Ё.Ө-ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Ц.Амарсайхан, Б.Ундрах, Г.Цагаанцоож, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,  

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2017 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 101/ШШ2017/02279 дүгээр шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2017 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн 1905 дугаар магадлалтай, 

Нэхэмжлэгч Ё.Ө-ын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч БНХАУ-ын иргэн З--д холбогдох,

Орон сууц хөлслөх гэрээний үүрэгт 36 085 560 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Ууганбаярын гаргасан гомдлыг үндэслэн, 

Шүүгч Ц.Амарсайханы илтгэснээр хянан хэлэлцэв.        

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Ё.Ө-, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч З.Сүхбаатар, хариуцагчийн өмгөөлөгч П.Баттулга, нарийн бичгийн даргаар Б.Дүүрэнжаргал нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

С.Саранцэцэгийн хүсэлтийн дагуу түүний бизнесийн түнш БНХАУ-ын иргэн З-эд өөрийн Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хорооны Зүүн дөрвөн зам, амины орон сууцны хорооллын 6 дугаар байрны 7 тоот 250 м.кв 2 давхар орон сууцыг 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр байгуулсан гэрээний үндсэн дээр 3 жилийн хугацаатай хөлслүүлэн суулгасан. Энэ хугацаанд БНХАУ-ын иргэн З- нь С.Саранцэцэгтэй хамтран ажиллах гэрээ байгуулан ажиллаж манай байрны 1 давхарт ажлын оффисоо байршуулан 2 давхарт З- болон компанийн хүмүүс амьдарч байсан. Орон сууц хөлслөх гэрээг С.Саранцэцэг асан өөрөө байлцан орчуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын Юүби зууч компаниар зуучлуулан орон сууцны хөлсийг З-, С.Саранцэцэг нар хариуцан 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл төлж барагдуулсан. Уг байрыг анх 2012 онд З-тэй сарын 2 200 ам.доллараар хөлслөхөөр гэрээ байгуулсан боловч 2014 оноос харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр хөлслөгч талын хүсэлтээр үнээ буулган нэг сарын 2 000 ам.доллараар хөлслөн суулгадаг байсан. 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдөр Ё.Ө-, “Пропер Сити Констракшн” ХХК-ийн захирал С.Саранцэцэг, Зу Хан Ринг нар хөлсөлж буй байранд уулзаад орон сууц хөлслөх гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулж уг гэрээнд бүгд гарын үсэг зурсан.

Уг нэмэлт өөрчлөлтийн дагуу уг байранд “Пропер Сити Констракшн” ХХК байрлан үйл ажиллагаа явуулж ирсэн тул байрны мөнгийг “Пропер Сити Констракшн” ХХК төлөхөөр болсон. Үүний дагуу С.Саранцэцэг асан 2015 оны өмнөх саруудын үлдэгдэлд 15 000 ам.долларын төлбөрийг 2015 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдөр төлсөн бөгөөд тэрээр 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс хойшхи хугацааны байрны мөнгийг төлөхгүй, З- өөр хүмүүстэй хамтран ажиллах болсон тул байрны мөнгөө өөрөө төлнө гэдгийг бидэнд амаар мэдэгдсэн. С.Саранцэцэг орон сууцны хөлсийг цаашид төлөхгүй гэдгийг З- мэдсэн бөгөөд түүнээс байрны хөлсөө шаардахад “С.Саранцэцэг намайг урьсан тул тэр байрны хөлс төлөх ёстой, би төлөх учиргүй” гэснээс маргаан үүссэн.

Нэхэмжлэгчийн зүгээс З-тэй 2015 оны 7, 8, 10 дугаар сард, хамгийн сүүлд 2015 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр байрандаа очиж уулзахад төлбөр барагдуулах ямар ч мэдэгдэл, хуудаст гарын үсэг зурахгүй гэж татгалзаж, С.Саранцэцэгээс авлагатай учраас С.Саранцэцэг төлнө гэснээс бидний хооронд төлбөрийн асуудал шийдэгдэхгүй болсон. З- нь Пропер Сити Констракшн ХХК-ийг Натур Фүүд компани 50 хувь, БНХАУ-ын Ху нан мужийн Зун Ге барилгын групп компани тус бүр 50 хувийн хөрөнгө оруулалттайгаар дээрх хүмүүс төлөөлөн байгуулсан компани гэж ойлгуулж байсан. Талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц хөлслөх гэрээг БНХАУ-ын иргэн З- нь өөрөө амьдран суух зорилгоор байгуулагдсан гэдгийг мэдсэний үндсэн дээр хөлсөө төлж байсан. Мөн 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдөр гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах үед ч гэсэн хөлслөгч З- болох нь тодорхой бичигдсэн. З-ийн гэрээний агуулгыг ойлгоогүй, гэрээний дагуу орон сууцыг хөлслөөгүй, амьдраагүй гэдэг нь үндэслэлгүй юм. Ё.Ө- болон БНХАУ-ын иргэн З- нарын хооронд 2012 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсанаас хойш уг орон сууцыг чөлөөлсөн 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэл орон сууцыг З- ашиглаж, эзэмшиж байсан. Орон сууцны хөлсөө төлөөгүйгээс талуудын хооронд маргаан үүссэн учраас З-т орон сууц чөлөөлөх мэдэгдлийг 2016 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдөр өгснөөр тэрээр байрыг 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр сулласан.

Талуудын хооронд 2012 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр 3 жилийн хугацаатай байгуулагдсан орон сууцны гэрээ 2015 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр дуусгавар болоход З- гэрээнээс татгалзаагүй орон сууцыг өөрийн эзэмшил, ашиглалтад байлгаж эзэмшиж байсан тул талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1 дэх хэсэгт зааснаар тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцлөөр сунгагдсан гэж үзэж түүнээс орон сууц хөлсөлсний хөлс нэхэмжилж байна. Дээрх орон сууцанд 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс өмнө компани үйл ажиллагаа явуулдаг байсан байж болно, харин энэ өдрөөс хойш З- дангаараа эзэмшиж байсан бөгөөд байр чөлөөлж өгөхийг амаар олон удаа мэдэгдсэн, нэг удаа бичгээр мэдэгдсэн. Зохигчийн хооронд орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан бөгөөд гэрээ заавал бичгээр байгуулахыг шаардахгүйгээс гадна үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлагагүй юм. Анх орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлсийг сарын 2 200 ам.доллар гэж тохиролцсон боловч зохигч 2014 онд 2 000 ам.доллар болгож багасгасан, гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдрийн гэрээнд 2014 оны 08 дугаар сараас 2015 оны 02 дугаар сарын 2 000 ам.доллар тооцсон гэж бичсэнээс үзэхэд сарын төлбөрийг 2 000 ам.доллар болгосон нь тогтоогдоно. Нэхэмжлэгч анх шүүхэд БНХАУ-ын иргэн З-, С.Саранцэцэг, Пропер Сити Констракшн ХХК-д тус тус холбогдуулан орон сууцны хөлсөлсний төлбөрт 44 501 280 төгрөг шаардсан бөгөөд нэхэмжлэлийнхээ шаардлагыг БНХАУ-ын иргэн З-ээс 10 сарын хөлс 36 511 840 төгрөг гаргуулах, Пропер Сити Констракшн ХХК-иас 1 сарын төлбөр 3 994 720 төгрөг гаргуулах болгон тодруулсан бөгөөд хуулийн этгээдэд холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагыг тусгаарлуулан шийдвэрлүүлсэн. С.Саранцэцэг асанд холбогдох 3 994 720 төгрөг гаргуулах шаардлагаасаа татгалзаж байна. БНХАУ-ын иргэн З-ээс 2015 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрөөс хойш орон сууцыг чөлөөлж өгсөн 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны хөлс 36 511 840 төгрөг нэхэмжилсэн шаардлагаа 426 280 төгрөгөөр багасгаж байна. Нэхэмжлэлийн шаардлага нэмэгдүүлэх бүрт ам.долларын ханш өөрчлөгдөж байсан учраас ханшны өөрчлөлтийн лавлагааг Монголбанкнаас лавлагаа авсны үндсэн дээр шаардлагаа тооцсон.

Иймд хариуцагч БНХАУ-ын иргэн З- /Zhu hanping/-ээс орон сууц хөлсөлсний хөлсийг 2015 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2015 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэлх 5 сарын хугацааны хөлс 10 000 ам.доллар буюу 19 973 600 төгрөг /1 ам.доллар=1997.36 төгрөг/, 2016 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2016 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэлх 2 сарын хөлс 4 000 ам.доллар буюу 8 042 920 төгрөг /1 ам.доллар =2010.73 төгрөг/, 2016 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх 2 сарын хөлс 8 069 040 төгрөг /1 ам.доллар =2017.26 төгрөг/, нийт 36 085 560 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч Ё.Өнөрборгилын дурдаад буй орон сууц хөлслөх гэрээ, тус гэрээний дагуу төлөх төлбөрийн асуудалд З- нь ямар ч хамааралгүй гэж үзэж байна. БНХАУ-ын иргэн З- нь “Пропер Сити Констракшн” ХХК-д ажилладаг бөгөөд Ё.Ө-ын түрээслүүлсэн гэх байранд “Пропер Сити Констракшн” ХХК байрлан үйл ажиллагаа явуулдаг учраас уг компани байрны хөлсийг хариуцан төлөх ёстой. Нэхэмжлэгч өөрийн нэхэмжлэлдээ уг орон сууцанд “Пропер сити констракшн” ХХК байрлаж үйл ажиллагаа явуулдаг, орон сууц хөлслөх гэрээнд 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдөр нэмэлт, өөрчлөлт оруулсны дагуу “Пропер сити констракшн” ХХК байрны хөлсийг төлөхөөр болсон гэж бичсэн байдаг. Үүнээс үзэхэд Ё.Ө-, “Пропер сити Констракшн” ХХК-ийн байгуулсан гэрээний дагуу төлбөрийг уг хуулийн этгээдийн өмнөөс БНХАУ-ын иргэн Зу Хан Пин хариуцах үүрэг хүлээгээгүй. Нэхэмжлэгч Ё.Ө-ын шүүхэд гаргаж өгсөн 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн огноотой Хятад Монгол хэл дээр байгаа орон сууц хөлслөх гэрээ гэх баримтад БНХАУ-ын иргэн З-ийн нэр байхгүй, баталгаат орчуулгын тамгагүй, мөн гэрээний талууд гарын үсэг зурж баталгаажуулаагүй байдаг. Мөн хэрэгт авагдсан 2012 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдрийн огноотой орон сууц хөлслөх гэрээнд хариуцагч БНХАУ-ын иргэн З-ийн нэр, гадаад паспортын дугаарыг сүүлд нь гараар засаж оруулсан, гэрээ нь дан ганц Монгол хэл дээр хийгдсэн. БНХАУ-ын иргэн З- нь Монгол хэл мэдэхгүй, ойлгодоггүй, хариуцагчийн гарын үсгийг сүүлийн хуудас дээр тусад нь зуруулсан байгаа зэрэг нь уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэдгийг нотолж байна. Түүний хувьд энэ гэрээнд “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн захирал С.Саранцэцэгийн орчуулж, хэлж, ойлгуулсны дагуу тус компанийн дэд захирлын хувьд “Пропер сити констракшн” ХХК-ийг төлөөлөн нэхэмжлэгч Ё.Ө-той гэрээ байгуулж байгаа гэж ойлгон гарын үсэг зурсан байдаг. Хэдийгээр гэрээнд З- гарын үсэг зурсан боловч гэрээний хугацаа дуусаагүй байхад буюу 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдөр талууд гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээгээр “Пропер сити Констракшн” ХХК орон сууцанд үйл ажиллагаа явуулдаг тул цаашид уг компанийг албан ёсоор гэрээний нэг тал болж, хөлсийг төлөхөөр бичгээр баталгаажуулалт хийж, улмаар энэхүү гэрээнд “Пропер сити Констракшн” ХХК-ийг төлөөлж гүйцэтгэх захирал С.Саранцэцэг гарын үсэг зурсан байдаг. Тодруулбал уг гэрээнд “Энэ хугацаанд уг байранд “Пропер сити констракшн” ХХК байрлан үйл ажиллагааг явуулж ирсэн тул байрны хөлсийг компани төлөх ёстой гэж хөлслөгч иргэн З- үзэв. Энэ талаар компанийн гишүүн С.Саранцэцэгийг байлцуулан ярилцаад хөлсийг цаашид “Пропер сити констракшн” ХХК төлж байхаар тохиролцов” гэж заан талууд гарын үсэг зурж баталгаажуулсан байдаг. Хэрэв хариуцагч З-ийг 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээний хөлслөгч тал гэж үзсэн ч гэсэн гэрээний 6.1-д заасны дагуу талууд тохиролцож цаашид “Пропер сити констракшн” ХХК хөлсийг төлөхийг зөвшөөрч, гэрээ байгуулсан тул З-ийн хувьд 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр байгуулсан гэрээгээр хүлээсэн үүрэг нь хууль зүйн хувьд дуусгавар болсон. Нэгэнт нэхэмжлэгч нь 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдөр оруулсан гэрэээний нэмэлт өөрчлөлтөөс хойш үүссэн үүрэг буюу 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс хойшхи хугацааны хөлсийг шаардаж байгаа тул анхны байгуулсан 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн гэрээний дагуу ямар нэгэн шаардах эрхийг хариуцагч З-ийн эсрэг хэрэгжүүлэх боломжгүй юм. Ё.Ө- болон З-ийн хооронд 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээ 2015 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдөр нэмэлт өөрчлөлт оруулснаар дуусгавар болсон. Түүнчлэн 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс хойшхи хугацаанд “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн зүгээс З-д хандан Ё.Ө-той байгуулсан гэрээгээ цуцалсан, дуусгавар болгож тухай, эд хөрөнгийг суллаж өгөх талаар мэдэгдэж байгаагүй, нөгөө талаас нэхэмжлэгч Ё.Ө- мөн адил энэ талаар албан ёсоор мэдэгдээгүй, зөвхөн “С.Саранцэцэг чамайг байрны хөлс төлөх ёстой гэсэн болохоор чи төлөх ёстой” гэсэн байдлаар хандаж байрны хөлс нэхэмжилж байсан бөгөөд 2016 оны 03 дугаар сард орон сууц чөлөөлөх мэдэгдлийг бичгээр З-д өгсний дагуу тэрээр 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр байрыг чөлөөлж өгсөн. З- нь тус “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн дэд захирлын албан тушаал хашиж байсан нь түүний оршин суух тодорхойлолтонд тусгагдсан, мөн хөрөнгө оруулагчийн картад бичигдсэн байгаа. Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 195 дугаар зүйлийн 195.1 дэх хэсэгт тодорхой заасан байна. Нэхэмжлэгч Ё.Ө- нь 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс хойшхи хугацаанд хариуцагч З-д хандан өөрийн орон сууцыг хөлслөх талаар гэрээ байгуулах талаар санал тавьж байгаагүй, талуудын хооронд ямар нэгэн хэлцэл байгуулагдаагүй байхад түүнээс орон сууцны хөлс нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлгүй бөгөөд Ё.Ө-ын өмнө “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн хүлээсэн үүргийн хувьд иргэн З- хариуцах ёсгүй гэж үзэж байна. Түүнчлэн хэлцлийг ямар тохиолдолд байгуулагдсан гэж үзэхийг Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.1.1, 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт зааснаас үзэхэд орон сууц хөлслөх гэрээний гол нөхцөл нь хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх эд хөрөнгө байх, хөлслөгчийн эд хөрөнгө ашигласны төлөө хөлслүүлэгчид төлөх хөлсний хэмжээ байхаар байна. Гэтэл 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс хойшх хугацаанд нэхэмжлэгч Ё.Ө-, хариуцагч З- нарын хооронд хөлслүүлэгч нь ямар эд хөрөнгийг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлсэн болох, үүний хариуд хөлслөгч ямар хэмжээний хөлс төлөх талаар ямар нэгэн тохиролцоо хийгдээгүй. Нэхэмжлэгч нь орон сууц хөлслөх гэрээг хятад хэл дээр орчуулсан байсныг 2015 онд батлуулаад шүүхэд өгсөн байсан боловч уг гэрээ хятад хэл дээр бичигдээгүй талаар гомдол гаргаж байгаагүй. Орон сууц хөлслөх гэрээнд өөрчлөлт оруулахаас өмнө хөлсийг компани болон С.Саранцэцэгийн зүгээс төлж байсныг нэхэмжлэгч өөрөө нэхэмжлэл дээрээ бичсэн байсан. “Пропер сити констракшн” ХХК нь 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс хойш орон сууцны хөлс төлөхгүй гэснээр З- байрны хөлс төлөх эсэхийг зөвшөөрсөн эсэхийг мэдэхгүй, уг компанитай одоо холбоогүй, хэзээ хамааралгүй болсныг мэдэхгүй.

Иймд энэхүү иргэний хэргийн хариуцагч БНХАУ-ын иргэн З- биш тул З-д холбогдох Орон сууц хөлслөх гэрээний төлбөрт 36 085 560 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Ё.Ө-ын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2017 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 101/ШШ2017/02279 дүгээр шийдвэрээр Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д зааснаар хариуцагч БНХАУ-ын иргэн З- /Zhu hanping/ паспортын дугаар G47055734-ээс 36 085 560 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Ё.Ө-д олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5, 117 дугаар зүйлийн 117.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Ё.Ө-ын 3 994 720 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч С.Саранцэцэгт холбогдох нэхэмжлэлээс татгалзсаныг баталж, С.Саранцэцэг асанд холбогдох хэрэг, хариуцагч С.Саранцэцэг асны хэлцэл хүчин төгөлдөр буст тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй хэргийг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 124 дүгээр зүйлийн 124.1 дэх хэсэгт зааснаар Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 101/ШЗ2016/13797 тоот шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах тухай захирамжийн захирамжлах хэсгийн 2-т заасан хариуцагч Монгол Улсын иргэн С.Саранцэцэг, “Пропер сити Констракшн” ХХК-ийн эд хөрөнгө буюу мөнгийг нэхэмжлэлийн үнийн дүнгийн хэмжээгээр битүүмжилсүгэй гэх хэсгийг хүчингүй болгож, захирамжийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 101/ШЗ2016/13797 тоот шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах тухай захирамж, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн 101/ШЗ2016/25489 тоот хүсэлт шийдвэрлэж, хариуцагчийг улсын хилээр гарахыг түдгэлзүүлэх тухай захирамжаар тус тус авсан арга хэмжээ нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2 дахь хэсэгт зааснаар мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр байхыг дурдаж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 59 дүгээр зүйлийн 59.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн 7.1.1-т зааснаар хариуцагч БНХАУ-ын иргэн З- /Zhu hanping/ паспортын дугаар G47055734-ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 338 378 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Ё.Ө-д олгож, С.Саранцэцэг асны 2016 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг Баянзүрх дүүргийн татварын хэлтсийн 2609006167 тоот данснаас буцаан олгож, нэхэмжлэгч улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 579 626 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх 2017 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн 1905 дугаар магадлалаар Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 101/ШШ2017/02279 дүгээр шийдвэрийг хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул БНХАУ-ын иргэн З--ээс 36 085 560 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Ё.Ө-ын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчаас төлсөн 338 378 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгожээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо:

Давж заалдах шатны шүүх нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40.2-т заасан нотлох баримтыг тухайн хэрэгт ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй байх талаас нь үнэлэх үүргээ хэрэгжүүлээгүй мөн хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн.

...Нэхэмжлэгч Ё.Ө- нь 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр Иргэн С.Саранцэцэгийн хүсэлтийн дагуу түүний бизнесийн түнш БНХАУ-ын иргэн З--д өөрийн байр болох Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хорооны “Зүүн дөрвөн зам” амины орон сууцны хорооллын 6-р байр /301/-ны 7 тоот 250 мкв 2 давхар амины орон сууцыг 3 жилийн хугацаатай хөлслүүлэхээр Орон сууц хөлслөх тухай гэрээ байгуулсан. 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн Орон сууц хөлслөх тухай гэрээнд 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдөр нэмэлт өөрчлөлт оруулсан. Хариуцагч З-, С.Саранцэцэг нар нь 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл орон сууцны түрээсийн төлбөрийг төлсөн бөгөөд тухайн үед “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал С.Саранцэцэг нь манай компани БНХАУ-ын иргэн З-тэй хамтран ажиллахаа болсон тиймээс орон сууцны хөлсийг төлөхгүй гэдгийг мэдэгдсэн юм. Мөн хавтаст хэрэгт иргэн С.Саранцэцэгийн 2016 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдрийн Мэдэгдэл, “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн 2016.01.12-ны өдөр орон сууц хөлслөх гэрээний төлбөрийг төлөхгүй тухай мэдэгдэл авагдсан бөгөөд “Пропер сити констракшн” ХХК нь гэрээнээс татгалзсан байхад шүүхээс компани хөлс төлөх үүрэг хүлээнэ гэж шийдвэрлэсэн нь хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн, хэрэглэх ёсгүй хуулийг хэрэглэсэн гэж үзэж байна.

Түүнчлэн БНХАУ-ын иргэн З- нь 2012 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдрөөс эхлэн 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдрийг хүртэл Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хорооны “Зүүн дөрвөн зам” амины орон сууцны хорооллын 6-р байр /301/-ны 7 тоот 250 мкв орон сууцанд амьдарч байсан. Гэтэл давж заалдах шатны шүүхээс БНХАУ-ын иргэн З- нь хөлс төлөх үндэслэл тогтоогдохгүй байна гэж үзэн нэхэмжлэлийг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй байна.

Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д “Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлсүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч Ё.Ө- нь хариуцагч БНХАУ-ын иргэн З-ээс орон сууц хөлсийг шаардах бүрэн эрхтэй юм. 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн Орон сууц хөлслөх тухай гэрээнд 2015 оны 02 сарын 13-ны өдөр нэмэлт өөрчлөлт оруулсан бөгөөд нэмэлт өөрчлөлтөөр “Пропер сити констракшн” ХХК нь хөлс төлөх үүрэг хүлээсэн хэдий ч 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс эхлэн хөлс төлөхгүйг мэдэгдсэн мөн “Пропер сити констракшн” ХХК болон З- нарын хоорондын харилцаа дуусгавар болоход хариуцагч З- орон сууцыг чөлөөлөөгүй 2016 оны 04 сарын 01-ний өдрийг хүртэл амьдарсаар байсан. Тиймээс Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1-д “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцлөөр сунгасанд тооцно” гэж зааснаар орон сууцны хөлсийг төлөх үүрэг З-д үүссэн.

Иймд давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

                                                                       ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон давж заалдах шатны шүүхийн магадлал хууль зүйн үндэслэлгүй болжээ. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн хэрэглэвэл зохих зохицуулалтыг хэрэглээгүй, зохигчдын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааны төрлийг зөв тодорхойлоогүй байна.

Нэхэмжлэгч Ё.Ө- нь хариуцагч С.Саранцэцэг, БНХАУ-ын иргэн З-, “Пропер сити констракшн” ХХК-д холбогдуулан байр хөлсөлсний төлбөрт 27 963 040 төгрөг гаргуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан ба хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шаардлагаа нэмэгдүүлж, хариуцагчийг өөрчилж, хариуцагч З-ээс 36 085 560 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилжээ.

Хариуцагч С.Саранцэцэг нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөөгүй орон сууц хөлслөгч нь З- учир төлбөрийг хариуцах ёстой гэж мэтгэлцсэн ба хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны үед нас барсан байна. Хариуцагч “Пропер сити констракшн” ХХК мөн нэхэмжлэлийг зөвшөөрөөгүй, нэхэмжлэгчтэй гэрээний харилцаанд ороогүй, төлбөрийг орон сууц хөлслөгч хариуцах үүрэгтэй гэж маргажээ.

Хариуцагч С.Саранцэцэг нь хариуцагч “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирлаар ажиллаж байсан ба хариуцагч З-тэй хамтран ажиллах гэрээний дагуу бизнесийн түншлэлийн харилцаатай байсан байна.

Нэхэмжлэгч Ё.Ө- нь 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр хариуцагч З-тэй орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулж, гэрээний дагуу өөрийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 14 дүгээр хороо, Зүүн дөрвөн зам хороолол, 6 дугаар байр, 7 тоот, 250 мкв талбай бүхий, 5 өрөө, зоорийн давхартай 2 давхар амины орон сууцыг сарын 2 200 ам.доллараар 2013 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр хүртэл 3 жилийн хугацаагаар хөлслүүлжээ. 2014 оноос талууд амаар харилцан тохиролцож, орон сууцны хөлсийг 2 000 ам.доллар болгосон байна.

Дээрх гэрээ нь Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1.-д заасан орон сууц хөлслөх гэрээ байх ба гэрээний хөлслүүлэгч тал нь нэхэмжлэгч Ё.Ө-, хөлслөгч нь БНХАУ-ын иргэн З- байна. Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг.

Орон сууц хөлслөх гэрээний заалт тус бүрийг хүснэгтлэн хятад хэл рүү орчуулсан байх ба талууд гарын үсэг зурж баталгаажуулан гэрээ хүчин төгөлдөр болжээ.

Хөлслөгч тал орон сууцны хөлсийг 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэл төлж барагдуулсан ба нэхэмжлэгч 2015 оны 06 дугаар сараас хойш хөлс төлөгдөөгүй гэж 2015 оны 12 дугаар сард шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байна. Хариуцагч З- орон сууцыг 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр чөлөөлж, хөлслүүлэгчид хүлээлгэн өгсөн байна.

Зохигчдын тайлбараас үзэхэд хариуцагч З- нь амины орон сууцны 2 дугаар давхарт амьдарч, 1 дүгээр давхарт С.Саранцэцэг болон түүний “Пропер сити констракшн” ХХК-тай хамтарч үйл ажиллагаагаа явуулдаг байжээ.

Орон сууцны хөлс төлөгдөхгүй саатсанаас болж хөлслүүлэгч Ё.Ө-, хөлслөгч З-, “Пропер сити констракшн” ХХК-ийн захирал С.Саранцэцэг нар хамтран ярилцаж, гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ байгуулжээ.

Энэхүү гэрээний талаар хоёр шатны шүүх өөр өөр дүгнэлт хийж, анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасан бол давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон байна.

Гэрээний агуулгаас үзэхэд талууд гэрээний эхэнд хэн алины саналыг тусгаж, эцэст нь хамтарсан шийдвэрээ тусгажээ.

“Уг байранд “Пропер сити констракшн” ХХК байрлан үйл ажиллагаа явуулж ирсэн тул байрны хөлсийг компани төлөх ёстой гэж хөлслөгч иргэн З- үзэв” гэж заасан нь хариуцагч З-ийн хүсэл зоригийн илэрхийлэл байна.

“Хөлслөгч нь 2014 оны 08 дугаар сараас 2015 оны 02 дугаар сар хүртэлх 6 сарын хугацаанд түрээсийн төлбөрт сард 2 000 ам.доллар х 6 сар нийт 12 000 ам.долларыг төлөлгүй өнөөг хүрсэн тул хөлслүүлэгчийн зүгээс гэрээний дагуу төлбөрөө төлж барагдуулахыг удаа дараа хүсэж байсныг дурьдан дахин мэдэгдэв” гэж нэхэмжлэгч Ё.Ө- саналаа тусгажээ.

“Энэ талаар компанийн гишүүн Монгол Улсын иргэн Саранцэцэгийг байлцуулан ярилцаад байрны хөлсийг цаашид дээрх “Пропер сити констракшн” ХХК төлж байхаар тохиролцов” гэж тусгасан нь С.Саранцэцэгийн санал гэж үзэхээр байна.

Эцэст нь гурван тал ярилцаж шийдвэрлэсэн байдал нь “байрны түрээсийн төлбөрийг дээрх компани 2015 оны 02 дугаар сарын 28-ны дотор төлөхөөр тохиролцов” гэж тодорхойлогдсон байна.

Дээрх тохиролцоогоор нэхэмжлэгч Ё.Ө- болон З- нарын хооронд байгуулагдсан орон сууц хөлслөх гэрээний хөлс төлөх үүрэг “Пропер сити констракшн” ХХК-д шилжсэн гэж давж заалдах шатны шүүх үзсэн нь учир дутагдалтай болжээ.

Шүүх ийнхүү үүрэг шилжсэний эрх зүйн үндэслэлийг магадлалдаа заагаагүйгээс гадна тохиролцооны үндсэн агуулгыг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн байна.

Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлд зааснаар гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарах бөгөөд гэрээний аль нэг нөхцлийн утга нь ойлгомжгүй бол түүний агуулгыг бусад нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулах замаар тодорхойлдог.

Гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах нэртэй боловч орон сууц хөлслөх гэрээний тодорхой нэг хэсгийн төлбөрийг хэн хэзээ төлөхийг тогтоосон хэлцлийг орон сууц хөлслөх гэрээний үүрэг гүйцэтгэгч буюу хөлслөгч өөрчлөгдсөн гэж, эсхүл түүний хөлс төлөх үүргийг гэрээ дуусгавар болтол өмнөөс нь өөр этгээд гүйцэтгэх тохиролцоо гэж үзэх үндэслэлгүй байна.    

Орон сууц гэдэг нь хүн амьдрах зорилгоор ашиглагддаг эд хөрөнгө учир хуулийн этгээд үйл ажиллагаагаа явуулахын тулд орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулах үндэслэлгүй болно. Харин Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1.-д зааснаар түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг.  

Хариуцагч З- нь дээрх гэрээнд төлбөрийн талаар санал хэлэхдээ “Пропер сити констракшн” ХХК орон сууцанд үйл ажиллагаа явуулдаг учир хөлс төлөх үүрэгтэй гэснээс биш тэрээр өөрийгөө энэ компанийн зөвлөхөөр ажилладаг тул ажил олгогч нь орон сууцны хөлс төлөх ёстой гэж хүсэл зоригоо илэрхийлээгүй байна. Гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээнд талууд орон сууц хөлслөх гэрээг түрээсийн гэрээ болгож өөрчлөөгүй, түрээсийн тохиролцоо хийгээгүй байна.

Нөгөө талаар, зохигчдын хоорондох 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн орон сууц хөлслөх гэрээ нь 3 жилийн хугацаатай байгуулагдсан учир 2015 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр дуусгавар болох байжээ. Гэрээнд жил бүр хугацааг сунгах агуулга бүхий заалт байгаа боловч талууд гэрээний хугацааг жил бүр бичгээр сунгаж байгаагүй байна. Харин Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.4.-т зааснаар орон сууц хөлслөх гэрээнд энэ хуулийн холбогдох заалтууд нэгэн адил хамаардаг учир эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний нийтлэг зохицуулалт тухайн гэрээнд хамааралтай гэж үзнэ. Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.1.1.-д зааснаар гэрээний хугацаа дууссан бол гэрээ дуусгавар болдог боловч мөн хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1.-д зааснаар эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцлөөр сунгасанд тооцдог байна.

Гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах нэртэй гэрээ байгуулагдах үед буюу 2015 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдөр орон сууц хөлслөх гэрээний үндсэн хугацаа дуусаагүй, гэрээ дуусгавар болох хүртэл 8 сар дутуу байжээ. Энэ гэрээнд орон сууц хөлслөх гэрээ дуусгавар болох хүртэл бүх хугацааны төлбөрийг “Пропер сити констракшн” ХХК хариуцана гэсэн тохиролцоо байхгүй байх ба “байрны хөлсийг цаашид” компани төлж байхаар заасан боловч энэ үүргийг нь талууд 2014 оны 08 дугаар сараас 2015 оны 02 дугаар сар хүртэл хуримтлагдсан 12 000 ам.доллар болохыг тодорхойлж, уг төлбөрийг 2015 оны 02 дугаар сарын 28-ны дотор төлөхөөр тохиролцсон байна.

“Пропер сити констракшн” ХХК-ийн захирал С.Саранцэцэг нь дээрх хэлцлээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж, нэхэмжлэгч Ё.Ө-д 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны орон сууцны хөлсөд 15 000 ам.доллар төлжээ.

Харин хариуцагч З- нь 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэл орон сууцанд амьдарсан байх ба 2015 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2016 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацааны орон сууцны хөлсийг “Пропер сити констракшн” ХХК төлөх ёстой гэж үзэх бодит болон эрх зүйн үндэслэл тогтоогдоогүй байна. Орон сууц хөлслөх гэрээний дагуу хөлслөгчийн эрх эдэлж, орон сууцанд амьдарсан хариуцагч З- нь хөлслөгчийн үүргээ биелүүлэх нь Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1.-д заасан шаардлагад нийцнэ.

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангаж, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгон, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.3.-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн 1905 дугаар магадлалыг хүчингүй болгож, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 101/ШШ2017/02279 дүгээр шийдвэрийг хэвээр үлдээсүгэй.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3.-т зааснаар нэхэмжлэгчээс хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа төлсөн 338 400 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                              Х.СОНИНБАЯР

ШҮҮГЧ                                                                        Ц.АМАРСАЙХАН