*******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Т.Бадрах даргалж, шүүгч М.Баясгалан, Б.Мандалбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Багахангай, ******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 193/ШШ2025/00243 дугаар шийдвэртэй,

 

*******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй,

*******,*******т холбогдох,

 

*******-ийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийн Ш-9/3 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мандалбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч *******гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 104/ШШ2023/00416 дугаар захирамжийн дагуу *******, *******, иргэн ******* нараас 4,863,114,377 төгрөгийг гаргуулж төлбөр авагч -д олгуулахаар шийдвэрлэж шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг *******,******* гүйцэтгэж зохих ажиллагааг хийж, нэхэмжлэгч *******, иргэн ******* бид нарын өмчлөлийн ******* дүүрэгт байрлах үл хөдлөх хөрөнгүүд эзэмших эрхтэй газруудыг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах гэж байгаа.

Өөрсдийн зүгээс үнийн саналаа өг гэсний дагуу төлбөр төлөгчид бид үнийн саналаа өгсөн. Гэтэл төлбөр авагч талаас бидний өгсөн үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, шинжээч томилуулан үнэлгээ тогтоолгуулах тухай саналаа өгсөн байна. Үүний дагуу ******* нь хөрөнгийн үнэлгээг 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдөр хийж гүйцэтгэсэн үнэлгээний тайланг 2024 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдөр танилцуулсантай санал нийлэхгүй байна.

Бидний Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан өмчлөх эрхийг зөрчиж, шударгаар олж авсан хөрөнгүүдийг үнэгүйдүүлж байгаад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар гомдол гаргаж байна. Нэхэмжлэгч, төлбөр төлөгчдийн зүгээс зөвхөн барьцаа үл хөдлөх хөрөнгүүд, газрын эрхээ үнэлж өөрсдийн үнэлгээг өгсөн бөгөөд газрын сайжруулалт, хашаа саравчинд тусгайлсан үнэлгээ өгөөгүй болно. Хэрэв тусдаа үнэлгээ гаргасан бол үнэлгээ нэмэгдэх боломжтой байсан.

Шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланд өртгийн хандлагын аргаар, орлогын хандлагын аргаар, зах зээлийн үнийн аргаар гэж сонгож авсан байна. Гэтэл 6.3 дахь хэсэгт хөрөнгийн үнэлгээний нэгтгэл хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зөвхөн Өртгийн хандлагын аргаар, газрыг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар тус тус үнэлж, орлогын хандлагын аргаар үнэлсэн. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгө буюу үйлдвэр үйлчилгээний барилгуудыг ашиглаж үйлдвэрлэл, үйлчилгээ явуулснаар олох орлогыг тооцоолон үнэлгээ хийснээр үнэлгээ нь илүү бодит илэрхийлэх боломжтой байсан. Хөрөнгийн үнэлгээ нь үнэ цэний тооцооллыг бүрэн хийж гаргаагүй гэж үзэхээр байна.

Иймд, хөрөнгүүдийг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн жишиг үнээр буюу зах зээлд зарагдаж буй үнээр үнэлээгүй, газрыг үнэлэхдээ бодитоор шинжлээгүй буюу зөвхөн зарын цахим хаягийг зартай харьцуулж үнэлсэн, байршлыг харьцуулж үзээгүй, үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг орлогын хандлагын аргаар буюу цаашид үйл ажиллагаа явуулснаараа хэрхэн орлого олохыг харгалзан үнэлээгүй, үндэслэл судалгаа муутай үнэлсэн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөрт 8 эд хөрөнгийг хураасан. 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 24310030/06789 тоот тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 24310030/00324 дугаар тогтоолоор нэр бүхий 5 үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн.

...Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад талууд хоорондоо харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д заасны дагуу *******-ийг томилон үнэлгээ хийлгэсэн.

Уг үнэлгээгээр нийт 5,146,447,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Шинжээчийн үнэлгээний тайланг 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ний өдөр хүлээн авч, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т зааснаар талуудад бичгээр мэдэгдэж, үнэлгээг танилцуулсан. Үнэлгээг *******-ийн үнэлгээчин хийсэн. Энэ үнэлгээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгө, газрыг зах зээлийн бодит үнээр үнэлсэн гэж манай хэлтсийн зүгээс үзэж байна. Иймд, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 122 дугаар зүйлийн 122.5 дахь хэсэгт зааснаар *******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй *******,т холбогдуулан гаргасан *******-ийн гаргасан 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийн Ш-9/3 дугаартай хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч *******, ******* нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******, Багахангай дүүрэг дэх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсээс 70.200 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******, ******* нарт олгож шийдвэрлэжээ.

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

...Шинжээч шүүх хуралдаанд мэдүүлэхдээ орлогын хандлагын аргыг сонгоогүй шалтгаанаа тухайн компанийн Санхүүгийн сүүлийн 3 жилийн мэдээллийг богино хугацаанд цуглуулах боломжгүй байсан тул уг аргыг хэрэглэх боломжгүй байсан. Үнэлгээний олон улсын стандартад тодорхойлсноор орлогын хандлага бол ирээдүйн мөнгөн гүйлгээг өнөөгийн үнэ цэнд хувиргах замаар үнэ цэнийг тогтоодог хандлага юм. (ҮОУС-ын 105).

Тус компанийн өмчлөлд байх хөрөнгүүдийн үнэлгээг орлогын хандлагын аргаар дараах шалтгааны улмаас гүйцэтгээгүй байсан.Үүнд:

a) Үнэлгээний олон улсын стандартад тодорхойлсон ирээдүйн орлогыг төсөөлөх өмнөх онуудын /сүүлийн 3 жилийн/ ул үндэслэл бүхий санхүү татварын баталгаажсан мэдээлэл байгаагүй.

b) Хөрөнгийн одоогийн болон өмнөх үеийн нөхцөл байдлаас өр төлбөрөө төлж чадаагүйн улмаас төлбөрт хураагдах шатанд хүрсэн байгаа нь тус хөрөнгө, бизнесийг ашигтай ажиллаж орлого олж байсан гэх, цаашид олох боломжтой гэх ул үндэслэл бүхий таамаглал дэвшүүлэн үнэлэх боломжгүй юм. Энэ нь орлогын хандлагын аргыг ашиглах үндсэн үзэл санаа буюу өмнөх болон ирээдүйнд орлого ашигт тулгуурлан үнэлэх ямар ч боломжгүй юм.

Мөн тухайн объектод салшгүй суурилагдсан тоног төхөөрөмжүүдийг үнэлээгүй нь бидний хөрөнгийн эдийн засгийн үнэлгээг бууруулахад нөлөөлсөн гэх нэхэмжлэгчийн тайлбарт:

Шинжээч томилох тухай тогтоол болон хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн үнэлгээний ажлын товч мэдээлэл хэсэгт /10-р хуудас/ Үнэлгээний зүйлийн хувьд үйлдвэр, агуулахын зориулалттай хөрөнгүүдэд хөргүүртэй агуулах, гүн хөлдөөгч, махны үйлдвэрийн иж бүрэн тоног төхөөрөмж суурилуулагдсан байсан ба үнэлгээний зорилго, ажлын даалгаврын дагуу хөрөнгийн үнэлгээг зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгүүдийн хувьд хийж гүйцэтгэсэн болно гэж бүрэн тайлбартайгаар үнэлгээг гүйцэтгэсэн нь ажлын даалгавар буюу шинжээчийн тогтоолд дурдсан хөрөнгүүдийг бүрэн үнэлсэн. Хөдлөх хөрөнгүүд буюу тоног төхөөрөмжийг шинжээчийн тогтоолд үнэлэх талаар тусгаагүй мөн тус тоног төхөөрөмжүүд нь үнэлгээний зүйлтэй салшгүй бэхлэгдээгүй нь газар дээрх үзлэг хөрөнгийн фото зургаар баталгаажна.

...Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 5.3-т үнэлгээний зүйл буюу иж бүрэн махны үйлдвэр, агуулах байрнаас олох орлогыг нарийвчлан тодорхойлох боломжгүй, зах зээл дээр ижил зориулалт бүхий хөрөнгийн орлого, түрээсийн үнийн мэдээлэл байхгүй зэрэг хүчин зүйлүүдээс шалтгаалан орлогын хандлагын аргыг үнэлгээнд ашиглаагүй болно гэж тайлбарласан.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 5.4-т тухайн хөрөнгийн үнийн мэдээлэл нь бэлэн олдоцтой байгаа ижил буюу жишиж болох хөрөнгөнүүдтэй харьцуулснаар үнэ цэний үзүүлэлтийг тодорхойлдог. Үнэлэгдэж буй объектын хувьд хийцлэл шинж чанар техникийн үзүүлэлтээр жишигдэхүйц хөрөнгийн арилжааны мэдээлэл нээлттэй зах зээл дээр байхгүй, биет элэгдлийн хэмжээ зориулалт, одоогийн ашиглалт зэрэгтэй харьцуулах боломжит хөрөнгө байхгүй зэргээс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд зах зээлийн хандлагын аргыг ашиглаагүй ба эзэмших эрхтэй газрын хувьд зах зээлийн хандлагын аргыг ашиглаж жишиг хөрөнгүүдийг сонгон авч судлан үнэ ханш, ерөнхий байдал, зориулалт, одоо байгаа төлөв зэрэг үзүүлэлтүүдийг тус үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулагчидтай холбогдох, эзэдтэй нь уулзах, утсаар холбогдох, фото зургийг харах зэргээр судалж байршил, тоноглол, хүрээлэн буй орчин, эрхийн төрөл зэрэгт тохируулга хийж зах зээлийн хандлагаар үнэлгээг гаргасан гэж тус тус тайлбарлан тусгасан байна.

Иймд, *******-ийн гаргасан 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хэвээр үлдээж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5. Нэхэмжлэгч *******гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарын агуулга:

Шинжээч нэхэмжлэгч нарын үл хөдлөх эд хөрөнгүүдэд өртгийн хандлагын аргыг ашиглаж үнэлгээ хийсэн. Харин газрыг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын аргыг ашиглаж үнэлгээ хийсэн бөгөөд орлогын хандлагын аргыг ашиглаж дээрх үл хөдлөх хөрөнгүүдийг үнэлээгүй. Тухайн компанийн сүүлийн 3 жилийн мэдээллийг богино хугацаанд цуглуулах боломжгүй байсан тул орлогын хандлагын аргыг үнэлгээ хийхэд ашиглаагүй гэж шинжээч тайлбарласан. Гэтэл үнэлгээний компаниас үнэлгээ хийх ажиллагааны явцад энэ талаар асууж тодруулаагүй. ...Шинжээч үйлдвэрлэл үйлчилгээний барилгуудыг ашиглаж үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулснаар олох боломжтой орлогыг, орлогын хадлагын аргыг ашиглаж тооцоолол хийсний үндсэн дээр үнэлгээ хийсэн бол үнэлгээний дүгнэлт илүү бодитой гарах боломжтой байсан. Энэ талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн.

Шинжээчийн үнэлгээнд ...үнэлгээний зүйлийн хувьд үйлдвэр, агуулахын зориулалттай хөрөнгүүдэд хөргүүртэй агуулах, гүн хөлдөөгч, махны үйлдвэрийн иж бүрэн тоног төхөөрөмж суурилуулагдсан байсан ба үнэлгээний зорилго, ажлын даалгаврын дагуу хөрөнгийн үнэлгээг зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгүүдийн хувьд хийж гүйцэтгэсэн..." гэж бичигдсэн бөгөөд тухайн махны үйлдвэрийн онцлог, хэмжээ, загварт зориулан эргүүлэн авах боломжгүйгээр суурилуулагдсан иж бүрэн тоног төхөөрөмжид үнэлгээ хийгээгүй. Мөн мах хадгалах зориулалт бүхий махны зоорины хананы полуритан материал, хаалга, дээвэр, зоорины гол эд анги болох хөргөлтийн агрегат, мотор, хөргөлтийн төхөөрөмж сэнс, удирдлагын самбар зэрэг иж бүрэн суурилагдаж бэхлэгдсэн тоног төхөөрөмжүүдэд шинжээч үнэлгээ хийгээгүй. Анхан шатны шүүх хуралдааны асуулт, хариултын шатанд дээрх суурилагдсан тоног төхөөрөмжүүдэд барилгын үнэлгээтэй хамт үнэлгээ хийсэн бол үнэлгээний дүн өөрчлөгдөх боломжтой байсан эсэх тухай тодруулахад шинжээч өөрчлөгдөх боломжтой байсан, ажлын даалгаврын дагуу зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгүүдэд үнэлгээ хийж гүйцэтгэсэн гэж хариулсан нь шүүх хуралдааны тэмдэглэлд тусгагдсан. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 8.6-д Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.10-т заасан стандартыг шинжээчийн дүгнэлт хангаагүй талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас барьцаа хөрөнгүүдэд үнэлгээ хийлгэх тул үнийн саналаа өг гэсэн тул нэхэмжлэгч нарын зүгээс газар болон барьцаа үл хөдлөх хөрөнгүүдэд үнийн санал өгсөн. Газрын сайжруулалт, хашаа, саравчинд үнийн санал өгөөгүй бөгөөд эдгээр хөрөнгөд үнийн санал өгсөн бол шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээний үнийн дүн нэмэгдэх боломжтой байсан. Гэтэл шинжээч махны үйлдвэрийн барилгад суурилагдсан иж бүрэн тоног төхөөрөмж, махны зооринд суурилагдсан тоног төхөөрөмжүүдэд хөрөнгийн үнэлгээ хийгээгүй боловч малын хашаа, гэрэлтүүлэг, гэрэлтүүлгийн шон, сүүдрэвчийг бие даан үнэлж, хөрөнгийн үнэлгээний дүнг 31,981,984 төгрөгөөр өсгөсөн. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 8.8, 8.9-д дээрх нөхцөл байдалд тус тус зөв дүгнэлт хийсэн. Шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан гэж үзэж байна. Иймд, шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэв.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч *******, ******* нар *******,*******т холбогдуулан *******-ийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийн Ш-9/3 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмаар үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогдов. Үүнд:

 

3.1. ******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 09 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 104/ШШ2023/02295 дугаартай захирамжаар нэхэмжлэгч нь 300,000,000 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа татгалзаж, хариуцагч *******, *******, ******* нар нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 4,863,114,377 төгрөгийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, 2023 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс 2024 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр хүртэл сар бүр 486,311,437 төгрөг, 2024 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр 486,311,444.18 төгрөгөөр төлөх, төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүй тохиолдол барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эвлэрэн хэлэлцсэнийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж, /1.х.х-ийн 71-73/

 

3.2. нь 2023 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн 104/ГХ2023/00414 тоот гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж,

 

А/ ******* дүүрэг,,, хаягт байрлах 799 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй агуулахын зориулалт бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 24310030/07 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, улмаар 2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 24310030/19 дугаар тогтоолоор хураан авч, /1.х.х-ийн 95, 117/

 

Б/ ******* дүүрэг,,, хаягт байрлах 950.71 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлах 3,411 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй, эзэмших эрхтэй газрыг 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 24310030/06 дугаар тогтоолоор битүүмжлэн, 2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 24310030/18 дугаар тогтоолоор хураан авч /1.х.х-ийн 96, 116/

 

В/ ******* дүүрэг,,, хаягт байрлах 265 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй конторын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлах 4,000 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй эзэмших эрхтэй газрыг 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 24310030/08 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 24310030/16 дугаар тогтоолоор хураан авч, /1.х.х-ийн 98, 113/

 

Г/ ******* дүүрэг,,, хаягт байрлах, 289 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай бүртгэлтэй үйлдвэрлэлийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, ******* дүүрэг,,, хаягт байрлах 1,200 м.кв талбайтай худалдаа үйлчилгээний зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй эзэмших эрхтэй газрыг 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 24310030/09 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 24310030/17 дугаар тогтоолоор хураан авч, /1.х.х-ийн 99, 114/

 

Д/ ******* дүүрэг,,, хаягт байрлах 710 м.кв талбайтай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2024 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 24310030/24 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 24310030/25 дугаар тогтоолоор хураан авч /1.х.х-ийн 133, 135/

 

3.3. Улмаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч *******, *******, ******* нар дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нийт 8,205,045,000 төгрөгөөр үнэлсэн бол, төлбөр авагч -аас 2,227,457,600 төгрөгийн үнийн санал ирүүлж, уг саналыг төлбөр төлөгч нар эс зөвшөөрсөн учир шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасныг хариуцагч хүлээн авч, 2024 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 09/11 тоот тогтоолоор *******-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт тус тус нийцсэн байна. /1.х.х-ийн 159-163/

 

3.4. Шинжээчээр томилогдсон *******-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг газрын сайжруулалт /блокон болон төмөр хашаа, гэрлийн шон, малын хашаа, сүүдрэвч/-ын хамтаар нийт 5,146,447,000 төгрөгөөр үнэлжээ. /1.х.х-ийн 167-187/

 

Анхан шатны шүүх зохигчийн нотлох үүргийг буруу хуваарилж, хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглээгүйгээс шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болоогүй байх тул үүнийг давж заалдах шатны шүүхээс залруулна.

 

4. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэж заасан.

 

Тодруулбал, төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч нар мөн хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1-д заасан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд эсрэг-тэсрэг ашиг сонирхолтой оролцож буй этгээд болохын хувьд шүүхийн шийдвэрийг албадан биелүүлж байгаа эрх бүхий байгууллагын үйл ажиллагааны хүрээнд томилогдсон хөрөнгийн үнэлгээний компанийн хийсэн үнэлгээний тайланг үндэслэлгүй гэж маргаж буй тохиолдолд анхнаасаа үүнийг нотлох үүргийг тухайн маргасан тал хүлээх учиртай.

 

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч нар маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 8,205,045,000 төгрөгөөр үнэлсэн бол чухам ямар үндэслэл, шалгуур, тооцооллоор тийнхүү үнэлсэн болохоо баримтаар нотлох ёстой болохоос шинжээчийн үнэлсэн 5,146,447,000 төгрөгийн үнэлгээг тодорхой баримтаар няцаагаагүй байхад анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь буруу болжээ.

 

5. Хөрөнгийн үнэлгээний шинжээч уг хөрөнгийн үнэлгээний тайландаа үнэлгээний зүйл буюу иж бүрэн махны үйлдвэр, агуулах байрнаас олох орлогыг нарийвчлан тодорхойлох боломжгүй, зах зээл дээр ижил зориулалт бүхий хөрөнгийн орлого, түрээсийн үнийн мэдээлэл байхгүй гэх зэрэг хүчин зүйлээс шалтгаалан орлогын хандлагын аргыг ашиглаагүй талаар тодорхой тайлбарласан байна. /1.х.х-ийн 172/

 

Мөн тэрээр шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа ...Үнэлгээний олон улсын стандарт 105-ын 10 дугаар зүйлийн 10.4-т Хөрөнгийн үнэлгээний хувьд, ялангуяа үнэлгээчин нь гэрээт ажлын бодит байдал, нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзсэнээр нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшиний итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон аргыг ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй... гэж зааснаас гадна орлогын хандлагын аргыг хэрэглэхийн тулд *******-ийн сүүлийн 3 жилийн санхүүгийн тайлан шаардлагатай бөгөөд тухайн мэдээллийг цуглуулах боломжгүй тул орлогын хандлагын аргыг үнэлгээндээ хэрэглээгүй... гэсэн байх тул маргаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг тогтооход орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүйг буруутгахгүй.

 

Өөрөөр хэлбэл, барьцаа хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаанд оруулахтай холбоотойгоор тийнхүү үнэлэхэд Үнэлгээний олон улсын стандарт болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд тус тус бүх аргачлалыг заавал нэгэн зэрэг хамтад нь хэрэглэх талаар тухайлан заагаагүй, харин үнэлгээчин нөхцөл байдлаас хамаарч эдгээр аргуудаас сонгон хэрэглэж болохыг зөвшөөрсөн байна.

 

6. Түүнчлэн нэхэмжлэгч *******, ******* нар *******-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүй гэж маргасан боловч тэдгээрийн санал болгосон 8,205,045,000 төгрөгийг уг аргад суурилан тооцоолсон эсэх нь тодорхойгүй, мөн энэхүү аргыг хэрэглэх талаар хөрөнгийн үнэлгээчинд санал гаргаагүй, үүнтэй холбоотой баримтыг өгөөгүй байх тул гагцхүү хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан үнэлгээчний буруу гэж шууд дүгнэхэд учир дутагдалтай болно.

 

Хэрэгт авагдсан баримт болох хөрөнгийн үнэлгээний *******-ийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийн үнэлгээний тайланд конторын зориулалттай барилга, мал нядалгааны цехийн барилга, агуулахын зориулалттай барилга, үйлдвэрлэлийн зориулалттай барилга болон газрын сайжруулалт болох блокон болон төмөр хашаа, гэрлийн шон, малын хашаа, сүүдрэвчүүдийн үнийг тогтоохдоо Барилга хот байгуулалтын сайдын 2016 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 203 дугаар тушаалыг удирдлага болгон зураг төсөв, зориулалтын дагуу баригдсан эсэх барилгын одоогийн ашиглалт, байршил, гадна орчны тохижилт зэргийг харгалзан өртгийн хандлагын аргаар үнэлсэн бол эзэмших эрхтэй газруудын үнийг тогтоохдоо тухайн хөрөнгөтэй ижил төрлийн хийгээд байршлын хувьд ойролцоо худалдахаар нийтэд саналын дуудлага гаргасан 6 үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй зохих шалгуураар сонгон авч харьцуулалт хийх замаар зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлж тогтоосон байх тул энэ нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4, 7 дугаар зүйлийн 7.1, 8 дугаар зүйлийн 8.2 дахь хэсэгт хэсэгт нийцсэн байна.

 

7. Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2-д Түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор бус байнгын зориулалттай, газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна гэж, 86 дугаар зүйлийн 86.2-т Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой, түүнд үйлчилдэг, өөрийн өртгийг алдагдуулахгүйгээр буюу ноцтой хохирол учруулахгүйгээр түүнээс салган хэрэглэж болох эд юмс нь мөн дагалдах зүйл байна гэж тус тус заасан.

 

Дээрх хуульд зааснаар блокон хашаа, гэрлийн шон нь салгаж үл болох, салгавал тухайн зориулалт, үнэ цэнээ алдах хөрөнгө тул газрын үндсэн бүрдэл хэсэгт орох бол, төмөр хашаа, малын хашаа, сүүдрэвч нь үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой боловч өөрийн өртгийг алдагдуулахгүйгээс гадна ноцтой хохирол учруулахгүйгээр салган хэрэглэж болох хөрөнгө болохын хувьд дагалдах зүйлд хамаарч байна гэсэн үндэслэлээр шинжээч нь блокон болон төмөр хашаа, гэрлийн шон, малын хашаа, сүүдрэвчийг тус тус үнэлснийг буруутгахгүй.

 

Мөн Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйлийн 153.1-т Үүрэг гүйцэтгэгч барьцаагаар хангагдсан үүргийг хууль буюу гэрээнд заасны дагуу гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй бол барьцаалагч буюу үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжинд барьцааны зүйлийн үнээс шаардлагаа хангуулах эрхтэй гэж заасан.

 

Нэхэмжлэгч нь хөргүүртэй агуулах, гүн хөлдөөгч, махны үйлдвэрийн иж бүрэн тоног төхөөрөмж зэргийг зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар барьцаалуулаагүй, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад тухайн хөрөнгүүдийг битүүмжилж, хураан аваагүйгээс гадна 2024 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 09/11 тоот шинжээч томилох тогтоолоор тухайн хөрөнгүүдийн үнэлгээг тогтоохыг шинжээчид даалгаагүй байх тул уг хөрөнгүүдийг үнэлээгүй нь үндэслэлтэй.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Багахангай, ******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 193/ШШ2025/00243 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан т холбогдох *******-ийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 13-ны өдрийн Ш-9/3 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч *******, ******* нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.3-т зааснаар хариуцагч нь улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгдсөн болохыг дурдсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан, аль эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд Шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын жураар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

  ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Т.БАДРАХ

 

ШҮҮГЧИД  М.БАЯСГАЛАН

 

Б.МАНДАЛБАЯР