*******,

*******,*******-ын

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч С.Энхбаяр даргалж, шүүгч Д.Цогтсайхан, Э.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн 191/ШШ2025/02683 дугаар шийдвэртэй,

 

*******, “*******,” ТӨААТҮГ-ын нэхэмжлэлтэй,

“*******” ХХК-д холбогдох

 

 *******,ийн барилгын хойд жигүүлийн талбайг чөлөөлүүлэх, хохиролд 8,495,852,080 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн,

нэхэмжлэгч “*******,” ТӨААТҮГ-т холбогдуулан засан сайжруулалтын зардалд 5,181,587,800 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг зохигчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Э.Золзаяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв. 

 

Шүүх хуралдаанд: Нийслэлийн прокурорын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, “*******” ТӨААТҮГ-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, “*******” ТӨААТҮГ-ын өмгөөлөгч , хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч , , хариуцагчийн өмгөөлөгч , шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга И.Эрдэнэжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбарын агуулга:

1.1. , болон “*******,” ТӨААТҮГ нь анх Монгол Улсын Засгийн газрын 2001 оны 134 дүгээр тогтоолын хавсралтаар батлагдсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгө түрээслүүлэх журам”-ын дагуу “*******,” ТӨААТҮГ-ын эзэмшлийн, ,ны нутаг дэвсгэрт байрлах байрны хойд жигүүр болох мэдээлэл, баримтат кино, үзэсгэлэнгийн 2,059.33 м.кв талбайтай танхимыг “*******” ХХК-тай “Төрийн өмчийн эд хөрөнгө түрээслэх гэрээ”-г байгуулж, 2012 оноос түрээсэлж эхэлсэн.

1.2. Улмаар 2019 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдөр болон 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгө түрээслэх гэрээ”-г дахин байгуулсан, энэ түрээсийн гэрээний хугацаа 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрөөр дуусгавар болсон. “*******,” ТӨААТҮГ-аас талбайг чөлөөлж өгөхийг удаа мэдэгдсэн боловч “*******” ХХК-ийн зүгээс өнөөдрийг хүртэл хууль бусаар тухайн талбайг эзэмшиж, ашиглаж байна.

Иймд Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.4 дэх хэсэгт зааснаар “*******” ХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс төрийн өмч буюу *******,ийн зүүн хойд жигүүрийг чөлөөлж өгнө үү.

1.3. Түрээсийн гэрээ дуусгавар болсон 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс хойш *******,ийн хойд хэсгийн 2,059.33 м.кв талбайг Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг бусдад ашиглуулах жишиг үнээр буюу 1 м.кв талбайн үнэ 38,500 төгрөгөөр түрээслүүлж ашиг олох боломжгүй болж хохирол учирсан. Иргэний хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.2 дахь хэсэгт зааснаар 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2024 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдөр хүртэл 1 м.кв талбайн түрээсийн жишиг үнэ болох 38,500 төгрөгөөр тооцоход төлбөр 756,456,723 төгрөгийг,

1.4. Хариуцагч нь гэрээгээр 2,059.83 м.кв талбайг түрээсэлж, төлбөрийг төлж ирсэн ч бодитоор 2,625.06 м.кв талбай ашигласаар ирсэн бөгөөд үлдэх 565,23 м.кв талбайг зөвшөөрөл авахгүйгээр CU сүлжээ дэлгүүр, хоолны газрууд, кофе шоп зэрэг 12 иргэн, аж ахуйн нэгжид дамжуулан түрээсэлж, хууль бусаар ашиг олж Монгол Улсын Засгийн газрын 2001 оны 134 дүгээр тогтоолын хавсралтаар баталсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгө түрээслүүлэх журам”-ын 9-д “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг түрээслэгч нь түрээсээр эзэмшиж буй төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг дамжуулан түрээслүүлэх, хамтран түрээслэх бол зөвшөөрөл авна” гэж, 2012 оны 54/43 тоот түрээсийн гэрээний 1.10-т “Түрээслэгч түрээсээр ашиглаж байгаа хөрөнгөд эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүй бусдад давхар түрээслүүлэхийг хатуу хориглоно” гэж, 2020 оны түрээсийн гэрээний 2.4-т “Түрээсэлсэн эд хөрөнгийг бусдад дамжуулан түрээслэх, барьцаалж шилжүүлэх, баталгаа гаргахыг хориглоно” гэж заасныг тус тус зөрчсөн тул 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг дуусах хүртэл хугацааны түрээсийн төлбөр болон жишиг үнийн зөрүү болох 5,439,812,112 төгрөгийг,

1.5. “*******” ХХК-д түрээслүүлсэн хурлын заал, үзэсгэлэнгийн танхимыг урьд нь олон хүн хамарсан богино хугацааны эвент, өдөрлөг зохион байгуулахаар аж ахуйн нэгжид түрээслүүлдэг байсан. Энэ чиглэлээр үйл ажиллагааг өнөөдрийг хүртэл явуулсан тохиолдолд олох ёстой байсан орлого болон “*******” ХХК-ийн ашиглуулсан хугацааны түрээсийн төлбөрийн зөрүүний алдагдлыг Төрийн байгууллага хүлээгээд байна. Иймд тус алдагдал болох 417,000,000 төгрөгийг,

1.6. Түрээсийн талбайн анхны зориулалт нь мэдээлэл, баримтат кино, үзэсгэлэнгийн танхим байсан бөгөөд одоогийн зориулалт нь түрээслэгч компани өөрийн үйл ажиллагаанд зориулан засаж, тохижуулснаар кино театр, түүний дагалдах үйлчилгээ болж өөрчлөгдсөн. “*******,” ТӨААТҮГ нь үндсэн чиглэлийн дагуу үйл ажиллагаа явуулахад анхны байдалд эргэн оруулахтай холбоотой зайлшгүй шаардлагатай зардлын тооцооллыг тусгай зөвшөөрөлтэй “Ашид билгүүн” ХХК-иар хийлгүүлсэн бөгөөд үнэлгээгээр гарсан 1,695,956,228 төгрөгийг,

1.7. Түрээсийн гэрээний 5.3-т зааснаар 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2024 оны 01 дүгээр сарын 22-ны өдрийг хүртэл хугацааны алдангид 24,008,161 төгрөгийг,

1.8. Талууд өөрсдийн хариуцаж байгаа талбай хэсгээрээ зардлыг төлөхөөр тохирсон. Түрээслэгч байгууллага эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр ашиглалтгүй байсан зоорийн давхрын шалны түвшинг доошлуулж, өрөө тасалгаа гаргаж нийт 630,59 м.кв талбайг бий болгож газрыг ашиглаж байсан. Хариуцагч энэ хэсэгт хамаарах төлбөр хураамжийг төлж байгаагүй, түүний өмнөөс өнөөдрийг хүртэл “*******,” ТӨААТҮГ өөрийн төлбөрийг төлөхдөө хамт төлсөөр ирсэн. Иймд хариуцагчийн өмнөөс газрын төлбөрт төлсөн 6,497,479 төгрөг, үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар 156,121,377 төгрөг, нийт 162,618,856 төгрөгийг,

Нийт 8,495,852,080 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү.

1.9. Сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. “” ХХК-иас “...“*******” ХХК бүх зардлыг нь хариуцаад, цааш үргэлжлүүлээд түрээслэх” талаарх хүсэлтүүдийг гаргасны дагуу ны 2011 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн 43 дугаар хурлын тэмдэглэлийн 3, 4, 5 дах хэсэгт заасан нөхцөлийг зөвшөөрвөл “*******” ХХК руу гэрээг шилжүүлж, хугацааг сунгах боломжтой талаар хариу өгсөн.

Тус хурлын тэмдэглэлийн 3 дахь хэсэгт “” ХХК нь төрийн өмчийн эд хөрөнгөд анхнаасаа зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төрийн өмчид бүртгэхгүй, оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төрөөс нөхөн төлж барагдуулах үүрэг хүлээхгүй” гэснийг зөвшөөрөх, 4 дэх хэсэгт “Мэдээллийнийн барилгын хийц хэсэгт зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төлөх ёстой байсан болон цаашид төлөх түрээсийн төлбөрт нөхөж тооцохгүй” гэж, 5 дахь хэсэгт “барилгын хөрөнгө оруулалттай холбогдуулан барилгын эзэмшилд ямар нэгэн хувь эзэмшихгүй” гэсэн 3 нөхцөлийг түрээсийн гэрээний гол нөхцөл болгон тэмдэглэлд тусгасныг “*******” ХХК хүлээн зөвшөөрч, гэрээ байгуулсан. Төрийн өмчийн, бодлогоын 2018 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн 4 дүгээр хурлын тэмдэглэлд 5,1 тэрбум төгрөгөөс хөдлөх хөрөнгө нь 2,6 тэрбум төгрөг байгааг тогтоосон. Гэтэл өөрсдийн зөөгөөд авч явж болох хөдлөх хөрөнгийн үнийг улсаас нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлгүй.

ны 2001 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 615 дугаар тогтоолоор баталсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх зөвшөөрөл олгох, хяналт тавих, хүлээн авах, тооцож баталгаажуулах ажлыг зохион байгуулах журам”-ын 4.12-т “хөрөнгө оруулалтын зардал нь хөрөнгө оруулсан байгууллагын тайлан тэнцэлд тусгагдсан, татвар, аудитын байгууллагаар баталгаажсан байна” гэж заасан. Өөрөөр хэлбэл “*******” ХХК хөрөнгө оруулалт хийсэн гэж үзэж байгаа бол *******,ийн тайланд тусгагдаад, татвар аудитын дүгнэлтээр баталгаажсан байх ёстой. Мөн уг журмын 5.16-д “энэ журмыг зөрчин дур мэдэн хийгдсэн, баримт бичиггүй хөрөнгө оруулалтыг төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт гэж тооцохгүй” гэж заасан. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзал, сөрөг нэхэмжлэлийн агуулга:

2.1. “” ХХК нь 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс эхлэн ,, “*******,” ТӨААТҮГ-тай “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээ”-г байгуулан паркийн хойд хэсэгт 5,181,587,800 төгрөгийн өртөг бүхий хөрөнгө оруулалт, засан сайжруулалтыг өөрийн хөрөнгөөр хийж, өнөөдрийг хүртэл түрээслэн ашиглаж байна. Зохигчдын хооронд дээрх түрээсийн үйл ажиллагаа, засан сайжруулалт, хөрөнгө оруулалттай холбоотой хэд хэдэн удаагийн шийдвэр, дүгнэлт гарч байсан.

2.2. ны 2015 онд баталсан “Хөрөнгө оруулалтыг баталгаажуулах, түрээсийн гэрээний хугацааг сунгах зөвшөөрлийн тухай” 751 дүгээр тогтоолоор түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэн 5 жилээр сунгахыг зөвшөөрсөн. Гэтэл нэхэмжлэлд дурдагдаж буй 2,059.33 м.кв талбайг 2012 оноос эхлэн түрээслүүлсэн гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй. Манай зүгээс холбогдох эрх бүхий этгээдийн зөвшөөрлөөр гэрээ байгуулж талуудын хоорондын тохиролцоогоор түрээсийн зүйлийн үнийг тогтоосон хугацаанд зохих ёсоор гүйцэтгэж ирсэн бөгөөд кино театрыг нүүлгэх нь асар их хугацаа шаардлагатай ажил тул нэхэмжлэгч талд буцаан өгөх хугацааг хойшлуулаад нэхэмжлэл гаргаснаас хойш түрээсийн гэрээнд заасан 17,744,067 төгрөгийг сар бүр улсын төсөвт төвлөрүүлж байна.

2.3. Нэхэмжлэгч бусдад дамжуулан түрээсэлсэн бол сард 38,500 төгрөгөөр түрээсэлж ашиг олох байсан гэж тайлбарладаг. Хэрэгт бодитоор бусдад нэг м.кв талбайг 38,500 төгрөгөөр түрээслэх байсныг нотлох баримт байхгүй. “*******” ХХК нь 2,059.83 м.кв талбайг түрээслэхдээ өөрийн талбайд ногдох ашиглалтын зардлыг тусдаа хариуцан төлж явдаг.

Өөрөөр хэлбэл тог цахилгаан, халуун хүйтэн ус, цэвэрлэгээ, харуул хамгаалалт зэргийг хариуцдаг. Уг зардлуудыг сард төлдөг төлбөрт нэмж тооцож үзвэл 38,500 төгрөгт дүйцэж гарна. Гэрээг талууд ,аас гаргасан заавар, журмын дагуу байгуулсан бөгөөд түрээсийн төлбөрийн зөрүү нэхэмжилж байгаа нь ойлгомжгүй.

2.4. Талуудын хооронд 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдөр байгуулсан хамтын ажиллагааны гэрээний 3.2-т энэхүү гэрээнд заасан кино үзвэрийг хангасан кафе, автомат тоглоом, интернэт, дууны төв чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулах эрхийг өгсөн. Зөвхөн кино үзвэрээр хязгаарлагдахгүй, түрээсийн талбайг кино театрын зориулалтаар ашиглахын тулд бусад үйл ажиллагаа явуулж байж багц үйл ажиллагаа болно. Хэрэв бусдад дамжуулан түрээсэлсэн тохиолдолд гэрээг цуцлах эрх хуулиараа байгаа. Гэтэл нэхэмжлэгч тал уг эрхээ хэрэгжүүлээгүй байж зөрүү төлбөр нэхэмжилж байгаа нь хууль зүйн үндэслэлгүй.

2.5. Богино хугацааны эвент зохион байгуулсан бол 417,000,000 төгрөгийн орлого олох байсан гэж байгаа нь үндэслэлгүй. Бодитоор ийм орлого олох байсан нь нотлогддоггүй. Үүнээс гадна манайд энэ талаар хандаж байгаагүй.

2.6. Тухайн барилгыг түрээслэхээс өмнө төвийн нэгдсэн халаалтын шугамд холбогдоогүй, хурлын заалны халаалтын төхөөрөмж эвдрээд засах боломжгүй болсон байсан. Зоорины давхар шороогоороо шалгүй, мөн халаалт, тог байхгүй байсан. Анхнаасаа зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй байсан тул түрээслэгчийн зөвшөөрлөөр засан сайжруулалт хийгдсэн. Талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээгээр анхны байдалд буцаан оруулах, зардлыг төлөх тухай зохицуулалт байхгүй тул буцаан засварлах зардал шаардсаныг зөвшөөрөхгүй.

2.7. Алданги зөвшөөрөхгүй. Сар бүр төлбөрөө төлсөн нь хоёр байгууллагын нягтлангуудын үйлдсэн тооцоо нийлсэн актаар тогтоогдоно. Гэтэл ямар үүргийг зөрчөөд, хэд хоног хэтрээд түүнд алданги тооцоод байгаа тодорхойгүй.

2.8. Талбайг ихэсгэснээс болоод татвар нэмэгдсэн гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй.  2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдөр байгуулсан гэрээний 1.4-т хөрөнгийг бүртгэж байж засан сайжруулалт хийнэ. Гэрээнд зааснаар талбай 2,059.83 м.кв гэж энэ хөрөнгийг бүртгэж авсан учир татвар, төлбөрийг өмчлөгч нь хариуцах ёстой. Мөн гэрээгээр газрын төлбөр, үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар төлөхөөр тохиролцоогүй.

2.9. Нэмэлт засан сайжруулалтын зардалд 5,181,587,800 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байна. *******, 1979 онд ашиглалтад орсон, барилгын засварын ажил эхлэхээс өмнөх байдлаар паркийн хойд хэсэгт байрлах үзэсгэлэнгийн болон кино заал нь 30 гаруй жил хэрэглэгдэж хуучирсан, сэлбэг хэрэгсэлгүй, техник, технологийн хоцрогдолд орсон, ашиглалтгүй талбай байсан.

Уг талбайг түрээслэх зорилгоор өөрийн хөрөнгөөр 1,5 жилийн хугацаанд 5,181,587,800 төгрөгийн өртөг бүхий засан сайжруулалт хийж гүйцэтгэсний эцэст 2012 оны эхэнд одоогийн хүчин чадал, техникийн үзүүлэлт бүхий орчин үеийн кино театрыг ашиглалтад оруулсны сацуу ашигтай талбай 1,500 м.кв байсныг 2,625.06 м.кв талбай бүхий болгон нэмэгдүүлж хариуцагч талд хүлээлгэн өгч, гэрээ байгуулах нөхцөлийг бүрдүүлсэн.

2.10. Түрээслэгч тал “*******” ХХК-ийн оруулсан хөрөнгө оруулалтыг дээрх хэмжээгээр ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 тоот “Хөрөнгө оруулалтыг баталгаажуулах, түрээсийн гэрээний хугацааг сунгах зөвшөөрлийн тухай” тогтоолоор баталгаажуулсан байна. Мөн ,ын даргын 2017 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн А/142 дугаар тушаалаар байгуулагдсан ажлын хэсгийн дүгнэлтээр тухай хөрөнгө оруулалтын үр дүнд анх хүлээлгэж өгсөн талбайг 2,625.06 м.кв болгон нэмэгдүүлсэн болохыг тус тус тогтоосон.

Дээрх хөрөнгө оруулалтыг тухайн үед түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр хийсэн байдаг ба Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5, талуудын хооронд байгуулсан 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 54/43 дугаартай “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээ”-ний 4.4-т зааснаар ны зөвшөөрлөөр 5,181,587,800 төгрөгийн өртөг бүхий засан сайжруулалтыг *******,ийн хойд хэсэгт хийсэн байх тул бидний өөрийн зардлаар хийгдсэн засан сайжруулалтын зардлыг олгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ,ын тайлбар, татгалзлын агуулга:

3.1. Үндсэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь дэмжиж байна. “*******” ХХК-ийн түрээсэлж буй объект буюу *******,ийн барилга нь анх ЗХУ-ын бэлгийн хөрөнгөөр баригдаж 1979 онд ашиглалтад орсон барилга юм. Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 1.2-т төрийн өмчит үйлдвэрийн газарт эзэмшүүлсэн эд хөрөнгө нь төрийн өөрийн өмч байхаар, мөн хуулийн 6 дугаар зүйлийн 1.1-д энэ хууль хүчин төгөлдөр болох үед төрийн өмчлөлд байсан эд хөрөнгө нь төрийн өмчийн эд хөрөнгө байхаар тусгагдсан. Мөн хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1 дэх хэсэгт “Төрийн өмчийн эд хөрөнгийг эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр төр, хувийн хэвшлийн түншлэлийн болон түрээсийн гэрээгээр, бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж болно” гэж заасны дагуу төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн ашиглалтыг сайжруулж, үр ашгийг дээшлүүлэх, төсвийн хөрөнгийг нэмэгдүүлэх зорилгоор төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг бусдад түрээслүүлэх үйл ажиллагааг явуулдаг. Иймд тус объект төрийн өмчийн эд хөрөнгө бөгөөд холбогдох хууль тогтоомжийн хүрээнд бусдад түрээслүүлж буй төрийн өмчийн эд хөрөнгө юм.

3.2. Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай хуулийн 16 дугаар зүйлийн 1.1, 28 дугаар зүйлийн 28.2 дахь хэсэгт зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээсээр эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрхийг төрийн өмчит хуулийн этгээд эдэлж болохоор заасан. , “*******,” ТӨААТҮГ, “” ХХК-ийн  хамтран 2010 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр байгуулсан Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээгээр уг объектыг 5 жилийн хугацаатай түрээслэхээр тохиролцсон. Улмаар тус обьектыг , “*******,” ТӨААТҮГ, “*******” ХХК-ийн хамтран байгуулсан 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдөр байгуулсан түрээсийн гэрээгээр “*******” ХХК түрээсэлж эхэлсэн бөгөөд гэрээний ерөнхий хугацаа 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс эхлэн 4 жил байхаар тусгасан. Мөн ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 дүгээр тогтоолоор уг гэрээг 5 жилээр сунгахыг зөвшөөрсөн, 2019, 2020 онд тус бүр 1 жилээр сунгасан бөгөөд уг гэрээний үүргийн биелэлтийг дүгнэж, гэрээний хугацааг “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээний сунгалтын хуудас”-аар 2022 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2022 оны 12 дугааp сарын 31-ний өдрийг хүртэл 1 жилийн хугацаагаар сунгасан.

 Уг гэрээний хугацааг дахин сунгаагүй, шинэчлэн түрээсийн гэрээ байгуулаагүй бөгөөд гэрээний хугацаа 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрөөр дуусгавар болсон.

Гэтэл түрээсийн гэрээг дуусгавар болгох, байр талбайг чөлөөлүүлэх талаар “*******” ХХК-д удаа дараа мэдэгдэл өгсөн ч түрээсэлж байсан байр талбайг саадгүй чөлөөлж өгөх үүргээ биелүүлээгүй. Иймд “*******” ХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс талбайг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг дэмжиж байна.

3.3. Засгийн газрын 2001 оны 134 дүгээр тогтоолоор батлагдсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг түрээслүүлэх журам”-ын 3-т “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг иргэн, хуулийн этгээдэд түрээсээр эзэмшүүлэх зорилго нь төрийн өмчийн ашиглалтыг сайжруулж, үр ашгийг дээшлүүлэх, төсвийн хөрөнгийг нэмэгдүүлэхэд чиглэгдэнэ” гэж заасан. Түрээсийн гэрээний хугацаа дуусгавар болсон боловч “*******” ХХК байр талбайг чөлөөлж өгөлгүй ашиглаж байгаа тул учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэх, төрийн байгууллагад учирсан алдагдал, алданги төлүүлэх, байр, талбайд үйл ажиллагаагаа хэвийн явуулах, анхны байдалд эргэн оруулахад шаардлагатай зардал болон тус компанийн өмнөөс төлсөн татвар хураамжийг нөхөн төлүүлэх шаардлага буюу 8,495,852,080 төгрөгийг тус компаниас нэхэмжилж байгааг дэмжиж байна.

“*******” ХХК нь төрийн өмчийн эд хөрөнгийг дамжуулан түрээслүүлэх талаар ямар ч хүсэлт мэдээлэл, албан бичгийг “*******,” ТӨААТҮГ болон ,т ирүүлээгүй буюу зөвшөөрөл авалгүйгээр хууль бусаар бусдад дамжуулан түрээслүүлж их хэмжээний ашиг олж байна.

3.4. “*******” ХХК нь ноос зөвшөөрөл авахгүйгээр талбайд зарим ханыг нурааж, талбайн хэмжээг өргөтгөн барилгын хийцэд өөрчлөлт хийж гэрээний болон холбогдох журмын заалт зөрчин зөвшөөрөлгүй хөрөнгө оруулалт хийсэн байна гэж тэмдэглэсэн байдаг. Иймд тогтоосон жишиг үнийн зөрүү төлбөр болон байр талбайг анхны байдалд эргэн засварлахтай холбоотой зардлыг шаардах нь хууль зүйн үндэслэлтэй гэж үзэж байна.

3.5. 2020 онд байгуулсан гэрээний хугацаа 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс эхлэн дуусгавар болсон бөгөөд тус гэрээнд үүргээ бүрэн буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувьтай тэнцэх хэмжээний алданги тооцож, түрээслэгчээс нэхэмжилнэ. Алданги тооцсон тохиолдолд улсын төвлөрсөн төсөвт 10 хувийг төвлөрүүлнэ гэж заасан. Түрээсийн гэрээний хугацаа дуусгавар болсон боловч “*******” ХХК нь байр талбайг чөлөөлж өгөөгүй байгаа тул гэрээ дуусгавар болсноор хойш гэрээнд тусгагдсан алдангийг нэхэмжлэх шаардах эрхтэй тул энэхүү шаардлагыг дэмжиж байна.

3.6. “*******” ХХК нь төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг гэрээний үндсэн дээр эзэмшиж, ашиглаж байгаа бөгөөд холбогдох татвар, төлбөрийг хариуцах үүрэгтэй. Гэтэл эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр өрөө, тасалгаа гаргаж, ашигласан бөгөөд тухайн өрөө, тасалгааны үл хөдлөх хөрөнгийн татвар төлөх үүргээ биелээгүй тул тухайн байр талбайн татварыг түрээслүүлэгч байгууллагаас төлж байсан бөгөөд уг хохирлыг шаардах эрхтэй.

3.7. “*******” ХХК-ийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй.  ны 2011 оны 43 дугаар тэмдэглэл, 2012 оны 3 дугаар тэмдэглэл, “” ХХК-ийн төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгөд зөвшөөрөлгүйгээр оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төрийн өмчид бүртгэхгүй бөгөөд хөрөнгө оруулалтыг барагдуулах үүрэг хүлээхгүй гэж тус тус заасан. Мөн ны 35 дугаар тэмдэглэлд түрээсэлж байх хугацаандаа ны зөвшөөрөлгүй барилгын зарим ханыг нурааж, талбайн хэмжээг өргөтгөн, барилгын хийцэд өөрчлөлт хийж, гэрээний болон холбогдох журам заалтыг зөрчин зөвшөөрөлгүй хөрөнгө оруулалт хийсэн байна гэж дурдсан. Анхнаасаа тухайн үед мөрдөгдөж байсан дүрэм, журмыг зөрчиж, зөвшөөрөлгүй үйл ажиллагаа эхлүүлсэн нь тогтоогддог. Мөн талуудын хооронд байгуулсан 2012 оны түрээсийн гэрээний 1.11, 1.12, 1.13 дах хэсэгт энэ талаар заасан. Иймд сөрөг нэхэмжлэл үндэслэлгүй байна гэжээ.

 

4. Анхан шатны шүүхийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 326 дугаар зүйлийн 326.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д зааснаар *******,ийн хойд жигүүр хэсгийн 2,625.06 м.кв талбайг “*******” ХХК-ийн эзэмшлээс чөлөөлж талбайг хүлээлгэн өгөхийг даалгаж, “*******” ХХК-иас 2,329,682,140 төгрөг гаргуулж “*******,” ТӨААТҮГ-д олгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 6,166,169,940 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д зааснаар “*******,” ТӨААТҮГ-аас 3,116,882,424 төгрөгийг гаргуулж “*******” ХХК-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлээс үлдэх 2,064,705,376 төгрөг болон ,т холбогдох шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч улсын тэмдэгтийн хураамж төлөөгүйг дурдаж, хариуцагчаас тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 26,206,289 /70,200+70,200+26,065,889/ төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас тэмдэгтийн хураамжид 11,806,360 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч “*******,” ТӨААТҮГ-т олгож, нэхэмжлэгч “*******,” ТӨААТҮГ-аас тэмдэгтийн хураамжид нийт 58,449,772 /42,707,410+15,742,362/ төгрөгийг гаргуулж, 15,742,362 төгрөгийг хариуцагч “*******” ХХК-д олгож, 42,707,410 төгрөгийг улсын орлогод нөхөн төлүүлж шийдвэрлэжээ.

 

5. Нэхэмжлэгч Нийслэлийн прокурорын газрын гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

5.1. Шүүхээс Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д заасныг баримтлан, хариуцагч “*******” ХХК-иас гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 3,116,882,424 төгрөгийг хангаж шийдвэрлэхдээ “Зохигчид зөвшөөрөлгүй хийсэн нэмэлт засан сайжруулалтын зардлыг Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.2.4-д болоод гэрээний дээрх тохиролцоогоор түрээслүүлэгч тал нөхөн төлөхгүй байхаар тохиролцжээ” гэж зөв дүгнэлт хийсэн атлаа “ноос хүлээн зөвшөөрч баталгаажуулснаар анхны зөвшөөрөлгүй хийсэн засан сайжруулалтын зардлыг төлөхгүй тохиролцоогоо түрээслүүлэгч тал өөрөө өөрчилсөн гэж үзнэ. Иймд ...засан сайжруулалтын зардлаа шаардах эрхтэй.” гэснийг хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д “хөлслөгч талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол, хөлсөлж авсан эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгөөр, өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах эрхтэй.” гэж зохицуулсан. Хуульд заасны дагуу түрээслэгч нь түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлийг албан ёсоор авсны үндсэн дээр засан сайжруулалт хийх эрх үүсэх ба тухайн засан сайжруулалт нь зайлшгүй байхыг шаардахаар байна.

, “*******” ТӨААΤΥΓ болон “” ХХК нь 2010 онд 1,500 м.кв талбайг кино театр үйлчилгээний зориулалтаар ашиглуулахаар харилцан тохиролцсон ба түрээсийн талбайг бүхэлд нь өөрчлөх, талбайн хэмжээг ихэсгэх, багасгах, хана, тааз, бусад объектыг нураах, өөрчлөх талаар харилцан тохиролцоогүй.

Гэтэл “*******” ХХК нь “” ХХК-иас гэрээний дагуу эрх, үүргийг шилжүүлэн авч, түрээсийн объектыг ашиглахдаа түрээслүүлэгчээс албан ёсоор зөвшөөрөл авалгүйгээр 1,500 м.кв талбайг бүхэлд нь өөрчилж, нэгдүгээр давхрыг 1,255.82 м.кв, хоёрдугаар давхрыг 566,74 м.кв, зоорийн давхрыг 802,5 м.кв, нийтдээ 2,625.06 м.кв талбай болгосныг авч үзвэл, тухайн объектын хийц, зохион байгуулалтыг бүхэлд нь өөрчилсөн гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

Энэ нь хуульд заасан зайлшгүй гарах ёстой байсан зардалд хамаарахгүй байх ба түрээслэгч нь кино театр үйлчилгээний зориулалтаар түрээсийн зүйлийг ашиглахдаа дур мэдэн, өөрийн ашиг сонирхолд нийцүүлж, цаашид түрээслүүлэгчээс бусад чиглэлээр, бусад иргэн, аж ахуйн нэгж, хуулийн этгээдэд объектыг түрээслүүлэх боломжийг хязгаарласан гэж үзэхээр байна.

“*******” ХХК нь 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрийг хүртэл нийт 11 жилийн хугацаанд уг объектыг бага өртгөөр түрээсэлсээр ирсэн байх ба энэ хугацаанд бусад иргэн, аж ахуйн нэгж, хуулийн этгээдэд хууль бусаар дамжуулан түрээсэлж, ашиг олсоор ирсэн байна. ноос 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдөр хөрөнгө оруулалтыг баталгаажуулж, тогтоол үйлдсэн хэдий ч энэ нь Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.2.4-т заасан түрээслүүлэгчийн татгалзах эрхийг хязгаарлах, үгүйсгэх үндэслэл болохгүй.

Учир нь, гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулж, засан сайжруулалтын зардлыг буцаан төлөх талаар харилцан тохиролцоогүй, энэ талаар тусгаагүй тул түрээслэгч талын шаардах эрх үгүйсгэгдсэн хэвээр байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн 3,116,882,424 төгрөгийг гаргуулж “*******” ХХК-д олгож шийдвэрлэсэн хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

6. Нэхэмжлэгч “*******,” ТӨААΤΥΓ-ын гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 12.2-т “Гэвч ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 дүгээр тогтоолоор “” ХХК-иас барилгын хойд хэсэгт хийсэн хөрөнгө оруулалтыг 5,181,587,800 төгрөгөөр баталгаажуулж, улмаар гэрээний хугацаа сунгажээ. Дээрх тогтоол хүчин төгөлдөр гэдэгт зохигчид маргаагүй болно. Нэгэнт ноос хүлээн зөвшөөрч баталгаажуулснаар анхны “зөвшөөрөлгүй хийсэн засан сайжруулалтын зардлыг төлөхгүй тохиролцоогоо түрээслүүлэгч төл өөрөө өөрчилсөн гэж үзнэ” гэж үзсэн шийдвэр алдаатай гарахад нөлөөлжээ.

Учир нь ны 2001 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 615 дугаар тогтоолоор баталсан Төрийн өөрийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгөд оруулах хөрөнгө оруулалтын зөвшөөрөл олгох, хяналт тавих, хүлээн авах, тооцож баталгаажуулах ажлын зохион байгуулах журмын 4 дүгээр зүйлийн 4.12-т “Хөрөнгө оруулалтын зардал нь хөрөнгө оруулсан байгууллагын тайлан тэнцэлд тусгагдсан татвар, аудитын байгууллагаар баталгаажсан байна” гэж зааснаар тайланд тусгагдаагүй, татвар, аудитаар баталгаажаагүй.

Мөн журмын 5.16-д "энэхүү журмыг зөрчин дур мэдэн хийгдсэн бичиг баримтын бүрдэлгүй хөрөнгө оруулалтыг төрийн өөрийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалт гэж тооцохгүй” гэж зааснаар хөрөнгө оруулалтад угаас тооцогдоогүй юм.

6.2. ны 2011 оны 43 дугаар хурлын шийдвэр, түүний тэмдэглэлд заасны дагуу 3, 4, 5 дугаар нөхцөлийг зөвшөөрвөл цаашид сунгах боломжтой гэж шийдвэрлэсэн. Уг хурлын тэмдэглэлийн:

3-т “” ХХК-ийн төрийн өмчийн эд хөрөнгөд зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төрийн өмчид бүртгэхгүй бөгөөд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төлж барагдуулах үүрэг хүлээхгүй, 4-т “Мэдээллийн” ТӨААΤΥΓ-ын барилгын хийц хэсэгт зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төлөх ёстой байсан болон цаашид төлөх түрээсийн төлбөрт нөхөн тооцохгүй, 5-д “” ХХК нь барилгад хөрөнгө оруулалттай холбогдуулан паркийн барилгын эзэмшилд ямар нэгэн хувь эзэмшихгүй гэсэн нөхцөлийг түрээсийн гэрээний гол нөхцөлд тусгахыг үүрэг болгосон байдаг.

Үүний дагуу 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 54/43 тоот -МТҮП-“*******” ХХК нарийн хооронд Төрийн өмчийн эд хөрөнгө түрээсийн гэрээ байгуулагдсан. Уг гэрээний гол нөхцөлд:

11-д “зөвшөөрөлгүй хөрөнгө оруулалтыг бүртгэхгүй, хөрөнгө оруулалтыг төр төлж барагдуулах үүрэг хүлээхгүй, 11.12-т “" ХХК-ийн барилгын хийц хэсэгт зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төлөх ёстой байсан болон цаашид төлөх түрээсийн төлбөрт нөхөн тооцохгүй, 1.13-т “Түрээслэгч нь барилгад оруулсан хөрөнгө оруулалттай холбогдуулан түрээслүүлэгчийн барилгын өмчлөлд ямар нэгэн хувь эзэмшихгүй, 1.14-т бүх үүргийг зөвшөөрсөн гэж тусгагдсан.

6.3. 2012 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдрийн 3 дугаар хурлын тэмдэглэлд дээрх нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрсөн тул гэрээг сунгахыг зөвшөөрсөн. Түрээслэгч талаас төрийн өмчийн хороо 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 дугаартай "Хөрөнгө оруулалтыг баталгаажуулах, түрээсийн гэрээний хугацааг сунгах зөвшөөрлийн тухай тогтоолын үндэслэх хэсэгт ны 2012 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдрийн 3 дугаар тэмдэглэлийг үндэслэсэн.

Мөн хэргийн 122 хуудаст “Зохигчийн эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” 2012 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 742 дугаар захирамжаар “” ХХК нь нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрсөн. Өөрөөр хэлбэл, зөвшөөрөлгүй оруулсан бүх хөрөнгийг өөрсдөө хариуцах буюу ны 2012 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдрийн 3 дугаар хурлын тэмдэглэлд заасан 3, 4, 5 дугаар нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрсөн.

Дээрхээс дүгнэн үзвэл анхан шатны шүүхээс “ноос хүлээн зөвшөөрч баталгаажуулснаар анхны “зөвшөөрөлгүй хийсэн засан сайжруулалтын зардлыг төлөхгүй тохиролцоогоо түрээслүүлэгч төл өөрөө өөрчилсөн гэж” гэж үзэх боломжгүй бөгөөд уг гаргасан нэмэлт зардлыг бүхэлд нь хариуцагч хариуцахаар тохиролцсон шүүгчийн захирамж хүртэл байхад шүүх нотлох баримтуудыг дутуу үнэлж шийдвэрлэсэн.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

 

7. Хариуцагч талаас нэхэмжлэгч нарын гаргасан давж заалдах гомдолд гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Нэхэмжлэгчээс зөвшөөрөлгүй засан сайжруулалт хийсэн учир тухайн засварын төлбөрийг төлөхгүй, ны 2001 оны 615 дугаар тогтоолоор батлагдсан журмаар анх оруулсан хөрөнгө оруулалт нь тайланд дурдагдаагүй, аудитаар ороогүй учраас хөрөнгө оруулалт гэж үзэхгүй гэж тус тус маргасан. ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 тоот “Хөрөнгө оруулалтыг баталгаажуулах, түрээсийн гэрээний хугацааг сунгах зөвшөөрлийн тухай” тогтоолоор хөрөнгө оруулалтын хэмжээг баталгаажуулсан ч тухайн ажлын тайланд оруулах, аудитаар баталгаажуулах ажлыг хийж гүйцэтгээгүй, орхигдуулсан. Гэтэл түрээсийн гэрээний хугацаа дуусаж байхад журамд заасан ажиллагааг хэрэгжүүлээгүй гэж засан сайжруулалтын зардлыг тооцохгүй гэж тайлбарлаж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

7.2. ны 2011 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдөр 43 дугаар хурлын тэмдэглэлийн талаар анхан шатны шүүхийн хэлэлцүүлгийн явцад маргасан. Гэтэл тус хурлын тэмдэглэлийн шийдвэрлэх хэсгийн 2-т “” ХХК-иас “*******” ТӨААТҮГ-т оруулсан хөрөнгө оруулалтын хэмжээг тогтоож төрийн өмчид бүртгэх асуудлыг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд м.кв талбайг 1,500 м.кв-аар тогтоосон. Мөн 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдөр байгуулсан анхны түрээсийн гэрээний 1.11-д “” ХХК-иас төрийн өмчийн эд хөрөнгөд зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг эрх бүхий байгууллагаас холбогдох шийдвэр гарах хүртэлх хугацаанд шийдвэрлэхгүй байхаар тохиролцсон.

7.3. Анхан шатны шүүх оруулсан хөрөнгө оруулалтыг ноос 2015 онд баталгаажуулснаар хөрөнгө оруулалт оруулах зөвшөөрлийг өгсөн гэж дүгнэж гэрээ дуусгавар болоход шаардах эрхтэй гэж үзсэн нь үндэслэл бүхий болсон.

7.4. Түрээсийн гэрээг байгуулахад “*******” ТӨААТҮГ-ын хойд хэсгийн нөхцөл байдал дотроо үйл ажиллагаа явуулах ямар ч боломжгүй бөгөөд нэгдсэн халуун дулаанд холбогдоогүй, зарим хэсгээрээ тог цахилгаангүй байшин байсан бөгөөд түрээсийн гэрээний зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй байсан. Тийм учраас зайлшгүй засан сайжруулалт хийгээд ядаж халуун устай болгох асуудал яригдана. Зайлшгүй гэдэгт 1,500 м.кв талбайг засан сайжруулъя гээд ашигтай талбайг нэмэгдүүлэн төрийн өмч нь хүлээж авсан байхад дараа нь гэрээ хэрэгжээд дуусахаар үүнийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэх байдлаар гомдол гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Иймд нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

8. Хариуцагч талын гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

8.1. Хэргийн нөхцөл байдлын хувьд талуудын хооронд 2012 оноос эхлэлтэй эд хөрөнгө түрээслэх гэрээ, хамтын ажиллагааны гэрээний харилцаа үүссэн байсан ба талуудын хооронд байгуулсан гэрээний хугацаа 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөр дуусгавар болж түрээслүүлэгчийн зүгээс түрээсийн зүйлийг буцаан авах, дутуу төлсөн төлбөрийг өөрт учирсан хохирол гэдэг байдлаар тодорхойлж нэхэмжлэл гаргасан бол хариуцагчийн зүгээс гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлж байсан, мөн гэрээний хугацаа дуусгавар болсон тул түрээслүүлэгчийн зөвшөөрлөөр хийсэн эд хөрөнгийн засан сайжруулалтад зарцуулсан төлбөрийг буцаан гаргуулах төрлийн харилцаатай холбоотой маргаан юм.

8.2. Хохирол учруулсан гэж үзсэн тухайд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 3-т “Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт заасан бичгээр хийх шаардлагыг хангасан, хүчин төгөлдөр байх тул талуудын хооронд түрээсийн харилцаа үүсчээ” гэж тодорхойлсон байдаг ба тухайн харилцаа нь хуульд зааснаар бусдын эзэмшил, ашиглалтад хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбоотой гэрээний үүргийн харилцаагаар зохицуулагдах маргаан болохыг тодорхойлсон.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 5-д “...Гэрээний хугацаа дууссанаас хойших хугацаанд жишиг үнээр тооцож 756,456,723 төгрөг, хууль бусаар дамжуулан түрээсэлсний орлого 5,439,812,112 төгрөг, энэ үнийн дүн дотор багтаагаад гэрээнд тусгагдаагүй ашигласаар ирсэн 565,23 м.кв талбайг 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс хойш түрээсийн төлбөрийг үндэслэлгүй хөрөнгөжсөнөөр гэж тайлбарлаж шаардаж байна” гэсэн утгатайгаар хохирлын дүнг тодорхойлсон.

Дээрх дүгнэлтээс үндэслэн Иргэний хуулийн 219.1 дэх хэсэгт зааснаар хохирол шаардах эрхтэй гэж дүгнэсэн. Хохирол гэдэг нь талуудын хооронд үүссэн гэрээний үүргийн зөрчлийн улмаас нөгөө талын эд хөрөнгө зүй бусаар хорогдох буюу зайлшгүй гарах ёстой зардлаас илүү зардал бий болсон, эсвэл тухайн зөрчлийн улмаас зайлшгүй олох ёстой байсан орлогоо олохгүй байхыг ойлгодог.

8.3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 6.1-д “2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөр дуусгавар болсон гэж үзсэн, хариуцагч хөрөнгийг шүүхийн шийдвэр гарах хүртэлх хугацаанд эзэмшилдээ байлгаж байгаа үйл баримт тогтоогдсон тул нэхэмжлэгч хохирлоо шаардах эрхтэй. Харин төлбөл зохих хөлсний хэмжээг шүүх талуудын хоорондох гэрээний нэгж үнээр бус жишиг үнээр тооцно”, “...зохигчдын хоорондох түрээсийн гэрээний нэгж үнэ болох 1, 2 дугаар давхарт 9,000 төгрөг, В1 давхарт 6,000 төгрөг байхаар тусгасан нь эрх бүхий этгээдээс баталсан жишиг үнээс доогуур байх тул... хохирлыг тооцохдоо талуудын нэгж үнээр тооцох үндэслэлгүй” гэх дүгнэлтүүдийг хийсэн байна.

Мөн шүүх талбайн хэмжээг “” ХХК-ийн анхнаасаа ашиглалтгүй байсан талбайгаар хохирлыг тооцсон байдаг. Өөрөөр хэлбэл тухайн талбайг ашигладаггүй болохыг эрх бүхий байгууллагаас тодорхойлоод үйл ажиллагаа явуулж буй талбайн хэмжээг 2,059.33 м.кв байхаар тогтоосон төдийгүй дээрх талбайн хэмжээгээр талуудын хооронд гэрээ байгуулагдсан.

Дээрх дүгнэлтүүдийг хийж нэхэмжлэлийн шаардлагаас 716,507,232 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосон байдаг ба гэрээний хугацаа дууссанаас хойш бодит орлого олох боломжийг хэрхэн алдагдуулсан болохыг тогтоолгүйгээр нэхэмжлэгч талын тайлбарыг үндэслэн ийм хэмжээний хохирол учруулсан гэж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй байна.

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ дуусгавар болсон ч түрээслэгчийн зүгээс зөвшөөрлөөр хийгдсэн засан сайжруулалтын зардлыг гаргуулан авах эрх нь үүссэн бөгөөд тухайн зардлыг буцаан гаргуулах тухай шаардлагыг удаа дараа өгч байсан баримт хэрэгт авагдсан байх ба тухайн төлбөрийг авах эрх нь Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д "талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол, хөлсөлж авсан эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгөөр, өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах" эрхтэй гэж зохицуулсан ба тухайн төлбөрийг өгөх хүртэл хугацаанд эд хөрөнгийг хүлээлгэн үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулах эрхтэй гэж үзэж байна.

Иймээс гэрээний хугацаа дууссанаас хойш 14 сарын хугацаанд эд хөрөнгийг эзэмшил ашиглалтдаа байлгаж байсан нь хохирол учруулж буй бус хуульд заасан харилцан үүргийг гүйцэтгүүлэхээр үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулсан гэж үзэх үндэслэлтэй ба хугацаа хэтрүүлсэн хугацааны төлбөрийг тухай бүрт нь төлж байсан нь хохирол учруулсан буюу олох ёстой байсан орлогыг алдагдуулсан гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Мөн дээрх нөхцөл байдлыг түрээслүүлэгчийн хувьд хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй ба түрээсийн төлбөрийг авахаас татгалзаагүй үйл баримтаар тогтоогдож байтал шүүхээс түрээслүүлэгчийн 14 сарын хугацаанд олох ёстой байсан орлогыг алдагдуулж хохироосон гэдэг байдлаар дүгнэж 716,507,232 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосон нь үндэслэлгүй байна.

8.4. Үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж үзсэн тухайд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 7-д “...нэхэмжлэгчээс энэ шаардлагаа тодруулахдаа батлагдсан жишиг үнээс доогуур түрээсийн төлбөрийг төлсөн, хариуцагч зөвшөөрөлгүйгээр гуравдагч этгээдүүдэд талбайг түрээсэлж орлого олсон тул жишиг үнийн зөрүүгээр хохирлыг тооцож шаардсан гэж тайлбарлав. Мөн энэ үнийн дүнд гэрээнд тусгагдаагүй 565,23 м.кв талбайг 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс хойш огт төлбөр төлөөгүй ашигласаар ирсэн тул төлбөл зохих түрээсийн төлбөрийг үндэслэлгүй хөрөнгөжсөнөөр гаргуулах шаардлага хамтдаа багтсан байгаа гэж тайлбарласан” гэж дүгнэсэн ба нэхэмжлэлийн шаардлагад үндэслэлгүй хөрөнгөжих тухай шаардлагыг гаргаагүй байтал шүүхийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальж шийдвэрлэсэн.

Мөн тухайн хэрэгт авагдсан баримтаар “” ХХК-ийн зүгээс өөрийн хөрөнгийг хэмнэх замаар үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэх нөхцөл байдал байдаггүй бөгөөд төрийн эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр талбайн хэмжээг тооцож түүнд оногдох хэмжээгээр гэрээнд зааснаар төлбөрийг төлсөөр ирсэн. Талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний нөхцөл, зохицуулалт нь , аас батлагдсан журам, түүний хавсралтын дагуу байгуулагддаг бөгөөд гэрээний гол нөхцөл болох түрээслүүлж буй талбай, түүний нэгж талбайд оногдох үнийг тодорхойлж байснаас биш түрээслэгч талаас ямар нэгэн зүйл заалт, түрээсийн үнийн хувьд саналын эрхгүй байсаар өдийг хүрсэн. Гэтэл нэхэмжлэгч тал нь дан ганц өөрийн үзэмжээр тогтоосон үнээр түрээсийн гэрээг байгуулсан атлаа өөрөө хохирсон мэт нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь ойлгомжгүй байна.

Хэрэв тухайн асуудлаар хохирсон гэж үзэж байгаа бол хохиролтой шийдвэр гаргасан албан тушаалтан хариуцлага хүлээх ёстой болохоос гэрээний харилцаанд орж гэрээнд заасан үүргийг шударгаар, зохих ёсоор гүйцэтгэж байсан түрээслэгч энэхүү хариуцлагыг хүлээх үндэслэлгүй юм.

8.5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 7.2.6-д “...565.23 м.кв талбайд хариуцагч огт төлбөр төлж байгаагүй болох нь тогтоогдож байна. Нэгэнт гэрээнд энэ талбай тусгагдаагүй, орхигдуулсан тул энэ хэсгээр зохигчдын хооронд гэрээ байгуулагдаагүй гэж үзнэ” гэж дүгнээд Иргэний хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчаас 610,448,400 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй байна.

8.6. Буулгах, засварлах зардлыг гаргуулна гэж үзсэн тухайд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 9.1-т “2011 онд түрээсийн зүйлд зөвшөөрөлгүйгээр их засварыг хийсэн үйл баримт тогтоогдсон” гэж дүгнээд тухайн эд хөрөнгийг түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүй засан сайжруулалт хийсэн гэдэг байдлаар дүгнэж 1,002,726,508 төгрөг гаргуулж шийдсэн.

“” ХХК нь ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 тоот “Хөрөнгө оруулалтыг баталгаажуулах, түрээсийн гэрээний хугацааг сунгах зөвшөөрлийн тухай” тогтоол бүхий зөвшөөрөлтэй байх тул Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.3, талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний 1.6-д заасантай нийцсэн байна.

Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д “талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол, хөлсөлж авсан эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгөөр, өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах” эрхтэй гэжээ. Өөрөөр хэлбэл, түрээслэгчийн зөвшөөрөлтэй хийгдсэн засан сайжруулалтыг анхны байдалд оруулах үүрэг хүлээхгүйгээс гадна, харин ч өөрийн зарцуулсан засан сайжруулалтын зардлыг буцаан нэхэмжлэх эрхтэй. Энэ ч хүрээнд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан байдаг ба шүүхээс үүнийг зөвшөөрөлтэй хийгдсэн засан сайжруулалт гэж үзэж хангаж шийдвэрлэсэн байдаг.

Дээрх дүгнэлтүүд нь өмнөх дүгнэлтээ үгүйсгэсэн, нэг зүйлийг 2 өөрөөр тайлбарласан утга агуулгын хувьд зөрүүтэй дүгнэсэн нь маргааны зүйлийг бүрэн дүүрэн мухарлаагүй болохыг харуулж байна. Иймд “” ХХК-иас 2,329,682,140 төгрөг гаргуулж “******* Технологийн Үндэсний парк” ТӨААТҮГ-д олгож гэсэнд өөрчлөлт оруулж хэрэгсэхгүй болгуулж өгнө үү гэжээ.

 

9. Нэхэмжлэгч талаас хариуцагч нарын гаргасан давж заалдах гомдолд гаргасан тайлбарын агуулга:

9.1. Анхан шатны шүүхээс түрээсийн төлбөртэй холбоотой жишиг үнийн талаар дүгнэлт хийсэн бөгөөд санхүүгийн нарийн тооцооллын талаар дүгнэлт хийгээгүй. Жишиг үнэ тогтоох асуудал 2018 оны төрийн өмчийн бодлогоын тэмдэглэлд тусгагдсан. Манай байгууллагаас 1 м.кв талбайн жишиг үнийг 38,500 төгрөгөөр тогтоосон талаарх  баримтууд хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан. 500 м.кв талбайтай холбоотой асуудал 2011 оноос яригдсан бөгөөд тухайн талбайн түрээсийн төлбөрийг төлүүлэх талаар мэдэгдэл хүргүүлж байсан ч төлбөрөө төлөлгүй явсаар өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд хуримтлагдсан төлбөр учир үүнийг үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн гэж тодорхойлсон.

9.2. 2011 онд засан сайжруулалтын ажил 80 хувийн гүйцэтгэлтэй явагдаж байсан бөгөөд тухайн засварын ажлыг үргэлжлүүлэхээр шийдвэрлэсэн ч Авлигатай тэмцэх газраас тус ажиллагаа нь хууль, дүрэм, журамд нийцэхгүй гэж няцаагдсан. Түрээслүүлэгч хөрөнгөд засан сайжруулалтыг хожим 2015 онд хүлээн зөвшөөрч ны тогтоол гарч баталгаажуулсан үйлдэл нь хэдэн төгрөгийн засан сайжруулалтыг тогтоосон болохоос тухайн зардлыг төр хариуцах агуулга байхгүй. 2011 онд батлагдсан журмаар Төрийн өмчийн асуудлыг хэрхэн шийдвэрлэх талаар дэлгэрэнгүй тусгагдсан бөгөөд энэ асуудалд маргах шаардлагагүй гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүхээс зохигчийн гаргасан давж заалдах гомдлын хүрээнд хэргийг хянаад гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэв. 

 

2. Нэхэмжлэгч *******, “*******,” ТӨААТҮГ нь хариуцагч “*******” ХХК-д холбогдуулан *******,ийн хойд жигүүрийн талбайг чөлөөлүүлэх, хохиролд 8,495,852,080 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлийг гаргасан бөгөөд хариуцагч эс зөвшөөрч нэхэмжлэгч “*******,” ТӨААТҮГ-т холбогдуулан засан сайжруулалтын зардалд 5,181,587,800 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж маргажээ.

 

3. Түрээсийн эд хөрөнгийг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн талаар:

 

3.1. Анхан шатны шүүх дараах үйл баримтыг зөв тогтоосон, энэ талаар зохигч маргаагүй байна. Үүнд:

 

3.1.1. “” ХХК, , “*******,” ТӨААТҮГ-ын хооронд 2010 оны 7 дугаар сард байгуулагдсан түрээсийн гэрээний түрээслэгч “” ХХК-ийн шаардах эрх, хүлээх үүргийг “*******” ХХК-д шилжүүлсэн. /1хх 24-31, 39-40/

 

3.1.2. Төрийн өмчийн хороо, “*******,” ТӨААТҮГ, “*******” ХХК 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдөр 54/43 тоот “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээ”-г 4 жилийн хугацаатай байгуулж, түрээслүүлэгч нь төрийн өмчлөлийн, *******,ийн барилгын хойд хэсэг буюу үзэсгэлэнгийн танхим байсан хэсэг дэх 1, 2 дугаар давхарт байрлах нийт 1,500 м.кв талбай бүхий 33 өрөө тасалгааг кинотеатр-үйлчилгээний зориулалтаар түрээслэгчийн эзэмшил ашиглалтад шилжүүлэх, түрээслэгч м.кв талбайг 6,000 төгрөгөөр тооцож төлбөр төлөхөөр харилцан тохиролцжээ.  /1хх 32-37, 3хх 153-158/

 

3.1.3. Талууд 2019 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдөр ТА-2019/035 тоот “Төрийн өөрийн өмчийн түрээсийн гэрээ”-г 1 жилийн хугацаагаар байгуулж, “*******,” ТӨААТҮГ-ын барилгын хойд жигүүрийн мэдээлэл баримтат кино, үзэсгэлэнгийн танхим болох 2,059.83 м.кв талбай, үүнээс 1, 2 дугаар давхарт 1,257.33 м.кв талбай, B1 давхарт 802.5 м.кв талбайд /хуучин 1,500 м.кв/  кинотеатр, түүний дагалдах үйлчилгээний зориулалтаар ашиглах объектыг түрээслэгч талд ашиглалтад хүлээлгэн өгөх, түрээслэгч нь 1, 2 дугаар давхрын 1 м.кв талбайн үнэ 9,000 төгрөг, В1 давхрын м.кв тутамд 6.000 төгрөг, нийт 1 сарын түрээсийн төлбөрт 16,130,970 төгрөг  төлөхөөр харилцан тохиролцжээ. /1хх 55-63, 3хх 159-165/

 

3.1.4. Мөн талууд 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр ЕС-2020/06 тоот “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээгээр ТА-2019/035 тоот гэрээний хугацааг 1 жилээр сунгаж, 1 сарын түрээсийн төлбөрийг 17,744,067 төгрөг болгож өөрчилсөн байна. /1хх 64-75, 3хх 166-178/

 

3.2. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээ нь мөн хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь заасан бичгээр байгуулах хэлбэрийн шаардлагыг хангасан, хүчин төгөлдөр гэж анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.  

 

3.3. 2020 оны Ес-2020/06 тоот түрээсийн гэрээний хугацааг талууд 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр хүртэл сунгасан, нэхэмжлэгч тал түрээсийн зүйлийг чөлөөлөхийг 2022 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн 1/472 тоот, 2022 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 1/482 тоот албан бичиг, 2023 оны 08 дугаар сараас 12 сар хүртэл  нийт 8 удаа мэдэгдсэн боловч хариуцагч түрээсийн зүйлийг чөлөөлж өгөөгүй талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн.  /1хх 93-97,100, 4хх 34-39/

 

3.4. Нэхэмжлэгч тал түрээсийг зүйлийг чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлээ Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.4, 106.1 дэх хэсэгт зааснаар тодорхойлсныг анхан шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээний хугацаа дууссанаар түрээслэгч тал түрээсийн зүйлийг буцаах өгөх үүргийн хүрээгээр тодорхойлж мөн хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.1 дэх хэсэгт “Түрээслэгч түрээсийн гэрээ дуусгавар болсны дараа ердийн буюу гэрээгээр тохиролцсон элэгдлийг тооцож түрээсэлсэн эд хөрөнгийг буцаан өгөх үүрэгтэй” гэж заасныг баримталж шийдвэрлэснийг зөв гэж дүгнэнэ. Түрээсийн гэрээний зохицуулалтад түрээсийн эд хөрөнгийг буцаан өгөх үүргийн талаар зохицуулсан тохиолдолд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зохицуулалт болох Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлд заасныг дүгнэх шаардлагагүй болно.

Мөн хариуцагч тал Иргэний хуулийн 215 дугаар зүйлийн 215.1 дэх хэсэгт зааснаар саатуулан барих эрхийн хүрээнд түрээсийн зүйлийг хүлээлгэж өгөөгүй гэх тайлбар үндэслэлгүй талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв болжээ.  

Түүнчлэн талууд түрээсийн гэрээний зүйлийг талбай гэж заасан боловч бодитоор түрээсийн гэрээний зүйл нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэсэг болох тул эд хөрөнгө гэсэн нэр томьёог хэрэглэх нь хууль хэрэглээний хувьд оновчтой болох байсныг дурдах нь зүйтэй. Анхан шатны шүүх нэр томьёоны тодорхойлолтыг буруу хэрэглэснийг алдаанд тооцож шийдвэрт өөрчлөлт оруулах шаардлагагүй гэж дүгнэлээ.

Түүнчлэн анхан шатны шүүх шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 4.3-т түрээсийн зүйлийн талбайн хэмжээг 2,526.33 м.кв гэж техникийн шинжтэй алдаа гаргасан боловч шийдвэрийн тогтоох хэсэгт зөвтгөсөн байгааг дурдах нь зүйтэй.

 

3.5. Гэрээний зүйл болох эд хөрөнгийн талбайн хэмжээ 2,625.06 м.кв болсон талаар талууд маргаагүйг дурдаж, уг хэмжээгээр эд хөрөнгийг “*******” ХХК-ийн эзэмшлээс чөлөөлж талбайг хүлээлгэн өгөхийг даалгасан агуулгаар гаргасан анхан шатны шүүхийн шийдвэрт талууд гомдол гаргаагүй болно. 

 

4. Хариуцагчаас 8,495,852,080 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн талаар:

 

Нэхэмжлэгч тал түрээсийн зүйлийг гэрээ дууссанаас хойш жишиг үнээр бусдад түрээслүүлэх байсан орлогыг хохиролд тооцож 756,456,723 төгрөг, түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр бусдад түрээсийн зүйлийг дамжуулан түрээсэлснээс олсон орлого болон түрээсийн төлбөрийн зөрүүд 5,439,812,112 төгрөг, алдагдалд 417,000,000 төгрөг, түрээсийн зүйлийг засварлах зардалд 1,695,956,228 төгрөг, алдангид 24,008,161 төгрөг,  татвар, газрын төлбөрт 162,618,856 төгрөгийг тус тус гаргуулахаар нэхэмжлэлээ тодорхойлжээ.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагыг хохирол, үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөнөөс үүсэх үүрэг, иргэний эрх зүйн хариуцлага болох алданги гэж тус тус тодорхойлсон байхад  анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасан хохирлоор тодорхойлон ерөнхийлөн дүгнэсэн нь алдаатай болсныг дурдах нь зүйтэй.

 

4.1. Хохиролд 756,456,723 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн талаар:

 

4.1.1. Нэхэмжлэгч 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс хойш 2024 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийг хүртэл 14 сарын хугацаанд 1 м.кв талбайг жишиг үнэ болох 38,500 төгрөгөөр тооцож 2,059.33 м.кв талбайн хэмжээтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад түрээсэлж олох ёстой байсан орлогыг хохиролд тооцож 756,456,723 төгрөгийг  хариуцагчаас гаргуулахаар шаарджээ.

 

4.1.2. Талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээний хугацаа 2023 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр дуусгавар болсон тул уг хугацаанаас хойш түрээсийн зүйлийг эзэмшиж байгаа хариуцагчийн эзэмшлийг хууль бус гэж дүгнэнэ.

 

4.1.3. Түрээсийн гэрээний хугацаа дууссанаас хойш түрээслүүлэгч тал өөрт учирсан хохирлыг шаардахдаа нотлох баримтад үндэслэж нэхэмжлэх бол Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсгийг нотлохгүйгээр буюу дуусгавар болсон гэрээний төлбөрийн хэмжээгээр нэхэмжлэх бол Иргэний хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.2 дахь хэсгийг үндэслэл болгож болно. Хохирол шаардах эрхийнхээ үндэслэлийг заах эрх нь нэхэмжлэгчид хамаарах бөгөөд уг үндэслэлийг тухайн түрээсийн зүйлийг бусдад түрээсэлсэн бол төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийг бусдад ашиглуулах жишиг үнэ буюу 1 м.кв талбайн үнэ 38,500 төгрөгөөр түрээсэлж орлого олох байсан, энэ орлого олох боломжийг хариуцагч тал алдагдуулсан гэж тодорхойлсон бөгөөд энэ шаардах эрх нь  Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт зааснаар тодорхойлогдоно.

 Нэхэмжлэгч талын шаардах эрхийн үндэслэл нь Иргэний хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.2 дахь хэсэг буюу дуусгавар болсон гэрээний төлбөр төлөх үүрэгт хамаарахгүй болно. Хариуцагч тал түрээсийн байранд кино театрыг нүүлгэхэд хугацаа шаардлагатай тул түрээсийн зүйлийг нэхэмжлэгч талд хүлээлгэж өгөх хугацааг хойшлуулсан, уг хугацаанд түрээсийн төлбөрт сар бүр гэрээнд заасан хэмжээ болох 17,744,067 төгрөгийг зохих ёсоор төлсөн тул холбогдох нэхэмжлэл үндэслэлгүй гэж маргасан.

 

4.1.4. Анхан шатны шүүх дээр дурдсан 14 сарын хугацаанд хариуцагч тал түрээсийн зүйлийг гэрээгүйгээр эзэмшиж байгаа талаар зөв дүгнэж, нэхэмжлэгч тал түрээсийн төлбөрт 1 м.кв талбайг 38,500 төгрөгөөр тооцож хариуцагчаас 14 сарын хугацаа дахь төлбөрийг хохиролд тооцож шаардах эрхтэй гэсэн дүгнэлт зөв болжээ.

Учир нь талуудын хооронд 2020 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр байгуулагдсан ЕС-2020/06 тоот Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээнд 2,059 м.кв талбайтай эд хөрөнгийн нэг сарын түрээсийн төлбөрийг 17,744,067 төгрөг гэж тухайлан тохиролцсон бөгөөд төлбөрийн хэмжээг гэрээний 3.2-т “Түрээсийн төлбөр нь аас тогтоосон төрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийн доод хязгаараас багагүй байна” гэж заасан хэмжээгээр нэмэгдэх учиртай.

 

4.1.5. ,ын 2020 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдрийн 49 дүгээр тогтоолын хавсралтаар баталсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийн доод хязгаар, түрээсийн зарим төлбөрийн хэмжээг тогтоох заавар”-т Улаанбаатар хотод худалдаа, үйлчилгээ, албан тасалгаа, банк, санхүүгийн чиглэлээр бол нэг м.кв талбайн түрээсийн доод үнэ 15,000 төгрөг, хүүхдийн боловсрол, музей, уран, гар урлалын чиглэл, спортын чиглэлээр бол нэг м.кв талбай нь 9,000 төгрөг, цайны газар үйлдвэрлэлийн үйл ажиллагааны чиглэлээр бол нэг м.кв талбай нь 10,000 төгрөг, барилгын туслах талбай, агуулах, гарааш, подвал, вестибюль бол нэг м.кв талбай нь 12,000 төгрөг, бусад хэлбэрээр бол 10,000 төгрөг байхаар доод үнийг тогтоосон гэдгийг анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ. /5хх 54,55,56/

Талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээний зориулалтыг кинотеатр-үйлчилгээ, кинотеатр, түүний дагалдах үйлчилгээ гэж тодорхойлсон тул ,ын 2020 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдрийн 49 дүгээр тогтоолын хавсралтаар баталсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийн доод хязгаар, түрээсийн зарим төлбөрийн хэмжээг тогтоох заавар”-т зааснаар үйлчилгээний чиглэлээр түрээсэлсэн бол нэг м.кв талбайн түрээсийн доод үнэ 15,000 төгрөгөөс доошгүй байхад 9,000 төгрөгөөр, В1 давхрын нэг м.кв талбайг 6,000 төгрөгөөр тус тус тодорхойлж гэрээний хугацаа дууссанаас хойших төлбөрийг төлнө гэсэн хариуцагч талын тайлбар, давж заалдах гомдол үндэслэлгүй байна.    

 

4.1.6. Нэхэмжлэгч “*******,” ТӨААТҮГ-ын захирлын 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 1а-74 тоот тушаалаар тухайн барилгын нэг м.кв талбайн түрээсийн доод үнийг 38,500 төгрөгөөр тогтоож, 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс дагаж мөрдөхөөр баталжээ. /4хх 26/ Энэ тушаалыг хүчингүй болгуулах талаар хариуцагч холбогдох байгууллагад гомдол гаргаагүй тул тушаалыг хүчинтэй гэж үзнэ.

 

            4.1.7. Түүнчлэн  хариуцагч тал түрээсийн гэрээний зарим зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэсгийг бусад иргэн, аж ахуйн нэгжид дамжуулан 1 дүгээр давхарт түргэн хоолны зориулалтаар нэг м.кв талбайг 66,788 төгрөгөөр, гоо сайхны зориулалтаар нэг м.кв талбайг 70,000 төгрөгөөр, дэлгүүрийн зориулалтаар нэг м.кв талбайг 120,000 төгрөгөөр, В1 давхарт тоглоомын зориулалтаар нэг м.кв талбайг 72,222 төгрөгөөр тус тус  түрээсэлсэн талаарх үйл баримтыг анхан шатны шүүх зөв тогтоожээ. /3хх 72-121/

 

4.1.8. Дээрх нөхцөл байдлуудыг тогтоосон нотлох баримтуудыг анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт зааснаар тал бүрээс нь хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой талаас нь үнэлж хариуцагч тал 14 сарын хугацаанд түрээсийн 1 болон 2 дугаар давхарт хамаарах  1,257.33 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1 м.кв талбайг 38,500 төгрөгөөр тооцож 66,700,870 төгрөг, үлдэх 1,367.73 м.кв /2,625.06-1,257.33/ талбайг ,аас баталсан жишиг үнэ болох 15,000 төгрөгөөр тооцож 287,223,300 төгрөг буюу нийт 964,924,170 төгрөгөөр тодорхойлж, үүнээс хариуцагчийн төлсөн 248,416,938 /14 сар*17,744,067/ төгрөгийг хасч хариуцагчаас 716,507,232 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, холбогдох нэхэмжлэлээс үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг буруутгах боломжгүй байна.

 

4.1.9. Харин анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн шаардах эрхийг Иргэний хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.2 дахь хэсэгт зааснаар тодорхойлж алдаа гаргажээ. Учир нь нэхэмжлэгч уг хохирлыг түрээсийн гэрээнд заасан төлбөрийн хэмжээгээр бус төрийн өмчийн эд хөрөнгийг түрээслэх талаарх “*******,” ТӨААТҮГ-ын захирлын 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 1а-74 тоот тушаалаар батлагдсан эрхийн актыг үндэслэжээ.

 

Хууль тогтоогч Иргэний хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.2 дахь хэсэгт зааснаар түрээсийн гэрээ дуусгавар болсны дараа түрээсийн зүйлийг түрээслэгч буцааж өгөөгүйгээс түрээслүүлэгчид хохирол учирсан бол талуудын хооронд байгуулагдаж дуусгавар болсон түрээсийн гэрээний төлбөрийн хэмжээгээр буюу өөр баримтад тулгуурлахгүйгээр хохирол шаардах эрхийг тодорхойлжээ. Харин нэхэмжлэгч нь дуусгавар болсон түрээсийн гэрээгээр тохиролцсон төлбөрийн хэмжээгээр биш “*******,” ТӨААТҮГ-ын захирлын 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 1а-74 тоот тушаалаар батлагдсан эрхийн актад тулгуурлан нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлсон.  Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч тал түрээсийн гэрээний хугацаа дууссан боловч түрээслэгч түрээсийн зүйлийг буцаан өгөөгүйтэй холбоотой учирсан хохирлыг өөр баримтаар нотолж шаардсан шаардлага нь Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсгийн зохицуулалтад илүү хамааралтай байна.

 

Түүнээс гадна анхан шатны шүүх эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зохицуулалт болох Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.4 дэх хэсэг заасан огт хамааралгүй үндэслэлийг маргаанд  хамааруулж  дүгнэсэн нь хууль хэрэглээний хувьд алдаатай болсныг дурдах нь зүйтэй.      

 

4.2. Дамжуулан түрээсэлсэн орлогыг үндэслэлгүй хөрөнгөжсөнөөс үүсэх үүргийн хүрээнд тодорхойлж, мөн түрээсийн төлбөрийн зөрүүг хохиролд тооцож нийт 5,439,812,112 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн талаар: 

 

4.2.1. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг хариуцагч 2,625.06 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээсэлсэн түрээсийн төлбөр болон жишиг үнийн зөрүүг 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2022 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг дуусах хугацаагаар тодорхойлж тайлбарлажээ.

 

Анхан шатны шүүх талуудын хооронд 2012 онд байгуулагдсан хүчин төгөлдөр түрээсийн гэрээнд заасан нөхцөл болох 1 м.кв талбайн түрээсийн төлбөр 6,000 төгрөгийг 1,500 м.кв талбайгаар тооцож, 2019 оны түрээсийн гэрээний дагуу 1 м.кв талбайн төлбөрийг 9,000 төгрөгөөр тооцож 1,257.33 м.кв талбайгаар болон 1 м.кв талбайг 6,000 төгрөгөөр тооцож 802.5 м.кв талбайгаар /2,059.83/ тус тус харилцан тохиролцсон хэмжээгээр хариуцагчийн төлбөр төлөх үүргийг тодорхойлно гэж дүгнэснийг буруутгах боломжгүй.

Учир нь талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээний харилцаа дуусгавар болоогүй байхад буюу ,ын 2020 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдрийн 49 дүгээр тогтоолоор батлагдсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийн доод хязгаар, түрээсийн зарим төлбөрийн хэмжээг тогтоох заавар”-т заасан хэмжээгээр түрээсийн төлбөрт өөрчлөлт оруулах талаар нэхэмжлэгч талаас хариуцагч талд Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлд заасан үндэслэл буюу гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг шаардаагүй байна. Үүнд хариуцагч байгууллагыг буруутгах боломжгүй. Гэрээнд заасан үүргийг талууд Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлд заасан зарчмын дагуу гүйцэтгэх учиртай.

 

4.2.2. Талуудын хооронд байгуулсан 2012 оны түрээсийн гэрээгээр түрээсийн зүйлийг 1,500 м.кв, 2019 оны түрээсийн гэрээгээр 2,059.83 м.кв гэж тус тус тодорхойлсон.  Хариуцагч 2015 онд түрээсийн зүйлийн хойд хэсэгт хөрөнгө оруулалт хийж талбайн ашигтай хэмжээг 565,23 м.кв-аар нэмэгдүүлсэн талаар талууд маргаагүй. Уг хөрөнгө оруулалтыг ноос 2015 оны 751 дүгээр тогтоолоор баталгаажуулж хүлээн зөвшөөрсөн талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн.

Уг гэрээний 1.13-т “түрээслэгч барилгад оруулсан хөрөнгө оруулалттай холбогдуулан түрээслүүлэгчийн барилгын өмчлөлд ямар нэгэн хувь эзэмшихгүй” гэж тохиролцсон тул 565,23 м.кв талбайгаар хэмжигдэх үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь хариуцагч биш тул хариуцагчийг түрээслэгч гэж дүгнэнэ. Хөрөнгө оруулалт хийсэн хэмжээгээр дундын хөрөнгө үүссэн гэж хариуцагч маргаагүйг дурдах нь зүйтэй.

 

Түүнчлэн уг гэрээний 1.12-т “барилгын хийц хэсэгт зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төлөх ёстой байсан болон цаашид төлөх түрээсийн төлбөрт нөхөн тооцохгүй” гэж талууд тохиролцсон байх тул хариуцагчийг зохих хэмжээгээр түрээсийн төлбөр төлөх үүрэгтэй гэж анхан шатны шүүх дүгнэснийг буруутгах боломжгүй. Учир нь түрээслэгчийн хийсэн хөрөнгө оруулалтыг засан сайжруулалт гэж дүгнэж төрийн эрх бүхий байгууллагаас хүлээн зөвшөөрч хүлээн авахад уг талбайн хэмжээгээр түрээсийн төлбөрийг засан сайжруулалтын үнийн дүнгээс хасч тооцох замаар чөлөөлөгдөх талаар тохиролцоогүй байна.

Түүнээс гадна төрийн өмчийн эд хөрөнгийг үнэ төлбөргүй түрээслэх зохицуулалт байхгүй байх тул уг 565,23 м.кв талбайг бодитоор ашиглаж байгаа тал болох хариуцагчийг Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д зааснаар үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн гэж дүгнэх бөгөөд мөн хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.3 дахь хэсэгт заасан нэхэмжлэгчийн буцаан шаардах эрхийг хариуцагч эд хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр ашигласнаас нөхөн төлөх үүргээр тодорхойлно. 

 

Харин анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн шаардах эрхийг тодорхойлсон нь хууль хэрэглээний хувьд алдаатай болсныг дурдах нь зүйтэй. Учир нь тухайн зохицуулалт дахь буцаан шаардах шаардлагад шилжүүлсэн хөрөнгийг өөрийг нь, түүнээс олсон орлого, үр шим, түүнчлэн тухайн хөрөнгийг эвдсэн, устгасан, гэмтээсэн буюу хураалгасан нөхцөлд нөхөн төлбөр авах зүйл хамаарах юм. Харин бусдын эд хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр ашигласнаас буюу биет байдлаар буцаах боломжгүйгээс үүсэх нөхөн төлбөрийг шаардах эрхийг Иргэний хуулийн 493 дугаар зүйлийн 493.3 дахь хэсэгт заасан болно.  

 

4.2.3. Үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөнөөс үүсэх үүргийн хөөн хэлэлцэх хугацааг анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.1 дэх хэсэгт заасан ерөнхий хугацаа болох 10 жилээр хязгаарлаж 2014 оны 01 дүгээр сараас эхэлж тооцохоор тогтоосон нь зөв болжээ.

 

4.2.4. Хариуцагчийн нөхөн төлөх үүргийн хэмжээг тооцоход нэхэмжлэгч талаас баримтаар гаргаж өгсөн ын 2016 оны 119 болон 2020 оны 49 дүгээр тогтоолыг Иргэний хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.6 дахь хэсэгт “Хэм хэмжээ тогтоосон эрх зүйн актыг зөвхөн хуулийн хэм хэмжээг нөхөн зохицуулсан тохиолдолд хэрэглэнэ” гэж зааснаар хэрэглэхдээ мөн хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1 дэх хэсэг зааснаар буцаан хэрэглэхгүй юм.

 

Иймд 2014 онд хамаарах баримт гаргаж өгөөгүй тул талуудын хооронд байгуулагдсан 2012 оны гэрээний төлбөр болох 1 м.кв талбайг 6,000 төгрөгөөр тооцож 2014 оны 01 дүгээр сараас 2019 оны 01 дүгээр сар хүртэл хугацаанд хамаарах 565,23 м.кв талбайн түрээсийн төлбөрт 203,482,800 төгрөг, харин  2019 оны 01 дүгээр сараас 2022 оны 12 дугаар сар хүртэл хугацааны төлбөрийг ын 2016 оны 119 болон 2020 оны 49 дүгээр тогтоолоор  баталсан “Төрийн өөрийн өмчийн эд хөрөнгийн түрээсийн төлбөрийн доод хязгаар, түрээсийн зарим төлбөрийн хэмжээг тогтоох заавар”-т Улаанбаатар хотод үйлчилгээний чиглэлээр төрийн өмчийг түрээслэх бол нэг м.кв талбайн түрээсийн доод үнэ 15,000 төгрөг байхаар тогтсон жишиг үнээр тодорхойлж 406,965,600 төгрөгөөр тооцож шийдвэрлэсэн хэсэгт нэхэмжлэгч тал давж заалдах гомдол гаргаагүй тул шийдлийг хэвээр үлдээв.

 

Нэхэмжлэгч Нийслэлийн прокурорын газраас шийдвэрт нэхэмжлэлээс 3,116,882,424 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосон хэсэгт давж заалдах гомдлын үндэслэлийг тайлбарлахдаа түрээсийн зүйлийг гэрээнд зааснаар нэхэмжлэгч талд ашиглах боломжийг хязгаарласан гэж, нэхэмжлэгч “*******,” ТӨҮГ-ын газраас мөн шийдвэрт нэхэмжлэлээс 3,116,882,424 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн хэсэгт давж заалдах гомдол гаргахдаа үндэслэлийг хариуцагчийн хийсэн засан сайжруулалт зөвшөөрөлгүй байсан гэж тус тус тодорхойлсон тул давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.2.4-т заасан давж заалдах гомдлын хэмжээ хязгаар шийдвэрийн ямар зүйл, заалт, үндэслэлийг зөвшөөрөхгүй байгаагаар хязгаарласан болно.

 

4.2.5. 2023 оны 1-12 сарын хугацаа дахь 565,23 м.кв талбайн түрээсийн төлбөрийн хэмжээгээр анхан шатны шүүх хохирол тооцсон тул давхардуулж нэхэмжлэх эрхгүй талаарх дүгнэлт зөв болжээ.

 

4.2.6. Мөн нэхэмжлэгч тал 2012-2019 он хүртэлх хугацаанд түрээсийн төлбөрийг 1,500 м.кв талбайн хэмжээгээр тооцож авсан байна. 2015 онд түрээсийн зүйлд засан сайжруулалт хийснээр ашигтай талбай нэмэгдсэн хэдий ч 2019 он хүртэл түрээсийн төлбөр тооцох талбайн хэмжээг нэмэгдүүлээгүй. Нэхэмжлэгч холбогдох нэхэмжлэлийг гаргаагүй талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлтэд хэн аль нь давж заалдах гомдол гаргаагүйг дурдах нь зүйтэй.

4.2.7. Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагч талаас 610,448,000 /203,482,800+406,965,600/ төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, холбогдох нэхэмжлэлээс үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосныг буруутгах боломжгүй.

 

4.3. Гэрээнд заасан эрхийг хязгаарласнаар 417,000,000 төгрөгийн орлого олж чадаагүйг хохиролд тооцож гаргуулах тухай:

*******,******* болон “*******” ХХК-ийн хооронд 2012 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдөр байгуулагдсан түрээсийн  гэрээгээр 1,500 м.кв талбай бүхий хурлын заал болон үзэсгэлэнгийн танхим, бусад туслах өрөөнүүдийг кинотеатрын зориулалтаар түрээслэхтэй холбоотойгоор түрээслүүлэгч тал үзэгчдийн орох, гарах боломжийг бүрдүүлэх үүргийг, түрээслэгч мэдээллийн технологийн салбарын арга хэмжээ, хурал, семинар зохион байгуулах зорилгоор кинотеатрын аль нэг танхимыг сард 4-с доошгүй цаг ашиглаж болно гэж тохиролцсоныг анхан шатны шүүх зөв тогтоожээ. 

Харин энэ тохиролцооны дагуу нэхэмжлэгч талаас хариуцагч талд хандаж уг эрхээ хэрэгжүүлэхтэй холбоотой шаардлага гаргаж байгаагүй тул гэрээнд заасан зөрчлийг хариуцагч гаргаагүй гэх байдал хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдоогүй гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн байх бөгөөд нэхэмжлэгч нэхэмжлэлээ нотлоогүй гэх үндэслэлээр холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь хуульд нийцсэн байна.

 

4.4. Засварын зардалд 1,695,956,228 төгрөг гаргуулах шаардлагын талаар:

Нэхэмжлэгч уг нэхэмжлэлийн үндэслэлийг хариуцагч тал түрээсийн зүйлийг дур мэдэн өөрчилснийг буцаан хэвийн байдалд оруулахад гарах зардал гэж тайлбарласан бол хариуцагч түрээсийн зүйлийг зориулалтын дагуу ашиглах боломжтой байдлаар хүлээлгэж өгөх үүргийг нэхэмжлэгч тал биелүүлээгүйгээс гадна өөрийнх нь зөвшөөрлийн дагуу засан сайжруулалт хийсэн тул нэхэмжлэл үндэслэлгүй гэх агуулгаар маргасан.

Талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээнүүдэд түрээсийн зүйлийн зориулалтыг кинотеатр-үйлчилгээ, кинотеатр, дагалдах үйлчилгээ гэж заажээ. Түрээслэгч талаас шилжүүлэн өгсөн түрээсийн зүйлийг зориулалтын бус гэж хариуцагч тал маргалгүйгээр хүлээн авч, засвар, засан сайжруулалт хийж 2012 оноос 2023 оны дуустал ашигласан.

Түрээсийн зүйлд хариуцагч тал засвар, засан сайжруулалт хийхэд нэхэмжлэгч талаас эсэргүүцээгүйгээс гадна ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн тогтоолоор хариуцагч талын хийсэн засан сайжруулалтыг 5,181,587,800 төгрөгөөр баталгаажуулж хөрөнгө оруулалт гэж тооцсон байна.

Энэ тохиолдолд хариуцагч талын хийсэн засан сайжруулалтыг нэхэмжлэгч тал хүлээн зөвшөөрсөн бөгөөд гэрээний хугацаа дуусахад анхны байдалд буюу 2012 онд хүлээж авсан хэмжээнд оруулах үүргийг хариуцагч тал хүлээхгүй юм.

Түрээсийн гэрээний 2.3, 6.4-т түрээслэгч чанар байдлыг муутгахгүй /хэвийн элэгдэл хорогдлыг тооцохгүй/-гээр эзэмшиж ашиглах бөгөөд эд хөрөнгийн бүрэн бүтэн байдлыг хариуцна гэж тохиролцсон нь Иргэний хуулийн  326 дугаар зүйлийн 326.1 дэх хэсэгт “гэрээ дуусгавар болсны дараа ердийн буюу гэрээгээр тохиролцсон элэгдлийг тооцож түрээсэлсэн эд хөрөнгийг буцаан өгөх үүрэгтэй” гэж заасантай нийцжээ. 

Түрээслэгч тал түрээсийн зүйлийг өмнө нь дурдсанаар “кинотеатр-үйлчилгээ”, “кинотеатр, дагалдах үйлчилгээ”-ний зориулалтаар ашиглах бөгөөд түрээслүүлэгч тал уг зориулалтаар буцаан авахаар тохиролцоогүй болно. Иймд “кинотеатр-үйлчилгээ”, “кинотеатр, дагалдах үйлчилгээ”-тэй холбоотой эд хөрөнгийг буулгах хэмжээгээр зардлыг “Ашид билгүүн” ХХК-ийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 22-ны өдрийн үнэлгээний тайланг үнэлж анхан шатны шүүх тооцохдоо хүлээн зөвшөөрч хийсэн засан сайжруулалтыг буулгахаар тооцсон 630,59 м.кв талбайн ажил 445,298,942 төгрөг, шинээр өргөтгөл давхар гаргасан 565,23 м.кв талбайг буулгах ажил 247,930,778 төгрөгийн хэмжээний зардлыг гаргуулахгүй гэж дүгнэсэн нь зөв болжээ.

 

Анхан шатны шүүх барилгын үндсэн хийц бүтээцэд бэхэлж хийгдсэн нэмж баригдсан өргөтгөл, хана, тусгаарлах хана, зоорийн давхар, түүнийг дагасан дотор заслын ажил зэргийг буцаан буулгах шаардлагагүй гэж дүгнэснийг ердийн элэгдэл хорогдолд хамааруулсан гэж үзэхээр байна. 

            Иймд буулгах зардал гэж тодорхойлсон 1,182,956,228 төгрөгөөс дээр дурдсан зардал болох 445,298,942 төгрөг, 247,930,778 төгрөгийг тус тус хасч 489,726,508 төгрөгөөр тодорхойлсон нь зөв болжээ. 

Түрээсийн зүйлийг ердийн элэгдэл хорогдлыг тооцож буцааж өгөх үүргийн хүрээнд хариуцагч тал энгийн засвар хийгээгүй тул энэ зардалд холбогдуулан дээр дурдсан шинжээчийн дүгнэлтийг үндэслэн 513,000,000 төгрөгийг гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 326 дугаар зүйлийн 326.2 дахь хэсэгт нийцсэн байна.

Хариуцагч тал хийсэн засан сайжруулалтаас салгаж авахтай холбоотойгоор түрээсийн зүйлийг ердийн байдалд оруулахтай холбоотой зардал болох салгаж авахтай холбоотойгоор түрээсийн зүйлийг ердийн байдалд буюу элэгдэл хорогдлыг тооцож ердийн засвар хийх хэмжээний талаар баримт гаргаж өгөөгүй.

 Дээрхээс дүгнэвэл холбогдох нэхэмжлэлээс 1,002,726,508 төгрөгийн хэмжээнд хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг буруутгах боломжгүй болно.

 

4.5. Нэхэмжлэлээс алданги 24,008,161 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв болжээ.

Түрээсийн гэрээний 7.3-т хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувьтай тэнцэх алданги төлөхөөр тохирсон, дээрх тохиролцоо Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3 дахь хэсэгт заасан бичгээр хийх шаардлагыг хангасан тул мөн зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт зааснаар алданги шаардах эрхтэй гэсэн дүгнэлт хуульд нийцжээ. Түрээслэгч тал гэрээгээр тохиролцсон төлбөрийг төлөх үүргийн зөрчил гаргаагүй гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлтэд нэхэмжлэгч тал давж заалдах гомдол гаргаагүй болно.

 

4.6. Нэхэмжлэлээс татвар болон газрын төлбөрт 162,618,856 төгрөг гаргуулах тухай хэсгийг анхан шатны шүүх хэрэгсэхгүй болгосон нь хуульд нийцжээ.

Түрээсийн гэрээний 3.6-д “түрээсийн төлбөрт түрээсэлсэн эд хөрөнгийн ашиглалтын /цахилгаан, дулаан, уур, цэвэр, бохир ус, интернэт, телефон, кабелийн суваг, хог хаягдал, цэвэрлэгээ, засвар үйлчилгээ, бусад/ зардал багтаагүй болно” гэж, 3.7-д “түрээслэгч нь энэ гэрээнд заасан ашиглалтын зардлыг төлж барагдуулна” гэж, 6.8-д “түрээсийн төлбөр болон ашиглалтын зардлыг төлөх үүрэгтэй” гэж тус тус тохиролцжээ.

Татвар болон газрын төлбөрийг түрээсийн гэрээний 3.6-д заасан бусад зардалд хамааруулж, уг зардлыг нэхэмжлэгч шаардах эрхтэй боловч нотлоогүй гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн, энэ талаар нэхэмжлэгч давж заалдах гомдол гаргаагүй болно. 

 

            5. Анхан шатны шүүх хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосныг буруутгах боломжгүй байна.

 

5.1. “” ХХК нь 2011 онд түрээслүүлэгч талын зөвшөөрөлгүйгээр, маргааны зүйл болсон түрээсийн эд хөрөнгөд засан сайжруулалт хийсэн талаар зохигч маргаагүй байна гэж анхан шатны шүүх үйл баримтыг зөв тогтоожээ. 

 

5.2. Талуудын хооронд 2012 онд байгуулагдсан түрээсийн  гэрээний 1.11-д “” ХХК-ийн төрийн өмчийн эд хөрөнгөд зөвшөөрөлгүй оруулсан хөрөнгө оруулалтыг эрх бүхий байгууллагаас холбогдох шийдвэр гарах хүртэл хугацаанд төрийн өмчид бүртгэхгүй бөгөөд оруулсан хөрөнгө оруулалтыг төр төлж барагдуулах үүрэг хүлээхгүй” гэж тохиролцсон боловч ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 дүгээр тогтоолоор “*******” ХХК-иас барилгын хойд хэсэгт хийсэн хөрөнгө оруулалтыг 5,181,587,800 төгрөгөөр баталгаажуулсан, уг тогтоол хүчинтэй гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв болжээ.  /4хх 124/

 

5.3. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.5 дахь хэсэгт “Энэ бүлэгт өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил үйлчилнэ” гэж заасны дагуу түрээсийн зүйлд хийсэн засан сайжруулалттай холбоотой маргаанд анхан шатны шүүх эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журмын зохицуулалтыг хэрэглэсэн нь зөв юм.

2012 оны түрээсийн гэрээний 1.11-д заасан талуудын тохиролцоо нь ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 тоот тогтоол гарснаар “*******” ХХК-иас түрээсийн эд хөрөнгөд хийсэн хөрөнгө оруулалт болох 5,181,587,800 төгрөгт холбоотой хэсэгт үйлчлэхгүй болжээ. Өөрөөр хэлбэл, түрээслүүлэгч тал уг мөнгөн хөрөнгөөр илэрхийлэгдсэн засан сайжруулалтыг хүлээн зөвшөөрсөн байх тул түрээслэгч тал Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5-д зааснаар “талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол, хөлсөлж авсан эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэйгөөр, өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах эрхтэй” болно.

 

5.4. Анхан шатны шүүх засан сайжруулалтаас гарсан зайлшгүй зардлыг 3,116,882,424 төгрөгөөр тодорхойлж маргааныг шийдвэрлэсэн зөв болжээ. Учир нь:

 

5.4.1. ны 2015 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 751 дүгээр тогтоолоор “*******” ХХК-иас хийсэн хөрөнгө оруулалтыг 5,181,587,800 төгрөгөөр баталгаажуулсан байх бөгөөд үүнд салгаж болох, үл болох засан сайжруулалтын аль аль нь багтсан байна.

Талуудын хооронд 2019 онд байгуулагдсан түрээсийн гэрээний 6.10-т “түрээсийн хугацаа дуусгавар болоход өөрийн хөрөнгөөр авсан эд хогшил, тоног төхөөрөмжийг түрээслүүлэгчийн байр, эд хөрөнгийг сэвтээхгүй, гэмтээхгүй нөхцөлд салган авч болно” гэж, 6.11-д “хугацаа дуусгавар болоход түрээсэлсэн эд хөрөнгийг түүнээс салгаж үл болох хөрөнгө оруулалт, засварын хамт хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй” гэж тус тус зааснаас дүгнэвэл салгаж болох засан сайжруулалтыг түрээслэгч тал авахаар тохиролцсон байна.

 

Түүнчлэн ,ын 2018 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн 4 дүгээр хуралдааны тэмдэглэлээр дээрх 2015 оны 751 дүгээр тогтоолоор баталсан 5,181,587,800 төгрөгөөс хөдлөх хөрөнгийн үнэ 2,064,705,376 төгрөгийг хасч тооцон, түрээслэгч талтай хэлцэл хийж баталгаажуулахыг “*******,” ТӨААТҮГ-т даалгаж байсан ба шинжээч “Ашид билгүүн” ХХК-ийн тайланд нэмэлт засан сайжруулалтын зардал 2015 оны байдлаар тооцвол 2,796,408,509 төгрөг, 2023 оны байдлаар 2,833,602,952 төгрөг гэж үнэлгээ тогтоосонтой харьцуулан дүгнэвэл хариуцагчийн хийсэн засан сайжруулалтаас хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг хасч тооцох зөв юм. Учир нь түрээслэгчийн хийсэн салгаж болох засан сайжруулалт нь түрээсийн гэрээ дуусгавар болсноор түрээслүүлэгчид шаардлагагүй тохиолдолд Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.6-д “хөлслөн авсан эд хөрөнгөд салгаж болох засан сайжруулалт хийсэн бол гэрээ дуусгавар болоход түүнийгээ салгаж авах” түрээслэгчийн эрхийн хүрээнд өөрт нь үлдээх нь зөв болно.

 

5.4.2. Хэдийгээр талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээнд түрээсийн зүйлийн зориулалтыг “кинотеатр-үйлчилгээ”, “кинотеатр, түүний дагалдах үйлчилгээ”-ний гэж заасан боловч гэрээг 2 удаа тус бүр байгуулагдах үед түрээслэгч тал гэрээний зүйлийг зориулалтын дагуу ашиглах боломжтой байдлаар шилжүүлэн өгөхийг түрээслүүлэгчээс шаардаж байгаагүйгээс гадна 2019 оны түрээсийн гэрээний 6.10, 6.11 дэх хэсэгт зааснаас дүгнэвэл түрээслэгчийн хийсэн салгаж болох засан сайжруулалтыг түрээслүүлэгч хүлээн авахаар тохиролцоогүй байна.

 

5.4.3. Нэхэмжлэгч “*******,” ТӨААТҮГ түрээсийн гэрээний зүйлийг шууд эзэмшигчийн хүрээнд сөрөг нэхэмжлэлийг хариуцах үндэслэлтэй гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгах боломжгүй гэж дүгнэлээ.

 

5.4.4. Дээрх үндэслэлээр “*******,” ТӨААТҮГ-иас  засан сайжруулалтын зардалд 3,116,882,424 /5,181,587,800-2,064,705,376/ төгрөгийг гаргуулж хариуцагч “Ньютур сафари” ХХК-д олгож сөрөг нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон нь хуульд нийцжээ. 

 

,т холбогдох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг буруутгах үндэслэлгүй гэж дүгнэлээ. 

6. Дээр дурдсан үндэслэлээр зохигчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн   167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн 191/ШШ2025/02683 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, зохигчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч талаас давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 15,992,812.12 төгрөгийг, хариуцагчаас  урьдчилан төлсөн 11,806,361 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

                  ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                       С.ЭНХБАЯР

 

                                  ШҮҮГЧИД                                        Д.ЦОГТСАЙХАН

 

                                                                                           Э.ЗОЛЗАЯА