*******ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч М.Баясгалан даргалж, шүүгч Э.Золзаяа, Т.Гандиймаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн 181/ШШ2024/04095 дугаар шийдвэртэй, 

Нэхэмжлэгч: *******ийн нэхэмжлэлтэй,  

Хариуцагч: “*******” *******-д холбогдох 

Худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт шилжүүлсэн 31,028,988 төгрөгийг буцаан гаргуулах тухай үндсэн, уг гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас учирсан хохирол болон алданги 53,847,330 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Гандиймаа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Номин-Эрдэнэ нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. “*******” *******-тай 2019 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдөр “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, ******* хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, ******* хаягт байрших 39.5 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв-ыг 1,990,000 төгрөгөөр тооцож, 78,605,000 төгрөгөөр, урьдчилгаа төлбөрт 20,000,000 төгрөг төлж, үлдсэн төлбөрийг 3 жилийн хугацаатай компанийн хувь лизингээр худалдаж авсан.

1.2. Дээрх гэрээгээр урьдчилгаа төлбөр 20,000,000 төгрөг, орон сууцыг хүлээн авснаас хойш 11,028,988 төгрөг нийт 31,028,988 төгрөг төлсөн. Уг төлбөрийг төлөхдөө сургуулиас олгодог тэтгэлэг болон өөрийн гэр бүлийн хүмүүсийн орлогын тодорхой хэсгээр төлж байсан. Гэтэл 2020 оны эхнээс /Ковид-19/ цар тахлын улмаас сургуульдаа явж чадахгүйгээс сургуулиас олгодог тэтгэлэг зогссон, мөн гэр бүлийнхэн тогтмол орлого олох боломжгүй болсон зэргээс орон сууцны төлбөрийг тогтоосон хугацаагаар төлж чадахгүй болсон. Санхүүгийн хүндрэлээс шалтгаалан орон сууцны төлөлтийг хийж чадахгүй явсаар 2022 оны 7 дугаар сарын дундуур орон сууцнаас гаргасан.

1.3. Орон сууцыг авсан атлаа миний төлсөн төлбөрийг буцаан олгохгүй байгаа учир “*******” *******-д төлсөн 31,028,988 төгрөгийг гаргуулж, буцаан олгож өгнө үү.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. 2019 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдөр 2019/******* “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний дагуу худалдан авагч нь гэрээний нийт үнийн дүнгийн 25,44 хувь болох 20,000,000 төгрөгийг 2019 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдөр төлж, үлдэгдэл 74,56 хувь буюу 58,605,000 төгрөгийг 36 сарын хугацаанд жилийн 8 хувийн хүүтэйгээр хэсэгчлэн төлөхөөр харилцан тохиролцсон.

2.2. Худалдан авагч *******ийн хүсэлтээр талууд гэрээ байгуулсан 2019 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдөр “Байр хүлээлцэх акт”-ыг үйлдэж, түүний эзэмшил, ашиглалтад орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн. Гэтэл худалдан авагч нь харилцан тохиролцсон төлбөр төлөх хуваарийг зөрчиж, 2019 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдрөөс 2020 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр хүртэл нийт 31,028,983 төгрөг төлсөн, үүнээс 28,836,668 төгрөг нь үндсэн төлбөр, 2,192,315 төгрөг нь хүүгийн төлбөрт тооцогдсон.

2.3. Гэрээний дагуу төлбөрөө төлөхийг удаа дараа биечлэн уулзаж, утсаар болон бичгээр шаардаж байсан боловч төлбөрөө төлөхгүй компанийг хохироож байсан учир гэрээг цуцалж орон сууцаа 2022 оны 7 дугаар сарын 19-ний өдөр буцаан авсан.

3. Хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

3.1. Талууд гэрээний 6.5-д заасан үндэслэлээр буюу худалдан авагчид гэрээний үүргийг биелүүлэх нэмэлт хугацаа өгсөн боловч үр дүн гаргаагүй буюу худалдан авагч гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлээгүй, зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас гэрээг цуцалсан тохиолдолд худалдан авагч гэрээний 6.8-д заасан журмын дагуу худалдагчид учирсан хохирол, зардлыг барагдуулахаар тохиролцсон.Үүнд:

*******ийг орон сууцнаас нүүлгэх ажлын хэсэг ажиллуулж нүүлгэлтийн “*******” *******-иар нүүлгэлтийн ажлыг гүйцэтгүүлж, ажлын хөлсөнд 2022 оны 7 дугаар сарын 25-ны өдөр 2,000,000 төгрөг төлсөн.

Тухайн орон сууцанд 2019 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдрөөс 2022 оны 7 дугаар сарын 19-ний өдрийг хүртэл 34 сар амьдарсан тул гэрээний 6.8.2, 6.10-т зааснаар орон сууцыг анхны байдалд нь оруулж, засан сайжруулахад гаргасан зардал 6,000,000 төгрөг гарсан, уг зардлыг төлөхөөр гэрээгээр тохирсон бөгөөд орон сууцыг худалдан авсан *******т өгсөн.

Мөн гэрээний 6.8.4-т орон сууцыг хүлээн авсан хугацаанаас гэрээ цуцлагдах хүртэл хугацаанд орон сууцыг хөлсөлсөнд тооцож сар тутамд 500,000 төгрөгийн хөлс төлөхөөр тохиролцсон бөгөөд орон сууцыг хүлээн авсан хугацаанаас гэрээ цуцлагдах хүртэлх хугацаанд сар бүрийн 500,000 төгрөгөөр 34.5 сараар тооцон орон сууц хөлсөлсөн төлбөр 17,250,000 төгрөг болсон.

Гэрээний 6.8.5, 8.3-т заасны дагуу менежментийн зардал 2,000,000 төгрөг, өмгөөлөгчийн ажлын хөлсөнд төлсөн 3,000,000 төгрөгийг төлөхөөр тохирсон тул эдгээр зардлыг нэхэмжлэгч төлөх үүрэгтэй.

3.2. Худалдагч “*******” ******* нь гэрээг цуцалж, орон сууцыг буцаан авсан 2022 оны 7 дугаар сарын 19-ний өдрөөр тасалбар болгон худалдан авагчийн төлөх алдангийг тооцоход төлөгдөөгүй 47,194,661 төгрөг, түүний алданги нь 107,481,544 төгрөг болсон тул үүнийг Иргэний хуулийн 232.4-т нийцүүлэн 50 хувь болох 23,597,330 төгрөгийн алдангийг гаргуулна. Иймд нийт 53,847,330 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж өгнө үү.

4. Сөрөг нэхэмжлэлд нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

4.1. Гэрээний хавсралт 1-т 2022 оны 9 сард зээл дуусах буюу зээлийн хугацаа дуусаагүй байсан.

Гэрээ дуусгавар болоогүй байхад гэрээ цуцалсантай холбогдуулж алданги тооцож байгаа нь үндэслэлгүй.

4.2. Нүүлгэлтийн 2,000,000 төгрөгт маргахгүй. Харин 6,000,000 төгрөгийн засвар хийсэн гэдгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Засварын зардал 6,000,000 төгрөг болсон талаарх баримт хэрэгт байдаггүй.

4.3. Талуудын хооронд түрээсийн гэрээ биш орон сууц зээлээр худалдан авах гэрээ байгуулагдсан учир 17,250,000 төгрөг төлөх үндэслэлгүй. Өмгөөллийн ажлын хөлсийг хохирол гэж тооцох хууль зүйн үндэслэл байхгүй. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга: Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1, 264 дүгээр зүйлийн 264.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3-т зааснаар хариуцагч “*******” *******-иас 31,028,988 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******ид олгож, нэхэмжлэгч *******оос 20,808,859 төгрөгийг гаргуулж “*******” *******-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 33,038,471 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2-т зааснаар нэхэмжлэгч *******ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 313,095 төгрөг, хариуцагч “*******” *******-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 427,186 төгрөгийг тус тус улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч “*******” *******-иас 313,095 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгч *******оос 261,995 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч “*******” *******-д олгож шийдвэрлэжээ.

6. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

6.1. ******* нь 2020 оны 8 дугаар сарын 13-ны өдөр “Үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоох тухай”, 2020 оны 9 дүгээр сарын 21-ний өдрийн “Гэрээ цуцлах тухай” албан бичгийг гардан авч, гарын үсэг зурсан хэдий боловч тэрээр гэрээг цуцлахыг зөвшөөрөөгүй буюу талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 6.8.1-т заасан хугацаанд компанийн эзэмшил, ашиглалтад орон сууцыг буцаан хүлээлгэн өгөх, орон сууцыг чөлөөлөх үүргээ биелүүлэхгүй байсан. Түүнчлэн гэрээг үргэлжлүүлэх хүсэлтийг тавьж, гэрээ цуцлах мэдэгдлийг гардан авсан хугацаанаас хойш буюу 2020 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр 5,000,000 төгрөгийг төлсөн. Манай компанийн зүгээс *******ийг гэрээний төлбөрийг үргэлжлүүлэн төлөх юм байна гэж ойлгон дахин боломж олгон хүлээсэн. Иймд 2020 оны 9 дүгээр сарын 21-ний өдрийн мэдэгдлээр талууд гэрээг цуцлаагүй байхад анхан шатны шүүх 2020 оны 9 дүгээр сарын 05-ны өдрөөр тасалбар болгон алданги тооцсон нь үндэслэлгүй тул 11,288,471 төгрөгийн алдангийг хангаагүй нь үндэслэлгүй байна.

6.2. 2022 оны 7 дугаар сарын 19-ний өдрөөр тасалбар болгон нэхэмжлэгчийг орон сууцнаас албадан гаргасан буюу орон сууцыг компанид буцаан хүлээлгэн өгөх, орон сууцыг чөлөөлөх үүргийг нь албадан хэрэгжүүлснээр цуцлагдсан. Орон сууцыг чөлөөлөх, компанийн эзэмшил, ашиглалтад буцаан хүлээлгэн өгөх үүрэг нь худалдан авагч болох *******ийн үүрэг бөгөөд талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 4.1.5, 6.8, 6.12-т зааснаар уг үүрэг биелэгдсэнээр компани гэрээнд заасан журмын дагуу үлдэгдэл төлбөрийг буцаан шилжүүлэхээр тохиролцсон болохыг шүүх харгалзан үзээгүй.

Иймд орон сууц хөлсөлсөн төлбөрийг мөн гэрээг цуцалсан гэх хугацаагаар тасалбар болгон шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй бөгөөд тэрээр орон сууцанд амьдарсан хүртэлх хугацаа болох 2022 оны 7 дугаар сарын 19-ний өдрөөр тасалбар болгон төлөх нь зөв юм.

6.3. Талууд Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар гэрээний агуулгыг хуульд нийцүүлэн чөлөөтэй тохиролцох эрхтэй бөгөөд ******* гэрээний үүргийг зөрчсөн тохиолдолд “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 6.8-д заасан хохирлыг төлөхөөр тохирсон. Менежментийн зардал 2,000,000 төгрөг бодитой зардал, 3 жил орчим амьдарсан орон сууцыг анхны шинэ байдалд оруулах зардал бодитой бөгөөд бид дараагийн худалдан авагч болох ******* гэх иргэнд байрыг засварлах 6,000,000 төгрөгийг өгсөн. Гэтэл заавал танайх өөрсдөө засварласан байх ёстой мэтээр хандаж шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна. Мөн талууд гэрээний 8.3-т өмгөөлөгчид төлсөн ажлын хөлсийг зардал, хохиролд нэхэмжлэх эрхтэй байхаар талууд тохиролцсон байхад шүүхээр хэрэг маргааныг шийдвэрлүүлэх үе шатанд авсан, гэрээг цуцалсаны улмаас учирсан хохиролд туслалцаа авсан гэж үзэхгүй гэсэн ойлгомжгүй тайлбар, үндэслэлээр хангаагүйд гомдолтой байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь ханган шийдвэрлэж өгнө үү.

7. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангасан. 2019 онд талуудын хооронд орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан. Хариуцагчийн зүгээс анхан шатны шүүх хуралдааны явцад гаргасан тайлбартаа нэхэмжлэгчийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй гэж тайлбарладаг. Гэвч хэргийн үйл баримтаас харахад хариуцагч нь өөрөө гэрээний үүргээ биелүүлсэн эсэх асуудал яригдаж байна. Хариуцагчийн зүгээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхтэй холбогдолтой нотлох баримтыг гаргаж өгөөгүй учраас зээл авах үйл ажиллагаа удааширсан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс зээлийн үйл ажиллагааны талаар “*******” *******-ийн ажилчидтай холбогдсон боловч тухайн асуудлыг шийдвэрлэж өгөөгүй. Иймд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянаад хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч “*******” *******-д холбогдуулан худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт шилжүүлсэн 31,028,988 төгрөгийг буцаан гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, гэрээний үүрэг зөрчсөний улмаас учирсан хохирол, алдангид 53,847,330 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар үнэлээд дараах үйл баримтыг зөв тогтоосон байна. Үүнд:

3.1. Талууд 2019 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдөр “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээгээр ******* нь ******* хороо, ******* тоотод байршилтай 39.5 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 78,605,000 төгрөгөөр худалдан авах, гэрээний нийт үнийн дүнгийн 25.44 хувь болох 20,000,000 төгрөгийг 2019 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдөр төлж, үлдэгдэл 74.56 хувь буюу 58,605,000 төгрөгийг 36 сарын хугацаанд жилийн 8 хувийн хүүтэйгээр хэсэгчлэн төлөхөөр тохирч, сар бүрийн тогтсон хугацаанд төлөх төлбөр болон хүүгийн хэмжээг тогтоож, хуваарийг тохиролцжээ. /1хх-ийн 6-9/

3.2. Дээрх гэрээний дагуу ******* нь урьдчилгаа төлбөр 20,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдрөөс 2020 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийг хүртэл хугацаанд 11,028,988 төгрөг нийт 31,028,983 төгрөг төлсөн, “*******” ******* нь орон сууцыг *******ийн эзэмшилд шилжүүлсэн байна.

3.3. “*******” ******* нь *******ийг гэрээгээр тохирсон хуваарийн дагуу төлбөр төлөөгүйн улмаас гэрээнээс татгалзаж, 2022 оны 7 дугаар сарын 19-ний өдөр орон сууцыг эзэмшилдээ буцаан авсан үйл баримтын талаар зохигч маргаагүй. Тэдний маргааны зүйл нь нэхэмжлэгчийн төлсөн төлбөрийг бүхэлд нь буцаан өгөх эсэх, үүрэг зөрчсөний улмаас хариуцагчид хохирол учирсан эсэх, хохирлыг төлөх эсэх асуудлаар маргажээ. 

4. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцаа болон үйл баримтыг зөв тогтоож, үндсэн нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий болжээ.

4.1. Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, гэрээ хүчин төгөлдөр гэж анхан шатны шүүхийн зөв дүгнэсэн.

Уг гэрээгээр нэхэмжлэгч нь 2019 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрөөс 2022 оны 9 дүгээр сарын 05-ны өдрийг хүртэл сар бүр 1,627,916 төгрөг төлснөөр гэрээний хугацаа дуусахад үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг төлж дуусах боловч ийнхүү тохирсон хуваарийн дагуу төлбөр төлөх үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, 2020 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс хойш төлбөр огт төлөөгүй, энэхүү зөрчлийг арилгах талаар хариуцагч байгууллагаас мэдэгдэж, нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үүргийн зөрчил арилаагүйн улмаас хариуцагч нь гэрээнээс татгалзаж, орон сууцыг буцаан эзэмшилдээ авсан болох нь хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдсон, энэ талаар зохигч маргаагүй үйл баримтыг шүүх зөв тогтоожээ.    

Нэгэнт гэрээнээс татгалзсан тохиолдолд талууд гэрээгээр өгсөн, авсан зүйлээ харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй бөгөөд анхан шатны шүүх хариуцагч байгууллагаас гэрээний дагуу нэхэмжлэгчийн төлсөн 31,028,988 төгрөгийг гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 264 дүгээр зүйлийн 264.1 дэх хэсэгт нийцсэн. Энэ талаар хариуцагч тал гомдол гаргаагүй.

5. Харин шүүх сөрөг нэхэмжлэлээс зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэхдээ зарим нотлох баримтыг хуульд заасан журмаар үнэлж чадаагүй, алдангийн зохицуулалтын талаар алдаатай дүгнэлт хийснийг давж заалдах шатны шүүхээс залруулж, хууль хэрэглээний болон нэхэмжлэлээс хангасан дүнд өөрчлөлт оруулна.

5.1. Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй талаар шүүх зөв дүгнэсэн боловч зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзах, түүний үр дагаврыг шаардах эрхийг тодорхойлсон Иргэний хуулийн 264 дүгээр зүйлийн 264.2 дахь хэсгийн зохицуулалтыг хэрэглэх учиртай. Өөрөөр хэлбэл, дээр дурдсанаар нарийвчилсан зохицуулалт байгаа нөхцөлд үүргийн эрх зүйн ерөнхий зохицуулалтыг хэрэглэх нь оновчгүй.

Талуудын байгуулсан гэрээний 6.8-д худалдан авагч гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээ дуусгавар болсон тохиолдолд учирч болох хохирол, зардлын төрлийг тодорхойлсон байх ба үүнээс нүүлгэлтийн зардалд 2,000,000 төгрөг төлөхийг нэхэмжлэгч зөвшөөрсөн, энэ талаар гомдол гаргаагүй тул давж заалдах шатны шүүхээс дүгнэлт хийхгүй байх нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны талуудын зарчимд нийцнэ.  

Харин талууд гэрээний 6.8.2, 6.10-т орон сууцыг анхны байдалд оруулж, засан сайжруулахад гарах зардлыг 6,000,000 төгрөгөөр тогтоож, 2022 оны 8 дугаар сарын 21-ний өдрийн байдлаар ажлын хөлс 3,477,545 төгрөг, материалын зардал 1,977,000 төгрөг, НӨАТ-т 545,455 төгрөг байхаар төсөв хийж, улмаар маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн т олгосон /1хх-84-86/ талаарх баримт хэрэгт авагдсан, уг баримтыг үгүйсгэж няцаасан баримтыг нэхэмжлэгч гаргаж өгөөгүй байхад шүүх тухайн зардлыг хариуцагчаас гарсан гэж үзэхгүй гэж дүгнэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт нийцээгүй. Иймд хэрэгт авагдсан баримтыг үндэслэн орон сууцыг засварлах зардалд 6,000,000 төгрөг гаргуулах нь зүйтэй.

Мөн талууд гэрээний 6.8.4-т “орон сууцыг хүлээн авсан хугацаанаас гэрээ цуцлагдах хүртэл хугацаанд орон сууцыг хөлслөсөнд тооцож, сар тутамд 500,000 төгрөгийн хөлс төлөх”-өөр тохирсон нь Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт нийцсэн.

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч гэрээний үүргээ зөрчсөний улмаас гэрээ дуусгавар болж буй тохиолдолд нэхэмжлэгч орон сууцыг үнэ төлбөргүй эзэмших, хариуцагч орон сууцыг бусдад хөлслүүлж орлого олох боломжоо алдах ёсгүй байсан тул орон сууц нэхэмжлэгчийн эзэмшилд байх хугацааны хохирлыг орон сууц хөлслөх гэрээний шаардах эрхээр хэрэгжүүлэх нь гэрээний чөлөөт байдлын зарчмыг зөрчихгүй. 

Иймд нэхэмжлэгчийн орон сууц эзэмшсэн хугацаа болох 2019 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдрөөс хариуцагчийн орон сууцыг буцаан эзэмшилдээ авсан 2022 оны 7 дугаар сарын 19-ний өдөр хүртэл 34.5 сарын төлбөрт 17,250,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах нь талуудын зарчимд нийцнэ. Уг хохирлыг гаргуулах талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв боловч хугацааг тодорхойлохдоо гэрээнээс татгалзах мэдэгдэлд заасан  хугацаагаар буюу 2020 оны 9 дүгээр сарын 05-ны өдрөөр тогтоосон нь буруу болсон. 

5.2. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.1 дэх хэсэгт зааснаар алданги нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга бөгөөд хүлээсэн үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал хууль болон гэрээнд зааснаар нөгөө талдаа төлөх мөнгөн төлбөр юм.

Талууд гэрээний 6.1-д “худалдан авагч нь орон сууцны үнийг гэрээний хавсралтад заасан журмын дагуу төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиар алданги төлнө” гэж тохирсон нь алдангийн зохицуулалтад нийцсэн боловч гэрээнээс татгалзсанаар талууд өгсөн, авснаа бодитоор харилцан буцааж, анхны байдалд оруулах үр дагавар үүсдэг тул дээрх үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргыг хэрэгжүүлэх боломжгүй.  

Дээрх үндэслэлээр хариуцагч байгууллага алданги шаардах эрхгүй тул анхан шатны шүүх гэрээ дуусгавар болох хүртэл хугацаагаар тооцож, алдангид 12,308,859 төгрөг гаргуулж шийдвэрлэсэн нь хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн алдаатай эрх зүйн дүгнэлт болно. Иймд ийнхүү шийдвэрлэсэнд нэхэмжлэгч гомдол гаргасан эсэхээс үл хамааран алдааг залруулах ба алдангийг бүхэлд нь гаргуулах тухай хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдол үндэслэлгүй.    

Хэдийгээр талууд гэрээний 6.8.5-д менежментийн зардал төлөхөөр тохирч, уг зардлыг 2,000,000 төгрөгөөр тогтоосон боловч тухайн зардлын хэмжээг бодитой, үндэслэл бүхий тогтоосон байх нь Иргэний хуулийн 264 дүгээр зүйлийн 264.1 дэх хэсэгт нийцнэ.

Гэрээний чөлөөт байдлын зарчим нь хуулийн хүрээнд байх агуулгаар тайлбарлагдах бөгөөд менежментийн зардлыг хэрхэн ямар, үндэслэлээр тогтоосон нь тодорхойгүй, энэ талаарх баримтгүй байгаа нь зардал бодитой байх хуулийн зохицуулалтад нийцэхгүй тул хариуцагчаас гарсан зардалд тооцохгүй гэж анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

Түүнчлэн, гэрээний 8.3-т талуудын хооронд үүссэн маргааныг шүүхийн журмаар шийдвэрлүүлэх тохиолдолд гэрээний үүргээ зөрчсөн буруутай тал нь өмгөөлөгчийн хөлсийг нөгөө талдаа төлөхөөр тохирсон байх боловч энэхүү хөлс нь өмгөөлөгч болон хариуцагч байгууллагын тохиролцооноос хамааран тогтоогдох тул уг зардлыг нэхэмжлэгчийн гэрээний үүргээ зөрчсөнтэй холбоотой гарсан бодит зардалд тооцох үндэслэлгүй.  

Үүнээс гадна хэргийн 1хх-ийн 87 дугаар талд авагдсан баримтад “өмгөөллийн үйлчилгээний төлбөр” утгаар *******д 3,000,000 төгрөг шилжүүлсэн байх ба хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд хариуцагчийг төлөөлж ******* өмгөөлөгчөөр оролцоогүй байна. Иймд дээрх зардлыг шүүх хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь шийдлийн хувьд зөв болжээ.  

6.  Иймд Иргэний хуулийн 264 дүгээр зүйлийн 264.1, 264.2, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “*******” *******-иас 31,028,988 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэгч *******оос 25,250,000 төгрөг /2,000,000+6,000,000+17,250,000/ гаргуулан хариуцагч “*******” *******-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлээс үлдэх 28,597,330 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж дүгнэлээ.

7. Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулахаар давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 10 дугаар сарын 25-ны өдрийн 181/ШШ2024/04095 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1, 264 дүгээр зүйлийн 264.1, 264.2, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “*******” *******-иас 31,028,988 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******ид олгож, нэхэмжлэгч *******оос 25,250,000 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч “*******” *******-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлээс үлдэх 28,597,330 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

2 дахь заалтын “...261,995” гэснийг “284,200” гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангасугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 323,600 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

            ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                            М.БАЯСГАЛАН

 

                                                ШҮҮГЧИД                                            Э.ЗОЛЗАЯА

 

                                                                                                             Т.ГАНДИЙМАА