*******ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Энэбиш даргалж, шүүгч Д.Нямбазар, Б.Мандалбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 197/ШШ2025/04943 дугаар шийдвэртэй,

 

*******ийн нэхэмжлэлтэй,

*******т холбогдох,

 

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мандалбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Халиунаа нар оролцов.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******т холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Тодруулбал,

 

нэхэмжлэгч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ ...үнийн санал авахгүйгээр шинжээч томилсон, үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээ нь зах зээлийн бодит үнэлгээнээс доогуур үнэлсэн, үнэлгээний тайланг хуульд заасан хугацаанд танилцуулаагүй тул үнэлгээний тайланг хүчингүй болгож өгнө үү... гэсэн бол,

 

хариуцагч нь хариу тайлбартаа ...төлбөр авагч *******-аас хөндлөнгийн шинжээч томилж үнэлгээ тогтоолгох хүсэлт ирүүлж, төлбөр төлөгч нараас тогтоосон хугацаанд үнийн санал ирүүлээгүй, талууд харилцан тохиролцож барьцаа хөрөнгийн үнийг тогтоогоогүй тул шинжээч томилсон, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд нийцсэн... гэсэн байна.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмаар үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогджээ. Үүнд:

 

3.1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 102/ШШ2022/04420 дугаар шийдвэрээр -ийн 141,152,846 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг *******, ******* нар хүлээн зөвшөөрч, 2023 оны 01 дүгээр сарын-ны өдрөөс 2023 оны 06 дугаар сарын-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд төлөх, төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар тохиролцож, эвлэрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж, /1.х.х-ийн 30-31/

 

3.2. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 102/ГХ2024/000204 тоот гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, *******,*******,*******,,, тоот хаягт байрлах 124.96 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2024 оны 09 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 24360593/08 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 24360593/10 дугаар тогтоолоор хураан авч, /х.х-ийн 30, 32, 37-39/

 

3.3. Улмаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, нарт үнийн санал ирүүлэх мэдэгдэл хүргүүлсэн боловч үнийн санал ирүүлээгүй тул хариуцагч байгууллагын 2024 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 11/83 тоот тогтоолоор ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин г шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт тус тус нийцсэн байна. /х.х-ийн 41-43/

 

3.4. Шинжээчээр томилогдсон шинжээч ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин нь барьцаа хөрөнгийг 502,566,627 төгрөгөөр үнэлжээ. /х.х-ийн 47-56/

 

4. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж заасан.

 

Хариуцагч байгууллагаас төлбөр төлөгч *******т барьцаа хөрөнгийн үнийн саналыг 2024 оны 11 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 09:00 цагт ирүүлэх, хэрэв тогтоосон хугацаанд үнийн санал ирүүлээгүй, харилцан тохиролцоогүй тохиолдолд хөрөнгийн үнэлгээчнээр үнэлгээ тогтоолгох тухай 2024 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 3/5671 дугаартай мэдэгдлийг цахимаар хүргүүлэхэд тэрээр 2024 оны 11 дүгээр сарын 21-ний өдөр ...ах нь хөдөө яваад ирж амжаагүй байна, нэг дэхэд очоод авъя, уучлаарай... гэх хариу ирүүлсэн байна. /х.х-ийн 42-ийн ард тал/

 

Улмаар хариуцагч нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогч талуудаас үнийн санал ирүүлээгүй тул 2024 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 11/83 дугаар тогтоолоор барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор ХХК-ийн шинжээч г шинжээчээр томилсон нь дээрх хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасантай нийцсэн байх тул үнийн санал авахгүйгээр шинжээч томилсон гэх нэхэмжлэгчийн гомдлыг хүлээн авахгүй.

 

Өөрөөр хэлбэл, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1-д зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг баталгаажуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч энэ хуулийн 44.2.9-д хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу битүүмжилсэн, барьцаалсан, хураан авсан эд зүйл, хөрөнгийг үнэлэх, уг ажиллагаанд үнэлгээчнийг оролцуулах гэж зааснаар шинжээч томилсон нь үндэслэлтэй.

 

5. Хөрөнгийн үнэлгээний ХХК-ийн 2024 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн үнэлгээний тайланд орон сууцыг зах зээлийн хандлагын аргаар 502,566,627 төгрөгөөр, орлогын хандлагын аргаар 326,898,947 төгрөгөөр, өртгийн хандлагын аргаар 286,903,671 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн ба хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохдоо тухайн хөрөнгөтэй ижил төрлийн хийгээд байршлын хувьд ойролцоо худалдахаар нийтэд саналын дуудлага гаргасан 3 объектыг зохих шалгуураар сонгон авч харьцуулалт хийх замаар зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлж тогтоосон 502,566,627 төгрөгийн үнийн дүнг бодитой гэж үзсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасныг зөрчөөгүй гэж үзнэ. /х.х-ийн 77-97/

 

Энэ талаар Үнэлгээний олон улсын стандарт 105-ын 10 дугаар зүйлийн 10.4-т Хөрөнгийн үнэлгээний хувьд, ялангуяа үнэлгээчин нь гэрээт ажлын бодит байдал, нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзсэнээр нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшиний итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон аргыг ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй... гэж зааснаар бүх аргачлалыг заавал нэгэн зэрэг хамтад нь хэрэглэх талаар тухайлан заагаагүй, харин үнэлгээчин нөхцөл байдлаас хамаарч эдгээр аргуудаас сонгон хэрэглэж болохыг зөвшөөрсөн байна.

 

Тодруулбал, хөрөнгийн үнэлгээний шинжээч зохигчийн маргаж буй орон сууц оршин буй газарт ойролцоо байршилд худалдахаар санал болгосон 3 орон сууцуудын зах зээлийн үнийг харьцуулан судалж, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосныг буруутгахгүй учир энэ талаарх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хүлээн авахгүй.

 

Түүнчлэн төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1-д заасан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд эсрэг-тэсрэг ашиг сонирхолтой оролцож буй этгээд болохын хувьд шүүхийн шийдвэрийг албадан биелүүлж байгаа эрх бүхий байгууллагын үйл ажиллагааны хүрээнд томилогдсон хөрөнгийн үнэлгээний компанийн хийсэн үнэлгээний тайланг үндэслэлгүй гэж маргаж буй тохиолдолд анхнаасаа үүнийг нотлох үүргийг тухайн маргасан нэхэмжлэгч нь хүлээх учиртай.

 

Гэтэл нэхэмжлэгч нь уг үнэлгээг үндэслэлгүй, зах зээлийн ханшнаас хэт бага гэсэн тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн дугаар зүйлийн.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй.

 

6. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т Шийдвэр гүйцэтгэгч хөрөнгийн үнэлгээг үнэлгээчнээр тогтоолгосон бол үнэлгээчний тайланг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор талуудад мэдэгдэж, тайланг танилцуулж, санал хүсэлтийг авч тэмдэглэл хөтөлнө гэж заасан.

 

Шинжээч -аас 2024 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 01/30 тоот албан бичгээр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хариуцагч *******т хүргүүлсэн байхад хариуцагч байгууллага нь 2024 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр төлбөр төлөгч *******т тухайн үнэлгээний тайланг танилцуулсан нь дээрх хуульд заасан 3 хоногийн хугацааг хэтрүүлсэн гэх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдол үндэслэлтэй боловч уг үйлдэл нь хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгох үндэслэлд хамаарахгүй.

 

Тайлбарлавал, хариуцагчийн хуульд заасан 3 хоногийн хугацаанд үнэлгээний тайланг төлбөр төлөгчид мэдэгдэж, танилцуулаагүй нь хөрөнгийн үнэлгээ зах зээлийн үнээс хэт доогуур гарахад нөлөөлсөн гэж үзэхгүйгээс гадна хөрөнгийн үнэлгээг үгүйсгэх нөхцөл байдал болохгүй тул энэ үндэслэлээр хөрөнгийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгохгүй.

 

7. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд ...ы өмчлөлийн ,, тоот хаягт байрлах 63.5 м.кв... гэж бичигдсэн нь маргаан бүхий барьцаа хөрөнгийг бус өөр хөрөнгийг үнэлсэн гэх гомдлыг хүлээн авах үндэслэл тогтоогдсонгүй.

 

Учир нь, нэхэмжлэгчийн ...2024 оны 11 дүгээр сарын 26-ны өдөр миний дугаарын утас руу нэг эрэгтэй хүн дугаарын утаснаас залгаад би шинжээч байна танайд орж зураг даръя гээд, тэр хүн манай гэрийн зургийг дарж аваад явсан... гэх тайлбар болон шинжээч гийн шүүх хуралдаанд гаргасан ...нэг тайлан гарсан, *******ийн тайланг гаргаж өгсөн, тайлан боловсруулдаг надаас гадна хоёр хүн байдаг, бид бүрэлдэхүүнтэйгээр тайлан боловсруулдаг, тэнд процессын алдаа гарсан байх... гэх тайлбар, шинжээч нь төлбөр төлөгч *******ийн барьцаа хөрөнгөд үзлэг хийж, зургаар бэхжүүлж үнэлгээний тайланд хавсаргасан зэргээс үзэхэд эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, *******,*******,*******,,, тоот хаягт байрлах 124.96 м.кв талбайтай орон сууцыг үнэлсэн болох нь тогтоогдож байна.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 197/ШШ2025/04943 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75¹¹ дугаар зүйлийн 75¹¹.2 дахь хэсэгт зааснаар хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг ноцтой зөрчсөнөөс бусад тохиолдолд давж заалдах шатны шүүх хэргийг эцэслэн шийдвэрлэх тул талууд гомдол гаргах эрхгүйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Э.ЭНЭБИШ

 

ШҮҮГЧИД  Д.НЯМБАЗАР

 

Б.МАНДАЛБАЯР