*******ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Алтанцэцэг даргалж, шүүгч Д.Нямбазар, Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 182/ШШ2024/04814 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч *******т холбогдох,

 

Хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн, Ерөнхий шүүгч Г.Даваадоржийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Солонго нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, түүний үндэслэлийн агуулга: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ/2017/00961 дугаар шийдвэрээр ******* ХХК болон ******* нараас 232,164,309 төгрөг, ******* ХХК-иас 764,547,285 төгрөгийг гаргуулж ******* банкинд олгохоор шийдвэрлэж, шүүхийн шийдвэрийн дагуу *******т шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байна. ******* нь ******* миний өмчлөлийн Хан-Уул дүүргийн ******* тоот орон сууцаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах ажиллагааг явуулж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд зааснаар хөрөнгийг ******* ХХК-иар үнэлүүлж, улмаар хөрөнгийн үнэлгээний дүнгээр албадан дуудлага худалдааг 2024 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдөр явуулах болсон талаар орон сууцны хамтран өмчлөгч ******* утсаар хэлсэн ба миний бие дээрх шийдвэрийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Учир нь ******* миний өмчлөлийн орон сууцны үнэлгээ гарсан, тус үнэлгээний дүнгээр албадан дуудлага явуулах өдрийн товлосон талаар надад огт танилцуулаагүй. Дуудлага худалдаанд үнэлгээний 70 хувиар үнийг тогтоож худалддаг байх ба миний бие хөрөнгөө өөрөө зах зээлийн ханшаар нь худалдан борлуулж төлбөрөөс хасуулах боломжтой тул шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт энэхүү хүсэлтээ өгсөн боловч шийдвэрлэж өгсөнгүй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт зааснаар үнэлгээчний тайлан гарсан бол төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нарт танилцуулах, санал хүсэлтийг нь авахаар зохицуулсан байхад шийдвэр гүйцэтгэгчээс үнэлгээ гарсан тухай танилцуулаагүй, ямар нэгэн санал хүсэлт байгаа эсхийг асуугаагүй. Иймд хуульд заасан ажиллагааг явуулалгүй дуудлага худалдаа явуулах тогтоол гаргасан байх тул шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хууль бус болохыг тогтоож өгнө үү. Түүнчлэн ******* ХХК хөрөнгийг үнэлэхдээ хүчингүй болсон Үнэлгээний олон улсын стандартын IVS 2014, 2017 стандартыг ашигласан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4, 8 дугаар зүйлийн 8.3-т заасанд нийцээгүй.

Үүнээс гадна, үнэлгээчин орон сууцны шинж байдлыг зөвхөн гадна байдлаас таамгаар дүгнэн зах зээлийн үнэлгээг гаргасан ба орон сууцанд бүтэн үзлэг хийгээгүй буюу байранд салгаж үл болох хэсгүүдэд ямар төрлийн засвар тохижилт хийсэн, тэдгээрийн хийц, чанар, бүтцийг өнөөгийн үнэ цэнэд хөрвүүлснээр үнэ цэнийн үзүүлэлт бодит болох байсан. Үнэлгээчин зах зээлийн харьцуулалтын арга хэрэглэхдээ зөвхөн нэг эх сурвалжаар харьцуулан дүгнэсэн нь олон талаас судлаагүй, харьцуулсан гэх орон сууцны чанар байдлын төсөөтэй ба ялгаатай талуудыг нарийвчлан гаргаагүй байх тул зах зээлийн харьцуулалтын арга бүрэн хийгдээгүй гэж үзэж байна.

Иймд *******" ХХК-ийн 2024 оны 03 дугаар сарын11-ний өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2017/00961 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 07 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1616 дугаар магадлал, Монгол Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны Иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2017 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 001/ХТ2017/01523 тогтоолоор ******* ХХК болон ******* нараас 232,164,309 төгрөг, ******* ХХК-аас 764,547,285 төгрөг гаргуулж ******* банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн ба гүйцэтгэх баримт бичгийг 2018 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр тус газар хүлээн авч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн хуулийн дагуу зохион байгуулж ажиллаж байна.

Төлбөр төлөгчид төлбөрийг сайн дураар биелүүлэх хугацаатай мэдэгдэл өгсөн боловч тогтоосон хугацаанд төлбөрийг барагдуулаагүй тул барьцдаа хөрөнгөөр төлбөрийг хангуулахаар гуравдагч этгээд *******, ******* нарын өмчлөлийн Хан-Уул дүүрэг, 11-р хороо, Хунгийн хотхон, Зайсангийн тойруу гудамж 54/3 байр, 3 тоот 87.37 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн ******** дугаартай орон сууцыг битүүмжпэн, хураасан.

Гуравдагч этгээд ******* 2023 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.5 дахь хэсэгт заасны дагуу дахин үнэлгээ тогтоолгох тухай хүсэлт өгснийг хангаж, 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 04/15 тоот ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолоор 2018 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 18300619-3 тоот тогтоолыг хүчингүй болгож, 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 18300619/24 тоот хураах тогтоолоор үл хөдлөх эд хөрөнгийг дахин хурааж, 2024 оны 02 дугаар сарын 29-ны өдрийн 2/801 тоот тогтоолоор хөндлөнгийн шинжээч томилж, ******* ХХК-ийн 2024 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн үнэлгээний тайлан гаргасан байдаг. Үнэлгээний тайланг хөрөнгийн өмчлөгч *******д мэдэгдсэн мөн энэ талаар өмчлөгч *******ид мэдэгдэхийг түүнд мэдэгдээд энэ талаар шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл үйлдсэн болно. Шинжээч нь төлбөрт хураагдсан хөрөнгөтэй үзэж танилцаад зах зээлийн үнэлгээгээр үнэлсэн, энэ үнэлгээ нь хуульд нийцсэн тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар хариуцагч *******т холбогдох ******* ХХК-ийн 2024 оны 03 сарын 11-ний өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1,1, 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгчийн тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

4.1. Анхан шатны шүүх хариуцагчийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үндэслэл болсон Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 5 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ/2017/00961 дугаар шийдвэрийн ТОГТООХ хэсэгт заасан шийдвэр гүйцэтгэх арга, журмыг шийдвэр гүйцэтгэгч хийж хэрэгжүүлсэн эсэхэд дүгнэлт өгөлгүй шийдвэрлэсэн ба Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.5, 86, 93 дугаар зүйл, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсгийн зохицуулалтуудыг буруу хэрэглэсэн.

4.2. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт заасныг хэрэгжүүлээгүй буюу нэхэмжлэгч миний өмчлөлийн орон сууцыг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд зааснаар үнэлсэн тухай, тухайн үнийн дүнгээр албадан дуудлага худалдаа явуулах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол гарсан тухай огт мэдэгдсэнгүй. Энэ талаар хамтран өмчлөгч *******гаас утсаар сонсож энэ талаар мэдсэнээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд заасан журмаар явуулаагүй гэж үзэн шүүхэд хандсан. Анхан шатны шүүхэд шийдвэр гүйцэтгэгч ч энэ талаар хүлээн зөвшөөрч тайлбарладаг бөгөөд үнэлгээ хийгдсэн орон сууцны хамтран өмчлөгч *******д дуудлага худалдааны тогтоолын талаар танилцуулж бусад өмчлөгчид дамжуулж хэлээрэй гэж хэлсэнээ тайлбарладаг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан шийдвэр гүйцэтгэгчийн эрх, үүргийг буюу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогчид танилцуулж, мэдэгдэх ёстой ажиллагааг өөрсдөө хийлгүйгээр гуравдагч этгээдэд даалгаж байгаа нь хууль, журмаа зөрчсөн үйлдэл байгааг шүүхээс анхаарсангүй.

4.3. Шүүхийн шийдвэрийн Үндэслэх хэсгийн 2.3-т үнэлгээний тайлан, дуудлага худалдааны тогтоолыг нэхэмжлэгч *******ид утсаар болон цахимаар, мэдэгдэх хуудсаар мэдэгдээгүй гэж үзэхээр байна гэж Шүүхийн шийдвэр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны 55 дугаар зүйлийн 55.1-т заасан зохицуулалтад нийцүүлэн зөв дүгнэсэн атлаа холбогдох дүгнэлтийг хийлгүй орхигдуулсан. Шүүхийн шийдвэрийг хуульд заасан журмаар явуулаагүй талаар шүүх дүгнэсэн байж энэ талаар шийдвэрийг огт тусгаагүй, хууль зөрчсөн үндэслэлээр нэхэмжлэлийн нэг шаардлагыг хүлээн аваагүй.

4.4. Орон сууцны үнэлгээг хийсэн ******* ХХК-ийг үнэлгээчин тайландаа хөрөнгийн зүйлийн дотор талын шинж байдалтай танилцаагүй талаар тодорхой дурдсан ба Үнэлгээний Олон Улсын Стандартын 8.3.6.хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн төрөл, түүний шинж байдлын тодорхойлолт гэжээ. Гэтэл үнэлгээчин орон сууцны шинж байдлыг зөвхөн гадна байдлаас таамгаар дүгнэн зах зээлийн үнэлгээг гаргасан, энэ талаар шүүхийн хэлэлцүүлэгт гэрчээр оролцохдоо хүлээн зөвшөөрсөн байхад үнэлгээ хуулийн дагуу хийгдсэн гэж дүгнэсэнд гомдолтой байна.

4.5. Тухайн орон сууцанд бүтэн үзлэг хийж доторх хийц, загвар, тохижилтын байдал зэргүүд нэгдэж байж орон сууцны бодит үнэ ханш тодорхойлогдоно. Иймээс хөрөнгө үнэлэх ажиллаагааг буюу үзлэгийг бүрэн хийгээгүй нь үнэ цэнэ тогтоох ажиллагааг бүрэн гүйцэд хийгээгүй байхад ач холбогдолгүй гэж Үндэслэх хэсгийн 2.4-т дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна.

4.6. Үнэлгээний тайлангийн эхний талд Үнэлгээний олон улсын стандартын IVS 2014, 2017 стандартыг ашигласан гэжээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд үнэлгээний олон улсын стандарт, энэ хуулийн 4.5, 7.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, журам, аргачлалыг удирдлага болгоно гэж заасан ба үнэлгээ гаргах өдрийн байдлаар хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашиглах үнэлгээний олон улсын стандарт нь IVS 2019 үйлчилж байгаа болно. Иймд үнэлгээчин нь өмнөх хүчингүй болсон стандартыг ашигласан байгааг шүүхээс үнэлээгүй.

4.7. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3-т Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцсэн байх... гэж зааснаар сүүлд батлагдсан үнэлгээний стандартыг хэрэглээгүй байх тул үнэлгээ хууль ёсны байх, хууль тогтоомж, стандартад нийцсэн байх зарчмыг хангаагүй байна.

Иймд Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 182/ШШ2024/04814 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, ******* ХХК-ийн 2024 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгож, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч ажиллагаа явуулахдаа холбогдох хууль зөрчсөн болохыг тогтоож гомдлыг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү.

 

5. Хариуцагч талаас давж заалдах гомдолд гаргасан тайлбарын агуулга: Тус хөрөнгийг 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр 18300619/24 тоот тогтоолоор хураан авсан. Хөрөнгийн үнэлгээг ******* ХХК-аар үнэлүүлсэн ба уг хөрөнгийг 340,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3 дахь хэсэгт тухайн хүн нь ирэх боломжгүй тохиолдолд биечлэн болон баталгаат шуудангаар хүргүүлнэ гэж заасны дагуу тус байранд биечлэн очиход эзэмшигч ******* гэх хүн байсан. Үнэлгээний талаар түүнд мэдэгдсэн ба ******* *******ид мэдэгдэнэ гэсэн учраас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулсан. Дээрх үнэлгээг мэдэгдэж, дуудах үнийг Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу шинжээчийн үнэлсэн үнэлгээний 70 хувь болох 238,000,000 төгрөгөөр тогтоож, 2024 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдөр зохион байгуулагдах болсныг талуудад 2024 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдөр 4-126/7502 дугаар албан бичгээр мэдэгдсэн. Хөрөнгийн өмчлөгч *******, ******* нар нь 2024 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдөр Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд Хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргаж 2024 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 6635 дугаар захирамжаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн. ******* ХХК нь олон улсын стандарт, бусад холбогдох дүрэм, журмын дагуу хөрөнгийн үнэлгээг тодорхойлж, 340,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь бодитой байх тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 72 дугаар зүйл, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлд заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан. Иймд шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэв. Нэхэмжлэгч тухайн эд хөрөнгийг үнэлэх ажиллагаанд саад учруулсан учраас хөрөнгийг гаднаас нь үнэлсэн гэдгийг үнэлгээний тайланд бичсэн байдаг. Үнэлгээний тайланд 2024 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр үнэлгээ хийхийн тулд орон сууцыг харахаар очиход хаалгаа тайлж өгөөгүй. Тухайн байрны дотор талыг танилцаагүй нь уг байрны үнийг зах зээлийн үнийн ханшаар тогтооход ач холбогдол багатай гэж үзэж байна гэж дурдсан байдаг.

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж, шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулав.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******т холбогдуулан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хууль бус явагдсан болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа үнэлгээний тайлан гарсан талаар хөрөнгийн өмчлөгчид мэдэгдээгүй, үнэлгээний компани үнэлгээ хийхдээ хөрөнгийг бүрэн үзээгүй, хүчингүй болсон стандартыг баримталсан нь хуульд нийцээгүй гэсэн үндэслэлээр тодорхойлсныг хариуцагч нь шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан тул хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж татгалзсан байна.

 

4. Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв. Харин нэхэмжлэгчид хөрөнгийн үнэлгээний талаар мэдэгдээгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэл муутай болсон. Түүнчлэн, шийдвэрийн тогтоох хэсэгт маргаанд хамаарах хуулийн зохицуулалтыг буруу баримталсан буюу нэхэмжлэгч нь бие даасан шаардлага гаргах эрхтэй гуравдагч этгээдийн хувьд өөрийн эрх хөндөгдсөн асуудлаар нэхэмжлэл гаргасан байхад анхан шатны шүүх шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар гомдол гаргах эрхийг зохицуулсан Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг шийдвэрийн тогтоох хэсэгт баримталсныг давж заалдах шатны шүүхээс залруулна.

4.1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2017/00961 дугаартай шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 07 дугаар сарын 19-ний 1616 дугаар магадлал, Монгол Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2017 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 001/ХТ2017/01523 дугаар тогтоолоор ******* ХХК болон ******* нараас 232,164,309 төрөг, ******* ХК-иас 764,547,285 төгрөгийг тус тус гаргуулж нэхэмжлэгч ******* банк ХХК-д олгуулахаар, төлбөрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол барьцаа хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсний дотор ******* болон нэхэмжлэгч ******* нарын өмчлөлийн Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Хунгийн хотхон 54/3 байр, 3 тоот орон сууц багтжээ. /1хх-ийн 34-62-р тал/

4.2. Төлбөр төлөгч ******* ХХК болон ******* нар нь шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй байх тул төлбөр авагч ******* банк ХХК-ийн хүсэлтээр Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2018 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр 182/ГХ2018/00114 дугаар гүйцэтгэх хуудас бичсэн байна. /1хх-ийн 29-р тал/

4.3. Хариуцагч байгууллага нь дээрх гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн, барьцаа хөрөнгө болох *******, ******* нарын өмчлөлийн улсын бүртгэлийн ******** дугаарт бүртгэгдсэн Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Хунгийн хотхон 54/3 байр, 3 тоот хаягт байрлах 87,37 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 2018 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр битүүмжилж, 2018 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр хураасан. Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 04/15 дугаар тогтоолоор тухайн эд хөрөнгөд дахин үнэлгээ явуулах шаардлагатай гэсэн үндэслэлээр эд хөрөнгө хураасан дээрх тогтоолыг хүчингүй болгож, 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 18300619/24 дугаар тогтоолоор дахин хураасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1, 55 дугаар зүйлийн 55.5 дахь хэсэгт заасанд тус тус нийцжээ. /1хх-ийн 63-72-р тал/

4.4. Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоох зорилгоор талуудаас үнийн санал авсан боловч талууд үнийн талаар тохиролцоогүй, үүнтэй холбоотойгоор хариуцагч нь үнэлгээ тогтоолгохоор шинжээч томилсон байна. /1хх-ийн 73-76-р тал/

4.5. Хөрөнгийн үнэлгээний ******* ХХК нь хураагдсан хөрөнгө болох улсын бүртгэлийн ******** дугаарт бүртгэгдсэн Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Хунгийн хотхон 54/3 байр, 3 тоот хаягт байрлах 87,37 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 340,000,000 төгрөгөөр үнэлж, хариуцагч ******* нь дээрх үнэлгээг 2024 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдөр хөрөнгийн өмчлөгч *******д мэдэгдсэн болох нь үнэлгээний мэдэгдэлд гарын үсэг зурсан байдал, ... *******ид ******* нь өөрөө мэдэгдэнэ гэв. гэх шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлээр тогтоогдож байна. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө болох орон сууцны хамтран өмчлөгч *******д мэдэгдсэн ба нэхэмжлэгч *******ийг үнэлгээний мэдэгдлийг мэдсэн гэж үзнэ. /1хх-ийн 97-98-р тал/.

Мөн түүнчлэн, нэхэмжлэгч ******* нь шүүхийн хэлэлцүүлгийн явцад, ... 2024 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдөр дуудлага худалдаа явуулах мэдэгдлийг өмчлөгч *******д мэдэгдэх үед үнэлгээний талаар мэдсэн гэж тайлбарласан байх тул тэрээр өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг мэдсэн гэж үзэхээр байна. Үүнээс гадна, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа 2018 оноос хойш 6 жилийн хугацаанд үргэлжилж, энэ хугацаанд:

-хөрөнгийн өмчлөгч ******* нь 2019 онд эд хөрөнгө битүүмжлэх болон хураах тогтоолыг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргаж, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 04 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 182/ШШ2019/00675 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2019 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдрийн 1028 дугаар магадлал Улсын Дээд шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрийн 001/ХТ2020/00658 дугаар тогтоолоор нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож,

-нэхэмжлэгч ******* болон ******* нар нь дээрх 3 өрөө орон сууцыг үнэлсэн ******* ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар 2021 онд нэхэмжлэл гаргаж, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 12 дугаар сарын 14-ниы өдрийн 182/ШШ2021/02772 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 3 сарын 18-ны өдрийн 495 дугаар магадлалаар тус тус хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж байжээ. /1хх-166-184, 229-240/

Иймд, хөрөнгийн үнэлгээг мэдэгдээгүй гэх нэхэмжлэгч *******ийн тайлбар үндэслэлгүй бөгөөд энэ талаар гаргасан гомдлыг хангахгүй.

 

5. ******* ХХК нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан арга, аргачлалын дагуу үнэлгээг тогтоосон байх бөгөөд уг үнэлгээ хуульд нийцээгүй гэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй. Тодруулбал, шинжээч үнэлгээ хийхдээ өртгийн болон зах зээлийн хандлагын аргыг ашигласан байх бөгөөд үүнээс зах зээлийн хандлагаар тооцсон үнэлгээг бодит байдалд илүү нийцнэ гэж үзэн орон сууцыг 340,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Үнэлгээ тогтоохдоо, тус хотхонд байрлах ижил талбай бүхий орон сууцыг худалдахаар зарлагдсан үнээр тооцсоныг буруутгах үндэслэлгүй байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.2.2-т зааснаар үйлчлүүлэгч нь үнэлгээний үйл ажиллагаа явуулах нөхцөл бололцоогоор хангах үүрэгтэй. Үнэлгээчин 2023 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр үнэлж буй орон сууцтай танилцахаар очиход хаалгаа тайлж өгөөгүй, утсаар холбогдоход гадуур ажилтай явж байна, оройхон очно гэж хэлсэн талаар тайланд тусгажээ. Мөн тайлангийн 1.3-т Үнэлгээний Олон Улсын стандарт /IVSC 2020/ нь үнэлгээний ажлуудын цар хүрээг хамарч ашиглагдахаар зориулагдсан байдгийг дурдаж, 1.4-т уг стандартад заагдсан өртгийн хандлага, зах зээлийн харьцуулалтын нэгжийн аргыг энэхүү үнэлгээнд ашигласан гэжээ. /хх-ийн 83-95-р тал/

Иймээс үнэлж буй орон сууцыг бүрэн үзэлгүй таамгаар үнэлсэн, хүчингүй болсон стандартыг ашигласан гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар, гомдол үндэслэлгүй.

 

6. Нэхэмжлэгч ******* нь төлбөрт хураагдсан түүний өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хуульд зааснаар мэдэгдээгүй гэх үндэслэлээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хууль бус болохыг тогтоолгох тухай шаардлага гаргасан боловч энэ нь хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл гэж дүгнэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгахгүй бөгөөд энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг мөн хангахгүй.

 

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 182/ШШ2024/04814 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 ... гэснийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 122 зүйлийн 122.5 гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ  Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

ШҮҮГЧ  Д.НЯМБАЗАР

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ  Г.ДАВААДОРЖ