*******ы нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Энэбиш даргалж, Ерөнхий шүүгч Д.Нямбазар, шүүгч Д.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 191/ШШ2025/09653 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч *******ы нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч *******ХХК-д холбогдох

Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Золзаяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******гийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Золжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

******* нь Ремакс цахим хуудсанд тавигдсан орон сууц 130,000,000 төгрөгөөр худалдах зарын дагуу зууч *******д хандсан. Уг орон сууц *******ХХК-аас *******ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт тооцон шилжүүлэх бартерын орон сууц бөгөөд *******ХХК болон *******ХХК-ийн хооронд 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийн СБД-ЗХ/102/13Н дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ байгуулагдсан байсан. *******ХХК-ийн захирал *******нь уг орон сууцыг худалдахад зуучлуулах гэрээг *******ХХК-ийн Баянзүрх дүүрэгт байрлах Ремакс пийк үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар брокер оффис, түүнийг төлөөлөн захирал *******, агент *******нартай байгуулсан байсан. *******нь тухайн орон сууц *******ХХК-ийн захирал *******гийн өмчлөлд байгаа бөгөөд зах зээлийн үнээс доогуур үнээр, яаралтай борлуулах гэж байгаа талаар мэдээлэл өгсөн. ******* нь тухайн орон сууцыг үзэж танилцсаны үндсэн дээр 130,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар хоёр тал харилцан тохиролцсон. *******гийн хүсэлтээр 130,000,000 төгрөгийг Хаан банкин дахь *******гийн ******* тоот дансанд бүрэн шилжүүлж, гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн.

Ийнхүү тохиролцсоны дагуу *******ХХК-ийн захирал *******нь *******ХХК-д 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр 24/02/01 дугаартай албан бичгээр тухайн орон сууцны барилгыг *******ы нэр дээр шилжүүлэх хүсэлт илэрхийлсэн ба ******* нь *******ХХК-тай 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр СБД-ЗХ/100/ дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ байгуулсан. Тус гэрээгээр ******* нь орон сууцны үнийг *******ХХК-ийн захирал *******д төлөх, тогтоосон хугацаанд орон сууцыг хүлээн авах, *******ХХК нь барилгыг барьж, ашиглалтад оруулж, орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүргийг тус тус хүлээсэн. 2025 оны 03 дугаар сарын сүүлчээр *******ХХК-ийн ажилтан холбогдож маргаан бүхий орон сууцыг *******ы нэр дээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргах боломжгүй талаар мэдэгдсэн.

Иймд талуудын хооронд байгуулсан 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр СБД-ЗХ/100/ дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээний дагуу Сүхбаатар дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зуу хотхоны үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын ******* блок ******* давхарт байрлах, Н загварын, 61.62 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр *******ыг тогтоож өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг *******ХХК-д даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

2.Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Нэхэмжлэгчтэй гэрээ байгуулсан талаар маргахгүй, харин гэрээний дагуу төлбөр төлөгдөөгүй, манай компанид болон манай ажлыг гүйцэтгэж байсан *******ХХК-ийн дансанд нэг ч төгрөг ороогүй. Тийм учраас жил орчим хүлээгээд 2025 оны 03 дугаар сард ******* гэх хүнд худалдан борлуулсан. Манай компани нэг ч төгрөгийн төлбөр хийгдээгүй байрыг буцаагаад Ремаксд санал болгож, Ремакс нь зарж борлуулсан ийм үйл явдал болсон нь хэрэгт цугларсан баримтаар тогтоогдоно. Тиймээс огт мөнгөө төлөөгүй байж байрыг авна гэж байгаа нь үндэслэлгүй. Энэ гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус биелээгүй гэрээний дагуу өмчлөх эрх шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3.Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******гийн тайлбарын агуулга:

2025 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдөр *******ХХК-тай СБД-3Х/102/15/Н дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээг байгуулж, Сүхбаатар дүүрэг, ******* дугаар хороо, *******блок 15 давхарт байрлах, Н загварын, 61.62 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв 3,250,000 төгрөг, нийт 200,265,000 төгрөгөөр захиалсан. Хаан банкин дахь *******ХХК-ийн ******* тоот дансанд 2025 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдөр урьдчилгаа 20,000,000 төгрөг, 2025 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдөр үлдэгдэл 180,265,000 төгрөгийг шилжүүлсэн. Гэрээг 2025 оны 04 дүгээр сарын 01-ний бичгээр хүлээн авсан.

Тухайн орон сууцны барилга удахгүй ашиглалтад орох болоход шүүхэд маргаан үүссэн талаар сонссон. Би гэр бүлийн хүний хамт банк болон бусад зээлийг авч шууд үндсэн барилгын компанитай хуулийн дагуу гэрээ байгуулж төлбөрөө бүрэн төлсөн. *******ХХК-тай анх очиж уулзахад байрны өмчлөлтэй холбоотой ямар нэгэн давхцал маргаан байгаа эсэхийг тодруулж асуусан, тийм зүйл байхгүй гэж борлуулалтын менежер Батцэцэг хэлсэн, гэрээнд компанийн захирал Х.Баярбаатар, ерөнхий нягтлан М.Батзаяа нар гарын үсэг зурж баталгаажуулсан гэжээ.

 

4.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдоогүй тул хариуцагч *******ХХК-д холбогдох Сүхбаатар дүүрэг, ******* дугаар хороо, Зуу хотхоны үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын ******* блок 15 давхрын Н загварын 61.62 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэгч *******ы нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх зааснаар нэхэмжлэгч *******ы улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,178,150 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

5.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол, тайлбарын агуулга:

5.1.Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч дараах үндэслэлээр гомдол гаргаж байна.

Нэхэмжлэгчийн зүгээс Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25, 38 дугаар зүйлүүдэд заасан үүргээ биелүүлж нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ нотлох баримтаар хангалттай нотолсон буюу 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрийн СБД-ЗХ/100/ дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ, 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрийн ЭХ24/0166 дугаартай Үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахад зуучлах гэрээ, REMAX-ын гүйлгээ хаахад бүрдүүлэх мэдээлэл, REMAX-ын худалдан авагч бүртгэх маягт, 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийн *******ХХК-тай байгуулсан СБД-ЗХ/102/13Н дугаар Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ, Худалдах гэрээ дүгнэсэн акт, 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрийн 24/02/01 дугаар *******ХХК-ийн албан бичиг, мемориалын баримт, *******ХХК-ийн 2025 оны 06 дугаар сарын 16-ны өдрийн АБ/25/104 тоот тодорхойлолт, REMAX-ын 2025 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 25/040 тоот тодорхойлолт, мөнгө шилжүүлсэн банкны хуулга зэргээр нотолсон.

Өөрөөр хэлбэл талуудын хооронд 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр маргаан бүхий Орон сууцны барилгыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан талаар маргаагүй бөгөөд гагцхүү гэрээний төлбөрийг төлсөн талаар маргаж байгаа болно. Ремаксын зуучлагчийн дэмжлэгтэйгээр гэрээ байгуулсан бөгөөд 130,000,000 төгрөгөөр худалдан борлуулахаар тохиролцсоныг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зуучлах гэрээ, худалдах гэрээ дүгнэсэн акт, гэрчийн мэдүүлэг зэргээр тогтоогддог. Гэвч хариуцагчийн зүгээс дээрх орон сууцыг 130,000,000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцоогүй, төлбөр хүлээн аваагүй зэрэг зөрүүтэй тайлбаруудыг хэлж маргадаг. Харин нэхэмжлэгч талаас тухайн орон сууцыг 130,000,000 төгрөгөөр худалдаж авсан болохоо тал бүрээс нь нотолсон төдийгүй төлбөрийг гуравдагч этгээд *******гийн дансанд төлбөрийг шилжүүлсэн тухай баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Нэхэмжлэгчийн зүгээс дээрх нотлох баримтууд дээр үндэслэн тодорхой тайлбарыг хэлж, гэрч хүртэл асуулгаж байхад шүүх үүнийг анхаарч үзсэнгүй.

5.2.Мөн шүүхийн шийдвэрийн Үндэслэх нь хэсгийн 13-д "Шүүх хуралдаанд гэрч *******"Зуучлалын ямар нэгэн гэрээ байгуулагдаагүй. Энэ гэрээнд зурагдсан гарын үсэг минийх биш байна. Харин 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр *******ХХК-д албан бичгээр "Манай компани нь *******ХХК-ийн хэрэгжүүлж байгаа Зуу резидэнс төслийн 102 дугаар блокийн хөөсөнцөр фасадны ажлыг материалын хамт гүйцэтгэхээр МАБ-ФАСАД 23/10/20 тоот гэрээ байгуулсан. Ажлын төлбөрт авсан 102 дугаар блокийн 15 дугаар давхрын 61.62 м.кв талбайтай, Н загварын орон сууцны захиалгын гэрээг *******овогтой *******ы нэр дээр шилжүүлэн өгч туслалцаа үзүүлнэ үү" гэх албан бичиг хүргүүлсэн. ******* манай компанийн дансанд нэг ч төгрөг төлөөгүй гэж мэдүүлсэн..." хэмээн тайлбарласан байдаг.

Энэхүү тайлбараас зуучлалын гэрээ байгуулагдаагүй, гэрээнд гарын үсэг зураагүй гэх тайлбарыг огт хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй бөгөөд утга агуулгын илэрхий алдаатай болжээ. Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгч талаас *******гийн гарын үсэгтэй нотлох баримтын шаардлага хангасан буюу нотариатаар гэрчлүүлсэн Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан борлуулахад зуучлах гэрээг гаргаж өгсөн бөгөөд тэрхүү гэрээнд маргаан бүхий орон сууцыг худалдахаар Ремаксын зуучлагч *******той гэрээ байгуулсан, орон сууцыг худалдан борлуулах үнэ нь 130,000,000 төгрөг гэдгийг маш тодорхой тусгасан. Харин хариуцагчийн зүгээс энэхүү зуучлалын гэрээ нь хууль зөрчсөн, гэрээ байгуулагдаагүй гэх мэтээр маргаагүй, хууль бус болохыг нотлож чадаагүй байтал шүүхээс зуучлалын гэрээ, түүний дагуу бүрдүүлсэн бусад баримтыг үнэлэлгүй, яагаад үнэлээгүй үндэслэлээ дурдалгүйгээр шийдвэрийг гаргасан болно. Дээрх зуучлалын гэрээний дагуу *******ХХК-ийн захирал *******гийн албан бичигт дурдсан хүсэлт зөвшөөрлийн үндсэн дээр талуудын хооронд 2025 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр СБД-ЗХ/100/ дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ байгуулагдсаныг шүүх анхаарч үзсэнгүй.

Түүнчлэн гэрч *******"*******ы нэр дээр орон сууцны барилгын гэрээ хийж шилжүүлэх зөвшөөрлийг олгосон. *******ы төлбөрийг шилжүүлсэн ******* гэх эмэгтэйг таньдаг, түүнээс орон сууцны төлбөр 30,000,000 төгрөг, 17,000,000 төгрөгийн үнэ бүхий машин, нийт 47,000,000 төгрөгийг хүлээн авсан" гэж мэдүүлсэн. Гэвч шүүх үүнийг шүүхийн шийдвэрт дурдалгүй, анхаарч үзэлгүй, төлбөр төлөгдөөгүй гэх хариуцагчийн тайлбарыг үндэслэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосонд гомдолтой байна.

5.3.Мөн шүүхийн шийдвэрийн Үндэслэх нь хэсгийн 18-д "...Гэрч ******* шүүх хуралдаанд 130,000,000 төгрөгийг шилжүүлэн авсан ******* нь зуучлагч *******гийн ээж нь" гэж мэдүүлсэн..." хэмээн тайлбарласан байдаг.

Шүүх дээрх тайлбарыг хийхдээ хавтаст хэрэгт цугларсан бусад нотлох баримттай харьцуулан дүгнээгүй. Өөрөөр хэлбэл ******* гэх эмэгтэйд яагаад нэхэмжлэгч орон сууцны төлбөрийг шилжүүлэх болсныг, гэрч *******гийн "******* гэх эмэгтэйг таньдаг", "...*******нь би таньдаг эгчдээ байрны өртэй юм, түүнд таны байрыг зараад өгье гэсэн, "...Би *******гаас 47,000,000 төгрөгийг авсан гэх мэдүүлэг, тайлбаруудын хоорондын шалтгаант холбоо, бодит байдлыг нэгтгэн зөв дүгнэлт хийж чадаагүй хэмээн үзэж байна. Хэрэв хариуцагчийн тайлбарлаж байгаа шиг төлбөрийг шилжүүлээгүй бол гэрээ байгуулсан өдөр нэхэмжлэгч ******* нь хэний зөвшөөрлөөр 130,000,000 төгрөгийг яах гэж *******гийн данс руу шилжүүлсэн, мөнгө шилжүүлсэн гүйлгээний утга дээр маргаан бүхий орон сууцны барилгын төлбөрийг бүрэн төлөв гэх утгатайгаар шилжүүлэх нь юуны учраас вэ, мөн *******нь нэхэмжлэгчийн шилжүүлсэн төлбөрөөс *******гаар дамжуулан тодорхой хэмжээний мөнгийг шилжүүлэн авсан гэх зэрэг тайлбар, нотлох баримтуудын шалтгаант холбоо, утга агуулга нь тодорхойгүй байдал үүснэ. Ийнхүү шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болсон тайлбар нь маргааны агуулгыг зөв олж тогтоож чадаагүй буюу *******, *******, ******* нарын төлбөр тооцооны тусдаа тохиролцоог үндэслэн *******ХХК, түүний туслан гүйцэтгэгч *******ХХК-ийн ажлын төлбөрт тооцон шилжүүлэн өгсөн орон сууцыг ******* нь худалдан авсан харилцаанд гэрээний төлбөр төлөгдөөгүй хэмээн дүгнэсэн нь буруу юм. Мөн шүүхийн шийдвэрийг гаргах болсон үндэслэлд дурдсанаар төлбөрийг бүрэн төлөгдөөгүй гэж үзэж байгаа эсэх, эсхүл төлбөр нь огт төлөгдөөгүй хэмээн дүгнэсэн эсэх, эсхүл гэрээний үнийн дүн нь 200,000,000 төгрөг хэмээн бичигдсэний дагуу төлбөрийг төлөгдөөгүй гэж үзэж байгаа эсэх, эсхүл хариуцагчийн тайлбарласан шиг *******ХХК болон *******ХХК-ийн дансанд мөнгө шилжүүлэх ёстой, шилжиж ороогүй учраас төлбөр төлөгдөөгүй хэмээн үзэж байгаа эсэх нь тодорхойгүй байна.

Нэхэмжлэгчийн тайлбар, гаргаж өгсөн нотлох баримтууд дээр яагаад төлбөрийг хариуцагчийн бус гуравдагч этгээдийн данс руу шилжүүлсэн гэдгийг тодорхой тайлбарласан бөгөөд гэрээний үнийн дүн нь 130,000,000 төгрөгөөр тохиролцсон гэдгийг гэрчийн мэдүүлэг, холбогдох зуучлалын гэрээ, төлбөр шилжүүлсэн баримт зэргээр тодорхой тайлбарласан ч шүүх үүнийг анхаарч үзсэнгүй.

5.4.Мөн шүүхийн шийдвэрийн Үндэслэх нь хэсгийн 19-д Иргэний хуульд нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдахыг хориглоогүй бөгөөд мөн хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт худалдагч нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдсан бол уг эд хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эээмшилдээ авсан худалдан авагч, хэрэв эд хөрөнгө хэний ч эээмшилд шилжээгүй байвал түрүүлж гэрээ хийсэн этгээд эзэмшилдээ шилжүүлэн авах давуу эрхтэй гэж заасан байна гэж, 20-д "Иймд хариуцагч *******ХХК нь нэхэмжлэгч *******ыг дээрх орон сууцын үнийг бүрэн төлөөгүй гэж, өөр этгээдэд орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлснийг буруутгах боломжгүй гэж үзнэ." хэмээн тус тус тайлбарласан байдаг.

Дээр дурдсан хуулийн заалтыг шүүх буруу тайлбарлаж, буруу хэрэглэсэн хэмээн үзэж байна. Өөрөөр хэлбэл талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан ба тухайн гэрээний зүйл болох орон сууц нь *******ХХК болон *******ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт тооцон шилжүүлэх бартерын орон сууц байсан тухайд талууд маргаагүй хэмээн шүүхээс зөв дүгнэсэн атлаа Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсгийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн. Түүнчлэн дээрх хуулийн заалт нь нэг зүйлийг хэд хэдэн этгээдэд худалдан борлуулснаас үүсэх үр дагаврыг тодорхойлсон буюу түрүүлж эзэмшилдээ авсан этгээд давуу эрх эдлэх эсхүл хэний ч эзэмшилд шилжээгүй бол түрүүлж гэрээ байгуулсан этгээд давуу эрхтэй болохыг тодорхой тусгасан заалт юм. Гэтэл шүүхээс төлбөр төлөгдөөгүй гэх үндэслэлэр хариуцагчийг өөр этгээдэд маргааны зүйлийг шилжүүлснийг буруутгах боломжгүй хэмээн үзсэн нь учир дутагдалтай. Хариуцагчийн зүгээс өнөөдрийг хүртэл талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг цуцлах, дуусгавар болгох талаар нэг ч удаа мэдэгдэж байгаагүй бөгөөд гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр байгаа болно. Гэрээ хүчин төгөлдөр хэрэгжиж байхад хариуцагч нь хууль, гэрээг зөрчин гуравдагч этгээдтэй дахин гэрээ байгуулж худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээ зөрчсөн. Иймээс талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь цаг хугацааны хувьд гуравдагч этгээд ******* болон хариуцагч нарын хооронд байгуулсан гэрээнээс түрүүлж байгуулагдсан хүчин төгөлдөр гэрээ юм. Мөн маргааныг шийдвэрлэх үед маргааны зүйл нь хэний ч эзэмшилд шилжээгүй гэдэг нь талуудын тайлбараар тодорхой байсан бөгөөд Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх заалтад хамаарахаар байсан буюу нэхэмжлэгч талд шийдвэрлэх боломжтой байтал шүүх хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэнд гомдолтой байна.

Иймд шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

6.Давж заалдах гомдолд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

Нэхэмжлэгчтэй Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ байгуулсан талаарх үйл баримттай маргахгүй. Учир нь *******ХХК нь манай компанийн туслан гүйцэтгэгчийн хийсэн ажлын хөлсөнд бартерын дагуу уг орон сууцыг худалдан борлуулах, ажлын хөлс болох 200,000,000 төгрөгт тооцох харилцаа үүссэн. Шүүх нөхцөл байдлыг зөв дүгнэсэн. Иргэний хуулийн 111 дүгээр зүйлийн 111.2.1, 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус үндэслэн шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. Манай дансанд огт төлбөр ороогүй учир *******ХХК-ийн албан хүсэлтийн дагуу гуравдагч этгээд *******тай гэрээ байгуулсан. Манай байгууллага уг орон сууцыг барьж, улсын комисст хүлээлгэн өгч, хариуцлага хүлээдэг этгээд юм. Иймд манай байгууллагын дансаар төлбөр дамжин *******ХХК-д шилждэг. Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий орон сууцыг *******ХХК-д бараа солилцоогоор шилжүүлсэн. Үүнээс *******ХХК нь зуучлагчаар дамжуулан орон сууцыг худалдан борлуулах эрхтэй байсан гэх асуудал хөндөгдөхгүй. Хариуцагч байгууллагатай гэрээ байгуулсан атлаа хариуцагч байгууллагын данс руу төлбөрийг шилжүүлээгүй, гуравдагч этгээд ******* гэх этгээдийн дансанд төлбөрийг шилжүүлсэн гэж тайлбарладаг. Энэ тохиолдолд ******* гэх этгээдээс төлбөрийг нэхэмжлэх ёстой гэж үзэж байна.

Мөн гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл хүргүүлээгүй гэж тайлбарладаг. Хариуцагч байгууллага орон сууцны төлбөр шилжүүлгээр орж ирээгүй мөн *******ХХК-ийн 2025 оны 03 дугаар сарын 13-ны өдөр ирүүлсэн албан хүсэлтийн дагуу *******тай гэрээ байгуулсан. Гэрчийн мэдүүлэгт 130,000,000 төгрөгөөр худалдан борлуулах хүсэл зоригийг илэрхийлсэн гэж тайлбарладаг. *******нь манай байгууллагатай 200,000,000 төгрөгийн бартерын авлагатай байсан. Орон сууцыг 130,000,000 төгрөгөөр худалдан борлуулж, 70,000,000 төгрөгийн алдагдал хүлээнэ гэдэг боломжгүй.

Хариуцагч тал нэг орон сууцнаас 530,000,000 төгрөгийн орлого олох боломжгүй. 200,000,000 төгрөг үнэ бүхий орон сууцыг мөн дүнгээр гуравдагч этгээд болох *******д худалдан борлуулсан. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

7.Давж заалдах гомдолд бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль зүйн үндэслэлтэй. Нэхэмжлэгч нотлох баримтыг дутуу үнэлсэн, Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзэж гомдол гаргасан байна. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсгийг ямар байдлаар буруу тайлбарлан хэрэглэсэн талаар дэлгэрэнгүй тайлбар гаргахгүй байгаа атлаа буруу хэрэглэсэн гэж хэлж байна.

Гэрчээс шүүх хуралдааны явцад мэдүүлэг авсан. Гэрч үнэн зөв мэдүүлэг гаргах үүрэгтэй, худал мэдүүлэг гаргаваас хуулийн хариуцлага хүлээдэг. Үүний дагуу *******ХХК-ийн захирал *******анхан шатны шүүх хуралдаанд гэрчийн мэдүүлэг гаргасан. Уг мэдүүлэгтээ *******ХХК-ийн орон сууцыг 200,000,000 төгрөгт тооцон бартерын дагуу эзэмшсэн. Нэхэмжлэгч 130,000,000 төгрөгийг *******, *******гэх этгээдүүдийн дансанд буюу Rемахын зуучлагч нарын дансанд шилжүүлсэн байдаг. *******ХХК болон *******ХХК-ийн дансанд 130,000,000 төгрөг шилжин ороогүй. Орон сууцны төлбөрт шилжүүлсэн 130,000,000 төгрөгийг *******, ******* нараас нэхэмжлэх бүрэн боломжтой. 2025 оны 03 дугаар сарын 13-ны өдөр *******ХХК-аас ирүүлсэн худалдан авсан этгээд төлбөрийг төлөөгүй учир өөр этгээдэд худалдан борлуулж өгнө үү гэх агуулга бүхий албан бичгийн дагуу *******ХХК нь зар тавьж, зарын дагуу ******* 2025 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн гэрээ байгуулж 200,265,000 төгрөгийг бүрэн төлсөн. Уг орон сууц өнөөдрийн байдлаар бүрэн баригдаж, улсын комисс хүлээн авсан атал ******* орон сууцандаа орж амжаагүй, эрх ашиг нь зөрчигдсөн байдалтай байгаа. Анхан шатны шүүхэд ******* хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох бие даасан шаардлага гаргасан. Үүнийг шүүх хүлээн аваагүйд гуравдагч этгээд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 170 дугаар зүйлд заасан гомдол гаргаагүй. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй гэх хариуцагч талын байр суурийг дэмжиж оролцож байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1.Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад, гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

2.Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ******* нь хариуцагч талын байр суурийг дэмжсэн тайлбар гаргасан байна.

 

3.Хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар дор дурдсан үйл баримт тогтоогджээ. Үүнд:

 

3.1.*******ХХК болон ******* нарын хооронд 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр СБД-ЗХ/100/ дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр гүйцэтгэгч *******ХХК нь Сүхбаатар дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зуу хотхон үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын ******* блок ****** давхарт байрлах, Н загварын, 61.62 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг барьж захиалагч *******д хүлээлгэн өгөх, орон сууцны үнэ 200,000,000 төгрөгийг бартераар тооцох нөхцөлийг харилцан тохиролцсон байна. (хх 7-10)

 

3.2.Үүнээс өмнө *******ХХК нь *******ХХК-тай 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийн СБД-ЗХ/102/13/Н дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ байгуулж, Сүхбаатар дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зуу хотхон үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын ******* блок ******* давхарт байрлах, Н загварын, 61.62 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг барьж захиалагч *******ХХК-д хүлээлгэн өгөх, орон сууцны үнэ 191,022,000 төгрөгийг 100% бартер буюу Зуу резидэнс төслийн гадна фасадны ажлын гүйцэтгэлээр тооцохоор тохиролцжээ. (хх 72-73)

Улмаар *******ХХК нь *******ХХК-ийн 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрийн 24/02/01 дугаартай албан бичгээр гаргасан фасадны ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт авсан 102 блок 15 давхарт байршилтай Н загварын 61.62 м.кв талбайтай орон сууцны захиалгын гэрээг *******ы нэр дээр шилжүүлэх тухай хүсэлтийг үндэслэж *******тай орон сууцны захиалгын гэрээг шинэчлэн байгуулсан. (хх 84)

 

3.3.*******аас 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр 130,000,000 төгрөгийг Зуу резиденс байрны төлбөр бүрэн төлөв гэсэн утгаар Хаан банкин дахь *******гийн эзэмшлийн ******* тоот дансанд шилжүүлсэн талаарх Голомт банкны мемориалын баримт хэрэгт авагдсан. (хх 29)

Уг төлбөрийг *******ХХК-ийн захирал *******тэй тохиролцсоны дагуу орон сууцны үнэд шилжүүлсэн гэх нэхэмжлэгч *******ы тайлбарыг дор дурдсанаар үндэслэлтэй гэж үзэхээр байна.

а.Нэг талаас *******ХХК-ийн захирал *******нь маргааны зүйл болсон орон сууцыг 130,000,000 төгрөгөөр худалдахаар *******ХХК-тай зуучлалын гэрээ байгуулсан, үүний дагуу зуучлалыг Баянзүрх дүүрэгт байрлах Ремакс пийк үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбар брокер оффисын агент *******явуулж, *******тай худалдах, худалдан авах хэлцэл хийгдсэн болох нь 2024 оны 02 дугаар сарын 26, 27-ны өдрийн огноотой Үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахад зуучлах гэрээ, Худалдах гэрээ дүгнэсэн акт, Гүйлгээ хаахад бүрдүүлэх мэдээлэл, *******ХХК-ийн 2025 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 25/040 дугаартай тодорхойлолт (хх 63-77),

мөн шүүх хуралдаанд гэрч *******гийн өгсөн ...*******гэдэг хүн 2023 оны намар ирж уулзсан. Надад 2 өрөө байрны хэрэг байна гэхэд би ... 100 айлд нэг байр байгаа гэж хэлэхэд би ах эгч 2-тоо нэг байр өгөх ёстой юм, тэр хоёрт энэ байрыг чинь өгөөд би танд өөрөө мөнгийг нь цувуулаад өгье гэж хэлсэн. Тэгээд би зөвшөөрөөд *******ХХК руу албан бичиг явуулсан ... Тэгээд гэрээ хийсний дараа *******30,000,000 төгрөгийг миний дансанд хийсэн, мөн 17,000,000 төгрөгөөр бодож хар Эстима гэх машин авсан. Түүнээс хойш би үлдэгдэл мөнгөө өг гэж хэлэхэд бололцоогүй байна гэж хэлсэн ... *******надад 200,000,000 төгрөгийг өөрөөсөө гаргаж өгнө гэж хэлж байсан ... ******* гэх хүнтэй нэг удаа уулзаж байсан. *******д энэ байрыг шилжүүлж өгнө үү гэсэн утгатай албан бичгийг хийж өгсөн ... *******би ... энэ байрны мөнгийг төлөх юм гэж надад хэлж байсан учраас *******тай холбогдох шаардлага байхгүй гэсэн мэдүүлгээр нотлогдсон.

б.Нөгөө талаас ******* нь уг орон сууцыг худалдан авахаар *******ХХК-ийн Ремакс 100% брокер офисын агент *******гээр зуучлуулсан, ******* нь орон сууцыг 130,000,000 төгрөгөөр худалдах тухай мэдээллийг *******ХХК-ийн Ремакс пийк оффисоос авч *******д өгсөн, үүнийг зөвшөөрч хэлцэл хийсэн болох нь 2024 оны 02 дугаар сарын 27-ны өдрийн Худалдан авагчийн мэдээллийн хуудас, *******ХХК-ийн 2025 оны 06 дугаар сарын 16-ны өдрийн АБ/25/04 дугаартай тодорхойлолт (хх 61, 62),

гэрч *******гийн ...2024 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдөр *******надад ийм орон сууц орж ирж байгаа яаралтай зарах хэрэгтэй байна гэхээр нь байр хайж байсан ******* эгчид санал болгосны дагуу очиж үзээд ... 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр гэрээ хийсэн. *******ХХК-ийн борлуулалтын албанд уулзана гэж *******хэлсэн. Энэ байр манай *******гэж ах дээр байдаг юм, манай ээжид байрны өглөгтэй, тэгээд хямдхан зарж байгаа гэж хэлж байсан. *******ХХК-ийн 2 хүн, *******, ******* болон би байсан. Анх хэлэхдээ 135,000,000 төгрөг, Лексус RX маркийн машин оролцуулж болно гэсэн. Тэгээд доошоо буухдаа 130,000,000 төгрөг болгож болно гэж агент *******хэлж байсан ... ******* 130,000,000 төгрөгөөр худалдаж аваад байгаа ... ******* эгч төлбөрөө яах вэ гэж асуухад *******манай ээжийн данс *******гийн данс руу хийх ёстой, яагаад гэхээр бид энэ *******ХХК-аас энэ байрыг авч байгаа учраас захиран зарцуулах эрх нь манай ээж дээр байгаа гэж хэлээд тийшээ хийлгэсэн гэсэн мэдүүлгээр тогтоогдсон байна.

 

3.4.Хариуцагч нь тус орон сууцыг ашиглалтад оруулахыг 2025 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссоос зөвшөөрсөн гэж тайлбарласан.

 

4.Дээрх баримтууд, зохигчийн тайлбараас үзэхэд, *******ХХК болон *******ХХК-ийн хооронд 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байх бөгөөд *******ХХК нь уг гэрээнд заасан Зуу резидэнс төслийн барилгын гадна фасадны ажлыг гүйцэтгэлийг *******ХХК-аас хүлээн авсан талаар маргаагүй, улмаар *******ХХК-ийн хүсэлтийн дагуу орон сууцны захиалгын гэрээг *******тай байгуулжээ.

Анхан шатны шүүх хуралдаанд гаргасан хариуцагч *******ХХК-ийн тайлбарт нэхэмжлэгч ******* орон сууцны үнийг түүнд эсхүл *******ХХК-д төлөөгүй гэж дурдсан нь үндэслэлгүй. Учир нь *******тай байгуулсан гэрээний 2.1-д Гүйцэтгэгч талын гүйцэтгэж буй орон сууцны нэг м.кв талбайн үнэ 3,200,000 төгрөг болон 61.62 м.кв талбайн нийт үнэ нь 200,000,000 төгрөг болно. 100% бартераар харилцан тохиролцов гэж тусгасан бөгөөд уг бартерын нөхцөл нь *******ХХК-ийн гүйцэтгэсэн гадна фасадны ажлын гүйцэтгэл болох талаар зохигч маргаагүй. Үүнээс гадна ******* нь *******ХХК-тай тохиролцсоноор орон сууцны үнэд 130,000,000 төгрөгийг төлсөн байна.

 

5.Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт Шаардах эрх шилжих тухай үүрэг гүйцэтгэгчид мэдэгдэх хүртэл үүрэг гүйцэтгэгч анхны үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэнэ, 123.2 дахь хэсэгт Хууль, гэрээ буюу үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол шаардах эрх эзэмшигч нь гуравдагч этгээдтэй байгуулсан гэрээний үндсэн дээр үүрэг гүйцэтгэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр шаардах эрхээ шилжүүлж болно, 123.3 дахь хэсэгт Үүрэг гүйцэтгэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдөхөөр бол шаардах эрх шилжүүлэхийг гэрээгээр хязгаарлаж болно гэж тус тус заасан.

Хариуцагч *******ХХК-ийн тайлбар, гэрч *******гийн мэдүүлэг зэргээс үзвэл орон сууц шаардах эрхийг бусдад шилжүүлэхийг *******ХХК-д хязгаарлаагүй байх бөгөөд *******ХХК нь *******ХХК-ийн заасан этгээд болох *******тай гэрээ байгуулжээ.

Өөрөөр хэлбэл, *******ХХК нь *******ХХК-ийн түүнээс орон сууц шаардах эрхийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг хүлээн зөвшөөрч, улмаар *******тай худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан, уг гэрээ хүчин төгөлдөр байна.

 

6.*******ХХК нь *******ХХК-ийн 2025 оны 03 дугаар сарын 13-ны өдөр ирүүлсэн хүсэлтийн дагуу тус орон сууцыг *******д шилжүүлэхээр 2025 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн СБД-3Х/102/15/Н дугаартай Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээг байгуулсан, *******гаас 2025 оны 03 дугаар сарын 28, 31-ний өдөр нийт 200,265,000 төгрөгийг Хаан банкин дахь *******ХХК-ийн ******* тоот дансанд шилжүүлсэн талаарх төлбөрийн баримт хэрэгт авагдсан ба түүнд өмчлөх эрх хуульд зааснаар шилжээгүй. (хх 117-124)

Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.7 дахь хэсэгт Шаардах эрх бүхий этгээд уг эрхээ шилжүүлэхээр хэд хэдэн этгээдтэй хэлэлцэн тохирсон бол шаардах эрх эзэмшигчтэй хамгийн түрүүнд хэлэлцэн тохирсон этгээд үүрэг гүйцэтгэгчийн өмнө шаардах бүрэн эрхтэй байна гэж заасан.

*******ХХК-аас 2024 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрийн 24/02/01 дугаартай албан бичгээр орон сууцны захиалгын гэрээг *******ы нэр дээр шилжүүлэх тухай хүсэлтийг *******ХХК-д хүргүүлж, улмаар мөн өдөр *******тай гэрээ байгуулагдсан буюу ******* нь шаардах эрх шилжүүлэн авахаар *******ХХК-тай хамгийн түрүүнд хэлэлцэн тохиролцсон этгээд тул тэрээр *******ХХК-д холбогдуулан шаардлага гаргах эрхтэй.

 

7.Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч ******* нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч *******ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг шаардах эрхтэй.

 

8.Анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлоогүйгээс нэхэмжлэгчид шаардах эрх үүссэн эсэх талаар дүгнэлт өгч чадаагүй, хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлаж хэрэглээгүй алдааг дээрх байдлаар залруулж, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг хангасан өөрчлөлтийг шийдвэрт оруулахаар давж заалдах шатны шүүх шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 191/ШШ2025/09653 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******ыг Сүхбаатар дүүрэг, 10 дугаар хороо, Зуу хотхон үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын ******* блок 15 давхарт байрлах, Н загварын, 61.62 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч *******ХХК-д даалгасугай гэж,

2 дахь заалтад үлдээсүгэй гэснийг үлдээж, хариуцагч *******ХХК-аас 1,178,150 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******д олгосугай гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дугаар зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч *******аас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025 оны 12 дугаар сарын ...-ны өдөр төлсөн ... төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Э.ЭНЭБИШ

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ  Д.НЯМБАЗАР

 

ШҮҮГЧ Д.ЗОЛЗАЯА