*******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж даргалж, шүүгч Ц.Алтанцэцэг, Д.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 192/ШШ2025/00021 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч *******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч *******т холбогдох

Эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгч нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Золзаяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 183/ШЗ2022/01644 дугаар захирамжаар хариуцагч *******, *******нараас 850,000,000 төгрөг гаргуулан ******* ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

1.2.Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тус захирамжийг гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж, битүүмжлэн хураагдсан барьцаа хөрөнгө болох *******, ******* нарын өмчлөлийн, эрхийн улсын Ү-******* дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, Мандал хотхон /17041/, Туул голын гудамж, 42 дугаар байр, ******* хаягт байрлах, 320 м.кв талбайтай хувийн орон сууцны зах зээлийн үнэлгээг гаргуулахаар 2024 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 6/199 дугаар тогтоолоор ******* ХХК-ийг томилсон. 2024 оны 06 дугаар сарын 10-ны өдрийн 24/Ш дугаар хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар дээрх хөрөнгийг 1,695,560,000 төгрөгөөр үнэлснийг дараах үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй.

а.Уг үнэлгээний тайланг 2024 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр танилцуулсан бөгөөд *******ад хуулбар хувийг и-мэйлээр илгээн хүргүүлсэн боловч *******д ямар нэгэн байдлаар өгөөгүй.

б.Хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасан бодитой байх, 4.1.5-т заасан хууль тогтоомж, стандартад нийцсэн байх гэсэн зармуудыг баримтлаагүй.

в.Тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө нь улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр 320 м.кв боловч бодит байдалд хаусны террас, гардены амрах талбай, бялдаржуулах талбайн хэмжээг огт оруулж үнэлсэнгүй. Тиймээс хэмжилт хийх эрх бүхий байгууллагаар дахин хэмжүүлэхэд дээврийн талбай нийт 74.58 м.кв талбайгаас нормын дагуу 30 хувиар бодоход 22.37 м.кв бүхий дээврийн террас, мөн бялдаржуулах 27.14 м.кв талбай, битүү гардены 24.4 м.кв амрах талбай, агуулахын өрөөний 9.25 м.кв талбай хэмжилт болон үнэлгээнд орсонгүй. Дээрх талбайнуудыг үнэлгээнд хэрхэн оруулсан, хассан талаарх мэдээлэл тайланд огт ороогүй. Улмаар бодит талбай болон давуу байдал болох үнэ, үнэлгээнд бодитойгоор нөлөөлөх мэдээллийг бүрэн судлан тогтоолгүй бодитой үнэн зөв талаас үнэлсэнгүй.

г.Үнэлгээчин нь нийтийн арилжааллагддаг жиших зүйлсийн аргыг хэрэглэхдээ ганцхан үнэгүй.мн /www.unegui.mn/ сайтын мэдээллийг л ашигласан нь тухайн үнэлж буй хувийн орон сууцны дотор засал болоод гадна заслын хувьд ойролцоо үзүүлэлт бүхий орон сууцнаас ялгагдах давуу талыг огт үнэлж дүгнээгүй буюу үнэн бодитой тогтоосонгүй.

Ганцхан үнэгүй.мн сайтыг ашиглаад яг ижил төстэй биш, өөр орон сууц, өөр онцлог бүхий, 2.3 тэрбум, 3.8 тэрбум, 1.5 тэрбум зэрэг харьцангуй ондоо үнэлгээтэй орон сууцуудтай харьцуулан үнэлсэн. Харьцуулсан орон сууцууд нь байршлын хувьд өөр хороонд, төв замаас хол байрладаг, мөн бялдаржуулах талбай болон нийтийн эзэмшлийн талбай, агуулах, гараашийн талбайнууд оруулсан орон сууцуудтай харьцуулаагүй.

Иймд хөрөнгийг үнэлэхэд тухайн орон сууцны давуу болон сул тал, үнэ өсгөхөд нөлөөлөхүйц талыг шинжлэн судалж үзээгүй, бодит үнэлгээг хийгээгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

2.Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1.Шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2024 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдөр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 30******* өрөөнд төлбөр төлөгч *******, ******* нарт Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээний тайланг танилцуулж, мэдэгдлийг эх хувиар гардуулан өгч, *******ын и-мэйл хаягийг авч тайланг сканердаад хүргүүлсэн. ******* нь нөхрийнхөө тайлангаас танилцъя гэсэн ба ямар нэгэн байдлаар мэдэгдэл, тайланг хүргүүлээгүй гэх үндэслэлгүй.

2.2.Тухайн орон сууцыг зах зээлийн жишиг харьцуулалтын аргаар үнэлж, төмөр бетон гэх төрөлд оруулан зах зээлийн бодит үнэ ханшийг судалж, хөрөнгийн ашиглалт, өнгө үзэмж, элэгдэл хорогдол, чанар байдлыг харьцуулан үнэгүй.мн сайтаас ханшийг сонгон судалж тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг нийт 1,695,560,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн үнэ ханшаас доогуур гэж үзэх үндэслэлгүй.

2.3.Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 3.2-т үнэлгээний зүйлийн талаарх тодорхойлолтод тухайн орон сууц нь 3 давхар бөгөөд 1 давхарт зочны өрөө, гал тогооны өрөө, шатны хонгил, зочны нойлтой, гадагшаа гарсан террастай, 2 давхарт том өрөө, жижиг өрөө, ариун цэврийн өрөө, зоорийн давхартай, 2 машины дулаан гарааштай, агуулахтай, паркетан шалтай, вакум цонхтой гэх зэргээр бүгд дурдагдсан байгаа учраас эдгээрийг оруулаагүй гэх нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн тайлбар үндэслэлгүй болно.

Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт зааснаар *******т холбогдох үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай *******, ******* нарын гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээн шийдвэрлэжээ.

4.Нэхэмжлэгч нарын давж заалдах гомдлын агуулга:

4.1.Хэрэг хянан шийдвэрлэх шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийг оролцуулалгүйгээр хэргийг хянан шийдвэрлэж, процессын алдаа гаргасан. ******* миний бие нь эрүүл мэндийн шалтгааны улмаас шүүх хуралдаанд биечлэн оролцох боломжгүй байсан учир тухайн өдөр товлогдсон шүүх хуралдааныг хойшлуулах хүсэлт, эмнэлгийн магадлагааг тус тус шүүхийн и-мэйл хаяг руу албан ёсоор шүүх хуралдаан эхлэхээс өмнө илгээсэн боловч намайг эзгүйд хэргийг хянан шийдвэрлэж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны мэтгэлцэх зарчмыг ноцтой зөрчсөн.

4.2.Үнэлгээчин нь маргаан бүхий хөрөнгийн м.кв-ын хэмжээ огцом зөрүүтэй болон өөр хороонд байрлах тэс өөр хаустай харьцуулснаас зах зээлийн бодит үнийг үнэн зөв, бодитой тогтоож чадаагүй, мөн нэхэмжлэлд дурдсан зарим талбай болон давуу талыг үнэлгээнд оруулаагүй тул Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон холбогдох зарчмыг шүүх буруу тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзэж байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож дахин хэлэлцүүлэхээр буцааж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1.Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нарын гаргасан давж заалдах гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад, гомдлыг хангахгүй орхиж, шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

2.Нэхэмжлэгч *******, ******* нар нь хариуцагч *******т холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулсан гэж маргажээ.

3.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 183/ШЗ2022/01644 дугаар захирамжаар өргөдөл гаргагч ******* ББСБ ХХК-ийн нэхэмжилсэн 850,000,000 төгрөгийг уригдагч тал *******, ******* нар 2023 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн дотор бүрэн төлөх, төлөөгүй тохиолдолд *******, ******* нарын өмчлөлийн Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, Мандал хотхон /17041/, Туул гол гудамж, 42 дугаар байр, ******* хаягт байрлах 320 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай барьцаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн дүнгээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эвлэрснийг баталгаажуулжээ.

3.1.******* нь шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2023 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдөр үүсгэсэн.

3.2.Барьцаа хөрөнгийг шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 09 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 23290505/190 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн 23290505/24 дугаар тогтоолоор хураан авсан, эдгээр ажиллагаанд талууд гомдол гаргаагүй байна.

3.3.Төлбөр төлөгч *******, ******* нар үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,760,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн, төлбөр авагч ******* ББСБ ХХК шинжээч томилуулах тухай хүсэлт ирүүлсэн байх ба хариуцагч нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт зааснаар тэдгээрийг үнийн санал дээр тохиролцоогүй гэж үзэж шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 6/199 дугаар тогтоолоор ******* ХХК (үнэлгээчин *******)-ийг шинжээчээр томилсон нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт заасантай нийцсэн.

4.Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,695,560,000 төгрөгөөр үнэлсэн ба шийдвэр гүйцэтгэгч 2024 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн 4-190/14891 дугаар мэдэгдлээр төлбөр төлөгч нарт мэдэгджээ. Тус мэдэгдэлд *******, ******* нар хүлээн авсан тухай тэмдэглэл хийгдэж гарын үсэг зурагдсан, мөн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн тэмдэглэлд төлбөр төлөгч *******, ******* нартай уулзаж үнэлгээг мэдэгдсэн талаар тусгасан ба *******, *******нар мөн гарын үсгээ зурж баталгаажуулсан. Иймээс үнэлгээний талаар төлбөр төлөгч *******д мэдэгдээгүй гэх нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлгүй.

4.1.Үнэлгээний тайланд хөрөнгийн шинж байдлыг тодорхойлон тусгаж, хувийн сууцыг өртгийн хандлагын болон зах зээлийн хандлагын аргуудаар тус тус үнэлж, эдгээрээс зах зээлийн хандлагын аргын үнэлгээг баримталсан байна. Үнэлгээнд үнэгүй.мн /unegui.mn/ сайтад байршсан мэдээлэлд үндэслэн, Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороонд байрлах 3 сууцыг сонгож, тэдгээрийн зарлагдсан үнэд тохируулга хийж, байршил, ашиглалтад орсон хугацаа, орц гарц, хийцлэл, талбайн хэмжээ гэсэн хүчин зүйлүүдийг тооцон, нэгж талбайн дундаж үнийг 5,298.6 мянган төгрөгөөр тодорхойлж, 320 м.кв талбайгаар тооцон 1,695,560,000 төгрөгөөр үнэлсэн байна.

4.2.Дээрх үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасан үнэлгээ бодитой байх зарчимд нийцсэн, мөн хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.2.3, 8.3.6, 8.3.10-т тус тус заасан хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэлтэй, тодорхой байх, хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн төрөл, түүний шинж байдлын тодорхойлолтыг тусгах, хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга, тэдгээрийн нийцтэй байдлыг заах шаардлагыг тус тус хангасан.

Төлбөр төлөгч нар нь шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад өгсөн үнийн саналдаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг 320 м.кв гэж тодорхойлж тусгасан бөгөөд 7 айлын бялдаржуулах болон амрах талбайгаас өөрт ямар хэмжээтэй хэсэг ногдох, мөн террасын хэмжээ ямар болох, эдгээр нь тус 320 м.кв талбайд багтах эсэх талаар тусгаагүй байна. Иймээс террас, гардены амрах талбай, бялдаржуулах талбайн хэмжээг оруулж үнэлээгүй гэх гомдлыг мөн хүлээн авах үндэслэлгүй.

5.Хэргийг шүүх хуралдаанаар 2021 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдөр хэлэлцүүлэхээр товлосноос хойш талуудын хүсэлтээр шүүх хуралдаан 4 удаа хойшлогдсон ба нэхэмжлэгч *******д 2025 оны 01 дүгээр сарын 02-ны өдөр шүүх хуралдааны товыг мэдэгдсэн, тэрээр шүүх хуралдаанд хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас оролцох боломжгүй талаарх баримтаа шүүхэд ирүүлээгүй байна. Иймээс нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******ийн гаргасан шүүх хуралдааныг хойшлуулах тухай хүсэлтийг шүүх хангахаас татгалзсан нь үндэслэлтэй.

6.Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 192/ШШ2025/00021 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нараас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ Г.ДАВААДОРЖ

 

ШҮҮГЧИД Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

Д.ЗОЛЗАЯА