2024 08 12 210/МА2024/01597

 

М.*******гийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Цэнд даргалж, Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж, шүүгч Т.Гандиймаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн 183/ШШ2024/02366 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: М.*******гийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: *******т холбогдох

Үнэлгээ хүчингүй болгох тухай хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Гандиймаа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ү.*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга И.Эрдэнэжаргал нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 2418 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 00001 дугаар магадлал, Улсын Дээд шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдрийн03 дугаар тогтоолоор М.*******гаас зээлийн гэрээний үүрэгт 88,816,438.30 төгрөгийг гаргуулж ******* ББСБ ХХК-д олгож, шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн.

1.2. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шийдвэр гүйцэтгэгчийн зүгээс томилсон шинжээч нь шүүхийн шийдвэрт дурдсан Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 байрны 81 давхрын *******од байрлах 13,5 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай авто зогсоолыг ,255,018 төгрөгөөр, 82 давхрын *******од байрлах 27 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай авто зогсоолыг 48,510,036 төгрөгөөр, давхрын *******од байрлах 18 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай авто зогсоолыг2,340,024 төгрөгөөр, давхрын од байрлах 13,5 мкв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай авто зогсоолыг 24,255,018 төгрөгөөр, 82 давхрын м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай авто зогсоолыг 10,780,008 төгрөгөөр, 82 давхрын од байрлах 18 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай авто зогсоолыг2,340,024 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн талаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны дугаар сарын 24-ний өдрийн 4-180/5784 тоот Үнэлгээний мэдэгдэл-ээр надад мэдэгдсэн. Ийнхүү үнэлсэн нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болох М.******* миний хөрөнгийг өнөөдрийн зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлж үнэгүйдүүлсэн. Тодруулбал, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь Улаанбаатар хотын А зэрэглэлийн бүсэд хамаарах ба олон нийтэд илэрхий зарын сайт, сонин зэргээс үзэхэд ийм бага үнээр үнэлэх боломжгүй.

1.3. Иймд Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 байрны , давхарт байршилтай авто зогсоолуудын үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Хөрөнгийн үнэлгээний ХХК-ийн тайланг судалж үзэхэд тухайн хөрөнгүүдийг үнэлэхдээ нийтийн орон сууцны зориулалттай төмөр бетон арагт бүтэцтэй гэсэн төрөлд оруулан зах зээлийн жишиг харьцуулалтын аргаар үнэлж, үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй ижил төстэй хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэ ханшийн судалгаа, зах зээлийн үнийн мэдээллийг уг хөрөнгийн ашиглалт, өнгө, үзэмж, элэгдэл хорогдол, чанар байдалд харьцуулан үнэлсэн байна. Үнэлэхдээ www. сайтын үнэ ханшийг сонгон үнэлгээг жишиж шинжлэн бодит үнэлгээг тухайн авто зогсоолуудыг тус бүр м.кв талбайнаас хамаарч үнэлж гаргасан байна. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг нийт 204,820,152 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэхгүй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.1-д хөрөнгийг орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлэхээр хуульчилсан. Иймд нэхэмжлэгч М.*******гийн эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл нотлогдохгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

3. Гуравдагч этгээдийн төлөөлөгчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

3.1. ББСБ ХХК нь М.*******тай 2018 онд зээлийн гэрээ байгуулж, уг зээлийн гэрээний үүрэг зөрчигдсөний улмаас 2020 онд шүүхэд хандаж, 2022 онд шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болсон. Зээлийн гэрээ байгуулагдаад 5 жил, шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болсноос хойш жил болж байна.

3.2. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад М.*******гийн хувьд шүүхийн шийдвэрт заасан шийдвэрийг биелүүлээгүй тул барьцаа хөрөнгийг битүүмжлэн, төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч нарт мэдэгдсэний үндсэн дээр энэхүү үнэлгээ хийх ажиллагаа явагдсан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хуулийн дагуу үнэлгээ хийх ажиллагааг явуулсан. Төлбөр төлөгч М.*******гаас санал болгосон тухайн үеийн үнэлгээ нь 7 хөрөнгийг нийтэд 250,000,000 төгрөгөөр үнэлье гэж байсан. Тухайн үнэлгээг метр квадратаар бодоод үзэхэд 2,200,000 төгрөг болж байна. Нэхэмжлэгчийн хувьд хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэх үндэслэл нотлогдохгүй, үнэлгээг хууль бус явагдсан гэх баримтаар тогтоогдохгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 122 дугаар зүйлийн 122.4 дэх хэсэгт заасныг баримтлан ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч М.*******гийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1,0 дугаар зүйлийн0.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгч М.*******гийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

5. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

5.1. Анхан шатны шүүх маргааныг шийдвэрлэхдээ ...хөрөнгийн үнэлгээ хуульд нийцсэн... гэх дүгнэлт хийж, нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй бөгөөд хууль болон хэрэгт цугласан нотлох баримттай нийцээгүй дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож байгаад гомдолтой байна. Тодруулбал,

5.1.1. Үнэлгээчин Г. нь 2023 оны дугаар сарын 14-ний өдрийн Шинжээч томилох тухай 03/77 дугаар бүхий тогтоолын дагуу нэхэмжлэгч М.*******гийн өмчлөлийн авто зогсоолын зориулалттай 7 ширхэг үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрт үнэлгээ хийж, шийдвэр гүйцэтгэх газарт Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан-г ирүүлсэн байдаг. Г. нь үнэлгээний тайлан гаргахдаа Монгол Улсын Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон Үнэлгээний Олон Улсын стандартыг дагуу... Орлогын хандлага, Өртгийн хандлага, Зах зээлийн хандлага гэсэн хандлагыг ашиглаж байна гэх боловч үнэлгээчин орлогын, өртгийн хандлагыг огт ашиглаагүй, зах зээлийн хандлагыг аргыг ашиглаж хөрөнгийн үнэлгээг гаргахдаа ижил шинж чанар бүхий ойролцоо байрлалтай жишиг хөрөнгөтэй огт харьцуулалт хийгээгүй болно. Гэтэл анхан шатны шүүх хөрөнгийн үнэлгээ хуульд нийцсэн гэж үзсэн нь үндэслэлгүй болно.

5.1.2. Тайлан бүрийн 25-27 дугаар талд үнэлгээ хийхдээ ашигласан харьцуулсан хөрөнгүүдийн мэдээлэл байх бөгөөд авто зогсоолын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдийг жишиж үзсэн байдаг.

Бодит байдал дээр төлбөр төлөгч М.*******гийн Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байранд байх ,, зогсоолууд нь давхарт, ,,,0 тоот зогсоолууд нь давхарт тус тус байршилтай бөгөөд авто зогсоол нь аль давхарт байгаагаас шалтгаалж зах зээлийн үнэ нь өөр байдаг. Гэтэл шинжээч Г. нь хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ энэ нөхцөл байдлыг огт харгалзаж үзэхгүйгээр үнэлгээ гаргасан.

Тодруулбал, Хөрөнгийн үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээг гаргахдаа Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4 дэх хэсэгт заасан бодитой байх гэх зарчмыг баримтлан хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, зориулалт, шаардлагатай баримтыг цуглуулж дүгнэлт хийж хөрөнгийн үнэлгээг гаргах ёстой.

Гэтэл Г. нь нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх хөрөнгийн шинж байдал, онцлогийг бүрэн гүйцэт судлан үзээгүйгээс хөрөнгийн үнэлгээ хэт доогуур үнэтэй гаргасан. Авто зогсоолын үнэ цэнэ нь тухайн авто зогсоол бүхий барилгад нийт хичнээн айл өрх, албан байгууллага байгаагаас шалтгаалж харилцан адилгүй үнэлэгддэг. Жишээ нь: нэхэмжлэгч М.*******гийн өмчлөл бүхий 7 автомашины зогсоол нь нэртэй оршин суугчдын тав тухтай байдлыг хангасан дээд зэрэглэлийн хотхон юм. Гэтэл үнэлгээчний үнэлгээ хийхдээ ашигласан ширхэг үл хөдлөх хөрөнгийн зургийг харвал цөөн айлтай, жижиг байр байх бөгөөд арилжааны зориулалттай баригдсан барилгын автомашины зогсоол байхаар, мөн тухайн харьцуулсан хөрөнгийн 2 хөрөнгө нь 2014, 2016 онд ашиглалтад орсон, мөн тухайн барилга нь маргаан бүхий хөрөнгийн ойролцоо биш байхад тэдгээрийг хооронд нь харьцуулж байгаа үнэлгээ бодит нөхцөл байдалтай огт уялдахгүйгээр гарсан гэж үзэж байна.

Түүнчлэн, үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ өртөгийн хандлага ашигласан гэх боловч маргаан бүхий хөрөнгөд хэдий хэмжээний материал орсон барилгын бүтээц, хийцэд огт анхаарал хандуулахгүйгээр дүгнэлтийг гаргасан. Тодруулбал,

Нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь голын эрэг дагуу баригдсан барилга тул голын усны хамгаалалтын даланг мэргэжлийн байгууллагаар шийдүүлж, гадаргуугийн ус зайлуулах аpra хэмжээг давхар аван хөрсний нуралт үүсэж болзошгүй тул барилгын суурь нь давхар хэрээстэй башмакен суурьтай50 маркийн бетоноор цутгасан. /энгийн барилгууд 250 маркийн бетоноор/. Мөн үүн дээр нил суурь цутгаж хийсэн, бетон хүчитгэн цутгасан учир тус барилга нь 2 давхар гараажтай. Хажуу талын барилгын бохир задарч туул голд орж байсан тул бүх сантехникийн шугам хоолой нь тусгай захиалгын зэс голтой мөн зэс паартай цахилгааны утас зэс, голын эрэг дагуу хүйтэн тул 20см зузаан хөөсөн дулаалгатай энгийн барилга 10см байдаг учир дулаан алдагдал бага, таазын өндөр 0см. /энгийн барилга 250-270см байдаг/ Мөн тус emerald living орон сууцны барилга нь нийт 10,600 м.кв талбайтай барилга бөгөөд 24 айлтай, айл бүр нь00 м.кв тансаг зэрэглэлийн орон сууц учир барилгын материалын орц нь энгийн барилгаас илүү орсон, үүгээрээ маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг өндөр тул арилжааны бусад барилгаас 1 м.кв үнэ өндөр гардаг.

Мөн тус барилга байршиж байгаа газрыг 1,000,000 ам.доллароор худалдан авч байсан ба барилгын өртөг ч өндөр гарсан тул үүнийгээ дагаж 1 м.кв үнэ нь нэмэгдэнэ. Шинжээч энэ бүх нөхцөл байдлыг үнэлгээ гаргахдаа судалж үзээгүй, шаардлагатай баримтыг цуглуулахгүйгээр тайлан бүрт байрлал, баригдсан бүтэц, ашиглалтад орсон хугацаа тодорхойгүй авто зогсоолыг харьцуулалт хийсэн нь үнэлгээний тайлан бодит үнэлгээг тогтоогүй байдаг.

Дээрх үндэслэлээр үнэлгээний тайлан нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлал батлах тухай Сангийн сайдын тушаалын 4.7-д ...үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхэд шаардлагатай ... ижил буюу жишиж болох төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн арилжааны мэдээлэл байгаа тохиолдолд хэрэглэнэ гэж заасныг зөрчиж тухайн үнэлгээг үнэлгээний объектын шинж байдал, онцлогт үндэслээгүй гэж үзэхэд хүргэж байна.

5.1.3. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны дугаар сарын 14-ний өдрийн/77 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоол-ын 1 дэх хэсэгт шинжээчээр хэнийг томилсон нь тодорхойгүй, бичигдээгүй, 2 дахь хэсэгт Шинжээч Г.т Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9, 13, 14, 15, 16 дугаар зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 13, 14 дүгээр зүйлд заасан эрх, үүргийг тус тус танилцуулж, шинжээчийн дүгнэлтийг 2023 оны дугаар сарын 21-ний өдрийн дотор гаргахыг шинжээчид даалгасугай гэсэн байдаг. Улмаар 2023 оны дугаар сарын 14-ний өдөр Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан тэмдэглэл-ийг үйлдэж, 180 дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч Б., шинжээч Г. нар гарын үсэг зурсан байдаг.

Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээний тайланг регистрийн дугаартай ХХК гаргаж, компанийн гүйцэтгэх захирал Д. гарын үсэг зурсан албан бичгийг *******т үнэлгээний тайлангийн хамт хүргүүлсэн байдаг. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас маргаан бүхий хөрөнгийн үнэлгээг гаргуулахаар ХХК, захирал Д.г шинжээчээр томилоогүй байхад тухайн этгээдүүд хөрөнгийн үнэлгээг гаргахад оролцсон, хариуцагч талаас хуулийн этгээд, түүний төлөөлөх этгээдэд хууль тайлбарлаж танилцуулаагүй байгаа нь Шүүхий шийдвэр гүйцэтгэх хууль, Шүүх шинжилгээний тухай хуулийг ноцтойгоор зөрчсөн гэж үзнэ.

Гэтэл шүүгч нь хэргийн бодит байдлыг тогтоож, дээрх нөхцөл байдлыг харгалзан үзэлгүйгээр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хууль зөрчөөгүй байна гэж дүгнэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй болсон.

5.1.4. Нэхэмжлэгчийн зүгээс Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2,8 дугаар зүйлийн8.1 дэх хэсэгт зааснаар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг нотлохоор шүүхэд хүсэлт гаргасан боловч анхан шатны шүүх хэргийн оролцогчийн нотлох баримт бүрдүүлэх эрхийг ноцтойгоoop зөрчсөн.

Тодруулбал, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч зүгээс 2024 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдөр маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн байршлыг тогтоохоор гүүгэл мапс.com /google maps.com/, Үнэгүй.мн // зарын сайтад нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх хөрөнгөтэй ижил төстэй bella vista хотхоны авто зогсоол худалдан борлуулах зард тус тус үзлэг хийлгүүлэх хүсэлтийг гаргасан. Тус хүсэлтийг шүүхээс хэрэгт ач холбогдолгүй гэж үзэн хангахаас татгалзсан байна.

Нэхэмжлэгч нь шинжээч Г.ын гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг бодитоор нөхцөл байдалтай нийцээгүй, үндэслэл бүхий болоогүй гэдэгтэй маргаж байгаа бөгөөд нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй ижил төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ, байршлыг тогтоох зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд тус баримт нь хэргийг эцэслэн хянан шийдвэрлэхэд, шүүхийн шийдвэрт нөлөөлөх чухал ач холбогдолтой байсан.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчмыг хангахгүй байх тул Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн 183/ШШ2024/02366 дугаартай шийдвэрийг хүчингүй болгож, дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцааж шийдвэрлэж өгнө үү.

6. Давж заалдах гомдолд хариуцагч хариу тайлбар гаргаагүй болно.

7. Давж заалдах гомдолд гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Үнэлгээний тайланд зах зээлийн хандлагыг ашигласан. Шинжээч үнэлгээ хийхдээ өөрт тохирсон хандлагыг ашигласан. Нэхэмжлэгч зах зээлийн хандлагыг ашигласан боловч ижил чанар бүхий ойролцоох барилгуудыг ашиглаагүй гэдэг. Үүнд: Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороонд байрлах хөрөнгийг харьцуулсан. Үнэлгээ хийгдсэн зогсоолууд Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо буюу ойролцоо барилгуудад үнэлгээ хийгдсэн. Харьцуулсан хөрөнгө нэг нь тухайн зогсоол буюу Emerald Living Luxury residence гэх барилгад байрладаг. Өртгийн хандлага гэдэг нь хөрөнгийг шинээр худалдан авах буюу борлуулах зардлыг урьдчилан тооцож түүнээс ашиглалтын нийт хугацааны элэгдэл хорогдлыг хасаад гарсан зардлыг өртгийн хандлагаар тооцдог.

7.2. Гомдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлал батлах тухай Сангийн сайдын тушаал гэдэг нь хэдэн оны ямар тушаал нь тодорхойгүй. Миний судалснаар ийм аргачлал байдаггүй. Иймд гомдолд дурдсан аргачлал нь үндэслэлгүй. Үнэлгээчнээр н.ыг томилсон гэвч ХХК-иас тайлан гаргасан гэж маргадаг. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.4 дэх хэсэгт Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин, эсхүл үнэлгээний хуулийн этгээдийн гүйцэтгэх захирал, үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна. гэж заасан. Үүний дагуу ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал болон үнэлгээчин н. нар гарын үсэг зурсан. Тиймээс нэхэмжлэгчийн гаргасан гомдол үндэслэлгүй. Үзлэг хийлгэх хүсэлтийн тухайд хэрэгт ач холбогдолгүй учраас шүүгч хүсэлтийг хангахаас татгалзсан. Нэхэмжлэгч тухайн хөрөнгийг багаар үнэлсэн гэж үзэж байвал хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад үүнийг нотлох ёстой байсан ч нотолж чадаагүй.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

2. Нэхэмжлэгч М.******* нь *******т холбогдуулан хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан гэж маргажээ.

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар үнэлж дараах үйл баримтыг зөв тогтоосон. Үүнд:

3.1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 00051 дугаар магадлал, Монгол Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны Иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2022 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдрийн 001/ХТ2022/00593 дугаар тогтоолоор М.*******гаас 84,112,220 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч ББСБ ХХК-д олгож, хариуцагч шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох

Ү- улсын бүртгэлийн дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байр, давхрын ******* хаягт байршилтай, 13.5 м.кв талбайтай авто зогсоол,

Ү-******* улсын бүртгэлийн дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байр, давхрын ******* хаягт байршилтай, 27 м.кв талбайтай авто зогсоол,

Ү- улсын бүртгэлийн дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байр, давхрын ******* хаягт байршилтай, 18 м.кв талбайтай авто зогсоол,

Ү- улсын бүртгэлийн дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байр, давхрын хаягт байршилтай, 13.5 м.кв талбайтай авто зогсоол,

Ү- улсын бүртгэлийн дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байр, давхрын тоот хаягт байршилтай, м.кв талбайтай авто зогсоол,

Ү- улсын бүртгэлийн дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байр, давхрын хаягт байршилтай, 18 м.кв талбайтай авто зогсоол,

Ү- улсын бүртгэлийн дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, Зайсан Дүнжингарав гудамж, 48 дугаар байр, давхрын0 тоот хаягт байршилтай, 18 м.кв талбайтай авто зогсоолыг тус тус шүүхийн шийдвэрийн дагуу хуульд нийцүүлэн худалдаж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг Нийслэлийн шүүхиийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэжээ. /1хх-ийн 14-21 дүгээр тал/

3.2. Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилж, хураан авах ажиллагааг явуулсан байх ба уг ажиллагаанууд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1 дэх хэсэгт нийцсэн байна. /1хх-ийн 50-51 дүгээр тал/

3.3. Улмаар битүүмжлэгдсэн, хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнийг талууд тохиролцоогүй үндэслэлээр зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгохоор үнэлгээчин Г.ыг шинжээчээр томилсон, шинжээч нь авто зогсоол тус бүрийн зах зээлийн үнийг тогтоосон байх ба хөрөнгийн нийт үнэ 204,820,152 төгрөг болжээ. /1хх-ийн 71-250, 2хх-1-73 дугаар тал/

3.4. Уг үнэлгээний талаарх мэдэгдлийг 2023 оны дугаар сарын 24-ний өдрийн 4-180/5785, 4-180/5784 дугаартай албан бичгээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талуудад мэдэгдсэн, төлбөр төлөгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч мэдэгдлийг 2023 оны 4 дүгээр сарын 03-ны өдөр хүлээн авсан байна. /2хх-ийн 74-75 дугаар тал/

4. Шинжээч нь үнэлэгдэж буй авто зогсоолуудын байдалтай танилцаж, барилгын хийц, чанар байдал, ашиглалтад орсон хугацаа, дэд бүтэц, байршил, орчны тохижилт, байршлын талаарх мэдээллийг бүрэн тусгаж, дээрх үзүүлэлтийг харгалзан жишиг хөрөнгүүдийг сонгож, эдгээр хөрөнгүүдийн ижил болон ялгаатай байдалд зохих тохируулгыг хийж үнэлгээг тогтоосон нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 8 дугаар зүйлийн 8.2 дахь хэсэгт нийцжээ.

Иймд ижил шинж чанар бүхий ойролцоо байрлалтай жишиг хөрөнгөтэй огт харьцуулалт хийгээгүй, давхрын байршлыг харгалзаж үзээгүй, хөрөнгөтэй холбоотой шаардлагатай баримтыг цуглуулаагүй, үнэлгээний объектын шинж байдал, онцлогт үндэслээгүй гэх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхино.

4.1. Түүнчлэн, шинжээч үнэлгээний тайландаа Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 203 дугаар тушаалаар баталсан Барилга байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээг хэрэглэх дүрэм-ийг ашиглан өртгийн хандлагын аргаар хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон талаар тусгасан байх ба уг үнээр хөрөнгийг худалдан борлуулахаар санал болгоогүй байх тул өртгийн хандлагын арга хэрэглээгүй гэх агуулга бүхий нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдол үндэслэлгүй.

5. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.4 дэх хэсэгт Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин, эсхүл үнэлгээний хуулийн этгээдийн гүйцэтгэх захирал, үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна гэж заасан.

Хариуцагч байгууллагын шинжээч томилох тухай 2023 оны дугаар сарын 14-ний өдрийн/77 дугаартай тогтоолоор шинжээч Г.т эрх, үүрэг тайлбарлаж, дүгнэлт гаргахыг даалгасан. Уг тогтоолын дагуу Г. нь хөрөнгийн үнэлгээг хийж, хөрөнгийн үнэлгээний тайланд ХХК-ийн захирал болон үнэлгээчин Г. нар гарын үсэг зурж, тамга даран баталгаажуулжээ.

Хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагааг тусгай зөвшөөрлийн үндсэн дээр хуулийн этгээд эрхлэх бөгөөд үнэлгээчин Г. нь ХХК-ийн мэргэшсэн үнэлгээчин байхаас гадна хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд болох нь хэрэгт авагдсан тусгай зөвшөөрлийн болон хуулийн этгээдийн гэрчилгээний хуулбар, зэрэг баримтуудаар тогтоогдсон.

Дээрхийг нэгтгэвэл хариуцагч байгууллагаас хуульд заасан журмын дагуу үнэлгээчин томилсон, үнэлгээний тайланд ХХК-ийн захирал гарын үсэг зурж баталгаажуулсан нь дээрх хуулийн зохицуулалтад нийцсэн байх тул энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдол үндэслэлгүй.

6. Нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй ижил төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ, байршлыг тогтоох зорилгоор google maps.com, unegui.mn зарын сайтуудад үзлэг хийлгэх хүсэлтийг хангахаас татгалзаж, хэргийн оролцогчийн эрхийг ноцтой зөрчсөн талаарх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг мөн хангахгүй орхино.

Учир нь нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.гийн дээрх зарын сайтуудад үзлэг хийлгэх хүсэлтийг хангахаас татгалзсан үндэслэлийг шүүгч захирамждаа тодорхой заасан байх ба уг дүгнэлтийг үгүйсгэх үндэслэл тогтоогдсонгүй.  

7. Түүнчлэн нэхэмжлэгч нь 2023 оны 4 дүгээр сарын 03-ны өдөр үнэлгээний мэдэгдлийг хүлээн авч, энэ талаарх гомдлоо 2023 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасан үнэлгээний асуудлаар гомдол гаргах 7 хоногийн хугацааг хэтрүүлсэн гэж шүүх зөв дүгнэсэн.

8. Анхан шатны шүүх нотлох баримтыг зөв үнэлж, хөрөнгийн үнэлгээ тогтоох иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан үйл баримтад үндэслэл бүхий дүгнэлтийг хийж нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв байна.

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдрийн 183/ШШ2024/02366 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.  

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Ч.ЦЭНД

  ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ  Г.ДАВААДОРЖ

ШҮҮГЧ Т.ГАНДИЙМАА