025      06          12                                         207/МА2025/00068

 

 

Э.............ын нэхэмжлэлтэй,

хариуцагч ............ ХХК-нд

холбогдох иргэний хэргийн тухай

 

 

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх хуралдааныг шүүгч Р.Үүрийнтуяа даргалж, шүүгч Б.Оюунцэцэг, Ерөнхий шүүгч Б.Баттөр нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн 107 дугаар танхимд хийсэн давж заалдах шатны шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн дугаар 312/ШШ2025/00561 шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч : Э.............ын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ............ ХХК-нд холбогдох,

“Орон сууцны метр квадратын үнэд илүү тооцож авсан 3,06 м.кв талбайн үнэ 7,956,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах” тухай иргэний хэргийг,

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ц.Мөнх-Эрдэнэ нарын шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлыг үндэслэн 2025 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдөр хүлээн авч, Ерөнхий шүүгч Б.Баттөрийн илтгэснээр хянан хэлэлцэж шийдвэрлэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ц.Мөнх-Эрдэнэ, нарийн бичгийн дарга Э.Булгантамир нар оролцов.

ХЯНАВАЛ:

Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, өмгөөлөгч Ц.Мөнх-Эрдэнэ нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

............ тоот хаягт байрлах 2 өрөө бүхий 56 м2 орон сууцыг 1 м2 нь 2,600,000 төгрөг, нийт 145,600,000 төгрөгөөр захиалан бариулахаар тохиролцож, орон сууцны үнийг бүрэн төлж, 2022 оны 12 дугаар  сард   орон  сууцаа хүлээн авч,

нүүж орсон. Орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үед ............ ХХК нь гэрээгээр тохиролцсон 75 м2 тапбайтай, 3 өрөө бүхий орон сууцыг хүлээлгэн өглөө гэсэн. Тухайн үед орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ нь 56м2 гэж гарсан, мөн орон сууцны талбайн хэмжээг шууд нүдээр хараад эсхүл шугам тавьж хэмжиж тогтоох боломжгүй учир ............ ХХК-ийн хэлснээр гэрээнд заасан 75м2 орон сууцыг хүлээлгэж өгсөн гэж ойлгосон. Гэтэл манай байрны оршин суугчдын дунд бидний захиалсан орон сууцны м2 дутуу байж магадгүй гэх яриа гарч, бид орон сууцны талбайн хэмжилт хийх тусгай мэдлэг бүхий, тусгай зөвшөөрөлтэй ............ХХК-иар 2024 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдөр талбайн хэмжилт хийлгэхэд орон сууцны нийт талбайн хэмжээ 52,94 м2 гэдгийг гэдгийг олж мэдсэн Иймд “Орон сууцны метр квадратын үнэд илүү тооцож авсан 3,06 м.кв талбайн үнэ 7,956,000 төгрөгийг буцаан гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч ............ ХХК нь шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хүлээн авахдаа талбайн хэмжээг мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэх, эд хөрөнгийн доголдолтой байсан бол түүнийг мэдэх боломжтой байсан, барилгын талбайн хэмжээний зөрүү нь тоо хэмжээний доголдол ба энэ нь барилгын ашиглалтын явцад мэдэгдэх далд хэлбэрийн доголдол биш тул хүлээн зөвшөөрөхгүй, манай компани ............ы орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэн Улсын комисст хүлээлгэн өгч, нэхэмжлэгчид орон сууцыг гэрээний дагуу хүлээлгэн өгч, гэрчилгээг гаргаж өгснөөр бидний хооронд байгуулсан гэрээ дуусгавар болсон гэжээ.

Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 4 дүгээр сарын 02-ны өдрийн дугаар 312/ШШ2025/00561 шийдвэрээр:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.6, 255 дугаар зүйлийн 255.1-д зааснаар хариуцагч ............ ХХК-иас 7,956,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Э.............ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгч Э.............ын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 142,246 төгрөгийг төрийн санд хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ц.Мөнх-Эрдэнэ нар шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдолдоо:

Э.............ын нэхэмжлэлтэй “............”ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгчөөр тус тус оролцож байна. Орхон аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 312/ШШ2025/00561 дугаартай шийдвэртэй танилцаад бүхэлд эс зөвшөөрч дараах үндэслэлээр гомдол гаргаж байна. Үүнд: Нэхэмжлэгч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн үндэслэлээ “............” ХХК- тай 2021 оны II дүгээр сарын 08-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан. Уг гэрээгээр гүйцэтгэгч “............” ХХК нь надад ............ хаягт байрлах, 2 өрөө 56 м.кв талбай бүхий орон сууц хүлээлгэн өгөх ёстой байсан боловч бидэнд 52,94 м.кв байр хүлээлгэн өгсөн. Гэрээгээр тохиролцсон хэмжээнээс 3,06 м.кв дутуу байр хүлээлгэж өгч биднээс 7,956,000 төгрөгийг илүү авсан байна. Иймд илүү авсан 7,956,000 төгрөгийг гаргуулна” гэж тодорхойлж, хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч зохигчдын хооронд худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, нэхэмжлэгч шаардлага гаргах эрхээ алдсан талаар тайлбар гаргаж мэтгэлцсэн. Анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 -д заасан шаардлагад нийцсэн худалдах-худалдан авах гэрээ байна гэж дүгнэж, Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1 дэх хэсэгт зааснаар эд хөрөнгийг хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлыг мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээж авсан гэж дүгнэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. 1. Анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд үүссэн гэрээний харилцааг дүгнэсэн талаарх: Нэхэмжлэгч Э............. хариуцагч “............” ХХК-д холбогдуулан ажил гүйцэтгэх гэрээний ажил гүйцэтгэгч нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, улмаар биет байдлын доголдолтой буюу гэрээгээр тохирсон хэмжээнээс бага талбайтай орон сууцыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн тул илүү төлсөн мөнгөө буцаан авах нэхэмжлэлийн шаардлага шүүхэд гаргасан.“Орон сууц захиалгын” нэртэй 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 2/508 дугаар гэрээнд талууд “Иргэний хуулийн 343-358 дугаар зүйлийг үндэслэн” гэж зааж, гэрээний 1.2-д нэхэмжлэгчийн төлсөн хөлсөөр орон сууцанд санхүүжилт хийж шинээр бий болгож “............”ХХК нь ............тоот 2 өрөө 56 м.кв талбай бүхий орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулан захиалагчид хүлээлгэн өгөх, захиалагч нь 1 м.кв талбайн үнийг 2,600,000 төгрөгөөр тооцон нийт 145,600,000 төгрөгийг гүйцэтгэгчид төлөх, орон сууцыг хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээжээ. Захиалагч нь гэрээ байгуулсан өдөр орон сууцны үнэ 43,680,000 төгрөгийг гүйцэтгэгчид төлөх, үлдэгдэл төлбөр болох 101,920,000 төгрөгийг 2021 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор төлөх, ажил гүйцэтгэгч нь орон сууцны барилгыг 2021 оны 4-р улиралд багтаан улсын комисст хүлээлгэн өгөхөөр гэрээнд тохиролцсон. Гэрээний зүйл болох орон сууцны өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ 2022 оны 12 дүгээр сарын 28-ны өдөр гарч, нэхэмжлэгч тал 2022 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдөр буюу тохиролцсон хугацаанаас хойш 1 жилийн дараа орон сууцыг эзэмшилдээ авч, нүүж орсон. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн эрх зүйн харилцааг ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа гэдэг. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 ,-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг. Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2016 оны 09 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 03 дугаар “гэрээний зарим эрх зүйн маргааны хууль хэрэглээ болон гэрээг цуцлах, гэрээнээс татгалзахад анхаарах асуудлууд” зөвлөмжид “...Талууд гэрээгээ орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ гэж нэрлэсэн хэдий ч уг гэрээ худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан бол орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ, эсвэл ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг агуулсан бол тухайн гэрээний харилцааг үүссэн гэж үзнэ. Гэрээний зорилго, талууд юу тохиролцсон, гэрээний гол нөхцөл, талуудын хүсэл зориг гэрээний харилцааг тодорхойлох үндсэн шинж нь болдог. Үүнээс үүдэн шүүх гэрээний төрлийг зөв тодорхойлох нь хууль хэрэглэх эхний алхам болно. Зохигчид маргаагүй ч гэрээний харилцаа өөрөөр тодорхойлогдох бол шүүх тодруулж, хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглэх үүрэгтэй. Нэг тал нь тодорхой давхарт, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, загварыг тогтоон, орон сууц захиалж, үүний төлөө хөлс төлөх, нөгөө тал нь уг ажлын үр дүнг хүлээлгэж өгөхөөр тохирсон агуулга тогтоогдвол энэ нь ажил гүйцэтгэх гэрээний үндсэн шинж юм. Харин нэгэнт бий болсон орон сууцыг санал болгох, нөгөө тал нь тохирсон үнийг төлөх тохиролцоо нь худалдах-худалдан авах гэрээ байна...” гэж заажээ. Мөн Монгол Улсын Дээд шүүхийн 2017 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн 02 дугаар “худалдах, худалдан авах гэрээний зохицуулалт, шүүхийн практик, анхаарах асуудал” зөвлөмжийн Эрх зүйн харилцааг тодорхойлоход анхаарах асуудал хэсэгт “...шүүхүүд эрх зүйн харилцааг тодорхойлохдоо баригдаад дууссан, ашиглалтад орсон, эсхүл ороогүй боловч богино хугацааны дараа орох нь тодорхой барилгын орон сууцын талаар илүүтэй худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан талаар нэг мөр дүгнэлтэд хүрсэн байна. Харин ирээдүйд баригдах, эсвэл дөнгөж баригдаж эхэлж буй барилгаас орон сууц авахаар тохирсон талуудын тохиролцоог өөр өерөөр тодорхойлжээ. Ирээдүйд баригдах, эсвэл дөнгөж баригдаж эхэлж буй барилгаас орон сууц авахаар сонгож, ямар материалаар, ямар загвар, хэмжээтэй барих зэргээр эд хөрөнгийг бий болгох талаар харилцан тохирсон бол ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжтэй болно...” гэж заажээ. Ажил гүйцэтгэх гэрээний хуульд заасан дээрх тодорхойлолтоос үзвэл ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь ажил гүйцэтгэх үйл ажиллагаа өөрөө бус харин түүний үр дүн байдаг боловч тухайн эд хөрөнгө бий болох үйл явц нь гэрээний харилцааны нэг хэсэг болдог. Худалдах-худалдан авах гэрээний зүйл нь ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйлийн адил тодорхой эд хөрөнгө байдаг боловч уг эд хөрөнгө бий болсон ажиллагаа худалдах-худалдан авах гэрээний агуулгад хамаардаггүй. Ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцааг ойролцоо төрлийн гэрээний, тухайлбал, худалдах- худалдан авах гэрээний харилцаанаас зааглан ялгахын тулд гэрээний гол нөхцлүүдийг тодорхой анхаарах шаардлагатай. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1,-д заасан тодорхойлолтод ажил гүйцэтгэх гэрээний агуулга буюу талуудын эрх, үүрэг, гэрээний гол нөхцөл тусгагдсан байна. Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын биежсэн буюу материалжсан хэлбэртэй үр дүн байдаг. Ажил гүйцэтгэх гэрээ нь аливаа эд зүйлийг шинээр үйлдвэрлэн нийлүүлэх, эсхүл эд зүйлийг өөрчлөн, өөр шинж чанар бүхий эд зүйл бий болгоход чиглэгдсэн байдаг онцлогтой.Худалдах-худалдан авах гэрээний хувьд гэрээний зүйл болж буй эд хөрөнгө нь гэрээ байгуулагдахаас өмнө бий болсон, улмаар өөртөө буюу үнэдээ ийнхүү бий болоход шингэсэн хөдөлмөр, хөрөнгийг агуулсан байдаг байна. Өөрөөр хэлбэл, тухайн эд хөрөнгийг бий болоход худалдан авагч талын ямар нэг оролцоо байдаггүй болно. Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь ажлын үр дүн боловч энэ үр дүн хэзээ хэрхэн бий болсон нь тодорхой бус зөвхен биет эд хөрөнгө гэж үзэж болохгүй, түүнийг бий болгоход ажил гүйцэтгэгчийн хөдөлмөр, үйл ажиллагаа орсон байдагт ажил гүйцэтгэх гэрээний онцлог оршдог. Ажлын хөлс нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүнгийн өртөг, энэхүү үр дүнд хүрэхэд зарцуулсан ажлын цаг зэргийг өөртөө агуулдаг. Ажил гүйцэтгэх гэрээний хөлс нь хөлсөөр ажиллах гэрээний хөлс, худалдах-худалдан авах гэрээний үнэ зэргээс агуулгын ялгаатай байдаг тул энэ шинж тэмдгээр нь гэрээний зааг ялгааг мөн гаргана. Гэрээ нь “орон сууц захиалгын” гэж нэрлэгдсэн боловч баригдаад дууссан, ашиглалтад орсон, эсхүл ороогүй боловч богино хугацааны дараа орох нь тодорхой барилгын орон сууцын талаар гэрээ илүүтэй худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан байдаг бол “худалдах-худалдан авах” гэж нэрлэгдсэн боловч ирээдүйд баригдах, дөнгөж баригдаж эхэлж буй барилгын талаарх гэрээг ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж тодорхойлдог. Мөн гэрээгээр захиалагч нар баригдах орон сууцнаас байршил, давхар, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ, цонх ертөнцийн аль зүг рүү харсан, м.кв-ын нэг бүрийн үнэ, урьдчилгаа төлбөр, үлдэгдэл төлбөр төлөх хугацаа зэргийг тохиролцож, гүйцэтгэгч тал орон сууц хүлээлгэж өгөх хугацааг зааж, захиалагч орон сууцыг хүлээж авах үүрэг хүлээсэн. Дээрх шинжээр уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг ил үү агуулсан байхад анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй юм. Хариуцагч тал уг орон сууцыг захиалга авагдах үед баригдаад дуусах дөхөж байсан талаар тайлбарладаг боловч, уг тайлбараа нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгөөгүй. 2. Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл талаарх: Ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн өмчлөлд ямар нэгэн доголдолгүй үр дүн шилжүүлэх үүрэгтэй. Аливаа эд хөрөнгийн доголдол гэдэгг эрхийн болон биет байдлын доголдлыг хамааруулан ойлгоно. Г эрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ. Ажил гүйцэтгэх гэрээний төрлийг тодорхойлох зүйл нь ажлын үр дүн байдаг тул тухайн үр дүн нь ямар шинж чанар, тоо хэмжээтэй байх талаар талууд харилцан тохиролцсон байх ёстой. Захиалагч орон сууц захиалгын гэрээгээр 56 м.кв талбайтай байр захиалсан. Гэтэл гүйцэтгэгч орон сууц захиалгын гэрээнд заасан хэмжээнд хүрэхгүй буюу 52,94 м.кв талбайтай байр хүлээлгэж өгсөн. Нэхэмжлэгч нар орон сууцыг эзэмшилдээ авснаас хойш орон сууцныхаа талбайн хэмжилтийг 2024 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдөр “............” ХХК-иар хийлгүүлж 52,94 м.кв болохыг тогтоолгосон. Энэ нь талуудын хоорондох гэрээнд заасан хэмжээнээс 3,06 м.кв-аар бага байсан тул 2024 оны 09 дүгээр сарын 09-ний өдөр гүйцэтгэгч компанид гомдлын шаардлага хүргүүлж, гүйцэтгэгч компани ямар нэгэн хариу ирүүлээгүй тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Иргэний хуулийн 353 дугаар зүйлийн 353.2 дахь хэсэгт “гэрээнд заасан тоо, хэмжээ, чанарт тохирч байвал ажлын үр дүнг биет байдлын доголдолгүй гэнэ” гэж заажээ. Ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаанд гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн доголдолтой бол доголдлыг арилгуулах, эсхүл ажлыг шинээр гүйцэтгүүлэх, доголдлын улмаас ажлын үр дүнгийн үнэ буурсан хэмжээнд хувь тэнцүүлэн ажил гүйцэтгэгчид төлбөл зохих хөлсийг бууруулах захиалагчийн шаардах эрхийг Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлд заасан. Орон сууцны захиалгын гэрээний тухайд гэрээнд заасан ажлын үр дүнгийн доголдол буюу талбайн хэмжээ дутуу тохиолдолд уг доголдлыг арилгуулахаар ажлыг шинээр гүйцэтгүүлэх боломжгүй, хэрэгжих ч бололцоогүй билээ. Иймд зохигчдын 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны едөр байгуулсан гэрээнд 2 өрөө орон сууц нь 56 м.кв талбайтай байхаар тусгагдсан боловч орон сууцыг хүлээн авснаас хойш хийсэн хэмжилтээр орон сууцны талбай энэ хэмжээнд хүрээгүй тул нэхэмжлэгч нар хариуцагч “............” ХХК-д төлөгдсөн төлбөрөөс талбайн зөрүүд ногдох хэсгийг буцаан гаргуулах нэхэмжлэл гаргасан. 3. Гомдлын шаардлага гаргах эрх, хугацааны тухайд: Иргэний хуулийн 252 дугаар зүйлийн 252.4-т ажлын үр дүнг хүлээж авах үед түүний доголдлыг захиалагч мэдэж байсан боловч ямар нэгэн гомдол гаргаагүй бол тэрээр энэ хуулийн 352.2- т заасан шаардлага гаргах эрхээ алдана гэж заасан. Нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хүлээн авахдаа талбайн хэмжээ дутуу гэдгийг огт мэдээгүй. Ажил гүйцэтгэх гэрээний захиалагч ажлын үр дүнг хүлээж авах үедээ доголдлын талаар мэдсэн боловч гомдол гаргаагүй бол шаардах эрхээ алдах, худалдах-худалдан авах гэрээнээс ялгаатай нь доголдлыг мэдэх боломжтой байсан гэх нөхцөлийг ажил гүйцэтгэх гэрээнд хуулиар хамааруулаагүй тул уг доголдлыг мэдээгүй учир шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1-д ажил гүйцэтгэгч гэрээний нөхцөлийг зөрчсөн буюу гүйцэтгэсэн ажилд ямар нэг доголдол байвал захиалагч энэ тухай гомдлын шаардлагыг хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол ажил хүлээн авснаас хойш зургаан сарын дотор, хэвийн байдлаар хүлээн авах үед илрүүлэх боломжгүй дутагдлын тухай гомдлын шаардлагыг ажил хүлээн авснаас хойш нэг жилийн дотор гаргана. Барилга, байшингийн ийм дутагдлын талаар ажил хүлээн авснаас хойш гурван жилийн дотор гомдлын шаардлага гаргаж болно гэж заажээ. Хариуцагч тал байрны талбайн хэмжээг хэмжсэн компанийн дүгнэлтийн талаар огт маргадаггүй бөгөөд анхан шатны игүүх хуралдааны эхлэх үед нэхэмжлэгч талаас тус орон сууцны талбайг хүн нүдээр хараад эсхүл шугам, метр тавьж хэмжих боломжтой эсэх, хэрэв хэмжих боломжтой гэж үзвэл талуудыг байлцуулан шүүхээр үзлэг хийлгэх хүсэлт гаргахад хариуцагчийн төлөөлөгч нар орон сууцны талбайн хэмжээг тусгай зөвшөөрөл бүхий компани хэмждэг, хүн нүдээр хараад эсхүл шугам барьж, алхах байдлаар хэмжих боломжгүй талаар тайлбар гарган мэтгэлцэж, нэхэмжлэгч талын гаргасан хүсэлтийг хангахаас татгалзах саналыг шүүхэд гаргаж байсан. Өөрөөр хэлбэл: 1 .Орон сууцны талбайн хэмжээг дутуу хүлээлгэж өгсөн. 2.Орон сууцны талбайн хэмжээг хүн нүдээр харж, эсхүл шугам хэмжих хэрэгсэл ажиглан хэмжих боломжгүй гэдгийг хүлээн зөвшөөрсөн. Орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу, зөрүүтэй байгаа гэдгийг хүн нүдээр харж, шугам барьж хэмжих боломжгүй тул уг гэрээний доголдол нь барилгын далд дутагдалд хамаарахаар байна. Иймд нэхэмжлэгч нарын тухайд Иргэний хуулийн 349 дүгээр зүйлийн 349.1 дэх хэсэгт зааснаар барилга, байшингийн талаарх гомдлын шаардлага гаргах 3 жилийн хугацаа дуусаагүй, хариуцагч тал нэхэмжлэгчийн гаргасан гомдлын шаардлагад ямар нэгэн хариу өгөхгүй байх тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Мөн энэ гэрээний зүйл нь орон сууцыг нэгжийн үнээр тодорхойлсон. Тодруулбал нэг м.кв талбай бүрийн үнэ 2 600 000 төгрөг тохиролцож, нийт 56 м.кв талбай орон сууцыг 145 600 000 төгрөгөөр санхүүжилт хийж авахаар болсон. Хариуцагч нь тухайн орон сууцыг зургийн дагуу баригддаг тул бид хэмжиж үздэггүй м.кв зөрүүтэй байж магадгүй, гэхдээ хэмжилт нь буруу гарсан байж магадгүй гэж тайлбарладаг. 4. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтыг үнэлсэн талаар. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгг “...талуудын хооронд 2022 оньг 12 дугаар сард байгуулагдсан орон сууцны гэрээг дүгнэсэн актыг үйлдэж, орон сууцыг хүлээн авах үедээ метр квадратыг хэмжих боломжтой байсан байх бөгөөд уг актын 2.4.3-т “Захиалагч тал орон сууцыг хүлээлцэхдээ бодитоор м.кв-ыг хөндлөнгийн мэргэжлийн байгууллагаар хэмжилт хийлгэж болох ба м.кв-ын талаар ямар нэгэн маргаан гаргахгүйгээр харилцан тохиролцож байраа хүлээн авсан болно” гэж харилцан тохиролцож, гарын үсэг зурсан байна.” гэжээ. Нэхэмжлэгч Э............. нь орон сууцыг хүлээн авах үед ямар нэгэн акт үйлдээгүй, гэрээ дүгнэсэн актанд гарын үсэг зураагүй, орон сууцны м.кв-ыг мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэх боломжтой, гэрээнд заасан м.кв-ын хэмжээнээс бага байгаа талаар огт хариуцагч хэлээгүй. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болоод байгаа гэрээ дүгнэсэн акт гэх баримт хэрэгт байхгүй, тухайн актыг нэхэмжлэгч мэдэхгүй. Шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий байх ёстой. Гэтэл шүүх хэрэгт байхгүй баримтыг үндэслэн нэхэмжлэгч орон сууцыг хүлээн авах үедээ мэдэх боломжтой байсан гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна. Хэрэгт хамааралтай бөгөөд хуульд заасан арга хэрэгслээр олж авсан, хэрэгт авагдсан ба шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдэж, шүүхээр судлан шинжлэгдсэн нотлох баримтаар хэрэгт ач холбогдол бүхий бүх нөхцөл байдал тоггоогдсон хийгээд эдгээр нөхцөл байдлын талаар шүүхийн бүрэн, бодитой дүгнэлтийг агуулсан шийдвэр үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан байх учиртай. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгч Э............. нь хариуцагч “............” ХХК-д холбогдуулан 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдрийн №2/508 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээний дагуу  ............дугаар хаягт  байрлах 56 м² талбайтай 2 өрөө орон сууцны талбайн зөрүү болох 3,06 м² талбайн үнэ 7,956,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага шүүхэд гаргажээ.

Шүүх хэргийг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.6, 255 дугаар зүйлийн 255.1-д зааснаар хариуцагч ............ ХХК-иас 7,956,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Э.............ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4.-т зааснаар давж заалдах шатны шүүх хэргийг бүхэлд нь хяналаа.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2.-т зааснаар хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болсон  байна.

   Зохигчдын хооронд 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр №2/508 дугаар  Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдаж, гэрээгээр хариуцагч ............ ХХК нь нэхэмжлэгч  Э.............д Орхон аймгийн    Баян-Өндөр

сумын Оюут багийн  2А хорооллын 2 дугаар  блокны  10-3 дугаар байрны 508 хаягт  байрлах 56 м² талбайтай 2 өрөө орон сууцыг хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч нь төлбөрийг тохиролцсон хугацаанд төлөх үүргийг тус тус хүлээжээ.

Эрхийн улсын бүртгэлийн ............дугаарт нэхэмжлэгч Э............. нь бүртгэгдсэн, түүнийг ............тоот хаягт байршилтай, 56 мкв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр бүртгэж, тэрээр 2022 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн №001024813 дугаар  гэрчилгээг авсан байна.

Нэхэмжлэгч Э............. нь гэрээнд зааснаар  тухайн орон сууцны төлбөрт 145,600,000 төгрөг төлж, 2022 оны 12 дугаар сараас хойш тухайн орон сууцад амьдарч байгаа болох нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогджээ.

Зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1.-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна гэж анхан шатны шүүхээс үзсэн зөв байна.

Нэхэмжлэгч Э............. нь хариуцагч “............” ХХК-ийг биет байдлын доголдолтой эд хөрөнгө шилжүүлсэн гэж шүүхэд нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж маргажээ.  

2022 оны 12 дугаар сараас  нэхэмжлэгч Э............. нь тухайн орон сууцанд амьдарч  байхдаа 2024 оны 07 дугаар сарын 27-ны өдөр орон сууцны талбайн хэмжилтийг тусгай зөвшөөрөл бүхий “............” ХХК-иар хийж гүйцэтгүүлэхэд хэмжээ 52,94 м² гэж гаргасан байх бөгөөд гэрээнд заасан  75 м ² аас 3,06 м ² дутуу талаар мэдэж хариуцагч  “............” ХХК-д 2024 оны 09 дүгээр сарын 10-ны өдөр албан шаардлага хүргүүлжээ.

Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд дүгнэлт хийж  хариуцагч ............ ХХК-иас 7,956,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Э.............ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн хууль зүйн үндэслэлтэй болно.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг,С.Нансалмаа, өмгөөлөгч Ц.Мөнх-Эрдэнэ  нар нь “...анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү...” гэсэн агуулгатай давж заалдсан гомдол шүүхэд гаргаж байгаа боловч энэ талаарх нотлох баримт хэрэгт авагдаагүй байгаа нь иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2.-т заасан “...шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх.., мөн

 

хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1.-д заасан “... өөрийн шаардлага ба татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаархи нотлох баримтаа өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах, мөн хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.7.-т заасан “нотлох баримтыг анхан шатны шүүх хуралдаан эхлэхийн өмнө гаргаж өгөх үүргээ нэхэмжлэгч тал  биелүүлээгүй байна. 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг,С.Нансалмаа, өмгөөлөгч Ц.Мөнх-Эрдэнэ нарын шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдол нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогдохгүй байх тул хүлээн авах боломжгүй юм.

Шүүх хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ хууль буруу тайлбарлан хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг ноцтой зөрчсөн үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх үндэслэлтэй байна гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 142,246 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1.-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр  сарын 02-ны өдрийн дугаар 312/ШШ2025/00561 шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ганзориг, С.Нансалмаа, өмгөөлөгч Ц.Мөнх-Эрдэнэ нарын шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар   зүйлийн 162.4.-т зааснаар нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 142,246 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75.¹¹ дүгээр зүйлийн 75.¹¹.2.-т зааснаар давж заалдах шатны шүүхийн магадлал эцсийн шийдвэр бөгөөд хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхгүй болохыг дурдсугай.

 

                    ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                      Р.ҮҮРИЙНТУЯА

 

                                             ШҮҮГЧ                                        Б.ОЮУНЦЭЦЭГ

 

         ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                       Б.БАТТӨР