2025       06         09                                           207/МА2025/00063

 

 

Б.............ын нэхэмжлэлтэй,

  хариуцагч “............” ХХК-нд

холбогдох иргэний хэргийн тухай

 

 

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг Ерөнхий шүүгч Б.Баттөр даргалж, шүүгч Б.Оюунцэцэг, Р.Үүрийнтуяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн 107 дугаар танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 18-ны өдрийн 312/ШШ2025/00480 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч : Б.............ын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: “............” ХХК-нд холбогдох,

“Орон сууцны метр квадратын үнэд илүү тооцож авсан 3,35 м.кв талбайн үнэ 7,035,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах” тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг,

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч О.Энхсаруул, Ц.Мөнх-Эрдэнэ нарын шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлыг үндэслэн 2025 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдөр хүлээн авч, шүүгч Р.Үүрийнтуяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, М.Цэнд-Аюуш, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч О.Энхсаруул, Ц.Мөнх-Эрдэнэ, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Мөнхбаяр, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э.Түмэнбаяр, нарийн бичгийн дарга Э.Булгантамир нар оролцов.

ХЯНАВАЛ:

1.Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч О.Энхсаруул, Ц.Мөнх-Эрдэнэ нарын шүүхэд гаргасан гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзэж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхив.

2.Нэхэмжлэгч Б............. хариуцагч “............” ХХК-нд холбогдуулан орон сууцны метр квадратын үнэд илүү тооцож авсан 3,35 м.кв талбайн үнэ 7,035,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан./хх1-7/

Хариуцагч “…нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хүлээн авахдаа талбайн хэмжээг мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэх, эд хөрөнгийн доголдолтой байсан бол түүнийг мэдэх боломжтой байсан, эд хөрөнгийг хүлээн авах үедээ доголдлын талаар мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан бол худалдан авагч шаардлага гаргах эрхээ алдана, шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн” гэсэн үндэслэл зааж, нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй гэж маргасан./хх74, 75х/

3. Талуудын хооронд 2021 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийн №2/806 тоот Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдаж, гэрээгээр хариуцагч нь нэхэмжлэгчид ............тоотод байрлах 75 м.кв бүхий 3 өрөө орон сууцыг хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч нь төлбөрийг тохиролцсон хугацаанд төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн,

 

3.1 ............тоот хаягт байршилтай, 75 м.кв талбайтай, гурван өрөө орон сууцыг үнийг төлж, 2022 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр орон сууцыг хүлээн авч, нүүж орсон, 2022 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн №001049554 тоот гэрчилгээ олгогдсон үйл баримтыг анхан шатны шүүх зөв тогтоосон.

4. Зохигчид талуудын хооронд ажил гүйцэтгэх болон худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж эрх зүйн харилцааны талаар маргасан.

4.1 Зохигчийн хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ хуулийн шаардлага хангасан хүчин төгөлдөр  хэлцэл болох талаарх анхан шатны шүүхийн хийсэн дүгнэлт Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д нийцсэн байна.

4.2 Тодруулбал орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдах үед орон сууц бий болоогүй, тодорхой хугацааны дараа ашиглалтад орж, өмчлөлд шилжүүлэхээр тохирсон нь ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг агуулсан байх боловч баригдаж буй барилгаас давхар талбайн хэмжээ, өрөөний тоо зэргийг сонгож, орон сууц авах зорилготой, уг орон сууцны барилгын материал болон хэрхэн, ямар загвар зохион байгуулалтаар барих талаар тохиролцоогүй байдлаас үзэхэд худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг илүү агуулсан гэж үзэхээр байна.

Нийтийн орон сууцны зориулалттай барилга барих харилцаа нь томоохон төслийн чанартай, олон этгээд оролцсон цогц үйл ажиллагаа байдаг. Энэ харилцаанд сууцны барилгыг хариуцан бариулж буй захиалагч буюу төсөл хэрэгжүүлэгч, барилгын ажлыг хариуцах ажил гүйцэтгэгч, барилгаас дангаар өмчлөлийн сууцыг сонгон өмчлөх зорилго бүхий иргэн, хуулийн этгээд оролцоно. Ийм төрлийн төсөл хэрэгжүүлэх ажиллагаа нь эрх зүйн хэвтээ ба босоо түвшний аль аль харилцааг өөртөө агуулна. Тодруулбал, нийтийн зориулалттай сууцны хотхон, эсхүл орон сууцны болон албан газар, үйлчилгээний зориулалттай барилга барих явцад олон төрлийн тусгай зөвшөөрлийн шаардлага хангах, төрийн хяналт дор хэрэгжих, нийтийн эрх зүйн шинжтэй босоо түвшний харилцаа үүсэхээс гадна тус барилгаас сууц, эсхүл талбай худалдан авах зорилго бүхий этгээд, төсөл хэрэгжүүлэгч хоёрын хооронд хариу төлбөртэй, өмчлөх эрх шилжүүлэн авах хэвтээ харилцаа, мөн барилгыг барих ажил гүйцэтгэгч, төсөл хэрэгжүүлэгчийн хооронд барилгын ажил гүйцэтгэхтэй холбоотой хэвтээ түвшний хувийн эрх зүйн харилцаа тус тус үүсдэг онцлогтой.

Нэг талаас сууц сонгон өмчлөхийг зорьсон иргэн, хуулийн этгээд, нөгөө талаас төсөл хэрэгжүүлэгчийн хооронд үүссэн харилцаа нь ирээдүйд бий болох хөрөнгийг өмчлөх зорилго бүхий худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг илүүтэй агуулна. Учир нь төсөл хэрэгжүүлэгч бусадтай ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулан нийтийн эрх зүйн этгээдээс тогтоосон стандарт, мэргэжлийн бусад шаардлагыг хангах замаар барьж бүтээлгэсэн орон сууцаа иргэн, хуулийн этгээдийн өмчлөлд шилжүүлдэг. Барилгыг тодорхой стандарт, шаардлагын дагуу барих тул худалдан авагч гэрээний зүйлийн зураг төсөл, загвар, бүтцийг өөрийн үзэмжээр бүтээлгэх боломж хязгаарлагдмал байдаг. Үүгээрээ хувийн сууц, түүнтэй төстэй хөрөнгийг ажил гүйцэтгэгчээр захиалан бариулах харилцаанаас ялгаатай тул нийтийн зориулалттай орон сууцнаас сууц сонгон авах харилцаа нь ажил гүйцэтгэх гэрээнд хамаарахгүй. Тодруулбал, зарчмын хувьд орон сууцыг ирээдүйд өмчлөгч нь барилга барих явцад барилгын захиалагчийн эрх хэмжээг эдэлдэггүй, ажил гүйцэтгэгчтэй шууд гэрээ байгуулдаггүй, түүний оролцоогүйгээр төсөл хэрэгжүүлэгч, ажил гүйцэтгэгчийн мэдэлд бүтээгдсэн гэрээний зүйлийг бэлэн болмогц өмчлөлдөө шилжүүлэн авах туйлын зорилготой тул төсөл хэрэгжүүлэгч, ирээдүйд өмчлөх эрх бүхий этгээд хоёрын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг худалдах-худалдан авах гэрээ гэж тодорхойлно.  

Иймд талуулын хооронд байгуулсан “орон сууц захиалгын”  гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээ гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэстэй, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгчийн гаргасан “…эрх зүйн харилцааг буруу тодорхойлсон” гэх давж заалдах гомдлыг энэ үндэслэлээр хангахгүй.

5.Нэхэмжлэгч Б............. нь гэрээгээр тохиролцсон орон сууцны төлбөрт 157,500,000 төгрөг төлж, 2022 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрөөс хойш маргаан бүхий орон сууцад амьдарч байгаа талаар зохигч маргаагүй, харин хариуцагч нэхэмжлэгчийн өмчлөлд эд хөрөнгө шилжүүлэхдээ биет байдлын доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн гэж нэхэмжлэгч маргасан.

5.1 Б............. нь орон сууцыг 2022 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр хүлээн авсан тул түүнийг эд хөрөнгийг хүлээн авсанд тооцох бөгөөд тэрээр худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн бол эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулах буюу доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх, эсхүл гэрээг цуцлах тухай шаардлага гаргах эрхтэй.

            5.2 Гэвч нэхэмжлэгч орон сууцыг 2022 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр хүлээн аваад эзэмшиж, ашиглаж байх явцдаа буюу 2024 оны 06 дугаар сарын 23-ны өдөр орон сууцны талбайн хэмжилтийг тусгай зөвшөөрөл бүхий ............ХХК-иар хэмжүүлсэн, ийнхүү хэмжилт хийлгэснээс хойш талбайн хэмжээ дутуу байгааг мэдэж шүүхэд 2024 оны 11 дүгээр сарын 04-нд нэхэмжлэл гаргасан тул шаардах эрхийн хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1., 254.6, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1.-д заасныг зөрчөөгүй.

6.Иймд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч өмгөөлөгч нарын гаргасан “…анхан шатны шүүх худалдах, худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй, ...Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах хуулийг баримтлаагүй,...хариуцагч компани үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн,...хөөн хэлэлцэх 3 жилийн хугацаа үйлчилнэ” гэсэн гомдол, тайлбарыг үндэслэлгүй гэж үзэж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1.-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь : 

1. Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 18-ны өдрийн 312/ШШ2025/00480 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч О.Энхсаруул, Ц.Мөнх-Эрдэнэ нарын гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

   2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар   зүйлийн 162.4.-т зааснаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч О.Энхсаруул, Ц.Мөнх-Эрдэнэ нарын давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн  127,510 төгрөгийг төрийн санд хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75.¹¹ дүгээр зүйлийн 75.¹¹.2.-т зааснаар давж заалдах шатны шүүхийн магадлал эцсийн шийдвэр бөгөөд хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхгүй болохыг дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                              Б.БАТТӨР

 

                                                     ШҮҮГЧ                               Б.ОЮУНЦЭЦЭГ

 

                                              ШҮҮГЧ                               Р.ҮҮРИЙНТУЯА