2024     09         26                                          207/МА2024/00097

       

 

******** ГХО ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

хариуцагч ********

 гүйцэтгэх газар, “********” ХХК-д

холбогдох иргэний хэргийн тухай

 

 

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх хуралдааныг Ерөнхий шүүгч Б.Баттөр даргалж, шүүгч Б.Оюунцэцэг, С.Уранчимэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн 107 дугаар танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрийн 142/ШШ2024/00981 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: “********” ГХО ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ********гүйцэтгэх газар, “********” ХХК-д холбогдох,

Орхон аймгийн Шийдвэр гүйцэтгэх газраас ******** ХХК-иар дутуу баригдсан барилгын зах зээлийн үнэлгээг хийлгэхдээ төлбөр төлөгчөөс барилгын зураг бусад материал шаардаж аваагүйгээс зах зээлийн бодит үнэ цэнийг тогтоох ажиллагааг бүрэн хийгдээгүй болохыг тогтоолгох, 54 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгын үнэлгээ үндэслэлгүй бага үнийн дүнтэй хийгдсэн тул үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагатай иргэний хэргийг,

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.*******ийн шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлыг үндэслэн 2024 оны 08 дугаар сарын 13-ны өдөр хүлээн авч, шүүгч С.Уранчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэж шийдвэрлэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.*******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Эрдэнэболд, Б.Мөнх-Ундрах, Э.Зодвоо, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Монгол /цахим/, нарийн бичгийн дарга Б.Маралмаа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч “********” ГХО ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

 

 

 

Төлбөр төлөгч “********” ХХК-ийн дутуу баригдсан 54 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгын зах зээлийн бодит үнэлгээг хийсэн тухай тайлантай 2024 оны 2 дугаар сарын 28-ны өдөр Орхон аймгийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд очиж танилцсан. Үнэлгээг дутуу хийсэн, холбогдох баримт танилцаагүй байж ажпын хэмжээг худлаа гаргасан, ямар нэгэн нотолгооны баримтыг үндэслээгүй гаргасан, дутуу баригдсан барилгын зах зээлийн үнэлгээг бодит өртгөөс бага гаргасан гэж үзээд хүчингүй болгуулахаар гомдол гаргаж байна. /55.7.Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно/. Орхон аймгийн Шийдвэр гүйцэтгэх Газраас “********” ХХК-ийг сонгосон нь хууль зөрчиж байна. Үнэлгээний эрх бүхий олон компаниудаас “********” ХХК-ийг сонгосон нь эргэлзээ төрүүлж байна. Тухайн үнэлгээний компанийг ямар үндэслэл дэс дарааллыг баримтлан сонгосон тухай баримт шийдвэр гүйцэтгэлийн хэрэгт байхгүй тул эргэлзээтэй гэж үзэж гомдол гаргаж байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.9-д хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэлийг тусгасан байх тухай заажээ. Гэтэл тайланд үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл.нотолгоо, үнэлгээний тооцоолол байхгүй байна. Үнэлгээчний зүгээс зах зээлийн бодит үнэ цэнийг тогтооно гэж бичсэн боловч үнэлгээний тайлангаас харахад тухайн барилгад хийгдсэн байгаа ажлыг үнэлсэн, эсвэл хийх ажлыг үнэлсэн нь ойлгомжгүй байна. Зах зээлийн бодит үнэ цэнэ тодорхойлж, шинжээчийн дүгнэлт гаргах гэж заасан байх боловч үнэлгээний материалд зах зээлийн үнийн судалгаа хавсаргаагүй тул ямар эх үүсвэрийн тооцололтой, ямар дүнгээс тооцсон болохыг мэдэх боломжгүй байна. Үнэлгээчин бетон зуурмагийн үнийг “********” ХХК, арматурыг УБ менежмэнтийн үнийг баримталсан гэх боловч хэзээ хаанаас ямар судалгаа авсан баримт байхгүй байна. Үнэлгээний компани нь тухайн орон сууцны барилгыг дуусаагүй орон сууц, автомашины зогсоолтой гэж үзэн хөрөнгийн хандлагын аргаар үнэлэхийн оронд нийт орсон зуурмаг, шат, цонхны хэмжээг л үнэлсэн мэт болжээ. Тухайлбал: шат довжооны /1-0095/ ажилд 1кг, хана, хамар ханын /1-0095/ ажилд 900 төгрөгний хадаас л зарцуулсан байх уу. Нэг кг нь 3000 төгрөгний үнэтэй боолт гайк /1-0060/ Монголын зах зээл дээр одоо ч ийм үнээр байхгүй. 5 орцтой байрны 11 гишгүүртэй 40 гаруй шат, гараж руу орох шатны цутгуур хийх рам зангидах модон бүтээцийг бэлтгэхэд 1,5 кг хадаас орсон гэж үнэлгээ гаргасан нь хуулийн үндэслэлгүй байна. Үнсэн блокоор хана өрөх гэжээ. Гэтэл энэ орон сууцны барилгад үнсэн блокоор өрсөн нэгч ширхэг хана байхгүй юм. Мөн үнсэн блокоор хаана хэдэн ширхэг ашиглаж юу өгсөн, энэ ажлын болон барааны өртөг хэдэг төгрөг болсон нь үнэлгээний тайланд тусгагдаагүй байна. 2000 оноос хойш Монгол улсад блокыг хайрга болон цемент ашиглан бүтээж байгаа. Орон сууцны барилгад үнс ороцуулан хийсэн блокийг ашиглахыг хуулиар хориглосон байгаа. Дээвэр дээр 15 мм буюу 1,5 см зузаан цементэн тэгшилгээ хийх гэж 655 436 төгрөгний ажил бичжээ. Монгол улсын барилгын норм дүрмээр дээвэр дээр 15 мм зузаантай цементэн тэгшилгээ хийдэг тийм технологи ажиллагаа Барилгын норм ба дүрэмд ерөөсөө ч байхгүй юм. Ийм мэт үндэслэлгүй ажил бичиж, бодит бус үнэлгээ гарсан байна. Барилгын өртгийн индекс тооцох аргачлал /ҮСГ-ын даргын 2008.01.21-ний өдрийн 01/11 дүгээр тушаалыг баримтлах үүрэгтэй байсан. Ингэснээр дуусаагүй барилгын бодит өртөг тодорхойлогдох юм. Мөн үнэлгээний компани тухайн дуусаагүй барилгыг үнэлэхдээ орлогын хандлагын аргыг ашиглаагүйд гомдолтой байна. Тухайлбал дуусаагүй барилгын талбайн үнэлгээг гаргаж зарахад ямар тооцоо гарахыг дүгнэх үүрэгтэй байсан. Монгол улсад олон компани орон сууцыг хар ханаар нь худалдан авагчид борлуулж, түүний хүссэн хэмжээгээр засвар хийж борлуулж байгаа. Гэтэл энэ үнэлгээг хийсэнгүй. Төлбөр төлөгч ******** ХХК-ийн зүгээс барилгын нийт талбайг 3305 м.кв. Үүнээс 2800 м.кв талбай бүхий 60 айлын /1 айл 46-47 м.кв/ байрыг дутуу гээд 1.800.000 төгрөгөөр тооцоход 5 тэрбум төгрөг болно. Мөн тухайн байранд 30 машины зогсоолын талбай байгаа. Үүнийг 25 сая төгрөгөөр тооцоход 750.000.000 төгрөг болох юм гэж үнийн санал өгсөн байсан. Сүүлд нь дууссан тохиолдолд гэж үнэлэн мөн санал өгсөн байгаа. Гэтэл 5.7 тэрбум төгрөгийн өртөгтэй барилгыг 2.017.263.814 төгрөг гэж үнэлсэн нь төлбөр төлөгчийг ноцтой хохироох байдал хүргэж байна. Иймд Орхон аймгийн Шийдвэр гүйцэтгэх Газраас “********” ХХК-иар дутуу баригдсан барилгын зах зээлийн үнэлгээг хийлгэхдээ төлбөр төлөгчөөс барилгын зураг бусад материал шаардаж аваагүйгээс Зах зээлийн бодит үнэ цэнийг тогтоох ажиллагааг бүрэн хийгдээгүй болохыг тогтоолгох, 54 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгын үнэлгээ үндэслэлгүй бага үнийн дүнтэй хийгдсэн тул үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргаж байгааг шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч дахь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар-437 дугаар нээлттэй хорих анги шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

дахь Сум дундын шүүхийн 2013 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 773 дугаар шийдвэрээр “********” ХХК-иас 485.797.209 төгрөг гаргуулж “*******" ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Төлбөр төлөгч “********” ХХК-д холбогдох гүйцэтгэх баримт бичигт шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж тус компанийн өмчлөлийн 11 багийн ********хувийн гүйцэтгэлтэй, улсын бүртгэлийн ******** дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхэд хориг тавьж, 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр битүүмжилж, 2023 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдөр хураан авсан. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж төлбөрийг төлүүлэх зорилгоор талуудаас Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу үнийн санал авч зөрүүтэй байх тул 2024 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдөр 01/02 дугаартай шинжээч томилох тогтоол үйлдэж “********” ХХК-ийн шинжээч Ч********/мэргэшсэн үнэлгээчин/, төсөвчин шинжээч ********нарыг томилсон. Энэ тухай “********” ХХК-ийн захирал ********мэдэгдэж үнэлгээний тайланг 2024 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдөр танилцуулсан юм. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлд заасан шинжээч оролцохыг хориглосон нөхцөл байдал илрээгүй, шинжээч томилсон ажиллагаатай холбогдуулан талуудаас ямар нэгэн санал, гомдол гараагүй болно. Иймд төлбөр төлөгч “********” ХХК-иас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэлгүй гэж үзэж хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ

Хариуцагч “********” ХХК шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

Асуулт-1: ...Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зуйлийн 8.3.9-д хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэлийг тусгасан байх тухай заажээ. Гэтэл тайланд үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, үнэлгээний тооцоолол байхгүй байна... Хариулт-1: Монгол улсын “Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль”-ийн 10.2.1 болон 10.2.4 дүгээр зүйлд үйлчлүүлэгчийн хүлээх үүргийг заасан байна. Энэ үүргийг биелүүлэх талаар үнэлгээ хийгдсэн дуусаагүй барилгын талаарх мэдээллийг бидэнд ирүүлээгүй болно. Бид шийдвэр гүйцэтгэгчийн томилсон тогтоолын үүргийг хугацаанд нь биелүүлэхийн тулд 2024 оны 01дүгээр сарын 22-ны өдөр “Ашидбилгүүн” ХХК-ийн зөвлөх, Монгол улсын зөвлөх инженер, Тэргүүлэх төсөвчин ********нар газар дээр биетээр үзэж танилцан зураг авсан болно. Биет үзлэг хийхээс өмнө болон хийсний дараа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 51 дүгээр тойргийн ахлах комиссар, ахмад ********/утасны дугаар ********/ уулзаж үнэлгээний ажлын талаар ярилцаж, үнэлгээнд шаардлагатай барилгын ажлын, барилгын бүтээцийн зургийг гаргаж өгөхийг хүссэн. ********3305.7 м.кв талбайтай, 54%-н гүйцэтгэлтэй орон сууцны зориулалттай барилгын ажлын болон бүтээцийн зураг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага болон “********” ХХК-иас гаргаж өгөөгүй /огт байхгүй гэх/ тул биет үзлэгт үндэслэн үнэлгээ хийхээс өөр аргагүй тухай мэдэгдэж зөвшилцсөн болно. Биет үзлэгийн зураг авалгаар хийсэн******** сумын ********5 давхар орон сууцны барилгын ажлын төсөвт өртгийн тооцооллыг барилгын төсвийн эстимэтор программаар гүйцэтгэсэн. Төсөвт өртгийн тооцооллын дэлгэрэнгүйг дүгнэлт тайлангийн хамт хүргүүлсэн болно. ********нь 2004 онд Барилгын анхан шатны сургалтанд хамрагдсан. 2009 онд БСШУЯ-ны Сайдын 345 дугаар тоот тушаалын дагуу барилгын төсөвчний нарийн мэргэжил эзэмших 45 хоногийн курст суралцаж “барипгын ТӨСӨВЧИН”-ИЙ нарийн мэргэжип эзэмшсэн. 2012 онд мэргэжил дээшлүүлж мэргэшсэн төсөвчин, 2016 онд ээлжит давтан зэрэг ахиулах сургалтанд хамрагдаж тэргүүлэх зэргийн төсөвчин болсон. 2017 онд “Монголын мэргэшсэн үнэлгээчдийн институт”-ийн Хөрөнгө үнэлгээчний боловсрол олгох сургалтанд хамрагдсан. 2010, 2013, 2016 онуудад Монголын эрчим хүчний нарийн мэргэжлийн төсөвчний сургалтанд хамрагдаж, “Тэргүүлэх төсөвчин’’-ий зэрэг цол авсан. 2016 онд Монгол улсын зөвлөх инженер болсон. Зөвлөх инженер, Тэргүүлэх төсөвчин цол зэргийг 2021 онд баталгаажуулж сунгалт хийсэн. Одоогоор 20 жил барилга, эрчим хүчний төсвийн ажлуудыг гүйцэтгэж байна. БХБС-н 2016 оны 05 дугаар сарын 16-ны өдрийн №103 тоот тушаалаар батлагдсан "БАРИЛГЫН ТӨСӨВЧНИЙ ЁС ЗҮЙН, ДҮРЭМ"-н дагуу тухайн ажлыг хийж гүйцэтгэсэн болно.  Асуулт-2: ...“Үнэлгээчний зүгээс зах зээлийн бодит үнэ цэнийг тогтооно гэж бичсзн боловч үнэлгээний тайлангаас харахад тухайн барилгад хийгдсэн байгаа ажлыг үнэлсэн, эсвэл хийх ажлыг үнэлсэн нь ойлгомжгүй байна... Хариулт-2: Үнэлгээний олон улсын стандарт /2020 он/-104. Үнэ цэнийн сууриуд- 90 /90,1/; 100 /100.1/; 110/110.1/; 120 /120.2.6/ заалтуудыг баримтлан зах зээлийн бодит үнэ цэнийг тооцоолсон. Асуупт-3: ”3ах зээлийн бодит үнэ цэнэ тодорхойлж, шинжээчийн дүгнэлт гаргах гэж заасан байх боловч үнэлгээний материалд зах зээлийн үнийн судалгаа хавсаргаагүй тул ямар эх үүсвэрийн тооцоололтой, ямар дүнгээс тооцсон болохыг мэдэх боломжгүй байна.”...Хариулт-3: Үнэлгээний тайлангийн “3. Үнэлгээний хандлага, арга зүй “ бүлэгт үнэлгээний ажлыг гүйцэтгэсэн ажлын үе шатыг дэлгэрэнгүй тусгасан ба олон нийтэд нээлттэй үнийн мэдээлэл ашигласан тул тайланд хавсаргаагүй болно. Материалын үнийг Эрдэнэт хотод үйл ажиллагаа явуулдаг бетон зуурмагийн үйлдвэрийн тухайн оны үнэ ханшаар тооцсон болно. Ажлын баримтад ашигласан үнийн мэдээллийн эх сурвалж болох т байрлах бетон хийцийн үйлдвэр "******** "ХХК, "ӨСӨХ БЕТОН" зуурмагийн үйлдвэриин үнийн саналыг энэ тайлбарт хавсаргав. Асуулт-4: Үнэлгээний компани нь тухайн орон сууцны барипгыг дуусаагүй орон сууц, автомашины зогсоолтой гэж үзэн хөрөнгийн хандлагын аргаар үнэлэхийн оронд нийт орсон зуурмаг, шат, цонхны хэмжээг л үнэлсэн мэт болжээ. Тухайлбал: шат довцооны /1-0095/ ажилд 1 кг, хана, хамар ханын /1-0095/ ажилд 900 төгрөгийн хадаас л зарцуулсан байх уу. Нэг кг нь 3000 төгрөгийн үнэтэй боолт гайк /1-0060/ Монголын зах зээл дээр одоо ч ийм үнээр байхгүй. 5 орцтой байрны 11 гишгүүртэй 40 гаруй шат, гараж руу орох шатны цутгуур хийх рам зангидах модон бутээцийг бэлтгэхэд 1,5 кг хадаас орсон гэж үнэлгээ гаргасан нь хуулийн үндэслэлгүй байна. Үнсэн блокоор хана өрөх гэжээ. Гэтэл энэ орон сууцны барилгад үнсэн блокоор өрсөн нэгч ширхэг хана байхгүй юм. Мөн үнсэн блокоор хаана хэдэн ширхэг ашиглаж юу өосөн, энэ ажлын болон барааны өртөг хэдэн төгрөг болсон нь үнэлгээний тайланд тусгагдаагуй байна. 2000 оноос хойш Монгол улсад блокыг хайрга болон цемент ашиглан бүтээж байгаа. Орон сууцны барилгад үнс оролцуулан хийсэн блокыг ашиглахыг хуулиар хориглосон байгаа. Дээвэр дээр 15 мм буюу 1,5 см зузаан цементэн тэгшилгээ хийх гэж 655436 төгрөгний ажил бичжээ. Монгол улсын барилгын норм дүрмээр дээвэр дээр 15 мм зузаантай цементэн тэгшилгээ хийдэг тийм технологи ажиллагаа Барилгын норм ба дүрэмд ерөөсөө ч байхгүй юм. Ийм мэт үндэслэлгүй ажил бичиж, бодит бус үнэлгээ гарсан байна. Барилгын өртгийн индекс тооцох аргачлал /ҮСГ-ын даргын 2008.01.21-ний өдрийн 01/11 дүгээр тушаалыг баримтлах үүрэгтэй байсан. Ингэснээр дуусаагуй барилгын бодит өртөг тодорхойлогдох юм. Хариулт-4: Тухайн үед барилга байгууламжийн бодит байдалд хэмжилт хийж, зураг авсан байдлаар үнэлгээний тооцооллыг хийсэн Үүнд: газар шорооны ажил, барилгын буурь, суурь, үндсэн бетоны цутгалт, туслах материалын хийц технологийн угсрапт, цонх .хаапганы бутээцүүд гэх мэт Зоорийн даахапын азто машины гарашийн хамар хана ахуйн хэрэглээний блокоор өрсөн байлаа. Энэ нь үнсэн блок гэж барилга байгууламжийн хэллэгт орсон байдаг. Үнсэн блок / нэршил / нь цемент, хайрга ордог. Одоо тэндээ ил харагдах нөхцөлд байгаа юм. Барилгын норм дүрэмд шал, тааз, дзэврийн ажилд заагдсан бетон цутгалт хийгдсэн дараа өө, сэв, хазайлт, налуу үүсгэсэн хэсэгт 10-15мм хүртэлхи бетоны тэгшилгээ хийгддэг. Тухайн барилга нь 54% -н гүйцэтгэлтэй байгаа нь дээрхи ажилд хангалттай дүн гэж үзэж байна. Нийт барилга 100% гэж тооцвол одоо байгаа барилга бүтээц нь хийгдсэн ажлын дундаж хувь нь 58% -тай гэж үзэж байна. Үлдэгдэл ажил болох дотор засал, гадна засал, салхивч, халаалт, цэвэр бохир усдоноглол, гэрэлтүүлэг 32%, гадна тохижилт,цахилгаан, холбоо дохиолол, бусад ажилбарууд 10% байна гэж тооцсон. Монгол улсад мөрдөгдөж байгаа барилгын /estimor/ программыг ашиглаж, норм дүрэмд заагдсан бүх үзүүлэлтийг бүрэн оруулсан болно. Асуулт-5: Мөн үнэлгээний компани тухайн дуусаагүй барилгыг үнэлэхдээ орлогын хандлагын аргыг ашиглаагүйд гомдолтой байна. Тухайлбал дуусаагүй барилгын талбайн үнэлгээг гаргаж зарахад ямар тооцоо гарахыг дүгнэх үүрэгтэй байсан. Монгоп улсад опон компани орон сууцыг хар ханаар нь худапдан авагчид борлуулж, түуний хуссэн хэмжээгээр засвар хийж борлуулж байгаа. Гэтэл энэ унэлгээг хийсэнгүй. Төлбөр төлөгч ******** ХХК-ийн зүгээс барилгын нийт талбайг 3305 м.кв. Үүнээс 2800 м.кв талбай бүхий 60 айлын /1 айл 46-47 м.кв/ байрыг дутуу гээд 1800000 төгрөгөөр тооцоход 5 тэрбум төгрөг болно. Мөн тухайн байранд 30 машины зогсоолын талбай байгаа. Үүнийг 25 сая төгрөгөөр тооцоход 750 000 000 төгрөг болох юм гэж үнийн санал өгсөн байна. Сүүлд нь дууссан тохиолдолд үнэлэн мөн үнийн санал өгсөн байгаа. Гэтэл 5.7 тэрбум төгрөгний өртөгтэй барилгыг 2.017.263.814 төгрөг гэж үнэлсэн нь төлбөр төлөгчийг ноцтой хохироох байдал хүргэж байна. Хариулт-5: Үнэлгээний олон улсын стандарт /2020 он/ -"105.Үнэлгээний хандлагууд ба аргууд, 40. Орлогын хандлага, 40.1 Орлогын хандлага нь ирээдуйн мөнгөн гүйлгээг өнөөгийн нэг үнэ цэнэд хөрвүүлснээр унэ цэнийн үзүүлэлгээр хангадаг. Орлогын хандлагын дагуу тухайн хөрөнгийн бий болгох орлогын үнэ цэнэ, мөнгөн гүйлгээ эсвэл өртгийн хэмнэлтийг харгалзсанаар хөрөнгийн унэ цэнийг тодорхойлдог."... гэж тодорхойлсон. Энд, тухайлбал үнэлгээний хэмжилтийн өдрөөр бид тус дуусаагүй барилгын үлдэгдэл ажил болох дотор засал, гадна засал, салхивч, халаалт, цэвэр бохир ус.тоноглол, гэрэлтүүлэг, гадна тохижилт.цахилгаан, холбоо дохиолол, бусад ажилбарууд хийгдэж дууссаны дараа ямар барилга босч, ямар үнээр худапдах, түүнээс хэдэн төгрөгийн ашиг, орлого олох тухай мэдээлэл байхгүй тул орлогын хандлагыг хэрэглэн үнэлгээг хийх ямар ч боломжгүй юм. Бидний тодорхойлсон үнэ цэнийн суурь нь түүхэн өртгийн мэдээлэлд үндэслэдэг. Өнөөгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд барилгыг 85-90 хувийн гүйцэтгэл гэй үед хар ханаар нь худалдан борлуулах нь бий. Бид энөедер барилгын гүйцэтгзлийг 54 хувьтай байна гэж үзэж унэлсэн ба дээрх гомдол, хохирлын тухай асуудал нь үндэслэлгүй, бидний гүйцэтгэсэн ажил үнэн зөв, бодитой хийгдсэн гэж үзэж байна.” гэжээ. 5. Хэргийн оролцогчоос шүүхэд гаргаж өгсөн болон шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн баримтын тухайд: 5.1. Нэхэмжлэгчээс шүүхэд гаргаж өгсөн баримтууд улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /хх-4/, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн дэлгэрэнгүй лавлагаа /хх-6-7/,  “********” ХХК-ийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдрийн ТХҮ-324-8919 дугаартай үнэлгээний тайлан /хх-8-44/, статистикийн мэдээ /хх-45-51/, төлбөр төлөгчийн гадаадад зорчих эрх түдгэлзүүлэх тухай мэдэгдэл хуудас /хх-52/ зэрэг баримтуудыг өгсөн. 5.2. Хариуцагч дахь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар-437 дугаар нээлттэй хорих ангиас шүүхийн гүйцэтгэх хуудас 674 дугаартай гүйцэтгэх хуудас /хх-70/, дахь сум дундын шүүхиййн шүүгчийн 2013 он 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 2566 дугаартай захирамж /хх-71/, дахь сум дундын шүүхиййн шүүгчийн 2013 оны 09 дүгээр сарын 04-ний 773 дугаартай захирамж /хх-72-75/, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол /хх-77/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл /хх-78,80,85-86/, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол /хх-79/, “********” ГХО ХХК -иас ирүүлсэн үнийн санал /хх-81/, “********” ХХК-иас ирүүлсэн үнийн санал /хх-82/, шинжээчид эрх, үүрэг, хариуцлага танилцуулсан тэмдэглэл /хх-83/, шинжээч томилох тухай тогтоол /хх-84/, зэрэг баримтыг гаргаж өгсөн гэжээ.

дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрийн 142/ШШ2024/00981 дугаар шийдвэрээр:

Монгол Улсын Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7,Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.9-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “********” ГХО ХХК-ийн гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох тухай хариуцагч дахь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 437-р нээлттэй хорих анги болон “********” ХХК-д холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн ******** ГХО ХХК улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.******* шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдолдоо:

 

Орхон аймгийн сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.06.26-ны өдрийн 142/ШШ2024/00981 дугаартай шийдвэрийг эс зөвшөөрч гомдол гаргаж байна. Анхан шатны шүүхээс хэргийн оролцогч нэхэмжлэгч талын хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцох, шүүх хуралд оролцож мэтгэлцэх боломжийг хангаагүй тул хэргийн оролцогчийн эрхийг зөрчсөн гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч тал эрүүл мэндийн шалтгааны улмаас шүүх хуралд оролцох боломжгүй талаар нотлосон бүх баримтаа шүүхэд хүргүүлсэн байгаа. Гэтэл шүүхээс нэг шалтгаанаар шүүх хуралд оролцохгүй байх үндэслэлгүй гэж үзсэн нь хууль зөрчиж байна. Хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн хариуцагч тал болох ******** ХХК нь үиэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, үнэлгээний тооцоололыг үнэлгээний тайланд дурьдаагүй, хавсаргаагүй байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.9-д Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэлийг тусгасан байх тухай заасан байна. Үнэлгээчний зүгээс тухайн барилгад хийсэн ажлыг үнэлсэн, эсвэл хийх ажлыг үнэлсэн нь тодорхой бус байна. Тухайлбал бетон зуурмагийн үнийг ********ХХК, арматурыг Улаанбаатар менежмэнт ХК-ийн знийг баримталсан гэх боловч эдгээрийг нотлосон баримт үнэлгээний баримтад байхгүй байх тул дур зоргоороо үнэ гаргасан гэж үзэхэд хүргэж байна. Мөн тухайн 60 айлын орон сууцыг доороо 25 машины зогсоолтой, дуусаагүй орон сууцны барилга гэж үнэлэхийн оронд тухайн барилгад орсон мод, банз, хадаас, бетон арматур, зуурмаг зэргийг үнэлсэн байна. Тухайлбал үнэлгээний тайлангаас харахад 5 давхар байшинг барихад нийтдээ 1,5 кг хадаас, 2 кг боолт, гайк орсоноор тайлан гаргасан нь үндэслэлгүй юм. Үнэлгээний тайланд 25 машины зогсоолыг ерөөсөө үнэлээгүй орхигдуулсан байгаа. Зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн бол нэг машины дулаан гараж Эрдэнэт хотод дундаж ханш нь 25 сая төгрөг байгаа бөгөөд дуусаагүй барилгын хувьд тухайн гаражийг 400 сая төгрөгөөр үнэлэх үндэслэлтэй байна. Мөн 60 айлын барилгыг дутуу барьсан барилгын 54 хувиас тооцон үнэлэхэд зах зээлийн дундаж ханшаар дуусаагүй барилгын нэг кв.м талбайн үнэ 1.6 сая төгрөгөөр тооцоход нийт 3305 кв.м талбай бүхий барилга нь 5.2 тэрбум төгрөгний өртөгтэй гарч байна. Шүүх хуралдааны явцад шүүхээс тухайн барилгын үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн үнэлгээний аргыг яагаад хэрэглээгүй талаар ямарч асуулттавиагүй нь нэхэмжэлгчийн маргаж байгаа асуудлаар шүүхээс үнэлгээ дүгнэлт хийгээгүй гэж үзэхэд хүргэж байна. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг дараахи үндэслэлээр хэрэгсэхгүй болгож хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцааж өгнө үү. Хэргийн оролцогч нэхэмжлэгч талын хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцох, шүүх хуралд оролцож мэтгэлцэх боломжийг хангаагүй тул хэргийн оролцогчийн эрхийг зөрчсөн. Нэхэмжлэгч талын маргаж байгаа үндэслэлээр шүүхээс хариуцагч талд асуулт тавьж дүгнэлт өгөөгүй эдгээр үндэслэл болно. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг 2024.07.26-ны өдөр Улаанбаатар дах салбар хүлээн авсан байсанг 2024.08.02-ны өдөр шуудан хүргэгчээс хүлээн авсан болно. Давж заалдах шатны шүүх хуралд оролцох тул хурлын зарыг ********дугаарын утсаар мэдэгдэхийг хүсье гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх тухай Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2.-т заасан шаардлагыг хангасан байна.

Нэхэмжлэгч “********” ГХО ХХК нь хариуцагч дахь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар Хорих 437 дугаар нээлттэй хорих анги, ******** ХХК-д холбогдуулан 54 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгын үнэлгээ бага үнийн дүнтэй хийгдсэн тул үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан ба хариуцагч нар зөвшөөрөхгүй маргажээ.

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг үнэлэхэд дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2013 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 773 дугаар шийдвэрээр “********” ГХО ХХК-аас 2166513 юань буюу 485797209 төгрөгийг гаргуулж, ********ХХК-нд  олгохоор шийдвэрлэсэн, 2013 оны 10 дугаар сарын 04-ний өдөр шүүх гүйцэтгэх хуудас бичиж Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт шилжүүлсэн, 2013 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 2566 дугаар шүүгчийн захирамжаар шүүхийн шийдвэрийг албадан биелүүлэхээр шийдвэрлэсэн, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн Эд хөрөннгө битүүмжлэх тогтоолоор ********54-хувийн гүйцэттгэлтэй орон сууцны барилгыг битүүмжилсэн, 2023 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдөр эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор тухайн орон сууцны барилгыг хураасан, “********” ГХО ХХК нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт тухайн барилгын  1м² -ийг 4.500.000 төгрөгөөр үнэлэн нийт 14.872.500.000 төгрөгөөр, ********ХХК 1.200.000.000 төгрөгөөр үнэлэх үнийн санал тус тус гаргасан, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдөр шинжээч томилох тухай тогтоолоор “********” үнэлгээний компанийн шинжээч Жамъян, ********нарыг томилсон. ******** ХХК нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр үнэлгээний тайлангаа хийж ирүүлсэн ба зах зээлийн бодит үнэ цэнийг 2024 оны 01 дүгээр сарын байдлаар 2017263814 төгрөгөөр үнэлсэн зэрэг үйл баримтууд тогтоогджээ.

Нэхэмжлэгч “********” ГХО ХХК нь дутуу баригдсан 54 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгын зах зээлийн бодит үнэлгээг дутуу хийсэн холбогдох баримттай танилцаагүй байж ажлын хэмжээг худлаа гаргасан, ямар нэгэн нотолгооны баримтыг үндэслээгүй дутуу баригдсан барилгын зах зээлийн үнэлгээг бодит өртгөөс бага гаргасан гэж тайлбар гаргаж нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ тодорхойлж байгаа боловч нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотолсон баримтыг болон шинжээчийн дүгнэлтийг няцаасан баримт гаргаж өгөөгүй, нотлоогүй байна.

   Хариуцагч “********” ХХК нь барилгын ажлын болон барилгын бүтээцийн зураг мэдээлэл баримт байхгүй тул орлогын хандлагын аргыг хэрэглэн  үнэлгээ хийх ямар ч боломжгүй бидний тодорхойлсон үнэ цэнийн суурь нь түүхэн өртгийн мэдээлэлд үндэслэн гаргадаг, “********” ГХО ХХК үнэлгээ хийх явцад барилгын талаар мэдээллийн баримт болон барилгын ажлын болон барилгын бүтээцийн зургийг гаргаж өгөөгүй учраас баримтад бодит үзлэг хийж, энэ үзлэгт үндэслэн үнэлгээ хийхээс өөр аргагүй байна гэсэн татгалзсан тайлбар гаргаж мэтгэлцсэн байна.

Барилгын ажлын төсөвт өртгийн тооцооллыг барилгын төсвийн эстимитор программаар гүйцэтгэж, үнэлгээний олон улсын стандарт, үнэ цэнийн суурь заалтуудыг баримтлан зах зээлийн бодит үнэ цэнийг тогтоосон, олон нийтэд нээлттэй үнийн мэдээлэл ашиглаж дүгнэлт гаргасан шинжээчийн дүгнэлтийг буруутгах боломжгүй байх ба анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг үнэлж, хэргийг шийдвэрлэхдээ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны хуулиар тогтоосон журмыг зөрчөөгүй тухайн маргаантай харилцаанд хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлаж хэрэглэсэн тул шийдвэрийг хэвээр үлдээж “********” ГХО ХХК-ийн давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1. дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрийн 142/ШШ2024/00981 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.*******ийн шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4.-т зааснаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.*******ийн давж заалдсан гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.5., 172 дугаар зүйлийн 172.2.-т зааснаар шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн, шүүх хуулийг Улсын дээд шүүхийн тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн, эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой гэж үзвэл зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч, гуравдагч этгээд магадлалыг гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4., 119.7.-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг мэдэгдсүгэй.

 

 

 

    ДАРГАЛАГЧ, ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                         Б.БАТТӨР

 

                                                             ШҮҮГЧИД                          Б.ОЮУНЦЭЦЭГ

 

                                                                                                            С.УРАНЧИМЭГ