*******, ******* нарын
нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

           Дархан-Уул аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Г.Мягмарсүрэн даргалж, шүүгч Х.Байгалмаа, Ерөнхий шүүгч Я.Туул нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар:

            Дархан-Уул аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны  12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 135/ШШ2025/00009 дүгээр шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч *******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч *******, ******* нарт холбогдох,

Нэхэмжлэлийн шаардлага: “Орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч мөн болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгэн дээр нэхэмжлэгч нарын нэрийг оруулж бичилт хийхийг Дархан-Уул аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгуулах" тухай,

Сөрөг нэхэмжлэл: “Үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах" тухай,

Иргэний хэргийг хариуцагч *******, ******* нарын гаргасан давж заалдсан гомдлыг үндэслэн, 2025 оны 01 дугаар сарын 24-ний өдөр хүлээн авч, Ерөнхий шүүгч Я.Туулын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

           Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч *******, хариуцагч *******, хариуцагч нарын өмгөөлөгч*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар Б.Билгүүн нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

            1. Нэхэмжлэгч нарын шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:
            ...******* миний бие аав *******ийн хамт 2019 оны сүүлээр фейсбүүкийн зараас 2 өрөө байр зарна гэсний дагуу иргэн *******, ******* нартай уулзаж ярилцаж байгаад Дархан-Уул аймгийн Д*******,*******,*******,, тоот 44.48 м.кв 2 өрөө орон сууцыг 2019 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр 48,000,000 төгрөгөөр зээлээр худалдаж авахаар болж урьдчилгаа 20,500,000 төгрөг өгөх байснаас 8,000,000 төгрөгийг *******ийн эзэмшлийн Худалдаа хөгжлийн банкны 403161471 тоот данс руу шилжүүлж, 12,500,000 төгрөгт -УБК улсын дугаартай тоёота приус 20 маркийн тээврийн хэрэгслийг шилжүүлж өгөөд үлдэгдэл 27,500,000 төгрөгийг сар бүр 500,000 төгрөгөөр цувуулан 4 жил 5 сарын хугацаанд буюу 2024 оны 05 дугаар сард төлж дуусгахаар харилцан ярилцаад гэрээний 3.2-т тохирсон байдаг.

Гэтэл би хариуцагч нарын Худалдаа хөгжлийн данс руу 2020 оны 01 дүгээр сараас эхлээд шахаж төлсөөр байгаад хугацаанаасаа өмнө 2021 оны 06 дугаар сард үлдэгдэл 27,500,000 төгрөгийг бүрэн төлж дуусгасан. Ингээд *******, ******* нараас “байраа шилжүүлж өгөөч ээ, яасан бэ?” гэхэд шилжүүлэх боломжгүй байна гээд байраа өгөх ямар ч сонирхол байхгүй байсан тул арга буюу шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байна.

Иймд 2 өрөө орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч *******, ******* нар мөн болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээн дээр *******, ******* нарын нэрийг бичилт хийхийг Дархан-Уул аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгуулж нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ. / х.х-1-2 /

2. Хариуцагч *******, ******* нарын 2024 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн татгалзал, хариу тайлбарын агуулга:

...Тухайн үед бид *******, ******* нартай үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж өөрсдийн өмчлөлийн Дархан-Уул аймаг, Д*******,*******,*******,, тоот 44.46 м.кв талбайтай орон сууцыг дээрх гэрээний нөхцөлөөр худалдсан нь үнэн.

Бид энэ орон сууцаа Төрийн банкны ипотекийн зээлд хамрагдаж тус банктай 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн ЗГ/195/06-01 тоот зээлийн гэрээ байгуулж 40,400,000 төгрөгөөр худалдаж аваад сар бүр банканд зээлийн эргэн төлөлт хийдэг байсан. Одоо ч бид ипотекийн зээлээ төлж дуусаагүй, нэмэлт гэрээ хийгээд явж байна.

*******, ******* нарт орон сууцаа худалдах болсон шалтгаан нь би тухайн үед Заамарт “Мон полимет групп” ХХК-д улирлын чанартай ажил хийдэг байсан бөгөөд жилийн 03 дугаар сараас 12 дугаар сар хүртэл ажилладаг, бусад саруудад нь амардаг байсан тул цалин орлого бага байсны зэрэгцээ тэр үед аав маань зам тээврийн осол гаргаад өр төлбөрт орсон байсан тул арга буюу орон сууцаа худалдсан юм.

Эдгээр шалтгааны улмаас би *******, ******* нараас цувуулан авч байсан мөнгийг банкны зээлдээ оруулж чадаагүй юм. Тухайн үед ипотекийн зээлээр авсан орон сууцны зээлээ бүрэн төлж дуусаагүй тохиолдолд бусдад худалдаж болохгүй гэдгийг сайн мэдэхгүй худалдсан байсан. Эрх зүйн мэдлэг дутмаг учраас ийм зүйл хийсэн байна.

Мөн ковид цар тахлын үе таарч, удаан хугацаагаар ажилгүй байж, зээлийн эргэн төлөлт хойшилж байсан бөгөөд одоо ч би ажлаасаа гараад эрхэлсэн ажилгүй байгаа зэрэг амьдралын янз бүрийн шалтгааны улмаас ипотекийн зээлээ бүрэн төлж дуусаагүй нэмэлт гэрээ хийж хугацаа сунгуулаад явж байна.

Иймд бид *******, ******* нарт орон сууцны гэрчилгээг нэр дээр нь шилжүүлж өгөх боломжгүй байгаа тул энэ хүмүүсээс авсан мөнгийг буцааж өгөх саналтай байна гэжээ.  / х.х-36 /

3. Хариуцагч *******, Ц.Хонгорцэцэг нарын шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

...2019 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж орон сууцыг 48,000,000 төгрөгөөр худалдсан.

Бид 2019 оны 12 дугаар сард орон сууцаа чөлөөлж *******, ******* нарт хүлээлгэж өгсөн. Тухайн үед бид энэ орон сууцаа Төрийн банкны ипотекийн зээлд хамрагдаж 40,400,000 төгрөгөөр худалдаж авсан, одоо ч ипотекийн зээлээ төлж дуусаагүй нэмэлт гэрээ хийгээд явж байна.

*******, ******* нарт орон сууцаа худалдах болсон шалтгаан нь ... цалин орлого бага байсны зэрэгцээ тэр үед аав маань зам тээврийн осол гаргаад өр төлбөрт орсон байсан тул арга буюу орон сууцаа худалдсан юм.

Эдгээр шалтгааны улмаас би *******, ******* нараас цувуулан авч байсан мөнгийг банкны зээлдээ оруулж чадаагүй юм.

Тухайн үед ипотекийн зээлээр авсан орон сууцны зээлээ бүрэн төлж дуусаагүй тохиолдолд бусдад худалдаж болохгүй гэдгийг сайн мэдэхгүй худалдсан байсан. Эрх зүйн мэдлэг дутмаг учраас ийм зүйл хийсэн байна. Мөн ковид цар тахлын үе таарч удаан хугацаагаар ажилгүй байж зээлийн эргэн төлөлт хойшилж байсан бөгөөд одоо ч би ажлаасаа гараад эрхэлсэн ажилгүй байгаа зэрэг амьдралын янз бүрийн шалтгааны улмаас ипотекийн зээлээ бүрэн төлж дуусаагүй нэмэлт гэрээ хийж хугацаа сунгуулаад явж байна.

Дээрх шалтгааны улмаас бид *******, ******* нарт орон сууцны гэрчилгээг нэр дээр нь шилжүүлж өгөх боломжгүй, энэ хүмүүсээс авсан мөнгийг буцааж өгөх саналтай байгаа тул бидний хооронд байгуулсан үл хөдлөх хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцож өгнө үү гэжээ. /х.х-37-38 /

4. Нэхэмжлэгч *******, ******* нараас шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн татгалзал, хариу тайлбартаа:

...2019 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр 48,000,000 төгрөгөөр зээлээр худалдаж авахаар болж урьдчилгаа 20,500,000 төгрөг байснаас 8,000,000 төгрөгийг *******ийн эзэмшлийн Худалдаа хөгжлийн банкны 403161471 тоот данс руу шилжүүлж, 12,500,000 төгрөгт -УБК улсын дугаартай тоёота приус 20 маркийн тээврийн хэрэгслийг шилжүүлж өгөөд үлдэгдэл 27,500,000 төгрөгийг сар 500,000 төгрөгөөр цувуулан 4 жил 5 сарын хугацаанд буюу 2024 оны 05 дугаар сард төлж дуусгахаар харилцан ярилцаад гэрээний 3.2-т тохирсон бөгөөд Худалдаа хөгжлийн банкны данс руу 2020 оны 01 дүгээр сараас эхлээд шахаж төлсөөр байгаад хугацаанаасаа өмнө 2021 оны 06 дугаар сард үлдэгдэл 27,500,000 төгрөгийг бүрэн төлж дуусгасан.

Иймд дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ нь талууд хооронд чөлөөтэй байгуулах, агуулгыг өөрсдөө тодорхойлсон гэрээний талуудын чөлөөт байдлаас үүдэн гарч хийгдсэн хуулийн хүчин төгөлдөр гэрээ тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ. / х.х-61 /

5. Анхан шатны шүүхийн  шийдвэрийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар Дархан-Уул аймаг, Д*******,*******, 10-р хороолол, 10-р байр, тоот хаягт байршилтай, 44.48 мкв талбай бүхий 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр *******, ******* нарыг тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг *******, ******* нарын өмчлөлд бүртгэхийг Дархан-Уул аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгаж,

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч *******, ******* нарын *******, ******* нарт холбогдуулан гаргасан Үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож ... шийдвэрлэжээ.

6. Хариуцагч *******, ******* нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

6.1. ... тухайн үед энэхүү байр нь хариуцагч болон Төрийн банк ХК нарын хооронд байгуулагдсан 2016 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн ЗГ/195/06-01 дугаартай ипотекийн зээлийн гэрээ улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байсан.

...Төрийн банканд мэдэгдэлгүйгээр талууд орон сууцыг зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан тул уг гэрээ нь Монгол улсын Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болсон байна. Мөн энэ нь тус хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан хууль зөрчсөн хэлцэл юм. Учир нь энэхүү хэлцэл нь байгуулагдсан цагаасаа ипотекийн гэрээний нөгөө тал болох Төрийн банкны хууль ёсны эрх, ашиг сонирхлыг шууд хөндөж байх ба талууд энэхүү нөхцөл байдлыг сайн мэдэж байсан нь байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг улсын бүртгэлд албан ёсоор бүртгүүлээгүй байгаагаар шууд нотлогдож байна.

Дээр дурдсанчлан худалдах, худалдан авах гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй нь тухайн гэрээнд хуулиар тавигдсан шаардлагыг хангаагүй буюу хууль зөрчсөн хэлцэл юм. Энэ нь зохигчдын хооронд байгуулагдсан маргаан бүхий гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан “хууль зөрчсөн хэлцэл” болохыг илэрхийлж байна. Энэхүү нөхцөл байдлыг шүүх уг хэрэг маргааныг шийдвэрлэхдээ зохигч энэ талаар шаардлага гаргасан эсэхээс үл хамаарч талуудын хооронд үүссэн харилцааг дүгнэхдээ авч үзэх ёстой байсан.

Тухайн үед ...талууд гэрээ байгуулах гэж нотариатаар орсон боловч нотариат нь банкны ипотекийн гэрээний үүрэг дуусаагүй байгаа тохиолдолд гэрээг байгуулж баталгаажуулах нь хууль бус гэж тайлбарлаж татгалзаж байсан. ...гэрээг бүртгүүлэлгүйгээр хүчин төгөлдөр бус байдлаар хадгалсан.

...Хариуцагч талаас сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байхад анхан шатны шүүх хэргийн үйл баримтыг буруу үнэлж, хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглэхгүй, хуулийг буруу тайлбарлаж байгаад гомдолтой байна.

6.2. ...барьцаалагч буюу гуравдагч этгээд “Төрийн банк” ХК-ийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөж байх бөгөөд түүнийг оролцуулалгүйгээр хэрэг, маргааныг хянан шийдвэрлэсэн нь ноцтой зөрчил, шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаж чадаагүй.

Түүнчлэн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 28 дугаар зүйлийн 28.1 дэх хэсэгт: ‘...Барьцааны зүйлийг энэ хуулийн 27 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу өмчлөлдөө шилжүүлэн авсан этгээд өмнөх барьцаалуулагчийн эрх, үүргийг хэрэгжүүлнэ...” хэмээн заасан байх бөгөөд анхан шатны шүүхийн шийдвэр хэвээр үлдэж, хуулийн хүчин төгөлдөр болох тохиолдолд нэхэмжлэгч нар нь банкны өмнө үүрэг хүлээсэн этгээд болох үр дагавар үүсэж байна. Энэ тохиолдолд ажиллагаанд мөн гуравдагч этгээд “Төрийн банк” ХК оролцох ёстой байсан.

6.3. Нэхэмжлэгч нар анх шүүхэд хандахдаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасны дагуу нэхэмжлэлийн үнийн дүнгээ зөв тодорхойлж, улсын тэмдэгтийн хураамжийг зохих ёсоор төлөөгүй байхад буюу хэрэг үүсгэхээс татгалзах үндэслэл байхад иргэний хэрэг үүсгэсэн нь хууль бус гэж үзэж байна.

...Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.1.5-т заасны дагуу нэхэмжлэлийн үнэ тодорхой байх ёстой ба тэдний шаардаж буй орон сууцны үнэ тодорхой байхад улсын тэмдэгтийн хураамжийг 70200 төгрөгөөр тооцож төлсөн байна. Энэхүү нөхцөл байдал нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.11-т заасан “нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл” болж байхад шүүх үүнийг үл хайхарч, иргэний хэрэг үүсгэсэн нь хууль бус, ойлгомжгүй гомдолтой байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасан хэсгийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ. / х.х-95-97 /

7. Нэхэмжлэгч талаас давж заалдах гомдолд бичгээр хариу тайлбар ирүүлээгүй байна.

ХЯНАВАЛ:

8. Давж заалдах шатны шүүхээс хариуцагч *******, ******* нарын гаргасан давж заалдсан гомдлоор хэргийг хүлээн авч, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4-т зааснаар зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагч нарын гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж дүгнэлээ.

9. Анхан шатны шүүхээс хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг явуулахдаа хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг зөрчөөгүй, зохигчийн хуулиар олгогдсон эрхийг хязгаарлаагүй, Иргэний хуулийн холбогдох заалтыг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн, хавтаст хэрэгт авагдаж, шүүхийн хэлэлцүүлэгт шинжлэн судлагдсан бичгийн баримтуудад үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж хэргийг хянан шийдвэрлэсэн байх тул шийдвэр нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцсэн байна.

            10. Нэхэмжлэгч *******, ******* нар нь Дархан-Уул аймаг, Д*******,*******, 10-р хороолол, 10-р байр, тоот хаягт байршилтай, 44.48 м.кв талбай бүхий 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг *******, ******* нарын өмчлөлд бүртгэхийг Дархан-Уул аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгахыг хүссэн нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч *******, ******* нар нь эс зөвшөөрч, “...*******, ******* нарт орон сууцны гэрчилгээг нэр дээр нь шилжүүлж өгөх боломжгүй байгаа тул энэ хүмүүсээс авсан мөнгийг буцааж өгөх саналтай байна” гэж маргаж, “үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах”-аар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

            Хэргээс үзэхэд:

            11. Зохигч нь 2019 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр57 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, уг гэрээнд заасны дагуу хариуцагч *******, ******* нар нь өөрсдийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө болох Дархан-Уул аймаг, Д*******, 13-р баг, 10-р хороолол, 10-р байр, тоот, 44.48 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 48,000,000 төгрөгөөр худалдах, нэхэмжлэгч *******, ******* нар нь урьдчилгаа 25,000,000 төгрөгийн зарим хэсэгт -УБК улсын дугаартай тoyota pruis маркийн автомашиныг 12,500,000 төгрөгөөр тооцож өгөх, үлдэгдэл 8,000,000 төгрөгийг Худалдаа хөгжлийн банкны 403158183 тоот дансанд шилжүүлэх, орон сууцны үнийн үлдэгдэл болох 27,500,000 төгрөгийг сар бүр 500,000 төгрөгөөр цувуулан 4 жил 5 сарын хугацаанд төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцжээ.

            Мөн гэрээнд гэрээ байгуулсан өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгч нарт хүлээлгэн өгөх, худалдаж буй орон сууц нь Төрийн банкны ипотекийн 5%-ийн зээлтэй байгаа ба өнөөдрийн байдлаар эцсийн үлдэгдэл 38,457,249 төгрөг байгаа бөгөөд үнийн зөрүү 10,957,249 төгрөгийг худалдагч тал банкны өмнө хариуцан төлж барагдуулах, худалдан авагч тал мөнгөө бүрэн төлж барагдуулсны дараа байрны бичиг баримтыг хууль ёсны дагуу шилжүүлнэ. Худалдагч тал банкны өмнө, худалдан авагч тал худалдагчийн өмнө хариуцлага хүлээнэ” гэж тусгасан бөгөөд талууд энэ талаар маргаагүй. /х.х-5-6, 19, 57-58/

            12. Талууд дээрх гэрээг өөрсдийн хүсэл зоригоо бүрэн илэрхийлж, сайн дурын үндсэн дээр байгуулсан байх бөгөөд зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1-д заасан “худалдагч нь худалдан авагч үнийг төлөхөөс өмнө эд хөрөнгийг шилжүүлэх, худалдан авагч нь үнийг гэрээнд заасны дагуу тодорхой цаг хугацааны дараа хэсэгчлэн буюу бүрэн, эсхүл тодорхой цаг хугацааны туршид хэсэгчлэн төлөх үүргийг тус тус хүлээх” зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулаагүй байна.

            Учир нь зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээ нь худалдах-худалдан авах гэрээний нэг төрөл боловч өөрийн онцлогтой, үнийг хэсэгчлэн төлөхөөр тохиролцсон шинж дангаараа тухайн гэрээний агуулгыг тодорхойлохгүй, худалдан авагч тал худалдан авсан эд зүйлийн үнийг тодорхой цаг хугацааны дараа хэсэгчлэн төлөхөөс гадна хүү төлөх үүрэг хүлээдэг болохыг Иргэний хуулийн 263 дугаар зүйлийн 263.2.3-т заасан тул зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт хуульд нийцжээ.

            13. Зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.6-т худалдан авагч тал мөнгөө бүрэн төлж барагдуулсны дараа байрны бичиг баримтыг хууль ёсны дагуу шилжүүлнэ” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч нар нь худалдан авч буй орон сууцны үнийн үлдэгдлийг гэрээгээр тохирсон хугацаанаас өмнө буюу 2021 оны 6 дугаар сарын 10-ны өдөр хамгийн сүүлийн төлбөрийг төлж, гэрээний дагуу хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлж, орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлж өгөхийг хариуцагч нараас шаардаж байгаа нь үндэслэлтэй.

            Харин  хариуцагч нар нь 2019 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр байгуулагдсан57 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй атлаа “орон сууцаа өгөх боломжгүй, авсан мөнгөө буцааж өгнө, үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулна” гэж нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа нь хуульд нийцэхгүй. /х.х-8-20/

            14. Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдаж байгаа гэрээний хувьд гэрээг бичгээр байгуулах, нотариатчаар гэрчлүүлэх хэлбэрийн шаардлагыг Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.1-д шаардсан ба энэ хэлбэрийн шаардлагыг талууд зөрчөөгүй бөгөөд гэрээг бичгээр байгуулж, нотариатчаар гэрчлүүлсэн байна.

            Худалдах-худалдан авах гэрээ нь нэг талаас үүргийн хэлцэл, нөгөө талаас өмчийн хэлцлийн шинжтэй бөгөөд зохигчийн хооронд 2019 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр байгуулагдсан57 дугаартай гэрээ, тайлбарт дурдсанаар төлбөр бүрэн төлөгдсөн тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохиролцсон байх ба энэ тохиролцоог үгүйсгэх боломжгүй юм.

            Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д “үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж заасан, энэ нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх аливаа хэлцлийн дагуу үүсэж, дуусгавар болохыг зохицуулсан зохицуулалт бөгөөд  зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.6-т худалдан авагч тал мөнгөө бүрэн төлж барагдуулсны дараа байрны бичиг баримтыг хууль ёсны дагуу шилжүүлнэ” гэж тохирсон атлаа уг гэрээг улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүйгээс хүчин төгөлдөр бус гэж маргаж буй хариуцагч нарын татгалзал үндэслэлгүй.

            15. Хэрэгт авагдсан эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн лавлагаагаар Дархан-Уул аймаг, Д*******, 13-р баг, 10-р хороолол, 10-р байр, тоот, 44.48 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны зориулалттай, улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр хариуцагч ******* бүртгэгдсэн байх ба тус орон сууц нь Төрийн банкны барьцаанд байгаа үйл баримт тогтоогдож байгаа бөгөөд талууд энэ талаар маргаагүй боловч банкны барьцаанд байсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахдаа барьцаалагч этгээд болох Төрийн банкны зөвшөөрлийг аваагүй учир зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүйгээр хийсэн, хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж маргаж буй хариуцагч нарын татгалзал үндэслэлгүй. /х.х-76-77/

            Учир нь Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.1-д “ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглахгүй, бусдын өмчлөлд шилжүүлэхгүй, өөр байдлаар гуравдагч этгээдэд эрх олгохгүй байх үүргийг өмчлөгчид хүлээлгэсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна” гэж заасан.

Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-т “өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах ... эрхтэй.” гэж заасны дагуу хариуцагч нар нь хуульд заасан энэхүү эрхээ эдэлж, ипотекийн зүйлийг худалдах эрхтэй ба үүнд банк буюу гуравдагч этгээдийн зөвшөөрлийг зайлшгүй авах ёстой гэх хуулийн үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Иймд үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр хуульд нийцсэн байх тул шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагч нарын гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж дүгнэлээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь : 

1. Дархан-Уул аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны  12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 135/ШШ2025/00009 дүгээртэй шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагч нарын гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т зааснаар хариуцагч нараас давж заалдсан гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн0,600 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

   3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалын агуулгыг танилцуулан сонсгож 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүрэгтэй, энэ үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

   4. Иргэний хэрэг  шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай  хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.5, 172 дугаар зүйлийн 172.2-т зааснаар анхан болон давж заалдах шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй  хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн, шүүх хуулийг Улсын дээд шүүхийн албан ёсны тайлбараас өөрөөр тайлбарлаж хэрэглэсэн, эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой гэж үзвэл зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч  магадлалыг гардан авсан эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэйг мэдэгдсүгэй.  

 

 

            ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                          Г.МЯГМАРСҮРЭН

                               ШҮҮГЧИД                                         Х.БАЙГАЛМАА                  Хэл

                                                                                               Я.ТУУЛ