******* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Н.Гэрэлтуяа даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, Б.Мандалбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/06427 дугаар шийдвэртэй,

 

******* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

******* ХХК-д холбогдох,

 

Сурталчилгааны талбайд чөлөөтэй, саадгүй реклам сурталчилгааны самбар байрлуулахыг, автозогсоолыг ашиглуулах болон автозогсоолд байгаа контейнерыг буулгахыг даалгах тухай үндсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлж 1 давхрын 1,100 м.кв,*******давхрын 1,200 м.кв талбайн дулаан, халуун, хүйтэн ус, бохир усны хэрэглээг салгаж, тусгаарлахыг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага бүхий иргэний хэргийг зохигчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мандалбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Чанцантөгс нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

Манай компани хариуцагч ******* ХХК-тай 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж Хан-Уул дүүрэг,*******дугаар хороо, ******* хороолол, **************тоот хаягт байрлах худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 9,425.54 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн 1 давхрын 1,100 м.кв,*******давхрын 1,200 м.кв, нийт 2,300 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг дагалдах зүйлийн хамт худалдан авч хууль ёсны өмчлөгч болсон. ...Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний 2.7.1.4-т зааснаар гадна хэсэгт хаяг, зар сурталчилгаа байрлуулах бүрэн эрхтэй. Гэтэл хариуцагч байгууллага зөвхөн 1,*******давхрыг зөвхөн дотор талбайг худалдан авсан мэтээр ойлгож 40 хувийг ашиглах эрхэд халдаж байна. Бид гэрээний дагуу барилгын гадна байрлах хаягт зар сурталчилгааны хаяг байрлуулахад хариуцагч ******* ХХК нь удаа дараа албан бичгүүдээр хаяг самбар байршуулах эрхэд халдаж, гэрээний заалтыг зөрчиж байна. Тус компани 2024 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 24/43 тоот мэдэгдлээр дэлгүүрийн 1 давхрын манай эзэмшил дээр танайх зөвшөөрөлгүй ******* самбар байршуулсан учир үүнийг буулгахыг шаардаж, хэрэв буулгаагүй тохиолдолд өөрсдөө буулгаж зардлыг манайхаар төлүүлэхийг шаардсан. Нэгэнт үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авсан тул өөрийн худалдан авсан объектын гадна хаяг, зар сурталчилгааны салбар байрлуулах эрхтэй, уг эрхийг гэрээнд тодорхой заасан байтал хариуцагч дээрх байдлаар зөрчиж байгаад бид гомдолтой байна.

Хариуцагчийн 2024 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдрийн 24/42 тоот мэдэгдлээр ******* ийн үйлчлүүлэгчдээс автозогсоолын төлбөр авахыг шаардсан нь дээрх гэрээний 2.7.1.4, 2.7.2.7 дах заалтуудыг зөрчсөн. Өнөөдөр тус тавилгын дэлгүүрийн гаднах зогсоолыг хариуцагч компани ашиглаж, үйлчлүүлэгчдээс зогсоолын төлбөрийн хураамжийг 100 хувь авч байна. Гэтэл гэрээ ёсоор манай компани нийт зогсоолын 40 хувийг ашиглах эрхтэй бөгөөд объектын хойд талын гадна нийт 36 автозогсоолтойгоос бид 15 зогсоолыг ашиглах, өөрийн ажилчид болон үйлчлүүлэгчид авто машинаа байршуулах, ашиглах эрхтэй. Тиймээс тавилгын их дэлгүүрийн барилгын гадна байрлах хаяг, сурталчилгааны талбайн 40 хувь буюу барилгын 1,*******давхрыг бүхэлд нь чөлөөтэй, саадгүй реклам, сурталчилгааны салбар, хаяг байрлуулах болон мөн автозогсоолын талбайн 40 хувь буюу 15 автозогсоолыг нэхэмжлэгчид зохих ёсоор ашиглуулахыг хариуцагчид даалгаж өгнө үү.

Түүнчлэн Хан-Уул дүүрэг,*******дугаар хороо, ******* хороолол, *******-85 тоот хаягт байрлах худалдаа үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө болох тавилгын дэлгүүрийн 1 давхрын үүдний орж гарах талбай бүхий хэсэгт нэхэмжлэгчийг саадгүй чөлөөтэй хаяг, рекламын самбар байрлуулах, гэрээний 2.7.1.7-д заасан үүргээ зөрчиж байх тул барилгын баруун талын автозогсоолд дээр байгаа 5 ширхэг төмөр контейнерыг буулгаж өгөхийг хариуцагчид даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Нэхэмжлэгч ******* ХХК болон хариуцагч ******* ХХК нарын хооронд байгуулсан 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээнд зааснаар манай компани үл хөдлөх эд хөрөнгийн гадна байх автозогсоолын талбай, нийтийн эзэмшлийн талбай болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн гадна байрлах хаяг, зар сурталчилгааны талбайн 40-с доошгүй хувийг нэхэмжлэгчид ашиглуулахаар тохиролцсон. Үүний дагуу нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан хаяг, зар сурталчилгааны хэсгийн 40 хувь буюу манай компаниас ашиглуулахаар заасан зар сурталчилгааны хэсэгт өөрийн хаяг реклам, зар сурталчилгааг байршуулж ашиглаж байна. Автозогсоолын хувьд мөн адил гэрээний дагуу ашиглаж байна. Нэхэмжлэгчийн ямар эрх ашиг яаж хөндөгдөж байгаа нь тодорхойгүй байна. Гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нь автозогсоолын хэсэг болон хаяг реклам самбарын хэсгийг ашиглаж байгаа нь үнэн. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

******* ХХК нь үйл ажиллагаагаа явуулж эхэлснээс хойш техникийн нөхцөлөөс 1 болон*******давхрын цахилгааны хэрэглээг бүрэн салгаж, шинэ тоолуур суурилуулсан. Харин өнөөдрийн байдлаар гэрээнд заасны дагуу 1 болон*******давхрын дулаан, халуун хүйтэн ус, бохир усны хэрэглээг салгаж аваагүй байгаа бөгөөд манайхаас шалгах шаардлагатай байгаа. Учир нь, 1 давхрын баруун болон зүүн хаалгаар дулаан алдагдал ихтэй, паарны тоо их, бусад давхруудтай адил эзлэхүүнээр тооцон тооцоо хийхэд манай компанид алдагдалтай байгаа. Мөн ******* ХХК нь олон ажилчидтай, олон цагаар ажилладаг тул цэвэр, бохир усны хэрэглээ маш өндөр гардаг. Тус компанийн ажилчдын хэрэглээнээс шалтгаалж 1 давхрын бохир усны шугам байнга бөглөрдөг тул дээд давхруудын нойлын хэрэглээг байнга хязгаарлаж бидний эрх ашгийг зөрчиж байна. Гэрээнд салгах боломжгүй тохиолдолд тоолуур тавина гэж заасан бөгөөд энэхүү ус дулааны хэрэглээг салгуулах бүрэн боломжтой. Учир нь, манай компаниас 2025 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдөр Баганат оргил констракшн ХХК-иар тухайн ус дулааныг салгах боломжтой эсэх боломжтой бол салгахад шаардагдах зардлыг тооцоолуулахад 80,652,400 төгрөгийн үнийн саналыг ирүүлсэн. Иймд, 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний 2.7.2.3-д заасны дагуу 1 давхрын 1,100 м.кв,*******давхрын 1,200 м.кв талбайн дулаан, халуун хүйтэн ус, бохир усны хэрэглээг салгаж, тусгаарлах үүргээ биелүүлэхийг ******* ХХК-д даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

Бид дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авснаас хойш буюу 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрөөс 2025 оны 05 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл сар бүр дансаар болон бэлэн бусаар, бартераар цахилгаан, ус, дулааны төлбөр, харуулын төлбөрийг төлж ирсэн. Нийт ашиглалтын зардал 101,454,439 төгрөгийг төлсөн байна. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг биелүүлэх шаардлагагүй, гэрээнд заасны дагуу сар бүр ашиглалтын зардлыг төлөөд явж ирсэн бөгөөд ус дулаан, бохир, цэвэр усны техникийн нөхцөлийг хотоос анх олгож, уг зөвшөөрлийн дагуу барилга байшин баригдаж, улсын комисс авсан болно. Гэтэл бид захиргааны байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээс ус, дулааныг салгах ямар ч боломжгүй гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 6.4.2, 135 дугаар зүйлийн 135.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч ******* ХХК нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан худалдан авсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн 40 хувьд ногдох сурталчилгааны талбайд чөлөөтэй, саадгүй реклам, сурталчилгааны самбар, хаяг байрлуулахыг, автозогсоолын 40 хувийг /15 зогсоол/ ашиглуулахыг, автозогсоолд байгаа 5 ширхэг төмөр контейнерыг буулгахыг, 1 давхрын орж гарах талбай /лобби/-д саадгүй, чөлөөтэй хаяг рекламын самбар тавихад саад учруулахгүй байхыг тус тус даалгах тухай нэхэмжлэлийг, хариуцагч ******* ХХК нь нэхэмжлэгч ******* ХХК-д холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлж, 1 давхрын 1,100м.кв,*******давхрын 1,200м.кв талбайн дулаан, халуун, хүйтэн ус, бохир усны хэрэглээг салгаж, тусгаарлахыг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

Нэг. ...анхан шатны шүүх хариуцагчийн гэрээний үүргээ зөрчиж, хаяг рекламын самбарыг буулгах, самбарын төлбөр нэхэх, гадна хаягийн 40 хувийг байршуулах эрхийг буруугаар тайлбарлаж, илэрхий нэхэмжлэгчийн эрхийг зөрчиж байгаа албан бичиг, мэдэгдлүүдэд дүгнэлт өгч дээрх баримтыг үнэлэлгүйгээр шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна.

Тодруулбал гэрээний үүргээ зөрчиж самбар буулгахыг удаа дараа хариуцагчаас шаардсан мэдэгдэл хүргүүлсэн байхад шүүх самбар буулгуулахаар хариуцагч тал нэхэмжлэгчээс шаардаагүй гэж дүгнэсэн нь шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй.

Хоёр. Нэхэмжлэгчээс анхан шатны шүүхэд 2025 оны 03 дугаар сарын 18-ны өдөр автозогсоолыг зориулалтын дагуу ашиглаж байгаа эсэх, зогсоолын төлбөр хураамжийг хэн нь авч байгаа эсэх, хаяг рекламын самбар байгаа бодит байдлыг газар дээр нь очиж шүүхээс үзлэг хийж, фото зургар, тэмдэглэлээр баталгаажуулж өгөхийг хүссэн боловч шүүхээс 2025 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 15897 дугаар захирамжаар дээрх хүсэлтийг шаардлагагүй гэж үзэн хүлээн авахаас татгалзсан.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1-д хэргийг хянан шийдвэрлэхэд ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг тодруулахаар шүүх үзлэг хийж болохоор зохицуулсан тул нэхэмжлэгчээс дээрх дээрх нөхцөл байдлыг тодруулахаар хүсэлтийг гаргасан боловч шүүх үндэслэлгүйгээр хүлээн авахаас татгалзсан атлаа шүүх дээрх асуудлыг баримтаар нотлоогүй гэж нэхэмжлэгчийг буруутгасан нь үндэслэлгүй.

Гурав. Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээ"-ний 2.7.1.4-д ...нийт зогсоолын 40 хувийн нэхэмжлэгч тал ашиглахаар маш тодорхой заасан байтал анхан шатны шүүх ...хариуцагчийн нэхэмжлэгч байгууллагын ажилтнуудад 15 зогсоол ашиглуулах боломжгүй гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй, автозогсоолыг хуваарилах, зөвхөн нэхэмжлэгчийн ажилтнуудад зохих хэсгийг эзэмшүүлэх нь зохимжгүй... гэж үндэслэлгүй дүгнэлт хийсэн.

Өөрөөр хэлбэл, гэрээний талууд автозогсоолын ашиглалтын хувь хэмжээг хоорондоо тохирч гэрээнд заасан байтал шүүхээс уг гэрээний заалтад халдаж нэхэмжлэгч тал зохих хувийг ашиглах нь зохимжгүй гэж хэт нэг талыг барьсан субьектив дүгнэлт өгсөнд гомдолтой байна.

Дөрөв. Нэхэмжлэгчээс 2025 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар эзэмшигчээр ******* ХХК-ийг Хан-Уул дүүргийн Газрын албанд бүртгүүлэхийг ******* ХХК-д даалгах, гэм хорын хохирол 14,848,085 төгрөгийг ******* ХХК-аас гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлсэн.

Гэвч тус шүүхийн шүүгчийн 2025 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн 10790 дугаар захирамжийн үндэслэх хэсэг болон захирамжлах хэсэгт зөвхөн гэм хор буюу 14,848,085 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзсан атлаа нэхэмжлэлийн гурав дахь шаардлага болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар эзэмшигчээр ******* ХХК-ийг Хан-Уул дүүргийн Газрын албанд бүртгүүлэхийг ******* ХХК-д даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрхэн шийдвэрлэсэн эсэх нь тодорхойгүй буюу уг нэхэмжлэлийг шүүх хүлээн авсан эсэх, хүлээн авсан бол шүүхийн шийдвэрт уг нэхэмжлэлийг хэрхэн шийдвэрлэсэн эсэхийг огт дурдаагүй, шүүх шийдвэрлээгүй орхигдуулсан нь процессын ноцтой зөрчлийг анхан шатны шүүх гаргасан.

Тав. Хэрэгт авагдсан талуудын Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ, нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, фото зураг, талуудын хоорондоо харилцсан албан бичгүүдээс харахад гэрээний үүргээ хариуцагч тал зөрчиж, хаяг рекламын түрээсийн төлбөр нэхсэн, самбарыг буулгасан, цахилгаан хязгаарласан, автозогсоолын төлбөр шаардсан, дангаараа хариуцагч тал зогсоолын төлбөрийн орлогыг авсан, зогсоолын зориулалтыг өөрчилж төмөр контейнерыг байршуулсан зэрэг үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байх тул нэхэмжлэгчээс Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.1, 9.4.2, 9.4.3, 9.4.4-т тус тус заасны дагуу дээрх дөрвөн төрлийн эрхийг хамгаалуулахаар нэхэмжлэл гаргасан боловч анхан шатын шүүх ...нэхэмжлэгчийн эрх хэрхэн зөрчигдсөн, эрх зөрчсөн ямар үйлдлийг зогсоосноор нэхэмжлэгчийн эрх сэргэх, ирээдүйд бий болох эрсдэлээс урьдчилан сэргийлэх, ийм үйлдэл давтагдахаас хамгаалах агуулгатай байна... гэсэн үндэслэлгүй дүгнэлт өгч хэргийг шийдвэрлэсэнд нэхэмжлэгч талаас гомдолтой байна.

Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2, 106.3-т заасны дагуу гэрээний үүргээ хариуцагч тал дээрх баримтуудаар илэрхий зөрчиж байхад анхан шатны шүүх ...гэрээний үүргээ биелүүлэхийг даалгах шаардлага шүүхэд гарган нэхэмжилж байгаа нь зохимжгүй юм... гэсэн үндэслэлгүй дүгнэлт өгч улмаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосонд нэхэмжлэгч талаас гомдолтой байна.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

7. Хариуцагчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

******* ХХК нь 2022 оны 04 сараас эхлэн барилгын 1,*******давхарт үйл ажиллагаагаа явуулж ...эхэлснээс хойш техникийн нөхцөлөөс 1 болон*******давхрын цахилгааны хэрэглээг бүрэн салгаж, шинэ тоолуур суурилуулсан. Харин өнөөдрийн байдлаар хариуцагч ******* ХХК нь гэрээнд заасны дагуу 1 болон*******давхрын дулаан, халуун хүйтэн, ус, бохир, усны хэрэглээг салгаж аваагүй байгаа бөгөөд манайхаас салгах шаардлагатай байгаа. ...Манай компаниас 2025 оны 04 сарын 23-ны өдөр "Баганат Оргил Констракшн ХХК-иар хэрэглээг салгаж болох эсэх, салгахад шаардагдах зардлыг тооцоолуулахад 80,652,400 төгрөгийн үнийн саналыг ирүүлсэн. Гэтэл шүүх энэхүү нотлох баримтыг үнэлээгүй бөгөөд ******* ХХК-ийн эрх ашиг хөндөгдөөгүй гэж дүгнэсэнд гомдолтой байна. Иймд, шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

8. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарын агуулга:

...Техникийн нөхцөлийн зөвшөөрлийн дагуу тухайн барилгыг улсын комисс хүлээж авсан. Иймд захиргааны байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр ус, дулааныг салгах боломжгүй. ...Давж заалдах гомдолд 80,000,000 төгрөгийн үнийн санал ирүүлсэн талаар дурдсан нь үндэслэлгүй. Анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэгч талаас төлбөрийн үлдэгдэлгүй буюу төлбөрийг төлсөн талаар нотлох баримтыг гаргаж өгсөн. Иймд тухайн төлбөрүүдийг сар бүр төлдөг учраас дахин халуун хүйтэн ус, бохир усны хэрэглээ болон дулааныг салгуулах шаардлагагүй, энэ талаар анхан шатны шүүхэд тайлбар өгсөн гэв.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэлээ.

2. Нэхэмжлэгч ******* ХХК нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан сурталчилгааны талбайд чөлөөтэй, саадгүй реклам сурталчилгааны самбар байрлуулахыг, автозогсоолыг ашиглуулах болон автозогсоолд байгаа контейнерыг буулгахыг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлж 1 давхрын 1,100 м.кв,*******давхрын 1,200 м.кв талбайн дулаан, халуун хүйтэн ус, бохир усны хэрэглээг салгаж, тусгаарлахыг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж маргажээ.

 

Анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т зааснаар нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж, хэргийг хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий хянан шийдвэрлэсэн боловч талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлж чадаагүй буюу нэхэмжлэгч нь гэрээний үүрэг шаардсан байхад шийдвэрийн тогтоох хэсэгт нэхэмжлэгчийн шаардах эрхэнд хамааралгүй хуулийн зохицуулалтыг баримталсан байх тул давж заалдах шатны шүүхээс залруулна.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогджээ. Үүнд:

 

Талууд 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, хариуцагч ******* ХХК нь нэхэмжлэгч ******* ХХК-д Хан-Уул дүүрэг,*******дугаар хороо, Үйлдвэр хороолол, *******-85 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 9,482.54 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн 1 дүгээр давхрын 1,100 м.кв,*******дугаар давхрын 1,200 м.кв, нийт 2,300 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн дагалдах зүйлийн хамт 11,800,000,000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцжээ. /1.х.х-ийн 12-15/

 

4. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасан.

 

Өөрөөр хэлбэл, худалдагч нь гэрээнд заасан зүйлийг эрхийн болон биет байдлын доголдолгүй худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн, худалдан авагч нь гэрээний үнийг төлсөн тохиолдолд тэдгээрийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэнд тооцно.

 

Талууд шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болох 2,300 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлсэн, нэхэмжлэгч нь гэрээний үнэ 11,800,000,000 төгрөгийг төлсөн эсэх үйл баримтын талаар маргаагүй, харин гэрээгээр тохирсон бусад тохиролцоог зөрчсөн эсэх талаар маргасан байна.

 

5. Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар хариуцагчийг гэрээний*******дугаар зүйлийн 2.7.1.4, 2.7.2.3, 2.7.2.7-д тус тус заасныг зөрчсөн, өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэхэд саад учруулсан үйлдэл гаргасан гэж тайлбарласан.

 

Талуудын байгуулсан гэрээний*******дугаар зүйлийн 2.7.1.4-т Газрын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлд заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн гадна байх зогсоолын талбай, нийтийн эзэмшлийн талбай болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн гадна байрлах хаяг, зар сурталчилгааны талбайн 40-өөс доошгүй хувийг худалдан авагч талд ашиглуулах гэж, 2.7.2.3-т Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой, салгаж болох техникийн нөхцөлүүд, ус дулаан, цахилгааны гэрээг өөрийн талд тусгайлан салгуулж, хэрэв ийнхүү салгах боломжгүй тохиолдолд хэрэглээ бүрд тусдаа тоолуур тавьж, тухайн тоолуурын дагуу, тоолуураар тооцох боломжгүй бол оногдох талбай, эзлэхүүнээр тооцон тооцоо хийж байх гэж, 2.7.2.7-д Газрын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлд даасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн гадна байх автозогсоолын талбай, нийтийн эзэмшлийн талбай болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн гадна байрлах хаяг, зар сурталчилгааны талбайн 40-өөс доошгүй хувийг ашиглах гэж тус тус заажээ.

 

Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1-д Гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарна гэж заасан.

 

Тодруулбал, зохигчийн байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний*******дугаар зүйлийн 2.7.1.4, 2.7.2.3, 2.7.2.7-д тус тус заасныг тайлбарлавал худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл /шилжүүлэх зүйл/ нь хариуцагч нь нэхэмжлэгчид барилгын гадна нийт талбай /хана/-н 40 хувьд зар сурталчилгаа байршуулах эрх болон автозогсоолын 40 хувь буюу 15 ширхэг автозогсоолыг тус тус худалдан борлуулаагүй, гагцхүү 1 дүгээр давхрын 1,100 м.кв,*******дугаар давхрын 1,200 м.кв, нийт 2,300 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн байна.

 

Энэ тохиолдолд нэхэмжлэгч ******* ХХК нь маргааны зүйлийн өмчлөгч болоогүй байх тул хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан дээр дурдсан хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2-т тус тус заасан өмчийн нэхэмжлэл гаргасан гэж үзэхгүй.

 

6. Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.3-т Хуульд заасан буюу гэрээнд зайлшгүй тусгавал зохих, түүнчлэн нэг талын хүссэний дагуу нөгөө тал нь зөвшөөрсөн нөхцөлийг гэрээний гол нөхцөл гэнэ гэж заажээ.

 

Талуудын тайлбар, тэдгээрийн байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг үзвэл гэрээний зүйл нь оффиссын буюу албан ажил, үйлчилгээ - үйл ажиллагааны зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгө тул зохигч үүний онцлогтой холбоотойгоор хариуцагч нь нэхэмжлэгчид арилжааны шинжтэй үйл ажиллагаа явуулдаг болохыг харгалзан зар сурталчилгаа байршуулах зорилгоор барилгын гадна ханын 40 хувь, автозогсоол /олдохгүй эрэлт ихтэй байдаг/-оос 15 автозогсоолыг тус тус ашиглуулахаар тохирсон нь энэхүү гэрээний зүйл болсон гэж үзэх үндэслэлтэй.

 

7. Хариуцагчийн шүүхэд гаргасан тайлбараар тус компани нэхэмжлэгчид зар сурталчилгаа байршуулах зорилгоор барилгын гадна ханын 40 хувь болон 15 автозогсоолыг тус тус ашиглуулахаас татгалзаагүй.

 

Гэвч зохигч оффиссын буюу албан ажил, үйлчилгээ - үйл ажиллагааны зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг худалдах, худалдан авахаар ийнхүү тохиролцохдоо гэрээний зүйлийн онцлогтой холбогдуулан зар сурталчилгаа байршуулах болон автозогсоол ашиглах эрхийг нэхэмжлэгч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч байх бүх цаг хугацаанд үнэ төлбөртэй, аль эсхүл төлбөргүй ашиглахаар тохирсон нь тодорхой бус, эрэлт, гадна талбай болон автозогсоолын хэмжээний хязгаарлагдмал байдлыг харгалзан зөвхөн ашиглах эрх /эрх худалдах/-ийг үнэ төлбөргүй өгч, харин зориулалтын дагуу ашиглах тохиолдолд үнэ төлбөртэй эсэх талаар гэрээгээр тухайлан тохироогүй байна.

 

Нөгөө талаар барилгын гадна ханын чухам аль хэсэгт нэхэмжлэгч нь ямар хэмжээ, өнгө, загвар, бүтэцтэй зар сурталчилгаа байршуулах, энэ нь барилгын аюулгүй байдал, үзэгдэх байдал, орчин болон бусад холбогдох стандартад хэрхэн нийцэх эсэхийг тогтоох /талууд энэ талаар мөн адил тухайлан тохироогүй/-гүйгээр нэхэмжлэгчийг зар сурталчилгааны самбарыг дуртай газраа байршуулах эрхтэй гэж дүгнэх боломжгүй юм.

 

Түүнчлэн талууд автозогсоолын хувьд байршлын талаар гэрээгээр тохироогүй, хариуцагч нь нэхэмжлэгчийг 36 автозогсоолоос 15 автозогсоолыг ашиглах эрхтэй гэж тайлбарлаж байхад шүүх автозогсоолын байршлыг шууд зааж, улмаар нэхэмжлэгч нь үүнийг чөлөөтэй /үнэ төлбөргүй/ ашиглах эрхтэй гэж шийдвэрлэх боломжгүй.

 

8. Нийслэлийн иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлын 2017 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 9/10 дугаарт тогтоолын 4 дүгээр хавсралтаар батлагдсан Гадна зар сурталчилгаанд тавих шаардлага-ын*******дугаар зүйлийн 2.8-д Нэг барилга, объектод хэд хэдэн байгууллага, аж ахуйн нэгж үйл ажиллагаа явуулж байгаа тохиолдолд тэдгээрийн гадна хаяг, мэдээллийн байгууламж нь дараах шаардлагыг хангасан байна гээд 2.8.2-т нийт хаягийн талбайн хэмжээ фасадын 20 хувиас хэтрэхгүй хэмжээтэй байх гэж заажээ.

 

Тодруулбал, барилгын нийт гадна ханын 20 хувиас хэтрэхгүй талбайд зар сурталчилгааны самбар байрлуулах стандарт тогтоосон байх тул нэхэмжлэгч нь үүний 40 хувьд нь буюу нийт барилгын гадна ханын 8 хувиас хэтрэхгүй талбайд зар сурталчилгааны самбар байршуулах хязгаартай боловч үүнээс бага талбайд зар сурталчилгааны самбар байршуулж байгаа болохоо баримтаар нотлоогүй.

 

9. Оффиссын буюу албан ажил, үйлчилгээ - үйл ажиллагааны зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн лобби - угтах хэсэг нь зочин хүлээн авах, үдэх, чиглүүлэх, мэдээлэх, хүлээлгийн болон аюулгүй байдлын орчин бөгөөд талууд тус хэсэгт энэхүү магадлалын 7-д дурдсанаар байршуулах зар сурталчилгааны хэмжээ, өнгө үзэмж, стандарт, тоо ширхэгийн талаар тухайлан тохироогүй байхад шүүх гэрээний талуудын зарчмыг зөрчиж, нэхэмжлэгчийг ашиглах эрхтэй гэж дүгнэхэд учир дутагдалтай байна.

 

Мөн талуудын байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээгээр лобби - угтах хэсэгт нэхэмжлэгч нь зар сурталчилгаа байршуулах эрхийг олгоогүй байх тул хариуцагчийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн гэж үзэхгүй.

 

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийг шаардсан агуулгатай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байхад эд юмсын эрх зүй буюу хөршийн эрхийн харилцаанаас үүссэн маргаан гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.

 

10. Хариуцагчийн гаргасан дулаан, халуун хүйтэн ус, бохир усны хэрэглээг салгаж, тусгаарлахыг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд төрийн эрх бүхий байгууллагаас барилга барихад өгдөг техникийн нөхцөлийн хүрээнд тухайн асуудал шийдвэрлэгддэг тул анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй.

 

Өөрөөр хэлбэл, тухайн барилгын анхны зураг, төлөвлөлтийн дагуу төрийн эрх бүхий байгууллагаас дулаан, халуун-хүйтэн ус, бохирын усны техникийн нөхцөл батлагдсан учир шүүх нэхэмжлэгчийг өөрийн өмчлөлийн хэсэгт хамаарах талбайгаар эдгээрийг салгаж авах ёстой гэсэн шийдвэр гаргах боломжгүй.

 

11. Нэхэмжлэгчийн нотлох баримт бүрдүүлэх хүсэлт болон нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хүлээн авахаас татгалзсан анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй.

 

11.1 Анхан шатны шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 192/ШЗ2025/15897 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан үзлэг хийлгэх тухай хүсэлтийг ...зогсоолын төлбөрийг хэн авдаг эсэх, хариуцагч сурталчилгааны самбар буулгахыг шаардсан эсэх, самбар нь дундын өмчлөлийн талбайд байрладаг эсэхийг үзлэг хийлгэх замаар тогтоох боломжгүй, холбогдох бичгийн нотлох баримтаар тогтоогдох зүйл байна... гэх үндэслэлээр хангахаас татгалзаж шийдвэрлэжээ. /1.х.х-ийн 104-105/

 

Үзлэг хийх замаар зогсоолын төлбөрийг хэн авдаг, хариуцагч нь сурталчилгааны самбар буулгахыг шаардсан, самбар нь дундын өмчлөлийн талбайд байрладаг зэргийг тогтоох боломжгүй бөгөөд үүнийг нэхэмжлэгч нь баримтаар нотлох ёстой гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгахгүй.

 

11.2. Мөн нэхэмжлэгчийн 2025 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдөр гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар эзэмшигчээр ******* ХХК-ийг Хан-Уул дүүргийн Газрын албанд бүртгүүлэхийг ******* ХХК-д даалгах, гэм хорын хохирол 14,848,085 төгрөгийг ******* ХХК-аас гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн ихэсгэсэн шаардлагыг 2025 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн 192/ШЗ2025/10790 дугаар захирамжаар ...нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэмэгдүүлсэн шаардлага нь үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг ихэсгэсэн гэж үзэхээргүй тусдаа нэхэмжлэл гарган шийдвэрлүүлэх маргаан байна... гэх үндэслэлээр хүлээн авахаас татгалзаж шийдвэрлэсэн байна. /1.х.х-ийн 89-90/

 

Тухайн захирамжид гарсан өдрөөс нь хойш 10 хоногийн дотор гомдол гаргах эрхтэй байхад нэхэмжлэгч нь гомдол гаргаагүй байх бөгөөд мэтгэлцэх зарчим бүх шатанд хэрэгжих тул нэхэмжлэгчийн энэ талаарх гомдлыг хүлээн авахгүй.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр зохигчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/06427 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

 

1 дэх заалтад ...9 дүгээр зүйлийн 6.4.2, 135 дугаар зүйлийн 135.1 гэснийг 186 дугаар зүйлийн 186.1 гэж өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, зохигчийн гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан, аль эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд Шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын жураар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Н.ГЭРЭЛТУЯА

 

ШҮҮГЧИД  Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

 

Б.МАНДАЛБАЯР