*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Цогтсайхан даргалж, шүүгч Д.Золзаяа, М.Баясгалан нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 06  дугаар сарын 18-ны өдрийн 191/ШШ2025/05500 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч: *******

Хариуцагч: *******

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага: орон сууц болон автомашины зогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийн гэрчилгээнүүдийг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах тухай,

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага: гэрээний үлдэгдэл төлбөр, алданги, нийт 99,428,786 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч М.Баясгалан илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1 ******* нь *******-тай 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр Орон сууц захиалан бариулах ОR605110*******тай гэрээ байгуулсан. Гэрээгээр Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, ******* гудамжинд байрлах, ******* барилгын ******* давхрын од байрлах, 121.5 м.кв талбай бүхий орон сууцыг нэг м.кв талбайг 5,800,000 төгрөгөөр бодож, нийт 704,700,000 төгрөгөөр, мөн од байрлах автомашины зогсоолыг 50,000,000 төгрөгөөр тус тус худалдаж авахаар харилцан тохиролцсон. Нэхэмжлэгч 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр 377,424,000 төгрөг, 2020 оны 01  дүгээр сарын 27-ны өдөр 200,000,000 төгрөг, нийт 577,424,000 төгрөгийг хариуцагчид шилжүүлсэн.

1.2 Нэхэмжлэгч орон сууцны түлхүүрээ авсны дараа буюу 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдөр орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэхэд орон сууцны нийт талбайн хэмжээ нь 121.5 м.кв бус 107.03 м.кв болох нь тогтоогдсон. Энэ талаар нь *******-ийн захирал д 2020 оны 02 дугаар сарын 12-ны өдөр мэдэгдэж, удаа дараа уулзаж шаардлага тавьсан боловч хариу өгөөгүй.

1.3 Нэхэмжлэгчийн тавьсан олон удаагийн шаардлагад хариуцагч 4 жилийн дараа буюу 2024 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр анх удаа хариу өгсөн. Уг хариундаа нэхэмжлэгчийн тавьсан шаардлагыг хүлээн авах боломжгүй, үлдэгдэл төлбөр 177,276,000 төгрөгийг 2024 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн дотор төлөхийг шаардсан. Гэтэл гэрээнд заасан хариуцагчийн данс нь дансны нэгдсэн сан системд бүртгэлгүй гээд олдохгүй, мөнгө шилжүүлэх боломжгүй байсан.

1.4 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдрийн цахим шуудангаар хариуцагчийн гүйцэтгэх захирал аас хариуцагчийн данснууд битүүмжлэлтэй байгаа тул гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг хариуцагчийн толгой компани болох -ийн банк тоот данс руу шилжүүлж өгнө үү гэсэн албан бичиг ирүүлсэн. Үүний дагуу гэрээний үлдэгдэл төлбөр 93,350,000 төгрөгийг хариуцагчийн нэрлэсэн дээрх банкны дансанд 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдөр шилжүүлсэн. Нэхэмжлэгч нь дутуу м.кв үнэ болох 83,926,000 төгрөгийг хариуцагчид төлөх ёсгүй гэж үзсэн тул үлдэх 670,774,000 төгрөгийг бүрэн төлсөн.

Иймд *******ыг Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, ******* гудамжинд байрлах, ******* барилгын ******* давхрын орон сууц, од байршилтай автомашины зогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууц болон автомашины зогсоолын үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээнүүдийг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1 ******* *******тай Орон сууц захиалан бариулах гэрээ-г 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр байгуулсан. Гэрээгээр орон сууцны нийт метр квадратын үнэ 704,700,000 төгрөг, автомашины зогсоол нь 50,000,000 төгрөг, нийт үнэ 754,000,000 төгрөг гэж тодорхойлсон. Нэхэмжлэлд орон сууцыг нэг м.кв талбайг 5,800,000 төгрөгөөр бодож тооцсон гэдэг нь үндэслэлгүй. Нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээнд орон сууцны талбайн нэг м.кв талбайн үнэлгээ гэж байхгүй. Орон сууцыг нийт метр квадратын үнэ гэж гэрээний үнийг тодорхойлсон.

2.2 Мөн гэрээнд гэрээний зүйл нь орон сууц болон автомашины зогсоолоос бүрдэх бөгөөд нийт талбайн хэмжээг 121.5 м.кв талбай гэж тодорхойлсон. Худалдан авагчид гэрээний дагуу шилжүүлэх нийт талбайн хэмжээг хамтад нь гэрээний зүйлдээ бичсэн бөгөөд автомашины зогсоолын талбайг гэрээнд тусад нь бичээгүй.

2.3 Гэрээ байгуулсан өдрөөс хойш 5 хоногийн дотор нийт үнийн дүнгийн 50 хувь буюу 377,350,000 төгрөг, үлдэгдэл 50 хувь буюу 377,350,000 төгрөгийг 2020 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор нэхэмжлэгч төлөх үүрэгтэй. Гэтэл нэхэмжлэгч нь 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр 377,424,000 төгрөг, 2020 оны 01  дүгээр сарын 27-ны өдөр 200,000,000 төгрөг, нийт 577,424,000 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл 177,276,000 төгрөгийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй.

Нэхэмжлэгч нь 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр гэрээ байгуулж, 377,424,000 төгрөгийг төлснөөр түүнд орон сууц болон автомашиныг зогсоолыг түүний эзэмшилд хүлээлгэн өгсөн. Нэхэмжлэгч нь хүлээн авсан орон сууцандаа хэмжилт хийлгэхэд орон сууц нь 107.03 м.кв болж, 14.47 м.кв талбайн хэмжээ зөрүү байна. Энэ зөрүүг нэг м.кв талбайн хэмжээг 5,800,000 төгрөгөөр тооцож 83,926,000 төгрөгийг, төлбөрийн үлдэгдэл 177,276,000 төгрөгөөс хасаж тооцно. Хэрэв саналыг хүлээн авахгүй бол гэрээнээс татгалзах, 2020 оны 03 дугаар сарын 25-ны дотор хариу өгөхгүй бол гэрээний маргаан үүсгэж, шүүхийн журмаар шийдвэрлүүлэх тухай шаардлагыг 2020 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдөр ирүүлсэн. Энэ саналыг манай компани хүлээн авах боломжгүй тул шаардлагад заасан хугацаанд нь хариу өгөөгүй.

Өнгөрсөн 5 жил орчмын хугацаанд орон сууцыг хүлээн авахаас татгалзах саналыг нэхэмжлэгч гаргаагүй. Иймд гэрээнд зааснаар биет байдлын доголдолгүй орон сууц, автомашины зогсоолыг бид хүлээлгэн өгсөн. Нэхэмжлэгч нь үлдэгдэл төлбөр 177,276,000 төгрөг төлөх үүргээ биелүүлэхгүй байгаа тул гэрээний 5 дугаар зүйл зааснаар дараагийн худалдан авагчтай гэрээ байгуулах мэдэгдлийг 2024 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр хүргүүлсэн. Мөн 2025 оны 0******* сарын 13-ны өдөр үлдэгдэл төлбөр 177,276,000 төгрөг, алданги 15,405,284 төгрөг, нийт 192,681,284 төгрөг төлөх мэдэгдлийг нэхэмжлэгчид дахин илгээсэн. Тухайн мэдэгдлийг хүлээн авсны дараа нэхэмжлэгч 93,350,000 төгрөгийг 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдөр төлсөн боловч үлдэгдэл 99,428,786 төгрөгийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй.

2.4 Гэрээнд зааснаар манай компани нь эцсийн төлбөрийг хүлээн авснаас хойш ажлын 5 хоногийн дотор улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатай баримт бичгүүдийг гаргаж өгөх, захиалагч өмчлөх эрхээ баталгаажуулахад нь бүх талаар дэмжиж, хамтран ажиллах үүргийг хүлээсэн. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Сөрөг шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

3.1 Нэхэмжлэгч нь нийт 577,424,000 төгрөг төлж, үлдэгдэл 177,276,000 төгрөгийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй. Гэрээний 5.1-т зааснаар хариуцагч төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй тохиолдолд тухайн хугацаанд төлөх ёстой хуваарьт төлбөрийн 0.005 хувиар тооцсон алдангийг төлөх үүргийг хүлээсэн. Гэрээний үлдэгдэл төлбөр 177.276.000 төгрөгийн 0.005 хувиар алдангийг тооцоход нэг өдрийн 8.863.80 төгрөг, 2020 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрөөс 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдрийг хүртэл 1749 хоног, нийт алданги нь 15,502,786.2 төгрөг болж байна.

Хариуцагч нь 2025 оны оны 0******* сарын 13-ны өдрийн байдлаар үлдэгдэл төлбөр 177,276,000 төгрөг, алданги 15,502,786.2 төгрөг, нийт 192,778,786 төгрөгийг төлөх үүргийг хүлээсэн боловч түүнийгээ биелүүлээгүй.

3.2 Гэрээний дагуу төлбөрөө төлөхгүй байгаа тул гэрээнээс татгалзах саналыг 2025 оны 0******* сарын 06-ны өдрийн 25/03 дугаар хариу хүргүүлэх албан бичгээр хариуцагчид илгээсний дараа 93,350,000 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл 99,428,786 төгрөгийг төлөх үүргээ дахин биелүүлээгүй.

Иймд нэхэмжлэгчээс гэрээний үлдэгдэл төлбөр 83,926,000 төгрөг, алданги 15,502,786 төгрөг, нийт 99,428,786 төгрөг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

4.1 Нэхэмжлэгч нь 577,424,000 төгрөгийг хариуцагчид төлсний дараа үлдэгдэл 93,350,000 төгрөгийг төлөх гэсэн боловч *******-ийн үйл ажиллагаа явуулдаг хаяг нь тодорхойгүй, ажилтан албан хаагчидтай нь холбоо барьж асуухад гүйцэтгэх захирал нь Монголд байхгүй, хэзээ ирэх нь тодорхойгүй, мэдэхгүй гэсэн хариу өгч байснаас гадна, гэрээний 2.3.3-т заасан банкны төгрөгийн болон ам.долларын данснууд руу шилжүүлэх гэсэн боловч ийм данс Дансны нэгдсэн сан системд бүртгэлгүй, олдохгүй байна гэсэн хариуг банкны зүгээс өгч байсан.

4.2 Нэхэмжлэгч нь орон сууцандаа нүүж орсны дараа эрх бүхий этгээдээр хэмжилт хийлгэхэд гэрээнд заасан 121.5 м.кв биш, 107.03 м.кв буюу 14.47 м.кв-аар дутуу байсан. Гэрээнд зааснаар орон сууцны нийт м.кв-ын үнэ 704,700,000 төгрөг бөгөөд 121.5 м.кв-д хуваахад маргаж буй орон сууцны 1 м.кв талбайн үнэ 5,800,000 төгрөг байна. Үүнийг гэрээнд зааснаас дутсан 14.47 м.кв-аар үржүүлэхэд 83,926,000 төгрөг буюу хариуцагчид төлөх ёсгүй мөнгөн дүн гарна. Өөрөөр хэлбэл, гэрээний үлдэгдэл төлбөр нь сөрөг нэхэмжлэлд дурдсан шиг 177,276,000 төгрөг биш, харин 93,350,000 төгрөг болно.

4.3 Гэрээнд заасан хариуцагчийн банкны данснууд идэвхгүй, хариуцагч талаас гагцхүү 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдөр л өөр дансны дугаарыг *******д мэдэгдсэн тул алданги төлөх үүрэг үүсэх учиргүй. Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасны дагуу зохих төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан тул сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

5.1 Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасныг баримтлан *******ыг Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, гудамжинд байрлах, ******* барилгын , од байрлах 121.5 м.кв орон сууцны, давхар, од байршилтай автомашины зогсоолын өмчлөгчөөр тус тус тогтоож, орон сууц болон автомашины зогсоолын үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээнүүдийг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч *******-д даалгаж, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******д холбогдуулан гаргасан *******-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 91,265,328 төгрөгийг *******оос гаргуулан *******-д олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 8,163,458 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нэхэмжлэгч *******ын 3,931,450 төгрөг, хариуцагч *******-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад төлсөн 655,100 төгрөгийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******-иас 3,931,450 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******д олгож, нэхэмжлэгч *******оос улсын тэмдэгтийн хураамжид 614,276 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч *******-д олгож шийдвэрлэсэн.

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******ийн давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1 Иргэний хуулийн 206  дугаар зүйлийн 206.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдагч тал нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ шударгаар гүйцэтгэж, гэрээнд заасан хэмжээтэй талбайтай орон сууцыг худалдагч талын өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй. Худалдан авсан орон сууцны 14,47 м.кв дутуу байх тул уг орон сууцны үнээс дутуу м.кв үнэ 83,926,000 төгрөгийг хасаж, бодитоор шилжүүлэн авсан 107.03 м.кв орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн тул худалдан авагч талаас гэрээний үүрэгт төлөх төлбөргүй.

Худалдагч нь дутуу м.кв талбайтай орон сууцыг шилжүүлсэн болохыг зөвшөөрсөн тул гэрээгээр тохирсон орон сууцны нэг м.кв үнэ 5,800,000 төгрөгөөр тооцож, нийт 83,926,000 төгрөгийг төлөх үндэслэлгүй талаар нэхэмжлэгч хариуцагчид шаардлагуудыг хүргүүлж байсан ба хариуцагч талаас үүнд хариу өгөлгүй буюу зөвшөөрөхгүй байгаа талаар эсэргүүцэж шаардлага хүргүүлэлгүй 2025 оны 1 cap хүргэсэн.

Хариуцагч нь орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөөгүй, мөн м.кв дутуу орон сууцыг худалдан авагчийн эзэмшилд шилжүүлж, гэрээнд заасан үүргээ зөрчсөн байхад анхан шатны шүүх гэрээнд заасан м.кв талбайтай орон сууцыг нийлүүлсэн мэтээр тайлбарлаж, орон сууцны үлдэгдэл төлбөр гаргуулж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй.

6.2 Нэхэмжлэгч нь бодит талбайн хэмжээгээр орон сууцны үнийг төлсөн тул өмчлөх эрх үүссэн. Анхан шатны шүүх өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэн нь зөв боловч анхан шатны шүүх 121,5 м.кв орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэлийн шаардлага нь 107,03 м.кв орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох байхад нэхэмжлэлээс хальсан шийдвэр гаргасан. Учир нь 121,5 м.кв талбай орон сууц байхгүй, харин 107.4 м.кв талбайтай орон сууц байх бөгөөд орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь 107,03 м.кв хэмжээгээр гарна.

6.3 Нэхэмжлэгч талаас сөрөг нэхэмжлэлийн татгалзлын үндэслэлийг дутуу м.кв үнийг төлөхгүй гэж маргаснаас бус орон сууцны үнийг илүү төлөхгүй, орон сууцандаа ороход м.кв дутуу байсан үндэслэлээр мөнгөн хөрөнгө гаргуулах тухай шаардлага гаргаагүй байхад 6 сарын хугацаанд нэхэмжлэл гаргаагүй гэсэн үндэслэлийг дүгнэсэн нь ойлгомжгүй, хэрэглэх ёсгүй хуулийг хэрэглэсэн. Хариуцагч нь үлдэгдэл төлбөрөө шаардаж байгаа тохиолдолд Иргэний хуулийн 251  дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт заасан гэрээнд заасан тоо хэмжээ бүхий хөрөнгө нийлүүлсэн болохыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотолсон тохиолдолд шаардах эрхтэй.

Хариуцагч нь гэрээнд зааснаас бага хэмжээтэй орон сууц нийлүүлсэн, үүнийг тухайн үед албан бичгээр нэхэмжлэгч мэдэгдсэн хугацаанаас хойш хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчид шаардлага тавьж байгаагүй, мөн шүүхэд нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргаагүй. Хариуцагч дутуу м.кв талбайтай орон сууц нийлүүлсэн үйл баримтад маргахгүй байхад нэхэмжлэгчийн худалдан аваагүй, өмчлөх боломжгүй м.кв талбайн үнийг гаргуулан шийдвэрлэж байгаа нь хууль зүйн хувьд тайлбарлах боломжгүй, үндэслэлгүй юм.

6.4 Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээний үүргийг худалдагч тал зөрчсөн байгаа, мөн орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн үйл баримтыг анхан шатны шүүх анхааралгүй, алданги гаргуулж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасан зохицуулалтад нийцэхгүй байна. Учир нь, худалдан авсан орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг өнөөдрийг хүртэл гаргаж өгөөгүй, мөн дутуу м.кв талбайн үнэд ногдох хэсэгт алданги тооцож байгаа үндэслэлгүй.

Иймд шийдвэрт сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн гомдлыг хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

7. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******гийн давж заалдах гомдлын агуулга:

7.1 Нэхэмжлэгчийн зүгээс маргаан бүхий орон сууцны талбайн хэмжээг тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээдээр хийлгэсэн үйл баримт нь Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлд заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэлцлийг бүртгүүлснээр өмчлөх эрх үүсэх зохицуулалтай огт хамааралгүй юм. Гэтэл анхан шатны шүүхээс Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсгийг баримтлан -аар хэмжилт хийлгэсэн өдрийг орон сууцны өмчлөх эрх шилжсэн өдөр гэж дүгнэсэн нь хууль зүйн агуулгын хувьд ойлгомжгүй, хууль хэрэглээний илэрхий алдаатай дүгнэлт гаргасан гэж үзэж байна.

7.2 Анхан шатны шүүхээс гомдлын шаардлага гаргах хугацааг хөөн хэлэлцэх хугацаа мэтээр тайлбарлаж нэхэмжлэгчийг уг хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзсэн нь үндэслэлгүй. Учир нь нэхэмжлэгч нь 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдөр орон сууцны талбайн хэмжилтийн дүгнэлтийг хүлээж аваад Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дах хэсэгт заасан гомдлын шаардлага гаргах 6 сарын хугацааны дотор буюу 2020 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдөр хариуцагчид албан ёсоор бичгээр шаардлагаа хүргүүлсэн. Тус шаардлагад дутуу талбайн хэмжээтэй тэнцэх 83,926,000 /14,47 м.кв х 5,800,000 төгрөг/ төгрөгийг гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох 177,276,000 төгрөгөөс хасч үлдэгдэл 93,350,000 төгрөгийг төлж тооцоог дуусгавар болгох саналтай байгаа талаар тодорхой дурдсан.

Тус гомдлын шаардлагад хариуцагч 4 жилийн дараа буюу 2024 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр хариу өгсөн. Уг хариундаа нэхэмжлэгчийн тавьсан шаардлагыг хүлээн авах боломжгүй, үлдэгдэл төлбөр 177,276,000 төгрөгийг 2024 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн дотор төлөхийг шаардсан. Иргэний хуулийн 76  дугаар зүйлийн 76.2 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг гомдлын шаардлагын хариуг авсан үеэс буюу 2024 оны 12 дугаар сарын 24-ны өдрөөс тоолж эхлэхээр зохицуулсан байна. Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дах хэсэгт заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шилждэг хуулийн зохицуулалттай. Нэхэмжлэлд дурдсан орон сууц, автомашины зогсоол нь нэхэмжлэгчийн нэр дээр бүртгэгдээгүй тул тус зүйлд заасан хугацаа тоологдож эхлээгүй гэж үзнэ.

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дах хэсгийг Монгол Улсын Дээд шүүхийн зөвлөмж, давах болон хяналтын шатны шүүхүүдийн хүчин төгөлдөр шийдвэрүүдээс зөрүүтэй тайлбарлан хэрэглэж, хэргийн үйл баримтуудад үндэслэл бүхий дүгнэлт бүрэн гүйцэт хийгээгүй тул гаргасан шийдвэр нь хууль ёсны, үндэслэлтэй болж чадаагүй гэж үзэж байна.

Түүнчлэн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд маргааны гол зүйл нь орон сууцны хэмжээ тул Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.2 дахь хэсэгт заасан хөөн хэлэлцэх хугацаа хамаарах юм. Анхан шатны шүүхээс шийдвэрээ уншиж танилцуулахдаа Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.2 дахь хэсгийг үндэслэсэн талаар дурдаж байсан хэдий ч бичгээр гаргасан шийдвэрт энэ талаар дурдалгүй орхигдуулсан байна. Мөн хариуцагчийн зүгээс орон сууцны талбай дутуу гэдэгтэй маргадаггүй бөгөөд шүүх хуралдааны үеэр орон сууцны талбайн хэмжилт хийсэн -ийн дүгнэлтийг зөвшөөрч байгаа талаар дурдсан.

7.3 Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн үндэслэлээ орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлсөн, дутуу талбай болох 14,47 м.кв-ын үнэ 83,926,000 төгрөгийг төлөх ёсгүй тул орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлага гаргасан. Гэтэл анхан шатны шүүхээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангасан хэрнээ орон сууцны дутуу талбайн үнэ болох 83,926,000 төгрөг, алданги 7,339,328 төгрөгийн хамт төлөх шийдвэр гаргасан нь агуулгын хувьд зөрчилтэй шийдвэр болсон.

7.4 Алдангийн тухайд зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээнд тусгасан хариуцагчийн банкны данс нь 2015 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр хаагдсан данс байсан, хариуцагчаас шинэ дансны мэдээллээ 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдөр нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогддог.

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж нэхэмжлэгч *******оос 91,265,328 төгрөгийг гаргуулж *******-д олгох-оор тогтоосон хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

8. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

8.1 Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан гэж үзэж байна. Талуудын хооронд 2019 онд гэрээ байгуулагдсан бөгөөд хариуцагч тал 2019 оны 12 дугаар сард орон сууц болон автозогсоолыг *******д хүлээлгэн өгсөн. Нэхэмжлэгч нь 2020 оны 02 дугаар сард орон сууцны хэмжилт хийлгэсний дагуу мөн оны 03 дугаар сард гэрээнээс татгалзах агуулга бүхий мэдэгдэл хүргүүлсэн. 2020 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрөөс хойш нэхэмжлэгч орон сууц болон автомашины зогсоолыг зориулалтаар нь ашиглаж байгаа тул Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт заасан шаардлага гаргах боломжгүй.

Тухайн үед орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний загварыг ашиглаж, автомашины зогсоолын талбайн хэмжээг оролцуулан нийт 121,5 м.кв талбайтай орон сууц гэж бичиж гэрээ байгуулсан нь тоо хэмжээний доголдол үүсгэсэн.

8.2 Мөн талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 2.2.3-т төлбөрийг бэлнээр төлнө гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч 2 удаа төлбөрөө бэлнээр төлсөн. Харин 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдөр 177,000,000 төгрөгийн үлдэгдэл төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд гэрээнээс татгалзах тухай мэдэгдэл хүргүүлсний дараа нэхэмжлэгч нь 93,000,000 төгрөг төлсөн бөгөөд 2025 оны 01  дүгээр сарын 15-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу эд хөрөнгийг хүлээн авсан тохиолдолд төлбөрөө төлөх үүрэгтэй. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******-д холбогдуулан, Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, ******* гудамжинд байрлах, ******* барилгын ******* давхрын орон сууц, од байршилтай автомашины зогсоолын өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууц болон автомашины зогсоолын үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээнүүдийг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

2.1 Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, гэрээний үлдэгдэл төлбөр 83,926,000 төгрөг, алданги 15,502,786 төгрөг, нийт 99,428,786 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг нэхэмжлэгч эс зөвшөөрч маргажээ.

3. Хэрэгт авагдсан нотлох баримт болон талуудын тайлбарыг үндэслэн анхан шатны шүүх дараах үйл баримтыг зөв тогтоосон байна.

3.1 *******, ******* нар нь 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр Орон сууц захиалан бариулах гэрээ-г байгуулсан. Гэрээгээр ******* нь Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, ******* хороо, гудамжинд баригдах оффис, үйлчилгээ, орон сууцны зориулалт бүхий ******* нэртэй цогцолбор барилгын ******* давхрын од байрлах, 121.5 метр квадрат талбай бүхий орон сууц /оффис болон түүнтэй дагалдах Хавсралт Б-д заасан эд зүйлс/, давхарт байрлах, бүхий автозогсоолыг нийт 754,700,000 төгрөгөөр *******д худалдах, ******* нь гэрээний үнээс эхний 50 хувь буюу 377,350,000 төгрөгийг гэрээнд талууд гарын үсэг зурж тамга тэмдгээр баталгаажуулсан өдрөөс хойш ажлын 5 хоногийн дотор, үлдэгдэл 50 хувь буюу 377,350,000 төгрөгийг 2020 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон. /хх 7-14/

3.2 Нэхэмжлэгч нь гэрээний үнэд 2019 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдөр 317,424,000 төгрөг, 60,000,000 төгрөг, 2020 оны 01  дүгээр сарын 27-ны өдөр 200,000,000 төгрөг, 2025 оны 01  дүгээр сарын 13-ны өдөр 93,350,000 төгрөг, нийт 670,774,000 төгрөг төлсөн. /1хх 15-17/

3.3 Хариуцагч ******* нь орон сууц болон автомашины зогсоолыг 2019 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр нэхэмжлэгч *******ын эзэмшилд хүлээлгэн өгсөн.

4. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан хүчин төгөлдөр худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж зөв дүгнэсэн.

4.1 Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг.

4.2 Нэхэмжлэгч нь 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдөр -аар гэрээний зүйл болох орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэсэн байх бөгөөд тус Барилгын талбайн хэмжээ дүгнэлт-ээр тухайн орон сууцны нийт нийлбэр талбайг 107.03 м.кв талбайтай болохыг хэмжиж тогтоосон байна. /хх 18/ Хариуцагч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад уг нотлох баримтыг үгүйсгэж маргаагүй.

4.3 Улмаар нэхэмжлэгчийн зүгээс хариуцагчид 2020 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдөр Шаардлага хүргүүлэх тухай албан бичгээр ...нийт талбайн хэмжээ 121.5 м.кв бус 107.03 м.кв болох нь тогтоогдсон. Өөрөөр хэлбэл, орон сууц нь гэрээнд заасан хэмжээнээс 14.47 м.кв-аар бага байна. ...Иймд миний зүгээс дутуу талбайн хэмжээтэй тэнцэх 83,926,000 төгрөгийг гэрээний үлдэгдэл төлбөр 177,276,000 хасч үлдэгдэл 93,350,000 төгрөгийг танай компанид төлөх нь зүйтэй гэж үзэж байна гэх мэдэгдлийг хүргүүлсэн байна. /хх 19/ Уг албан бичгийг хариуцагч хүлээн авсан талаар маргаагүй.

4.4 ******* нь 2024 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдрийн 24/10******* албан бичгээр ...******* таны зүгээс гэрээний 2.1, 2.2 дахь хэсгийн нөхцөлийг мэдсээр байж зориуд буруу тайлбарлаж өөрийн худалдан авсан хөрөнгүүдийн нийт талбай болох 121.5 м.кв гэр хэмжээг зөвхөн орон сууцанд хамаатуулж, хөрөнгийн үнийг 83,926,000 төгрөгөөр бууруулахаар шаардсан нь үндэслэлгүй тул 2024 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн дотор үлдэгдэл төлбөр болох 177,276,000 төгрөгийг компанид шилжүүлэн өгч гэрээний үүргээ биелүүлнэ үү. Хэрэв та энэхүү хугацаанд төлбөрөө төлөх үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд худалдан авсан хөрөнгүүдийг компанид хүлээлгэн өгч, гэрээний 5 дахь хэсэгт тохирсон дагуу дараагийн худалдан авагч гэрээ байгуулж, төлбөрөө компанид шилжүүлсний дараа төлбөрөө буцаан авах боломжтой байна гэх хариуг өгсөн байна. /хх 21-22/

Дээрх баримтуудаар гэрээний зүйл болох орон сууцыг Иргэний хуулийн 251  дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээгээр тогтоосон хэмжээнд хүрээгүй буюу эд хөрөнгийн биет байдлын доголдолтой гэж үзнэ.

5. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийг Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дахь хэсэгт заасан гомдлын шаардлага гаргах хугацааг хэтрүүлсэн гэж дүгнэсэн нь үндэслэл бүхий болж чадаагүй байна. Учир нь, хариуцагч нь орон сууцыг 2019 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр нэхэмжлэгчийн эзэмшилд шилжүүлсэн, нэхэмжлэгч нь 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдөр орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээнд зааснаас бага болох талаар мэдэж, энэ талаар 2020 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдөр Шаардлага хүргүүлэх тухай албан бичгээр хариуцагчид мэдэгдсэн нь Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дахь хэсэгт заасан хугацааны дотор байна. Өөрөөр хэлбэл, мөн зүйлд заасан хугацаа нь худалдан авагч нь эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулах буюу доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх, эсхүл гэрээг цуцлах тухай шаардлага гаргах эрхэд хамаарна. Харин гэрээний үүрэгтэй холбоотой хөөн хэлэлцэх хугацаанд хамаарахгүй. Энэ талаарх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдол үндэслэлтэй.

6. Нэхэмжлэгчийн мэдэгдэлд хариуцагчийг 2020 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн дотор орон сууцны доголдол болох талбайн хэмжээ дутуу байгаатай холбоотой хариу өгөхийг мэдэгдсэн байна. Хариуцагч нь уг мэдэгдлийг хүлээн авч, заасан хугацаанд хариу өгөөгүй, 2024 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдрийн 24/10******* албан бичгээр хариу өгсөн тул Иргэний хуулийн 76  дугаар зүйлийн 76.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн шаардах эрх мөн өдрөөс үүссэн гэж үзнэ. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан эд хөрөнгийн биет байдлын доголдолтой холбоотой нэхэмжлэлийг шүүхэд 2025 оны 01  дүгээр сарын 15-ны өдөр гаргасан нь Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1 дэх хэсэгт заасан хугацааг хэтрүүлээгүй байна.

7. Гэрээний 2.1, 2.2, 2.3-т орон сууцыг нийт 121.5 м.кв талбайтай, үнийг 704,700,000 төгрөг, автомашины зогсоолын үнийг 50,000,000 төгрөг, гэрээний нийт үнийг 754,700,000 гэж тодорхойлсон. Хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагчаас нэхэмжлэгчид худалдсан орон сууц 107.03 м.кв талбайтай болох нь тогтоогдсон. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагчийг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан биет байдлын доголдолгүй орон сууцыг нэхэмжлэгчид шилжүүлэх үүргээ биелүүлсэн гэж үзэхгүй. Нэхэмжлэгч нь мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.2 дахь хэсэгт зааснаар орон сууцны талбайн зөрүү болох нийт 14.47 м.кв-ыг нэг м.кв-ыг 5,800,000 төгрөг буюу /704,700,000 төгрөг /121.5/ нийт 83,926,000 төгрөгөөр гэрээний үнийг бууруулах эрхтэй байна. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчийг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний зүйл болох орон сууцны үнэ 620,774,000 төгрөг /107.07 м.кв х 5,800,000 төгрөг/, автомашины зогсоолын үнэ 50,000,000 төгрөг, нийт 670,774,000 төгрөг төлснөөр гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн гэж давж заалдах шатны шүүх дүгнэв.

8. Нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн гэж давж заалдах шатны шүүх дүгнэсэн тул хариуцагч нь нэхэмжлэгчээс орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 83,926,000 төгрөг, түүний алданги 15,502,786 төгрөг, нийт 99,428,786 төгрөгийг шаардах эрхгүй.

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 0******* сарын 18-ны өдрийн 191/ШШ2025/05500 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул нэхэмжлэгч *******д холбогдох, 99,428,786 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч *******-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай. гэж,

3 дахь заалтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56  дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******оос тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 3,931,450 төгрөг, хариуцагч *******-аас тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 655,100 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 3,931,450 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******д олгосугай. гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч *******оос давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 614,277 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.ЦОГТСАЙХАН

ШҮҮГЧИД Д.ЗОЛЗАЯА

М.БАЯСГАЛАН