2025  08  29  210/МА2025/01456

  

*******гийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч М.Баясгалан даргалж, шүүгч Д.Цогтсайхан, Д.******* нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/03144 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч *******д холбогдох

Орон сууц албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл, 100,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагч, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.*******гийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

******* нь *******тай 2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр 23/01 тоот худалдах худалдан авах гэрээг байгуулж, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Арцатын ам /17100/, Наадамчдын зам гудамж, ******* байр, ******* тоот хаягт байрлах, 91.23 м.кв талбайтай гурван өрөө шинэ орон сууцыг 301,000,000 төгрөгөөр худалдсан. Худалдан авагч гэрээний үнийг бүрэн төлсөн тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэхээр тохиролцож, гэрээ байгуулсан өдөр түлхүүрийг хүлээлгэн өгч, орон сууцанд оруулсан.

******* нь гэрээ байгуулсан өдөр 70,000,000 төгрөгийг урьдчилгаанд төлсөн бөгөөд үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний 4.1, 4.2-т заасан хуваарийн дагуу төлөхөөр тохиролцсон боловч төлөөгүй. Мөн төлбөрийн үлдэгдлийг төлөх баталгаа гаргаж, уг баталгаанд заасан хугацаанд төлбөр төлөөгүй тохиолдолд урьдчилгаа төлбөр болох 70,000,000 төгрөгийг худалдагчид үлдээн орон сууцыг чөлөөлж өгөхөөр тохиролцсон. Гэвч төлбөрийн баталгаанд заасан хугацаанд буюу 2023 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдөр үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулаагүй, орон сууцыг сайн дураараа чөлөөлж өгөлгүй, өдийг хүртэл хугацаанд орон сууцыг эзэмшиж, ашигласаар байна.

Иймд дээрх орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

 

2.Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлага тодорхой бус байна. Хариуцагч нь хууль бусаар эд хөрөнгийг эзэмшсэн байх, нэхэмжлэгч тухайн эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч байх гэсэн урьдчилсан нөхцөлүүд хангагдсан тохиолдолд хуулийн зохицуулалт хэрэглэгдэх учиртай.

2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээ хууль зүйн хувьд хүчин төгөлдөр байгаа тохиолдолд нэхэмжлэгч гэрээний дагуу мөнгөн төлбөрийг шаардах, гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хоцроосны хариуцлагын асуудал шийдвэрлэгдэх учиртай тул албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргах эрхгүй. Хэрэв ******* нь гэрээнээс татгалзсан, цуцалсан гэж үзэж байгаа бол төлбөрийг буцаан төлөх учиртай.

Нөгөөтэйгүүр, 2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээ нь зохигчийн тайлбар, түүний гэрээг дэмжиж байгаа эсэхээс хамаарч хийгдсэн үеэсээ хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд хамаарах эсэх нь тодорхой болохоор байна. Түүнчлэн уг гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.3-т заасан заалт нь хууль зүйн хувьд хүчин төгөлдөр бус юм. Нэхэмжлэгч энэхүү гэрээг хуулийн хүчин төгөлдөр гэж үзэж байгаа эсэх, эсхүл цуцалсан, татгалзсан эсэх талаараа нэхэмжлэлдээ огт дурдаагүй байна. (Энэхүү нөхцөл байдлаас хамаарч хариуцагчийн эзэмшил, ашиглалт нь хууль ёсны эсэх асуудал шийдвэрлэгдэх юм)

Хариуцагч *******, түүний нөхөр *******нарын зүгээс нэхэмжлэгчид 100,000,000 төгрөгийг төлсөн. Мөн үлдэгдэл төлбөрийг төлөх хүсэлтэй байгаа талаар удаа дараа нэхэмжлэгч *******д хэлсэн боловч гэрээнд ч заагаагүй 70-80 сая төгрөгийн алдангийг нэхэмжилсэн. Ингээд талууд анх тохиролцсон ёсоор төлбөрийг төлсөн ч өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхгүй нөхцөл байдал бүрдсэн тул төлбөрийн асуудал шүүх цагдаагийн байгууллагаар шийдвэрлэгдэх хэмжээнд хүрсэн. Нэхэмжлэгч нь 2023 оны 06 дугаар сарын 06-ны өдөр нэхэмжлэгчээс ямар нэгэн мэдэгдлийг хариуцагчид өгсөн зүйл огт байхгүй.

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3.Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн тайлбарын агуулга:

Худалдах, худалдан авах гэрээний хэрэгжилтийн хүрээнд *******2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр 70,000,000 төгрөгийг шилжүүлсэн. 70,000,000 төгрөг, түүний үр шимийг миний эхнэр ******* шаардах эрхтэй, *******ын зүгээс уг 70,000,000 төгрөг, түүний үр шимийг шаардахгүй, маргахгүй болно гэжээ.

 

4.Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл тайлбарын агуулга:

Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******аас үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан нь худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсан гэж ойлгогдож байна. Хууль зүйн хувьд худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч нь худалдагчаас эд хөрөнгийг худалдан авсны төлөө мөнгөн хөрөнгийг төлдөг харилцаа юм. Нөгөө талаас эд хөрөнгө аваагүй бол мөнгөн хөрөнгө төлөх үүрэг үүсэхгүй. Нэхэмжлэгч ******* нь 2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсан, цуцалсан гэж үзэж байгаа бол төлбөрийг буцаан төлөх учиртай.

Нөгөөтэйгүүр худалдах, худалдан авах гэрээ нь зохигчийн тайлбар, түүний гэрээг дэмжиж байгаа эсэхээс хамаарч хийгдсэн үеэсээ хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд хамаарах эсэх нь тодорхой болохоор байгаа. Гэрээний гол нөхцөлийг талууд хүлээн зөвшөөрч дэмжсэн ч уг гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.3 дахь заалт нь хууль зүйн хувьд хүчин төгөлдөр бус юм. Иймээс ******* нь өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхөөс татгалзаж, хариуцагч *******, түүний нөхөр *******нарыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа гэж үзэж, эзэмшил, ашиглалтыг шаардаж, албадан чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэл гаргаж байгаа тохиолдолд орон сууцны төлбөрт 100,000,000 төгрөгийг буцаан төлнө.

Нэхэмжлэгч ******* нь гэрээнд огт заагаагүй 70-80 сая төгрөгийн алдангийг нэхэмжилж, үүнийг төлөхгүй бол өмчлөх эрх шилжүүлэхгүй гэснээс эхлэлтэй нөхцөл байдал гэдгийг шүүх байгууллага харгалзаж үзэхийг хүсье. Иймээс хариуцагч нарын эзэмшил, ашиглалт хууль бус эсэхийг шийдвэрлэхэд худалдах, худалдан авах гэрээний хэрэгжилт, цуцалсан, татгалзсан, дуусгавар болсон эсэхийг шалгаж тогтоож, энэхүү үүргийн гүйцэтгэлийг шийдвэрлэх шаардлагатай тул сөрөг нэхэмжлэлийг гаргаж байна.

Иймд *******гээс 100,000,000 төгрөгийг гаргуулж, *******д олгож өгнө үү гэжээ.

 

5.Сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан нэхэмжлэгчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Талууд 2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулахдаа гэрээний үнийг тохиролцсон журмын дагуу төлөөгүй тохиолдолд үүсэх эрх, үүрэг хариуцлага /гэрээний 5.3 дахь заалт/-ыг сайн дурын үндсэн дээр *******ын санаачилгаар харилцан тохиролцсон байдаг тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь хууль зүйн үндэслэлгүй юм. Хариуцагч ******* нь гэрээний үнийг гэрээгээр тохиролцсон журмын дагуу төлөөгүй, өнөөдрийг хүртэлх 2 жилийн хугацаанд эзэмшиж, ашиглаж буй атлаа 100,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь туйлын харамсалтай байна. Өөрөөр хэлбэл, ******* нь *******гийн өмчлөлийн байранд 2 жил орчим үнэ төлбөргүй амьдарч болно гэх ойлголтоор сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан нь үндэслэлгүй юм. Тухайн байрны түрээсийн зах зээлийн дундаж үнэ сарын 2.5-3.5 сая төгрөгийн үнэтэй болно.

Нөгөөтэйгүүр, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс сөрөг нэхэмжлэл гаргаснаараа үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч байгаагийн тод илрэл юм. Хариуцагч ******* нь төлөөлөгчөөрөө дамжуулан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргах хүртлээ үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хууль зүйн үндэслэлгүйгээр үгүйсгэж, дээрх хугацаанд орон сууцыг чөлөөлөлгүй эзэмшиж, амьдрах санаа зорилготой байсныг илтгэн харуулж байна.

Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь бодит байдалд нийцэхгүй бөгөөд хууль зүйн үндэслэлгүй тул бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

6.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 106 дугаар зүйлийн 106.2-д заасныг тус тус баримтлан улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хороо Арцатын ам, наадамчдын зам гудамж ******* байр ******* тоот хаягт байршилтай, 91.23 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцнаас *******ыг албадан чөлөөлж, Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******гээс 35,000,000 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч *******д олгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70,200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 657,950 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын улсын тэмдэгтийн хураамжид 332,950 төгрөгийг гаргуулан хариуцагчид олгож шийдвэрлэсэн.

 

7.Хариуцагч болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн давж заалдах гомдол, тайлбарын агуулга:

7.1.Иргэн *******, *******бид 2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр иргэн *******тэй худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Уг гэрээний хэрэгжилтийн хүрээнд ******* би 100,000,000 төгрөгийг шилжүүлж, ******* нь Улаанбаатар хот, Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Арцатын ам /17010/ Наадамчдын зам гудамж, ******* байр, ******* тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийн эзэмшил, ашиглалтыг надад хүлээлгэж өгсөн. Худалдах, худалдан авах гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.1-т заасны дагуу 2023 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр 151,000,000 төгрөгийг, үүнээс хойш 14 хоногийн дотор 80,000,000 төгрөгийг банкны зээлээр төлөхөөр гэрээнд тохиролцсон. Гэтэл тухайн үеийн эдийн засгийн нөхцөл байдал, банкны зээл гарахгүй байгаа байдал зэргээс шалтгаалж уг хугацаанд төлж чадаагүй. Ингээд 2023 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдөр байрны төлбөрт шилжүүлэх мөнгийг бэлдээд, мөнгийг аваад, өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгнө үү гэж *******д мэдэгдсэн. Гэтэл *******гээс 90,000,000 төгрөгийн алданги төл, төлөөгүй тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэх талаар ярилтгүй гэсэн.

*******, *******нарын зүгээс уг нөхцөл байдлыг нотлуулах зорилгоор *******гийн зууч гэх *******г гэрчээр, *******гийн талаас алданги төл гэж шаардсан захидал (мессеж)-д үзлэг хийлгэх хүсэлтийг гаргасан боловч шүүх үндэслэлгүйгээр хүлээн авахаас татгалзсан.

7.2.Гэрээ, хэлцлээс татгалзах нь хуульд заасан тодорхой нөхцөл байдал бий болсон бол хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн байхыг шаарддаг. Гэрээнээс татгалзахдаа хууль бус шаардлага, үндэслэл зааж татгалзаж байгаа бол гэрээнээс татгалзсанаас учирсан хохирлыг гэм буруутай этгээд нь хариуцах үүрэгтэй. Нэхэмжлэгч *******гийн 90,000,000 төгрөгийн алдангийг төлөхгүй гэснээс болж ******* нь гэрээнээс татгалзсан гэх бичгийг үйлдэж шүүхэд хандсан. Тиймээс ******* нь гэрээнээс хууль бус үндэслэл зааж татгалзаж, гэрээг хэрэгжих боломжгүй болгосон тул үүнээс учирсан хохиролыг хариуцах нь Иргэний хуульд заасантай нийцэхээр байна.

Нөгөө талаас *******гийн гэрээнээс татгалзаж байгаа гэх, өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхгүй болсон гэдэг нь хууль зүйн хувьд гэрээнээс татгалзсан гэх ойлголтод хамаарна. Гэрээнээс татгалзаж байгаа бол гэрээгээр харилцан солилцсон зүйлийг буцааж өгөх үүрэгтэй. *******г хэрэв өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхгүй бол шилжүүлж өгсөн 100,000,000 төгрөгийг өгчихвөл орон сууцаа авч болно гэж хэлж мэдэгдсэн. Гэтэл 100,000,000 төгрөгийг ч өгөхгүй, өнөөдрийн нөхцөл байдлыг үүсгэсэн, бодит нөхцөл байдлын хувьд мөнгөн хөрөнгө нь банкинд хадгалуулвал 10-13 хувийн хүүтэй, бонд худалдаж авсан тохиолдолд 20 хүртэл хувийн хүүтэй, бизнест зарцуулвал 30-40 хувийн үр шимийг бий болгохоор байна.

Гэтэл анхан шатны шүүх нь үл хөдлөх эд хөрөнгө зөвхөн үр шим үүсгэдэг, мөнгөн хөрөнгө үр шим үүсгэдэггүй мэтээр шийдвэрлэж, 2023 оны 02 дугаар сараас 2025 оны 06 дугаар сарыг хүртэл 100,000,000 төгрөгийн үр шимийг нэхэмжлэгч ******* хүртсэн нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ өгөхгүйгээр хариуцагчийн мөнгөн хөрөнгө шаардсаны зарим хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2. 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар хэргийн оролцогч өөрийн тайлбар, татгалзлыг нотлох үүрэгтэй гэх агуулгаар хуульчилсан. Нэхэмжлэгч ******* нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа бол үүнийгээ зохих журмын дагуу нотлох үүрэгтэй. Гэтэл нэхэмжлэгч ******* нь түрээсийн төлбөр гэх агуулгыг зохих журмын дагуу нотлоогүй байхад сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас хасч шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй.

Иймд анхан шатны тойргийн шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцааж өгнө үү гэжээ.

 

8.Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

8.1.Талууд гэрээний хүчин төгөлдөр байдалтай маргаагүй. 2023 оны 09 дүгээр сарын 18-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд шүүх 2025 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр хэргийг шийдвэрлэсэн. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч тал 90,000,000 төгрөгийн алдангийн асуудлыг дурдаж байгаагүй. Гэтэл хэргийг шийдвэрлэх шүүх хуралдааны үед хариуцагч тал гэрч асуух, үзлэг хийлгэх хүсэлт гаргасан. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 105 дугаар зүйлийн 105.2 дахь хэсэгт заасны дагуу шүүх хуралдааны үед хүсэлт гаргах болсон хүндэтгэн үзэх шалтгаантай эсэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй тул шүүх хүсэлтийг хүлээн авахаас татгалзаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. Мөн хариуцагч тал алдангийн асуудлаар маргаантай байсан тохиолдолд татгалзлаа нотлох, холбогдох нотлох баримтыг хэрэгт гаргаж өгөх бүрэн боломжтой байсан ч хариуцагч тус үүргээ хэрэгжүүлээгүй. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд алдангийн асуудлыг тохиролцоогүй. Гэрээгээр тохиролцоогүй алдангийг гэрээний аль нэг тал шаардсан ч төлөх үүрэггүй тул үүнээс болж гэрээ цуцлах асуудал үүсэхгүй. Хэрэв нэхэмжлэгч алданги шаардсан тохиолдолд хариуцагч тал гэрээний үлдэгдэл төлбөрөө төлчхөөд, өмчлөх эрх шилжүүлэхийг шаардаж болох байсан. Дээрх үйл баримтуудаар хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн давж заалдах гомдолдоо дурдсан алдангийн асуудал үндэслэлгүй болох нь нотлогдож байна. Мөн нэхэмжлэгч алданги төлөхийг шаардсан үйл баримт байхгүй.

8.2.Хариуцагч гэрээний үүргийг ялимгүй зөрчсөн гэж тайлбарласан. Гэрээний нийт үнийн дүн 301,000,000 төгрөг бөгөөд хариуцагч нь нэхэмжлэгчид 100,000,000 төгрөг төлсөн буюу гэрээгээр хүлээсэн үүргийн 33.33 хувийг гүйцэтгэсэн гэсэн үг. Гэтэл 66.66 хувийн үүргийг гүйцэтгээгүй хүн гэрээний үүргийг ялимгүй зөрчсөн гэж тайлбарлаж байгаа нь бодит байдалтай нийцэх эсэх нь ойлгомжгүй. Мөн анхан шатны шүүх хариуцагчийн нөхрийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд гуравдагч этгээдээр татсан. Уг маргааны улмаас гуравдагч этгээдийн эрх, ашиг сонирхол хөндөгдөөгүй бөгөөд *******д холбогдуулан нэхэмжлэл гаргаснаар хариуцагчийн гэрт хамт амьдарч байгаа насанд хүрсэн хүн бүрийн эрх ашиг хөндөгдсөн гэж үзэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд гуравдагч этгээдээр оролцуулж, тайлбар, гомдлыг нь хүлээн авч, хэлэлцдэг шүүхийн практик Монголд байхгүй. Хариуцагчийн нөхрийг гуравдагч этгээдээр татсан нь шүүхээс гаргасан алдаа бөгөөд тус асуудлын улмаас хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны хугацаа алдсан.

8.3.Гэрээний үүргийг талуудын хэн нь түрүүлж зөрчсөнийг тогтоох ёстой. Талууд төлбөрийг хувааж төлөхөөр тохиролцсон бөгөөд төлбөр төлөгдөж дууссан тохиолдолд өмчлөх эрх шилжүүлнэ гэж гэрээндээ заасан. Уг асуудлаар талууд маргаагүй. Хариуцагч 100,000,000 төгрөгийг төлснөөс хойш үлдэгдэл төлбөрийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй. Гэтэл *******ын дансанд мөнгө орж ирсэн тул үлдэгдэл төлбөрөө төлөх гэхэд нэхэмжлэгч алданги нэхсэн гэж тайлбарладаг. Уг асуудлыг анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдаанд яригдаж байгаагүй буюу хариуцагч хариу тайлбар болон сөрөг нэхэмжлэлд энэ тухай дурдагдаагүй. Мөн *******ын дансанд орж ирсэн гэх мөнгө 1, 2 хоногийн дараа гарчихсан байсан. *******ид үлдэгдэл төлбөрөө төлөх тухай мэдэгдсэн гэж тайлбарлаж байгаа тохиолдолд мэдэгдсэн тухайгаа баримтаар нотлох шаардлагатай. Анхан шатны шүүхээр хэрэг шийдвэрлэгдэх хүртэлх хугацаанд хариуцагч тал үлдэгдэл төлбөрөөсөө нэг ч төгрөг төлөөгүй бөгөөд орон сууц авах зорилготой байсан эсэх нь эргэлзээтэй. Орон сууц авах зорилготой байсан тохиолдолд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад төлбөр мөнгөө төлж, асуудлаа шийдвэрлэх боломжтой байсан. Үлдэгдэл төлбөрөө төлөх гэхэд банкны зээл бүтээгүй гэж давж заалдах гомдолд дурдагдсан. Банкны зээлийг бүтээх, бүтээхгүй нь нэхэмжлэгчийн үүрэг биш бөгөөд банкны зээл хөөцөлдсөнтэй холбоотой баримт хэрэгт авагдаагүй. Гэтэл бондтой холбоотой уг маргааныг шийдвэрлэхэд ач холбогдолгүй, хамааралгүй баримтыг хэрэгт гаргаж өгсөн. Банкны зээл хөөцөлдсөн гэх үйл баримт нь үндэслэлгүй бөгөөд хариуцагч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн. Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1, 208 дугаар зүйлийн 208.1 дэх хэсэгт заасны дагуу талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ шударгаар биелүүлэх ёстой ба гэрээний үүргээ зөрчсөн учир орон сууцаа чөлөөлж өгөх нь зүй ёсны хэрэг.

8.4.Сөрөг нэхэмжлэлтэй холбоотой тайлбар хэлье. Хууль бус эзэмшилтэй холбоотой асуудлыг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч болон гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч нар орон сууцанд нь зөвшөөрөлгүй орж суух гэдэг агуулгаар ойлгож байна. Гэрээний үүргээ биелүүлээгүй боловч орон сууцанд одоог хүртэл амьдарч байгаа тохиолдолд бусдын эд хөрөнгийг хууль бусаар эзэмшсэн гэж ойлгож байгаа тул орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх шаардлага гаргасан. Мөн нэхэмжлэгчийг түрээсийн төлбөр шаардах эрхгүй гэж маргадаг бөгөөд хөрөнгө зуучлалын байгууллагын үнэлгээний асуудлыг дурдсан. Орон сууцны сарын дундаж түрээсийн төлбөртэй холбоотой ямар нэгэн хүсэлт гаргаагүй буюу энэ асуудлаар маргаж байгаагүй. Хэрэв хүсэлт гаргасан тохиолдолд түрээсийн төлбөр болон хөрөнгө зуучлалын газар нь тодорхойлолт гаргах эрхтэй этгээд мөн эсэх асуудлыг тодруулж болох байсан. Хөрөнгө зуучлалын газар нь орон сууцыг худалдан борлуулах, түрээслүүлэх чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг тул үүнтэй холбоотой зах зээлийн дундаж үнэлгээг гаргах боломжтой гэж үзэж байна. Тус баримтыг нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох үүргээ хэрэгжүүлэх хүрээнд гаргаж өгсөн бөгөөд хариуцагч татгалзаагүй тул анхан шатны шүүх нотлох баримтаар үнэлснийг буруутгах үндэслэлгүй. 100,000,000 төгрөгийн төлбөрийг гаргуулахаар шүүх шийдвэрлэсэн тохиолдолд уг асуудал хуульд нийцсэн эсэхийг нягтлан, Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлд заасныг баримтлан 65,000,000 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт тооцож шийдвэрлэсэн нь бодит байдалд нийцсэн гэж үзэж байна. Түрээсийн төлбөрт тооцож шийдвэрлээгүй тохиолдолд хариуцагч тал үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжиж, бусдын орон сууцанд 2 жил үнэ төлбөргүй амьдарчхаад өгсөн 100,000,000 төгрөгөө аваад явах нөхцөл байдал үүсэх байсан.

Хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн гаргасан давж заалдах гомдол үндэслэлгүй байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгөхийг хүсэж байна. Мөн түрээсийн төлбөрийн асуудал орон сууцыг чөлөөлж өгөх хүртэлх хугацаанд үргэлжлэх бөгөөд энэ тухай хариуцагч болон гуравдагч этгээд ойлгож байгаа эсэхийг мэдэхгүй байна. Үүнээс шалтгаалан дараа дараагийн үр дагавар үүсэх эрсдэлтэй гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1.Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

2.Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******д холбогдуулан орон сууц албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, 100,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж маргажээ.

 

3.*******, ******* нарын хооронд 2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр 23/01 тоот худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр худалдагч ******* нь Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Арцатын ам /17100/, Наадамчдын зам гудамж, ******* байр, ******* тоот хаягт байрлах, 91.23 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч ******* нь орон сууцны үнэд 301,000,000 төгрөгийг төлөхөөр харилцан тохиролцжээ.

Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ хүчин төгөлдөр талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэсэн.

 

4.Дээрх гэрээ байгуулсан өдөр хариуцагч нь урьдчилгаа 70,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид төлж, орон сууцыг эзэмшилдээ шилжүүлэн авсан байна.

 

5.Гэрээний 4.1 дэх хэсэгт 2023 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр 151,000,000 төгрөг төлөх, 4.2 дахь хэсэгт үлдэгдэл 80,000,000 төгрөгийг банкны зээлээр төлөхөөр талууд тохиролцжээ.

5.1.Хариуцагч нь 2023 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдрийн, 2023 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдрийн баримтуудаар үлдсэн 231,000,000 төгрөгийг 2023 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдөр төлж дуусгах, эцсийн байдлаар 04 дүгээр сарын 06-ны өдөр барагдуулах, тохирсон хугацаа хэтэрвэл маргаан үүсгэхгүй байраа чөлөөлж өгөх талаар хүсэл зоригоо илэрхийлсэн байна.

5.2.Улмаар хариуцагч нь 2023 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдөр 2 удаагийн гүйлгээгээр нийт 30,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн боловч үлдэх 201,000,000 төгрөгийг төлж барагдуулаагүй байна.

Хариуцагч нь үлдэгдэл төлбөрийг төлөх хүсэлтэй байгаа талаар удаа дараа нэхэмжлэгчид хэлсэн боловч гэрээнд заагаагүй 70-80 сая төгрөгийн алдангийг нэхэмжилсэн гэж маргасан боловч баримтаар нотлоогүй байна. Тодруулбал, хариуцагч нь нэхэмжлэлийн хувийг 2023 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр гардан авсан боловч уг тайлбартай холбоотой нотлох баримт шүүхэд гаргаагүй. Түүнчлэн хэргийг хянан шийдвэрлэсэн 2025 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн шүүх хуралдаанд гуравдагч этгээдээс цахимаар харилцсан баримт (чат)-д үзлэг хийлгэх тухай хүсэлтийг гаргасныг шүүх хангахгүй орхисон нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулиийн 105 дугаар зүйлийн 105.1 дэх хэсэгт заасныг зөрчөөгүй байна.

5.3.Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг хүлээх бөгөөд анхан шатны шүүх хариуцагчийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй.

 

6.Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 225.2 дахь хэсэгт зааснаар талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон, эсхүл үүрэг гүйцэтгэхийг урьдчилан сануулсан боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй.

Анхан шатны шүүх хариуцагчийн гэрээний үүргийн зөрчилтэй холбоотойгоор нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан гэж дүгнэсэн нь дээрх хуульд нийцжээ.

 

7.Гэрээнээс татгалзсаны үр дагаврыг зохицуулсан Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Арцатын ам /17100/, Наадамчдын зам гудамж, ******* байр, ******* тоот хаягт байрлах, 91.23 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг нэхэмжлэгчээс шаардах эрхтэй бөгөөд анхан шатны шүүх шаардах эрхийн үндэслэлийг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар тодорхойлсон нь алдаатай боловч шийдэл нь зөв.

 

8.Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл нь мөн гэрээнээс татгалзсаны үр дагаврыг шийдвэрлүүлэх агуулгатай байх бөгөөд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.7 дахь хэсэгт Энэ хуулийн 205.1-д заасан үүргийг гэрээний талууд биечлэн, нэгэн зэрэг гүйцэтгэх үүрэгтэй гэж заасан тул хариуцагч нь гэрээний үүрэгт шилжүүлсэн 100,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс буцаан шаардсан нь үндэслэлтэй.

8.1.Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийг маргаан бүхий орон сууцанд 2 жил орчим үнэ төлбөргүй амьдарсан, зах зээлийн дундаж хөлс сарын 2.5-3.5 сая төгрөг байгаа гэж маргасан байх боловч үүнтэй холбоотой нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаагүй байгааг анхан шатны шүүх анхаараагүй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч нь өөрийн эрх, эрх чөлөө, хууль ёсны ашиг сонирхлыг ямар хэмжээнд зөрчигдсөн гэж үзэх, улмаар уг эрхээ хэрхэн хамгаалуулахаар нэхэмжлэлд тодорхойлох нь түүний эрхийн асуудал учир шүүх 2023 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрөөс 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийг хүртэл 26 сарын хугацааны түрээсийн төлбөр гэсэн үндэслэлээр 65,000,000 /1 сарын төлбөр 2,500,000/ төгрөгийг хариуцагчийн төлсөн төлбөрөөс хасч тооцсон нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2 дахь хэсэгт заасанд нийцээгүй байна.

8.2.Түүнчлэн нэхэмжлэгч, хариуцагчийн хэн аль нь гэрээнээс татгалзсан үйл баримтаар маргаж мэтгэлцсэн байхад шүүх үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжих зохицуулалтыг маргаанд баримталсан нь буруу болжээ.

8.3.Иймд энэ талаар гаргасан хариуцагч талын давж заалдах гомдлыг хангаж, шүүхийн шийдвэрт сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангасан өөрчлөлтийг оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

 

9.Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн хууль хэрэглээний алдааг зөвтгөж, шийдвэрт нэхэмжлэгчээс 100,000,000 төгрөг гаргуулан хариуцагчид олгосон өөрчлөлт оруулав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/03144 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт тус тус заасныг баримтлан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаартай, Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо Арцатын ам, /17100/ Наадамчдын зам гудамж, ******* байр ******* тоот хаягт байршилтай, 91.23 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг чөлөөлөхийг хариуцагч *******д даалгаж, нэхэмжлэгч *******гээс 100,000,000 төгрөгийг гаргуулж хариуцагч *******д олгосугай гэж өөрчилж,

2 дахь заалтыг хүчингүй болгож,

3 дахь заалтын 332,950 гэснийг 657,950 гэж өөрчилж, 3 гэснийг 2 гэж, 4 гэснийг 3 гэж дугаарлаж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагчаас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр төлсөн 728,150 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  М.БАЯСГАЛАН

ШҮҮГЧИД  Д.ЦОГТСАЙХАН

Д.*******