2025         09            05                                         210/МА2025/01496

                                                 

 

 

“*******” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

 иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг даргалж, шүүгч Ч.Цэнд, Н.Гэрэлтуяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,  

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04312 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч “*******” ХХК-д холбогдох,

 

Арилжааны гэрээний үүрэгт 206.2 м.кв талбай бүхий газар шилжүүлэх болон эд хөрөнгийн доголдлыг арилгаж, газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ 64,975,680 төгрөг төлөхийг тус тус хариуцагчид даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

 

Арилжааны гэрээгээр илүү шилжүүлсэн 107 м.кв цементэн талбайг хариуцагчид буцаан шилжүүлэхийг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Н.Гэрэлтуяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Нинжбадгар нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

1.1. Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь 2021 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр ******* дугаартай Арилжааны гэрээг "*******" ХХК-тай байгуулсан билээ. Тус гэрээгээр хариуцагч "*******" ХХК нь , , Сонсголонгийн зам гудамжинд байрлах дараах хөрөнгийг нэхэмжлэгчид шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн. Үүнд: гэрчилгээний дугаартай, улсын бүртгэлийн дугаартай, тоот хаягт байрлах, 1620 м.кв үйлчилгээний зориулалттай талбайтай барилга, гэрчилгээний дугаартай, улсын бүртгэлийн дугаартай,   тоот хаягт байрлах 432 м.кв үйлчилгээний зориулалттай талбайтай барилга, мөн хариуцагчийн эзэмшлийн нэгж талбарын дугаартай, улсын бүртгэлийн дугаартай, 7323 м.кв газраас 6154 м.кв газрыг хэсэгчлэн шилжүүлж, тэдгээрийн холбогдох эрхийн гэрчилгээ, бичиг баримтын хамт шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн бөгөөд хариуцагч нь гэрээнд заасан 6154 м.кв талбай бүхий газрыг шилжүүлэхдээ гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлэлгүй 206.2 м.кв талбай дутуу шилжүүлж гэрээний 1.3, 3.13 дахь хэсэгт заасан үүргээ тус тус зөрчсөн болно.

Нэхэмжлэгч нь гэрээний 1.4-т заасан хөрөнгө болон гэрээний 2.1, 3.6, 3.14-т заасан үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Ийнхүү дээрх гэрээний дагуу хариуцагч нь 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдөр "Газар эзэмших, эрх шилжүүлэх" тухай гэрээгээр 7323 м.кв газраас 6154 м.кв газрыг манай компанид шилжүүлэн өгсөн. Гэвч хариуцагч нь гэрээний үүргээ биелүүлэхдээ дутуу шилжүүлсэн болох нь "" ХХК-ийн нэгж талбарын хил, заагийн газарт бэхлэгдсэн эргэлтийн цэгийг хүлээлгэн өгөх тухай актаар тогтоогддог.

Түүнчлэн талуудын хооронд эрх шилжүүлэх гэрээ дууссаны дараа 2023 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр Сонгинохайрхан дүүргийн Газрын албанаас газрын дуудлага худалдааны анхны үнэ 64,975,680 төгрөг төлөхийг шаардаж, нэхэмжлэх ирүүлсэн. Тухайн төлбөр ямар учиртай төлбөр болохыг тодруулахад хариуцагч нь 7323 м.кв газраас 6154 м.кв газрыг шилжүүлэхдээ зохих журмын дагуу төлөх ёстой төлбөрийг төлөөгүйтэй холбоотой төлбөр гэж тайлбарласан. Хариуцагчийн хувьд Арилжааны гэрээ болон Газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээнд заасан үндсэн үүргээ биелүүлэхдээ зөрчиж, газрын анхны үнийг төлөөгүй эрхийн доголдолтой хөрөнгө шилжүүлсэн байна.

Мөн нэхэмжлэгчийн 2022 оны 08 дугаар сарын 19-ний өдрийн "*******" ХХК гэх дугаартай албан бичиг эрх бүхий этгээдийн зохих зөвшөөрлөөр хийсэн албан бичиг биш бөгөөд тухайн үед манай компанийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд нь байсан. Өөрөөр хэлбэл, дээрх албан бичиг нь хуурамч баримт бичиг гэж нэхэмжлэгчийн зүгээс үзэж байна. Иймд арилжааны гэрээний үүрэгт 206.2 м.кв талбай бүхий газар шилжүүлэх болон эд хөрөнгийн доголдлыг арилгаж, газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ 64,975,680 төгрөг төлөхийг тус тус хариуцагчид даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн хариу тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Манай компани анх агентлагтай объект худалдан борлуулах гэрээг байгуулахдаа газраа хэсэгчлэн буюу 7323 м.кв газраас 5900 м.кв газрыг бусдад шилжүүлнэ хэмээн хэлсэн. Мөн агуулахын барилгын зүүн талд цементэн талбайн хойд хэсэгт зуурмагийн үйлдвэрлэлийн үйл ажиллагаа явуулахад шаардагдах уурын зуух болон усны нөөцийн танк байрлаж байсан. Энэ усны танк болон уурын зуух байдаг учраас энэ хэсэг талбайг анхнаасаа худалдах газарт орохгүй байхаар тайлбарласан байдаг.

Гэрээ байгуулах үед хоёр захирал худалдах талбай дээр ирж "агуулахын талбайн зүүн талд байгаа цементэн талбайг манай талд гаргаад өгчих, манай компани шугамын үйлдвэрлэл явуулахад зүүн талаараа хаалга гаргамаар байна" гэж гуйсан. "*******" ХХК-ийн эмэгтэй захирал "агуулахын зүүн талын цементэн талбайн үзүүр хэсгээр зөвхөн цементэн талбайг оруулаад манай талд газраа оруулаад шилжүүлчих, манай тал газрын анхны дуудлага худалдааны үнийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон юм" гэж хэлснээр тэдний талд цементэн талбайн хэмжээгээр газраа томруулж өгөхөөр болсон.

Арилжааны гэрээний 4.5-д "цементэн талбайн булангаар нарийвчлан кадастрын зураг шинээр хийлгэнэ" гэж тусгасан. Гэрээг шинээр хийж байх үед нэхэмжлэгч тал нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдагдсан зүйлийг яриагүй.

Газрын дуудлага худалдааны үнийг хариуцагч төлөхгүй байхаар агент *******д анхнаасаа танилцуулсан. Гэрээний үнийг ремакс агентлагт 3,500,000,000 төгрөг гэж танилцуулж байсан боловч нэхэмжлэгч тал газрын дуудлага худалдааны анхны үнийг төлснөөр 3,500,000,000 төгрөгийг буулгаж, 2,800,000,000 төгрөгт зарахаар харилцан тохиролцсон. Иймд бодит байдалд нийцэхгүй нэхэмжлэл гаргасан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

3.1. "*******” ХХК болон “*******" ХХК-ийн хооронд 2021 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан №******* дугаартай Арилжааны гэрээний 3.7-д "Талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс үүссэн аливаа гэм хор, хохирлыг шууд хариуцан барагдуулах бөгөөд буруутай талаас нэхэмжлэх, шаардах эртэй байна”, 3.13-д "А тал Б талд 6154 м.кв-с гадна агуулахын байшингийн зүүн талын цементэн талбайг нэмж шилжүүлэхээр тохиролцов. Б тал цементэн талбайтай дүйцэхүйц газрыг бэлдэж холбогдох зардлыг гаргана" гэж харилцан тохиролцсон. Манай компани тус газрыг "*******" ХХК-д шилжүүлж өгсөн нь egazar.gov.mn-ээс тодорхой харагдана.  Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 3.13-д "...Б тал нь Цементэн талбайтай дүйцэхүйц газрыг бэлдэж холбогдох зардлыг гаргана..." гэж заасан байтал өнөөдрийг хүртэл цементэн талбайтай дүйцэхүйц газрыг бэлдэж зардлыг гаргаагүй өнөөг хүргэсэн.

"" ХХК-ийн 2024 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн № дугаартай албан бичгээр “...дээрх агуулахын зориулалттай барилгын залгаа зүүн талд байрлах цементэн талбайн 107 м.кв кадастрын зургийг хийсэн ба 6153 м.кв кадастрын зураг дахь 6 эргэлтийн цэгийг тогтоож өгсөн болно..." гэх хариуг өгсөн.

Иймд арилжааны гэрээгээр илүү шилжүүлсэн агуулахын зориулалттай барилгын зүүн талын 107 м.кв цементэн талбайг хариуцагчид буцаан шилжүүлэхийг даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

4. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад нэхэмжлэгч талаас гаргасан тайлбарын агуулга:

4.1. Гэрээний 1.3-т “...7,323 м.кв газраас 6,154 м.кв газрыг хэсэгчлэн шилжүүлнэ, тэдгээрийн холбогдох эрхийн гэрчилгээ баримт бичгийн хамт шилжүүлнэ...” гэдэг тохиролцоотой. Үүний дараа нэхэмжлэгч компанийн удирдлагуудын зүгээс “Манай цонхны бэлдэц үйлдвэрлэлийн технологи явахад ард талын цагаан байшин дотор бол багтахгүй юм байна, тэгэхээр одоо яг энэ цагаан байшинтай залгаа байгаа хэсэг газрыг манайд шилжүүлээд өгөөч” гэдэг асуудал яриад, талууд тохиролцоод гэрээн дээр төлбөрийн нөхцөл дээр ерөөсөө өөрчлөлт оруулаагүй, гагцхүү Б тал энэ газрыг шилжүүлэн нэмж авч байгаагийнхаа төлбөрт тухайн газартай тэнцэхүйц хэмжээний газрыг цементэлж өгөхөөр тохиролцсон.

Ингээд энэ газрыг авсан тохиолдолд цементэн талбайг заасан газарт нь цементэлж өгөх үүрэгтэй. Тэгэхээр хариуцагч 107 м.кв шилжүүлчихсэн байгаа газрынхаа цемент 107 м.кв цемент хэлбэрээр буцаан шилжүүлэх гээд байгаа нь өөрөө үндэслэлгүй юм. Учир нь 107 м.кв буцааж авъя гэж байгаа юм уу, эсвэл 107 м.кв талбайтай газрыг цементлүүлье гээд байгаа юм уу, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шаардлагаас 107 м.кв талбайтай газрыг цементлүүлье гэж ойлгоод байгаа юм.

Нэхэмжлэгчийн хувьд 107 м.кв талбайтай газрыг хууль бусаар шилжүүлж авсан зүйл ерөөсөө байхгүй. Бид нарын ойлгож байгаагаар, кадастрын зураг дээр харвал ахиад цаанаа нэг догол 116.4 м.кв цементэн талбай үлдээд байна. Энэ доголыг тэгшилж авъя гэдэг санааг “*******” компанийн зүгээс тавьсан. Тэгэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага дээр маш тодорхой тайлбарласан хавтаст хэргийн 211 дэх хуудаснаас эхэлж байгаа тэр кадастрын зураг дээр анх 6,154 м.кв газрын кадастрын зураг байгаа. Манайд эзэмшүүлчхээд байгаа кадастрын зургийг хараад үзэхээр 6,153 гээд дотор талаар ялгаатай бөгөөд тэр цементэлсэн талбай гээд байгаа хэсэг орчхоод байхад 6,154 м.кв газрын зурвас зөрүү зааг дээр байгаа 131 м.кв газар тэр цементэлсэн талбайн үлдэгдэл 74.6 м.кв газрын зөрүү бөгөөд нийт 206.2 м.кв-г бид нар нэхээд байгаа учраас сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “*******” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч “*******” ХХК-д холбогдох, 206.2 м.кв талбайг нэхэмжлэгчийн эзэмшилд шилжүүлэхийг даалгах, дуудлага худалдааны анхны үнэ 64,975,680 төгрөгийг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, мөн хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “*******” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлтэй, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д холбогдох, 107 м.кв талбайг буцаан шилжүүлэхийг даалгах сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,272,444 төгрөгийг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

6.1. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх нь хэсгийн 6 дахь хэсэгт “Газрын тухай хуулийн 36 дугаар зүйл 36.2-т "Дуудлага худалдааны үнэ нь эрхийн гэрчилгээний бодит үнэ байна" гэж заасан байх ба газрын эзэмших эрх олж авсан хариуцагч “*******” ХХК нь уг газрын дуудлага худалдааны анхны үнийг зохих байгууллагад төлөөгүй атлаа бусдад худалдсан байх тул гэрээний зүйлийг эд хөрөнгийн доголдолтой байсан гэж үзнэ" хэмээн зөв дүгнэсэн атлаа "Гэвч нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь газрын дуудлага худалдааны үнийг төлөгдөөгүй болохыг мэдэж байсан бөгөөд зарах үнэ 3,500,000,000 төгрөгийг буулгаж, дуудлага худалдааны анхны үнийг нэхэмжлэгч хариуцахаар тохиролцсон гэх хариуцагч талын тайлбар үндэслэлтэй болох нь “*******” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал ******* болон “*******” ХХК-ийн ажилтан нарын харилцсан зурвас, гэрч ын мэдүүлгээр тогтоогдож байна" хэмээн дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна.

Учир нь Газрын тухай хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.1.2-т "Энэ хуулийн 33.1.1-д зааснаас бусад зориулалтаар болон энэ хуулийн 29.1, 29.2, 29.3-т заасан хэмжээнээс илүү газар эзэмших хүсэлт гаргасан иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад мал аж ахуйн үйлдвэрлэл эрхлэх зориулалтаар малчдын хоршоонд нэг удаа 5 га хүртэлх газар эзэмшүүлэх асуудлыг аймаг, сум, нийслэлийн Засаг дарга дуудлага худалдаа, төсөл шалгаруулах зарчмаар шийдвэрлэнэ. Төсөл шалгаруулах, дуудлага худалдаа явуулах журмыг Засгийн газар тогтооно" гэж хуульчилсан бөгөөд энэхүү хуулийн дагуу Засгийн газрын 2016 оны 10 дугаар тогтоолын хавсралтаар "Газар өмчлүүлэх, эзэмшүүлэх, ашиглах дуудлага худалдаа явуулах журам"-ыг баталсан байдаг.

Өөрөөр хэлбэл, Газрын тухай хууль болон нийтээр дагаж мөрдөх дүрэм, журам буюу хэм хэмжээний актад дуудлага худалдааны анхны үнийг бусдад шилжүүлэн газар авах боломжгүй бөгөөд дуудлага худалдаагаар газар авч буй этгээд өөрөө газрын анхны үнийг төлөлгүй бусдад шилжүүлэх хууль зүйн хувьд боломжгүй юм. Хэрэв дуудлага худалдааны анхны үнийг төлөх үүргээ бусдад шилжүүлсэн тохиолдолд хууль бус хэлцэл болохоор хуульд зохицуулж өгсөн.

Хариуцагч viber-aap нэхэмжлэгч компанийн ажилтанд 2022 оны 08 дугаар сарын 19-ний өдрийн дугаар албан бичгийн төслийг гаргаж өгсөн бөгөөд энэхүү бичигтэй нэхэмжлэгч тал бүрэн танилцалгүй хариуцагчид итгэн шууд бэлдэж өгсөн байдаг. Мөн уг албан бичгийг манай компанийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд гарын үсэг зурж баталгаажуулаагүй бөгөөд албан бичигт дурдагдсан “Дуудлага худалдааны анхны үнийн өөрт ногдох хэсгийг төлнө" гэх нөхцөл байдлыг хариуцагч нь нэхэмжлэгч компанийн эрх бүхий этгээдүүдэд мэдэгдээгүй. Дээрх албан бичигт дурдсан хүсэл зориг нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлд заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл юм.

Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх нь хэсгийн 7-д "Мөн 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдөр байгуулагдсан 0599 дугаартай Газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээний 3.4-т “Нийт м.кв талбайтай хэсгээс 6154 м.кв талбайтай хэсгийг шилжүүлж 1163 м.кв талбайтай хэсэг үлдэнэ" гэж тодорхой заасан байх ба хариуцагч нь 107 м.кв цементэн талбайг 6154 м.кв талбайд багтаан нэхэмжлэгч талд шилжүүлэн өгсөн тул Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3-т заасны дагуу 2021 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн ******* дугаартай Арилжааны гэрээний 3.1.3-т заасан 6154 м.кв-аас гадна нэмж талбай өгөх үүрэг дуусгавар болсон байна" хэмээн дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна.

Манай компани , , Сонсголонгийн зам гудамжинд байрлах ******* ХХК-ийн эзэмшлийн объектын ар талд байрлах “"-ны зүүн талын доголдолтой хэсгийг манайд шилжүүлэх хүсэлт тавьсан бөгөөд үүндээ "”-ны ард талд байрлах хэсгийг тэр чигт нь буюу кадастрын зурагт байх догол хэсгийг бүхэлд нь өгөхийг хүссэн. Эцэст нь хариуцагч зөвшөөрч тул цементэлсэн талбай гэж гэрээнд тусгаж өгье гэж тохиролцон гэрээний 3 дугаар зүйл 3.13 дахь хэсэгт энэхүү нөхцөлийг оруулсан болно. Гэвч хариуцагч гэрээнд заасан үүргээ бүрэн биелүүлээгүй ба гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлэлгүй дутуу газар, талбай шилжүүлж Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйл 206.1-т заасныг зөрчсөн байдаг.

Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх нь хэсгийн 4.1-т “... 6154 м.кв газрын эзэмших эрхийг шилжүүлэх, хариу төлбөрт 2,801,096,000 төгрөгөөр тооцож ... " хэмээн дүгнэсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл талуудын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн ******* дугаартай Арилжааны гэрээгээр 6154 м.кв талбай дээр нэмж цементэлсэн талбайг авахаар тохиролцсон гэрээний нийт үнэ нь 2,801,096,000 төгрөг юм. Мөн энэхүү гэрээнд талууд ямар хэмжээтэй газар худалдан авч байгаа, түүний үнийг хэрхэн төлөх, гэх мэт төлбөр тооцооны харилцааг нарийвчлан зохицуулсан гэрээ юм. Харин 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдөр байгуулагдсан 0599 дугаартай Газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ нь Арилжааны гэрээний дагуу газар эзэмших эрхийг шилжүүлж буй гэрээ юм. Иймд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон зүйл байхгүй бөгөөд хэрэв талууд өмнөх үүргийг өөр үүргээр солихоор тохиролцсон бол тэр нь ямар үүргийг ямар үүргээр сольж байгаа тухай шүүх өөрийн итгэл үнэмшилд буусан дүгнэлтээ ойлгомжтой тайлбарлаж чадаагүй байна. Мөн үүргийг сольсон талаар талууд огт маргаагүй байхад шүүх өөрийн санаачилгаар талууд үүргээ сольсон гэх дүгнэлт хийж талуудын мэтгэлцэх эрхийг зөрчиж, талуудын маргаагүй үндэслэлээр өөрөө дүгнэлт гаргасанд гомдолтой байна. Түүнчлэн Арилжааны гэрээний 3.1.3-т "6154 м.кв талбай дээр нэмдэг нь цементэлсэн талбай" гэж оруулсан бөгөөд тэрхүү талбайн үнийг шүүх хэрхэн тооцож байгаа нь ойлгомжгүй бөгөөд шүүхийн дээрх дүгнэлт нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 118 дугаар зүйл 118.4 дэх хэсгийг зөрчсөн гэж үзэхээр байна.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчээс 206.2 м.кв талбай дутуу болохыг харуулах, нотлох үүднээс “” ХХК-ийн кадастрын зургийг хэрэгт нотлох баримтаар гаргаж өгсөн байхад уг баримтыг нотлох баримтаар үнэлэлгүй, “*******” ХХК-ийн кадастрын зургийг үнэлж дүгнэлт хийгээд байгаа нь ойлгомжгүй байна. Шүүхийн дээрх дүгнэлт нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйл 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасныг илэрхий зөрчсөн гэж үзэж байна.

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04312 дугаар шийдвэрт өөрчлөлт оруулж нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд хариуцагч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Манай "*******" ХХК нь 2020, 2021 оны 7 дугаар сард агентлагийн агент тай Сонгинохайрхан дүүргийн , Сонсголонийн зам гудамж, тоотод байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгө болон газар (1.5 га)-ыг бусдад 5,500,000,000 төгрөгөөр худалдахаар гэрээг байгуулсан байдаг юм. Энэ гэрээний дагуу нь манай газар болон объектыг бусдад санал болгохдоо дүүргийн захирамжтай, газрын анхны дуудлага худалдааны үнэ төлөгдөөгүй гэдэг мэдээлэлтэйгээр бусдад худалдах, худалдан борлуулах саналыг тавьж ирсэн.

Үүний дагуу 2021 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр Арилжааны гэрээг хийхэд "*******" ХХК-ийн захирлууд анхны дуудлага худалдааны үнэ төлөгдөөгүй гэдгийг Хан-Уул дүүргийн шүүхэд гомдол гаргах өдрийг хүртэл мэдэж байсан. Мөн 2022 оны 04 дүгээр сараас "Арилжааны гэрээ"-нд тусгагдсан "*******" ХХК-ийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааг Төрийн банкнаас суллаж эхэлснээр "*******" ХХК-тай гэрээ хийгдсэнээр манай компани Арилжааны гэрээнд дурдагдсан үүргүүд бүрэн биелэгдсэн.

"*******" ХХК-тай гэрээ байгуулж байх 2021 оноос хойш Хан-Уул дүүргийн шүүхэд гомдол гаргах өдрийг хүртэл “*******” ХХК-ийн захирлууд газрын дуудлага худалдааны үнэ болон газрын хэмжээг дутуу шилжүүлсэн талаарх ямар нэгэн гомдлыг нэг ч удаа гаргаж байгаагүй. Төлбөр мөнгөн дээр, газрын хэмжээн дээр асуудал байсан бол "*******" ХХК-ийн захирлууд тухайн төлбөр шилжүүлэхээс өмнөх үед харилцан тохиролцох боломж байсаар байхад "бид нар мэдээгүй байсан" гэж худлаа хэлдэг нь ямар ч үндэслэлгүй юм. Гэрээний үнийг тохиролцохдоо газрын анхны дуудлага худалдааны үнийг "*******" ХХК төлөхөөр байснаа мэдэж байсан.

Газрын хэмжээний хувьд "*******" ХХК-д газраа шилжүүлэхээр тохиролцож байх үед мөн адил газар дээр нь ирээд газрынхаа хэмжээ дамжааны талаар бүх тохиролцоонд хүрсэн. Цементэн талбайг анх "*******" ХХК-д шилжүүлэх талаар ч яриа гараагүй байсан. "*******" ХХК-ийн хоёр захирал "цонхны шугам оруулахад хаалга нь голдоо байж болохгүй юм, энэ агуулахын хаалгыг зүүн тийшээ гаргах боломжоор хангаад энэ цементэн хэсгээ өгчих" гэж агентлагийн агент аар дамжуулж гуйсан. Энэ гуйлтын дагуу "*******" ХХК-ийн захирлуудтай газар дээр нь дахин очиж шилжүүлж өгөхөөр тохиролцсон.

Иймд Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04312 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзэхэд анхан шатны шүүх нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмын дагуу үнэлээгүйгээс шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй байх тул шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

2. Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь хариуцагч “*******” ХХК-д холбогдуулан “Арилжааны гэрээний үүрэгт 206.2 м.кв талбай бүхий газар шилжүүлэх болон эд хөрөнгийн доголдлыг арилгаж, газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ 64,975,680 төгрөг төлөхийг тус тус хариуцагчид даалгах тухай” нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч “Арилжааны гэрээгээр илүү шилжүүлсэн 107 м.кв цементэн талбайг хариуцагчид буцаан шилжүүлэхийг даалгах тухай” сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

 

3. Хэргийн баримт болон зохигчийн тайлбараар дараах үйл баримт тогтоогдсон.

 

2021 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр “*******” ХХК болон “*******” ХХК-ийн хооронд гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй ******* орон сууц, нийт 10 орон сууцыг 650,000,000 төгрөгийн хамт “*******” ХХК-д шилжүүлэх, “*******” ХХК нь Сонгинохайрхан дүүргийн , Сонсголонгийн зам гудамж, тоотод байрлах, 1620 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн тоотод байрлах, 432 м.кв талбай бүхий агуулахын зориулалттай барилга, уг хаягт байрлах, өөрийн эзэмшлийн нэгж талбарын дугаартай, 7323 м.кв талбай бүхий газраас 6154 м.кв талбай бүхий газрыг хэсэгчлэн “*******” ХХК-д шилжүүлэхээр тус тус харилцан тохиролцсон.

 

Үүний дагуу талуудын хооронд 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдөр гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээний дагуу “*******” ХХК-ийн эзэмшлийн, Улаанбаатар хот, , , , м.кв газраас 6154 м.кв талбай бүхий газрыг “*******” ХХК-ийн эзэмшилд шилжүүлсэн.  “*******” ХХК-ийн нэр дээр 2023 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдөр 6153 м.кв газрын эзэмших эрхийн гэрчилгээ гарч, улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэгджээ.

 

Анхан шатны шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн  274 дүгээр зүйлийн 274.1-д заасан хүчин төгөлдөр, арилжааны гэрээний харилцаа үүссэн талаар дүгнэсэн байна. Энэ гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн өмчлөлд 10 ширхэг орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө болон 650,000,000 төгрөг, нийт 2,801,096,000 төгрөгийн үнэ бүхий зүйлийг, харин хариуцагч нь нэхэмжлэгчид 2 ширхэг үйлчилгээний болон агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө болон 6154 м.кв талбай бүхий эзэмших эрхтэй газрыг тус тус шилжүүлсэн үйл баримтын талаар талууд маргахгүй байна.

 

4. Харин гэрээний дагуу шилжүүлсэн 6154 м.кв талбай бүхий газрын хэмжээнд 107 м.кв талбай бүхий цементэлсэн талбай орсон эсэх, мөн эд хөрөнгийн доголдолтой холбоотой газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнийг төлөх эсэх нь талуудын маргааны зүйл болжээ.

 

4.1. Цементэлсэн 107 м.кв талбай бүхий газрын тухайд:

 

4.2. Талуудын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн гэрээний 3.13-т “А тал Б талд 6154 м.кв-аас гадна агуулахын байшингийн зүүн талын цементэн талбайг нэмж шилжүүлэхээр тохиролцов. Б тал цементэн талбайтай дүйцэхүйц газрыг бэлдэж, холбогдох зардлыг гаргана” гэж тохиролцжээ.

 

Энэ тохиролцоог Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1-д зааснаар үгийн шууд утгаар нь тайлбарлавал хариуцагч “*******” ХХК нь гэрээнд заасан 6154 м.кв талбай бүхий газраас гадна цементэн талбайг нэмж “*******” ХХК-д шилжүүлэх, нэхэмжлэгч нь тухайн цементэн талбайтай дүйцэхүйц газрыг цементэлж өгөхөөр тохиролцсон гэж үзэхээр байна.

 

4.3. Гэтэл анхан шатны шүүх тухайн 6154 м.кв талбай бүхий газарт уг 107 м.кв талбай бүхий цементэн талбай багтсан гэх дүгнэлтийг хийж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй, талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний агуулгад нийцээгүй гэж давж заалдах шатны шүүх дүгнэв.  

 

Хэргийн 1 дүгээр хавтасны 85 дугаар талд авагдсан “” ХХК-ийн 2024 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн дүгээр албан бичиг болон түүнд хавсаргасан кадастрын зургаар хариуцагчийн нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн 6154 м.кв газрын 6 эргэлтийн цэгийг тогтоож өгснөөс гадна агуулахын зориулалттай барилгын зүүн талын цементэн талбайн хэмжээ 107 м.кв болохыг тогтоосон байна.

 

Мөн нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа маргаан бүхий талбайг 107 м.кв хэмжээтэй болох талаар маргахгүй гэдгээ илэрхийлсэн.

 

4.4. Гэрч ын шүүхэд өгсөн мэдүүлэгт “Анхны тохиролцоо дээр цементэн талбай болон агуулахын талаар ерөөсөө яригдаж байгаагүй. “Манайх ерөөсөө агуулахтай нь авъя. Агуулахыг цааш нь өргөтгөөд үйлдвэрийн байр болгоё” гэж санал тавиад агуулахыг оруулсан. Тэгээд агуулахыг оруулахаар наад талд нь нэг жижиг цементэн талбай үлдсэн ба “Зүүн тал руу харуулж хаалга гаргахын тулд тэр цементэн талбайг ашиглая” гэдэг саналыг “*******” ХХК гаргаж, дахиад нэмж авахаар тохиролцсон” гэж мэдүүлсэн.

 

Дээрх хэргийн баримтууд болон арилжааны гэрээнд 3.13-т заасан нэмэлт тохиролцоотой харьцуулан дүгнэвэл хариуцагч нь уг гэрээний дагуу цементэн талбайг нэхэмжлэгчид шилжүүлэх үүрэгтэй гэж үзэх үндэслэлтэй.

 

Иймд Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1-д зааснаар арилжааны гэрээний үүрэгт , , Сонсголонгийн зам гудамж хаягт байрлах, агуулахын зориулалттай байшингийн зүүн талын, цементэн 107 м.кв талбай бүхий газрыг нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д шилжүүлж өгөхийг хариуцагч “*******” ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын энэхүү хэсгийг хангав.

 

5. Газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ төлөх эсэх тухайд:

 

5.1. Анхан шатны шүүх “...Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ төлөгдөөгүйг мэдсээр байж газар эзэмших эрхийг шилжүүлэн авсан байх тул Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар шаардлага гаргах эрхээ алдсан” гэж дүгнэн, нэхэмжлэлийн шаардлагын энэхүү хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв байв.

 

5.2. Учир нь хэрэгт авагдсан “*******” ХХК-иас Сонгинохайрхан дүүргийн Газрын албанд хүргүүлсэн 2022 оны 08 дугаар сарын 19-ний өдрийн дугаар албан бичиг /1хх-90/, гэрч ын мэдүүлэг /1хх-220-227/, 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн үзлэгийн тэмдэглэл /2хх-9-24/-ээр нэхэмжлэгч газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ төлөгдөөгүй талаарх мэдээллийг хариуцагчаас авсан, үүний дагуу уг үнийг төлж, газрын эрхийг шилжүүлэн авахаар төрийн байгууллагад хүсэлтээ илэрхийлсэн, гэрээний үнийн дүнд уг газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ орсон талаар гэрч ын мэдүүлсэн мэдүүлэг зэргээр эд хөрөнгийг хүлээн авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан нь тогтоогдсон.

 

Нэхэмжлэгч “*******” ХХК-иас Сонгинохайрхан дүүргийн Газрын албанд хүргүүлсэн 2022 оны 08 дугаар сарын 19-ний өдрийн дугаар албан бичигт “Манай компани газрын анхны дуудлага худалдааны төлбөрийн өөрт оногдох хэсгийг бүрэн хариуцна” гэж дурдсан байхаас гадна шүүхийн үзлэгийн тэмдэглэлд хариуцагч “*******” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******оос нэхэмжлэгч компанийн ажилтан гийн вайбэр чат руу дээрх агуулга бүхий албан бичгийн төслийг хүргүүлж, улмаар гаас эрх бүхий этгээдэд уг төслийг танилцуулан, албажуулж өгсөн тухай харилцан яриа тусгагджээ.

 

5.3. Түүнчлэн нэхэмжлэгч “Албан бичигт компанийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд гарын үсэг зураагүй” хэмээн давж заалдах гомдолд дурдсан боловч тухайн үед хүсэл зоригоо илэрхийлсэн нь өөрийгөө компанийг төлөөлөх эрхтэй этгээд гэх ойлголтыг нөгөө талдаа өгсөн, мөн албан бичигт тус компанийн тамга тэмдэг дарагдсан байгаа нь Иргэний хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1-д заасан төлөөлөх эрхтэй этгээд гэж үзнэ.

 

6. Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд хариуцагч давж заалдах гомдол гаргаагүй тул талуудын зарчимд нийцүүлэн энэ талаар нэмж дүгнэх шаардлагагүй болно.

 

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт зохих өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/04312 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан арилжааны гэрээний үүрэгт , , Сонсголонгийн зам гудамж хаягт байрлах, агуулахын зориулалттай байшингийн зүүн талын, цементэн 107 м.кв талбай бүхий газрыг нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д шилжүүлж өгөхийг хариуцагч “*******” ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх “Эд хөрөнгийн доголдлыг арилгаж, газар эзэмших эрхийн дуудлага худалдааны анхны үнэ 64,975,680 төгрөг төлөхийг хариуцагчид даалгах тухай” хэсэг болон нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д холбогдох “Арилжааны гэрээгээр илүү шилжүүлсэн 107 м.кв цементэн талбайг хариуцагчид буцаан шилжүүлэхийг даалгах тухай” хариуцагч “*******” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж өөрчлөн найруулж,

2 дахь заалтыг “Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,272,444 төгрөгийг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй” гэснийг “Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,272,444 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “*******” ХХК-иас 70,200 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгосугай” гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,272,444 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

 

4.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг мэдэгдсүгэй.            

 

 

 

 

            ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                        Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

 

 

                            ШҮҮГЧИД                                         Ч.ЦЭНД

 

 

                                                                                     Н.ГЭРЭЛТУЯА