*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Т.Бадрах даргалж, шүүгч Б.Мандалбаяр, М.Баясгалан нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 191/ШШ2025/02960 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч: *******

Хариуцагч: *******

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага: Баянзүрх дүүрэг, ******* хороо, 14 дүгээр хороолол /13330/, энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, байр, ******* хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэгдсэн, 34.33 м.кв талбайтай, 1 өрөө орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгах,

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууцыг нэхэмжлэгчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлөх тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч М.Баясгалан илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Нинжбадгар нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1 ******* нь *******-тай 2021 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдөр ТАГ-07 дугаартай Тогтвортой ажиллах гэрээ-г байгуулсан. Гэрээгээр ажил олгогч *******-аас өөрийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, Баянзүрх апартмент орон сууцны 1-р ээлжийн А блокийн орон сууцны 15 дугаар давхарт байрлах, 34.33 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг 1 м.кв нь 1,800,000 төгрөг, нийт 61,794,000 төгрөгөөр *******т олгох, ******* гэрээнд заасан хугацаанд компанид тогтвортой ажиллах үүргийг хүлээж, тус байранд амьдарч эхэлсэн.

1.2 ******* нь *******-тай байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээг цуцалж, 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр 22/03-01 дугаартай Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ-г байгуулсан. Гэрээнд заасан хугацааны дагуу төлбөрөө төлж байтал 2023 оны 10 дугаар сард тухайн орон сууцыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хурааж байгаа талаар мэдэгдсэн. Шийдвэр гүйцэтгэгчээс шүүхийн шийдвэрийн талаар тодруулахад мэдээлэл өгөөгүй бөгөөд энэ ажиллагаанд миний эрх ашиг хөндөгдөж байхад надад мэдэгдээгүй, гуравдагч этгээдээр оролцуулаагүй. Уг асуудлыг хариуцагчаас тодруулахад ...бид бусдад өр төлбөртэй байсан тул шүүхийн шийдвэрээр манай өмчлөлд байгаа байрнуудыг бусдын өр төлбөрт худалдан борлуулахаар болсон гэж хэлсэн.

1.3 Би дээрх орон сууцыг *******-аас хууль ёсны дагуу, гэрээгээр эзэмшилдээ шилжүүлэн авч, гэрээний төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаанд төлсөн. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй этгээд. Мөн гэрээний 3.1.5-д зааснаар худалдагч ******* нь гэрээ хүчин төгөлдөр байхад орон сууцыг худалдах болон гуравдагч этгээдэд худалдах талаар санал тавих эрхгүй.

Иймд тус орон сууцыг ******* худалдан авах давуу эрхтэй болохыг, мөн маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохыг тус тус тогтоож, *******-ийг 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр 22/03-01 дугаартай Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ-ээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж, орон сууцны өмчлөх эрх шилжүүлэхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1 ******* нь шүүхийн шийдвэрээр бусдад төлбөл зохих төлбөрийг зохих хугацаанд төлж чадаагүйгээс үүдэн 2022 оны 11 дүгээр сараас эхлэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас компанийн өмчлөлийн хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгө, арилжааны банкны дансыг битүүмжилж, гүйцэтгэх ажиллагааг явуулсан. Улмаар 2024 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас нэхэмжлэгчийн эзэмшиж буй тухайн орон сууцыг битүүмжилсэн.

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээний талаарх тайлбар, мэдээллийг хүргүүлж, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тус гэрээний үлдэх төлбөрийг яаралтай төлж барагдуулж, орон сууцны өмчлөлийг шилжүүлж авахыг сануулсан. Хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчид энэ тухай тайлбарлаж, үүсээд буй нөхцөл байдлыг хэрхэн яаж шийдвэрлэх талаарх мэдээллийг өгч, боломжит хугацааг олгосон. Улмаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тус орон сууцыг хурааж, албадан дуудлага худалдаанд оролцуулахыг мэдэгдээд байна.

2.2 Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан төлбөр төлөх үүргийг 2023 оны 11 дүгээр сараас эхлэн зөрчиж, өнөөдрийг хүртэл үүргээ гүйцэтгээгүй. Энэ тухай хариуцагчаас 2025 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 25/01-38 дугаар албан бичгээр гэрээний үүргийг 2025 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах, дурдсан хугацаанд гэрээний үүргийг гүйцэтгээгүй тохиолдолд гэрээг цуцлахыг мэдэгдсэн.

Иймд хариуцагч нь нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээг гэрээний дагуу цуцалсан тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Сөрөг шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

3.1 Талуудын хооронд байгуулагдсан Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ-ний дагуу төлбөр төлөх үүргийг худалдан авагч тал ялимгүй зөрчсөөр 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр 1,200,000 төгрөгийг төлж, 2023 оны 11 дүгээр сараас эхлэн өнөөдрийг хүртэл төлбөрөө төлөөгүй. Гэрээний 4.1-т заасны дагуу 2025 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах, тус дурдсан хугацаанд гэрээний үүргийг биелүүлээгүй тохиолдолд гэрээг цуцлахыг мэдэгдсэн. Мөн худалдан авагчийн гэрээний үүрэг зөрчсөн хугацаанд гэрээний үүргийг биелүүлэхэд ******* болон Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас ямар нэгэн саад учруулаагүй.

3.2 ******* нь шүүхийн шийдвэрээр бусдад төлбөл зохих өр төлбөрийг зохих хугацаанд төлж чадаагүйгээс үүдэн 2024 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тухайн орон сууцыг битүүмжилж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дагуу дараагийн шатны арга хэмжээг авахыг мэдэгдсэн. Улмаар энэ тухай 2024 оны 01 дүгээр сард худалдан авагч талтай уулзаж, орон сууцны өмчлөх эрхийг хэрхэн яаж шилжүүлж болох талаар хариуцагчаас тайлбарлаж, талуудын хооронд байгуулсан гэрээний үлдэх төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулан, шүүхэд тус орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийг гаргахаар харилцан тохиролцсон боловч өнөөдрийг хүртэл ямар нэгэн төлбөрийг төлөөгүй.

Иймд гэрээний 4.1, 4.2-т заасны дагуу *******тай байгуулсан гэрээг цуцалсан тул тус орон сууцыг албадан чөлөөлж, *******-ийн эзэмшилд шилжүүлж өгөхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

4.1 ******* нь тухайн орон сууцыг *******-аас хууль ёсны дагуу, гэрээгээр эзэмшилдээ шилжүүлэн авч, гэрээний төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаанд төлөөд явж байсан. Гэтэл 2023 оны 10 дугаар сараас эхлэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас ...байраа чөлөөлж өгөөрэй зэргээр мэдэгдэж, гэрт орж ирэх үеэс тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл, эзэмшлийн эрхэд эргэлзээ үүсэж, улмаар гэрээний төлбөр төлөхийг зогсоосон. ******* нь 2025 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 25/01-38 дугаар Мэдэгдэл хүргүүлэх нь албан бичгээр гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох 27,247,820 төгрөг, мөн төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүйгээс алданги 13,623,910 төгрөг, нийт 40,871,730 төгрөгийг 2025 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлөхийг шаардсан. Гэтэл ******* нь гэрээний үлдэгдэл төлбөрт 24,094,000 төгрөг төлөх дутуу байгаа.

4.2 ******* нь төлбөр төлөлтөө шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар мэдсэнээс хойш зогсоосон буюу тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд эрхийн доголдол үүсэж эхэлсэн үеэс зогсоосон тул алдангийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа талаар *******-д мэдэгдсэн. Ийнхүү худалдагч талын үүсгэсэн нөхцөл байдлын улмаас гэрээний графикийн дагуу төлбөрийн үүргээ гүйцэтгэхэд саад бий болсон учраас гэрээ цуцлах нөхцөл бий болоогүй.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

5.1 Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 225 дугаар зүйлийн 225.2, 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар хариуцагч *******-д холбогдох Баянзүрх дүүрэг, ******* хороо, 14 дүгээр хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, 103 байр, ******* хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэгдсэн, 34.33 м.кв талбайтай, 1 өрөө орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгах тухай нэхэмжлэгч *******ын үндсэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, уг орон сууцыг нэхэмжлэгч *******ын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 607,320 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 396,720 төгрөгийг нөхөн гаргуулж, улсын орлого болгож, нэхэмжлэгчээс 466,920 төгрөг гаргуулж, хариуцагчид олгож шийдвэрлэсэн.

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1 Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч нь 2025 оны 04 дүгээр сарын 09-ний өдөр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчтэй хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ байгуулсан. Ингээд 2025 оны 04 дүгээр сарын 09-ний өдөр шүүх хуралдаанд шинээр оролцож байсан тул хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд нэмэлт нотлох баримт гаргаж өгөх шаардлагатай эсэх, бусад нотлох баримтыг эрх бүхий байгууллагаас гаргуулан авахаар шүүхэд хүсэлт гаргах шаардлагатай эсэхийг тодруулах зорилгоор шүүх хуралдаанд бэлтгэх боломжоор хангаж, шүүх хуралдааныг 1 удаа хойшлуулах хүсэлт гаргасан.

Гэтэл шүүх хуульд заасан эрхийг ноцтой хязгаарлаж, эрх хангаж байгаа мэт дүр үзүүлж, өмгөөлөгчид хэргийн материалтай танилцах 30 минутын хугацаа олгосон. Энэ хугацаанд миний бие хэргийн материалтай бүрэн танилцаж амжаагүй тул хэргийн материалтай бүрэн танилцах хүсэлт дахин гаргасан, мөн маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн дэлгэрэнгүй лавлагаа гаргуулах зэрэг хүсэлтүүдийг гаргасан боловч хүсэлтийг хангаагүй. Өмгөөлөлд бэлтгэх, боломжит хугацаа, нөхцөлөөр хангаагүй явдал нь нэхэмжлэгчийн Үндсэн хуульд заасан хууль зүйн туслалцаа авах, өөрийгөө өмгөөлүүлэх эрхийг ноцтой зөрчиж байна.

Нэхэмжлэгч нь хуулийн мэдлэг дутмаг улмаас нэхэмжлэлийн шаардлагаа зөв тодорхойлж шүүхэд хандаж чадаагүй.

6.2 Анхан шатны шүүх шүүх хуралдааны үе шатанд талуудын эвлэрэн хэлэлцэх саналыг асуугаагүй. Нэхэмжлэлийн шаардлага танилцуулах үеэр нэхэмжлэгч талаас хариуцагч талд эвлэрэх санал тавьсан боловч шүүх эвлэрэх саналыг хэлэлцүүлэлгүйгээр, тодруулбал эвлэрэх талаарх саналыг сонсолгүйгээр дур мэдэн би наад эвлэрлийг чинь батлахгүй, учир нь маргааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгө шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт битүүмжлэгдсэн гэж хариуцагчид эвлэрлийн саналын талаар ямар саналтай байгааг ч тодруулаагүй. Мөн эд хөрөнгө битүүмжлэгдсэн гэж нотлох баримт шинжлэн судлах үе шатаас өмнө нь хэлж байгаа нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.3 дахь хэсэгт заасныг ноцтой зөрчсөн.

6.3 Шүүх талуудын хооронд байгуулсан гэрээний төрлийг худалдах, худалдан авах гэрээ хэмээн тодорхойлж, нэхэмжлэгч буюу худалдан авагч талын үүргийг гэрээнд заасан хугацаанд, гэрээний зүйлийн үнийг төлөх үүрэгтэй хэмээн тодорхойлсон атлаа, хариуцагч буюу худалдагчийн гэрээгээр хүлээсэн үүрэгт дүгнэлт өгөхгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн. Тодруулбал, орон сууцыг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас битүүмжилсэн, дуудлага худалдаагаар худалдаалагдах гэж байгаа гэдэг ойлголтыг хариуцагч нь ******* болон түүний гэр бүлд өгсөөр ирсэн. Энэхүү үйл баримтыг шүүхээс Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдрийн № 23280747/3 дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол-оор тогтоогдож байна гэж дүгнэсэн. Гэхдээ энэ тогтоол нь одоо хүчинтэй эсэх, төлбөр нь төлөгдөөд дууссан эсэх, маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг түдгэлзүүлсэн хэвээр байгаа эсэхийг нотолж чадахгүй юм. Энэхүү үйл явдлыг зөвхөн хөрөнгийн дэлгэрэнгүй лавлагаанаас харж болно.

Мөн хариуцагч байгууллага нь нэхэмжлэгчид та нар төлбөрөө төлчихвөл байраа авч чадахгүй хохирох эрсдэлтэй, шийдвэр гүйцэтгэх газартайгаа учраа ол, тэдний дансанд тушаахгүй бол болохгүй гэх мэтээр мэдэгддэг байсан. Энэ нь гэрээний 3.1.1, 3.1.5, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан хариуцагчийн хүлээх үүргийн зөрчил мөн эсэх талаар огт дүгнээгүй. Харин ганцхан хариуцагчийн өнцгөөс асуудлыг харж, графикийн дагуу төлбөрөө төлөөгүй гэх ганцхан үйл баримтад үндэслэж, хариуцагч *******-ийг гэрээгээ цуцлах эрхтэй болохыг тогтоосон, хэт нэг талыг барьсан, үндэслэлгүй дүгнэлт хийсэн.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.1 дэх хэсэгт зааснаар хөрөнгийг битүүмжлэх гэж тухайн хөрөнгийг захиран зарцуулах, түүнчлэн эзэмших, ашиглах эрхийг хязгаарлах ажиллагааг ойлгоно хэмээн заасан байна. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан эрхийн зөрчилгүй эд хөрөнгө гэдэгт тухайн хөрөнгийг шилжүүлэхээс өмнө худалдагч нь тухайн эд хөрөнгийг өөрийн дураар эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах эрх бүхий өмчлөгч байх бөгөөд шилжүүлж буй эд хөрөнгөд аливаа хэлбэрээр гуравдагч этгээд эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах эрхийг хэрэгжүүлэх боломжгүй байхыг ойлгоно.

Дээрхээс дүгнэвэл, зохигчдын хооронд үүссэн маргааны гол агуулга буюу худалдагчийн эд хөрөнгийг дураар захиран зарцуулах өмчлөгчийн эрх нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын эрхээр хязгаарлагдсан байхад шүүх энэ талаар огт дүгнэлт хийгээгүй байна.

Хариуцагч ******* нь шүүхийн шийдвэрээр бусдад буюу *******д 85,467,915 төгрөг төлөх байсан зэрэг үйл баримтыг дүгнэхэд ******* нь хугацаа нь дуусаагүй гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох 24,094,000 төгрөгийг бүрэн төлсөн ч *******-ийн бусдад төлөх 85,467,915 төгрөгийн өр төлбөр бүрэн барагдахгүй юм. ******* нь гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг бүтэн төлсөн ч ******* нь өнөөдрийг болтол тус төлбөрийг барагдуулаагүй байгаагаас харвал гэрээний эрхийн зөрчилгүй эд хөрөнгө шилжүүлнэ гэсэн үүргээ гүйцэтгэх боломжгүй болох нь тодорхой харагдаж байна.

Дээрх байдлаар хэрэгт ач холбогдолтой нөхцөл байдлуудыг дүгнээгүй, нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй байна.

Мөн шүүх ... орон сууцыг худалдан авагчийн хувиар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаатай холбоотойгоор шүүхэд нэхэмжлэл гаргаагүй гэж тухайн үйл баримтыг үндэслэсэн хэрнээ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тус гомдлыг хангаагүй шийдвэрлэсэн байх төдийгүй, нэхэмжлэгчийг бие даасан шаардлага гаргах эрх бүхий этгээд биш байна гэж тодорхойлж өгсөн. Ийнхүү зөрүүтэй байдлаар хууль тайлбарлаж, нэхэмжлэгчийн эрх зүйн байдлыг дордуулсан тайлбараа ашиглан хууль зүйн дүгнэлт хийсэн нь буруу.

Ийнхүү худалдагчийн гэрээгээр хүлээх үүрэг болон эд хөрөнгө битүүмжлэгдсэнтэй холбоотой тухайн эд хөрөнгөд эрхийн зөрчил үүсэж байгаа эсэх талаар буюу хэргийг хянан шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой нөхцөл байдлын талаар огт дүгнэлт хийгээгүй зөвхөн худалдан авагчийн төлбөр төлөх үүргийг тодорхойлж, зөвхөн тэр үйл баримтад тулгуурлаж дүгнэлт хийн хэргийг шийдвэрлэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байна гэх заалтад нийцээгүй.

6.4 Нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газраас битүүмжилж, бусдын өр төлбөрт хураах талаар мэдээд шүүхэд хандахдаа Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн Баянзүрх дүүргийн *******, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, байр, ******* үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан. Гэвч шүүх нэхэмжлэлийн шаардлага болсон худалдан авах давуу эрхийн талаар буруу дүгнэлт хийсэн.

******* нь худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу бусад этгээдээс түрүүлж гэрээ байгуулсан төдийгүй түрүүлж эзэмшилдээ авсан. Мөн тэдний худалдах, худалдан авах гэрээний хугацаа дуусаагүй байгаа. Гэтэл энэ үед зэрэгцээд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас эд хөрөнгийг битүүмжилж, бусдын өр төлбөрийг барагдуулахын тулд тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулагдах үед ******* худалдан авах давуу эрхээ хэрэгжүүлж, бусдаас түрүүнд гэрээний дагуу эд хөрөнгийг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэхээр худалдан авах давуу эрхтэй болох юм.

Дээрх байдлаар нэхэмжлэгчийн шаардлагыг буруу тодорхойлж, буруу хуулийн зохицуулалт хэрэглэсэн.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, гомдлыг хангаж өгнө үү гэжээ.

7. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

7.1 Анхан шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ болон хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бүрэн үнэлж шийдвэрээ гаргасан. Шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч нэхэмжлэгчийг хөдөө орон нутагт ажиллаж амьдардаг, хотод ирээд өмгөөлөгчөөс хууль зүйн туслалцаа авах боломж байгаагүй гэж тайлбарласан. Ямар хүнийг төлөөлөгч, өмгөөлөгчөөр сонгох нь нэхэмжлэгчийн өөрийн эрхийн асуудал. Нэхэмжлэгч 2 удаа итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч томилсон. Шүүх нэхэмжлэгчийн эрхийг хязгаарласан зүйл байхгүй, боломжит хугацааг олгосон.

7.2 Талуудын хооронд эвлэрэн хэлэлцэх санал байсан. 2024 онд энэ талаар ярилцсан. Анхан шатны шүүх хуралдааны явцад эвлэрэх бодитой санал гаргаагүй. Нэхэмжлэгчийн гаргасан саналыг хариуцагч тал хүлээн зөвшөөрөхгүй гэдгээ илэрхийлсэн. Орон сууцыг бусдад худалдах агуулгаар шаардлага гаргасан. Хариуцагч бусдад худалдах талаар идэвхтэй санал гаргаагүй. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолыг хариуцагч компани болон тухайн үед орон сууцыг эзэмшиж, ашиглаж байсан этгээдэд танилцуулсан. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний дагуу эзэмшиж, ашигладаг талаар тайлбарласан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас хуульд заасан арга хэмжээг авсан, төлбөр мөнгийг төлөхгүй тохиолдолд дараагийн арга хэмжээг авах магадлалтай талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн. Түүнчлэн гэрээнд заасны дагуу зохих төлбөрийг төлөөд үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлж авах тухай хэлсэн. 2024 оны 11 дүгээр сараас эхлэн гэрээний үүргийг зөрчсөн.

Мөн өмнө нь гэрээний үүргийг ялимгүй зөрчиж байсан боловч хариуцагч үүнийг гэрээг цуцлах үндэслэл болгоогүй. Мэдэгдэлд заасан хугацаанд төлбөрийг төлөөгүй учраас гэрээг цуцалсан. Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг зөв дүгнэсэн.

Иймд нэхэмжлэгч талын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад шийдвэрийг хүчингүй болгож дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаав.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******-д холбогдуулан, улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүрэг, ******* хороо, 14-р хороолол /13330/, энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, байр, ******* хаягт байршилтай, 34.33 м.кв талбайтай, 1 өрөө орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоолгох, өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоолгох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Шаардлагын үндэслэлээ ...******* нь *******-тай орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, гэрээний дагуу төлбөрөө төлж байтал Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас орон сууцыг хариуцагчийн бусдад төлөх өр төлбөрт хураасан. Иймд орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг, мөн маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохыг тус тус тогтоож, хариуцагчийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж, орон сууцны өмчлөх эрх шилжүүлэхийг даалгуулна гэж тодорхойлсон.

2.1 Хариуцагч нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, дээрх орон сууцыг нэхэмжлэгчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай сөрөг шаардлага гаргасан бөгөөд татгалзал, шаардлагын үндэслэлээ ...Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хариуцагчийн өмчлөлийн нэхэмжлэгчийн эзэмшиж буй тухайн орон сууцыг битүүмжилсэн. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээний талаарх тайлбар, мэдээллийг хүргүүлж, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тус гэрээний үлдэх төлбөрийг яаралтай төлж барагдуулж, орон сууцны өмчлөлийг шилжүүлж авахыг сануулсан гэж, ...******* нь төлбөр төлөх гэрээний үүргээ зөрчсөн тул гэрээг цуцалж, орон сууцыг түүний хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлнэ гэж тус тус тодорхойлсон.

3. Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодруулахгүйгээр маргааныг шийдвэрлэсэн нь буруу болжээ. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоолгох, өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоолгох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд эрх зүйн ямар үр дагаварт хүрэх, ямар үр дагавар хүсэж байгаа, хуулиар хамгаалагдсан нэхэмжлэгчийн ямар эрх, ашиг сонирхол хөндөгдөж байгаа, уг эрх, ашиг сонирхол хэрхэн сэргэх зэрэг нь тодорхойгүй байна. Нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагыг тодруулснаар холбогдох хуулийг шүүх зөв тайлбарлан хэрэглэх үндэслэл бүрдэх бөгөөд шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг удирдан явуулж байгаагийн хувьд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 67 дугаар зүйлийн 67.1.1 дэх хэсэгт заасан журмын дагуу үүнийг тодруулах учиртай.

4. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгч талаас маргааны зүйл болж буй орон сууцны улсын бүртгэлтэй холбоотой дэлгэрэнгүй лавлагаа болон шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хувийн хэргийг гаргуулах хүсэлт гаргасныг анхан шатны шүүх ...Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хэргээс ямар баримт гаргуулах талаар тайлбарлаагүй, ...Үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн хүрээнд хэн аль нь өөрийн тайлбарыг нотлох үүрэг хүлээнэ. Иймд маргаж буй орон сууцны өмчлөгчийн талаарх лавлагааг шүүхийн журмаар гаргуулах үндэслэлгүй гэж дүгнэн, хангахаас татгалзаж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.6 дахь хэсэгт нийцээгүй байна. Учир нь, маргааны зүйл болж буй орон сууцны улсын бүртгэлтэй холбоотой баримт нь сөрөг нэхэмжлэлтэй холбоотой байхаас гадна тухайн орон сууцаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахтай холбоотой шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны баримт нь үндсэн нэхэмжлэлтэй холбоотой гэж үзэхээр байна. Өөрөөр хэлбэл, хүсэлтэд дурдсан баримтыг нэхэмжлэгч өөрөө олж авах боломжгүй байхаас гадна тухайн баримт нь маргааны үйл баримтыг тогтоох, хэргийн бодит нөхцөл байдлын талаар дүгнэлт өгөхөд ач холбогдолтой байна. Иймд энэ талаарх нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдол үндэслэлтэй.

5. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн хэргийн материалтай танилцах хүсэлтийг хангаж, шүүх хуралдааныг 30 минутаар хойшлуулж шийдвэрлэснийг буруутгахгүй. Иймд нэхэмжлэгч талын хууль зүйн туслалцаа авах, өөрийгөө өмгөөлүүлэх эрхийг ноцтой зөрчсөн гэх давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

6. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож дахин шийдвэрлүүлэхээр буцааж шийдвэрлэсэн тул материаллаг эрх зүйн талаарх нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдолд дүгнэлт өгөх боломжгүй байна.

7. Дээрх байдлаар анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийг тодруулаагүй, нотлох баримтыг дутуу бүрдүүлснээр хэргийн үйл баримтыг бүрэн тогтоогдоогүй байхад давж заалдах шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтын хүрээнд эрх зүйн дүгнэлт өгч, хэргийг нэг мөр шийдвэрлэх, уг ажиллагааг нөхөн гүйцэтгэх, зөвтгөх боломжгүй тул шийдвэрийг хүчингүй болгож, дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1, 168.1.7 дахь хэсэгт заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 191/ШШ2025/02960 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 607,320 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Т.БАДРАХ

ШҮҮГЧИД Б.МАНДАЛБАЯР

М.БАЯСГАЛАН