2024 11 22 210/МА2024/02009

 

 

М ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, шүүгч Т.Бадрах, Ц.Алтанцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 102/ШШ2024/04484 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч М ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч Н-т холбогдох,

Үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Ц.Алтанцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Д, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч И.Г шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга И.Эрдэнэжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч талын нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбарын агуулга:

Нийтийн байрны бодит ханш нь ремакс дээр хуучин орон сууцны дундаж ханш нь 2024 оны 05 дугаар сарын байдлаар 3,870,000 төгрөг, шинэ байр нь 4,100,000 төгрөг гээд зах зээлийн дундаж ханш нь байгаа. Үндэсний статистикийн хороо болон ремакс гээд мэргэжлийн компанийн үнэлгээнд би судалгаа хийсэн. Манай байр хотын А бүс гэж үзэж болохоор байрлалтай. Манай барилга зүгээр айлын сууц биш, оффис маягаар тохижуулсан. Хана нь маш сайн хийгдсэн, маш дулаахан, 5 өрөөтэй, өрөөнүүд нь том, доошоо гарааштай, доорх узелийн өрөө нь маш том учраас үйлдвэрийн барилга гэж харж болно. Анх банк үнэлэхдээ маш доогуур үнэлж байсан. Иймд би хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. 2024 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн Б ХХК-аар амины орон сууц 78Б тоот хаягтай, 243 м.кв талбайтай, орон сууцны зориулалттай, зоорийн давхрын хамт 3 давхар, нийт 5 өрөөтэй, төвийн бүх шугам сүлжээнд холбогдсон үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээ нь зах зээлийн ханшнаас доогуур үнэлсэн байгаа тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагч талын тайлбарын агуулга:

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад төлбөр төлөгчийн зүгээс 3,900,000 төгрөгөөр үнэлсэн, төлбөр авагч эс зөвшөөрч хөрөнгийн үнэлгээг шинжээчээр тогтоолгох хүсэлт ирүүлсэн байгаа. Уг хүсэлтийн дагуу Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь хэсэгт заасны дагуу Б ХХК-ийн шинжээч Ц.О-ийг томилж, хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгоход нийтдээ 813,093,000 төгрөгөөр тогтоосон. Уг үнэлгээг 2024 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдөр хүлээн аваад төлбөр төлөгчийн болон төлбөр авагч нарт 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн албан бичгээр мэдэгдэж, хөрөнгийн үнэлгээний тайланг танилцуулж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 55.7, 62 дугаар зүйлийн 62.1 дэх хэсэгт заасны дагуу 7 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болоод өөрөөр хэлбэл бие даан худалдан борлуулах сарын хугацаа авах боломжтой болохыг мэдэгдсэн. Шийдвэр гүйцэтгэгчийн зүгээс дээрх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга: Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч Н-т холбогдуулан гаргасан төлбөрт хураагдсан газар, амины орон сууц үл хөдлөх хөрөнгийг 813,093,000 төгрөгөөр үнэлсэн Б ХХК-ийн тогтоосон шинжээчийн дүгнэлт үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй хүчингүй болгуулах тухай гомдол гаргагч С.А-гийн гомдол шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т зааснаар гомдол гаргагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

 

4. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

4.1. Анхан шатны шүүх тус иргэний хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийг ноцтой зөрчсөн, мөн хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадсангүй хэмээн үзэж гомдолтой байна.

Шинжээчийн үнэлгээтэй танилцаад Б ХХК-ийн үнэлгээчин нь Үнэлгээний тухай хуулийн 8,10, 1 дүгээр зүйл, 12 дугаар зүйлийн 12.1.3, 1-.1.7-д гэх мэт заалтыг зөрчиж үнэлгээ хийсэн, түүнчлэн Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 9, 10 дугаар зүйлд заасан журам, хуулийг зөрчсөн тул үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан.

Б ХХК-аас ирүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.9 дэх хэсэгт Үнэлгээний тайлан гэж холбогдох хууль тогтоомж болон үйлчлүүлэгч захиалагчийн хийсэн гэрээний дагуу үнэлгээчний бэлтгэн гаргасан, үнэлгээний зорилго, үнэ цэнийн суурь, он, сар, өдөр, хэрэглэсэн хандлага арга, ашигласан мэдээллийн эх сурвалж, дэвшүүлсэн төсөөлөл, үнэ иргэнийн талаарх дүгнэлт зэргийг багтаасан баримт бичгийг ойлгохоор хуульчилсан байхад үнэлгээчин тайландаа ямар баттай эх сурвалж мэдээллийн үндсэн дээр хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн нь тодорхойгүй байна.

Өөрөөр хэлбэл, ямар ч тайланд тухайн үнэлгээний өдрийн зарагдахаар зарлагдсан зах зээлд байгаа жишиг барилгын мэдээллээс хамгийн ижил төсөөтэй мэдээллийг хаанаас авсан эх сурвалж болох баримтыг хавсаргах ёстой хавсаргаж өгсөн. Тухайлбал, зар мэдээ сонин, фото зургийн үзүүлэлт гэх мэтийг, харин дараа нь нөхөж шүүхэд өгөх ёсгүй.

4.2. Түүнчлэн Б ХХК-ийн тайланд үнэлгээчин Ц.О-ээс гадна үнэлгээчний туслах Д.Э-гэх нэр бичигдэн, гарын үсэг зурагдсан байгаа нь Үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.12-т заасныг зөрчсөн байна гэж үзэж байна. Хэрэв Д.Э-хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл олгогдоогүй бол тайланд гарын үсэг зурах эрхгүй байна.

Тухайлбал, үнэлгээчин Ц.О- нь шүүхийн шатанд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчээр дамжуулан Үнэгүй.мн сайтын 3 ширхэг фото зураг өгдөг бөгөөд одоо хэргийн 122-124 дүгээр талд авагдсан ба Б ХХК-ийн тайланд Үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 3.9-д зааснаар тайланд тусгагдах учиртай хөрөнгийн зах зээлийн өнөөгийн буюу үнэлгээний өдрийн ханш, үнэ цэнийг тогтоох зорилгоор үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол түүний үндэслэл тусгагдаагүй байсан бөгөөд үүнийгээ шүүхийн шатанд нөхөж өгсөн.

Шүүх Үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт зааснаар Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь үйлчлүүлэгч, захиалагч, гуравдагч этгээдэд уг үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийн талаар ойлголт өгөхөөр бэлтгэгдсэн байна гэж дүгнэснийг ойлгохгүй байгаа. Хаанаас ямар баттай эх сурвалжаас үл хөдлөх хөрөнгө, болон газрын үнэлгээг гаргаж ирж тооцоолсон нь тодорхойгүй байна.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлд зааснаар шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

5. Давж заалдах гомдолд хариуцагч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Иргэний хуульд заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан. Нэхэмжлэгч, хариуцагч нотлох баримтыг нэмж өгсөн гэдэг. Нэхэмжлэгч анхан шатны шүүхэд нотлох баримтыг гаргаж өгөөгүй учраас хариуцагч талаас шүүгчийн захирамжийн дагуу нэмэлтээр нотлох баримтыг гаргаж өгсөн гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэв.

 

1. Нэхэмжлэгч М ХХК нь хариуцагч Н-т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжилснийг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

2. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтуудыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмаар үнэлж, хэргийн үйл баримтыг зөв тогтоосон байна.

 

2.1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрийн 102/ШШ2022/01989 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгч Х ХХК, хариуцагч М ХХК, С.А- нар нь 769,505,874 төгрөгийн хэмжээнд эвлэрч, хуваарийн дагуу төлбөрийг барагдуулахаар тохиролцож, төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар талуудын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ. /хх40-46/

 

2.2. Хуулийн хүчин төгөлдөр уг захирамжийг хариуцагч нь сайн дураар биелүүлээгүй үндэслэлээр шүүхээс 2022 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 102/ШЗ2022/20166 дугаар Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамжийн дагуу мөн өдрийн 1949 дугаартай Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, улмаар 2022 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн байна. /хх 36-39,47/

 

3. Хариуцагч шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас барьцааны зүйл болох С.А-гийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205056481 дугаарт бүргэлтэй, Баянгол дүүргийн 6 дугаар хороо, 10 дугаар хороолол, 78 дугаар байрны Б тоот хаягт байршилтай, 243 м.кв талбайтай, 5 өрөө амины орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө болон тус хаягт байрлах 263 м.кв талбайтай амины орон сууцны зориулалттай газар эзэмшин эрхийг 2023 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 23370077/02 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 23370077/05 дугаартай тогтоолоор хураан авсан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49, 54 дүгээр зүйлд заасан журмыг зөрчөөгүй байна./хх 51-55/

 

4. Хариуцагч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт зааснаар битүүмжлэгдэн хураагдсан дээрх хөрөнгийн үнэлгээний талаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талуудаас санал авахад С.А-гийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө болон газар эзэмших эрхийг төлбөр төлөгч М ХХК-аас 3,900,000,000 төгрөгийн санал гаргасан бол, төлбөр авагч Х ХХК-аас барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор шинжээч томилуулах хүсэлтийг тус тус гаргажээ. /хх58-59,60/

 

5. Талууд барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний талаар тохиролцоогүй учир хариуцагч нь, 2024 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 1/41 дугаар шинжээч томилох тухай тогтоолоор Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар Б ХХК-ийн үнэлгээчин Ц.О-ийг шинжээчээр томилсон байна./хх 61/

 

5.1. Шинжээч нь 2024 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн Хөрөнгө үнэлгээний тайлангаар эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205056481 дугаарт бүртгэлтэй, Баянгол дүүргийн 6 дугаар хороо, 10 дугаар хороолол, 78 дугаар байрны Б тоот хаягт байршилтай, 243 м.кв талбайтай, 5 өрөө амины орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг, тус хаягт байршилтай, нэгж талбарын 1680101231, эрхийн улсын улсын бүртгэлийн Э-2205002450 дугаартай, 263 м.кв талбайтай газрын хамт зах зээлийн үнэлгээг 813,093,000 төгрөгөөр тогтоосон нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагад нийцсэн байна./хх65-85/

 

5.2. Мөн шинжээч Ц.О- нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд байх ба дээрх шинжээчийн үнэлгээний тайланд мэргэшсэн үнэлгээчин Ц.О- нь гарын үсэг зурж, хувийн тамгаа дарсан байх ба мөн үнэлгээчний туслах Д.Э-гарын үсгээ зурж баталгаажуулсан байна. Уг үнэлгээний тайланд үнэлгээчний туслах нь гарын үсэг зурсан байдлыг үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл гэж үзэхгүй.

 

5.3. Түүнчлэн, шинжээч Ц.О- нь үнэлгээний тайландаа үнэлгээ хийсэн арга, аргачлал, үнэлгээний зүйлийн шинж, чанар /хэмжээ, байршил, ашиглалтад орсон он, бүтээц, хийц, инженерийн шугам сүлжээнд холбогдсон байдал, эдэлгээ г.м/-ыг тодорхой тусгагдсан байна.

 

5.4. Мөн, хариуцагч талаас гомдолдоо хэргийн 122-124 дүгээр хуудсанд авагдсан үнэгүй.мн сайтын 3 ш баримтыг хариуцагчаар дамжуулан шинжээч шүүхийн шатанд нөхөж өгсөн, энэ баримтууд нь үнэлгээний тайланд тусгагдаагүй гэжээ. Уг баримтууд нь анхан шатны шүүх шийдвэрийнхээ үндэслэл болгон заагаагүй байх бөгөөд үнэлгээ хийсэн шинжээч Ц.О-ийг шүүх хуралдаанд оролцуулан хэргийг шийдвэрлэсэн байх тул үнэлгээг хүчингүй болгох хууль зүйн үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

Иймд, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэлгүй гэж үзнэ.

 

6. Дээрх үнэлгээний тайланг 2024 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн 4-149/4236 тоот мэдэгдлээр мөн өдөр төлбөр төлөгч С.А-д танилцуулж, улмаар шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл үйлдэж С.А- гарын үсэг зурсан байна. /хх86-87/

 

7. Үнэлгээний тайлангийн талаарх мэдэгдлийг төлбөр төлөгч тал 2024 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдөр хүлээн авсан байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр үнэлгээний талаар шүүхэд гомдол гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасан хугацаанд нийцжээ.

 

8. Нэхэмжлэгч нь үнэлгээ хийсэн аргачлал, дүгнэлтийг баримтаар няцаасан буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэт доогуур үнэлсэн гэх нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна.

 

Тодруулбал, нэхэмжлэгч М ХХК нь төлбөр төлөгч этгээд болохын хувьд 243 м.кв талбайтай, 5 өрөө амины орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө болон тус хаягт байрлах 263 м.кв талбайтай амины орон сууцны зориулалттай газар эзэмшин эрхийг 813,093,000 төгрөгөөс өндөр үнэтэй гэж маргаж байгаа тохиолдолд үүнийг нотлох үүрэг хүлээнэ.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 102/ШШ2024/04484 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР

 

ШҮҮГЧИД Т.БАДРАХ

 

Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ