*******-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Мөнхцэцэг даргалж, шүүгч С.Энхбаяр, Б.Ууганбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, *******, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдрийн 192/ШШ2025/04150 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: *******т холбогдох,

 

Гэрээний үүрэгт 444,620,445 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй, гэрээний үүрэгт төлсөн төлбөр 1,384,592,370 төгрөгийг буцаан гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн өмгөөлөгч *******гийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Б.Ууганбаярын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Нинжбадгар нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. ******* нь *******той 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр ******* дугаартай амины орон сууц захиалгын гэрээ байгуулан, ******* дүүргийн ******* дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байршилтай ******* хотхон дахь ******* дугаартай 199.5 м.кв талбайтай амины орон сууцыг хүлээлгэн өгөх, хариуцагч нь гэрээний 2.1-д заасны дагуу гэрээний үнэ 1,681,006,000 төгрөг төлж, амины орон сууцыг, эдэлбэр газрын хамт хүлээн авахаар харилцан тохиролцсон.

 

1.2. Гэрээний 2.1 болон 2.2-т зааснаар хариуцагч нь 2021 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор 11,787,570 төгрөг, 2022 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдрийн дотор 1,344,804,800 төгрөг, 2022 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдрийн дотор 50,000,000 төгрөг, 2022 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн дотор 38,545,430 төгрөг, 2022 оны 09 дүгээр сарын 20-ны өдрийн дотор 38,000,000 төгрөг, 2022 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн дотор 197,868,200 төгрөг төлөхөөр тохирсон.

1.3. Нэхэмжлэгч нь гэрээний 1.1, 3.1-д заасны дагуу 2022 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр хариуцагч талд биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй амины орон сууцыг акт үйлдэн хүлээлгэн өгч, улмаар үл хөдлөх хөрөнгийн ******* дугаартай гэрчилгээг гаргуулан гэрээнд заасан үүргээ зохих ёсоор, шударгаар биелүүлсэн. Харин хариуцагч нь гэрээний үнэ 1,681,006,000 төгрөгийг 2022 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн дотор нэхэмжлэгчид төлж дуусгасан байхаар харилцан тохиролцсон боловч, өнөөдрийн байдлаар 1,384,592,370 төгрөгийн төлөлт хийж, үлдэгдэл 296,413,630 төгрөгийг бүрэн төлөлгүй нэхэмжлэгчийг ноцтой хохироож байна. Хариуцагч нь төлөлт хийх эхний өдрөөс төлбөрийн хуваарь зөрчиж төлөлт хийж байсан ба 2022 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр 11,787,570 төгрөг, 2022 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр 1,356,592,370 төгрөг, 2022 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдөр 10,000,000 төгрөг, 2022 оны 06 дугаар сарын 06-ны өдөр 10,000,000 төгрөг, 2022 оны 06 дугаар сарын 24-ний өдөр 8,000,000 төгрөг төлсөн.

1.4. Гэрээний 8.1-д Захиалагч нь гэрээний 2 дугаар зүйлд заасан төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй тохиолдолд хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд төлөгдөөгүй төлбөрийн үнийн дүнгийн 0.5 хувьтай тэнцэх алдангийг гүйцэтгэгчид төлнө гэж заасны дагуу хариуцагч ******* нь нийт 148,206,815 төгрөгийн алдангийг нэхэмжлэгч *******-д төлөх нь хууль зүйн үндэслэлтэй.

1.5. Иймд гэрээний 2.1, 2.3, 8.1-д заасан гэрээний үүргийн үлдэгдэл төлбөр 296,413,630 төгрөг, алданги 148,206,815 төгрөг, нийт 444,620,445 төгрөгийг хариуцагч *******оос гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1. ******* нь *******той байгуулсан амины орон сууц захиалгын гэрээнд заасан үүргээ бүрэн гүйцэтгээгүй. Тодруулбал, гэрээний 1.1, 1.2-т 252.7 м.кв хэмжээ бүхий газрын хамт шилжүүлэхээр заасан боловч эдэлбэр газрыг шилжүүлээгүй байна. Гэрчилгээнд 98 хувийн гүйцэтгэлтэй гэж байгаа боловч бодит байдал дээр гүйцэтгэл нь илүү дутуу байсан. Шилжүүлж өгсөн амины орон сууц нь чанаргүй, ус дуслах, хөгцрөх зэрэг алдаа, дутагдал гарч байсан. Энэ талаар нэхэмжлэгч компанид мэдэгдэж байсан боловч засаж өгөөгүй.

 

2.2. Амины орон сууц нь ******* дүүргийн ******* дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт баригдсан ба байрлал нь тусгай хамгаалалттай газар нутагт хамаарч байна. Тусгай хамгаалалттай газар нутгийн тухай хуульд заасан ёсоор тухайн газарт зөвхөн аялал жуулчлалын зориулалтаар үйл ажиллагаа явуулах тул нэхэмжлэгч нь аялал жуулчлалын зориулалтаар ашиглах газарт хувийн амины орон сууц барьж, зарахаар гэрээ байгуулсан нь хууль зөрчсөн хэлцэл болох юм.

2.3. Нэхэмжлэгч нь гэрээний 2.3-т заасан 296,413,630 төгрөгийн төлбөрийн үлдэгдэл, түүний 50 хувиар алданги нэхэмжилсэн талаар тайлбарласан байна. Гэвч гэрээний 2.3-т үлдэгдэл 80 хувийн төлбөрийг банкны зээлээр төлөхөөр заасан бөгөөд үүний дагуу төлсөн. Харин 296,413,630 төгрөгийн хувьд ******* компанитай байгуулсан 2021 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн ******* тоот гэрээний дагуу төлсөн талаар гэрээний 2.2-т заасан. Гэрээний 3.3-т ...төлбөр тооцоо дууссан тухай талуудын тооцоо нийлсэн актыг үндэслэн *******-ыг эдэлбэр газрын хамт захиалагчид актаар хүлээлгэн өгнө гэж, 3.10-т Төлбөр бүрэн төлөгдөх хүртэл хугацаанд *******-ны хууль ёсны өмчлөгч нь гүйцэтгэгч байна гэж тус тус заасан. Мөн гэрээний 4.2, 4.9-т төлбөр бүрэн төлөгдсөнөөр амины орон сууцыг өөрийн мэдэлд авах тухай заасан байна. Ийнхүү төлбөр бүрэн төлөгдөж байж, хөрөнгийн өмчлөл шилжихээр талууд тохиролцсон. Үүнтэй холбоотой хариуцагч буюу захиалагч нь төлбөрөө бүрэн төлсөн тул нэхэмжлэгч нь хөрөнгийн өмчлөлийг түүнд шилжүүлсэн гэж үзэж байна. Хэрэв хариуцагч нь төлбөрөө төлөөгүй байсан бол нэхэмжлэгч нь түүнд амины орон сууцны өмчлөлийг шилжүүлэхгүй байх байсан.

2.4. Нэхэмжлэлд компанийн хуулийн албаны дарга *******ын 2023 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн мэдэгдэл гэх баримтыг хавсаргасан байна. Гэвч тус мэдэгдлийг хариуцагчид ирүүлж байгаагүй, гардуулж байгаагүй. Хэрэв тус мэдэгдлийг хариуцагчид хүргүүлж байсан бол нэхэмжлэгч нь энэ талаарх баримтаа шүүхэд гаргаж өгөх үүрэгтэй. Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.2 дахь хэсэгт үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч түүнд үүргээ биелүүлэх нэмэлт хугацаа зааж болох талаар заасан. Гэвч нэхэмжлэгч хариуцагчид төлбөр төлөх нэмэлт хугацаа тогтоосон, төлбөрийн талаар мэдэгдэж байсан зүйл байхгүй. Хариуцагчийг төлбөрөө хугацаандаа төлөөгүй гэж буруутгаж, алданги нэхэмжилсэн нь үндэслэлгүй. Иймд нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

3.1. *******-тай амины орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, ******* дүүргийн ******* дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байрлалтай ******* тансаг зэрэглэлийн хотхоноос амины орон сууц захиалсан. Гэрээнд зааснаар ******* дугаар бүхий 227.4 м.кв хэмжээтэй, 252.7 м.кв эдэлбэр газар бүхий амины орон сууц буюу хаусыг надад 2022 оны 1 дүгээр улирал буюу 3 сард багтаан хүлээлгэж өгөхөөр гэрээний 1.2, 3.1-д заасан. Гэвч тус компани нь амины орон сууцыг бүрэн бүтэн байдлаар надад одоо хүртэл хүлээлгэж өгөөгүй. Тухайн амины орон сууцыг улсын комисс одоо хүртэл хүлээж аваагүй байна.

3.2. 2022 оны эхээр амины орон сууцны гэрчилгээ гаргуулах хэрэгтэй байна. Тэгж байж амины орон сууцны төсөл үргэлжилнэ гэж хэлээд орон сууц хүлээлцэх актад гарын үсэг зуруулсан. Гэхдээ тухайн үед олон ажил дутуу байсан учир би өөрийн харсан, ажигласан зарим дутуу ажлуудыг тэмдэглүүлж, тухайн актад гарын үсэг зурсан. ******* нь 2022 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр дутуу гүйцэтгэлтэй байдлаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулсан болохыг хэргийн баримтаас мэдсэн. Энэ нь 2022 оны эхээр амины орон сууц бүрэн бүтэн баригдаагүй байсан болохыг харуулж байна. Амины орон сууцыг улсын комисст хүлээлгэн өгөөгүй, 100 хувь байдлаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргаагүй. Амины орон сууцны зарим ажлууд дутуу байгаатай холбоотой түүнд хүн амьдрах аргагүй байгаа. ******* нь өнөөдрийг хүртэл гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй, амины орон сууцыг бүрэн болгож хүлээлгэн өгөөгүй байна.

3.3. ******* нь ******* хотхоны амины орон сууцыг тансаг зэрэглэлийн хотхон гэж сурталчилж, гэрээлсэн боловч анхнаасаа чанаргүй, хямд материалаар барьсан болохыг бид хожим мэдсэн. Тийм учраас тухайн хотхоны амины орон сууц чийгтэй, ус дусалдаг, мөөгөнцөртсөн зэрэг асуудалтай байгаа. Амины орон сууцны дутуу зүйлсийг хийж, бүрэн бүтэн байдлаар хүлээлгэж өгөх шаардлагыг бид тавьсаар ирсэн. ******* нь гэрээний зөрчлийг арилгах, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэх боломжит хугацааг олгосон боловч үүргээ гүйцэтгээгүй учраас гэрээнээс татгалзсан. Энэ нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт заасан журамд нийцсэн гэж үзэж байна.

3.4. Түүнчлэн, ******* нь гэрээнд заасан эдэлбэр газар, түүн дээрх амины орон сууцны өмчлөл, эзэмшлийг надад хууль ёсны байдлаар шилжүүлэн өгөх боломжгүй нөхцөл байдал иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тогтоогдсон. Тус хотхоны газар нь дархан цаазат газар бөгөөд зөвхөн аялагч түр буудаллах зориулалттай байр барих боломжтой гэх нөхцөл байдлыг би урьд өмнө мэдээгүй. ******* нь ******* хотхоныг барьж буй газрыг зөвхөн аялагч, зөвшөөрөл бүхий хүн түр буудаллах, отоглох, ажиглалт, судалгаа шинжилгээ хийх зориулалтаар ашиглах эрхтэй. Энэ нөхцөлд иргэд байнга амьдран суух амины орон сууц барих, тухайн амины орон сууцыг байнга амьдран суух зориулалтаар ашиглах эрхгүй. Иймд байнга амьдран суух зориулалтаар амины орон сууц барьж, үүнийг худалдан борлуулж байгаа нь анхнаасаа хууль зөрчсөн хэлцэл байхаас гадна цаашид бид тухайн байрыг байнга амьдран суух зориулалтаар ашиглах, хүлээн авах боломжгүй.

3.5. Тусгай хамгаалалттай газар нутгийн тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4.1-д газар ашиглах эрхийг Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлүүдээр хүчингүй болгох талаар заасан. Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1-д гэрчилгээ эзэмшигч нь газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн бол газар ашиглах, эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгохоор заасан. Иймд ******* нь хууль, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээнд заасан зориулалтаас өөр, хууль бус зориулалтаар газрыг ашиглаж, хууль бус зориулалт бүхий амины орон сууц барьж байгаа нөхцөл байдал нь цаашид газар ашиглах эрхийг хүчингүй болгох үр дагавартай байна.

3.6. Гэрээ нь анхнаасаа хууль зөрчсөн, хүчин төгөлдөр бус гэрээ байхаас гадна гэрээний зүйл болсон газар, түүн дээрх амины орон сууц нь хууль бус, эрхийн доголдолтой хөрөнгө. Гэрээнээс татгалзах талаар мэдэгдэлд тодорхой тайлбарласан. Тусгай хамгаалалттай газар нутгийн тухай хуулиар дархан цаазат газарт зөвхөн аялагч түр буудаллах, отоглох, судалгаа шинжилгээ, ажиглалт хийх зорилго бүхий байр барих талаар заасан. Энэ нөхцөлд ******* нь амины орон сууцыг хууль ёсны болгож бидэнд өгөх боломжгүй буюу тухайн зөрчлийг арилгах боломжгүй. Иймд ******* нь төлсөн 1,384,592,370 төгрөгийг буцаан авахаар нэхэмжилж байна.

3.7. ******* амины орон сууцаа хүлээлгэж өгөөгүй, гэрээнээс татгалзсантай холбоотой зээлийн хүү төлж хохирч байна. Амины орон сууц захиалгын гэрээ нь анхнаасаа хууль зөрчсөн, хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байсан гэж үзэж байна. Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1 болон гэрээнд заасны дагуу гэрээний дагуу нэхэмжлэгч компанаас төлсөн төлбөрөө буцаан нэхэмжилсэн гэжээ.

 

4. Сөрөг нэхэмжлэлтэй холбогдуулан нэхэмжлэгчийн гаргасан татгалзал, тайлбарын агуулга:

4.1. Хариуцагчаас гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь бүхэлдээ хууль зүйн үндэслэлгүй. Хэрэгт цугларсан баримт болон хэргийн үйл баримтаас үзэхэд 98 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг гаргуулахаар 2022 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдөр ******* дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст хүсэлт гаргасны дагуу 2022 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдөр гарсан бөгөөд ингэж гаргасан шалтгаан нь ******* орон сууцны зээл авахаар болсонтой холбоотой юм.

4.2. Хариуцагч ******* нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээний дагуу Голомт банкны 1 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдаж 1,344,804,800 төгрөгийг 2022 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрийн дотор төлөх байсан боловч чадаагүй тул ******* банкнаас зээл авах хүсэлт өгсөн боловч барьцаа хөрөнгөгүй тул нэхэмжлэгчийн хамаарал бүхий компани болох ******* ХХК-ийг баталгаа гаргагчаар оролцуулах хүсэлт гаргасныг хүлээн авч ******* банк, ******* ХХК, ******* нарын хооронд 2021 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр баталгааны гэрээ, 2022 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр харилцан үүрэг хүлээх гурван талт гэрээ, баталгааны нэмэлт гэрээ зэргийг байгуулсан. Дээрх гурван гэрээний гол агуулга нь ******* ХХК маргааны зүйл болсон орон сууцыг 2022 оны 08 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор зээлдэгч буюу *******т хүлээлгэн өгөх, ******* нь зээлийн барьцаанд барьцаалуулахаар тохиролцож, зээл авахаар тохиролцсоны дагуу 1,344,000,000 төгрөг 2022 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр нэхэмжлэгч компанийн дансанд орсон.

4.3. Мөн дээр дурдсан гурван талт баталгааны гэрээний дагуу байрыг 2022 оны 01 сарын 21-ний өдөр хүлээлгэн өгч, 98 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гарган өгч баталгааны гэрээнд заан үүргээ гүйцэтгэсэн ба дутуу ажил байсныг засварлаж актаар хүлээлгэн өгсөн болно. Иймээс сөрөг нэхэмжлэлд дурдсанчлан дутуу гүйцэтгэлтэй байдлаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулсан болохыг шүүх дээр мэдсэн гэх тайлбар нь үндэслэлгүй буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулан авч зээлийн барьцаанд тавих үүрэгтэй болох нь тодорхой байхад шүүхийг хуурч, үндэслэлгүй тайлбарыг гаргаж байгааг анхаарч үзнэ үү. Хэрэв хариуцагчийн тайлбарлаж байгаа шиг тухайн амины орон сууц дутуу, ашиглалтад ороогүй байсан бол ******* банкнаас 2022 оны 01 сарын 21-ний өдөр зээлийн гэрээ байгуулагдаж, зээл гарахгүй байх байсан бөгөөд амины орон сууцны барилгын гүйцэтгэл бүрэн тул зээл олгогдсон.

4.4. Сөрөг нэхэмжлэлд гэрээнээс татгалзсан гэж үзэж түүний үндэслэлээ байрны үнэ, өртөг, чанар нь гэрээнд заасантай нийцэхгүй, зах зээлийн нийлүүлэлтэд орохгүй байна хэмээн үзсэн байна. Гэвч хэргийн материал үйл баримтаас энэхүү нөхцөл байдал нь няцаагдах болно. Маргааны зүйл болсон амины орон сууцны үнэлгээ нь 2,100,000,000 гаран төгрөгийн үнэлгээтэй боловч хариуцагч нь өндөр үнээр хямдруулж авсан бөгөөд өнөөдрийг хүртэл ашиглаж байгаа бөгөөд гэрээг цуцлах хууль зүйн үндэслэлгүй байгааг анхаарч үзнэ үү. Учир нь хариуцагчийн өмгөөлөгчийн илгээсэн мэдэгдэлд зөрчил арилгах талаар мэдэгдсэн гэх энэ нь хуулийн шаардлагыг хангахгүй юм. Иргэний хуулийн 208 дугаар зүйлийн 208.1, 208.4 дэх хсэгт заасны дагуу мөнгөн төлбөрийг үүрэг гүйцэтгэх этгээд нь үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд бусад этгээдийг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхгүй атал ийнхүү хууль бус үүрэг шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй.

4.5. Цаашлаад сөрөг нэхэмжлэлд амины орон сууц баригдсан газар нь тусгай хамгаалалттай газар нутагт хамаарах талаар дурдаж гэрээнээс татгалзаж байгаа үндэслэлээ болгосон боловч энэ нь нийтэд илэрхий буюу ******* дүүрэг, Яармаг нь бүхэлдээ Богд хан уулын дархан цаазат хамгаалалтын захиргаанд хамаардаг бөгөөд Улаанбаатар хотын хүн ам, орчны нягтаршлыг сааруулах зорилгоор орон сууцжуулах боломжтой хэсэг хэмээн үзэж үе шаттайгаар өмчлөл, эзэмшлийн газрын төлөв рүү шилжүүлж байгаа билээ. Мөн амины орон сууцны хороолол нь 2 хэсгээс бүрдэх бөгөөд тал хэсэг нь улсын комисс ажиллаж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулан авсан, үлдэгдэл төлбөрийг гэрээнд заасны дагуу төлсөн тохиолдолд улсын комисст хүсэлт гарган, комисс ажиллуулж үл хөдлөх эд хөрөнгийн 100 хувийн гэрчилгээг гаргуулан өгөхөд татгалзах зүйлгүй болно. Мөн хариуцагч нь гэрээ байгуулах үед үүнийг мэдэж, гэрээ байгуулахгүй байх эрхтэй боловч мэдсээр байж гэрээ байгуулсан нь *******-ийг буруутгах, эсхүл шүүхэд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны үед дээрх үйл баримтыг мэдсэн мэт ийнхүү сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь огт уялдаа холбоогүй, үндэслэлгүй баримтгүй байгааг анхаарч үзнэ үү.

4.6. Мөн газрын гэрчилгээ гарах боломжгүй гэсэн үндэслэл нь Иргэний хуулийн 226.1.1-т заасан ямар нэгэн үр дүн гарахгүй болох нь илт гэх үндэслэлд хамаарахгүй юм. Учир нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээний дагуу амины орон сууцны талбайн хэмжээ 227.4 м.кв, эдэлбэр газрын хэмжээ 252.7 м.кв буюу орон сууцнаас гадна 25.3 м.кв талбай газраас шалтгаалан гэрээ цуцлах үндсэн шалтгаан болж байна хэмээн үзэх нь үндэслэлгүй юм. Мөн нөгөө талаар ******* нь сөрөг нэхэмжлэлдээ үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага болох төлөгдөөгүй үлдэгдэл төлбөр 296,413,630 төгрөг хүлээн зөвшөөрч 1,384,592,370 төгрөгийг шаардсан байгааг анхаарч үзнэ үү.

4.7 Орон сууцны доголдлыг арилгасан, зээл гаргуулахад нь туслалцаа үзүүлж баталгааны гэрээ байгуулан, 98 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг төлбөрөө төлөөгүй байсан ч гарган өгч, хугацаандаа ашиглалтад оруулж, чанарын шаардлага хангасан орон сууцаар хангаж үүргээ гүйцэтгэсэн боловч ******* нь хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад гэрээнээс татгалзаж, 3 жилийн турш орон сууцыг ашиглаж, элэгдэл, хорогдол үүсгэн, амьдарсны дараа төлсөн мөнгөө буцаан шаардаж байгаа нь шударга ёсны зарчимд үл нийцэх юм. Мөн үүргийн гүйцэтгэлийн ихэнх хэсгүүд хэрэгжсэн буюу үүрэг гүйцэтгэгч ******* нь үүргээ бүрэн гүйцэтгэсэн тохиолдолд нэхэмжлэгч *******-ийн зүгээс 100 хувийн гэрчилгээг гаргаж өгөхөд бэлэн болно. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч *******оос худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт 444,620,445 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******-д олгож, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасан үндэслэлгүй тул *******-д холбогдох 1,384,592,370 төгрөг гаргуулах тухай *******ын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 2,381,052 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******оос улсын тэмдэгтийн хураамжид 2,381,052 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******-д, сөрөг нэхэмжлэлд ногдох 7,080,912 төгрөгийн улсын тэмдэгтийн хураамжийг нөхөн гаргуулж улсын орлогод оруулж шийдвэрлэжээ.

 

6. Хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 3.7-д гэрээний үүрэгт *******оос 296,413,630 төгрөг, 380 хоногийн алдангид 148,206,815 төгрөг гаргуулахаар дурдсан байна. Гэвч гэрээнд заасан хуваарийн дагуу үндсэн төлбөр, алданги тооцож эхэлсэн үе нь цар тахлын тархалт ихтэй, эдийн засгийн хувьд уналтад орсон жил байсан болно.

6.2. Ковид-19 цар тахлын үед Засгийн газраас цар тахлын тархалтыг хязгаарлах, сөрөг нөлөөг бууруулах зорилгоор 2020 оны 11 дүгээр сар, 2021 оны 2 болон 4 саруудад хатуу хөл хорио тогтоон, 2021 оны үлдсэн хугацаанд өндөржүүлсэн бэлэн байдалтай явсан бөгөөд, цар тахлын үеийн хөдөлмөрийн зах зээлийн нөхцөл байдлыг харвал цар тахлын оргил үе буюу 2022 оны эхний улиралд хөдөлмөр эрхлэлт 9.9 хувиар агшиж, ажилгүйдлийн түвшин 8.8 хувьд хүрч нэмэгдсэн. Тухайлбал, ажил эрхлэлт 2021 оны IV улирлаас хойш дөрвөн улирлын турш хөдөө аж ахуйгаас бусад эдийн засгийн бүх салбарт буурчээ.

6.3. Долоо хоногт хөдөлмөр эрхэлж буй дундаж цаг 2019-2020 онд улирал бүр дунджаар 4.6 хувийн өсөлттэй байсан бол 2021 оны IV улиралд өмнөх оны мөн үеэс 5.6 хувиар буурсан, 2022 I улиралд хамгийн ихээр буюу 7.5 хувиар буурчээ. Хөдөлмөр эрхлэлтийн орлого болох улсын дундаж цалингийн өсөлт 2022 оны IV улирлаас эхлэн 4 улирлын турш саарсан үзүүлэлттэй байсан. Мөн хариуцагч *******ын Централ таурт явуулж байсан бизнесийн үйл ажиллагаа доголдож, давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас эдийн засгийн хүнд байдал орсон байсан. Коронавируст халдвар, хорио цээрийн улмаас төрийн болон хувийн хэвшлийн бизнесийн төлөвлөгөөнд эрс өөрчлөлт орж, хувийн хэвшлүүд бизнесийн үйл ажиллагаа эрхлэх боломжгүй болсноор орлого олоход хүндрэлтэй болж, санхүүгийн хувьд хямралд орсон.

6.4. Шүүхээс дээрх нөхцөл байдпыг харгалзан Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт заасны дагуу 2022 оны 11 дүгээр сарын 21-ний өдрөөс 380 хоног тооцон бодсон алдангийн төлбөр болох 148,206,815 төгрөгийг 50 хувь хүртэлх хэмжээгээр бууруулан шийдвэрлэх боломжтой байсан тул давж заалдах гомдол гаргаж байна. Иймд анхан шатны тойргийн шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, алдангийг 74,103,407 төгрөгөөр буруулж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гаргасан тайлбарын агуулга: Хариуцагчийн өмгөөлөгч *******гийн гаргасан давж заалдах гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 161 дүгээр зүйлийн 161.4 дэх хэсэгт заасныг зөрчсөн. Хариуцагч нь анхан шатны шүүх хуралдааны явцад Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт заасны дагуу алдангийн хэмжээ их байсан талаар маргаагүй. Өмгөөлөгч *******гийн гомдолд дурдагдсан 2024 оны 04 дүгээр улирлаас эхлэн 4 улирлын туршид саарсан үзүүлэлтийг газар тариалангаас бусад салбар бууралттай талаар яригдаагүй. Мөн хариуцагчийн Central tower дахь бизнесийн үйл ажиллагаа дампуурсан талаар дурдаагүй. Анхан шатны шүүх хуралдааны явцад дээрх агуулгаар тайлбар гаргаагүй. Энэ талаарх баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй учраас талуудын мэтгэлцээний зарчим алдагдана. Хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй. Иргэний хуулийн 79 дүгээр зүйлийн 79.1 дэх хэсэгт заасны дагуу хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад өөрсдөө шаардлага гаргасан. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан. Хариуцагч *******т зээлийн төлөлт хийх хангалттай хугацаа олгосон. Алдангийн хэмжээнд тохиролцох боломж байсан. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргахаас өмнө мэдэгдлүүдийг өгсөн боловч хариуцагч нь үүргээ биелүүлээгүй. Гэрээний нийт үнийн дүн 1,681,000,000 төгрөг, алдангийн хэмжээ 146,000,000 төгрөг. Тухайн алдангийн хэмжээ нь өндөр дүнд тооцохгүй. Иймд хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх хариуцагчийн өмгөөлөгч *******гийн гаргасан давж заалдах гомдлын хүрээнд хэргийг хянаад давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******т холбогдуулан 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн ******* дугаартай амины орон сууц захиалгын гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд үлдэгдэл төлбөр 296,413,630 төгрөг, алданги 148,206,815 төгрөг, нийт 444,620,445 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч ******* эс зөвшөөрч, 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн ******* дугаартай амины орон сууц захиалгын гэрээ нь тусгай хамгаалалттай газар нутагт хувийн сууц барьж худалдах агуулгатай тул хууль зөрчсөн, хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл, мөн нэхэмжлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн, хувийн сууц нь биет байдлын доголдолтой, улсын комисс хүлээж аваагүй, гэрээнд заасан эдэлбэр газрыг хариуцагчийн эзэмшилд шилжүүлээгүй тул гэрээнээс татгалзсан гэх үндэслэлээр төлбөрт төлөгдсөн 1,384,592,370 төгрөгийг буцаан гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргасныг нэхэмжлэгч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Анхан шатны шүүх хариуцагч *******оос худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт үлдэгдэл төлбөр 296,413,630 төгрөг, алданги 148,206,815 төгрөг, нийт 444,620,445 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч *******-ийн үндсэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж, *******-аас гэрээний дагуу төлсөн төлбөр 1,384,592,370 төгрөг буцаан гаргуулах тухай *******ын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн, хариуцагчийн өмгөөлөгч ******* нь анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн алдангитай холбоотой хэсэгт давж заалдах журмаар гомдол гаргажээ.

 

4. Хэргийн баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

4.1. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******т холбогдуулан 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн ******* дугаартай амины орон сууц захиалгын гэрээний 2-т талууд төлбөрийн нөхцлийг харилцан тохиролцсон байх ба гэрээний 2.2-т захиалагч нь гэрээний үнийн дүнгийн 0.7 хувийг буюу 11,787,570 төгрөгийг 2021 оны 12 дугаар сарын 30-ны дотор төлөх, гэрээний дүнгийн 80 хувь буюу 1,344,804,800 төгрөгийг Голомт банкны зээлээр 2022 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрийн дотор төлснөөр гэрээ хүчин төгөлдөр болохоор, гэрээний 2.3-т үлдэх төлбөрийг 2022 оны 03 дугаар сарын 20-ны дотор 50,000,000 төгрөг, 06 дугаар сарын 20-ны дотор 38,545,430 төгрөг, 09 дүгээр сарын 20-ны дотор 38,000,000 төгрөг, 11 дүгээр сарын 20-ны дотор 197,868,200 төгрөгөөр тус тус төлж барагдуулахаар заажээ.

4.2. Улмаар талууд 2021 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр БГ/21/0095 дугаартай төлбөр барагдуулах гэрээ нэртэй гэрээ байгуулж, *******ын банкны зээлээр төлөхөөс бусад төлбөр болох 336,201,200 төгрөгийн төлбөрийн хуваарийг 2021 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн дотор 11,787,570 төгрөг, 2022 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдрийн дотор 50,000,000 төгрөг, 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн дотор 38,545,430 төгрөг, 09 дүгээр сарын 20-ны өдрийн дотор 38,000,000 төгрөг, 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн дотор 197,868,200 төгрөг тус тус төлөхөөр өөрчилсөн байна.

Уг гэрээ нь төлбөр барагдуулах гэрээ нэртэй боловч талуудын хооронд 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр байгуулагдсан ******* дугаартай Амины орон сууц захиалгын гэрээ-ний 2 дугаар зүйлд заасан төлбөрийн нөхцөлд оруулсан нэмэлт өөрчлөлт байна.

4.3. ******* нь 2022 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдөр ******* банктай 1,344,000,000 төгрөгийн үнийн дүн бүхий орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулж, ******* банк нь 1,344,000,000 төгрөгийг 2022 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр *******-ийн дансанд шилжүүлсэн байдал тогтоогдсон.

4.4. Талуудын хооронд байгуулагдсан амины орон сууц захиалгын гэрээний 2 дугаар зүйлд ******* нь гэрээний дүнгийн 80 хувь буюу 1,344,804,800 төгрөгийг Голомт банкны зээлээр 2022 оны 01 дүгээр сарын 15-ны дотор төлснөөр гэрээ хүчин төгөлдөр болох зохицуулалттай байсан бөгөөд ******* нь ******* банктай 1,344,000,000 төгрөгийн үнийн дүн бүхий орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулж/1хх-70-72/, ******* банк нь 1,344,000,000 төгрөгийг 2022 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр *******-ийн дансанд шилжүүлсэн/1хх-58/ нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний төлбөрийн нөхцлийг хугацааны хувьд болон мөнгөн дүнгийн хэмжээний хувьд өөрчилсөн байна.

 

5. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн харилцааг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа гэж зөв тодорхойлсон байна.

 

6. Талууд худалдах, худалдан авах гэрээний 2 дугаар зүйлд заасан төлбөрийн нөхцөлтэй холбоотой өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэн гэрээндээ нэмэлт өөрчлөлт оруулаагүй байхад нэхэмжлэгч нь гэрээний хариуцлагын заалтыг үндэслэн өмнө тохиролцсон байсан төлбөрийн хуваарийн дагуу хийсэн тооцооллоор хариуцагчаас алданги шаардсаныг анхан шатны шүүх хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэл муутай болсон байна.

6.1. Талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэн гэрээндээ нэмэлт өөрчлөлт оруулаагүй байхад нэхэмжлэгч нь гэрээний хариуцлагын заалтыг үндэслэн өмнө тохиролцсон байсан төлбөрийн хуваариар хийсэн тооцооллоор хариуцагчаас алданги шаардсан, мөн гэрээ хэрэгжих хугацаа нь нийтэд илэрхий үйл баримт болох цар тахлын үеийн нөхцөл байдлын хугацаанд хамаарч байх тул давж заалдах шатны шүүхээс дээрх нөхцөл байдлыг харгалзан хариуцагчийн өмгөөлөгч *******гийн давж заалдах гомдлыг хангаж, алдангийн хэмжээг 50 хувиар багасгах нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт нийцнэ гэж үзлээ.

6.2. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар ...хариуцагч нь анхан шатны шүүх хуралдаанд алданги багасгах талаар хүсэлт гаргаагүй, энэ талаар мэтгэлцэж тайлбар гаргаагүй... гэсэн тайлбарыг давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд гаргасан боловч Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт зааснаар хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан алдангийн хэмжээг багасгах нь шүүхийн эрх хэмжээнд хамаарах ба заавал зохигч талуудаас энэ талаар хүсэлт гаргасан байхыг шаардахгүй тул уг тайлбар, татгалзал үндэслэлгүй.

 

7. Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******гийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол, *******, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдрийн 192/ШШ2025/04150 дугаар шийдвэрийн

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******оос худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт 370,517,038 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагын үлдэх хэсэг буюу 74,103,407 төгрөгийн шаардлагыг, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасан үндэслэлгүй тул *******-д холбогдох 1,384,592,370 төгрөг гаргуулах тухай *******ын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай гэж,

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтын ...56.1 гэснийг 56.2 гэж, ...2,381,052 гэснийг 2,010,535 гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч талаас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 529,000 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ч.МӨНХЦЭЦЭГ

 

 

ШҮҮГЧИД С.ЭНХБАЯР

 

 

Б.УУГАНБАЯР