*******-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Д.Цогтсайхан, Т.Гандиймаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/01528 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: *******-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: *******т холбогдох

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Гандиймаа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Халиунаа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2022/02856 дугаар шийдвэрээр *******-иас 238,944,000 төгрөгийг гаргуулан *******-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

1.2. Тус шийдвэрийн дагуу Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас төлбөр төлөгч *******-ийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан *******, ******* нарын өмчлөлийн эрхийн улсын ******* дугаарт бүртгэлтэй, *******,*******,, хаягт байрлах 40 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны зах зээлийн үнэлгээг гаргуулахаар -ийг шинжээчээр томилсон.

1.3. нь хөрөнгийг үнэлэхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1, 4.1.4, 4.1.5 дахь хэсэгт заасан зарчмуудыг баримтлалгүй үнэлгээ тогтоосон.

Дээрх орон сууц нь улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр 40 м.кв боловч бодит байдалд суурь газрынхаа хэмжээгээр буюу 81.9 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгө бөгөөд үнэлгээчин нь үнэлж буй хөрөнгөтэй очиж танилцсан гэсэн атлаа 4 м.кв-аар багаар буюу 76 м.кв гэж, мөн коридор болон тагтны хэсгийн өргөтгөлийг оруулалгүй үнэлгээ тогтоосон байна. Өөрөөр хэлбэл, зөрүү 5.9 м.кв талбайг болон өргөтгөлийг үнэлгээнд хэрхэн оруулсан, хассан талаарх мэдээлэл тайланд огт байдаггүй. Түүнчлэн үнэлгээний компани нь орон сууны талбайн хэмжилт хийх эрхгүй бөгөөд өргөтгөлтэйн улмаас бодит талбай их тохиолдолд тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээдээр талбайн хэмжээг хийлгэж, түүний дараа үнэлгээг хийх байсан. Эсхүл бодитоор хэмжиж үзэхэд талбайн хэмжээ хэдэн м.кв талбайгаар илүү болон тухайн илүү өргөлтэй тохиолдолд зах зээлийн үнэлгээ хэрхэн өсөх талаар мэдээллийг судлалгүй, бодитой үнэ зөв талаас үнэлсэнгүй.

1.4. Мөн үнэлгээчин нь зах зээлийн жишиг үнийн аргыг хэрэглэж, тухайн аргаа хэрэглэхдээ ганцхан сайтын мэдээллийг ашигласан нь тухайн үнэлж буй орон сууцны дотор заслын хувьд ойролцоо үзүүлэлт бүхий орон сууцнаас ялгагдах давуу талуудыг огт үнэлэн дүгнэлгүйгээр буюу үнэн бодитойгоор тогтоосонгүй. Түүнчлэн 170,000,000 төгрөг, 168,000,000 төгрөг, 180,000,000 төгрөг гэж үнийн судалгаа хийсэн атлаа дундаж үнийг тооцож гаргалгүйгээр хамгийн бага үнийг сонгон үнэлгээг үндэслэлгүй тогтоосон.

Тодруулбал, тухайн барьцаа хөрөнгийн өмчлөгч нар нийт 81.9 м.кв бүхий талбайтай 3 өрөө орон сууцандаа засвар болон өргөтгөх ажлыг хийсэн бөгөөд тус зардал нийт 70,000,000 төгрөг орчим болсон ба бусад ойролцоо үзүүлэлт бүхий орон сууцнаас илүү тохилог тухтай.

Ийнхүү үндэслэлгүйгээр бага үнээр үнэлсэнээс шалтгаалж, төлбөр төлөгч болон барьцаа хөрөнгийн өмчлөгчийн эрх зүйн байдал нэн дордож, хохироод байгаа болно. Иймд Ган гурван од ХХК-ийн 2024 оны 1 дүгээр сарын 15-ны өдрийн ХҮ-Ш/07 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2022/02856 дугаар шийдвэрийг биелүүлэх талаар төлбөр төлөгчид удаа дараа мэдэгдсэн, төлбөрийг төлж барагдуулаагүй.

Иймд төлбөр төлөгч *******-ийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан *******, ******* нарын өмчлөлийн эрхийн улсын ******* дугаарт бүртгэлтэй Баянгол дүүрэг, 19 дүгээр хороо,*******,ны хаягт байрлах 40 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцныг битүүмжлэн, хурааж талуудаас үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээчээр -ийг томилж үнэлгээ тогтоолгоход 168,207,000 төгрөгөөр зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон нь хууль зөрчөөгүй, хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрийн дагуу явагдаж байгаа ажиллагаа тул төлбөр төлөгч талаас гаргаж буй нэхэмжлэлийн шаардлага нь үндэслэлгүй.

2.2. Мөн нэхэмжлэгч нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хуульд заасан хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар нэхэмжлэгч *******-ийн хариуцагч *******т холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

4.1. Улаанбаатар хотод 3 өрөө байр 168 сая төгрөгт олдохгүй болох нь нийтэд маш тодорхой мэдээлэл. Өөрөөр хэлбэл, 3 өрөө байр нь 200 сая төгрөгөөс буухгүй болох нь бодит үнэн зүйл. сайт руу ороод үзэхэд илт харагдана.

Хэрэв яг үнэн зөвөөр үнэлсэн бол дуудлага худалдаанд оруулан өр төлбөрөө төлөхөд татгалзах зүйлгүй. Энэхүү байрны үнийн дүнгээс зөрүү гарч үлдсэн мөнгийг авч үлдэх нь тухайн байрны эзэд болох барьцаалуулагчийн эрх ашгийг хамгаалах юм.

4.2. Анхан шатны шүүх үнэлгээчин нь үнэлгээ хийхдээ баримтлах ёстой үнэлгээний тухай хууль, үнэлгээнд холбогдох олон улсын стандартууд, тэдгээрт заасан зарчмыг баримталсан эсэх, хууль тогтоомжид нийцсэн эсэхэд үнэлэлт дүгнэлт өгсөнгүй.

Шүүхийн шийдвэр заавал биелэгдэх шинжтэй тул хууль ёсны шийдвэр гарах ёстой гэж үзэж байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж өгнө үү.

5. Давж заалдах гомдолд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

5.1. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй бөгөөд гомдол гаргах хугацаа өнгөрсний дараа гомдол гаргасан. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******т холбогдуулан ************** хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 40 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, маргажээ.

3. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ нотлох баримтыг хуульд заасан журмаар үнэлж, хөрөнгийн үнэлгээ тогтоох ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан үйл баримт болон гомдол гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааны талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн байх тул шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангасан байна.

3.1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2022/02856 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрийн 210/МА2022/02140 дугаар магадлалаар, *******-иас 238,200,000 төгрөг гаргуулж *******-д олгож, ******* хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 40 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцнаас үүргийн гүйцэтгэл хангуулахыг *******т даалгаж шийдвэрлэжээ. /1хх-ийн 27-30, 31-33, 70-73 дугаар тал/

3.2. Дээрх шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2023 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 23280596/150-03 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 1 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 23280596/150-04 дугаар тогтоолоор хураан авах ажиллагааг гүйцэтгэсэн, эдгээр ажиллагааны талаар нэхэмжлэгч гомдол гаргаагүй байна. /1хх-ийн 77-78, 80-81 дүгээр тал/

3.3. Төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн дуудлага худалдаа явуулах үеийн үнийг тогтоох зорилгоор талуудаас үнийн санал авсан, үнийн талаар тохиролцоогүй байх тул хариуцагч байгууллагаас 2024 оны 1 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 1/7 дугаартай тогтоолоор үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоох шинжээчээр -ийн үнэлгээчин г шинжээчээр томилсон нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт нийцжээ. /1хх-ийн 82-87, 88-90, 91-95, 96-113 дугаар тал/

3.4. Шинжээч нь хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг 168,207,000 төгрөгөөр тогтоосон, энэ талаар хариуцагч байгууллагаас 2024 оны 1 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 4-150/1378 дугаартай албан бичгээр *******-д мэдэгдэж, үнэлгээний тайланг танилцуулж, тэмдэглэл үйлдсэн байх тул эдгээр ажиллагаа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.3 дахь хэсэгт нийцсэн. /1хх-ийн 93-115 дугаар тал/

Хэрэгт авагдсан үнэлгээний тайланд тусгаснаар шинжээч нь үнэлэгдэж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн байдалтай танилцаж, зах зээл дээр худалдан борлуулахаар санал болгосон 3 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг жишиг хөрөнгөөр сонгож, эдгээр хөрөнгийн хийц, ашиглалтад орсон хугацаа, дэд бүтэц, байршил, засвар зэргийг харьцуулан ижил болон ялгаатай байдалд зохих тохируулгыг хийж үнэлгээг тогтоосон нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 8 дугаар зүйлийн 8.2 дахь хэсэгт нийцсэн байх тул энэ талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй болжээ.

Иймд үнэлгээ нь хууль болон үнэлгээний олон улсын стандарт, тэдгээрт заасан зарчимд нийцсэн эсэх талаар дүгнэлт хийгээгүй гэх агуулга бүхий нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн гомдол хангагдахгүй.

3.5. Мөн нэхэмжлэгч нь үнэлгээний тайлантай 2024 оны 1 дүгээр сарын 16-ны өдөр танилцаж, энэ талаарх гомдлоо 2024 оны 2 дугаар сарын 05-ны өдөр гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасан үнэлгээний асуудлаар гомдол гаргах 7 хоногийн хугацааг хэтрүүлсэн гэж шүүх зөв дүгнэжээ.  

4. Түүнчлэн, үнэлэгдэж буй хөрөнгө нь 200,000,000 төгрөгөөс доош тогтоогдохгүй болох нь бодит үнэн, нийтэд илэрхий сайтад буй зараар нотлогдоно гэх агуулгатай давж заалдах гомдлыг хүлээн авах үндэслэлгүй. Учир нь, уг сайт дахь зар нь худалдагчийн зүгээс өөрийн хөрөнгийг зах зээлд худалдахаар санал болгож буй үнэ юм. Харин шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны журмаар албадан дуудлага худалдаа явуулах үеийн зах зээлийн үнийг үнэлгээчин Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан аргачлал, журам болон үнэлгээний олон улсын стандартыг баримтлан үнэлгээг тогтоох талаар хуульчилсан. Өөрөөр хэлбэл, зах зээлд худалдан борлуулахаар санал болгож буй үнээр дуудлага худалдааны үнийг тогтоохгүй, тодорхой зохицуулалт, тохируулгыг хийсний үндсэн дээр дуудлага худалдааны үнийг тогтоодог байна.

5. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/01528 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Э.ЗОЛЗАЯА

  ШҮҮГЧИД  Д.ЦОГТСАЙХАН

Т.ГАНДИЙМАА