*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Т.Бадрах, Т.Гандиймаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдрийн 101/ШШ2024/04518 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч *******ын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч *******, ******* нарт холбогдох,

Орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарахад шаардлагатай бичиг баримтыг хүлээлгэж өгөхийг даалгах, орон сууцны эзэмшил, өмчлөлийг шилжүүлэхийг даалгах, алданги 5,268,419 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Т.Гандиймаа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, *******, хариуцагч *******-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, хариуцагч *******гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, өмгөөлөгч , шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ю.Рэгзэдмаа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. *******-тай 2020 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдөр ОСЗГ-2028 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-г байгуулсан. Уг гэрээгээр ******* 76,9 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг захиалгаар бариулж, 1 м.кв талбайн үнэ 1,300,000 төгрөг нийт 99,970,000 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон.

1.2. Гэрээний төлбөрт Wolkswagen Jetta маркийн автомашиныг 26,000,000 төгрөгт тооцож бартераар, 2020 оны 8 дугаар сарын 25-ны өдөр 45,000,000 төгрөг, 2020 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдөр 5,000,000 төгрөг, 2020 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр 23,970,000 төгрөг нийт 99,970,000 төгрөгийг бүрэн төлсөн.

1.3. Гэтэл ******* нь *******тэй 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн Г/2102/1 тоот орон сууц захиалгын гэрээг байгуулж, маргаан бүхий орон сууцыг *******гийн өмчлөлд шилжүүлсэн байна.

1.4. ******* нь *******ын төлсөн 99,970,000 төгрөгийг барилгын үйл ажиллагаанд ашиглаж, барилгаа барьж дууссаны дараа өөр этгээдэд худалдсан нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-т заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байна. Иймд ******* болон ******* нарын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр байгуулсан Г/2102/1 тоот Орон сууц захиалгын гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоож, маргаан бүхий орон сууцны бодит эзэмшил, өмчлөлийг шилжүүлэхийг *******д даалгах, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарахад шаардлагатай бичиг баримтыг хүлээлгэж өгөхийг даалгах, алданги 5,268,419 төгрөгийг *******-иас гаргуулж өгнө үү.

2. Хариуцагч *******-ийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Нэхэмжлэгчтэй 2020 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдөр маргаан бүхий 3 өрөө орон сууцыг 99,970,000 төгрөгөөр захиалан бариулахаар орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулсан.

2.2. Орон сууцны барилгыг улсын комисс хүлээн авсны дараа гэрээнд дурдсан ******* тоот гэх орон сууцны хаяг нь ******* тоот болж өөрчлөгдсөн бөгөөд уг орон сууц нь *******гийн өмчлөлд шилжсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсан. Хариуцагч нь 2023 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр нэхэмжлэгч *******ын дансанд гэрээний төлбөр болох 99,970,000 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн.

2.3. Тухайн үед ******* нь дүүргийн хороонд 2019, 2020 оноос эхлэн гэр хорооллыг дахин төлөвлөлтөнд оруулах үйл ажиллагааг явуулж 326 айл өрхийн орон сууцыг барьсан бөгөөд тухайн газарт амьдардаг иргэдтэй газар чөлөөлөлт болон орон сууц захиалгын гэрээ давхар хийсэн. Тус орон сууцанд давхардаж гэрээ хийгдсэн талаар хариуцагч нь 2022 оны 6 дугаар сард мэдэж аль аль талуудад мэдээлэл хүргүүлсэн боловч тухайн үед *******ын утас холбогдоогүй, *******гийн утас нь холбогдоод байраа үзээд авъя гэсэн байдаг. 2023 оны 1 дүгээр улиралд нэхэмжлэгчийн дүү нь ирж уулзахад хойд талд үргэлжлүүлэх орон сууцанд м.кв-ын зөрүүг төлөөд 3 өрөө байранд орох санал тавьсан боловч нэхэмжлэгч тал хүлээн зөвшөөрөөгүй.

Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

3. Хариуцагч *******гийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

3.1. *******-тай 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр Г/2102/1 тоот Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулж, гэрээний төлбөрт өөрийн өмчлөлийн 696.02 м.кв талбай бүхий газар, 96 м.кв талбайтай хувийн орон сууцыг шилжүүлж өгсөн. Энэ орон сууцыг 2022 оны 7 дугаар сард улсын комисст хүлээлгэн өгсний дараа 2022 оны 9 дүгээр сард гэр бүлийн хамтаар нүүж орсон, 2023 оны 3 дугаар сарын 09-ний өдөр миний нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсан. Миний бие гэрээний үүргээ биелүүлж уг орон сууцыг хуулийн дагуу өмчилж авсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.5, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д тус тус заасныг баримтлан ******* болон ******* нарын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн Г/2102/1 Орон сууц захиалгын гэрээ-г хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, ******* тоот хаягт байршилтай, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр *******ыг тогтоож, ******* тоот хаягт байршилтай, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг *******ад шилжүүлэхийг хариуцагч ******* болон *******д, орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг нэхэмжлэгч *******ад гаргаж өгөхийг хариуцагч *******-д тус тус даалгаж, хариуцагч *******-иас алданги 5,268,419 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******ад олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т тус тус заасныг баримтлан, нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн төлбөрийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******-иас улсын тэмдэгтийн хураамж 757,100 төгрөг, хариуцагч *******гээс улсын тэмдэгтийн хураамж 888,500 төгрөгийг тус тус гаргуулж нэхэмжлэгч *******ад олгож шийдвэрлэжээ.

5. Хариуцагч *******гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

5.1. ******* нь гэрээний үүргийг биелүүлэх боломжгүй, мөн үйлдлээрээ гэрээнээс татгалзсан болох нь хавтаст хэргийн 64 дүгээр хуудсанд *******-иас Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт хаягласан 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 22/517 дугаартай албан бичгээр ******* тоот хаягт орших 76.9 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг овогтой гийн нэр дээр гаргаж өгөхийг хүссэн байна.

Хавтаст хэргийн 136 дугаар хуудсанд *******-иас *******ад хүргүүлсэн 2021 оны 9 дүгээр сарын 08-ны өдөр 21/179 дугаартай албан бичигт Ковид-19 цар тахлын улмаас барилгын материалын үнэ нэмэгдсэн тул гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулж буй талаар мэдэгдсэн. Нэхэмжлэгч үүнд ямар нэгэн тайлбар, хүсэлт ирүүлээгүй.

*******гийн хувьд Иргэний хуулийн 100 дугаар зүйлд заасны дагуу орон сууцны өмчлөгч бөгөөд энэ талаарх *******гийн тайлбарыг анхан шатны шүүх хүлээж аваагүй, ямар нэг хууль зүйн дүгнэлт хийгээгүй. Анхан шатны шүүх маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг *******гээс *******ад шилжүүлэхээр шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн өмчийн халдашгүй байдал, гэрээний эрх чөлөөний зарчимд үл нийцнэ.

5.2. Анхан шатны шүүх *******г 2022 оны 9 дүгээр сараас хойш орон сууцыг шударгаар өмчилж, засвар тохижилт хийж, СӨХ-ны төлбөр, дулаан, цахилгааны төлбөр зэргийг төлсөн хууль ёсны өмчлөгчийн эрх зүйн байдлыг харгалзан үзэхгүйгээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

6. Хариуцагч *******-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

6.1. Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийг шийдвэрлэх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг зөрчсөн. Тодруулбал, нэхэмжлэгч нь *******-д холбогдуулан ...орон сууцны бодит эзэмшлийг шилжүүлэн өгөх, нэхэмжлэгчийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай баримт бичиг гаргуулахыг даалгах, алданги гаргуулах шаардлага гаргасан.

Гэтэл шүүх тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтаар *******ыг маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоон шийдвэрлэсэн нь дээрх журмыг зөрсөн.

6.2. Анхан шатны шүүхээс нэхэмжлэгчтэй байгуулсан 2020 оны 6 дугаар сарын 24-ний өдрийн ОСЗГ-2028 дугаартай орон сууцны захиалгын гэрээ болон хариуцагч нарын хооронд байгуулсан 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн Г/2102/01 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээг тус тус Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй болсон.

Учир нь, *******-ийн хувьд дээрх хоёр гэрээг байгуулах үед гэрээний зүйл болох орон сууц бий болоогүй, орон сууцыг тодорхой хугацааны дараа барьж дуусган захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлэн өгөхөөр гэрээгээр тохиролцсон байсан нь талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэхээс илүүтэй Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан гэж үзэх үндэслэлтэй юм.

6.3. *******-иас *******тай байгуулсан гэрээ хэрэгжих явцад Дэлхий нийтийг хамарсан Ковид-19 цар тахлын улмаас улс орон даяар өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжиж, хилийн боомтуудыг хаах, хөл хорио тогтоох арга хэмжээ авч байсан нь нийтэд илэрхий үйл баримт ба уг шалтгаанаар компани орон сууцыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулах боломжгүй болсноос гадна барилгын бараа, материалын хомсдол үүсэж, үнэ өссөний улмаас барилгын төсөвт өртөг нэмэгдэж, *******тай байгуулсан орон сууцны м.кв-ын үнийг өсгөхөөс өөр аргагүй нөхцөл байдалд хүрсэн ба Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д заасан нөхцөл байдал бий болсны улмаас 2021 оны 9 сард нэхэмжлэгчид орон сууцны үнэд өөрчлөлт оруулах талаар и-мэйл хаягаар нь мэдэгдсэн. Хэдийгээр уг мэдэгдэлд захиалагчийн нэр буруу бичигдсэн ч уг мэдэгдлийг өөрт нь хаягласан болохыг мэдэж, хүлээн авсан болох нь нэхэмжлэгчээс уг мэдэгдлийг нотлох баримтаар гаргуулах хүсэлт гаргаж байснаас тодорхой харагдана.

Ийнхүү компанийн хувьд талуудаас үл шалтгаалах нөхцөл байдал буюу цар тахлын улмаас гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхийг шаардах эрх хуулиар олгогдсон ба ийнхүү шаардсаныг нэхэмжлэгч ******* зөвшөөрөөгүй тул Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4-т зааснаар хариуцагч компани гэрээнээс татгалзах эрхтэй. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцыг анх тохиролцсон үнээр нэхэмжлэгчид барьж хүлээлгэн өгөх үүргийг хуульд заасан үндэслэлээр гүйцэтгэх боломжгүй болсон нөхцөл байдлыг зөв үнэлж дүгнэсэнгүй. Мөн алданги гаргуулахаар шийдвэрлэснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

6.4. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь заалт нь хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн талуудад хамаатай, үр дагаврыг зохицуулсан байтал уг заалтыг үндэслэн маргаан бүхий орон сууцыг гэрээний аль нэг тал болоогүй *******ад шилжүүлэн шийдвэрлэсэн.

Мөн хуулийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн гэж хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчсөн, эсхүл хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл хамаарах ба энэ зөрчил нь хэлцлийн эрх зүйн үндэслэлтэй байх зарчимд нийцэхгүй байх талаар Улсын дээд шүүхийн тайлбарт тусгагдсан байхад энэ зохицуулалтад хамаатуулж шийдвэрлэсэн оновчгүй, алдаатай болсон.

6.5. Хариуцагч ******* дээрх хэлцлийг хийхдээ уг орон сууц нь нэхэмжлэгчийн захиалан бариулсан орон сууцтай давхцалтай болохыг мэдээгүй, энэ талаар талууд тайлбарласан байтал энэ талаар дүгнэлт хийгээгүй, нэхэмжлэгчийн гаргасан үүргийн эрх зүйн маргаанд үндэслэн хууль ёсны дагуу өмчлөх эрх олж авсан өмчлөгчийн эрхэнд нь халдаж шийдвэрлэсэн.

Иймд гомдолд дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

7. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт бодит эзэмшил гэдэг үг орхигдсон боловч үндэслэх хэсэгтээ бодит эзэмшлийн шаардлагыг хангах байдлаар шийдсэн учраас бодит эзэмшил гэдэг үгийг давж заалдах шатны шүүх залруулах боломжтой.

7.2. Талууд 2020 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдрийн гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2-т гадаад валютын ханш гэрээ хийж байх үеийн ханшнаас 10 хувиас дээш өссөн тохиолдолд үнийг нэмэгдүүлэхээр тохиролцсон. Гэвч ны ханшийн лавлагаагаар юанийн ханш 6,9 хувиар өсч, долларын ханш 0,1 хувиар буурсан гэдэг нь тогтоогдсон.

7.3. ******* нь *******тэй 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. Гомдолд Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт заасан шударга өмчлөгч мөн гэж тайлбарласан хангалттай нотлох баримт байдаггүй. Шүүх хуралдаанд шүүгч тухайн эд хөрөнгөө яаж олсон талаар асуухад хариулаагүй.

7.4. Шүүхээс ******* болон хариуцагч ******* нарын хооронд байгуулагдсан гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар эд хөрөнгийн эрхийн доголдолгүй байх хэлцлийн шаардлага хангахгүй байгаа учраас хүчин төгөлдөр бусад тооцсон. Хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагавар нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-т заасны дагуу эд хөрөнгө нь компанийн нэр дээр шилжих асуудал тодорхой болсон бөгөөд 2020 оны 8 дугаар сард байгуулсан хэлцлийн дагуу шаардах эрхээ хэрэгжүүлсэн нь үндэслэлтэй. Мөн хэрэгт авагдсан баримтаас харахад ******* нь гэрээнд заасан төлбөрөө төлсөн нь эргэлзээтэй байдаг.

7.5. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд заасан нөхцөл байдал үүссэн үү гэдэг нь эргэлзээтэй. ******* компани хоёрын хооронд байгуулсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ юм. Хариуцагч ******* компани хоёрын хооронд байгуулсан гэрээ нь худалдах худалдан авах гэрээний шинжтэй. ******* нь худалдан авагч биш Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйл заасан гэрээний нэг тал юм. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт эзэмших эрхийн бодит байдалтай холбоотой өөрчлөлт оруулж өгнө үү.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянаад хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******-д холбогдуулан 2020 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдрийн ОСЗГ-2028 дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээний дагуу ******* тоотын 76.9 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны бодит эзэмшлийг шилжүүлэх, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарахад шаардлагатай бичиг баримтыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах, алданги 5,268,419 төгрөг гаргуулах, хариуцагч *******, *******-д холбогдуулан тэдний хооронд байгуулагдсан 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн 2102/1 тоот Орон сууц захиалгын гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож, орон сууцны эзэмшил, өмчлөлийг шилжүүлэхийг даалгах нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нар бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргажээ.

3. Анхан шатны шүүх ******* болон *******-ийн хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлсон боловч уг гэрээний дагуу нэхэмжлэгчийн хувьд өмчлөх эрх шилжүүлэхийг шаардах эрх биелэгдэх боломжгүй болсон талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй, *******гийн орон сууцны өмчлөх эрхийг олж авсан хууль зүйн үндэслэлийн талаар хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүйгээс алдаатай дүгнэлт хийснийг давж заалдах шатны шүүхээс залруулах боломжтой гэж үзлээ.

3.1. ******* болон *******-ийн хооронд 2020 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдөр Орон сууцны захиалгын гэрээ-г байгуулагдаж, уг гэрээгээр ******* нь *******тоотод байрлах, 76.9 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 2021 оны 2 дугаар улиралд багтаан хүлээлгэн өгөх, ******* нь орон сууцны үнэ 99,970,000 төгрөгийг төлөх үүргийг тус тус хүлээжээ. /1хх-ийн 7-9 дүгээр тал/

Хэдийгээр дээрх гэрээг байгуулах үед орон сууц бий болоогүй, тодорхой хугацааны дараа ашиглалтад орж өмчлөлд шилжүүлэхээр тохирсон нь ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг агуулсан байж болох боловч нэхэмжлэгчийн хүсэл зоригийн хувьд баригдаж буй барилгаас давхар, талбайн хэмжээ, өрөөний тоо зэргийг сонгож, орон сууц авах зорилготой, уг орон сууцны барилгын материал болон хэрхэн, ямар загвар, зохион байгуулалтаар барих талаар тохиролцоогүй байдлаас үзэхэд худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг илүү агуулсан гэж үзэхээр байна.

Иймд дээрх гэрээгээр талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, гэрээ хүчин төгөлдөр гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

3.2. Худалдан авагч ******* нь 99,970,000 төгрөгийг төлж, гэрээний үүргээ биелүүлсэн, харин хариуцагч байгууллага нь орон сууцыг өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй, улмаар 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр *******тэй Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, маргаан бүхий орон сууцыг 146,110,000 төгрөгөөр худалдаж, ******* нь үнийг бүрэн төлсөн үндэслэлээр 2023 оны 3 дугаар сарын 09-ний өдөр өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогджээ. /1хх-12-14, 61-69 дүгээр тал/

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч байгууллага нь ******* болон *******тэй хэн алинтай нь маргаан бүхий орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулжээ.

Ийнхүү хэд хэдэн этгээдэд нэг эд хөрөнгийг худалдсан байгаа тохиолдолд тухайн эд хөрөнгийг түрүүлж эзэмшилдээ авсан этгээд давуу эрхтэй байх талаар Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт зохицуулсан тул худалдан авагч нарын хэн нь давуу эрхтэй болохыг тогтоох учиртай. Энэ тохиолдолд хэн алиных нь гэрээ хүчин төгөлдөр байх шаардлагатай.

3.3. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан хууль зөрчсөн хэлцэлд гэрээний агуулга нь хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчсөн нөхцөл хамаарах бөгөөд эд хөрөнгө доголдтой байх нь хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд хамаарахгүй. Худалдаж буй эд хөрөнгө эрхийн зөрчилтэй буюу доголдолтой байх нь гэрээ хэрэгжих боломжтой эсэхэд л хамааралтай, харин гэрээний хүчин төгөлдөр байдалд нөлөөлөхгүй.

Иймээс ******* болон *******-ийн байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болох орон сууц нь *******гийн хувьд эрхийн зөрчилтэй эд хөрөнгөд тооцогдох агуулгаар хариуцагч нарын хооронд байгуулагдсан худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж шүүх дүгнэсэн нь хууль зүйн хувьд алдаатай дүгнэлт болжээ. Иймд ******* болон *******-ийн 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр байна.

3.4. Дээрх хүчин төгөлдөр гэрээний дагуу Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1 дэх хэсэгт зааснаар ******* нь орон сууцны өмчлөх эрхээ 2023 оны 3 дугаар сарын 09-ний өдөр улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх үүсч, орон сууц эзэмших эрх баталгаажсан байх тул Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт заасан давуу эрх үүссэн гэж үзнэ. Гагцхүү өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан байх нь дээрх хуулийн зохицуулалтад нийцнэ.

Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт Эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно. Харин эрхээ шилжүүлж байгаа этгээд өмчлөгч биш болохыг тухайн үед мэдэж байсан буюу мэдэх ёстой буюу мэдэх боломжтой байсан бол өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй гэж заасан.

Хэрэгт авагдсан баримтуудаар *******-ийн хүсэлтээр орон сууцны өмчлөх эрхийг анх удаа хариуцагч *******гийн өмчлөлд бүртгүүлсэн /1хх-ийн 61-69/ болох нь тогтоогдсон, түүнчлэн энэ үед нэхэмжлэгчийн хувьд орон сууцны өмчлөх эрхэд урьдчилсан тэмдэглэгээ хийгдээгүй байгаа тохиолдолд нэхэмжлэгчийн шаардах эрхээр хязгаарлагдах эд хөрөнгө гэдгийг мэдэж байсан буюу мэдэх боломжтой байсан гэж хариуцагч *******г буруутгах үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл түүнийг орон сууцны өмчлөх эрхийг шударгаар олж аваагүй гэж дүгнэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй.

4. Иймд нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлээр урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэж өмчлөх эрхээ хамгаалж чадаагүйн улмаас маргаан бүхий орон сууц бусдын өмчлөлд шилжиж, хариуцагч *******-ийн хувьд худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлэх бодит боломж байхгүй буюу үүргийн гүйцэтгэл боломжгүй болсон байх тул нэхэмжлэл бүхэлдээ хангагдахгүй.

Мөн ******* болон ******* нарын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн 2102/1 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох нь орон сууцны эзэмшил, өмчлөлийг шилжүүлэхийг даалгах шаардлагын үндэслэл болох бөгөөд шүүх бие даасан шаардлага гэж тодорхойлсныг буруу гэж үзнэ.

5. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.1 дэх хэсэгт зааснаар алданги нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга бөгөөд хүлээсэн үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал хууль болон гэрээнд зааснаар нөгөө талдаа төлөх мөнгөн төлбөр юм.

Талууд гэрээний 5.1.9-д Орон сууцыг товлосон хугацаанаас 60 хоногоос илүү хугацаагаар хойшилсон тохиолдолд хэтэрсэн хоног тутамд төлсөн үнийн дүнгийн 0.01 хувийн алданги тооцож захиалагч талд олгоно гэж тохирсон нь гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгээс тооцох алдангийн зохицуулалтад нийцээгүй байна.

Түүнчлэн, худалдагч тал үүргээ гүйцэтгэх боломжгүй болсон буюу гэрээ хэрэгжээгүй нөхцөлд үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргыг хэрэгжүүлэх боломжгүй.

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч алданги шаардах эрхгүй тул анхан шатны шүүх алданги гаргуулж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.1, 232.6 дахь хэсэгт нийцэхгүй тул нэхэмжлэлээс алданги 5,268,419 төгрөг гаргуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгоно.

6. Хариуцагч *******-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан дараах гомдлыг хангахгүй орхино. Үүнд:

6.1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 72 дугаар зүйлийн 72.2 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч нь нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагыг татгалзаж буй талаарх тайлбараа бичгээр гаргаж өгөх үүрэгтэй ба ингэснээр талууд хэргийн үйл баримт, гэм буруугийн талаар мэтгэлцэх учиртай.

Хариуцагч байгууллага нь *******тай байгуулсан гэрээ хэрэгжих явцад ковид-19 цар тахлын улмаас орон сууцны үнийг нэмсэн, энэ талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн боловч зөвшөөрөөгүй, энэ нөхцөл байдлыг шүүх дүгнээгүй гэх агуулга бүхий гомдол гаргажээ. Энэ талаар хариуцагчийн зүгээс бичгээр тайлбар гарган маргаж, мэтгэлцээний байр суурь илэрхийлээгүй боловч хэрэгт үнийн талаарх 2021 оны 9 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 21/179 дугаартай албан бичиг авагджээ. /1хх-ийн 136 дугаар тал/

Тус албан бичигт нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас орон сууцны 1 м.кв үнийг 1,450,000 төгрөг болгон гэрээний үнийг нэмэгдүүлж байгаа талаар дурдсан байх бөгөөд уг албан бичгийг нэхэмжлэгч тал хүлээн авсан гэжээ. Өөрөөр хэлбэл гэрээний үнийн талаар шинэ санал гаргажээ.

Энэ тохиолдолд гэрээг өөрчлөгдсөн байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй, өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалтай холбогдуулан гэрээ байгуулах, гэрээ байгуулаагүй тохиолдолд санал гаргасан тал нь гэрээнээс татгалзах эрхийг хэрэгжүүлэх боломжтой болохыг Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.3. 220.4 дэх хэсэгт зохицуулсан. Үүнийг нэхэмжлэгч зөвшөөрөөгүй гэх боловч хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагч байгууллага гэрээнээс татгалзах эрхээ хэрэгжүүлсэн нөхцөл байдал тогтоогдоогүй тул гэрээний гол нөхцөлийн талаарх тохиролцоог хэвээр гэж үзнэ. Иймд энэ талаарх хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдол хангагдахгүй.

Мөн хариуцагч байгууллагаас 2023 оны 6 дугаар сарын 27-ны өдөр буюу *******тэй байгуулсан гэрээ хэрэгжиж дуусгавар болсны дараа нэхэмжлэгчид гэрээний үнэ болох 99,970,000 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн үйлдлийг гэрээнээс татгалзах эрхээ хэрэгжүүлсэн гэж үзэхгүй.

7. Нэхэмжлэгч *******ын *******-тай байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээ хүчинтэй тул уг гэрээнээс учирсан хохиролтой холбоотой нэхэмжлэл гаргахад энэ магадлал саад болохгүйг дурдах нь зүйтэй.

8. Дээрх үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхээс анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, *******, ******* нарт холбогдох *******ын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдрийн 101/ШШ2024/04518 дугаар шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******-д холбогдох ******* тоот хаягт байршилтай 76.9 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргахад шаардлагатай бичиг баримтыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах, алданги 5,268,419 төгрөг гаргуулах, мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч ******* болон ******* нарт холбогдох орон сууцны эзэмшил, өмчлөлийг шилжүүлэхийг даалгах тухай нэхэмжлэгч *******ын нэхэмжлэлийг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагч *******гээс төлсөн 888,500 төгрөгийг, хариуцагч *******-иас төлсөн 1,645,600 төгрөгийг тус тус шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Э.ЗОЛЗАЯА

 

ШҮҮГЧИД Т.БАДРАХ

 

Т.ГАНДИЙМАА