*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Мөнхцэцэг даргалж, шүүгч Б.Ууганбаяр, С.Энхбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 06 сарын 25-ны өдрийн 192/ШШ2025/05479 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******ын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: *******д холбогдох,

 

Орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч С.Энхбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, *******, хариуцагч *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Ариунзул нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. ******* нь 2020 онд анх *******той танилцаж 2023 оныг хүртэл найз нөхдийн харилцаа холбоотой явсан. Нэхэмжлэгч нь 2023 оны 06 сард ******* тоот хоёр өрөө орон сууцыг худалдаж авсан. Энэ орон сууцыг худалдаж авсны дараа ******* нь энэ байранд хааяа ирдэг байсан ба хэсэг хугацааны дараа бид зан харилцаа таарамжгүйгээс уулзахаа больсон.

1.2. Тухайн үед ******* нь энэ орон сууцанд чинь түр амьдарч байгаад суллаад өгье гээд гуйхаар нь би зөвшөөрч нээх их удалгүй байрыг маань чөлөөлж өгөөрэй гээд түлхүүрээ өгсөн. Үүнээс хойш уулзалгүй нэлээд хэдэн cap өнгөрсний дараа *******гоос орон сууцыг маань чөлөөлж өгөөрэй гэж хэд хэдэн удаа шаардсан боловч удахгүй нүүгээд, чөлөөлж өгнө гээд сүүлдээ утсаа авахаа байсан.

1.3. ******* нь миний өмчлөлийн орон сууцанд түр амьдарч байгаад байрыг чинь чөлөөлж өгнө гэж хэлчхээд одоо хүртэл нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн орон сууцанд амьдарч, өмч хөрөнгөө өмчлөх, эзэмших, захиран зарцуулах эрхийг зөрчөөд байгаа тул дараах шаардлагыг гаргаж байна. Иймд нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн ******* 22 тоот, Ү-******* улсын бүртгэлийн дугаартай 2 өрөө орон сууцыг *******гийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн хариу тайлбарын агуулга:

2.1. Иргэн ******* нь анх 2023 оны 06 сард ******* ХХК-ийн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагчийн байршуулсан 2 өрөө орон сууцыг худалдах тухай зарыг хараад үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагчтай холбогдож, улмаар үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагчийн хамт үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч *******той уулзаж ярилцсаны эцэст *******22 тоот хаягт байрлах 56,63 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 160,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцсон.

2.2. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ болох 160,000,000 төгрөгийг төлж барагдуулахдаа ******* нь өөрийн эзэмшлийн данснаас үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч *******ийн Хаан банкны ******* тоот дансанд 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр 126,355,000 төгрөгийг “байрны төлбөр” гэх утгатайгаар, мөн түүний Хаан банкны ******* тоот дансанд 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр 30,444,533.91 төгрөг “хаус зээл хаав” гэх утгатайгаар тус тус шилжүүлсэн.

2.3. Харин үлдсэн төлбөрийг иргэний үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны орлогоос суутгасан албан татвар 3,200,000 төгрөгийг *******ийн өмнөөс тушааснаар 2023 оны 06 сарын 06-ны өдрийн байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг ******* бүрэн төлж барагдуулсан болно.

2.4. ******* тухайн үед ипотекийн 6 хувийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй байсан бөгөөд уг орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр бүртгүүлсэн тохиолдолд боломжгүй болох байсан учир нэхэмжлэгч *******ын нэр дээр бүртгүүлсэн. Ипотекийн зээлд хамрагдсаны дараагаар нэхэмжлэгч *******аас буцаан өөрийн нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэхээр түүнтэй тохиролцсон боловч зээлд хамрагдах боломжгүй болсон тул үл хөдлөх эд хөрөнгөө өөрийн нэр дээр буцаан шилжүүлэх талаар *******т хэлсэн боловч одоог хүртэл шилжүүлж өгөөгүй.

2.5. ******* нь маргаан бүхий 2 өрөө 56,63 м.кв орон сууцны үнэ 160,000,000 төгрөгийг *******оос худалдаж авсан, үнийг 100 хувь өөрөө төлсөн, байраа хүлээн авч засвар хийлгэн, тавилга захиалгаар хийлгэн өөрөө байраа тохижуулсан. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

 

3. Сөрөг нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

3.1. ******* нь *******тоот хаягт байрлах 56.63 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг төлж барагдуулахдаа өөрийн эзэмшлийн данснаас үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч *******ийн Хаан банкны ******* тоот дансанд 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр 126,355,000 төгрөгийг “Байрны төлбөр” гэх утгатайгаар, мөн түүний Хаан банкны ******* тоот дансанд 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр 30,444,533.91 төгрөг “Ха/хус зээл хаав” гэх утгатайгаар, үлдсэн 3,200,000 төгрөгийг иргэний үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны орлогоос суутгасан албан татварт тушааж үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг бүрэн төлж барагдуулсан болно.

3.2. ******* нь байраа хүлээн авсны дараагаар засвар хийлгэж, мөн тавилга захиалгаар хийлгэж, байрны СӨХ-ны төлбөрийг тогтмол төлсөөр ирсэн. ******* нь *******оос маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан аваагүй бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг бүхэлд нь ******* төлж барагдуулан худалдан авсан. Иймд *******22 тоот хаягт байрлах, 56.63 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэжээ.

 

4. Сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбар:

4.1. Маргаан бүхий ******* тоот орон сууцны үнийг хэн төлсөн эсэх, улсын бүртгэл хэрхэн хийгдсэн, талуудын хоорондох хэлцэл юу байсан гэдэг нь дүгнэгдэх ёстой. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй гэж байгаа үндэслэл маргаан бүхий орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч нь ******* юм.

4.2. 2018 оны 06 сарын 28-ны өдөр 33-10 тоот гэдэг үл хөдлөх хөрөнгийг Орон сууц захиалгын гэрээг нэг талаас ******* ХХК нөгөө талаас ******* нар тохиролцож байгуулсан. *******ы захиалсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг *******тай эрх шилжүүлэх гэрээ хийгдсэн. 2019 онд хийсэн 107,000,000 төгрөгийг төлөхөөр тохиролцсон. 107,000,000 төгрөг болохоор ******* өөрийн данснаас *******д төлсөн.

4.3. *******ын нэр дээр гэрчилгээ гараагүй байхад *******, ******* нар ярилцаад *******ын нэр дээр ипотек зээл гарахгүй гэсэн тул эхлээд ******* дараа нь *******т шилжүүлэхээр болсон. ******* ХХК-аас *******гийн нэр дээр гарсан. Нэр шилжүүлэхийн тулд *******гийн нэр дээр шилжүүлэхээр болсон, гэрчилгээ гарсан. 214,000,000 төгрөгийг ипотекээр авахын тулд урьдчилгаа хэрэгтэй болсон.

4.4. Нэхэмжлэгч нь *******той худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Мөнгөний эх үүсвэр бол 33-13 тоотыг худалдаад ипотекээр орж ирсэн 214,000,000 төгрөгөөс гарсан. Тиймээс хариуцагчийн орон сууцны төлбөрийг өөрийн байраа зараад төлсөн гээд байгаа нь үндэслэлгүй юм гэв.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар ******* тоот 2 өрөө орон сууцыг хариуцагч *******гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар хариуцагч *******гийн нэхэмжлэгч *******т холбогдуулан гаргасан *******тоот орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч *******ын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагч *******гийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 957,950 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******гоос улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******т олгож шийдвэрлэжээ.

 

6. Хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1. Хариуцагчийн зүгээс уг хэрэгт “******* тоот 56.63 м.кв 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох” шаардлага бүхий сөрөг нэхэмжлэлийг гаргасан. Энэхүү сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл нь нэхэмжлэгч ******* болон иргэн ******* нарын хооронд хийгдсэн 2023 оны 06 сарын 06-ны өдрийн “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ” нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т зааснаар анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэж байгаа. Өөрөөр хэлбэл, ******* тоот 56.63 м.кв 2 өрөө орон сууцыг бодит байдал дээр хариуцагч ******* нь иргэн *******оос худалдан авч, улмаар худалдагч *******ид уг гэрээний үнийг бүхэлд нь төлсөн бөгөөд энэ нь Нэгдүгээр хавтаст хэргийн 16-18 дугаар талд авагдсан “Мөнгөн шилжүүлэг”, Хаан банкны Депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулгаар бүрэн нотлогдоно.

6.2. Гэтэл Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх уг үйл явдалд эрх зүйн дүгнэлт өгөхгүйгээр, зөвхөн хэлбэр төдий бичгийн гэрээ, түүнд гарын үсэг зурсан, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн зэрэг баримтыг л үнэлж, улмаар нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй байна.

6.3. Хариуцагч ******* нь худалдагч *******той болон ******* тоот орон сууцыг худалдан борлуулахад нь зуучилсан зуучлагч *******той анхнаасаа уулзаж, уг орон сууцыг худалдаж авах хүсэл зоригийг эхнээсээ гаргаж, бүхий л гэрээ байгуулах үйл явцад дангаараа оролцож байсан нь бүрэн нотлогддог. Гэрч *******гийн мэдүүлгээс харахад хариуцагч нь уг орон сууцыг худалдан авахаар өмчлөгч *******, зуучлагч ******* нартай холбогдож, тохиролцоог хийсэн нь илэрхий харагдаж байна.

6.4. Гэтэл анхан шатны шүүх гэрчийн уг мэдүүлгээс зөвхөн бичгээр байгуулсан гэрээнд нэхэмжлэгч ******* гарын үсэг зурсан гэх мэдүүлгийг л зөвхөн үндэслэл болгож, бусад мэдүүлгийн агуулгыг огт үнэлээгүй нь харагдаж байна. Иймд, гэрчийн уг мэдүүлгээс бусад мэдүүлэгт анхаарлаа хандуулж, ******* нь зөвхөн гэрээ байгуулах үед хариуцагч *******гийн хүсэлтийн дагуу ирж, гарын үсэг л зурсан бол бусад бүхий л гэрээ байгуулах үйл явц, тохиролцоог хариуцагч ******* бүрэн хийснийг үнэлж, зөв дүгнэлт гаргаж өгөхийг хичээнгүйлэн хүсэж байна.

6.5. Анхан шатны шүүхээс 2025 оны 02 сарын 10-ны өдөр хариуцагч *******гийн ******* фэйсбүүк хаягаас нэхэмжлэгч *******ын Амжилт дагуулна гэх фэйсбүүк хаяг руу харилцан бичсэн чатанд үзлэг хийсэн. Уг үзлэгийн 2023 оны 06 сарын 05-ны өдрийн 22:47 минутанд “Энхцолмон: Чиний нэр дээр авчих уу” гэхэд “Давхарбаяр: Аан за яасан хайраа”, “Энхцолмон: Тэгээд чамаас авч байгаа болбол яах уу” гэхэд “Давхарбаяр: Байр уу хайраа тэгвэл тэгээ хайраа. Болно ш дээ хайраа. Одоо надад ямар 6 хувь болох биш дээ хайраа” гэх чатаас харахад хариуцагч ******* нь банкнаас 6 хувийн зээл гаргуулж авах зорилгоор өөрийн худалдан авах гэж буй байрыг нэхэмжлэгч ******* руу шилжүүлж, улмаар түүнээс уг байрыг худалдан авч байгаа мэтээр дүр үзүүлэхээр хоорондоо тохиролцсон гэдэг нь маш тодорхой байхад анхан шатны шүүх уг баримтыг огт үнэлэхгүйгээр хариуцагчийг үүнийгээ нотолж чадаагүй гэж үзсэн нь ойлгомжгүй байна.

6.6. Дээрх үзлэгээр нотлогдсон баримтыг анхан шатны шүүх нэг бүрчлэн үнэлээгүй, хариуцагчийг өөрийн шаардлага, түүний үндэслэлийг нотлоогүй гэж үзсэн нь буруу болох нь харагдаж байна. Хариуцагчийн хувьд өөрийн шаардлага, түүний үндэслэл болсон бүхий л баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн байхад шүүхээс өөр ямар баримт дутуу гэж үзэж, улмаар хариуцагч ******* нь 6 хувийн зээл авах зорилгоор уг байрны өмчлөлийг ******* руу шилжүүлсэн гэдгээ бүрэн нотлоогүй гэж үзээд байгааг ойлгохгүй байна.

6.7. Мөн нэгдүгээр хавтаст хэргийн 16-18 дугаар талд авагдсан нотлох баримтаар хариуцагч ******* нь өөрийн 50061193090 тоот Хаан банкны данснаас 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр маргаан бүхий байрыг худалдсан гэх *******ийн ******* тоот Хаан банкны данс руу 30,444,533 төгрөг болон ******* тоот данс руу 126,355,000 төгрөгийг тус тус шилжүүлсэн байдаг. Мөн 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр нэхэмжлэгч *******ын ******* тоот Хаан банкны данс руу маргаан бүхий байрыг шилжүүлэхэд шаардлагатай “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар”-г “Tatvar” гэх гүйлгээний утгатайгаар шилжүүлсэн байдаг.

6.8. Хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагч ******* нь уг маргаан бүхий орон сууцыг өөрийн мөнгөн хөрөнгөөр, үнийг нь бүрэн төлж, худалдан авсан бөгөөд бодит байдал дээр жинхэнэ хэлцэл ******* болон хариуцагч ******* нарын хооронд хийгдсэн гэдэг нь илэрхий харагдаж байна.

6.9. Нэхэмжлэгч нь анхнаасаа *******той “Дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл” хийсэн бөгөөд бодит байдал дээр нэхэмжлэгчийн хувьд уг орон сууцыг жинхэнээсээ худалдан аваагүй, харин хариуцагч ******* нь банкны 6 хувийн зээлд хамрагдах зорилгоор нэхэмжлэгч *******тай тохиролцож, уг маргаан бүхий байрны өмчлөлийг шилжүүлж, өөрөө түүнээс худалдан авч байгаа мэтээр харагдуулах зорилгоор түүнд өмчлөлийг шилжүүлсэн болох нь хэрэгт цугларсан бүхий л нотлох баримтуудаар нотлогдож байна.

6.10. Хариуцагчийн хувьд амьдрах зорилгоор амьдарч байсан байраа зарж худалдан авсан байдаг бол нэхэмжлэгчийн хувьд өөрөө байртай атлаа яагаад уг байрыг худалдаж авсан, ямар зорилгоор авсан нь гэдгээ тайлбарлаж чаддаггүй. Зөвхөн ашиг олох зорилготой мэтээр түүний өмгөөлөгч тайлбарладаг. Гэтэл хариуцагчийн хувьд өөрийн хүүхдүүдийн хамт амьдарч байгаа байраа зараад ашиг олох зорилгоор байр худалдаж авна гэж байхгүй гэдэг нь илэрхий харагдаж байна.

6.11. Мөн ******* нь өрх толгойлсон эх бөгөөд 3 хүүхдийн хамтаар уг байранд худалдан авсан цаг хугацаанаас эхлэн амьдарч, уг байранд засвар хийж, бүрэн тохижуулж амьдарч байгаа бөгөөд нэхэмжлэгчийн хувьд уг байранд нэг ч удаа ирж, үзэж байгаагүй, хамт амьдарч байгаагүй болно.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагчийн гаргасан сөрөг шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд гаргасан нэхэмжлэгч талын тайлбарын агуулга:

7.1. Хариуцагч *******гийн зүгээс 2024 оны 12 сарын 21-ний өдөр бичгээр хариу тайлбар гаргасан ба уг тайлбартаа 2023 оны 04 сарын 03-ны өдөр *******гийн дансанд 214,000,000 төгрөг ямар шалтгаанаар орж ирсэн талаар огт тайлбарлалгүй орхигдуулсан.

7.2. Харин ******* дараа нь өөрийн дансанд байсан мөнгөнөөс 126,000,000 төгрөг, 30,000,000 төгрөг, 3,000,000 төгрөгийг ******* болон *******ын данс руу шилжүүлж маргаан бүхий орон сууцыг худалдан авсан тул миний өмч гэж тайлбарласан. Анхан шатны шүүхэд үүнтэй холбоотой маргаан өрнөсөн бөгөөд нэхэмжлэгч талаас сөрөг нэхэмжлэлтэй холбоотой хариу тайлбарыг гаргасан.

7.3. Талуудын хооронд өрнөж байгаа өмнөх 214,000,000 төгрөг *******гийн дансанд ямар учраас орж ирсэн, тэр мөнгөөр яагаад орон сууцны төлбөрт төлөгдсөн гэх үйл баримтыг бүхэлд нь дүгнэхгүйгээр харин хэсэгчлэн дүгнэвэл хариуцагчийн тайлбарууд үнэн мэт ойлгогдох эрсдэлтэй. Гэвч анхан шатны шүүх өмнөх бүх үйл баримттай нь уялдуулан, мөнгөний эх сурвалжийг нарийвчлан тогтоож, хэн хэний мөнгөөр орон сууц худалдаж авсан үйл баримтыг хамтад нь дүгнэсэн.

7.4. Өөрөөр хэлбэл, уг хэргийн гол үйл баримтыг хэсэгчлэн дүгнэх биш харин өмнөх бүх үйл баримтыг хамтад нь үнэлсний үндсэн дээр Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2, 106.3 дахь хэсэгт заасан өмчлөх эрхийн үндэслэл бий эсэх, мөн хариуцагчийн тайлбарласан Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан харилцаа үүссэн эсэхийг бүхэлд нь дүгнэсний эцэст тодорхой болох байсан.

7.5. Товчхон тайлбарлахад хамгийн анх 2018 оны 06 сарын 28-ны өдөр ******* ХХК болон ******* нарын хооронд 141,000,000 төгрөгийн үнэтэй 13 тоот орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан. Үүний дараа 2019 оны 03 сарын 26-ны өдөр ******* болон ******* нарын хооронд 107,000,000 төгрөгөөр эрх шилжүүлсэн гэрээ байгуулагдсан. Уг эрх шилжүүлэх гэрээний хүрээнд 2019 оны 03 сарын 26-ны өдөр ******* тухайн орон сууцны төлбөр болох 107,000,000 төгрөгийг шилжүүлсэн нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсон.

7.6. Мөн 2022 оны 03 сарын 21-ний өдөр 141,552,000 төгрөгөөр ******* ХХК болон ******* нарын хооронд орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулагдсан. Тухайн орон сууцны гэрчилгээ гараагүй тул эрх шилжүүлэх гэрээгээр дамжин явсаар байсан. *******гийн нэр дээр шилжүүлэх хүсэлтийг албан бичгээр гаргаж 2022 оны 10 сарын 03-ны өдөр уг орон сууц *******гийн нэр дээр бүртгэгдсэн.

7.7. Харин 2023 оны 03 сарын 31-ний өдөр *******, ******* нарын хооронд орох сууц худалдах, худалдан авах ипотекийн гэрээ байгуулагдсан бөгөөд үнийн дүн нь 214,000,000 төгрөгөөр тогтоогдсон. ******* анхнаасаа 107,000,000 төгрөг төлчхөөд өөрийн нэр дээр шилжүүлэлгүй *******гийн нэр дээр түр шилжүүлсэн нь ипотекийн зээлд орон сууцны үнийг өндөр дүнгээр харуулж илүү мөнгө гаргуулан авч бизнесийн үйл ажиллагаанд ашиглаж, зорилготой байсан.

7.8. 2023 оны 04 сарын 18-ны өдөр 13 тоот орон сууц *******ын нэр дээр шилжиж, 2023 оны 04 сарын 20-ны өдөр 214,000,000 төгрөг *******гийн дансанд орсон. Уг мөнгөнөөс маргаан бүхий орон сууцны төлбөрүүд төлөгдөж үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэл *******ын нэр дээр гарсан. Дээрх үйл баримтуудыг бүхэлд нь дүгнэхэд *******той ******* нь гэрээ байгуулан гарын үсэг зурж, улмаар улсын бүртгэлийн газарт өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн болох нь тогтоогдсон.

7.9. Хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдолд 107,000,000 төгрөгийн 38 хувь буюу 40,000,000 төгрөгийг ******* өөрийн данснаас *******т шилжүүлсэн гэж дурдсан. Тухайн 214,000,000 төгрөгийн 38 хувь нь 80,000,000 төгрөг болсон учраас уг мөнгөө авч маргаан бүхий орон сууцаа авсан мэтээр тайлбар гаргаж байгаа боловч ор үндэслэлгүй. Учир нь талуудын хооронд дундын өмчийн маргаан үүсээгүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийг хамтран өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаагүй.

7.10. Мөн хөрөнгө оруулж хамтран ажиллахтай холбоотой иргэний эрх зүйн харилцаа талуудын хооронд үүсээгүй. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагчийн тайлбар бодит байдалд нийцэхгүй, хууль зүйн үндэслэлгүй. Мөн талууд хэсэг хугацаанд дотно харилцаатай байсан. Гэвч орон сууц худалдаж авах үед бие биедээ мөнгө шилжүүлж байсан бол тухайн хэмжээгээр шаардах эрхтэй. Харин үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж маргах үндэслэл болохгүй. Тухайлбал, уг хэргийн хэрхэн яаж шийдвэрээс үл хамаарч ******* үнэхээр мөнгө шилжүүлсэн бол *******аас өгсөн мөнгөө эргүүлэн шаардах эрх нь нээлттэй тул Иргэний хуульд нийцсэн байдлаар нэхэмжлэлийг шаардлага, үндэслэлээ тодорхойлоод явах ёстой.

7.11. *******, ******* нарын хооронд байгуулсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах асуудлыг хариуцагч тал өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болгон ашиглаж болохгүй. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэлийн шаардлага болон үндэслэл нь хоорондоо зөрчилдөж байна. Хэрэв уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, үүнийгээ шийдвэрлүүлэх ёстой. Гэтэл шаардлага огт гаргаагүй атлаа уг үндэслэлээр тайлбар хийж байгаа нь өөрөө үндэслэлгүйг харуулж байна. Хэрэв уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцвол Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь хэсэгт зааснаар өгсөн, авснаа буцаах хууль ёсны үр дагавар үүснэ.

7.12. Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий орон сууц ******* руу буцаж очих, мөнгө нь эргэж төлөгдөх ёстой. Мөн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох гэж байгаа бол *******ийг хариуцагчаар татах, эсвэл гуравдагч этгээдээр хэрэгт оролцуулах ёстой. Гэвч уг ажиллагаа огт явагдаагүй. Сөрөг нэхэмжлэлийн гол шаардлага нь “би мараан бүхий орон сууцны өмчлөгч, намайг өмчлөгчөөр тогтоож өгөөч” гэх агуулгаар гаргасан.

7.13. Түүнчлэн заавал 6 хувийн ипотекийн зээл авах шаардлагагүйгээр зээлийн гэрээ байгуулах эсвэл мөнгө шилжүүлэх байдлаар шийдвэрлэх боломжтой. Ипотекийн зээлийн 6 хувь гэж яриад байгаа нь өмнөх 107,000,000 төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг 214,000,000 төгрөг болгож өсгөснөөр дундаас нь мөнгө гарган авч, бизнесийн эргэлтэд ашиглаж байсан. Уг үйлдэл нь өмчлөгчийн асуудалтай холбоотой биш, харин зээлээс нэмэлт мөнгө гаргаж авах зорилго байсан. Тиймээс 6 хувь гэх асуудлыг өмчлөлтэй холбож ярих үндэс байхгүй. Ийм нөхцөл байдлыг зөвөөр ялгаж, зөв дүгнэлт хийх шаардлагатай байна.

7.14. Мөн гэрчийн хувьд тэр хүн зөвхөн борлуулалтын үйл явцад зуучлагчийн үүргээр оролцсон болохоос биш өмчлөгчийг тогтоох хууль зүйн үндэслэл болж чадахгүй. Учир нь тэр зөвхөн өөрийн харсан, ажигласан зүйлээ тайлбарласан болохоос хэн өмчлөгч болохыг тогтоох эрх мэдэлгүй. Үнэн хэрэгтээ гэрчтэй уулзаж, харилцаж байсан нь хариуцагч ******* байсан гэдгийг үгүйсгэхгүй. Гэвч уг үйлдэл нь өмчлөгчийг тогтоох баримт болж чадахгүй.

7.15. Анхан шатны шүүхэд гаргаж өгсөн чатын зарим хэсгийг дутуу үнэлсэн гэж гомдол гаргасан. Гэвч уг чатад “буцаан шилжүүлэх нөхцөлтэй тул би уг орон сууцны өмчлөх” гэх агуулга огт байхгүй, зөвхөн 6 хувьтай холбоотой яриа өрнөсөн.

Анхан шатны шүүх өмчлөгчийг тогтоох баримт нотлогдоогүй гэж үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн.

7.16. Түүнчлэн талуудын хооронд үүссэн үйл баримт, хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд дээр тулгуурлан Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэг, 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэг, 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2, 106.3 дах хэсэгт заасан хууль зүйн үндэслэлүүдийг бүрэн харгалзан үзсэн учраас анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагын хангасан тул шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлоор хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад хариуцагчийн гаргасан гомдлыг хангаж, шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******д холбогдуулан ******* тоот хоёр өрөө орон сууцыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нь орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж маргажээ.

 

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмаар үнэлээгүй алдаа гаргаснаас шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлага хангаагүй байх тул шүүхийн шийдвэрт сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж, үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон өөрчлөлт оруулна.

 

4. ******* тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, 56,63 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр ******* бүртгэгдсэн байна.

4.1. ******* нь *******той 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулж, уг гэрээгээр *******тоот 56,63 м.кв 2 өрөө орон сууцыг 160,000,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар харилцан тохиролцсон.

 

4.2. Дээрх орон сууцны үнийг хариуцагч *******гоос *******ид 2023 оны 06 сарын 06-ны өдөр 126,355,000 төгрөгийг “... байрны төлбөр ...” гэсэн гүйлгээний утгатайгаар, 30,444,533 төгрөгийг “... ха/хус зээл хаав ...” гэсэн гүйлгээний утгатайгаар, мөн өдөр 3,300,000 төгрөгийг “... татвар ...” гэсэн гүйлгээний утгатайгаар тус тус шилжүүлсэн болох нь хэрэгт цугларсан баримтаар тогтоогдож байна.

 

4.3. Талуудын харилцсан фэйсбүүкийн чатад 2025 оны 02 сарын 10-ны өдөр үзлэг хийсэн үзлэгийн тэмдэглэлд “... 2023 оны 06 сарын 05-ны өдрийн 22 цаг 47 минутад “...  *******: Чиний нэр дээр авчих уу гэхэд *******: Аан за яасан хайраа гэж, *******: Тэгээд чамаас байгаа болбол яах уу гэхэд *******: байр уу хайраа, тэгвэл тэг ээ, болно шүүдээ, хайраа одоо надад ямар 6 хувь болох бишдээ хайраа гэж хариулсан ..., мөн өдрийн 15 цаг 12 минутад *******: нөгөө 6 хувь шийдэж өгч байгаа залуу уулзья гэж байна, 2023 оны 06 сарын 06-ны өдрийн 09 цаг 25 минутад ... *******: нөгөө 6 хувь хүнтэй ярьсан уу гэхэд *******: яриагүй, одоо ярья хайраа гэж ...” тус тус харилцсан, мөн гэрч ******* “... Та ******* гэдэг хүнтэй *******тоот 56,63 м.кв 2 өрөө орон сууцыг зуучлалын гэрээ байгуулсан уу гэхэд ... тийм гэж, ... ******* гэдэг хүн 2023 оны 05 сард холбогдоод, 06 сард худалдаж авахаар болсон, ... ******* гэж хүнийг танихгүй ...” гэж мэдүүлсэн нотлох баримтыг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой талаас үнэлэхэд хариуцагч нь маргаан бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгч *******ын нэр дээр худалдан авсан үйл баримтыг давхар нотолж байна.

 

4.4. Дээрх орон сууцыг худалдан авахад *******ид 160,000,000 төгрөг төлсөн үйл баримтыг ******* нь “... *******тоот 69,05 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад худалдсан мөнгөн хөрөнгөөс *******д 80,000,000 төгрөг үлдсэн, 20,000,000 төгрөгийг *******гоор шилжүүлүүлсэн, 60,000,000 төгрөгийг ******* хүнээс зээлж өгсөн ...” гэсэн тайлбар, сөрөг нэхэмжлэлийн татгалзлыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлох баримтаар нотлоогүй.

 

4.5. Хариуцагч ******* нь өөрийн өмчлөлийн *******тоот хаягт байрлах орон сууцыг бусдад 2023 оны 05 сарын 26-ны өдрийн 260,000,000 төгрөгөөр худалдаж, уг орон сууцны үнэ 2023 оны 05 сарын 29-ний өдөр “байрны мөнгө” гэсэн гүйлгээний утгатайгаар шилжиж орсон болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдож байна.

Хариуцагч нь дээрх мөнгөн хөрөнгөөс маргаан бүхий сууцны үнийг төлсөн үйл баримтыг ******* нь баримтаар үгүйсгээгүй.

 

Дээрх үндэслэлээр гаргасан хариуцагч талын давж заалдах гомдлыг хангана.

 

5. Нэхэмжлэгч нь “... *******гоос 80,000,000 төгрөгийг дутуу төлсөн тул уг мөнгөн хөрөнгийг ******* тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, 56,63 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны үнэд оруулан тооцсон” гэж, хариуцагч нь “... ******* тоот 69,05 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авахад зориулсан 40,000,000 төгрөгт тооцогдох 80,000,000 төгрөгийг авч үлдсэн” гэж тус тус тайлбарласан бөгөөд хариуцагч *******гийн тайлбар хэрэг тайлбар, татгалзал болон сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1 дэх хэсэгт зааснаар бодит үнэнд нийцсэн гэж үзэв.

5.1. ******* ХХК болон ******* нарын хооронд байгуулсан “Орон сууцны хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний шаардах эрхийг ******* нь *******тай 2019 оны 03 сарын 26-ны өдөр “Захиалгын гэрээний эрх шилжүүлэх гэрээ”-гээр шилжүүлсэн авч, уг гэрээгээр ******* тоот 69,05 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 107,000,000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцож, дээрх гэрээний зүйл буюу орон сууцны үнэ 107,000,000 төгрөг төлснөөс 67,000,000 төгрөгийг *******, 40,000,000 төгрөг/15,000,000+15,000,000+10,000,000=40,000,000/-ийг *******гоос нэхэмжлэгчид тус тус шилжүүлсэн.

 

5.2. ******* ХХК нь хариуцагч *******той 2022 оны 09 сарын 21-ний өдөр “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулж, ******* тоот 69,05 м.кв 3 өрөө орон сууцны барилгын ажлыг гүйцэтгэх, байрны үнэд 141,552,000 төгрөгийг төлөхөөр харилцан тохиролцож, улмаар ******* нь уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн байна.

 

5.3. ******* болон ******* 2023 оны 03 сарын 31-ний өдөр “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулж, дээрх орон сууцыг 2023 оны 04 сарын 18-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд *******ын өмчлөлд бүртгэж, гэрчилгээ олгожээ.

 

5.4. Дээрх орон сууцны үнэ *******гийн дансаар 2023 оны 04 сарын 20-ны өдөр 214,000,000 төгрөг “байрны төлбөр” гүйлгээний утгатайгаар орлого орсон.

 

5.5. ******* нь хариуцагч *******т 134,000,000 төгрөгийг шилжүүлж, 80,000,000 төгрөгийг авч үлдсэн үйл баримтын талаар зохигч маргаагүй.

 

5.6. Нэхэмжлэгч нь хариуцагч ******* 80,000,000 төгрөгийн төлбөртэй гэх боловч *******гоос орон сууц худалдан авахад зориулж *******т шилжүүлсэн 40,000,000 төгрөгийг буцаан өгсөн үйл баримтыг нотлоогүй.

 

5.7. Талууд хамтран худалдан авч дундаа хэсгээр өмчилсөн үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсанаас мөнгөн хөрөнгөөс өөрт ногдох хэсгээр хуваан авсан нь Иргэний хуулийн 108 дугаар зүйлийн 108.5 дахь хэсэгт нийцсэн байна.

Иймд, ******* нь хариуцагч *******гоос авах 80,000,000 төгрөгийг маргаан бүхий байрны төлбөрт тооцсон талаар тайлбар, сөрөг нэхэмжлэлийн татгалзал үгүйсгэгдэж байна. Энэ талаар гаргасан давж заалдах гомдлыг хангана.

 

6. Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч *******г ******* тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, 56,63 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны үнийг төлсөн үндэслэлээр өмчлөгчөөр тогтоосон өөрчлөлт оруулна.

Хариуцагч ******* нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах агуулгатай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаагүй тул шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэн болно.

 

7. Нэхэмжлэгч *******ын ******* тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, 56,63 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрх үгүйсгэгдсэн тохиолдолд Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар ******* нь өмчлөгчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхгүй.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хариуцагч *******гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай *******ын нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон өөрчлөлт оруулна.

 

8. Дээрх үндэслэлээр хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 06 сарын 25-ны өдрийн 192/ШШ2025/05479 дугаар шийдвэрийн

 

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч *******гийн хууль бус эзэмшлээс ******* тоот, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, 56,63 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгч *******ын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

 

тогтоох хэсэгт 2 дахь заалтыг нэмж 2 дахь заалтыг “Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар ******* тоот хаягт байрлах, 56.63 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр *******г тогтоосугай.” гэж,

 

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг 3 гэж дугаарлан 3 дахь заалтад “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч *******ын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагч *******гийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 957,950 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч *******аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 957,950 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч *******д олгосугай.” гэж өөрчлөн найруулж,

 

тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтыг 4 гэж тус тус дугаарлан шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,028,150 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                   Ч.МӨНХЦЭЦЭГ

 

     ШҮҮГЧИД                                   Б.УУГАНБАЯР

 

                                                         С.ЭНХБАЯР