2025          09           04                                          226/МА2025/00011

 

 

 

 

Ө.О-н нэхэмжлэлтэй, Т.С-т

 холбогдох иргэний хэргийн талаар

 

 

Хэнтий аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдааныг шүүгч Д.Ганзориг даргалж, шүүгч С.Оюунтунгалаг, шүүгч О.Баатарсүх нарын бүрэлдэхүүнтэй шүүх хуралдааны “А” танхимд,  

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: М.Ц  /онлайнаар/,

Хариуцагч: Т.С  /онлайнаар/,

Хариуцагчийн өмгөөлөгч: Л.Н ,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга С.Отгончимэг нарыг оролцуулан,

 

Хэнтий аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдрийн 321/ШШ2025/00242 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч  Ө.О-н нэхэмжлэлтэй, хариуцагч Т.С-т холбогдох “Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... дугаар байрны ... тоотод байрлах, ... дугаартай орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, “А” ХХК-ийн Ө.О-тэй байгуулсан Захилгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчингүй хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулж, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Н нарын гаргасан давж заалдах гомдлоор 2025 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр хүлээн авч шүүгч Д.Ганзоригийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Нэхэмжлэгч А.О нь шүүхэд ирүүлсэн нэхэмжлэлдээ:  Миний бие Хэнтий аймгийн ...сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... дугаар байрны ...тоотод байрлах 76.2 мкв талбайтай, орон сууцны зориулалттай, улсын бүртгэлийн .... дугаар бүртгэлтэй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр 2017 онд бүртгэгдэж улсын бүртгэлийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг авсан. Хариуцагч Т.С  нь тухайн орон сууцыг худалдаж авахаар амаар харилцан тохиролцсон боловч өнөөг хүртэл орон сууцны үнийг надад төлөөгүй тул байраа чөлөөлж өгөхийг шаардахад удахгүй төлбөрөө төлнө гэх зэргээр цаг хугацаа хойшлуулж өнөөдрийг хүртэл миний өмчлөх эрхэд саад болж байна. хариуцагч 2017 оноос хойш өнөөдрийг хүртэл үнэ төлбөргүй тухайн байранд амьдран сууж үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжиж байгаа бөгөөд орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг шаардахад өнөөдрийг хүртэл чөлөөлж өгөхгүй байгаа тул шүүхэд хандаж албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргаж байна Иймд нэхэмжлэгч Ө.О миний өмчлөлийн Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... байр, ... тоот хаягт бүртгэлтэй, Улсын бүртгэлийн ... дугаартай орон сууцыг албадан чөлөөлүүлж өгнө үү...” гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ц. шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэгч Ө.О. нь тухайн барилгыг ашиглалтад оруулсан А-д хөрөнгө оруулалт хийсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл, хавтаст хэрэгт авагдсан гэрч нарын мэдүүлгээр 1 тэрбум 700 сая төгрөгийн хөрөнгө оруулаад дараа нь 700 сая төгрөгийг өөрийн өмч хөрөнгөд нийт 2 тэрбум гаруй төгрөгийн хөрөнгийг тухайн барилгад оруулсан байдаг. Ингээд тухайн барилга ашиглалтад ороод оруулсан хөрөнгөө гаргаж авахын тулд тодорхой хэмжээний байрыг өөр дээрээ шилжүүлж авсан. Үүнийг тухайн байрны захиалагч буюу А компанийн зөвшөөрөлтэй, гэрээтэй анх тухайн барилгыг ашиглалтад оруулахдаа захиалагчаар улсын бүртгэлд бүртгүүлээд хууль ёсны дагуу өмчлөх эрхийг шилжүүлж авсан байдаг. ...хариуцагч Т.С. ямар нэгэн байдлаар О-т үлдсэн төлбөрөөс төлсөн зүйл байдаггүй. Ингээд хэдэн жил дуугүй явсан. Дараа нь тооцоо нийлээд үлдэгдэлгүй болчих юм бол шилжүүлэхэд асуудал байхгүй гэдэг байдлаар хандаад явж байсан. ...2023 оноос юу болж байна гэдэг байдлаар Э болон А-д хандсан. Ингэхэд ямар нэгэн байдлаар төлбөр тооцоо дуусгая, нийлье гэсэн асуудал яригдаагүй. Тухайн хүмүүс асуудлаа хаяад алга болсон. Ямар ч байсан хөрөнгө оруулаад түүнийхээ ашигт байр авсан нь үнэн. Тийм болохоор энэ байраа авъя гэдэг байдлаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Ингээд С-т хандахад би төлсөн гэдэг асуудлыг хэлдэг. Тэгэхдээ О-т төлөгдсөн зүйл байдаггүй. Энэ нь хавтаст хэрэгт авагдсан материалууд, гэрч нарын мэдүүлгээр нотлогдоно. Нэг нь байранд ороод хэдэн жил амьдарчихсан. Нөгөөх нь итгээд яваад байсан. Одоо яах юм бэ? гэдэг асуудал яригдана. Мэдээж хуулийн хүрээнд өөрийн өмчлөлийн зүйлийг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргасан. Энэ үндэслэлээр О-н хувьд өөрийн нэр дээр хууль ёсны бүртгэлтэй байгаа өмч хөрөнгийг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа. Тийм учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч Т.С нь шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Миний бие Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр багт 2016 онд А ХХК-ийн гүйцэтгэж ашиглалтад оруулж байгаа 10 давхар, 54 айлын орон сууцанд байр захиалахаар тус компанийн менежер төлөөлөгч Ц.Э-тэй уулзаж тус байр буюу А-56 тоот орон сууцны 9 давхрын ... тоотод 3 өрөө 76.2 м орон сууцыг захиалгаар бариулах гэрээг 2016 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдөр байгуулсан бөгөөд тус байрандаа 2016 оны 10 дугаар сард орж, одоог хүртэл амьдарч байна. А ХХК-ийн захирал А.М-н баталсан "Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ"-г тус компанийн төлөөлөгч гэх Ц.Э, С.Б нартай байгуулж, гэрээнд дээрх компанийг төлөөлж С.Б гарын үсэг зурснаар бид гэрээний талууд болж, хэн хэн нь үүрэг хүлээсэн. Гэрээний 1.5-д зааснаар орон сууцны 1мкв-ын үнэ 1,300,000 төгрөг байхаар тохиролцож, нийт үнэ 99,060,000 төгрөгийг тус компанид төлөхөөр болсон. Байрандаа орсноос хойш 2017 оны 1- дүгээр сараас эхлэн гэрээний дагуу төлбөрийг төлж эхэлсэн бөгөөд 2016 оны 9 дүгээр сараас 2019 оны 9 дүгээр сарын хооронд уг компанийн менежер, төлөөлөгч Ц.Э-н 5959044544 тоот хаан банкны данс руу нь нийт 25 удаагийн гүйлгээгээр төлбөрийг төлсөн.

Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээнд А ХХК-ийн захирал менежер Ц.Э-г төлөөлөн гарын үсэг зурж гэрээ байгуулсан С.Б-н 5315255005 тоот дансанд 8 удаагийн гүйлгээгээр 31,000,000 төгрөг, С.Б-н хүсэлтээр Г.А-н 5134045841 тоот дансанд 2019 оны 8 дугаар сарын 8-ны өдөр 1,000,000 төгрөг, Ц ХХК-ийн 5058211588 тоот дансанд 2019 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдөр 500,000 төгрөгийг тус тус шилжүүлснээр гэрээнд заагдсан орон сууцны үнээс гэрээний 3.1-д зааснаар 96,752,000 төгрөгийг төлж барагдуулсан. А ХХК-ийн менежер, төлөөлөгч Ц.Э, Б нар нь миний шилжүүлсэн бүх мөнгийг Ө.О-т шилжүүлсэн гэж хэлсэн бөгөөд танай байрны өмчлөгч нь О гэж хүн байгаа, удахгүй байрны өмчлөх эрхийг чинь шилжүүлж өгнө гэж хэлдэг. Миний бие Ө.О-тэй утсаар ярьсан бөгөөд Ө.О нь за мэдэж байгаа С.Б , Ц.Э  нартай тооцоо нийлж байгаад удахгүй байрны өмчлөх эрхийг чинь шилжүүлж өгнө гэж хэлдэг байсан боловч сүүлдээ нөхрийн бие муу байна, аав маань бурхан болоод гэх мэт шалтаг шалтгаан тоочсоор өнөөдрийг хүрсэн. Гэтэл ******* нь Хэнтий аймгийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд Хэнтий аймгийн ... сумын 4-р баг, Сариг ... тоот хаягт бүртгэлтэй, Улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргасан байна. А ХХК-ийн менежер, төлөөлөгч Ц.Э, Ө.О, С.Б нар нь А ХХК-ийн гишүүн, хувьцаа эзэмшдэг бүгд хоорондоо харилцан хамааралтай, холбоотой хүмүүс юм. Ц.Э, Ө.О, Б нар нь хоорондоо ярилцаж байгаад Ө.О-н дансаар байрны төлбөрийг шилжүүлж аваагүй учраас Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... тоот байрыг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргасан нь тодорхой байна. Ө.О. нь нэг ч төгрөг төлөөгүй байхад өөрийн эзэмшлийн байрандаа манайхыг оруулаад мөнгө төлөхийг хүлээгээд 9 жил амьдруулна гэж байхгүй. Тиймээс Ө.О-н шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэв.

 

Хариуцагч Т.С  болон түүний өмгөөлөгч Л.Н  нар нь шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: ...Хэнтий аймгийн ... сумын 4-р баг Сариг ... тоот байрны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, Ө.О, а ХХК -ийн хооронд байгуулагдсан 2017 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байгаа.

Яагаад сөрөг нэхэмжлэл гаргасан бэ? гэхээр А ХХК, Т.С нарын хооронд захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ бичгээр хийгдсэн. Тус гэрээ нь хүчин төгөлдөр гэж үзэж байгаа. Тус гэрээг заавал нотариатаар батлуулна гэсэн хууль зүйн шаардлага байхгүй. Тэгэхээр нотариатаар батлуулаагүй учраас хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж болохгүй. Гэрч М, С.Б, н.Э нар нь тус компанийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч н.Э, С.Б нар хариуцаж тус байрыг барьж гүйцэтгэж, гэрээ, тооцоо бүх асуудлыг өөрсдөө зохицуулж байсан. н.Э, С.Б 2 бүрэн хариуцаж байсан талаар гэрчүүд тодорхой ярьдаг. Итгэмжлэл олгосон Э, С.Б нар өөрсдийн хувийн дансыг өгч тухайн дансаар төлбөр тооцоогоо аваад үйл ажиллагаа явагдаж байсан. Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээний төлбөрийг Т.С миний бие 100 хувь төлсөн. Ингээд 2016 оны 10 сард тус байранд ороод өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна. Энэ хугацаанд Ө.О гэдэг хүн А ХХК -тай төлбөр тооцооны асуудлаа дуусгачихаад танай өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгнө гэж ярьдаг байсан. Би Ө.О гэдэг хүнд төлбөр тооцоо төлөх, дансаар нь гүйлгээ хийх үүрэг хүлээгээгүй. Гэтэл Ө.О нь хууль зөрчиж өмчлөх эрхээ шилжүүлж авсан. Миний байгуулсан гэрээ хүчин төгөлдөр байсаар байтал тус байрыг захиалсан, гэрээ хийсэн гэдгийг мэдсээр байж өөрөө улсын бүртгэл дээр очиж шинэ гэрээ байгуулж, өмчлөх эрхийг авсан.

Худалдах худалдан авах гэрээ хийхэд худалдагч хэлэлцэн тохиролцсон үнийг төлөх, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүрэг хүлээнэ гэсэн үүргээ биелүүлээгүй. Төлбөр тооцоо төлсөн ямар нэгэн баримт байхгүй. Ө.О нь хөрөнгөө авч чадаагүй гэдгээ мэдсээр байж өөр зориулалтаар худалдах худалдан авах хэлцэл хийж байгаа нь хууль зөрчсөний улмаас хийсэн хэлцэл гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

А компани, Ө.О  нарын хооронд худалдах худалдан авах гэрээ буюу орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байгаа учраас гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож өгнө үү. Миний бие ... дугаартай данс, ... дугаартай данснууд руу 65,252,000 төгрөгийг хийсэн. Хаан банкны дээрх данс эзэмшдэг талаар баримтууд байгаа. Шүүхэд ... гэсэн дансны хуулга гаргаж өгсөн. Хаан банкнаас лавлагаа ирэхэд ... дугаартай дансыг эзэмшдэг талаарх лавлагаа ирсэн. Энхтөр мэдүүлэг өгөхдөө дээрх 2 дансыг эзэмшдэг нь үнэн гэж мэдүүлсэн байгаа. Гэрч С.Б  нь ... дансыг эзэмшдэг талаар мэдүүлэг өгсөн. Энэ данс нь С.Б-н данс гэдэг тодорхойлолт ирсэн. Итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын дансанд гэрээний төлбөрийг хийсэн байна. Итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч тухайн төлбөрийг яаж зарцуулахад бид нар хяналт тавих үүрэг байхгүй. Би гэрээнд заасан үүрэг бүрэн биелэгдсэн гэж үзэж байна.

Иймд Ө.О, А компанийн хооронд байгуулагдсан 2017 оны 6 дугаар сарын 20-ны өдрийн Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцож, намайг тус байрны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэсэн хүсэлттэй байна гэв. 

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа: “...Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлохдоо маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, О, А компанийн хооронд байгуулагдсан 2017 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах гэж тодорхойлсон. Би 2016 онд гэрээ байгуулсан байхад 2017 онд яагаад өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргачихдаг юм бэ? гэсэн зүйлийг яриад байна. Ер нь түрүүлж гэрээ байгуулсан хүн өмчлөгч болно гэсэн зүйл хуульд байхгүй. Яагаад гэвэл үл хөдлөх эд хөрөнгө нь улсын бүртгэлээр баталгааждаг. Улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр өмчлөгч гэдэг нь тодорхойлогддог. Хэрвээ тийм байсан бол О түрүүлээд хөрөнгө оруулаад ашгаа хүртэж байгаа асуудал яригдана. Нэхэмжлэлийн шаардлагын хариуцагч нь О мөн эсэх нь эргэлзээтэй. Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д Иргэний эрх зүйн харилцаа дараахь үндэслэлээр үүснэ, 8.1.1-д хуульд заасан буюу заагаагүй боловч агуулгын хувьд хуульд үл харшлах хэлцэл гэж заасан. Мөн тодорхой үндэслэлүүд заасан. Энэ үндэслэлүүдийн аль нэгээр нь С болон О нарын хооронд ямар ч иргэний эрх зүйн харилцаа үүсээгүй. Нэхэмжлэгчийн хувьд өмчийн эрх зүйн хүрээнд өмчлөх эрхээ хамгаалуулах үүднээс нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж үндэслэлээ тодорхойлж өгч байгаа. Хариуцагч нь өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлагаа гэрээний үндсэн дээр тодорхойлоод байна. Тэгэхээр Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1-д заасан хэлцэл О-тэй байгуулагдаагүй, А компанитай байгуулагдсан. Өөрөөр хэлбэл О, С-н хувьд өмчлөх, өмчлөх эрх шилжүүлэх, өмчлөгч болох баримтуудыг гаргаж өгөөд улсын бүртгэл өмчлөгчөөр авна гэдэг үйл ажиллагаанд оролцох үүргийг хүлээгээгүй. Энэ үүргийг А гэдэг компани хүлээсэн. Гэхдээ тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээ хуульд заасан шаардлага хангасан гэрээ биш. Яагаад гэвэл тухайн маргаан бүхий орон сууц нь 2013 онд ашиглалтад орсон байдаг. Бэлэн болсон. Байнга ашиглалтад хүлээгээд авсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах гэж байгаа бол Иргэний хуулийн 109, 110 дугаар зүйлд заасан шаардлагыг хангасан байх ёстой. Тэгж байж хүчин төгөлдөр гэрээний үндсэн дээр шаардах эрх үүснэ. О  энэ нэхэмжлэлийн хариуцагч мөн эсэхэд эргэлзээ үүсэж байна.

О  өмчлөгчөөр тогтоогдсон байхад би өмчлөгчөөр тогтоогдох байсан гэж ярьж байгаа бол таны байгуулсан гэрээ чинь хуульд заасан шаардлага хангаагүй учраас өмчлөгчөөр бүртгүүлье гэсэн ч улсын бүртгэл хүлээж авахгүй. Хүчин төгөлдөр гэрээний үндсэн дээр шаардах эрх үүсдэг зарчимтай. Тэгэхээр энд шаардах эрх үүсээгүй гэж үзэж байгаа.

Хоёр дахь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага буюу А компани буюу нэхэмжлэгч О нарын хооронд байгуулсан Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах гэж байгаа. Энэ нэхэмжлэлийн шаардлагын хувьд нэхэмжлэлийн үндэслэлийг тодорхой бус гэж харж байна. Бичгээр гаргаж өгсөн нэхэмжлэлийн үндэслэл тайлбар нь хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзээд байгаа юм уу? Хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах хэлцэл гэж үзээд байгаа юм уу? Хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзээд байгаа бол эрх зүйн ямар үр дагаврыг шүүхээр шийдүүлэх гэж байгаа нь тодорхой бус. Эсвэл хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах гэж байгаа бол айлган сүрдүүлж байгаад гэрээ, хэлцэл хийсэн юм уу? Ноцтой төөрөгдлийн улмаас гэрээ, хэлцэл хийлгэсэн юм уу? гэдэг үндэслэлүүдийн аль нь гэдэг нь тодорхой бус гэж үзэж байна. Тэгэхээр сөрөг нэхэмжлэлийн аль ч шаардлага хууль зүйн үндэслэлгүй учраас хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...” гэв.

 

Хэнтий аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүх: Иргэний хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2-т зааснаар Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... тоотод байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагч Т.С-н эзэмшлээс чөлөөлж нэхэмжлэгч Ө.О-т олгож, хариуцагч Т.С-н уг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, А ХХК, Ө.О  нарын хооронд байгуулагдсан 2017 оны 6 дугаар сарын 20-ны өдрийн Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Н нар давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо:  “...Хэнтий аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 5-р сарын 01-ний өдрийн 242 дугаартай шийдвэрээр Хэнтий аймгийн ... сумын 4-р баг Сариг .... тоотод байрлах Ү-... дугаартай орон сууцыг хариуцагч Т.С-н уг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, А ХХК-нь болон Ө.О  нарын хооронд байгуулагдсан 2017 оны 6-р сарын 20-ны өдрийн захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Хариуцагч Т.С  болон түүний өмгөөлөгч нарын зүгээс анхан шатны шүүх хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1.1 дэх хэсэгт зааснаар хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн гэх үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргаж байна...” гэжээ. 

 

Хариуцагч Т.С , түүний өмгөөлөгч Л.Н  нар давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан тайлбартаа: “...анхан шатны шүүхийн шийдвэрээр ...хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзэж давж заалдах гомдол гаргасан. А ХХК нь Ө.О-тэй 2017 оны 6 дугаар сарын 20-ны өдөр захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг байгуулсан. Тус гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.3 дахь хэсэгт заасан өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл гэж үзэж байна.

А ХХК нь Хэнтий аймгийн ... сумын 4-р баг Сариг А-... дугаар байрыг барихад Ө.О  хөрөнгө оруулагчаар ажиллаж 600,000,000 төгрөгийн хөрөнгө оруулалт оруулсан. Тус барилгад оруулсан хөрөнгө оруулалтын мөнгөнөөсөө заримыг нь авч чадаагүй тул 6 байрны өмчлөх эрхийг шилжүүлж авсан. Ө.О-г өмчлөгчөөр бүртгэсэн талаарх Улсын бүртгэлээс ирсэн баримтуудаас харахад 2017 оны 6 дугаар сарын 20-ны өдөр тус байрыг захиалгаар бариулах буюу худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн байдаг. Гэтэл бодит байдал дээр захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ буюу худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэг Ө.О, А ХХК-ийн дунд үүсээгүй, мөн тус байрны төлбөрийг төлөөгүй атлаа өөрийн хөрөнгө оруулсан давуу байдлаа ашиглан өмчлөх эрхийг шилжүүлж авсан байсан. Иймээс өөр хэлцлээр халхавчлах зорилгоор хийгдсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох үндэслэл болно. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд худалдах, худалдан авах гэрээ хийгдсэн тохиолдолд худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохиролцсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүрэг хүлээдэг. Гэтэл Ө.О нь тус байрны төлбөр тооцоог шилжүүлсэн баримт хэрэгт авагдаагүй, зөвхөн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх зорилгоор худалдах, худалдан авах гэрээ хийгдсэн болох нь тодорхой харагддаг тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцох үндэслэлтэй юм.

Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд Т.С  нь 2016 оны 9 дүгээр сарын 29-ний өдөр А ХХК-тай захиалгаар орон сууц бариулах буюу маргаан бүхий байрыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Тус гэрээ нь 2017 оны 12 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2019 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдрийн хооронд нийт 10 удаагийн гүйлгээгээр 31,000,000 төгрөгийг эхнэр н.Б-н ...тоот данснаас С.Б-н ... тоот дансанд байрны мөнгө ... тоот С гэх утгатай шилжүүлсэн. Үлдэх 65,252,000 төгрөгийг нийт 23 удаагийн гүйлгээгээр эхнэр Б-н ... тоот данснаас менежер Ц.Э-н ...тоот дансанд байрны мөнгө .... тоот С гэсэн утгатай шилжүүлсэн. Иймд тус байрыг худалдах худалдан авах гэрээний үүргийг биелүүлсэн тул өмчлөх эрхээ шилжүүлж авах хууль зүйн үндэслэлтэй юм. Анхан шатны шүүх Б-н данснаас шилжүүлсэн 90,952,000 төгрөгийг маргаан бүхий байрны үнийг төлсөн гэж үзэх эргэлзээгүй баримт гэж үнэлэх боломжгүй гэж дүгнэсэн нь оновчтой бус дүгнэлт болсон гэж үзэж байна.

А ХХК-аас С.Б, Ц.Э нарт захиалагч нартай гэрээ хийх эрхийг олгосон, мөн тус захиалгын байрыг гүйцэтгэж байх явцдаа дээрх хоёр хүн авч зохицуулдаг байсан. Мөн М нь миний нөхөр амьд байхдаа дээрх хоёрыг томилсон бөгөөд бүх өр авлагыг энэ 2 авч зохицуулдаг байсан гэх мэдүүлгийг өгсөн байдаг. Үүнээс дүгнэж үзэхэд С.Б, Ц.Э нарт байрны төлбөр тооцоог өөрсдийн дансаар авах эрхийг олгосон гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Миний үйлчлүүлэгч Т.С Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан тус байрыг худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийг бүрэн биелүүлж, төлбөр тооцоог төлсөн байх тул өмчлөх эрхийг авах хууль зүйн үндэслэлтэй юм. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт худалдагч нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдсан бол уг эд  хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч эзэмшилдээ авах давуу эрхтэй байхаар хуульчилсан. Иймд Т.С Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт зааснаар маргаан бүхий байрны өмчлөх эрхийг шилжүүлж авах үндэслэлтэй байна ...” гэв.

           

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ц давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан тайлбартаа: “...С болон түүний өмгөөлөгч нар анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэдэг үндэслэлээр давж заалдах гомдол гаргасан. Гэхдээ давж заалдах гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан шаардлага, журмын дагуу гаргасан эсэх нь эргэлзээтэй.

Давж заалдах гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй бөгөөд тус хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.2.4-т шийдвэрийн ямар зүйл, заалт, үндэслэлийг зөвшөөрөхгүй байгаа, 162.2.5-д гомдол гаргаж буй этгээдийн хүсэлтийг тусгана гэж заасан. Гэтэл хариуцагч талын бичгээр гаргасан давж заалдах гомдолд шүүхийн шийдвэрийн аль хэсгийг зөвшөөрөхгүй байгаа талаар дурдаагүй. Мөн ямар үндэслэлээр зөвшөөрөхгүй байгаа нь учир битүүлэг. Хуулийг буруу тайлбарласан, хэрэглэсэн гэж үзэж байгаа бол энэ үндэслэл нь бичгээр гаргасан гомдолд тусгагдаж, би түүнтэй нь танилцаж байж үндэслэл бүхий тайлбар өгнө. Иймээс ямар хуулийг яаж хэрэглэсэн талаар гомдолдоо дурдаагүй байгаа тул мэтгэлцэх боломжоор хязгаарлагдаж байна. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.2 дахь хэсэгт яагаад давж заалдах гомдолд тусгах зүйлийг зааж өгөөд байгаа вэ гэхээр мэтгэлцэх зарчмыг хангах зорилготой юм. Хариуцагч талын гаргасан давж заалдах гомдол нь дээрх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна.

Нөгөөтэйгөөр хариуцагч тал давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хэтрүүлсэн. ...хуульд заасан журмыг зөрчсөн байх тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 164 дүгээр зүйлийн 164.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдлыг хүлээн авахаас татгалзаж шийдвэрлэж өгнө үү.

Мөн хариуцагчийн өмгөөлөгч давж заалдах гомдолд дурдаагүй хэд хэдэн зүйлийг амаар тайлбарлаж байна. Хариуцагч тал Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.3-д зааснаар өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл гэж тайлбарлаж байна. Үүнийг анхан шатны шүүх хуралдаанд мэтгэлцэж оролцохдоо тайлбарлаагүй. Анхан шатны шүүхэд хэлэлцэгдээгүй шинэ нөхцөл байдлыг давж заалдах шатны шүүхэд гаргаж ирж байна.

Ө.О-н өөрийн өмчлөлдөө авсан орон сууц захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээ нь өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл биш юм. Анхан шатны шүүхийн үндэслэх хэсэгт дээр дурдсан нөхцөл байдлуудыг маш тодорхой дурдсан байгаа. Ө.О-н нэр дээр өмчлөх эрх бүртгэгдсэн нь ямар нэгэн байдлаар үгүйсгэгдээгүй байна гэдэг талаар анхан шатны шүүх үндэслэл бүхий тайлбарыг хэлсэн. Т.С нь А ХХК-тай байгуулсан гэрээний үүргээ биелүүлээгүй гэдэг нь хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна гэж үнэн зөв дүгнэсэн. Т.С нь А ХХК-д үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг төлөөгүй, тухайн компанийн ажилтан гэх Ц.Э, С.Б нарт тодорхой хэмжээний мөнгийг төлсөн байдаг. Ц.Э, С.Б  нар нь А ХХК-ийг төлөөлөөд төлбөр тооцоог шаардах эрх байхгүй, Ц.Э, С.Б нарын мөнгө авсан нь А ХХК Т.С-н үүргийг хүлээж авч байна гэсэн үг биш юм. А ХХК-ийн захирал М мэдүүлэг өгөхдөө Ө.О нь манай компанид хөрөнгө оруулалт өгсөн тул ашигт нь зориулаад 6 байрыг шилжүүлж өгсөн, тухайн хүмүүсээсээ мөнгөө аваарай гэдэг тохиролцоог хийсэн байдаг. Гэтэл дундаас нь Ц.Э, С.Б нар мөнгө авсан үйл баримт байдаг тул Ц.Э, С.Б нараас өгсөн мөнгөө авах нь зүй ёсны зүйл юм. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий гарсан тул хэвээр үлдээж өгнө үү...” гэв.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Н нарын гаргасан давж заалдах гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаж үзвэл анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан байна.

 

 Нэхэмжлэгч Ө.О нь хариуцагч Т.С-т холбогдуулан “Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... тоотод байрлах, Ү-... дугаартай орон сууцыг чөлөөлүүлэх” тухай нэхэмжлэл гаргажээ. 

Хариуцагч Т.С: “...би уг байрыг А ХХК-аас гэрээний дагуу төлбөрийг төлж авсан, Ө.О-тэй гэрээ байгуулаагүй, байрны хууль ёсны өмчлөгч нь би, нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй...” гэж маргасан.

 Хариуцагч Т.С  нь “А ХХК-ийн Ө.О-тэй байгуулсан Захилгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулж, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох” тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг

Нэхэмжлэгч тал “...сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэл нь тодорхой бус, хариуцагч Т.С, нэхэмжлэгч Ө.О нарын хооронд ямарч иргэний эрх зүйн харилцаа үүсээгүй, А ХХК,  Т.С нарын хооронд байгуулсан гэрээ хуульд заасан шаардлага хангаагүй тул зөвшөөрөхгүй...” гэж маргажээ.

          Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2-т зааснаар Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... тоотод байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагч Т.С-н эзэмшлээс чөлөөлж нэхэмжлэгч Ө.О-т олгож, хариуцагч Т.С-н уг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, А ХХК, Ө.О  нарын хооронд байгуулагдсан 2017 оны 6 дугаар сарын 20-ны өдрийн Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... тоотод байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгө болох 3 өрөө орон сууцны өмчлөгч нь нэхэмжлэгч Ө.О. болох нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн ... дугаартай гэрчилгээний хуулбар, Хэнтий аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс шүүхэд гаргаж өгсөн Ү-... эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай хувийн хэргээс хуулбарласан баримтууд /1хх-ийн 169-192 дугаар хуудас/-аар тогтоогдож байна. 

Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт “...Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно...” гэж, 

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1 дэх хэсэгт “...Эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх бөгөөд улсын бүртгэгч өөрийн хийсэн бүртгэл бүрийг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн мэдээллийн санд оруулж, хууль, холбогдох журамд заасны дагуу баталгаажуулна...” гэж тус тус хуульчилсан бөгөөд эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчмыг үндэслэн нэхэмжлэгчийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч мөн гэж дүгнэн нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр зөв байна.

Хариуцагч тал А ХХК-тай 2016 оны 09 дүгээр сарын 29-д “захиалгаар орон сууц бариулах” гэрээ байгуулж төлбөрийг шилжүүлсэн гэх тайлбар өгч гэрээний хуулбар, бусад нотлох баримтуудыг хэрэгт хавсаргасан боловч энэ нь түүнийг Хэнтий аймгийн ... сумын 4 дүгээр баг, Сариг ... тоотод байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоох үндэслэлийг хангалттай нотолж чадахгүй байна.

Мөн А ХХК, Ө.О  нарын хооронд байгуулагдсан “захиалгаар орон сууц бариулах” гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулахдаа “...хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл...” гэх үндэслэл дурдсан боловч хуулийн ямар зүйл, заалтад заасан хэлцлийн хэлбэрийг хэрхэн зөрчсөн талаарх үндэслэлээ дурдаагүй, өмнө нь өөр этгээдтэй тухайн гэрээг байгуулж байсан нь “...хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл...”-д хамаарахгүй тул сөрөг нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй юм.

Хариуцагч тал давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд “...анхан шатны шүүх хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн ...А ХХК Ө.О  нарын хооронд байгуулсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.3 дахь хэсэгт заасан “...хууль зөрчсөн, өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл...” гэж үзэж байна...” гэсэн агуулга бүхий тайлбар, санал гаргасан боловч эдгээр байдал нь талуудын шүүхэд гаргасан нотлох баримтуудаар тогтоогдоогүй, хариуцагч нь  А ХХК-д гэрээний үүргийн дагуу төлбөрөө төлөөгүй, тус ХХК-ны дансанд төлбөр төлөгдсөн талаар ямар нэгэн баримт хэрэгт хавсаргагдаагүй бөгөөд энэ талаар хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэл бүхий болжээ.

Иймд хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Н нарын гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

Хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Н нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангаагүй тул түүний гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1 дэх хэсгийн 167.1.1 дэх заалтад заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Н нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Хэнтий аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдрийн 321/ШШ2025/00242 дугаартай шийдвэрийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т заасныг баримтлан хариуцагч Т.С-н давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3 дахь хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд мөн хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2 дахь хэсэгт заасан үндэслэлээр зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн, хуулийг Улсын дээд шүүхийн тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн, эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой гэх үндэслэлээр Улсын Дээд шүүхэд хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэйг мэдэгдсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.