2

 

 

*******ийн нэхэмжлэлтэй иргэний

хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Нямбазар даргалж, Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж, шүүгч Б.Мандалбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 192/ШШ2025/03548 дугаар шийдвэртэй,

 

*******ийн нэхэмжлэлтэй,

******* ХХК-д холбогдох,

 

дүүрэг, *******нд байрлах ******* ТӨХК-ийн ажилтнуудын ******* айлын 9 давхар орон сууцны барилгын ******* орцны 7 давхар, ******* хаягт байрлах 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах, алданги 27,075,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мандалбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Номин-Эрдэнэ нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

******* нь ХХК-тай 2019 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан. Уг гэрээгээр ХХК нь ТӨХК-ийн ажилтнуудын ******* айлын 2 орц бүхий 9 давхар орон сууцны барилгын ******* орцны 7 давхрын *******од байрлах 45.6 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 2019 оны 05 сарын 15-ны өдрөөс эхлэн 2020 оны 02 сарын 15-ны өдөр хүртэл барьж, надад хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн. Уг орон сууцны барилга угсралтын ажлыг анх 2015 оноос ХХК нь гүйцэтгэж байсан бөгөөд 2019 оноос ХХК үргэлжлүүлэн гүйцэтгэхээр болсон. Тус орон сууц ******* ТӨХК-ийн ажилтнуудын орон сууц тул захиалга өгсөн ажилтан тус бүрийн орон сууцны нийт үнийн дүнгийн урьдчилгаа 20 хувийг байгууллагаас гаргаж, ХХК-д шилжүүлсэн болно. Төлбөрийн 10 хувийг ТӨХК-ийн байр захиалсан ажилтнуудын нэгдэж байгуулсан ТББ-д 2019 оны 07 дугаар сарын 12-ны өдөр 1,800,000 төгрөг, 2019 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр 4,700,000 төгрөгийг тус тус шилжүүлсэн бөгөөд ТББ-с бусад ажилчдын мөнгөтэй хамт 2019 оны 07 дугаар сарын 16-ны өдөр ХХК-ийн 5023081502 тоот дансанд шилжүүлсэн. Гэрээнд заасны дагуу орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2.4 дэх заалтад заасны дагуу орон сууц ашиглалтад оруулж, үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсны дараа 14 хоногийн дотор төлөхөөр тохирсон. 

...Гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1 дэх хэсэгт Талууд гэрээний үүргээ биелүүлээгүй хугацаа хожимдсон тохиолдолд гүйцэтгээгүй үнийн дүнгээс хоног тутам 0.1 хувийн алдангийг аль буруутай талдаа ногдуулна гэж заасан.  ХХК нь 1 м.кв нь 1,187,500 төгрөг, нийт 45.6 м.кв буюу 54,150,000 төгрөгийн үнэ бүхий орон сууцын барилгын ажлыг гүйцэтгэн *******т хүлээлгэн өгөөгүй тул уг үнийн дүнгээс хоног тутмын алданги 54,150 төгрөг болж байна. 2020 оны 11 сарын 25-ны өдрөөс 2024 оны 03 сарын 28-ны өдөр хүртэл 1,219 хоногийн хугацаа өнгөрсөн байна. Ийнхүү алдангийг тооцоход нийт 66,008,850 төгрөг болж байна. Алдангийг гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 50 хувиар бодоход 27,075,000 төгрөг тооцогдож байна.

Иймд, Улаанбаатар хот, дүүргийн *******нд байрлах ТӨХК-ийн ажилтнуудын ******* айлын 9 давхар орон сууцны барилгын ******* орцны 7 давхрын ******* хаягт байрлах 45.6 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцын өмчлөх эрхийг *******т шилжүүлэхийг ХХК-д даалгаж, алдангид 27,075,000 төгрөгийг ХХК-аас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2019 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр ХХК нь ТӨХК болон ГҮТББ-тэй 19/01 дугаартай ажилчдын орон сууцны барилга угсралтын ажлыг үргэлжлүүлэн гүйцэтгэж, ашиглалтад хүлээлгэн өгөхтэй холбогдуулан гурвалсан гэрээг байгуулснаар Нийслэлийн дүүргийн *******ны нутаг дэвсгэрт баригдаж эхэлсэн ажилчдын 2 орцтой 9 давхар нийт 4008,6 м.кв талбай бүхий ******* айлын орон сууцны барилгыг 4 дүгээр давхрын карказаас үргэлжлүүлэн, улмаар түлхүүр гардуулах нөхцөлтэйгөөр хариуцан гүйцэтгэхээр болсон. Тухайн барилгыг анх ХХК барьж эхлүүлэн гүйцэтгэж байгаад орхисон байсан бөгөөд тухайн барилгын ажлыг үргэлжлүүлэн гүйцэтгэх явцад барилгын зураг гүйцэт бус, техникийн алдаатай байсныг засуулсан, улмаар барилгын ажил гүйцэтгэх хугацаа дуусгавар болсон байсан тул түүнийг сунгуулах хүсэлтийг холбогдох этгээдэд хүргүүлж, тухайн зөвшөөрлийг зохих журмын дагуу гаргуулан авснаар ажлаа эхлүүлсэн. Барилгын ажлыг гүйцэтгэх явцад захиалагч талаас урьдчилгаа төлбөрөө бүрэн төлөөгүйн улмаас санхүүжилтийг төлөвлөсөн ёсоор авч чадалгүй ажил саатсан. Түүнчлэн 2020 онд дэлхий нийтийг хамарсан цар тахлын улмаас ажил гүйцэтгэх боломжгүй болж ажил бүрэн зогссон тул захиалагч талд энэ талаар мэдэгдэж улмаар ашиглалтад оруулах хугацааг хойшлуулан захиалагч нартай нэмэлт өөрчлөлтийн гэрээг байгуулсан.

2022 оноос цар тахлын хорио цээр, дэглэмийг аажмаар бууруулан ажил гүйцэтгэх боломжтой болсон хэдий ч ажиллах хүчний зардал болоод бараа материалын үнийн огцом өсөлтийн улмаас гэрээнд заасан ажлаа үргэлжлүүлэн гүйцэтгэх боломжгүй болсон тул захиалагч талдаа энэ талаар мэдэгдэж, метр квадрат тутмын үнийг өсгөх саналаа хүргүүлсэн. Улмаар талууд удаан хугацаанд зөвшилцсөний үр дүнд 2023 онын 04 дүгээр сарын 11-ний өдөр ирүүлсэн нэг м.кв тутмын үнийг 1,492,000 төгрөг болгож, нэмэлт өөрчлөлтийн гэрээг ГҮТББ-аас ирүүлсэн саналын дагуу захиалагч нэг бүртэй байгуулсан бөгөөд урьдчилгаа төлбөрийн зөрүү, үнийн дүнгийн зөрүүг захиалагч айл нэг бүр ГҮТББ-н дансанд төвлөрүүлэн манай байгууллагын дансанд төлсөн. Манай байгууллагын хувьд 2024 оны 0******* сард барилгыг бүрэн дуусгаж, улсын комисст хүлээлгэн өгсөн бөгөөд захиалагч айлуудын хувьд үлдэгдэл төлбөрөө банкны зээлд хамрагдан гүйцэтгэгч талд төлснөөр захиалсан орон сууцандаа орцгоосон байна. *******ээс бусад захиалагч нар нэмэлт өөрчлөлтийн гэрээг байгуулан, урьдчилгаа төлбөрийн зөрүү, үнийн дүнгийн зөрүүг төлсөн болно. Нэхэмжлэгч ******* нь захиалгын орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлөөгүй тул захиалсан орон сууцаа өмчлөх эрх үүсэхгүй, улмаар төлбөрөө бүрэн төлөөгүй захиалагчийн хувьд алданги шаардах эрхгүй гэж үзэж байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн тайлбарын агуулга:

...Манай байгууллагын зүгээс ажилчдынхаа нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор ******* ажилтан орон сууц худалдан авахад нь зориулж санхүүгийн дэмжлэг үзүүлсэн.

...Ингээд 3 жилийн хугацаанд барилгын ажил зогссон байдалтай байсан тэгээд анхны санхүүгийн дэмжлэг үзүүлсэн ******* ажилтнаас тухайн 3 жилийн хугацаанд өөр газар орон сууц авах байдлаар орон сууцынхаа асуудлыг шийддэг, тэтгэвэрт гараад орон сууцыг захиалан бариулах боломжгүй гэдэг байдлаар ихэнх захиалагч нар захиалгаасаа татгалзсан. Байгууллагаас 20 хувийн төлөлт төлүүлсэн ажилтан н.ийн Улаанбаатар хот руу шилжин ажиллах буюу ажлаас гарсантай холбогдуулаад дараагийн ажилтандаа шилжүүлэх хүсэлтийг харгалзаж үзээд захиалга өгсөн нэрсийн жагсаалтаас түүвэрчлээд ажилтан *******т тухайн орон сууцыг шилжүүлэхээр тохирчихсон. Мөн зөвхөн *******т шилжүүлсэн асуудал биш ингэж шилжсэн олон асуудал байгаа. Үүнийг гүйцэтгэгч ХХК тухайн үедээ мэдэж байсан, анхны захиалагч хэн гэдэг хүний оронд хэн гэдэг хүн үргэлжлүүлээд захиалгын гэрээ байгуулж байгаа вэ? гэдгийг баримтжуулж авч тооцоо нийлж байсан. Иймд, нэхэмжлэлийн шаардлагыг дэмжиж оролцож байна гэжээ.

 

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 10******* зүйлийн 101.1, 343 дугаар зүйлийн 343.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******ийг дүүргийн *******нд байрлах ТӨХК-ийн ажилчдын ******* айлын 9 давхар орон сууцны барилгын ******* орцны 7 давхрын ******* хаягт байрлах 45.6 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоож, алданги 27 075 000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн *******2 025 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 428,700 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******т олгож шийдвэрлэжээ.

 

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

Нэг. Анхан шатны шүүхийн алдангийг хэрэгсэхгүй болгосон хэсэгт гомдол гаргаагүй болно.

Хоёр. ...******* нь орон сууцны үнэ төлөх үүргээ биелүүлээгүй байхад анхан шатны шүүх өмчлөх эрхээ шилжүүлэхийг даалгасан нь үндэслэлгүй.

Гурвалсан гэрээний 3.1-т заасны дагуу орон сууц захиалсан ажилчдын нэрийн өмнөөс, тэдгээрийн эрх ашгийг бүрэн төлөөлөн ГҮТББ ажиллаж байсан. Мөн 3.3-т захиалагч нарын дэлгэрэнгүй мэдээлэл, судалгааг шинэчлэн гаргаж гүйцэтгэгчид албан ёсоор ирүүлэх үүргийг ГҮТББ хүлээсэн.

2023 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдрийн ГҮТББ-аас ирүүлсэн 23/03 дугаартай хариу хүргүүлэх тухай албан бичгээр орон сууцны 1 м.кв талбайг 1,492,000 төгрөг болгон нэмэгдүүлж, захиалагч тус бүртэй тооцоо нийлсэн акт үйлдэж, нэмэлт, өөрчлөлтийн гэрээ-г байгуулахад нэхэмжлэгч ******* нь ирээгүй, гэрээ байгуулаагүй.

Гурав. 2019 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдрийн 19/128 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2.1, 3.2.3-т заасан үүргээ нэхэмжлэгч биелүүлээгүй.

...Хэргийн ******* хавтасны 16 дугаар талд авагдсан төрийн бус байгууллагын дансны хуулгаар ******* нь 1,800,000 төгрөг шилжүүлсэн нь бусад захиалагч нарын төлбөртэй нийлж ХХК руу шилжигдсэн нь нэхэмжлэгчийг гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй.

Дөрөв. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх нь хэсгийн 5.13-т нэхэмжлэгч ******* нь 49,565,390 төгрөгийг хариуцагч ХХК-д төлөх үүрэгтэй гэсэн нь үндэслэлгүй бөгөөд анхан шатны шүүх 45.6 м.кв талбайгаас тооцож шийдвэрлэсэн.

Тэгэхээр үнийн дүнгийн зөрүүг шүүх тодорхойлох боломжгүй байхад нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодруулж шийдвэрлэх байсан. Учир нь, 55.3 м.кв талбайн үнээр эсхүл 45.6 м.кв талбайн үнээр шаардаж байгааг тодруулаагүйн зэрэгцээ нэмэлт гэрээ байгуулж, тагтны хаалтын үнэ төлөөгүй байхад анхан шатны шүүх ХХК-ийн өмчийг 1,800,000 төгрөгөөр *******т өгсөн нь шударга ёсны зарчимд нийцээгүй.

Иймд, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарын агуулга:

...Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд заасны дагуу 2020 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр ******* ХХК-ийн зүгээс тухайн орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулаад хүлээлгэж өгөх ёстой байсан. Гэвч хариуцагчийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас төлөвлөгөөгүй, үйл ажиллагаа явуулж, хугацаа хэтрүүлсэн тул барилгын нэмэгдсэн үнийг *******ээс гаргуулахыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Бусад захиалагч нарын зүгээс уг үнийн дүнг хүлээн зөвшөөрснөөр заавал ******* тухайн үнийн дүнг хүлээн зөвшөөрөх эрх олгосон гэх утгыг илэрхийлэхгүй. ******* ХХК-ийн гаргаж буй саналыг нэхэмжлэгч заавал зөвшөөрөх ёстой гэх эрхгүй. Хавтаст хэргийн 15, 17 дугаар талд урьдчилгаа 30 хувийг төлсөн гэх баримтыг хавсаргасан.

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.2.4, 2019 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн ГҮТББ, ******* ХХК, ТӨХК нарын гурван талт гэрээний 6.1.2.в-д үлдсэн 70 хувийн төлбөрийг гүйцэтгэгч өөрийн төлбөрөөр бие даан барилгын ажлыг гүйцэтгэж хүлээлгэн өгөх ёстой. Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсны дараа захиалагч 14 хоногийн дотор банкны ипотекийн болон бусад зээлд хамрагдаж, бэлнээр төлж барагдуулахаар зохицуулсан. Анх талууд ******* ХХК-ийн зүгээс орон сууцыг ашиглалтад оруулж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсны дараа *******ийн өмчлөлд орон сууц бүртгэгдсэн тохиолдолд ипотекийн болон энгийн зээлд хамрагдаж, үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөөр тохиролцсон. Хэрэв бид нар орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гарсан тохиолдолд үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөд татгалзах зүйл байхгүй. Нэхэмжлэгчид үнэгүй орон сууцтай болох хүсэл зориг байхгүй бөгөөд талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний хуваарийн дагуу төлснөөр бид нар төлөлт хийх үүрэгтэй гэдгийг анхан шатны шүүхийн шийдвэрт дурдсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад талууд болон гуравдагч этгээд нарын зүгээс гэрээнд 55.3 м.кв гэж техникийн алдаа гаргасан. Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэв.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан дүүрэг, *******нд байрлах ******* ТӨХК-ийн ажилтнуудын ******* айлын 9 давхар орон сууцны барилгын ******* орцны 7 давхар, ******* хаягт байрлах 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах, алданги 27,075,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ТӨХК нь нэхэмжлэгч талыг дэмжиж оролцсон байна.

 

Анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т зааснаар нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй, зохигчийн байгуулсан гэрээ болон хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглээгүйгээс шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй байх тул үүнийг давж заалдах шатны шүүхээс залруулна.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогдов. Үүнд:

 

3.1. ******* ХХК болон ТӨХК, ГҮТББ-ууд 2019 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр гурвалсан гэрээ байгуулж, хариуцагч компани тус байгууллагын ажилчдын ******* айлын орон сууцны барилга угсралтын ажлыг үргэлжлүүлэн хийж гүйцэтгэж, 2020 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр ашиглалтад хүлээлгэн өгөх,

 

3.2. ТӨХК нь орон сууцны төлбөрийн 20 хувь, захиалагч буюу ажилтан 10 хувийн төлбөрийг төлөх, гүйцэтгэгч компани үлдэх 70 хувийн төлбөрийг өөрийн зардлаар хариуцан барилыг барьж хүлээлгэн өгч, хожим үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсны дараа захиалагч нар банкны ипотекийн зээлд хамрагдах, аль эсхүл бэлнээр үлдэх 70 хувийн төлбөрийг төлж барагдуулах, /2.х.х-ийн 1-5/

 

3.3. Улмаар дээрх гэрээг үндэслэн ******* нь 2019 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдөр ******* ХХК-тай орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулж, хариуцагч компани 1 м.кв талбайг 1,187,500 төгрөгөөр нийт 45.6 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 54,150,000 төгрөгөөр барьж гүйцэтгэхээр тохирчээ. /1.х.х-ийн 8-12/

 

Тодруулбал, зохигч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа энэхүү орон сууцыг анх ХХК нь барьж гүйцэтгэхээр ажиллаж байсан хэдий ч тус компани тохирсон хугацаанд ажлыг хийж гүйцэтгээгүй учир талууд гэрээг цуцалж, 2019 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр ТӨХК, ГҮТББ болон ******* ХХК-иуд ийнхүү гурвалсан гэрээ байгуулж тухайн орон сууцыг үргэлжлүүлэн барихаар тохирсон гэсэн.

 

4. Хэрэгт авагдсан баримтаар ТӨХК, ГҮТББ-уудаас тухайн барилгын ажлын үйл явцыг хянаж, гэрээний үнийн өөрчлөлт, хугацаа, материалын зардалд хяналт тавьж, харилцан санал солилцож, шийдвэр гаргаж байсан зэргээс үзвэл талуудын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн байна.

 

Анхан шатны шүүх дээрх үйл баримтыг зөв тогтоож, Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-т заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн, гэрээ хүчин төгөлдөр талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийжээ.

 

5. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-т Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж, мөн 343.2-т Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь гүйцэтгэсэн ажлын үр дүн байна гэж тус тус заасан.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар талуудын байгуулсан гурвалсан гэрээний дагуу ТӨХК-аас 9,603,360 төгрөг, нэхэмжлэгч *******ээс 6,500,000 төгрөг, нийт 16,103,360 төгрөгийг ******* ХХК-д төлсөн боловч зохигч нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнтэй холбоотойгоор гэрээний үнийн дүнд өөрчлөлт орсон эсэх талаар маргасан байна. /1.х.х-ийн 14-15, 17/

 

6. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1-д Гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан мэдэж байсан бөгөөд гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан бол гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй гэж заажээ.

 

ГҮТББ нь ТӨХК-ийн ажилтнуудын эрх ашгийг хамгаалдаг байгууллага бөгөөд зохигч Төрийн бус байгууллагын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт гишүүддээ үйлчилдэг төрийн бус байгууллага гэж өөрийн гишүүдэд үйлчилдэг, тэдний хууль ёсны ашиг сонирхлыг хамгаалах үндсэн зорилготой, нийгэмд үйлчилдэгээс бусад төрийн бус байгууллагыг хэлнэ гэж зааснаар гишүүддээ үйлчилдэг төрийн байгууллага болох талаар маргаагүй.

 

6.1. Дэлхий нийтийг хамарсан Ковид-19 цар тахал Монгол Улсад гарсан эсэх үйл баримтыг нотлох шаардлагагүй илэрхий тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т ...нийтэд илэрхий үйл баримт хэрэг хянан шийдвэрлэхэд холбогдолтой байвал түүнийг дахин нотлохгүй гэж зааснаар зохигч энэ талаар маргах эрхгүй.

 

Тийм ч учраас хэрэгт авагдсан баримтаар ажил гүйцэтгэгч ******* ХХК-ийн зүгээс цар тахлын улмаас гэрээнд заасан хугацаанд барилгыг барьж гүйцэтгэх боломжгүй байгаа тухайгаа хэд хэдэн удаа ТӨХК болон ГҮТББ-иудад илэрхийлж, гэрээний хугацааг сунгах хүсэлт гаргасныг үндэслэн талууд 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдөр гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулж, дээрх ******* айлын орон сууцыг 2020 оны 1******* сарын 25-ны өдрийн дотор ашиглалтад оруулахаар тохирчээ. /1.х.х-ийн 13, 39-45/

 

6.2. Түүнчлэн ажил гүйцэтгэгч ******* ХХК болон тус орон сууц захиалагч нарын эрх ашгийг төлөөлөн хамгаалж буй ГҮТББ нар цар тахлын улмаас барилгын материалын үнэ өртөг илт өссөн, үүнтэй холбогдуулан орон сууц захиалан бариулах гэрээний 1 м.кв талбайн үнийг 1,187,500 төгрөгөөр барьж гүйцэтгэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн, цаашид орон сууцны 1 м.кв талбайг 1,587,500 төгрөгөөр барьж гүйцэтгэх боломжтой талаар удаа дараа санал солилцож, улмаар талууд үнийн бодит өөрчлөлтийг 1 м.кв талбайг 1,492,000 төгрөг болохыг харилцан зөвшөөрсөн байна. /1.х.х-ийн 47-52/

 

Тодруулбал, 2019 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдөр байгуулагдсан гурвалсан гэрээний зохих талууд гэрээний үнийг өөрчлөхийг ийнхүү зөвшөөрсөн учир Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.3-т Талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг зохицуулах арга хэмжээг тэргүүн ээлжинд авах үүрэгтэй гэж зааснаар цар тахалтай холбоотойгоор өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг уялдуулан зохицуулсан гэж үзнэ.

 

Иймд, дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн ...гэрээний үнийн дүн өөрчлөгдөөгүй, миний бие төлөх ёстой нийт 54,150,000 төгрөгөөс төлөгдсөн 16,103,360 төгрөгийг хасаад үлдэх 38,046,640 төгрөгийг хариуцагчид төлөх үүрэгтэй... гэсэн тайлбарыг хүлээн авахгүй.

 

7. Нэхэмжлэгч ******* болон хариуцагч ******* ХХК нарын байгуулсан орон сууц захиалан бариулах гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2.4-т Үлдсэн 70 хувийн төлбөрийг гүйцэтгэгч өөрийн хөрөнгөөр бие даан барилгын ажлыг гүйцэтгэн ашиглалтад хүлээлгэн өгч, үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсны дараа захиалагч нь 14 хоногийн дотор банкны ипотекийн болон бусад зээлд хамрагдаж эсхүл бэлнээр төлж барагдуулна гэж заажээ.

 

Нэхэмжлэгч нь уг заалтыг миний нэр дээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарсны дараа 70 хувийн төлбөрийг төлнө гэж тайлбарлан маргаж байна.

 

7.1. Иргэний хуулийн 346 дугаар зүйлийн 346.1-т Талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, ажлын үр дүнг хүлээлгэн өгөх үед хөлс төлнө гэж заасан.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар 2024 оны 03 дугаар сарын 04-ний өдөр дүүргийн *******, ТӨХК-ийн захиалгатай, зоорьтой 10 автомашины дулаан зогсоолтой, 9 давхар, ******* айлын орон сууцны зориулалттай барилгыг ашиглалтад оруулахаар улсын комисс шийдвэрлэж, 2024 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр хариуцагч ******* ХХК-ийн нэр дээр орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарчээ. /1.х.х-ийн 210-219, 250/

 

Зохигчийн байгуулсан гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т Захиалагч орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлсөн нөхцөлд байрны түлхүүрийг гардан авах эрхтэй ба өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн аваагүй тохиолдолд уг орон сууцыг бусдад худалдах, бэлэглэх эрхийг эдлэхгүй гэж зааснаас үзвэл хариуцагч нь гэрээний төлбөр бүрэн төлөгдсөн тохиолдолд орон сууц болон түүнтэй холбоотой бичиг баримтыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх талаар тохиролцсон байна.

 

Анхан шатны шүүх төлбөрийн талаарх талуудын тохиролцоог гэрээний бусад зүйл заалт, хуульд нийцүүлэн зөв тайлбарлаагүйгээс захиалагч нь мөнгө төлөхөөс өмнө түүнд орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий болоогүй байна.

 

7.2. Мөн энэхүү магадлалын 6.2-т дүгнэснээр зохигчийн байгуулсан орон сууц захиалан бариулах гэрээний үнийн дүнд өөрчлөлт орж 1 м.кв талбайн үнэ 1,492,000 төгрөг, орон сууцны нийт 68,035,200 төгрөг /1,492,825 х45.6/ болж өөрчлөгдсөн бөгөөд төлөгдөөгүй үнийн дүн 51,931,840 төгрөг байна.

 

Үүнээс ТӨХК-ийн төлөх 20 хувийн төлбөрийн зөрүү 4,003,680 төгрөг /13,607,040-9,603,360/-ийг тус байгууллага төлөх эсэх нь тодорхойгүй, түүнчлэн нэхэмжлэгч нь 10 хувийн төлбөрийн зөрүү 303,520 төгрөг /6,803,520-6,500,000/ болон үлдэх 70 хувийн төлбөрийн зөрүү 9,578,000 төгрөг /47,652,640-38,046,640/-ийг төлөхгүй гэж маргажээ.

 

Иймд, нэхэмжлэгч нь орон сууц захиалан бариулах гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг төлөөгүй, талууд гэрээний үнийн өөрчлөлтийн талаар маргаантай байгаа тохиолдолд хариуцагч нь урьдчилан орон сууц болон өмчлөх эрхтэй холбоотой бичиг баримтыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх боломжгүй юм.

 

8. Зохигч нарын хооронд байгуулсан гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1.1-т гүйцэтгэгч нь гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцыг ашиглалтад оруулаагүй тэр өдрөөр тасалбар болгон дуусгаж чадаагүй ажлын үнийн дүнгээс хоног тутамд 0.1 хувийн алдангийг захиалагчид төлнө гэсэн алдангийн талаарх тохиролцоо нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ гэсэн заалтад нийцсэн.

 

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагаас алданги 27,075,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй бөгөөд үүнд нэхэмжлэгч нь давж заалдах гомдол гаргаагүй.

 

Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж заажээ.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар талууд Ковид-19 цар тахалтай холбоотойгоор ажил гүйцэтгэх гэрээний хугацааг сунгаснаас гадна үнийн дүн өөрчлөгдсөн байтал захиалагч нар өөрчлөгдсөн төлбөрийг төлөхгүй хугацаа хэтрүүлснээс шалтгаалан ажил гүйцэтгэгч тал үүргээ хугацаандаа биелүүлэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн байна. /1.х.х-ийн 53-65/

 

9. Иргэний хуулийн 345 дугаар зүйлийн 345.1-д Гэрээнд заасан ажлыг гүйцэтгэхдээ ажил гүйцэтгэгч төсөв зохиож болно гэж, мөн 345.2-т Гэрээ байгуулах үед урьдчилан төлөвлөх боломжгүй байснаас төсвийн хэмжээ нэмэгдэхээр байвал ажил гүйцэтгэгч энэ тухай захиалагчид нэн даруй мэдэгдэх үүрэгтэй гэж тус тус заасан.

 

Талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалтай холбоотойгоор гэрээний үнийн дүнг өөрчилсөн боловч захиалагч нар тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлөөгүй учир ажил гүйцэтгэгч ******* ХХК нь дээр дурдсан хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1-д Хоёр талын гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нэг тал нөгөө талынхаа өмнө үүргээ эхлэн гүйцэтгэхээс бусад тохиолдолд нөгөө тал хариу үүрэг гүйцэтгэхээс өмнө үүргээ гүйцэтгэхээс татгалзаж болно гэж зааснаар орон сууц захиалан бариулах гэрээний төлбөр төлөгдтөл ажил гүйцэтгэхээс татгалзах эрхтэй.

Тиймээс Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2-т Хугацаа хэтрүүлсэн үүрэг гүйцэтгүүлэгч гэм буруутай эсэхээс үл хамааран түүнд дараахь үүрэг, үр дагавар үүснэ гээд 224.2.3-т мөнгөн төлбөрийн үүрэг ёсоор хүү, анз авах эрхээ алдах гэж зааснаар нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас алданги шаардах эрхгүй.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 192/ШШ2025/03548 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д тус тус заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК-д холбогдох, дүүрэг, *******нд байрлах ******* ТӨХК-ийн ажилтнуудын ******* айлын 9 давхар орон сууцны барилгын ******* орцны 7 давхар, ******* хаягт байрлах 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах, алданги 27,075,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 428,700 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 1******* дугаар зүйлийн 1*******.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан, аль эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд Шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын жураар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.НЯМБАЗАР

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ  Г.ДАВААДОРЖ

 

ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР