*******-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Цэнд даргалж, шүүгч Б.Азбаяр, Т.Гандиймаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн 192/ШШ2025/03798 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: *******-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: *******, ******* нарт холбогдох

******* тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 150 м.кв талбай бүхий 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн доголдлыг арилгаж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Гандиймаа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагч *******, түүний өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Анулан нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. *******, ******* нар нь 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдрийн ******* тоот зээлийн гэрээгээр 120,000,000 төгрөгийг 2,6 хувийн хүүтэйгээр 6 сарын хугацаатай зээлж, гэрээнд заасан хугацаанд зээлийг эргүүлэн төлөөгүй тохиолдолд үндсэн хүүгийн 20 хувьтай тэнцэх нэмэгдүүлсэн хүү төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Уг зээлийн гэрээнд үндэслэн 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдрийн ******* тоот Баталгаат ипотекийн гэрээгээр ******* тоот хаягт байршилтай, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 150 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан.

1.2. Зээлдэгч нар нь зээлийн гэрээний үүргийг заасан хугацаанд буцаан төлж чадаагүйн улмаас зээлдэгч нарын хүсэлтээр 2 удаа нэмэлт өөрчлөлтийг оруулж, зээлийн үлдэгдэл төлбөрт барьцааны орон сууцыг тооцуулан төлбөрийг барагдуулахаар талууд 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн “Өр төлбөрт үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-г харилцан тохиролцож байгуулсан. Уг гэрээгээр зээлийн гэрээний үүрэг 220,000,000 төгрөг болсон байсан тул энэ өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохирсон боловч энэ үүргээ биелүүлээгүй.

Иймд 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-ний дагуу ******* тоот хаягт байршилтай 150 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн доголдлыг арилгаж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгаж өгнө үү.

2. Хариуцагч *******гийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй.

3. Хариуцагч *******ийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

3.1. 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр *******-тай “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ” байгуулж, 220,205,369 төгрөгийн зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд ******* тоот хаягт байршилтай 150 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэн өгөхөөр тохиролцсон.

3.2. Талуудын хооронд 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдөр “Баталгаат ипотекийн гэрээ” бичгээр байгуулагдаж, 2018 оны 1 дүгээр сарын 30-ны өдөр барьцаалбартай барьцааны гэрээгээр улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн. Талуудын зүгээс “Баталгаат ипотекийн гэрээ” байгуулсан боловч улсын бүртгэлд хуульд заасны дагуу баталгаат ипотек гэж бүртгэх ёстой байсан боловч барьцаалбартай барьцааны гэрээ гэж бүртгэсэн. Барьцааны гэрээний барьцаа хөрөнгийн хувьд ч, баталгаат ипотекийн гэрээний хувьд ч нэхэмжлэгчийн зүгээс тэргүүн ээлжид үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах эрх нь нээлттэй байсан.

3.3. Мөн Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйл 75.2.1 дэх хэсэгт зааснаар 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-ний дагуу шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан.

3.4. Тухайн үед орон сууцны үнэ бага байсан. Одоо маргаан бүхий орон сууц нь хамгийн багаар бодоход 600,000,000 төгрөгийн үнэлгээтэй байна. Иймээс 220,205,369 төгрөгийн үүргийн гүйцэтгэлд түүнээс гурав дахин үнэтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн доголдлыг арилгаж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөхийг даалгах нэхэмжлэлийн шаардлага нь шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй. Харин зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 220,205,369 төгрөгийг төлөхөд татгалзах зүйлгүй.

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.5, 202 дугаар зүйлийн 202.1-т заасныг тус тус баримтлан хариуцагч ******* болон ******* нарт холбогдох ******* тоот хаягт байршилтай 150 м.кв талбайтай, таван өрөө, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаартай, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн доголдлыг арилгаж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч *******ээс 250,000,000 төгрөгийг гаргуулж *******-д олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 3,138,050 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

5. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

5.1. Анхан шатны шүүх “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-ний 1.1, 1.2-т заасан заалтыг ямар учраас гэрээний стандарт нөхцөл гэж үзсэн үндэслэлээ шийдвэрт тодорхой тусгаж бүрэн дүгнэлт хийгээгүй, зөвхөн гэрээний зохицуулалтын агуулгаар уг гэрээг стандарт нөхцөлтэй гэсэн нь үндэслэл муутай шийдвэр болсон.

Талуудын байгуулсан “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ” нь зээлдэгч *******, ******* нарын 2018 оны 1 сарын 26-ны өдөр байгуулсан ******* тоот зээлийн гэрээний үүрэгт төлөгдөөгүй үндсэн зээл, зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүний төлбөрт үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлснээр талуудын үүрэг дуусгавар болох агуулга бүхий нэг удаагийн шинжтэй гэрээ юм.

Мөн гэрээний 6.4-т “Энэ гэрээ талуудын хүсэл зоригоор, харилцан тэгш эрх, сайн дурын үндсэн дээр хийгдсэн бөгөөд хөндлөнгийн хүчин зүйл шахалт, дарамт нөлөөлөөгүй болно” гэж талууд тохиролцсон байхад шүүхээс “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ” нь зээлдүүлэгч өөрийн санхүүгийн давуу байдлаа ашиглан зээлдэгчийн ашиг сонирхолд хохиролтой нөхцөлийг бий болгосон тул Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1, 202.2-т зааснаар хэт тодорхой бус хугацаа тогтоож шударга бус хандсан нь хүчин төгөлдөр бус гэрээнд хамаарч байна гэж үзэх нь үндэслэлгүй.

5.2. Талуудын байгуулсан “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-ний гол зорилго нь зээлдүүлэгч ******* болон зээлдэгч ******* нарын 2018 оны 01 сарын 26-ны өдрийн ******* тоот “Зээлийн гэрээ”- ний дагуу үндсэн зээл болон зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүний төлбөрт хамтран зээлдэгч *******ийн өмчлөлийн ******* тоотод байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгснөөр гэрээний үүрэг дуусгавар болох харилцаа байсан.

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-г зээлдэгч нарын саналыг харгалзан байгуулсан. Гэтэл анхан шатны шүүхээс Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байна гэж үзсэн боловч Иргэний хуулийн 101.1, 110.1-т заасан өмчийн эрхийн заалтуудыг иш татан үндэслэсэн нь мөн үндэслэл муутай болсон.

5.3. Гэрээг 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр байгуулсан бөгөөд бид үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авахаар удаа дараа хариуцагч *******, ******* нарт хандаж, мөн өөрсдийн зүгээс Улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэхээр хүсэлт гаргаж байсан. /хх-ийн 68-73 дугаар тал/

Гэвч Улсын бүртгэлийн байгууллагаас гэрээний дагуу өмчлөх эрхийг бүртгэхээс татгалзаж “Хууль хяналтын байгууллагаас эд хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийн түдгэлзүүлсэн, бүртгэхээс татгалзсан үндэслэлийн шаардлагыг хангасан тохиолдолд дахин мэдүүлэг гаргаж болно” гэдэг хариуг ирүүлсэн байдаг. /хх-ийн 74 дүгээр тал/

Бид энэ тухай хариуцагч *******, ******* нарт удаа дараа утсаар мэдэгдэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн доголдлыг арилгаж өгөхийг шаардсан боловч ямарч үр дүнд хүрээгүй юм. /хх-ийн 62-63 дугаар тал/

Хариуцагч ******* нь гэрээний үүрэг 40,376,793 төгрөг гаргуулах шүүхийн шийдвэрийг өр төлбөртэй байсан бөгөөд тус үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар ******* тоотод байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг НШШГГ-ын 2020 оны 4-137/40367, мөн 2021 оны 4-137/22507 дугаартай албан тоотуудаар түдгэлзүүлсэн байсныг мэдэгдээгүй гэрээ байгуулсан болохыг бид хожим мэдсэн. /хх-ийн 64, хурлын тэмдэглэлийн хэсэг 114-р нүүр/

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн лавлагааг эрх бүхий байгууллагаас гаргуулж хэрэгт хавсаргасан бөгөөд 2020 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр мөн 2021 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдрийн байдлаар тусгай тэмдэглэл хийгдэж, эрх бүхий байгууллагаас эд хөрөнгийг захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн гэсэн төлөвтэй харагдаж байгаа. /хх-ийн 64, хурлын тэмдэглэлийн хэсэг 114-р нүүр/

Хариуцагч ******* нь Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 6 дугаар сарын 10-ны өдрийн 01743 дугаартай шийдвэрийн дагуу 40,376,793 төгрөгийн төлбөрөө одоо хүртэл барагдуулаагүй тул маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн хэвээр байгаа бөгөөд анхнаасаа “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх тухай” гэрээний дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх боломжгүй тул анх байгуулсан 2******* тоот зээлийн гэрээний үндсэн зээл, хүү, нэмэгдүүлсэн хүүг төлөхөөс зайлсхийсэн үйлдэл гэж үзэхээр байгаа юм.

Ийнхүү талуудын байгуулсан “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх тухай гэрээ”-ээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.2-д хамаарах байтал анхан шатны шүүх талуудын байгуулсан гэрээний хөөн хэлэлцэх хугацааг 3 жил бөгөөд нэхэмжпэгч 3 жилийн хугацаанд гэрээний үүргийн шаардсан үйлдэл хийгээгүй гэж дүгнэх нь хэрэгт авагдсан нотлох баримт болон хариуцагчийн тайлбар зэргийг дутуу үнэлсэн учир дутагдалтай байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй, нотлох баримтыг хуульд заасны дагуу үнэлээгүй байх тул шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлж, эрхийн доголдлыг арилгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү.

6. Давж заалдах гомдолд хариуцагч *******ийн өмгөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

6.1. Анхан шатны шүүхээс Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар өр төлбөр барагдуулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэрээ гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй. Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3 дахь хэсэгт үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасан.

Талуудын хооронд 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдөр зээлийн гэрээ болон баталгаат ипотекийн гэрээ байгуулагдсан бөгөөд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаа хөрөнгөөр бүртгэсэн. 2018 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулж, гэрээг сунгасан. 2021 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдөр талууд зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ байгуулж, өмнөх зээлийн гэрээнд тооцоо нийлж, үндсэн зээлийг 100,000,000 төгрөгөөр, хүүг 106,426,609 төгрөгөөр, нэмэгдүүлсэн хүүг 13,778,700 төгрөгөөр тооцож нийт 220,205,360 төгрөгийг 1 сарын хугацаанд төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон.

Уг зээлийн гэрээний хугацаа дуусаагүй байхад *******-ийн шаардсанаар 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр “Өр төлбөрт тооцож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ” байгуулсан. Талууд уг гэрээгээр барьцаа хөрөнгийг өмчлөлд шилжүүлэх талаар тохиролцсон. Барьцааны гэрээ нь зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангах зорилготой нэмэлт үүрэг болдог. Банк бус санхүүгийн байгууллага нь барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар шаардах эрхтэй. Тус шаардах эрхийг хэрэгжүүлэхийн тулд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх журмын дагуу худалдах, хариуцагчийг худалдан борлуулахыг шаардах зэрэг аргаар худалдан борлуулах ёстой. ******* тус эрх үүргийг хэрэгжүүлээгүй бөгөөд барьцаа хөрөнгийг өр төлбөрт шилжүүлэхээр шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй.

6.2. Шүүх хуралдааны явцад 2021 оны 12 дугаар сарын 21-ний өдөр улсын бүртгэлийн байгууллагад хандсан гэх тайлбарыг нэхэмжлэгч талаас гаргасан. *******-иас гаргасан албан тоотууд нь тамга, тэмдэгтэй боловч цааш явсан эсэх нь тодорхойгүй. Нэхэмжлэгч тал 2025 оны 4 дүгээр сарын 07-ны өдөр нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд улсын бүртгэлд хандсан цагаас хойш 3 жил 3 сар 17 хоногийн дараа шүүхэд хандсан байх тул хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан гэж шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, давж заалдах журмаар гаргасан нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж өгн ө үү.

7. Давж заалдах гомдолд хариуцагч ******* тайлбар гаргаагүй болно.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******, ******* нарт холбогдуулан зээлийн гэрээний үүрэгт 316,143,764 төгрөг гаргуулж, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэл хангуулах нэхэмжлэл гаргасан боловч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад ******* тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 150 м.кв талбай бүхий 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн эрхийн доголдлыг арилгаж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах гэж нэхэмжлэлээ өөрчилснийг хариуцагч нар эс зөвшөөрч, маргажээ.

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар үнэлээд дараах үйл баримтыг зөв тогтоосон байна. Үүнд:

3.1. ******* болон *******, ******* нар 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдөр ******* дугаартай “Зээлийн гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээгээр ******* нь 120,000,000 төгрөгийг сарын 2,6 хувийн хүүтэй, 6 сарын хугацаатай зээлдүүлэх, *******, ******* нар нь зээлийн төлбөр болон хүү төлөх, уг төлбөрийг хуваарийн дагуу төлөөгүй тохиолдолд үндсэн хүүгийн 20 хувьтай тэнцэх нэмэгдүүлсэн хүү төлөх үүргийг тус тус хүлээжээ. /хх-ийн 8-10 дугаар тал/

3.2. Дээрх гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар талууд 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдрийн ******* дугаартай “Баталгаат ипотекийн гэрээ”-гээр *******ийн өмчлөлийн ******* тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 150 м.кв талбай бүхий 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан. /хх-ийн 13-14 дүгээр тал/

3.3. Улмаар, талууд 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээгээр зээл, зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүний төлбөрийг 220,205,369 төгрөгөөр баталгаажуулж, уг төлбөрт тооцож барьцаа хөрөнгийн өмчлөх эрхийг *******-ийн нэр дээр шилжүүлэхээр харилцан тохиролцжээ. /хх-ийн 15-16 дугаар тал/

3.4. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд 2020 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр Барьцааны хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн тусгай тэмдэглэл хийгдсэн. /хх-ийн 76 дугаар тал/

3.5. Талууд дээрх гэрээнүүдийг байгуулсан үйл баримтад маргаагүй, тэдний маргааны зүйл нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлд шилжүүлэхээр шаардах эрхийн хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан эсэх болохыг шүүх зөв тогтоосон.

4. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь шийдлийн хувьд зөв боловч гэрээний стандарт нөхцөл болон хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн талаарх хуулийн зохицуулалтыг буруу тайлбарласан, мөн хөөн хэлэлцэх хугацааны талаар алдаатай дүгнэлт хийснээс гадна нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальж зээлийн гэрээний үүргийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэснээс шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болоогүй байна. Давж заалдах шатны шүүхээс дээрх алдааг залруулж, шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

4.1. Гэрээний стандарт нөхцөл гэж олон тооны гэрээнд байнга хэрэглэх зорилгоор урьдчилан бэлтгэж нэг тал нөгөөдөө санал болгодог хуулиар тодорхойлоогүй буюу хуулийн заалтыг тодотгосон гэрээний агуулгыг бүхэлд нь эсвэл тодорхой хэсгийг зохицуулсан нөхцөл болохыг Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.1 дэх хэсэгт заасан.

Өөрөөр хэлбэл, гэрээний стандарт нөхцөлийг гэрээний талууд харилцан тохиролцож тогтоодоггүй, нэг тал нь санал болгосноор нөгөө тал зөвшөөрсөн тохиолдолд гэрээний нөхцөл болж хэрэгжих учиртай.

Гэтэл талуудын байгуулсан 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн гэрээний 1.1, 1.2-т “зээл, зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүний төлбөрт тооцож, барьцаа хөрөнгө болох орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлнэ” гэж тохиролцсон нь хариуцагч нар үүргийн гүйцэтгэлийн оронд барьцааны хөрөнгийг нэхэмжлэгчид өгөхөөр тохирсон гэрээний чөлөөт байдлын зарчмын хүрээнд өөрсдөө тохиролцож тогтоосон нөхцөл байх тул үүнийг гэрээний стандарт нөхцөл бөгөөд уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус гэж шүүх дүгнэсэн нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 200 дугаар зүйлийн 200.2 дахь хэсэгт нийцээгүй байна.  

4.2. Мөн Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан хууль зөрчсөн хэлцэл гэдэгт хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчсөн, эсхүл хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл хамаарах ба энэ нь хэлцлийн эрх зүйн үндэслэлтэй байх зарчимд нийцэхгүй байхыг ойлгоно.

Хариуцагч ******* нь талуудын хооронд байгуулагдсан 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдрийн “Зээлийн гэрээ”-ний хамтран үүрэг гүйцэтгэгчийн хувьд тухайн гэрээний үүргийн хэмжээ, хэрхэн үүрэг дуусгавар болох асуудалд ашиг сонирхолтой этгээд тул 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн гэрээний нэг тал болж, барьцааны хөрөнгийн өмчлөгч болох хариуцагч *******тэй хамтран үүрэг гүйцэтгэхээр үүрэг хүлээсэн нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 242 дугаар зүйлийн 242.1 дэх хэсэгт нийцсэн.

Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 154 дүгээр зүйлийн 154.3 дахь хэсэгт зааснаар барьцааны зүйл нь бусдын өмчлөлийн хөрөнгө байж болох тул өмчлөгч биш этгээдтэй гэрээ байгуулах нь хууль зөрчихгүйгээс гадна хариуцагч нар нь нэг гэрээний хамтран үүрэг гүйцэтгэгчээр оролцсон байхад анхан шатны шүүх оролцогч тус бүрээр гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар дүгнэлт хийсэн нь хуулийн дээрх зохицуулалтад нийцэхгүй.

Иймд барьцаа хөрөнгийн өмчлөгч биш этгээд болох *******тай гэрээ байгуулсан нь хууль зөрчсөн гэх шүүхийн дүгнэлт хууль зүйн үндэслэл муутай болжээ.

4.3. Харин дараах тохиолдолд барьцааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохирсон хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байхыг Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3 дахь хэсэгт “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна” гэж зохицуулсан.  

Талуудын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн “Өр төлбөрт тооцож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ”-ний зүйл болсон үл хөдлөх эд хөрөнгө нь тэдний байгуулсан 2018 оны 1 дүгээр сарын 26-ны өдрийн “Зээлийн гэрээ”-ний үүргийн гүйцэтгэлийг хангах “Баталгаат ипотекийн гэрээ”-гээр барьцаалсан барьцааны зүйл байна.

Энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйлийн 153.1, 165 дугаар зүйлийн 165.1, 174 дүгээр зүйлийн 174.1, 175 дугаар зүйлийн 175.1 дэх хэсэгт зааснаар  үүрэг гүйцэтгэгч буюу хариуцагч нар зээлийн гэрээний үүргээ гүйцэтгээгүй эсхүл зохих ёсоор гүйцэтгээгүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч буюу нэхэмжлэгч хуульд заасан журмын дагуу үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шүүхэд хандаж, улмаар шүүхийн шийдвэрийг үндэслэн албадан дуудлага худалдаагаар барьцааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан борлуулж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах учиртай.

Иймд нэхэмжлэгч нь дээрх хуульд заасан шаардах эрхийг хэрэгжүүлэх байтал зээлийн өр төлбөр төлөх үүргийн оронд барьцааны хөрөнгийг зээлийн өр төлбөрт тооцож, өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авах хэлцэл байгуулсан нь Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3 дахь хэсэгт заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд хамаарч байна.

Хэдийгээр талууд гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхийн хүрээнд дээрх тохиролцоо хийгдсэн боловч энэ нь хуулийн хүрээнд байх нь гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд нийцнэ, харин хууль зөрчсөн нөхцөлд хэрэгжих боломжгүй. 

Иймээс талуудын байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх хэлцэл нь хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчиж хийсэн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд хамаарч байгаа нөхцөлд уг хэлцлийн дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг нэхэмжлэгч шаардах эрхгүй тул нэхэмжлэл хангагдахгүй.  

4.4. Талуудын байгуулсан гэрээ хүчин төгөлдөр бус тохиолдолд Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардах эрхийн хөөн хэлэлцэх ерөнхий хугацаа үйлчилнэ.

Гэтэл анхан шатны шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэсэн атлаа уг хэлцэлтэй холбоотой шаардах эрхийн хөөн хэлэлцэх хугацааг Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний үүрэгтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаанд хамааруулж, уг хугацааг хэтрүүлсэн гэж, мөн нэхэмжлэлийн шаардлагад хамааралгүй зээлийн гэрээний үүрэг шаардах хөөн хэлэлцэх хугацаанд хамааруулан дүгнэсэн нь хууль зүйн алдаатай дүгнэлт болжээ.

4.5. Түүнчлэн, нэхэмжлэгчийн тодорхойлсон нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд шүүх маргааныг шийдвэрлэх нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.2, 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт нийцнэ.

Тодруулбал, нэхэмжлэгч нь зээлийн гэрээний үүрэг шаардаагүй байхад уг гэрээний үүргийг шаардах хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан боловч Иргэний хуулийн 82 дугаар зүйлийн 82.2 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч ******* зээлийн гэрээний үүрэгт 250,000,000 төгрөг төлөхийг зөвшөөрсөн гэж дүгнэж, уг мөнгөн хөрөнгийг гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальж, мэтгэлцэх зарчмыг зөрчжээ.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтаас хариуцагч *******ээс 250,000,000 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******-д олгож шийдвэрлэсэн хэсгийг хассан өөрчлөлтийг оруулна.

5. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдол үндэслэлтэй боловч шийдэлд нөлөөлөхгүй тул гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн 192/ШШ2025/03798 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******, ******* нарт холбогдох ******* тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 150м² талбай бүхий 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн доголдлыг арилгаж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах тухай нэхэмжлэгч *******-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж өөрчлөн найруулж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,330,580 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

 

 

                             ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                             Ч.ЦЭНД

 

                                             ШҮҮГЧИД                                             Б.АЗБАЯР

 

                                                                                                           Т.ГАНДИЙМАА