иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж даргалж, шүүгч Э.Энэбиш, шүүгч Д.Нямбазар нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 сарын 08-ны өдрийн 191/ШШ2025/02942 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: *******гийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ******* ХХК, ******* ХХК-ууд,

Гуравдагч этгээд: *******,

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, ******* хороолол, ******* апартмент, B блок, ******* давхрын ******* тоот ******* тоот/ хаягт байршилтай, 41.5 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай,

иргэний хэргийг хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, гуравдагч этгээд *******ын гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, шүүгч Д.Нямбазар илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, гуравдагч этгээд *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Нинжбадгар нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн агуулга: ******* нь ******* ХХК-тай 2022 оны 11 сарын 25-ны өдөр ******* дугаартай Орон сууц барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, ******* ХХК-ийн Сүхбаатар дүүргийн ******* хороонд байрлах ******* орон сууцны барилгын В блок, ******* давхрын ******* тоот хаягт байршилтай 41.5 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг 182,600,000 төгрөгөөр захиалсан. ******* нь 2022 оны 11 сарын 30-ны өдөр 109,560,000 төгрөг буюу гэрээний үнийн дүнгийн 60 хувийг ******* ХХК-д шилжүүлсэн. Үлдэгдэл төлбөрийг 2023 оны 03 сарын 31-ний өдрөөс 2024 оны 03 сарын 31-ний өдөр хүртэл төлөхөөр байсан ба энэ талаар зохих арга хэмжээ авч, автомашин бартерт өгөхөөр ярилцаж байсан. Гэрээний хугацаа дуусаагүй байхад ******* ХХК-ийн 2023 оны 08 сарын 22-ны өдрийн 0202 дугаар мэдэгдэлд ...хувиарт төлбөрийг барагдуулаагүй тул талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 4.1.4-т заасны дагуу цуцлагдсан болохыг мэдэгдэж, төлсөн төлбөрийг шилжүүлэх төлбөрийг буцаан авах дансыг цахим хаягаар хүргүүлнэ үү... гэсэн албан бичгийг ирүүлсэн. Гэтэл нэмэлт хугацаа тогтоогоогүй, хуульд зааснаар гэрээнээс татгалзах үндэслэл бүрдээгүй. Гэрээ цуцлах тухай албан бичигт гүйцэтгэх захирал гарын үсэг зураагүй, нягтлан бодогчид гэрээ цуцлах эрх олгосон тухай баримтгүй. Бид гэрээг ******* ХХК-тай байгуулсан байхад гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг ******* ХХК-аас өгсөн нь үндэслэлгүй. Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлд зааснаар гэрээнээс татгалзах тухай манайд мэдэгдэх, хугацааг манай тал тогтоох ёстой байсан. Түүнчлэн 2023 оны 10 сарын 03-ны өдөр автомашин өгөх мессэж байгаа, 3 хоногийн дараа орон сууцыг гуравдагч этгээдэд зарсан байдаг. Харин 2023 оны 10 сарын 31-ний өдөр борлуулалтын менежер утсаар ярьж, мөнгөө бэлнээр төлөөрэй, автомашин авах боломжгүй гэдгийг хэлсэн байдаг. Ингээд бид бэлэн мөнгөөр төлөх санаачилга гаргахад танай гэрээг цуцалсан, байрыг бусдад худалдсан асуудлыг ярьдаг. Бид 2023 оны 08 сарын 22-ны өдөр гэрээг цуцалсан гэж ойлгоогүй, үүнээс хойших цаг хугацаанд төлбөрийг барагдуулах талаар борлуулалтын менежертэй харилцаж явсан. Харин гуравдагч этгээд *******тай гэрээ байгуулсны дараа гэрээ цуцлагдсан байна гэдгийг мэдсэн. Бид гэрээний хоёр удаагийн графикт төлөлт хийх хугацааг зөрчсөн нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-д зааснаар үүргийн ялимгүй зөрчил гэж үзэх тул хариуцагч талд гэрээнээс татгалзах үндэслэл бүрдээгүй. Нөгөө талаар хариуцагч 2023 оны 4-р улиралд байрыг ашиглалтад оруулах ёстой байтал оруулаагүй, 2024 оны 12 сарын 31-ний өдөр барилга байгууламжийг улсын комисст хүлээлгэн өгч, дүгнэлт гарсан байна. Гуравдагч этгээд *******д хүлээлгэн өгсөн баримт үйлдсэн нь нэг талын баримт бөгөөд ******* маргаан бүхий орон сууцанд бодитоор амьдарч байгаа эсэх нь тодорхойгүй.

Иймд, Сүхбаатар дүүргийн ******* хороонд байрлах ******* орон сууцны барилгын В блок, ******* давхрын ******* тоот /******* тоот/ хаягт байршилтай 41.5 м.кв 1 өрөө орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг хариуцагчид даалгаж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагч нарын хариу тайлбарын агуулга: *******тай 2022 оны 11 сарын 25-ны өдөр ******* тоот орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Хариуцагч нь уг гэрээний 2.1-д заасан орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулж, нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч нь гэрээний 2.1.10-д заасан орон сууцны нийт үнэ 182,600,000 төгрөгийг гэрээний 3.1-д зааснаар 60 хувь буюу 109,560,000 төгрөгийг гэрээ байгуулсан өдөр буюу 2022 оны 11 сарын 25-ны өдөр, үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний 3.2-т заасны дагуу 2023 оны 03 сарын 31-ний өдрөөс 2024 оны 03 сарын 31-ний өдөр хүртэлх хугацаанд сар бүр 14,608,000 төгрөг төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг 100% төлөөгүй. Бид нэхэмжлэгч *******г гэрээнд заасан үүргээ гүйцэтгэхийг байнга шаардаж байсан. Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан хуваарийн дагуу 2 удаагийн төлөлтийг хийгээгүй учир гэрээний 4.4.8, 3.2, 6.1-д заасны дагуу гэрээг цуцалсан. Гуравдагч этгээд ******* нь 2023 оны 10 сарын 13-ны өдөр байгуулсан орон сууц захилгаар бариулах гэрээний үнийг 2023 оны 10 сарын 17-ны өдөр бүрэн төлсөн, энэ гэрээ хүчин төгөлдөр. Манай компаниас Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1, 204.2-т заасны дагуу үүргээ гүйцэтгэхийг 2 удаа мэдэгдсэн. 2023 оны 08 сарын 22-ны өдрийн мэдэгдлээр нэхэмжлэгчид нэмэлт хугацаа олгосон. *******г Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-д заасан ялимгүй зөрчил гаргасан гэж үзэхгүй. Учир нь улиралд 1 удаа төлбөр төлөх ёстой байсан ч 2 удаагийн төлөлтийг хийгээгүй нь ялимгүй зөрчил биш юм. Манай байгууллага орон сууцыг 2024 оны 12 сарын 31-ний өдөр ашиглалтад оруулсан бөгөөд гэрээнд зааснаар ******* тоот орон сууцны дугаарлалт нь ******* тоот болж өөрчлөгдсөн. 2025 оны 02 сарын 19-ний өдөр маргаан бүхий орон сууцыг гуравдагч этгээд *******д хүлээлгэн өгсөн.

Иймд, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Гуравдагч этгээдийн тайлбарын агуулга: 2023 оны 10 сарын 23-ны өдөр С-2023/087 тоот Орон сууц захиалгаар бариулан худалдах, худалдан авах гэрээ-г байгуулж орон сууцны үнэ 186,750,000 төгрөгийг 2023 оны 10 сарын 17-ны өдөр 100 хувь төлж худалдан авсан. Иймд, нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэл үндэслэлгүй болно гэжээ.

4.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар Сүхбаатар дүүргийн ******* хороонд байрлах ******* орон сууцны барилгын В блок, ******* давхрын ******* тоот /******* тоот/ хаягт байршилтай 41.5 м.кв талбай бүхий 1 өрөө орон сууцыг нэхэмжлэгч *******д хүлээлгэн өгөхийг хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК-уудад даалгаж, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэгч *******гийн тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,141,150 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК-уудаас 1,141,150 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч *******д олгож шийдвэрлэжээ.

5.  Хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга: Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадаагүй, хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн, хууль зүйн үндэслэлгүй шийдвэр гаргасан тул давж заалдах гомдол гаргаж байна.

5.1.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн 5.1-т зохигчийн хооронд байгуулсан гэрээний 3.2, 4.1.4, 6.1, 6.2-ийг дурдаж гэрээний төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй 30 хоног өнгөрсөн тохиолдолд гэрээ цуцлах зохицуулалтыг тодруулсан мөртлөө нэхэмжлэгчийн 2 удаагийн төлөлт хийгээгүй зөрчлийг талуудын тохиролцоогүй, хуульд заагаагүй аргачлалаар хувилан тооцож, үүргийн үнийн дүнгийн 16% нь ялимгүй зөрчил гэж хуулийг буруу тайлбарлаж, буруу жишиг тогтоосон гэж үзэж байна. Үүргийн ялимгүй зөрчил гэж үзэхдээ тухайн үүргийн мөн чанар, талуудын тохиролцоог харгалзан үзээгүй нь үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцээгүй.

5.2. Нэхэмжлэгч *******д 2023 оны 08 сарын 22-ны өдөр гэрээ цуцлах мэдэгдлийг хариуцагч компанийн нягтлан *******хүргүүлсэн нь компанийн эрх ашиг сонирхолтой бүрэн нийцсэн болох нь гуравдагч этгээд *******тай байгуулсан гэрээ, мөн *******д холбогдох хэрэгт компанийг бүрэн төлөөлөн оролцож буй *******гийн тайлбараар нотлогдож байхад нотлох баримтыг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж чадаагүй. Иргэний хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1-д заасныг буруу тайлбарлан хэрэглэснээр гэрээ цуцлагдаагүй гэж үндэслэлгүй дүгнэлт хийсэн. Мөн Иргэний хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1-т заасны дагуу ******* ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал ******* нь нэхэмжлэгч *******тай байгуулсан гэрээ дуусгавар болж татгалзсан гэж үзэж гуравдагч этгээд *******тай 2023 оны 10 сарын 13-ны өдөр С-2023/087 дугаартай гэрээг байгуулсан байхад шүүхээс компанийн борлуулалтын менежер буюу шийдвэр гаргах эрхгүй этгээдийн үйлдлийг компанийн гүйцэтгэх захирлын үйлдлээс илүүд үзсэн нь шийдвэр хууль ёсны байх шаардлагыг хангаагүй буюу эрх олгогдоогүй нягтлан бодогчийн үйлдлийг хожим нь эрх бүхий этгээд үйлдлээр хүлээн зөвшөөрсөн гэдэг тайлбарыг харгалзан үзээгүй. Өөрөөр хэлбэл, ******* ХХК-ийн өмнөөс *******д гэрээ цуцлах мэдэгдэл явуулахыг нягтлан бодогч *******д зөвшөөрч, компанийн албан хөтлөлтийн дагуу 0202 тоот албан дугаарыг олгож, ******* ХХК-ийн тамга тэмдэг дарагдсан талаар шүүхээс дүгнэлт хийгээгүй.

5.3. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч *******г урьдчилгаа төлбөрийг төлж, үлдэх төлбөрийг төлөөгүй талаар үндэслэх хэсгийн 4-т дүгнэсэн мөртлөө 73,040,000 төгрөгийг төлөөгүй этгээдэд маргаан бүхий орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөөр даалгаж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуульд заасан эрхээ хэрэгжүүлсэн хариуцагч нар болон шударгаар төлбөрөө хугацаанд нь, бүрэн төлсөн гуравдагч этгээд *******ын эрхэд ноцтойгоор халдсан. Цаашлаад нэхэмжлэгч *******гийн төлбөрөө төлөөгүй байдалд хууль зүйн үнэлэлт дүгнэлт өгөөгүй, маргааны талаар бүрэн шийдвэрлээгүй.

5.4. Хариуцагч компанийн зүгээс *******г нэг удаагийн график төлөлтийг төлөхгүй байхад л гэрээг цуцлах талаар гэрээнд заасан ч, боломж олгож 2 дахь удаагийн төлөлтийг хугацаа олгон хүлээсэн ч үүргээ биелүүлээгүй. Эрх бүхий этгээдэд зөвшөөрөл олгон 2023 оны 08 сарын 22-ны өдөр гэрээ цуцлах мэдэгдлийг хүргүүлж, ******* мэдэгдлийг хүлээн авсан талаар маргадаггүй, хариуцагч нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ болон хуульд заасан эрхээ хуульд нийцүүлэн хэрэгжүүлсэн. Нэхэмжлэгч нь бартераар төлөхөөр ярилцаж байсан нь үндэслэлгүй бөгөөд энэ талаар тухайн борлуулалтын ажилтанд эрх олгоогүй. Мөн талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд бэлэн төлөлтөөр тохиролцсон тул *******гийн тайлбар нь үндэслэлгүй.

5.5.  Нэхэмжлэгч талаас шүүх болон хариуцагч нарын төлөөлөгч гэрээний үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүйтэй холбоотой хүндэтгэн үзэх шалтгаан бий эсэхийг тодруулахад байхгүй, гэрээний үүргээ хугацаанд нь хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр биелүүлээгүй болохоо хүлээн зөвшөөрсөн зэргээр ******* дугаартай гэрээний 3.2, 4.1.4, 6.1,6.2, 6.3, санамж хуудасны 3, 4, 5, Иргэний хуулийн 355 дугаар зүйлийн 355.1, 225, 226 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу гэрээг цуцалсан нь нотлох баримтаар хангалттай тогтоогдож, үүргийн ялимгүй биш ноцтой зөрчлийг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр зөрчсөн болох нь тогтоогдсон атал шүүхээс нотлох баримтыг ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй байна.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

6. Гуравдагч этгээдийн давж заалдах гомдлын агуулга: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч давж заалдах журмаар дараах гомдлыг гаргаж байна.

6.1. Миний бие 2023 оны 10 сарын 13-ны өдөр С-2023/087 дугаартай Орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээ-г хариуцагч нартай байгуулсан. Уг гэрээний 2.1, 3.1-т заасны дагуу орон сууцны үнэ 186,750,000 төгрөгийг 2023 оны 10 сарын 17-ны өдөр 100 хувь бүрэн төлж, хариуцагч компанийн дансанд шилжүүлсэн. Миний бие орон сууцны үнийг бүрэн төлснөөр С-2023/087 дугаартай гэрээний 2.2, 3.2, 5.1.1, Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1-т тус тус заасны дагуу тухайн орон сууцыг хууль ёсоор эзэмшиж, ашиглах, өмчлөх эрхтэй болсон буюу өмчлөх эрхийг хууль, гэрээнд зааснаар шударгаар олж авсан тул С-2023/087 дугаартай гэрээний 5.3.3-т заасны дагуу өөр этгээдэд орон сууцыг худалдан борлуулсан.

6.2. Анхан шатны шүүх орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн актын он cap өдөрт үндэcлэн, гуравдагч этгээд миний эрхийг үгүйсгэж буй нь хуульд нийцэхгүй, үндэслэлгүй байна. Тодруулбал, орон сууц хүлээлцэх актыг орон сууцыг эзэмшил, ашиглалтдаа авсан хугацаанаас хожуу үйлдсэн нь С-2023/087 дугаартай гэрээний 4.4-т барилгыг улсын комисс хүлээн авсны дараа орон сууц хүлээлцэх актыг үйлдэнэ гэж заасан тохиролцоотой холбоотой. Нөгөөтэйгүүр, орон сууц хүлээлцэх актын он, cap, өдөр нь гуравдагч этгээд миний тухайн орон сууцыг эзэмшил, ашиглалтанд авсан, орон сууцны үнийг бүрэн төлж хууль ёсоор өмчлөх эрхтэй этгээд болсон үйл баримтыг үгүйсгэх үндэслэл болохгүй.

6.3. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасан зохицуулалтын дагуу ч уг эд хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч давуу эрхтэй байхаар зохицуулсан буюу гуравдагч этгээд би орон сууцыг эзэмшилдээ авсан байхад анхан шатны шүүхээс нэхэмжлэгчийн орон сууцыг эзэмшилдээ авах давуу эрхтэй гэсэн нь үндэслэлгүй.

Иймд, хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн, гуравдагч этгээдийн эрхийг ноцтой зөрчсөн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

7.  Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

Анхан шатны шүүх үндэслэл бүхий шийдвэр гаргасан. Компанийн тухай хуулийн 83 дугаар зүйлийн 83.3, 83.8-д заасны дагуу компанийг төлөөлөх эрх бүхий этгээд нь гүйцэтгэх захирал байна. Хариуцагч ******* ХХК-ийн 2023 оны 08 сарын 22-ны өдрийн мэдэгдэл хүргүүлэх тухай албан бичигт компанийг төлөөлөх эрх бүхий этгээд гарын үсэг зураагүй. ******* нь ******* ХХК-тай гэрээг байгуулсан, ******* ХХК-тай гэрээ байгуулаагүй. ******* ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал болон нягтлан бодогчийн зүгээс татгалзах тухай мэдэгдэл хүргүүлэх нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Иргэний хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1-д заасны дагуу хариуцагч өөрөө хожим хүлээн зөвшөөрсөн гэж тайлбарладаг. Хариуцагч хожим хүлээн зөвшөөрсөн талаарх нотлох баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй. Санамж хуудасны 3-т худалдан авагч тал гэрээний 3.1-т заасны дагуу төлбөр төлөх үүргийг зөрчсөний улмаас худалдан авагч талд биетээр, цахим хаягаар, оршин суух хаягаар мэдэгдлийг 1 буюу түүнээс дээш удаа төлбөрийг шаардсан боловч төлөөгүй гэх үндэслэлээр гэрээг шууд цуцлах эрхийг олгосон. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчид урьдчилан сануулаагүй буюу нэмэлт хугацаа тогтоогоогүй атлаа шууд гэрээнээс татгалзсан нь хууль зөрчсөн үйлдэл болно. 2023 оны 08 сарын 22-ны өдрийн мэдэгдлээс хойш буюу 2023 оны 09 сарын 02-ны өдөрөөс мөн оны 10 сарын 20-ны өдрийг хүртэл төлбөрийн оронд автомашин хүлээн авах талаар нэхэмжлэгчийн нөхөр ******* нь борлуулалтын менежер *******тэй харилцсан байдаг. Үүнтэй холбоотойгоор *******захирал мэдэж байгаа, би захирлаас тодруулъя гэх хариуг хэлсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл, гэрээг цуцлах мэдэгдэл хүргүүлснээс хойш бартерын эд зүйл авах боломжтой талаар харилцаж байсан нь зурвас болон гэрчийн мэдүүлгээр нотлогдсон. Гэрээний төлөлтийн графикийг автомашин болон бэлэн мөнгөөр төлөхөөр ярилцаж байсан нь гэрээний харилцаа хэвийн үргэлжилж байсныг харуулна. Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1, 204.2-т заасны дагуу татгалзаж байгаа тохиолдолд татгалзал гаргаагүй тал нь татгалзах хугацааг тогтооно. Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4-д гэрээнээс татгалзаж болохгүй нөхцөлүүдийг заасан. Үүний дагуу нэхэмжлэгчийн гэрээний үүргийг ялимгүй зөрчсөн гэж үзнэ. Гэрээний үнийн дүн болох 182,600,000 төгрөгөөс 2 төлөлтийг хийгээгүй байгаа тохиолдолд гэрээнээс татгалзсан 29,000,000 төгрөг нь гэрээний үнийн дүнгийн 16 хувьд ногдоно. Үүнийг үл ялимгүй зөрчил гэж үзэж байна. Мөн хариуцагч орон сууцыг 2023 оны 04-р улирал буюу 2023 оны 12 сард багтаан ашиглалтад оруулах цаг хугацааны дараа 2 төлөлтийг хийхээр байсан. Гэрээний 4.2.5, 4.2.6-т заасны дагуу орон сууцыг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт гарсны дараа хүлээлгэн өгөх үйл баримт нь харагдаж байна. График төлөлтийн эхний 3 төлөлт хийгдсэний дараа хариуцагч орон сууцыг ашиглатад оруулах, үүний дараа нэхэмжлэгч нь үлдсэн 2 удаагийн төлөлтийг хийхээр байгаа нь Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1-д заасантай нийцнэ. Хариуцагч нь 2023 оны 12 сард орон сууцыг ашиглалтад оруулах ёстой байтал хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад буюу нэхэмжлэл гаргаснаас хойш 2024 оны 12 сарын 31-ний өдөр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулж гэрээний үүргээ зөрчсөн. Хариуцагч ******* ХХК нь гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө гэрээг цуцалсан. Нэхэмжлэгч ******* нь 3 жилийн өмнөх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өнөөгийн зах зээлийн үнэлгээнээс хямд байхад захиалсан, барилга байгууламж баригдаж эхлээгүй байх үед буюу эхний захиалга авч байхад захиалж байсан давуу байдлаа алдах эрсдэлтэй.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ: 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгов.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК-иудад холбогдуулан Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, ******* хороолол, ******* апартмент, B блок, ******* давхрын ******* тоот хаягт байршилтай, 41.5 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нар бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргажээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ******* нь хариуцагч нарын байр суурийг дэмжиж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцсон байна.

3.  Хэргийн баримт, зохигчийн тайлбарыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т заасан журмын дагуу үнэлбэл дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

3.1. ******* ХХК, ******* нар 2022 оны 11 сарын 25-ны өдөр ******* дугаартай Орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр ******* ХХК нь ******* ХХК-ийн барьж буй ******* хотхоны B блок, ******* давхрын ******* тоот, 41.5 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг 2023 оны 4-р улиралд багтаан *******гийн өмчлөлд хүлээлгэн өгөх, ******* нь 2022 оны 11 сарын 25-ны өдөр 109,560,000 төгрөг, 2023 оны 03 сарын 31-ний өдөр 14,608,000 төгрөг, 2023 оны 06 сарын 30-ны өдөр 14,608,000 төгрөг, 2023 оны 09 сарын 30-ны өдөр 14,608,000 төгрөг, 2023 оны 12 сарын 31-ний өдөр 14,608,000 төгрөг, 2024 оны 03 сарын 31-ний өдөр 14,608,000 төгрөг, нийт 182,600,000 төгрөгийг ******* ХХК-д төлөх нөхцөлийг тус тус харилцан тохиролцсон. /1хх 5-10/

3.2. ******* нь 2022 оны 11 сарын 25-ны өдөр 109,560,000 төгрөгийг ******* ХХК-д төлсөн боловч үлдэх 73,040,000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөөгүй. /1хх 12/

3.3.  Улмаар ******* ХХК нь *******тай 2023 оны 10 сарын 13-ны өдөр С-2023/087 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр дээр дурдсан 41.5 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг 186,750,000 төгрөгөөр худалдсан. /1хх 36-38/

3.4. ******* нь 2023 оны 10 сарын 17-ны өдөр 135,500,000 төгрөг, 51,250,000 төгрөг, нийт 186,750,000 төгрөгийг ******* ХХК-д төлж барагдуулсан. /1хх 74, 75/

3.5. Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2024 оны 12 сарын 31-ний өдрийн 2024/26 дугаартай дүгнэлтээр Сүхбаатар дүүргийн ******* хороо, ******* ХХК-ийн захиалгатай 234 айлын 25 давхар бүхий үйлчилгээтэй орон сууцны B блок, С2 блок барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахаар шийдвэрлэсэн. /1хх 229-230/

3.6. ******* нь 2025 оны 02 сарын 19-ний өдөр маргаан бүхий орон сууцыг ******* ХХК-аас актаар хүлээн авсан. /******* тоотын дугаар ******* тоот болж өөрчлөгдсөн/ 

4. Анхан шатны шүүх дээрх үйл баримтыг зөв тогтоож, ******* ХХК, ******* нарын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж зөв дүгнэсэн боловч ... ******* ХХК нь орон сууцыг 2023 оны 4-р улиралд багтаан *******гийн өмчлөлд хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлээгүй, ******* нь гэрээг ялимгүй зөрчсөн, үүнтэй холбоотойгоор ******* ХХК нь гэрээнээс татгалзах эрхгүй, ******* ХХК нь гэрээг цуцалсан, гэрээнээс татгалзсан нөхцөл байдал тогтоогдоогүй ... гэж дүгнэн, улмаар нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэл муутай болжээ. Тодруулбал:

4.1. Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1-д Хоёр талын гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нэг тал нөгөө талынхаа өмнө үүргээ эхлэн гүйцэтгэхээс бусад тохиолдолд нөгөө тал хариу үүрэг гүйцэтгэхээс өмнө үүргээ гүйцэтгэхээс татгалзаж болно. гэжээ.

Анхан шатны шүүх *******г хуваарьт төлөлтийн эхний гурван удаагийн төлөлтийг хийсний дараа хариуцагч нь орон сууцыг ашиглалтад оруулах, үүний дараа нэхэмжлэгч нь үлдсэн хоёр удаагийн төлөлтийг хийхээр тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1-д заасан зохицуулалтад нийцжээ гэж дүгнэсэн нь буруу.

Учир нь, ******* ХХК орон сууцыг *******гийн өмчлөлд хүлээлгэн өгөх хугацаанаас (2023.12.31) өмнө ******* нь нийт 43,824,000 төгрөгийг төлөх үүргийг хүлээсэн (2023.03.31, 2023.06.30), уг үүргээ биелүүлээгүй тул Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1-д заасан үүрэг гүйцэтгэхээс татгалзах нөхцөл байдал үүсээгүй.

4.2. Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4-т Дараахь тохиолдолд талууд гэрээнээс татгалзаж болохгүй гээд, 225.4.1-д үүргийг ялимгүй зөрчсөн; гэжээ.

Анхан шатны шүүх *******г 2023 оны 06 сарын 30-ны өдрийн байдлаар нийт төлбөрийн 16%-ийг төлөөгүй байсан тул үүргийг ялимгүй зөрчсөн гэж дүгнэсэн нь буруу.

Учир нь, Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-д үүргийн ялимгүй зөрчлийг нийт төлбөрийн үнийн дүнгээс хувьчлан тогтоохоор заагаагүй бөгөөд нэхэмжлэгч ******* нь 2 улирал буюу 6 сарын турш гэрээгээр хүлээсэн төлбөрийн үүргээ биелүүлээгүй явдал нь ялимгүй зөрчилд хамаарахгүй тул худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай түүний нэхэмжлэл үндэслэлгүй болно.

4.3. Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1-д Аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзах бол энэ тухай нөгөө талдаа мэдэгдэнэ гэжээ.

Анхан шатны шүүх ******* ХХК-ийн нягтлан бодогчийн 2023 оны 08 сарын 22-ны өдрийн 0202 тоот албан бичгээр гэрээг цуцалсан, гэрээнээс татгалзсан гэх нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байна гэж дүгнэсэн нь буруу.

Учир нь, ******* ХХК, ******* нарын байгуулсан 2022 оны 11 сарын 25-ны өдрийн ******* дугаартай Орон сууцны барилга захиалан худалдах, худалдан авах гэрээ-нд маргаан бүхий орон сууц нь ******* ХХК-ийнх болохыг тусгасан (гэрээний 1.1), тус гэрээг ******* ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал ******* гарын үсэг зурж, ******* ХХК-ийн борлуулалтын алба гэсэн тамга дарагдсан байхаас гадна Компанийн тухай хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.1-д зааснаар компанийн ерөнхий нягтлан бодогч нь компанийн эрх бүхий албан тушаалтанд тооцогдох бөгөөд Нягтлан бодох бүртгэлийн тухай хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.2.5, 20.2.6-д тус тус зааснаар Ерөнхий нягтлан бодогч нь дансны өглөг, авлага ба төлбөрийн тооцоог хянах, худалдан авагчтай тооцоо хийж, үлдэгдлийг баталгаажуулах чиг үүргийг хэрэгжүүлнэ.

Иймд, ******* ХХК-ийн нягтлан бодогч *******нь худалдан авагч *******гийн төлбөр тооцооны үлдэгдэлтэй холбогдуулан гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг хүргүүлсэн нь түүний чиг үүрэгтэй уялдсан байна. /1хх 11, 83/

4.4. Түүнчлэн, ******* ХХК-ийн борлуулалтын албаны дарга ******* нь 2023 оны 03 сарын 30-ны өдөр, 2023 оны 07 сарын 28-ны өдрүүдэд *******д гэрээгээр тохирсон хуваарийн дагуу төлбөрийг хийхийг мэдэгдэж байсан болох нь шүүхээс үзлэг хийсэн тэмдэглэлээр нотлогдсон. /1хх 94-97/

Иймд, хариуцагч талыг Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон гэж үзнэ.

5. Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1-д Хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа буюу түүнийг эзэмших эрхтэй болох нь тодорхой байгаа этгээдийг шударга эзэмшигч гэнэ. гэжээ.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэхдээ гуравдагч этгээд *******ын эрх зөрчигдөх эсэхийг харгалзан үзээгүй байна.

Өмнө дурдсанчлан, гуравдагч этгээд ******* нь ******* ХХК-тай байгуулсан гэрээний үндсэн дээр маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрхийг олж авсан, гэрээнд заасны дагуу төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан тул Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д Эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно. ... гэж заасны дагуу түүнийг маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно.

6. Иймд, дээрх үндэслэлээр хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, гуравдагч этгээд *******ын гаргасан давж заалдах гомдол үндэслэлтэй байх тул тэдгээрийн давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 сарын 08-ны өдрийн 191/ШШ2025/02942 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК-иудад холбогдуулан гаргасан, Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, ******* хороолол, ******* апартмент, B блок, ******* давхрын ******* тоот хаягт байршилтай, 41.5 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3-т зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагч ******* ХХК-аас 2025 оны 05 сарын 13-ны өдөр урьдчилан төлсөн 1,091,700 төгрөг, хариуцагч ******* ХХК-аас 2025 оны 05 сарын 13-ны өдөр урьдчилан төлсөн 1,091,700 төгрөг, гуравдагч этгээд *******с 2025 оны 05 сарын 19-ний өдөр урьдчилан төлсөн 1,091,700 төгрөгийг тус тус шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1-т зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг мэдэгдсүгэй.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ Г.ДАВААДОРЖ 

ШҮҮГЧИД Э.ЭНЭБИШ

 Д.НЯМБАЗАР