Д.О-ийн нэхэмжлэлтэй,

Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст

захиргааны хэргийн тухай

 

Монгол Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны захиргааны хэргийн шүүх хуралдааны бүрэлдэхүүн:

Даргалагч, шүүгч:        Д.Батбаатар

Шүүгчид:                      Г.Банзрагч

                                     М.Батсуурь

                                     П.Соёл-Эрдэнэ

Илтгэгч шүүгч:            Ц.Цогт

Нарийн бичгийн дарга: Б.Энхжаргал

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 128/ШШ2025/0580 дугаар шийдвэр,

Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 221/МА2025/0701 дүгээр магадлалтай,

Улсын дээд шүүхийн Захиргааны хэргийн танхимын 2025 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн 02 дугаар, 2026 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 25 дугаар хэлэлцүүлэх тогтоолтой захиргааны хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Ө, гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э, өмгөөлөгч Д.Б, гуравдагч этгээд “Ч” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.З, М.Ц, гуравдагч этгээд Д.Г нарыг оролцуулан, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн хянан хэлэлцэв.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэлийн шаардлага:

1.Баянзүрх дүүргийн *** дугаар хороо, *** дугаар хороолол, *** гудамж, *** байрны *** тоот хаягт байрлах 53.76 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай байрны өмчлөх эрхийг Д.О-т шилжүүлэн улсын бүртгэлд бүртгэж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргаж өгөхийг Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгах.

Хэргийн нөхцөл байдал:

2.Баянзүрх дүүргийн *** дугаар хороо, *** дугаар хороолол, *** тоот хаягт байршилтай 5850 м.кв талбайтай, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр “Г” ХХК-ийг бүртгэж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон.

2.1.Иргэн Д.О, “Г” ХХК-тай 2019 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр *** байранд 53.76 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулж, тус орон сууцыг худалдан авч, улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэхээр хандахад татгалзсан байна.

2.2.Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс “... тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн газар нь ... гэр бүлийн зориулалттай бөгөөд өнөөдрийн байдлаар “Ч” ХХК-тай байгуулсан барьцааны гэрээнд бүртгэлтэй байна. ... газрын захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн. Түүнчлэн “Г” ХХК-ийн бүртгэлтэй барилгын захиалагчдын жагсаалтыг тус хэлтэст ирүүлээгүй” гэсэн хариуг нэхэмжлэгчид өгчээ. 

3.Нэхэмжлэгээс “Иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрээр миний өмчлөлийг баталгаажуулсан, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж, орон сууцны өмчлөх эрхийг Д.О-ийн нэр дээр шилжүүлэх албан бичгийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт хүргүүлсэн, нийслэлийн Баянзүрх дүүргийн прокурорын газраас тус байр байрлаж буй газар, үл хөдлөх хөрөнгийн шилжилт хөдөлгөөнийг хязгаарласан шийдвэр хүчингүй болсон гэсэн хариуг ирүүлсэн байтал бүртгэлийн байгууллага нь хуучин хүчингүй болсон шийдвэрүүдийг үндэслэл болгон бүртгэхээс татгалзаж байгаа нь үндэслэлгүй, миний хувьд газрын эрхийг хүсээгүй, зөвхөн шүүхийн шийдвэрээр тогтоогдсон өмчлөх эрхээ бүртгүүлэхээр хандсан, ... миний үл хөдлөх эд хөрөнгөө бүртгүүлэх эрхийг удаа дараа хойшлуулж, бүртгэхээс татгалзсан шийдвэрийн улмаас олон жил хохирч байна” гэж маргажээ.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр:

4.Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 128/ШШ2025/0580 дугаар шийдвэрээр: Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.4.3, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4, 29 дүгээр зүйлийн 29.1, 29.1.3-т заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч Д.О-ээс Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан гаргасан “Баянзүрх дүүрэг, *** дугаар хороо, *** дугаар хороолол, *** дугаар байрны *** тоот хаягт байрлах 53.76 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг Д.О-ийн нэр дээр бүртгэхээс татгалзсан шийдвэр хууль бус болохыг тогтоолгож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргахыг даалгах” шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

Давж заалдах шатны шүүхийн магадлал:

5.Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 221/МА2025/0701 дүгээр магадлалаар: нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 128/ШШ2025/0580 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисон байна.

Хяналтын журмаар гаргасан гомдол:

6.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Н шийдвэр, магадлалыг эс зөвшөөрч дараах үндэслэлээр хяналтын журмаар гомдол гаргажээ. (Гомдлыг агуулгаар тусгав)

6.1.Уг орон сууцны доорх газар нь иргэн Д.Г-ын өмч бөгөөд уг орон сууцны зориулалттай барилгыг Д.Г-ын захиалгаар “Г” ХХК барьж, хуулийн дагуу комиссын дүгнэлтээр ашиглалтад оруулж газар өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр 100 хувь “Г” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлсэн байдаг. Орон сууцны зориулалттай байрныхаа тодорхой хэсгийг хуулийн дагуу бусдад шилжүүлэх эрхийнхээ хүрээнд Д.О-т гэрээний үндсэн дээр борлуулсан.

6.2.Иргэний хэргийн шүүхэд хандан өмчлөгчөө тогтоолгож, улмаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хийлгэж байгаа болно. Энэ хүрээнд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Улсын бүртгэлийн байгууллагад “... *** тоотод байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг Д.О-т ... өмчлөлд бүртгэж, бусад орон сууцны хоригийг хэвээр үлдээж, гэрчилгээний хуулбарын хамт ирүүлэхийг мэдэгдье” гэсэн 2023 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн 01/189/9039 тоот албан бичиг хүргүүлсэн байдаг. Энэ хүрээнд миний бие Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.3-т заасны дагуу өргөдөл гарсан.

6.3.“Г” ХХК нь шүүхийн шийдвэрийн дагуу материалаа бүрдүүлэн улсын бүртгэлийн байгууллагад хүргүүлсэн байдаг бөгөөд бусад газарт мэдэгдэх үүргээ улсын бүртгэлийн гүйцэтгээгүй тул эдгээр эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдүүд “зөвшөөрөх эсэх” мэдэгдлийг авах боломжгүй болж дараа шатанд иргэний хэргийн эсвэл эрүүгийн хэргийн шүүхээр шийдвэрлэгдэх боломжийг хаасан.

6.4.Иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрээр өмчлөгчөө тогтоолгон Улсын бүртгэлийн байгууллагад хуулийн дагуу өргөдөл гаргасан тул хуулийн 11.3-т заасны дагуу улсын бүртгэлийн байгууллага зөвшөөрлийг /зөвшөөрөх, эс зөвшөөрөх аль нь бай хамаагүй/ авах үүрэгтэй байна. Гэтэл анхан болон давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгчийг барьцаалагчаас зөвшөөрөл авах ёстой гэж үзэн хуулийг буруугаар тайлбарлан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон нь хууль бус гэж үзэж байна

6.5.Нэхэмжлэлд дурдсан байр байрлаж буй орон сууцны зориулалттай барилга нь барьцаанд байхгүй гэдэг нь баримтаар нотлогдож байгаа бөгөөд үүнийг 100 хувь өмчилж байгаа этгээд болох “Г” ХХК нь өөрийн өмчийн хэсгийг бусдад зарж борлуулах бүрэн эрхтэй бөгөөд шаардлагатай бол доорх газрыг барьцаалагчаас зөвшөөрөл авах үүрэг нь барьцаалуулагчид байх байтал надад ногдуулж байгаа нь хууль бус юм.

6.6.Нэхэмжлэгч “Ч” ХХК-аас зээл аваагүй, зээл төлж газрыг барьцаанаас чөлөөлүүлэх үүрэггүй, мөн газрын зориулалтыг өөрчлөх боломжгүй бөгөөд хуулиар тогтоосон эрхгүй байхад газрын зориулалтыг өөрчлөх шаардлагатай гэсэн шалтгаанаар миний нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон нь хуульд нийцэхгүй байна. Харин эрх, үүрэг хүлээсэн этгээдэд даалгаж, тэр нь хангагдах хүртэл өөр бусад этгээдэд шилжүүлэх боломжгүй болгох шаардлагаар улсын бүртгэлийн байгууллагад хувийн хэрэгт тэмдэглэл хийлгэх үүргийг даалгаж шийдвэрлэх нь хууль хэрэглээний зарчимд нийцэх юм.

6.7.Тухайн газрын эзэн нь зөвшөөрөөд байхад шүүхийн шийдвэрээр өмчлөх эрхээ тогтоолгосон байрыг бүртгэхгүй, ядаж бүртгэл хийхэд шаардлагатай хуульд тодорхой зааж өгсөн “... эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдэд улсын бүртгэлийн байгууллага энэ тухай бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэнэ” гэсэн үүрэгт ажлаа хийхгүй байхад шүүхээс үүнийг зөв мэтээр тайлбарлаж нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож байгаад гомдолтой байна.

6.8.Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэрүүд нь хуулийн дагуу ажлаа хийхгүй байгаа улсын бүртгэлийн байгууллагыг өөгшүүлж, хуулийг ялгавартайгаар, дураар тайлбарлан хэрэгжүүлэхийг илтэд дэмжсэн байх тул миний гаргасан тайлбар, дурдсан нотлох баримтуудыг харгалзан үзэж иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрээр тогтоосон өмчлөх эрхийг бүртгэхтэй холбоотой хуульд заасан ажлуудаа бүрэн хийж улсын бүртгэлд бүртгэх, ядаж урьдчилсан тэмдэглэл хийх зэрэг хуульд заасан улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаагаа хийхийг улсын бүртгэлийн байгууллагад даалгаж нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

7.Гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э шийдвэр, магадлалыг эс зөвшөөрч дараах үндэслэлээр хяналтын журмаар гомдол гаргажээ. (Гомдлыг агуулгаар тусгав)

7.1.Шийдвэр, магадлалыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.2.1, 123.2.2-т заасны дагуу энэхүү хяналтын гомдлыг гаргаж байна

7.2.Шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий байх зарчимд нийцэхгүй байна. Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1-д “нэгдмэл тогтолцоо, арга зүйтэй байх” гэж бүртгэлийн зарчмыг заасан ч ерөнхий газар, дүүргийн хэлтэс нь өөр өөр зүйл тайлбарлаж, өмнө нь бүртгэсэн бүртгэлээ үгүйсгэж, манай компаниас орон сууц худалдан авсан олон арван шударга эзэмшигч, өмчлөгч нарын эрхийг хязгаарлаж хохироож байгаад гомдолтой байна.

7.3.Хариуцагч Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.3-т заасан үндэслэлээр татгалзсан байдаг. Нэхэмжлэгч болон “Г” ХХК нар нь Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.6 дахь хэсэгт заасан болон Засгийн газрын 2018 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 397 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам”-ын 5.7-д заасан “Захиалгаар барьж дууссан барилгын дундаа хэсгээр өмчлөгч бүрд ногдох хэсгийн өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд мэдүүлэг гаргагчийн ирүүлсэн нотлох баримтыг захиалагчийн нэрс, тэдгээрийн оруулсан хөрөнгийн болон ногдох талбайн хэмжээ, байршлын хаяг, хэлцлийн мэдээллийг тусгасан захиалагчдын нэрсийн жагсаалт” зэрэг бүрдүүлбэл зохих нотлох баримтуудыг бүрэн хавсаргасан байхад захиргааны байгууллага нь дээрх үндэслэлээр татгалзсан нь хуульд нийцэхгүй.

7.4.Тус байрны тодорхой нэг хэсэг буюу 53,76 м.кв талбайг хэлцлийн үндсэн дээр Д.О-т шилжсэнийг бүртгэх боломжгүй гэх захиргааны байгууллагын татгалзал үндэслэлгүй байхад түүнийг хуульд нийсэн гэж үзсэн анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр бодит нөхцөл байдлыг үнэн зөвөөр тогтоогоогүй.

7.5.Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгө газрын нэгж талбарт суурилан 2019 он, 2020 онд бүртгэгдсэн тул нэхэмжлэгчийн иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрийн дагуу орон сууцны өмчлөгч өөрчлөгдсөнтэй холбоотойгоор бүртгэл хийлгэх хүсэлт хуульд нийцсэн байсан.

7.6.Хариуцагчаас анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа татгалзлаа бичгээр тайлбар гаргахдаа зөвхөн манай компанийн захиалагч иргэдийн нэр дээрх гаргах жагсаалт болон холбогдох нотлох баримтыг ирүүлээгүй гэж буруутган тайлбар хийсэн. Гэтэл бодит байдалд “Г” ХХК-ийн зүгээс Баянзүрх дүүргийн Эд хөрөнгийн эрхийн Улсын бүртгэлийн газарт өөрийн барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцны төлбөрийг 100 хувь төлсөн захиалагчийн нэр дээр гэрчилгээг гаргуулахаар 2020 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдрийн 322 тоот албан бичгээр, 2020 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн 235 тоот албан бичгээр, 2023 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 52 тоот албан бичгээр, 2023 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн албан бичгээр тус тус хандсан байдаг. Түүнчлэн манай компани нь дээрх албан бичгээр захиалагч иргэдийн жагсаалт болон холбогдох нотлох баримтыг хавсаргаж өгсөн үйл баримт хавтаст хэрэгт авагдсан бөгөөд захиргааны байгууллагын татгалзал үндэслэлгүй болно.

7.7.Хэдийгээр маргаан бүхий барилга байршиж буй газар нь гуравдагч этгээд “Ч” ХХК-ийн барьцааны гэрээгээр бүртгэлтэй, эрх бүхий байгууллагуудаас барилгыг удаа дараа битүүмжилж байсан боловч хамгийн сүүлд хөрөнгийн эрх сэргээх тухай 189/07 дугаар тогтоол, эрх шилжүүлэх тухай 01-189/9039 дугаар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагын эрх бүхий албан тушаалтны албан бичгээр маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг сэргээж шийдвэрлэсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл, тус маргаан бүхий орон сууц болон түүний доорх газрын эрхийг хязгаарласан шүүхийн маргаангүй, хязгаарлалтгүй, бусад хууль хяналтын байгууллагуудаас тавигдсан хөрөнгийн шилжилт хөдөлгөөний хязгаарлалт байхгүй болох нь дээрх албан бичгээс нотлогдож байна. Иймд шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

8.Гуравдагч этгээд “Ч” ХХК-аас хяналтын журмаар гаргасан гомдлуудтай холбогдуулж эс зөвшөөрсөн тайлбар бичгээр ирүүлсэн байна.

9.Улсын дээд шүүхийн Захиргааны хэргийн танхимын 2025 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн 02 дугаар тогтоолоор нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, 2026 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 25 дугаар тогтоолоор гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.2.2, 123.2.3-т заасан үндэслэлээр хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн.

 

ХЯНАВАЛ:

10.Дараах үндэслэлээр шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэлээ.

Тогтоогдсон үйл баримтын тухайд:

11.Баянзүрх дүүргийн *** дугаар хороо, *** дугаар хороолол, *** тоот хаягт байршилтай 5850 м.кв талбай бүхий, орон сууцны зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр “Г” ХХК-ийг 2019 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдөр бүртгэж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон. Хожим 2020 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр 100 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэгдэж, гэрчилгээ авсан байна.

12.Нэхэмжлэгч Д.О нь Баянзүрх дүүргийн *** дугаар хороо, *** дугаар хороолол, *** байрны *** давхрын *** тоот, 53.76 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдан авахаар “Г” ХХК-тай 2019 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдөр “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулж, гэрээний дагуу төлбөрийг 2019, 2020 онд бүрэн төлж барагдуулжээ.

13.Нэхэмжлэгчийн худалдаж авсан орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар нь иргэн Д.Г-н өмчлөлд бүртгэлтэй. Тухайн газар нь “Г” ХХК, “Ч” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2018 оны 07 дугаар сарын 24-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээний дагуу барьцаалагдсан байна.

14.Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2022/1087 дугаар захирамжаар Д.О-ийн “... үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, орон сууц үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлтэй холбоотой баримт бичгийг шилжүүлж өгөхийг хариуцагчид даалгах тухай” нэхэмжлэлийн шаардлагыг “Г” ХХК бүрэн хэмжээгээр хүлээн зөвшөөрсөн тул хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

15.Дээрх Иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэр гарсны дараа Д.О-ээс тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр шилжүүлэн бүртгүүлэхээр бүртгэлийн байгууллагад хэд хэдэн удаа хандсан, хариуцагч Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс “... *** тоот хаягт байршилтай үл хөдлөх хөрөнгө нь “Г” ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн газар нь эрхийн улсын бүртгэлийн Г-*** дугаарт бүртгэлтэй, гэр бүлийн зориулалтай, өнөөдрийн байдлаар “Ч” ХХК-тай 2018 онд байгуулсан *** дугаартай барьцааны гэрээ бүртгэлтэй, прокурорын зөвшөөрөл болон нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын албан бичгээр дээрх газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн, улсын бүртгэгчийн улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзсан шийдвэр үндэслэлтэй ...” гэж 2024 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 11 дүгээр албан бичгээр хариу хүргүүлсэн байна.

Энэхүү хэргийн хувьд хяналтын шатны шүүхээс хариу өгөх шаардлагатай хууль зүйн асуудал нь:

-Газар нь барьцаанаас чөлөөлөгдөөгүй тохиолдолд дээр нь баригдсан нийтийн зориулалттай орон сууцны өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд салгаж бүртгэхэд газар барьцаалагчийн зөвшөөрлийг авах эсэх,

-Хариуцагчийн орон сууцны өмчлөх эрхийг салгаж бүртгэхээс татгалзсан үндэслэл нь хуульд нийцсэн эсэх тухай байна.

Хууль хэрэглээний хувьд:

16.Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т “Орон сууц болон хэсгээр өмчлөх дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх болон орчны газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэн бүртгэнэ”, 11 дүгээр зүйлд “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн шилжилтийг бүртгэх”, 11.1.1-д “мэдүүлэг гаргасан он, сар, өдөр”, 11.1.2-т “эрх шилжүүлэн авч байгаа этгээд нь иргэн бол иргэний овог, эцэг, /эх/-ийн нэр, өөрийн нэр, иргэний бүртгэлийн дугаар, хуулийн этгээд бол түүний оноосон нэр, улсын бүртгэлийн дугаар, регистрийн дугаар”, 11.1.3-т “гэрээ, хэлцлийн нэр, төрөл”, 11.1.4-т “эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр эрх шилжиж байгаа бол шийдвэрийн нэр, он, сар, өдөр, дугаар”, 11.1.5-д “хөрөнгийн үнэ”, 11.2-т “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрх гэрээ, хэлцлийн үндсэн дээр шилжиж байгаа бол гэрээ, хэлцлийн эх хувийг хувийн хэрэгт хавсаргана” гэж тус тус заажээ.

17.Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журмын Зургаадугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн шилжилтийг бүртгэх харилцааг зохицуулсан. Журмын 6.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн шилжилтийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлд заасан журмыг баримтална” гээд 6.2-т гэрээ, хэлцлийн үндсэн дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх өөр этгээдэд шилжсэнийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд тавигдах 7 шаардлагыг жагсаасны дотор нийтийн зориулалтаар баригдсан орон сууцны доорх газартай холбоотой баримтыг өргөдөл гаргагч бүрдүүлж өгөх талаар тусгагдаагүй, тодруулбал, орон сууц баригдсан газрын барьцаалагчаас зөвшөөрөл авах шаардлага тавигдаагүй байна.

18.Гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн нэр дээр бүртгэлтэй 5850 м.кв талбайтай, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөөс хэлцлийн үндсэн дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн тодорхой хэсгийг нэхэмжлэгчид салгаж бүртгэхэд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т зааснаар тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх болон орчны газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэн бүртгэх үүрэгтэй, тухайн газартай холбоотой бусад баримтуудыг шаардаж, түүнд үндэслэн бүртгэл хийхээс татгалзах зохицуулалт байхгүй байна.

19.Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч улсын бүртгэлээс тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай, барьцаалагчийн зөвшөөрөл шаардлагатай гэж хууль, журамд заагаагүй шаардлага тавьж үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг салгаж бүртгэхээс татгалзсан нь үндэслэлгүй.

20.Түүнчлэн Баянзүрх дүүргийн Эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 2022/ШТ/160 дугаар тогтоолоор Баянзүрх дүүргийн *** дугаар хороо, *** гудамж, *** тоотод байрших Г-*** гэрчилгээний дугаартай 700 м.кв газрыг битүүмжилсэн, хөрөнгийн шилжилт хөдөлгөөн хязгаарласан шийдвэрүүдийг хүчингүй болгосон, мөн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2023 оны 05 дугаар сарын 08-ны өдрийн 01-189/9039 дүгээр албан бичгээр нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг сэргээсэн талаар хариуцагчид хүргүүлсэн байхад хариуцагчаас “газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн” гэж татгалзсан нь үндэслэлгүй.

21.Анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс “маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар нь иргэнд өмчлүүлэх газар болох нь тогтоогдсон, тухайн газрын зориулалтыг өөрчлөх шаардлагатай, нэхэмжлэгчийг тус орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэхээс татгалзсан хариуцагчийн шийдвэр хуульд нийцсэн” гэж холбогдох хууль, журмыг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн байх тул шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэв.

22.Тодруулбал, олгогдсон зориулалтын хувьд гэр бүлийн хэрэгцээнд зориулж өмчлүүлсэн газар боловч бодит байдалд өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр тухайн газар дээр нийтийн зориулалттай орон сууц баригдсан. Цаашид гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтаар өмчлөх боломжгүй, газар өмчлөгчөөс нэхэмжлэгчид үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргаж өгөхөд татгалзах зүйлгүй болохоо илэрхийлсэн энэ тохиолдолд газрын зориулалтыг өөрчлүүлэх шаардлагатай гэж улсын бүртгэл хийхээс татгалзсан нь нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөнджээ.

23.Хариуцагчаас улсын бүртгэл хийхээс татгалзаж буй үндэслэлээ дээр дурдсанаар “... тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн газар нь ... гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтай, “Ч” ХХК-тай 2018 онд байгуулсан барьцааны гэрээ бүртгэлтэй” гэсэн агуулгаар тайлбарлан маргасан тул шүүхээс маргааны хүрээнд дүгнэлт хийж хэргийг шийдвэрлэсэн бөгөөд барьцааны гэрээтэй холбоотой аливаа дүгнэлт өгөөгүй болохыг дурдах нь зүйтэй.

24.Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 107 дугаар зүйлийн 107.7-д шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэг захиран тушаах хэлбэртэй байхаар заасныг анхан шатны шүүх анхаарвал зохино.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 127 дугаар зүйлийн 127.2.4-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 27-ны өдрийн 128/ШШ2025/0580 дугаар шийдвэр, Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 221/МА2025/0701 дүгээр магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4, 11 дүгээр зүйлийн 11.1, 11.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Д.О-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дамдинбазарын гудамж, *** байрны *** тоот хаягт байрлах 53.76 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай байрны өмчлөх эрхийг Д.О-т шилжүүлэн улсын бүртгэлд бүртгэж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ олгохыг Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст даалгаж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангасугай.

2.Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.3-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 (далан мянга хоёр зуу) төгрөгийг тус тус Төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 127 дугаар зүйлийн 127.5-д зааснаар Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны тогтоол нь шүүхийн эцсийн шийдвэр байх бөгөөд тогтоолд гомдол гаргахгүй болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                        Д.БАТБААТАР

ШҮҮГЧИД                                                          Г.БАНЗРАГЧ

                                                                           М.БАТСУУРЬ

                     П.СОЁЛ-ЭРДЭНЭ

                     Ц.ЦОГТ