2024 08 21 210/МА2024/01642

 

 

Э.*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Алтанцэцэг даргалж, шүүгч Д.Нямбазар, М.Баясгалан нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдрийн 101/ШШ2024/02563 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч: Э.*******

Хариуцагч: ******* ХХК

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууцны захиалгын гэрээний төлбөрт төлсөн 59,441,233 төгрөг, орон сууцны доголдол буюу ажлын гүйцэтгэлд тооцсон алданги 6,887,552 төгрөг, ажлын хөлсөнд төлсөн 825,000 төгрөг, цахилгааны утас, засварлах ажилд төлсөн 45,000 төгрөг, нийт 67,198,785 төгрөг гаргуулах,

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага: төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй алданги 9,845,998 төгрөг, гэрээ цуцалсан торгуульд 15,176,000 төгрөг, түрээсийн төлбөрт 19,920,983 төгрөг, СӨХ-ны төлбөр 660,000, цахилгааны төлбөр 205,786 төгрөг, ус, дулааны төлбөр 816,264 төгрөг, нийт 1,682,050 төгрөг, Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, ******* гарден хорооллын ******* байр, 16 давхар, ******* тоот хаягт байрлах 43.36 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг Э.*******ын эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай иргэний хэргийг зохигчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч М.Баясгалан илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.*******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.*******, хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга И.Эрдэнэжаргал нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1 Э.******* нь 2022 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдөр ******* ХХК-тай орон сууц захиалгын гэрээг байгуулж, 2022 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдөр гэрээнд заасан Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хороонд баригдсан ******* гарден хотхоны ******* блок, ******* тоотод байрлах, 43.36 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг өөрийн эзэмшилдээ авсан.

1.2 Гэрээгээр урьдчилгаа 30 хувь төлбөрийг төлөөд, үлдэгдэл төлбөрийг сар бүр хуваарийн дагуу төлөхөөр тохиролцсон. Орон сууцыг хүлээж авах үед маш олон доголдлууд байсан бөгөөд эд хөрөнгө хүлээлцэх акт үйлдсэн. Э.*******ын зүгээс доголдлыг засуулах талаар хариуцагчид удаа дараа хандсан.

1.3 Доголдолтой холбоотой нэхэмжлэгчээс гэрээг цуцлах мэдэгдлийг 2023 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдөр хариуцагчид гаргасан. ******* ХХК-аас 2023 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр 209 дугаартай хариу хүргүүлэх тухай албан бичгийг ирүүлэхдээ гэрээ цуцлах мэдэгдэлтэй холбоотой аливаа санал хүсэлт, татгалзал байхгүй талаар мэдэгдсэн. Хотын стандарт, хяналтын газар болон Хөрөнгийн үнэлгээ төв ХХК-аар орон сууцны доголдлын талаар дүгнэлтүүд гаргуулсан.

Иймд орон сууц захиалгын гэрээний төлбөрт төлсөн 59,441,233 төгрөг, орон сууцны доголдол буюу ажлын гүйцэтгэлд тооцсон алданги 6,887,552 төгрөг, хөрөнгийн доголдлыг тодорхойлуулсан ажлын хөлсөнд төлсөн 825,000 төгрөг, цахилгааны утас, засварлах ажилд төлсөн 45,000 төгрөг, нийт 67,198,785 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1 Талуудын хооронд 2022 оны 07 дугаар сарын 22-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулагдсан. Захиалагчаас тавьсан хүсэлтийн дагуу 2022 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдөр орон сууцыг хүлээлцэх акт үйлдэн, тус хугацаанаас хойш захиалагч Э.******* нь орон сууцандаа нүүж орон, өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна. Чанарын шаардлага хангаагүй бол Улсын комисс хүлээн авахгүй. Гэрээг цуцалсанд маргахгүй. Бид 6 сард гэрээг цуцалж болно гэсэн тайлбар өгсөн. Нэхэмжлэгч нь 2022 оны 08 дугаар сараас өнөөдрийг хүртэл орон сууцанд үнэгүй амьдарсан гэжээ.

3. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

3.1 Э.******* нь Хан-Уул дүүрэг, 25 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах ******* гарден хотхоны ******* байр, 16 давхар, ******* тоот хаягт байрлах 43.36 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 151,760,000 төгрөгөөр худалдан авахаар харилцан тохиролцож, урьдчилгаа төлбөрт орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 27 хувь буюу 40,975,200 төгрөгийг төлсөн. Үлдэх 73 хувь буюу 110,784,800 төгрөгийг 24 сарын хугацаанд хүүгүй сар бүр тэнцүү хэмжээгээр хуваан төлөх үүргийг хүлээсэн. Гэвч тэрээр сар бүр төлөх төлбөрөөс 2022 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр 4,616,033 төгрөг, 2022 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр 4,617,000 төгрөг, 2022 оны 1******* сарын 28-ны өдөр 4,617,000 төгрөг, 2023 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр 4,616,000 төгрөг, нийт 18,466,033 төгрөгийг хугацаа хэтрүүлэн төлсөн. Гэрээг 2023 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр цуцлах хүртэлх хугацаанд орон сууцны үлдэх төлбөрөөс хуваарийн дагуу төлөлт хийгээгүй.

3.2 Талууд гэрээгээр төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд төлөгдөөгүй төлбөрийн үнийн дүнгийн 0.3 хувийн алдангийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Гэрээг 2023 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр цуцлах хүртэлх хугацаанд Э.******* нь хуваарийн дагуу төлөх төлбөрөөс 4 удаа төлөлт хийсэн тул гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.3-т заасны дагуу алданги 9,845,998 төгрөг гаргуулна.

3.3 Мөн гэрээний 8 дугаар зүйлийн 8.1-т зааснаар гэрээг цуцалсан торгууль гэрээний нийт үнийн дүн 151,760,000 төгрөгийн 10 хувь буюу 15,176,000 төгрөг гаргуулна.

3.4 Нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууцанд 2022 оны 08 дугаар сарын 03-ны өдрөөс өнөөдрийг хүртэл амьдарч байгаа бөгөөд гэрээг цуцалсантай холбоотойгоор 2022 оны 08 дугаар сараас 2024 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдөр хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөр нийт 19,920,983 төгрөг гаргуулна.

3.5 Тухайн орон сууцанд 2022 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдрөөс өнөөдрийг хүртэл амьдарсан ашиглалтын зардал болох СӨХ-ны төлбөр 660,000, цахилгааны төлбөр 205,786 төгрөг, ус, дулааны төлбөр 816,264 төгрөг, нийт 1,682,050 төгрөг гаргуулна.

3.6 Талууд гэрээг цуцалсан тул Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, ******* гарден хорооллын ******* байр, 16 давхар, ******* тоот хаягт байрлах 43.36 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг Э.*******ын эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлж өгнө үү гэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн хариу тайлбар, татгалзлын агуулга:

4.1 Тухайн орон сууц нь анхнаасаа биет байдлын доголдолтой байснаас гадна ашиглалтын явцад далд доголдлууд ил болж байсан. Харин энэ талаар оршин суугч тухай бүр гомдол, саналаа хэлж доголдлуудыг арилгуулах талаар шаардаж байсан ч түүнийг огт тоодоггүй, үл хайхарсаар ирсэн. Иймд нэхэмжлэгч нь 2023 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдөр гэрээ цуцлах тухай албан бичиг хүргүүлсэн. Гэтэл нэхэмжлэгчийн орон сууцны төлбөрт төлсөн 59,441,233 төгрөгийг төлөхөөс зайлсхийж гэрээ цуцлагдсаар байтал мөнгийг өгөөгүй. Үүнээс үзвэл хариуцагчийн худалдан борлуулсан орон сууц нь анхнаасаа биет байдлын доголдолтой байснаас гадна шинээр маш олон доголдлууд бий болж, илэрч эхэлсэн байхад нэхэмжлэгчийг эхэлж гэрээний үүргээ зөрчсөн мэт худал тайлбар гаргаж, мөн өөрсдийн хууль бус эс үйлдэхүйн улмаас өнөөдрийг хүртэл хоёр жилийн хугацаанд нэхэмжлэгчийн урьдчилгаа төлбөрийг өөртөө үндэслэлгүйгээр барьж ирсэн байж түрээсийн төлбөр тооцож шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй. Худалдан авагч нь Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдагч орон сууцны доголдлуудыг арилгах, доголдолгүй эд хөрөнгө шилжүүлэх үүргээ эхлэн биелүүлэх хүртэл төлбөр төлөх үүргээсээ татгалзах боломжтой. Мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдан авагчид гэрээг цуцлах тухай шаардлага гаргах эрх нь нээлттэй байгаа тохиолдолд худалдагч нь доголдолгүй орон сууцыг эзэмшиж, ашигласан хугацааны мөнгөн төлбөрийг худалдан авагчаас шаардах эрхгүй.

4.2 Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 5.1.11-т зааснаар алданги шаардах эрхгүй. Учир нь талуудын хэн нь эхэлж хууль болон гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн нь тодорхой бөгөөд Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн 2023 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 975 дугаар орон сууцны талбайн хэмжилтийн дүгнэлтээр худалдагчийн худалдан борлуулсан орон сууц нь гэрээнд заасанчлан 43,36 м.кв бус 42,24 м.кв болохыг тогтоосон. Худалдагч нь анхнаасаа худалдан авагчийг хуурч дутуу орон сууцыг хүлээлгэн өгч, дутуу талбайд ногдох 3,465,000 төгрөгийн төлбөрийг үнийн дүнд шингээн гэрээ байгуулсан байна. Иргэний хуулийн 25******* зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт зааснаар талбайн хэмжээ дутуу буюу доголдолтой байсан байна. Худалдагч нь доголдолгүй эд хөрөнгө шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд худалдан авагч нь дараагийн үүрэг болох төлбөр төлөх үүргээ гүйцэтгэхээс татгалзах боломжийг хуулиар олгосон байгаа тул түүнд ногдуулан тооцсон 39,785,588 төгрөгийн алданги гаргуулах тухай шаардлага нь үндэслэлгүй.

4.3 Орон сууц захиалгын гэрээний 8.1-т заасан нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдагчид хуулиар олгосон эрхийг хууль бусаар үгүйсгэсэн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл тул мөн зүйлийн 56.6 дахь хэсэгт зааснаар худалдагч ******* ХХК нь худалдан авагч Э.*******т учирсан хохирлын нөхөн төлбөр үүрэгтэй. Энэ тохиолдолд гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувийг суутгах үндэслэлгүй.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

5.1 Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 225 дугаар зүйлийн 225.1,205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3-т заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК-аас 59,486,233 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Э.*******т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 7,712,552 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч Э.*******аас орон сууцны түрээсийн төлбөрт 19,920,953 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч ******* ХХК-д олгож, Хан-Уул дүүргийн 16 дугаар хороо, ******* гарден хорооллын ******* байр, ******* тоот 43.36 м.кв талбай бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгч Э.*******ын эзэмшлээс албадан чөлөөлж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 26,704,048.17 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 493,943.92 төгрөг, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 604,671 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК-аас нэхэмжлэлийн шаардлагын хангасан үнийн дүнгийн улсын тэмдэгтийн хураамжид 455,381 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Э.*******т олгож, нэхэмжлэгч Э.*******аас сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын хангасан үнийн дүнгийн улсын тэмдэгтийн хураамжид 257,555 төгрөг, 70,200 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч ******* ХХК-д олгож шийдвэрлэсэн.

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1 Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийг 2023 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдөр гэрээг цуцлах тухай мэдэгдэл өгөхийн өмнө болон хойно доголдлыг арилгах талаар огт ажиллагаа хийгээгүй, анхаарал хандуулаагүй бөгөөд нэхэмжлэгчийн орон сууцны төлбөрт төлсөн мөнгийг буцаан олгохгүй байсаар өнөөдрийг хүрсэн. Улмаар нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1 дэх хэсэгт заасны дагуу орон сууцны төлбөр төлөх, орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүргээ эхлэн гүйцэтгэхээс татгалзсан. Гэтэл хариуцагчийн үүргийн зөрчил, мөн нэхэмжлэгчийн орон сууцыг хүлээлгэн өгөх хугацааг сунжруулсан нь түүнээс үүсэх хариуцлагаас нь хариуцагчийг чөлөөлөх үндэслэл болохгүй ба эсрэгээрээ нэхэмжлэгч буюу үүрэг гүйцэтгүүлэгчид халдаан хэрэглэсэн. Иргэний хуулийн 256 дугаар зүйлийн 256.1, 26******* зүйлийн 261.1, 227 дугаар зүйлийн 227.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан явдалд хариуцагч өөрөө буруутай бол түүний зайлшгүй олох байсан орлогыг хохиролд тооцон нэхэмжлэгч төлөх хууль зүйн үндэслэлгүй юм.

6.2 Түүнчлэн, худалдан авагч нь Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцыг нэгэнт өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэн авах гэрээг байгуулж, хүлээн авсан орон сууцандаа түрээсийн төлбөр төлөх хууль зүйн үндэслэлгүй. Үүнээс гадна шүүхийн шийдвэрийн удиртгал хэсэгт хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг шүүх хэлэлцэх талаар бичээгүй, тус шүүх хуралдаанд оролцсон хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.*******ын нэрийг огт дурдаагүй, зохигч нь гэрээндээ түрээсийн харилцааны талаар тохиролцоогүй, хариуцагч нь түрээсийн үнэ тодорхойлсон шаардлагаа ямар баримтаар нотолсон, шүүх түүнийг хэрхэн үнэлсэн нь тодорхойгүй.

6.3 Хариуцагч нь анхнаасаа л орон сууцыг биет байдлын доголдолгүй хэмээн маргадаг ба шүүх хуралдааны явцад ч мөн маргасаар байсан. Тийм ч учраас нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий орон сууц биет байдлын доголдолтой эсэхийг тогтоолгохоор Шинжээч томилуулах тухай хүсэлт гаргасан. Харин анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2023 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн №101/11132023/29057 захирамжаар хүсэлтийг хангахаас татгалзаж шийдвэрлэсэн. Улмаар нэхэмжлэгч нь эрх бүхий мэргэжлийн байгууллагад хандан дүгнэлт гаргуулж, хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагаа, үүргийн зөрчлийг нотлон илэрхийлсэн, түүнийг нь шүүх шийдвэртээ үндэслэн дурдаж, дүгнэлт хийсэн атлаа тухайн нэхэмжлэгчийн хөрөнгийн доголдол тодорхойлох гэрээний төлбөрт төлсөн 825,000 төгрөгийг хангахаас татгалзсан нь шударга бус байна.

Дээрхээс үзвэл анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн орон сууцны түрээсийн төлбөрт нийт 19,920,983 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулсан болон орон сууцны доголдолд төлсөн гэх 825,000 төгрөгийг хангахгүй орхисон хэсэг нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг илтэд зөрчиж байна.

Иймд шийдвэрийн тогтоох хэсэгт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

7. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагчийн өмгөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

7.1 Анхан шатны шүүхийн шийдвэр гарах хуралд оролцогч гэдэгт миний нэр дурдагдаагүй нь бичилтийн болон техникийн шинжтэй алдаа гарсан нь анхан шатны шүүхийн шийдвэр өөрчлөгдөх үндэслэл болохгүй. Маргааны зүйл нь талуудын хооронд гэрээг цуцалсантай холбоотой өгсөн авснаа буцаах тухай маргаан юм. Харин орон сууцны доголдлыг илрүүлэх, доголдолтой холбоотой зардал, 19,000,000 төгрөгийг төлөхгүй байгаатай холбоотой маргаан биш.

7.2 Талууд 2022 оны 07 дугаар сард орон сууц захиалах гэрээ байгуулсан бөгөөд уг орон сууцыг 151,000,000 төгрөгөөр тохироод 17 хувь буюу 40,000,000 төгрөгийн урьдчилгаа төлсөн, урьдчилгаа 73 хувь буюу 110,000,000 төгрөгийг 24 сарын хугацаанд хүүгүй, тодорхой графикийн дагуу төлөхөөр харилцан тохирч уг гэрээг байгуулсан. Захиалагчийн зүгээс тухайн орон сууцанд өнөөдрийг хүртэл 2 жилийн хугацаанд үнэ төлбөргүй амьдардаг. Учир нь тухайн үед захиалагч гэрээний дагуу үлдэгдэл 73 хувь буюу 110,000,000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөөгүй 2022 оны 08 дугаар сар 10, 11сар, 2023 оны 04 сар нийтдээ 18,400,000 төгрөгийг төлсөн, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, захиалагчийн зүгээс гэрээг 2023 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр цуцалсан.

7.3 Гэрээ цуцалсантай холбоотой цуцлах хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөрийг шаардсан үүнийг анхан шатны шүүх хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. 825,000 төгрөгийн доголдолтой холбоотой зардал яригдах бөгөөд үүнд анхан шатны шүүх үндэслэлтэй дүгнэлт хийсэн. Энэ нь цэвэр нэхэмжлэгчийн өөрийнх нь хүсэл зоригийн асуудал үүнийг нотлохын тулд 825,000 төгрөгийг төлснийг нотлох хууль зүйн үндэслэл байхгүй гэж ойлгож байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэлтэй гэжээ.

8. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

8.1 Анхан шатны шүүхээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйл 116.1 дэх хэсэгт заасан шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаж чадаагүй гэж үзэж байна. Учир нь, маргаан бүхий гэрээгээр Э.******* нь манай компанийн хэрэгжүүлж буй Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах ******* гарден хорооллын 304 дүгээр байр, 4 дүгээр давхар, ******* тоот 43,36 м.кв талбай бүхий орон сууцыг 151,760,000 төгрөгөөр худалдан авахаар манай компанитай харилцан тохиролцож, урьдчилгаа төлбөрт орон сууцны нийт 27 хувь буюу 40,975,200 төгрөгийг төлсөн, үлдэх 73 хувь буюу 110,784,800 төгрөгийг 24 сарын хугацаанд ямар нэгэн хүү тооцолгүйгээр сар бүр тэнцүү хэмжээгээр хуваан төлөх үүргийг хүлээсэн боловч сар бүр төлөх төлбөрөөс 2022 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр 4,616,033 төгрөг, 2022 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр 4,617,000 төгрөг, 2022 оны 1******* сарын 28-ны өдөр 4,617,000 төгрөг, 2023 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр 4,617,000 төгрөг нийт 18,466,033 төгрөгийг хугацаа хэтрүүлэн төлж, маргаан бүхий гэрээг 2023 оны 06 дугаар сарын 05-нд цуцлах хүртэлх хугацаанд орон сууцны үлдэх төлбөрөөс хуваарийн дагуу төлөлт хийгээгүй.

8.2 Гэтэл сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбоотойгоор анхан шатны шүүхээс хариуцагч доголдолтой орон сууц шилжүүлсэн учраас гэрээг цуцлагдсанд нэхэмжлэгчийн буруутай үйл ажиллагаа нөлөөлөөгүй гэж дүгнэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцэхгүй байна. Иймд, манай компанийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

9. Давж заалдах гомдолд гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

9.1 Анхан шатны шүүх хуралд алданги, торгуулийн талаар хангалттай мэтгэлцсэн. Хуралдааны тэмдэглэл, шийдвэрийн үндэслэлд тодорхой тусгагдсан. Уг асуудлыг үндэслэлгүй гэх шалтгаан нь алдангийг Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлд гэрээний нэг тал үүргээ эхэлж гүйцэтгээгүй бол гэрээний нөгөө тал үүргээ гүйцэтгэхээс татгалзах боломжийг олгосон. Уг үндэслэлээр анхнаасаа доголдолгүй эд хөрөнгө шилжүүлэх үүрэгтэй гэтэл доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн бөгөөд сар бүр графикийн дагуу мөнгө нэхдэг нь хууль бус. Үүний эсрэг Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1 дэх хэсэгт зааснаас үүргээ эхлэн гүйцэтгэхээс татгалзсан. Ингэж татгалзсан тохиолдолд алдангийн зохицуулалт яригдах боломжгүй.

9.2 Гэрээний нэг талын эрхийг хязгаарласан гомдол гаргах, гэрээг цуцлахаас татгалзсан эрхийг үгүйсгэсэн, хэрвээ гэрээг цуцалсан бол 10 хувийн торгууль гэж айж доголдолтой орон сууцанд насаараа амьдрах эрсдэлтэй нөхцөл байдал үүсэх гээд байдаг. Ийм байдлаар хэрэглэгчийн эрхийг хязгаарласан гэрээний нөхцөл заалтууд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт зааснаар хууль зөрчсөн анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус хэлцэл юм өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 202 дахь заалт, стандарт нөхцөл, Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийг зөрчсөн хууль бус заалт.

9.3 Ашиглалтын зардлын тухайд сууц өмчлөгчдийн холбооны зардал, цэвэр, бохир ус, дулаан эдгээрийг эрх бүхий байгууллага нэхэмжлэх эрхтэй бөгөөд хариуцагчийн сүүлийн шүүх хуралдаанд гаргасан нотлох баримт, нотлох баримтын шаардлага хангаагүй, шаардах эрх нь тодорхойгүй үүнийг шүүх хангах боломжгүй. Энэ хэсэгт хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянаад, шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

2. Нэхэмжлэгч Э.******* нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан орон сууцны захиалгын гэрээний төлбөрт төлсөн 59,441,233 төгрөг, орон сууцны доголдол буюу ажлын гүйцэтгэлд тооцсон алданги 6,887,552 төгрөг, ажлын хөлсөнд төлсөн 825,000 төгрөг, цахилгааны утас, засварлах ажилд төлсөн 45,000 төгрөг, нийт 67,198,785 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

2.1 Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй алданги 9,845,998 төгрөг, гэрээ цуцалсан торгуульд 15,176,000 төгрөг, 2022 оны 08 дугаар сараас 2024 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдөр хүртэлх хугацааны түрээсийн төлбөр нийт 19,920,983 төгрөг, ашиглалтын зардал болох СӨХ-ны төлбөр 660,000, цахилгааны төлбөр 205,786 төгрөг, ус, дулааны төлбөр 816,264 төгрөг, Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, ******* гарден хорооллын ******* байр, 16 давхар, ******* тоот хаягт байрлах 43.36 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг Э.*******ын эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

3. Талуудын хооронд 2022 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдөр DIG-2022-RE-118 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдсан. Гэрээгээр худалдагч ******* ХХК нь Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хороо, хотхоны 4 дүгээр блокын 16 давхрын ******* тоот, 43,36 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг худалдан авагч Э.*******т худалдах, худалдан авагч Э.******* орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ 3,150,000 төгрөг, нийт 151,042,810 төгрөгийн урьдчилгаа төлбөр гэрээний нийт үнийн дүнгийн 30 хувь буюу 45,493,000 төгрөгийг 2022 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдөр, үлдэгдэл төлбөрийг 24 сарын хугацаанд хүүгүй төлөхөөр харилцан тохиролцсон байна. /1хх 11-18/

3.1 Анхан шатны шүүх талуудын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасантай нийцжээ.

3.2 Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг.

4. Гэрээний дагуу нэхэмжлэгч Э.******* нь урьдчилгаа төлбөрт 40,975,200 төгрөг, 2022 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр 4,616,033 төгрөг, 2022 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр 4,617,000 төгрөг, 2022 оны 1******* сарын 28-ны өдөр 4,617,000 төгрөг, 2023 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр 4,616,000 төгрөг, нийт 59,441,233 төгрөгийг тус тус төлсөн үйл баримт тогтоогдсон байна. /1хх 26/

5. Хотын Стандарт, хяналтын газар улсын байцаагчийн 2024 оны 0******* сарын 23-ны өдрийн 01-13-01/033/12 дугаар албан шаардлагаар Саруул сайхан ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал С.Энхбаярт Барилгын тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.4-т заасан заалтын дагуу захиалагч, гүйцэтгэгч, зураг төсөл зохиогч, ******* тоот иргэн нар хамтарсан үзлэг хийж, хуульд нийцүүлэн дутагдлыг арилгах талаар тэмдэглэл үйлдэн, засварлах, Барилгын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.8 дахь заалтын дагуу дутагдлыг арилгаж доголдолтой ажлуудыг гүйцэтгэж, хариуг 2024 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдрийн дотор албан бичиг хүргүүлэх албан шаардлагыг хүргүүлжээ.

5.1 Түүнчлэн, Хотын Стандарт, хяналтын газрын 2024 оны 03 дугаар сарын 26-ны өдрийн 01/374 дугаартай Э.*******т хүргүүлсэн албан бичигт ...Шалгалтаар ******* байрны ******* тоотын ашиглалтын явцад ариун цэврийн өрөөний хашлага ханын дам нуруутай холбогдох хэсэгт 2см-2,5 см хэмжээтэй завсар үлдээсэн, дүүргэлт хийгдээгүй, ханын гадаргууны хүлцэл хэтэрсэн, MNS5526:2005 стандартыг баримтлаагүйгээс 1 болон 2 дугаар үеийн замаск татаж зүлгүүр хийж гадаргуугийн тэгш байдлыг шалгахгүйгээр обой наасан, гал тогооны байрлах хэсэгт хашлага хананд цууралт үүссэн, хаалга, цонх, тагтны хаалга угсрахдаа БНбД81-55-05 дагуу суулгаж шалгаж аваагүй, ариун цэврийн өрөөний плитта шал болон паркетан шал хоорондыг ам дарагч хийгдээгүй зэрэг заслын ажилд БНбД-ийг хангуулаагүй байна гэсэн байна.

5.2 Нэхэмжлэгч нь худалдан авсан орон сууц биет байдлын доголдолтойн улмаас 2023 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдөр гэрээг цуцлах саналыг ******* ХХК-д хүргүүлсэн. /1хх 19-21/ Хариуцагч ******* ХХК нь 2023 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр Хариу хүргүүлэх тухай албан бичгээр гэрээ цуцлахтай холбоотой аливаа санал, хүсэлт, татгалзал байхгүй гэжээ. Иймд хариуцагч нь биет байдлын доголдолтой эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчид шилжүүлснээс нэхэмжлэгч нь гэрээг цуцалсан гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв.

5.3 Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелсэнээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй.

Иймд талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ цуцлагдсантай холбоотой нэхэмжлэгч нь орон сууцны төлбөрт төлсөн 59,441,233 төгрөгийг хариуцагчаас буцаан шаардах эрхтэй. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагаас уг хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. Зохигч үүнд давж заалдах гомдол гаргаагүй. 

6. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй. Хариуцагч нь биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгө шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүйтэй холбоотойгоор нэхэмжлэгч нь гэрээнээс татгалзсан байх тул хариуцагч нь нэхэмжлэгчээс түрээсийн төлбөрт 19,920,983 төгрөгийг шаардах эрхгүй. Энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангаж, шийдвэрт зохих өөрчлөлт оруулна.

7. Гэрээний 5.1.11-т захиалагч гэрээнд заасан төлбөрийг төлөөгүй хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,3 хувьтай тэнцэх алданги төлөхийг шаардах эрхтэй байна гэж, 8.1-т захиалагч нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс эсхүл цаашид биелүүлэх боломжгүй болсон, эсхүл захиалагчийн хүсэлтээр гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд гэрээний 3.1-т заасан гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувьтай тэнцэх торгуулийг гүйцэтгэгчид төлнө гэж заажээ.

7.1 Хэдийгээр гэрээнд талууд алданги, торгууль төлөхөөр тохиролцсон байх боловч нэхэмжлэгч нь орон сууцны доголдолтой холбоотойгоор гэрээнээс татгалзсан, гэрээ цуцлагдахад хариуцагч ******* ХХК нь буруутай байх тул анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн энэ шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв. Энэ талаарх хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

8. Түүнчлэн, хариуцагч нь тухайн орон сууцны СӨХ-ны, цахилгааны, мөн ус, дулааны төлбөрийг нэхэмжлэгчээс шаардах эрхтэй болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдоогүй байх тул анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас дээрх хэсэгтэй холбоотой 1,682,050 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосон нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсгийг зөрчөөгүй байна.

9. Анхан шатны шүүх хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, ******* гарден хорооллын ******* байр, 16 давхар, ******* тоот хаягт байрлах 43.36 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг Э.*******ын эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт нийцсэн. Зохигч үүнд давж заалдах гомдол гаргаагүй.

10. Нэхэмжлэгч нь Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-тай Хөрөнгийн доголдол тодорхойлох гэрээ байгуулж, гэрээгээр хөрөнгийн доголдлыг мэргэжлийн инженерүүдээр тодорхойлуулахаар тохиролцсон. Уг гэрээний төлбөрт 825,000 төгрөг төлсөн болох нь Хаан банкны шилжүүлгийн мэдээллээр тогтоогдож байх боловч нэхэмжлэгч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ нотлох зорилгоор нотлох баримт бүрдүүлэхтэй холбоотой гарсан зардал Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт хамаарахгүй. Энэ талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй тул нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хөрөнгийн доголдол тодорхойлох гэрээний төлбөрт төлсөн 825,000 төгрөгийг хангахаас татгалзсан нь шударга бус гэх гомдлыг хангахгүй.

11. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, шийдвэрт сөрөг нэхэмжлэлээс 19,920,953 төгрөгийг хангасан хэсгийг хүчингүй болгосон болон хууль хэрэглээ, найруулгын өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдрийн 101/ШШ2024/02563 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 232 дугаар зүйлийн 232.5, 232.6 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч ******* ХХК-аас 59,486,233 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Э.*******т олгож, Хан-Уул дүүрэг, 16 дугаар хороо, ******* гарден хорооллын ******* байр, ******* тоот хаягт байрлах 43.36 м.кв талбай бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгч Э.*******ын эзэмшлээс албадан чөлөөлж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 7,712,552 төгрөг гаргуулах хэсгийг, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 46,625,031 төгрөг гаргуулах хэсгийг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай. гэж өөрчилж,

2 дахь заалтын 257,555 төгрөг, гэснийг хасч, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчаас төлсөн 291,471 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчээс төлсөн 261,679 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

ШҮҮГЧИД Д.НЯМБАЗАР

 

М.БАЯСГАЛАН