иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч М.Баясгалан даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, Д.Нямбазар нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2024/03547 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч М ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч С ХХК, Г.Э нарт холбогдох,

Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг хариуцагч С ХХК-д даалгах, С ХХК болон Г.Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, 

М ХХК болон С ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй,

иргэний хэргийг зохигчдын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Д.Нямбазар илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ш.Б, хариуцагч С ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Т, хариуцагч Г.Э-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Нандинцэцэг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.  Нэхэмжлэгч нэхэмжлэл, тайлбартаа: Тус компани нь Д.М-той 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрхээ шилжүүлэх гэрээ-г байгуулж, С ХХК, Д.М нарын хооронд 2022 оны 04 сарын 08-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 098 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-ний эрхийг 106,678,000 төгрөгөөр худалдан авсан. Тус гэрээг үндэслэн 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр С ХХК-тай Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г байгуулж, Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны хууль ёсны захиалагч болсон. Орон сууц ашиглалтад орсны дараа гэрээнд заасны дагуу улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардагдах бичиг баримтуудыг С ХХК-аас авах хүсэлт гаргахад орон сууцны төлбөр бүрэн төлөгдөөгүй үндэслэлээр татгалзсан хариу өгсөн. Манай компани Д.М-оос анх орон сууц захиалгын гэрээг шилжүүлэн авахдаа С ХХК-аас төлбөр тооцоо дууссан эсэхийг тодруулахад 2022 оны 08 сарын 02, 08 сарын 25-ны өдрийн албан бичгүүдээр 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны төлбөр бүрэн төлөгдөж дууссан-ыг тодорхойлж өгсөн. Тодорхойлолтыг үндэслэн манай компани Д.М-той 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрхээ шилжүүлэх гэрээ-г байгуулж, 106,678,000 төгрөгийг бүрэн төлж барагдуулсан. Гэрээний 3.1-д орон сууцны үнэ 106,678,000 төгрөг бүрэн төлөгдсөн талаар мөн тусгасан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад С ХХК нь манай компанийн захиалан бариулсан орон сууцыг 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр Г.Э-т давхар худалдан борлуулсныг мэдсэн. Бидэнд мэдэгдэхгүй, бидний зөвшөөрөлгүй бусдад худалдан борлуулсан тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус юм.

Иймд Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхийг С ХХК-д даалгаж, С ХХК, Г.Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож, хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагч С ХХК хариу тайлбартаа: Тус компани нь Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороонд баригдаж буй Г-*** төслийн 1-р блокийн барилгын дотор цахилгаан, холбоо дохиолол угсралтын ажлыг 500,000,000 төгрөгөөр, барилгын дотор заслын ажлыг 714,657,500 төгрөгөөр А ХХК-тай түлхүүр гардуулах нөхцөлтэй гэрээ байгуулан ажилласан. Дотор цахилгаан, холбоо дохиолол угсралтын ажил-ын төлбөр 500,000,000 төгрөгийн хөлсөнд Г-*** хотхон төслөөс 51.75 м.кв талбайтай **** тоот , 41.03 м.кв талбайтай*** тоот , 43.07 м.кв талбайтай 1202 тоот орон сууцуудыг тооцож өгөхөөр тохиролцсон. Нийт 327,552,000 төгрөгийг бартераар А ХХК-д урьдчилгаа төлбөр болгон шилжүүлсэн. Гэвч А ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ ноцтой зөрчиж, ажлыг хийж гүйцэтгэхгүй орхин явсан тул 2023 оны 02 сарын 14-ний өдөр албан бичгээр гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл хүргүүлсэн. 2023 оны 04 сарын 03-ны өдрийн байдлаар А ХХК нь 947,552,000 төгрөгийн ажлын хөлсийг С ХХК-аас авсан боловч нийт хийж гүйцэтгэсэн ажлыг үнэлэхэд Дотор цахилгаан, холбоо дохиолол угсралтын ажил-ын гүйцэтгэл 200,000,000 төгрөгөөр, Барилгын дотор заслын ажил-ын гүйцэтгэл 245,405,500 төгрөгөөр үнэлэгдсэн. Иймд А ХХК-д шилжүүлсэн 3 ширхэг орон сууцыг хариуцагч С ХХК нь буцаан авсан бөгөөд А ХХК нь С ХХК-д орон сууц худалдан авахаар мөнгө төлж байгаагүй. Энэ асуудлын хүрээнд А ХХК-д илүү төлсөн төлбөр болон Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороонд баригдаж буй Г-*** апармент, 2 орцны*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны гэрээг цуцалсанд тооцуулах, үр дагаврыг аргилгахыг хариуцагчид даалгах шаардлага бүхий иргэний хэрэг Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд хянан шийдвэрлэгдэж байна. Дээрх нөхцөл байдалтай холбоотойгоор хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчид төлбөр төлөгдөөгүй гэх шалтгаанаар байрыг шилжүүлэх боломжгүй тухай мэдэгдсэн. Гүйцэтгэгч А ХХК нь гэрээгээр гүйцэтгэвэл зохих ажлыг бүрэн хийж гүйцэтгэсний үндсэнд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшиж, өмчлөх эрх үүсэх хууль зүйн үндэслэлтэй байсан. Гэвч А ХХК-д хариуцагчаас 947,552,000 төгрөг шилжүүлсэн ч гүйцэтгэсэн ажлыг үнэлж дүгнэхэд 445,405,000 төгрөгийн ажлыг гүйцэтгэсэн акт үйлдсэн байдаг. Хариуцагчийн зүгээс илүү олгосон төлбөрт маргаан бүхий байрны захиалгын гэрээг цуцлах тухай мэдэгдэж, илүү төлсөн төлбөр болон хохирлыг шаардаж байгаа болно. А ХХК нь Б.С-д, Б.С нь Д.М-д, Д.М нь М ХХК-д тус тус эрх шилжүүлэх гэрээгээр шилжүүлсэн. Хариуцагчийн зүгээс Г.Э-тэй байгуулсан 2023 оны 08 сарын 05-ны өдрийн Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцох хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байгаа болно.

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Хариуцагч Г.Э хариу тайлбартаа: Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент, 2-р орцны*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай орон сууцанд "С ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний үндсэн дээр хууль ёсны шударга эзэмшигчээр өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна. С ХХК, А ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь Иргэний хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.3-т заасан буюу ажил гүйцэтгэх гэрээний үр дүн тодорхойгүй нөхцөл байдалд хийсэн бөгөөд бодит нөхцөл байдалд ажлын үр дүн бий болоогүй тул болзол тавьж хийсэн хэлцэл юм. Мөн хуулийн 46 дугаар зүйлийн 46.1-д заасны дагуу ажил гүйцэтгэх гэрээ нь бий болох эсэх мэдэгдэхгүй үйл явдал юм. Тус үйл явдал тодорхой хугацаанд болоогүй болох нь гэрээ цуцлах мэдэгдэл, албан тоотоор тогтоогдож байх тул түүнийг дагаж эрх шилжүүлсэн гэх гэрээнүүдийг болон түүнийг дагасан орон сууц захиалгын гэрээнүүд нь бүгд хүчин төгөлдөр бус хэлцэл юм. Миний бие гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг үндэслэн тухайн байрыг өөр хэн нэгэн захиалаагүй болохыг мөн улсын бүртгэлээс тус байр өмчлөгчтэй эсэхийг тодруулж байж орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан болно.

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

4. Хариуцагч нар сөрөг нэхэмжлэлдээ: Маргааны зүйлийг А ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний хөлсөнд бартераар шилжүүлсэн /хөлс/ үл хөдлөх эд хөрөнгө бөгөөд тус гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг хүргүүлж гэрээг цуцалсан байдаг. Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд С ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй А ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу илүү төлсөн төлбөр, мөнгө болоод холбогдох эрх зүйн үйл баримтыг тогтоолгохоор хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдаж байна.

Иймд М ХХК болон С ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож өгнө үү гэжээ.

5. Анхан шатны шүүх: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасныг баримтлан хариуцагч С ХХК болон хариуцагч Г.Э нарт холбогдуулан Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо Г-*** апартмент 2 орц 4 давхар*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, өмчлөгчөөр М ХХК-ийг улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэхийг С ХХК-д даалгах, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасныг зөрчин С ХХК болон Г.Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэгч М ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 58 дугаар зүйлийн 58.3.3-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч М ХХК-д холбогдуулан М ХХК болон С ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн 21/БЗ 110 дугаартай орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл байх тул гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай, ноцтой төөрөгдлийн улмаас хийсэн хэлцэл тул хүчингүй болгуулах тухай хариуцагч С ХХК болон хариуцагч Г.Э нарын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгч М ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,503,900 төгрөгийг, хариуцагч С ХХК-аас сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 691,340 төгрөгийг, хариуцагч Г.Э-ээс сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч М ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид илүү төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогоос гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.  

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах гомдолдоо: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаж байна.

6.1. Маргаан бүхий орон сууцыг Б.С, Д.М, М ХХК нар худалдан авахдаа А ХХК нь С ХХК-ийн өмнө хүлээсэн үүргээ дутуу биелүүлснийг мэдээгүй, мэдэх боломжгүй байсан. С ХХК-аас тухайн орон сууцны төлбөр бүрэн төлөгдсөн эсэхийг лавлахад С ХХК төлбөр бүрэн төлөгдсөн, төлбөр тооцооны асуудалгүй гэсэн хариуг өгсөн тул орон сууцыг худалдан авсан. Гэтэл шүүх А ХХК нь гэрээгээр тохиролцсон ажлын биелэлт бүрэн хангаагүй, С ХХК нь А ХХК-тай 2022 оны 04 сарын 13-ны өдөр байгуулсан Барилгын дотор заслын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх гэрээ-г цуцалсан тул маргаан бүхий орон сууцны үнэ төлөгдөөгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.

6.2. Тухайн үед С ХХК нь А ХХК гэрээгээр хүлээсэн үүргээ дутуу гүйцэтгэсэн тул орон сууцны үнийг бүрэн төлөгдөөгүйд тооцно гэж мэдэгдсэн бол М ХХК нь Д.М-оос орон сууцыг худалдан авахгүй байсан. Мөн А ХХК, С ХХК-ийн хооронд үүссэн гэрээний маргааны асуудал М ХХК-д хамааралгүй асуудал.

6.3. Анхан шатны шүүх орон сууцыг Д.М-оос худалдан авахад, мөнгөө түүнд шилжүүлэхэд ямар нэгэн асуудал, маргаан байхгүй гэсэн С ХХК-ийн тодорхойлолт, М ХХК-аас Д.М-д орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлсөн баримтууд зэргийг үнэлж дүгнэхгүйгээр М ХХК-ийг төлбөрөө С ХХК-д төлөөгүй байна гэж дүгнэсэн нь шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчимд нийцэхгүй.

6.4. М ХХК нь С ХХК-ийн Ерөнхий нягтлан бодогч Б.А-ийг компанийн эрх бүхий албан тушаалтан гэж үзсэн, өөрсдөө ч тийм ойлголтыг өгсөн. Тиймээс М ХХК нь Д.М-оос худалдан авч буй 41.03 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны төлбөр тооцоо бүрэн дууссан талаарх С ХХК-ийн Ерөнхий нягглан бодогч Б.А-ийн гарын үсэг, санхүүгийн тэмдэг бүхий албан бичгийг хүчин төгөлдөр бичиг баримт гэж тооцсоны үндсэн дээр Д.М-д төлбөрийг төлсөн. Маргаан бүхий орон сууцны төлбөр бүрэн төлөгдсөнийг С ХХК нь 2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 дугаартай орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээний 3.1-д баталгаажуулж, уг гэрээнд компанийн гүйцэтгэх захирал Д.Б гарын үсэг зурсан. Гэтэл шүүх дээрх компанийн эрх бүхий албан тушаалтнуудын гарын үсэг зурсан нотлох баримтуудыг үгүйсгэж, С ХХК-аас М ХХК-д өгсөн орон сууцны үлдэгдэл төлбөргүй гэсэн тодорхойлолтыг эрх зүйн хүчин төгөлдөр бус баримт гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй, шударга бус дүгнэлт юм.

6.5.  М ХХК, С ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасны дагуу ажил гүйцэтгэх гэрээнд хамаарах бөгөөд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.2, 343.3-д заасны дагуу М ХХК нь өөрийн захиалан бариулсан орон сууцыг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэхийг шаардах бүрэн эрхтэй, мөн гэрээний 2.1, 5.1-д заасны дагуу С ХХК нь орон сууцыг барьж дуусгаад өмчлөх эрхийг М ХХК-д бүрэн шилжүүлэх үүрэгтэй. С " ХХК нь 2023 оны 08 сарын 11-ний өдрийн 02/70 тоот албан бичгээр орон сууц удахгүй ашиглалтад орох гэж байгаа талаар мэдэгдсэн бөгөөд маргаан бүхий орон сууц бүрэн ашиглалтад орсон тул С ХХК-аас гэрээний үүргээ биелүүлэхийг шаардсан. Гэтэл шүүх талуудын хооронд байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээг буруу тайлбарлан, уг гэрээний дагуу М ХХК-д маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрх үүсэхгүй гэж дүгнэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй.

6.6. С ХХК нь М ХХК-ийн захиалан бариулж буй орон сууцыг захиалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр Д.Э-т худалдан борлуулсан нь шударга ёсонд нийцэхгүй. М ХХК-ийн эрх ашгийг ноцтой зөрчсөн хууль бус үйлдэл бөгөөд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасны дагуу С ХХК-аас Д.Э-тэй 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулсан Г-21/БЗ 222 тоот орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл юм. Гэтэл шүүхээс С ХХК-аас А ХХК-тай байгуулсан 2022 оны 04 сарын 13-ны өдрийн Барилгын дотор заслын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх гэрээ-г цуцлах мэдэгдлийг удаа дараа А ХХК-д хүргүүлснээр М ХХК, С ХХК-ийн 2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 тоот орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ хүчингүй болсон мэт тайлбарлаж, С ХХК нь М ХХК-тай байгуулсан гэрээг цуцлах шаардлагагүйгээр Д.Э-тэй Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент 2 орц 4 давхарын*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны захиалан бариулах гэрээг давхардуулан байгуулах эрхтэй гэж дүгнэсэн нь хэрэгт авагдсан гэрээ хэлцлүүдийн шинж чанар, үр дагаврыг буруу дүгнэсэн, үндэслэлгүй шийдвэр гарахад хүргэсэн.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, М ХХК-ийг Сонгинохайрхан дүүрэг, **-р хороо, Г-*** апартмент, 2 орц, 4 давхар,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг С ХХК-д даалгаж, мөн С ХХК, Д.Э нарын хооронд байгуулагдсан 2023 оны 08 сарын 05-ны өдрийн Г-21/БЗ 222 дугаартай орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож өгнө үү гэжээ.

7. Хариуцагч С ХХК давж заалдах гомдолдоо: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтын С ХХК-д холбогдох хэсгийг эс зөвшөөрч дараах үндэслэлээр давж заалдах гомдол гаргаж байна.

7.1. Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2010 оны 17-р тогтоолд хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн нь хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.10-т заасан шаардлагад хамааралтай ба энэ хэлбэрийн шаардлагад энгийн бичгийн хэлбэрээс гадна нотариатаар болон эрх бүхий этгээдээр гэрчлүүлэх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх хэлбэрийг мөн хамааруулан үзнэ. Уг зүйл, хэсэгт заасан "зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл" гэдэгт тухайн хэлцлийг хийхэд тодорхой этгээдийн зөвшөөрлийг авах хуулиар тогтоосон шаардлага зөрчигдсөн байхыг ойлгох бөгөөд уг хэлцэлд хуулийн 50 дугаар зүйлийн зохицуулалт хамаарна гэж заасан.

7.2. С ХХК болон М ХХК нарын Г-21/Б3 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-нд нэхэмжлэгч компанийг төлөөлөх эрхүй этгээд буюу иргэн Д.Г гарын үсэг зурсан. Нөгөөтэйгүүр Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ-нд мөн М ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч Д.Г, иргэн Д.М-той гэрээг байгуулсан байдаг.

7.3. Мөн Компанийн тухай хуулийн 34 дүгээр зүйл болон М ХХК-ийн дүрмийн 7 дугаар зүйлд хувьцаа эзэмшигчид гэрээ байгуулах эрхийг олгоогүй болно. Иргэний хууль болон иргэний эрх зүйн онолын хүрээнд гэрээ байгуулах эрхийг нэг удаагийн шинж итгэмжлэлийн үндсэн дээр гэрээ байгуулах эрхийг олгодог, мөн хуульд энэ эрх олгосон баримт бичгийг бичгийн хэлбэртэй байхаар заасан. Өөрөөр хэлбэл, Компанийн тухай хуулийн 83 дугаар зүйлийн 83.1, 83.8-т зааснаар М ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигч Д.Г нь гэрээ байгуулах эрхгүй этгээд гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлтэй.

7.4. Нэхэмжлэгч М ХХК болон С ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь худалдах худалдан авах гэрээ бөгөөд Иргэний хуулийн 245 дугаар зүйлийн 245.2-т зааснаар нотариатаар гэрчлүүлэх хэлцэл гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлтэй, хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэх үндэслэлтэй.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтад С ХХК-д холбогдох хэсгийг өөрчлөн М ХХК болон С ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож, бусад хэсгийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзэхэд анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй байх тул шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангав.  

2. Нэхэмжлэгч М ХХК нь хариуцагч С ХХК, Г.Э нарт холбогдуулан Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхийг хариуцагч С ХХК-д даалгах, С ХХК, Г.Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Г-210/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нар бүхэлд нь эс зөвшөөрч, М ХХК, С ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Г-210/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, зохигчид маргажээ. /1хх 1-2, 31, 222, 2хх 20, 35-36, 48, 55-56, 119/

3. Талууд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ байгуулж, С ХХК нь Сонгинохайрхан дүүрэг, **-р хороо, Г-*** апартмент, 2-р орц, 4-р давхар,*** тоот хаягт байршилтай 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 2022 оны 4-р улиралд багтаан барьж, ашиглалтад оруулж, өмчлөлд нь шилжүүлэн өгөх, М ХХК нь орон сууцны үнэ 106,678,000 төгрөгийг төлөх нөхцөлийг харилцан тохиролцжээ. /1хх 19-20/

4. Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй. Талууд гэрээ байгуулах үед Г-*** апартмент орон сууцны барилга ашиглалтад ороогүй байсан тул С ХХК, М ХХК-ийн хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ.

5. Үүнтэй холбоотойгоор 2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г Иргэний хуулийн 245 дугаар зүйлийн 245.2-т зааснаар нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй.

Мөн дээрх гэрээнд М ХХК-ийг төлөөлж гүйцэтгэх захирал гэсний дор Д.Г гарын үсэг зурсан нь тус гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болохгүй.

Учир нь, Иргэний хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1-д зааснаар М ХХК нь өөрийгөө төлөөлөх бүрэн эрхтэй гэсэн ойлголтыг Д.Г-д өгөхөөр нөхцөл бүрдүүлснээс Д.Г нь төлөөлөх эрхтэй гэж ойлгон түүнийг шударгаар төлөөлөн С ХХК-тай хэлцэл хийсэн бол өөрийгөө төлөөлүүлэхээр ойлголт өгсөн М ХХК нь төлөөлсөн Д.Г-ийн бүрэн эрхгүй байсныг ашиглаж болохгүй.

Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 68 дугаар зүйлийн 68.1-д зааснаар төлөөлөх бүрэн эрхгүй Д.Г,  М ХХК-ийн нэрийн өмнөөс С ХХК-тай дур мэдэн хэлцэл хийсэн бол уг хэлцэл хүчин төгөлдөр байх эсэх нь төлөөлүүлсэн М ХХК-ийн зөвшөөрлөөс шалтгаална.

Иймд, ...2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй, зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл тул хүчин төгөлдөр бус... гэх хариуцагч талын татгалзал, давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

6.   ...Маргаан бүхий орон сууц төлбөрийн үлдэгдэлтэй эсэх талаар хариуцагчаас лавлахад төлбөрийн үлдэгдэлгүй гэсэн тул 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр Д.М-той болон С ХХК-тай тус тус гэрээ байгуулж, гэрээний үнэ болох 106,678,000 төгрөгийг Д.М-д шилжүүлэн өгсөн... гэсэн нэхэмжлэгчийн тайлбар үнэн зөв болох нь хэргийн баримтаар нотлогдсон. Тодруулбал:

6.1.  С ХХК-ийн Ерөнхий нягтлан бодогч гэх Б.А-ийн 2022 оны 08 сарын 02-ны өдрийн албан бичигт ...Д.М нь Г-*** төслийн байрнаас 41.03 м.кв байрыг м.кв-ыг 2,600,000 төгрөгөөр авсан болно. Байрны нийт төлбөр болох 106,678,000 төгрөгийг С ХХК болон А ХХК-ийн хооронд хийгдсэн гэрээний дагуу төлбөр тооцоог бүрэн төлж дууссан нь үнэн болно... гэж, 2022 оны 08 сарын 25-ны өдрийн албан бичигт ...М ХХК нь Г-*** төслийн байрнаас 41.03 м.кв байрыг м.кв-ыг 2,600,000 төгрөгөөр авсан. Байрны нийт төлбөр болох 106,678,000 төгрөгийг С ХХК болон А ХХК-ийн хооронд хийгдсэн гэрээний дагуу төлбөр тооцоог бүрэн төлж дууссан нь үнэн болно... гэж тус тус тодорхойлжээ. /1хх 13, 14/

Дээрх албан бичгүүдэд С ХХК-ийн Ерөнхий нягтлан бодогч гэх Б.А гарын үсэг зурж, компанийн санхүүгийн тэмдгээр баталгаажуулжээ.

Компанийн тухай хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.1-д зааснаар Ерөнхий нягтлан бодогч нь компанийн эрх бүхий албан тушаалтанд хамаарах тул ...Б.А-ийг компанийн эрх бүхий албан тушаалтан гэж үзсэн, өөрсдөө ч тийм ойлголтыг өгсөн... гэсэн нэхэмжлэгчийн тайлбар Иргэний хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1-д заасан зохицуулалтад нийцжээ.

6.2. С ХХК, М ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-ний Гурав. Гэрээний төлбөр гэсэн хэсэгт ...А ХХК, С ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2022 оны 01 сарын 20-ны өдрийн Г-21/Б3 042 тоот гэрээний үндсэн дээр 41.03 м.кв байрыг нийт 106,678,000 төгрөгөөр тооцож гэрээг Б.С-д 2022 оны 04 сарын 06-ны өдрийн 01/15 тоот бичгийн дагуу шилжүүлсэн гэрээг 2022 оны 07 сарын 28-ны өдрийн орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх 0973 тоот гэрээний дагуу Д.М-д шилжүүлэн байрны төлбөр тооцоо дууссан болно гэж тусгажээ. /1хх 10-11/

6.3. Нэхэмжлэгч М ХХК нь 2022 оны 08 сарын 26-ны өдөр Д.М-д гэрээний төлбөр болох 106,678,000 төгрөгийг бүрэн төлжээ. /1хх 155, 2хх 67-70/  

7. Дээрхээс үзэхэд ...маргаан бүхий орон сууцыг А ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний хөлсөнд бартераар шилжүүлсэн боловч тус компани нь ажлаа хийж гүйцэтгээгүй, орхиж явсан тул ажил гүйцэтгэх гэрээг цуцалсан мэдэгдлийг хүргүүлсэн, ийм учраас уг орон сууцны төлбөр төлөгдөөгүй гэж үзнэ, мөн ажил гүйцэтгэх гэрээтэй холбоотой маргаан Иргэний шүүхээр хянан шийдвэрлэгдэж байгаа... гэсэн агуулгатай хариуцагчийн татгалзал, давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж дүгнэхээр байна.  

8. С ХХК, А ХХК-ийн хооронд үүссэн ажил гүйцэтгэх гэрээтэй холбоотой маргаан нь М ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, С ХХК, Г.Э нарт холбогдох орон сууцны өмчлөх эрхтэй холбоотой маргаанд хамааралгүй бөгөөд нэхэмжлэгч М ХХК-ийн шаардах эрхэд нөлөөлөхгүй.

9. Хариуцагч С ХХК нь 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр хариуцагч Г.Э-тэй Г-21/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ байгуулж, маргаан бүхий орон сууцыг түүнд 131,296,000 төгрөгөөр худалдсан гэх боловч хариуцагч Г.Э-ийг шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй. /1хх 112-116/

9.1. Өмнө дурдсанчлан, М ХХК, С ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээнд хамаарах тул хариуцагч Г.Э нь Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасан худалдсан эд хөрөнгийг эзэмшилдээ авах давуу эрхийг эдлэхгүй.

9.2. Хариуцагч компани нь М ХХК-тай Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны талаар маргаантай байгаа нөхцөл байдлыг мэдсээр байж, зориудаар хариуцагч Г.Э-тэй 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр Г-21/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г байгуулсан байх тул үүний хариуцлагыг нэхэмжлэгч компани хариуцах учиргүй.

9.3. Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 09 сарын 22-ны өдрийн 184/ШЗ2023/15835 дугаар захирамжаар Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны шилжилт хөдөлгөөнийг зогсоох арга хэмжээ авсан тул тус орон сууцны өмчлөл маргаан эцэслэн шийдвэрлэгдэх хүртэлх хугацаанд хариуцагч Г.Э-т шилжихгүй, улмаар түүнийг маргаан бүхий орон сууцны шударга эзэмшигч гэж үзэх боломжгүй. /1хх 33-34/

9.4. Хариуцагч Г.Э нь маргаан бүхий орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй байх ба дээрх нөхцөл байдлыг мэдсээр байж гэрээгээр тохирсон хуваарийн дагуу (2023.08.20-2025.07.20-ны хооронд сар бүр 3,000,000 төгрөг төлөх) төлбөрийг гүйцэтгэх эсэх нь түүний өөрийн хүсэл зоригоос хамаарна. /1хх 113/

10. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч М ХХК-ийг маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагч С ХХК-д даалгасан өөрчлөлтийг анхан шатны шүүхийн шийдвэрт оруулах зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн тогтов. 

11. Нэхэмжлэгч М ХХК нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй тул С ХХК, Г.Э нарын хооронд байгуулагдсан 2023 оны 08 сарын 05-ны өдрийн Г-21/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д тус тус заасан хууль зөрчсөн, зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл гэж үзэхгүй, энэ талаарх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

12. Хариуцагч Г.Э нь С ХХК-тай байгуулсан 2023 оны 08 сарын 05-ны өдрийн Г-21/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-ний улмаас хохирсон гэж үзвэл, буруутай этгээдээс хохирлоо шаардахад энэхүү магадлал саад болохгүйг тайлбарлах нь зүйтэй.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.  Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2024/03547 дугаар шийдвэрийн

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 313 дугаар зүйлийн 343.1, 56.1.1, 56.1.8-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгч М ХХК-ийг Сонгинохайрхан дүүргийн **-р хороо, Г-*** апартмент,*** тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагч С ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх С ХХК, Г.Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Г-210/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай гэж,

тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтад ...56.1... гэснийг ...56.2... гэж, ...олгосугай гэснийг олгож, хариуцагч С ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч М ХХК-д буцаан олгосугай гэж тус тус өөрчилж,

шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4-т тус тус зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч М ХХК-аас 2024 оны 07 сарын 31-ний өдөр төлсөн 1,578,570 төгрөг (815,630+70,200+692,740)-ийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож, хариуцагч С ХХК-аас 2024 оны 08 сарын 05-ны өдөр төлсөн 691,340 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1-т зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг мэдэгдсүгэй.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

  

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ М.БАЯСГАЛАН

ШҮҮГЧИД Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

Д.НЯМБАЗАР