*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Б.Ууганбаяр даргалж, шүүгч Э.Энэбиш, Д.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 192/ШШ2025/08870 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч *******ын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч *******ХХК-д холбогдох

Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Золзаяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Нинжбадгар нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

Миний бие Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******хотхон *******3 давхар ****** тоот хаягт байрлах, 68.32 м.кв талбайтай орон сууцыг 266,448,000 төгрөгөөр худалдан авахаар гүйцэтгэгч *******ХХК-тай Орон сууц захиалгын гэрээг 2022.04.15-ны өдөр байгуулсан.

Ингэхдээ *******ХХК нь дээрх ******* тоот орон сууцыг *******ХХК-аас барилга угсралтын ажлын хөлсөнд бартераар авахаар болсон бөгөөд уг орон сууцыг надад өгөх өглөгийн оронд өгөхөөр тохиролцсоны үндсэн дээр миний бие тэдний зөвшөөрөл олгосон албан бичгийн дагуу гэрээ байгуулсан. Орон сууц захиалгын гэрээний төлбөрийг төлж тооцоо дуусгасан гэж тохиролцсон.

Гэтэл *******ХХК нь бартерын компанийн ажил дутуу гэсэн үндэслэлээр надтай байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээг хүчингүй гэж амаар мэдэгдсэн ба шалтгаанаа бичгээр үндэслэлтэй өгөхийг хүссэн боловч хариу өгөөгүй. *******ХХК-аас тодруулахад барилга угсралтын ажлыг хийж гүйцэтгэсэн, үндэслэлгүйгээр гэрээг хүчингүй болгож байна гэсэн тайлбарыг өгсөн.

Иймээс *******ХХК нь ямар ч үндэслэлгүйгээр гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй, орон сууцыг ашиглалтанд оруулахгүй иргэн намайг хохироож байгаа тул Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******хотхон *******3 давхар ******* тоот хаягт байрлах, 68.32 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэжээ.

 

2.Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1.*******ХХК нь Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Нүхтийн аманд байрлах Гүмүда гарден хотхон төслийн ******* дугаар блок 16 давхар 2 орц бүхий барилгын карказ угсралтын ажлыг *******ХХК-аар гүйцэтгүүлэхээр 2022.01.28-ны өдөр 14 тоот ажил гүйцэтгэх гэрээг байгуулсан. Гэрээ байгуулсны дараа *******ХХК нь уг барилгын карказ угсралтын ажилд хөрөнгө оруулалт авах зорилгоор 2022.02.23-ны өдөр *******ХХК-тай Хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээг байгуулсан ба талууд 50:50 хувийн хөрөнгө оруулалтаар гүйцэтгэх, А тал 2 дугаар орц, Б тал 1 дүгээр орцыг захиран зарцуулах эрхтэйгээр эзэмшихээр тохирсон. *******ХХК нь өөрийн оруулах 50 хувийн хөрөнгө оруулалтад 5 орон сууцыг *******ХХК-ийн хүсэлтийн дагуу заасан хугацаанд шилжүүлэхээр тохиролцсон.

2.2.*******ын эзэмшиж байгаа маргаан бүхий орон сууц нь *******ХХК-ийн хөрөнгө оруулалтад шилжүүлсэн орон сууц юм. Тус орон сууцыг *******ХХК нь барилгын карказ угсралтын ажлын гүйцэтгэл хангагдсан үндэслэлээр *******ХХК-д шилжүүлэх хүсэлтийг 2022.04.12-ны өдрийн 036 тоот албан бичгээр *******ХХК-д зөвшөөрсөн.

2.3.Харин *******ХХК 2022.04.12-ны өдрийн 22/10 тоот албан бичгээр тус орон сууцыг иргэн *******д худалдаж, төлбөр тооцоо дууссан үндэслэлээр Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулах зөвшөөрөл олгосны дагуу *******ХХК нь 202.03.04-ний өдөр *******тай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан. ******* нь 2022.04.15-ны өдөр мөн төлбөр тооцоо дууссан үндэслэлээр *******ын нэр дээр тус Орон сууц захиалгын гэрээг шилжүүлж өгөх зөвшөөрлийг олгосон.

*******ХХК нь *******гийн хүсэлтээр *******тай 2022.04.15-ны өдөр 28 тоот Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан.

2.4.Маргаан бүхий орон сууцыг *******ХХК-аас *******ХХК-д, *******ХХК-аас *******д, *******гаас *******т шилжүүлж буй үйл явц, шилжүүлэх зөвшөөрөл дээр ажлын гүйцэтгэл хангагдсан, төлбөр тооцоо дууссан гэх агуулгуудыг тусгаж байгаа шалтгаан нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргахад улсын бүртгэлийн байгууллагаас тавьдаг төлбөр тооцоогүй, эсхүл төлбөрийн үлдэгдэлгүй гэх шаардлагатай холбоотой. *******ХХК нь *******ХХК-ийн өмнө ажил гүйцэтгэх гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлж, хэлэлцэн тохирсон төлбөр шаардах эрх бүрэн үүсээгүй байсан. Тухайн нөхцөлд захиалагчийг бусдад орон сууцыг худалдан борлуулахаас урьдчилан сэргийлэх, мөн гүйцэтгэгч *******ХХК нь карказ угсралтын ажилд шаардлагатай санхүүжилтийн эх үүсвэрийг бүрдүүлэх зорилгоор бартерын байрыг худалдан борлуулах эрхийг олгосон албан бичгүүд юм.

2.5.*******, ******* нар нь *******ХХК-ийн борлуулалтыг хариуцаж, худалдан борлуулах орон сууцыг зарим тохиолдолд өөрсдийн нэр дээр захиалгын гэрээ байгуулсны дараа худалдан авагч нарт худалдан борлуулахаар тохиролцсон үл хөдлөх эд хөрөнгийн агентууд юм. Нэхэмжлэгч ******* нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч *******ХХК болон тухайн орон сууцыг гэрээний дагуу хөрөнгө оруулалтад шилжүүлэн авсан *******ХХК-д орон сууц худалдан авахтай холбоотой ямар ч төлбөр төлөөгүй. Түүнчлэн маргаан бүхий орон сууцыг *******ХХК нь өглөгийнхөө оронд өгөхөөр тохиролцсон гэх боловч *******ХХК болон *******ын хоорондын өглөг, авлагатай холбоотой баримт хэрэгт ирээгүй.

2.6.*******ХХК нь *******ХХК-тай 2022.01.28-ны өдөр байгуулсан 13, 14 тоот ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу 4,790,674,000 төгрөгийн ажил үүрэг гүйцэтгэхээс 3,329,955,000 төгрөгийн ажил үүрэг гүйцэтгэж, бэлэн мөнгө, бартер хэлбэрээр нийт 4,025,046,240 төгрөг хүлээн авсан ба 2022.08.27-ны өдрийн АТ 22/20 тоот албан бичгээр зөрүү 695,091,240 төгрөгийн өглөгт жагсаалтын дагуу орон сууцууд буцаан өгөхийг мэдэгдсэн.

2.7.Ийнхүү маргаан бүхий орон сууц нь *******ХХК-аас буцаан ирсний дагуу *******ХХК нь компанийн үйл ажиллагааны хүрээнд гадна хөөсөн фасадны ажил гүйцэтгэсэн *******д ажлын хөлсөнд тооцон шилжүүлсэн. Харин ******* нь *******д шилжүүлсэн, ******* нь орон сууцны төлбөрийг худалдагчид бүрэн шилжүүлсэн тухай баримт, тайлбараа шүүхэд ирүүлсэн.

Иймд нэхэмжлэгчээс маргаан бүхий орон сууцны төлбөрийг төлсөн гэх нотлох баримт байхгүй бөгөөд орон сууцыг ажлын гүйцэтгэлийн төлбөрт шилжүүлэн авсан *******ХХК болон нэхэмжлэгч нарын хооронд өр төлбөрийн асуудал тогтоогдоогүй, *******ХХК-аас ажлын гүйцэтгэлтэй холбогдуулан буцаасан тухай нотлох баримт байгаа тул маргаан бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3.Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******ХХК-ийн тайлбарын агуулга:

*******ХХК нь *******ХХК-тай 2022.01.28-ны өдөр 13, 14 тоот ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулж, Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт 16 давхар 2 блок барилгын карказ угсралтын ажил хийлгэхээр тохиролцсон. *******ХХК-аас *******ХХК-д өгсөн албан бичиг хэрэгт авагдсан ба ажил гүйцэтгэх гэрээ болон төлбөр тооцоогоо дүгнэж, бартераар өгсөн 5 орон сууцыг буцааж өгөхөө илэрхийлж, *******ХХК-аас зохих хүмүүст мэдэгдлээ өгсөн.

Хэргийн материалтай танилцахад нэхэмжлэгч орон сууцны төлбөрийг бартераар төлсөн гэж тайлбарладаг боловч түүнтэй холбоотой ямар нэгэн баримт хэрэгт авагдаагүй. Ийм учраас нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй гэжээ.

 

4.Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******ХХК-ийн тайлбарын агуулга:

Маргаан бүхий орон сууцны төлбөрийг нэхэмжлэгч болон *******, *******нар *******ХХК-д огт төлөөгүй, *******ХХК-д ч төлөөгүй, тийм баримт хэрэгт байхгүй. 2022.09.02-ны өдөр хариуцагч байгууллагад орон сууц буцаасан нь хууль ёсны буюу хүчин төгөлдөр, хариуцагч байгууллагын мэдлийн орон сууц учраас хариуцагч талыг дэмжиж оролцож байна.

Манайх *******ХХК-тай 2022.01.28-ны өдөр 13, 14 тоот гэрээний дагуу хийсэн ажлыг 2022.02.19-ний өдөр хийж эхэлсэн байсан. 2022.04.12-ны өдөр гэхэд ажлын гүйцэтгэл 3-4 давхар дээрээ явж байсан. Манайх *******ХХК-тай гэрээ байгуулсан учраас албан бичгийг зөвхөн *******ХХК-д явуулдаг. Ямар нэгэн төлбөр тооцооны асуудал байхгүй учраас хариуцагч байгууллагад албан бичиг явуулах ямар ч эрх байхгүй гэжээ.

 

5.Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******гийн тайлбарын агуулга:

Миний бие нэхэмжлэгчийн худалдан авсан гэх Хан-Уул дүүрэг, ******* дүгээр хороо, *******хотхон 5 блок 3 давхарт байрлах, 68.32 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг бэлэн төлөлтөөр худалдан авсан. Тухайн орон сууцыг надад худалдсан ******* нь *******компаниас 2022.10.21-ний өдрийн 22/10/21 тоот ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт авсан гэж танилцуулсан. Барилгын ажлын гэрээтэй танилцахад тус орон сууцыг Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Наадамчдын зам гудамж, 34 дүгээр сургуулийн урд баригдаж байгаа ******* палас үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын гадна хөөсөн фасадны ажлын төлбөрт тооцон авахаар тохиролцсон тухайн хоёр этгээдийн хүчин төгөлдөр гэрээ байсан. Улмаар *******нь гэрээт ажлыг хийж дуусгасан бөгөөд эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг нь гаргах эрхтэй этгээд болох *******компаниас шууд гаргуулж өгнө гэсний дагуу миний бие нийт 266,448,000 төгрөгийг 240,000,000 төгрөгийг Хаан банкин дахь *******гийн ******* тоот дансаар, үлдэгдэл 26,448,000 төгрөгийг орон сууцны улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргах үед төлөхөөр тохиролцсон болно.

Ийм учраас орон сууцыг би өөрийн олон жил хөдөлмөрлөж, хурааж, хуримтлуулсан хөрөнгөөр худалдан авсныг шүүх харгалзаж, бусдад шилжүүлэхгүй байх талаар онцгой анхаарч, шийдвэрлэж өгнө үү. Би дээрх орон сууцанд амьдрах зайлшгүй шаардлагатай байтал бусдад өгсөн өрөндөө шилжүүлэн авсан гэх нэрээр ******* нь одоог хүртэл амьдарч намайг хохироож байна гэжээ.

 

6.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******ыг Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хороо, *******хотхоны А-5 блокын 3 давхарын 68.32 м.кв, ******* тоот орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож,

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан *******ыг Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хороо, *******хотхоны А-5 блокын 3 давхарын 68.32 м.кв, ******* тоот орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэхийг Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт даалгаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 57.3, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч *******аас улсын тэмдэгтийн хураамжид дутуу төлсөн 1,419,990 төгрөгийг гаргуулж, улсын орлогод оруулж, хариуцагч *******ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 1,490,190 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******т олгож шийдвэрлэжээ.

 

7.Хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол, тайлбарын агуулга:

7.1.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэг бүхэлдээ ойлгомжгүй буюу нэхэмжлэлийн шаардлага болох "орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох" үндэслэлд огт хамааралгүй асуудлуудад дүгнэлт хийсэн байх бөгөөд ийнхүү дүгнэлт хийхдээ илт нэг талыг барьж, хариуцагчаас татгалзлаа нотлохоор шүүхэд хүргүүлсэн нэг ч нотлох баримт, гэрчийн мэдүүлэг, шүүх хуралдааны явцад хөдлөшгүй тогтоогдсон үйл баримтуудад хууль зүйн үнэн зөв, бодит дүгнэлт өгөөгүй.

Дараах хэд хэдэн үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Тус маргаан бүхий асуудлыг хянан хэлэлцсэн 2025.04.09-ний өдрийн шүүх хуралдаан дээр нэхэмжлэгч ******* нь дараах 2 үйл явдлын талаар шүүгчийн асуултанд хариулах явцад болон тайлбар хийхдээ бүрэн нотолсон:

******* нь маргаан бүхий орон сууцыг Орон сууц захиалгын гэрээний үндсэн дээр шилжүүлэн авахдаа ******* гэх хамт ажилладаг агентын ээж өвчтэй, хүүхдээ сургууль, цэцэрлэгт зөөх боломжгүйгээс би үргэлжлүүлэхээр шилжүүлэн авсан гэх тайлбар. Энэхүү тайлбар нь тухайн маргаан бүхий орон сууц үл хөдлөх эд хөрөнгийн агентуудын хооронд шилжих замаар худалдан борлуулагдах зорилготой байсныг нотлох бөгөөд хэрэв *******, ******* нар нь тухайн байрыг өөр хэд хэдэн этгээдтэй хамтран худалдаж авсан бол нэхэмжлэл гаргах эрх бүхий этгээд мөн эсэхийг тодруулах шаардлагатай байсан. Шүүх энэ талаар огт тодруулаагүй төдийгүй энэ талаар дүгнэлт өгөөгүй.

******* нь маргаан бүхий орон сууцны төлбөрийг нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдүүдийн хэнд ч төлөөгүй бөгөөд харин гэрч гэх *******т маргаан бүхий орон сууцны төлбөрт 30 сая төгрөг төлсөн гэх боловч гэрч *******тухайн байрыг 2019-2021 онд *******" ХХК-д шилжүүлсэн төлбөр болон өөрийн дүүгийн шилжүүлсэн мөнгөн хөрөнгөөр авсан гэх тайлбар шүүх хуралдааны тэмдэглэлд тусгагдан нотлогдсон.

Шүүх дээрх эргэлзээ бүхий үйл явдалд огт дүгнэлт өгөөгүй бөгөөд энэ нь хэргийг нэг мөр, хэрэгт хамааралтай нотлох баримтын үндсэн дээр эргэлзээгүй шийдэх хуулийн агуулгыг ноцтой зөрчсөн үйлдэл болсныг давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн онцгой анхаарч, хууль зүйн үнэн зөв дүгнэлт хийж өгнө үү.

7.2.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 8.3-т "Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан үнийг төлөх үүргийг буюу үнийг төлөх арга, хэлбэрийг талууд мөн хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт зааснаар хуулийн хүрээнд чөлөөтэй байгуулж, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй" гэх дүгнэлт хийсэн бөгөөд хуулийн тус заалтын агуулга, зорилго нь худалдан авагч худалдан авсан зүйлийн үнэ буюу төлбөрийг хэнд, хэрхэн ямар замаар төлсөн болохыг дүгнэж, тогтоохгүй байх үндэслэл огт биш юм. Тодруулбал, нэхэмжлэгч ******* нь "*******" ХХК-тай байгуулсан Орон сууц захиалгын гэрээний төлбөрөө хэнд, хэрхэн төлснөө огт нотлоогүй буюу энэ талаар үнэн зөв, эргэлзээгүй, хэрэгт хамааралтай баримтыг хэрэг хянан шийдвэрлэх бүхий л хугацаанд шүүхэд ирүүлээгүй. Гэтэл шүүгч талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдсан болох талаар дүгнэсэн боловч төлбөр нь хэнээс, хэнд, хэрхэн төлөгдсөн талаар дүгнэлт хийхгүй орхиж, энэхүү хууль бус дүгнэлтээ Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийг үндэслэх замаар буруу тайлбарлаж, хууль хэрэглээг завхруулах ойлгомжгүй дүгнэлтээр зөвтгөх гэж оролджээ.

7.3.Хариуцагч "*******" ХХК болон гуравдагч этгээд "*******" ХХК, "*******" ХХК нар нь 2025.04.09-ний өдрийн болон 2025.09.03-ны өдрийн шүүх хуралдаан дээр нэхэмжлэгч *******тай холбоотой дараах 2 асуудлыг хөдөлшгүйгээр нотолж тогтоосон:

******* нь маргаан бүхий орон сууцны төлбөрт 30 сая төгрөгийг гэрч гэх *******т өгсөн болохоо гэрч асуух шатанд болон асуулт-хариултын шатанд бүрэн хүлээн зөвшөөрсөн; түүнчлэн ******* нь маргаан бүхий орон сууцыг үл хөдлөхийн зуучийн үйл ажиллагааг хамтран эрхэлдэг гэх *******гийн өмнөөс худалдан борлуулахаар гэрээг шилжүүлэн авсан болохоо хүлээн зөвшөөрсөн;

Дээр тогтоогдсон 2 нөхцөл байдал нь анхан шатны шүүх, шүүгч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.3, 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т заасныг ноцтой зөрчиж, хавтаст хэрэгт авагдаагүй, хэрэгт ач холбогдолгүй, хамааралгүй, хамгийн гол нь эргэлзээтэй баримт, үйл явдалд үндэслэн хууль бус, үндэслэлгүй дүгнэлт хийсэн болохыг нотолж байгаа юм.

7.4.Шүүх, шүүгч хамгийн чухал нотлох баримт болох *******ХХК-аас *******ХХК-д хүргүүлсэн 2022.08.27-ны өдрийн АТ 22/20 тоот хүсэлт гаргах тухай албан бичигт хууль зүйн үндэслэл гуравдагч этгээдүүдийн хоорондын маргаан байхгүй буюу *******ХХК-аас *******ХХК-д буцаан шилжүүлсэн маргаан бүхий орон сууцны талаар талууд маргаагүй болох.

Мөн хариуцагчийн өмгөөлөгчийн зүгээс Орон сууц захиалгын гэрээ болон түүний төлбөр тооцооны үлдэгдэлгүй гэх хавсралт баримтын талаар санхүүгийн дардас нь үл хөдлөх хөрөнгийн зууч болох *******, ******* нарыг маргаан бүхий орон сууцыг худалдан борлуулж, төлбөрийг "*******" ХХК шилжүүлэн авах зорилгыг хэрэгжүүлэх хүрээнд дарагдсан талаар олог талаас, тал бүрийн агуулгаар тайлбарласан боловч тус тайлбарт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 118 дугаар зүйлийн 118.4-т заасны дагуу огт дүгнэлт хийгээгүй нь шүүгчийн шийдвэр илт нэг талыг барьсан, ашиг сонирхлын зөрчилтэй шийдвэр болсон.

7.5.Маргаан бүхий орон сууцыг *******, түүний төрсөн дүү, *******, *******, бусад олон тооны хүмүүс хамтдаа *******т мөнгөө шилжүүлэх замаар худалдан авсан гэх боловч эдгээр хүмүүсийн төлбөр шилжүүлсэн баримт хавтаст хэрэгт авагдаагүй талаар шүүх үндэслэл бүхий дүгнэлт өгөөгүй. Түүнчлэн маргаан бүхий орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч нь ******* эсэх талаар, нэхэмжлэл гаргах эрх бүхий этгээд нь ******* эсэх талаар эцсийн дүгнэлт хийгээгүй.

Иймд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад цугларсан нотлох баримтыг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, хамгийн гол нь үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлэх хуулиар хүлээсэн үүргээ илт зөрчиж, хариуцагчийн татгалзлаа нотлохоор хавтаст хэрэгт бэхжүүлсэн нотлох баримтад Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 118 дугаар зүйлд заасны дагуу дүгнэлт өгөөгүй, орон сууцны төлбөрт 30 сая төгрөг төлсөн гэх *******ыг 266,448,000 төгрөгийн орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, хариуцагч "*******" ХХК, *******" ХХК, "*******ХХК, иргэн ******* нарын эрх ашиг, эдийн засгийн нөхцөл байдлыг ноцтой хохироосон шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

8.Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:  

8.1.Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан. Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг зөв үнэлсэн. Хариуцагч компанийн туслан гүйцэтгэгч компани болох *******ХХК, *******ХХК нарын хооронд бартерын орон сууц солилцоо явагдсан. Энэ нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогдоно. 2022.04.12-ны өдрийн 36 тоот албан бичиг мөн 22/10 тоот албан бичгийг үндэслэн 2022.04.15-ны өдөр хариуцагч компани нь нэхэмжлэгчтэй орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэл гаргах эрх бүхий этгээд болох нь дээрх баримтаар нотлогдоно. Хэдэн төгрөгөөр ямар орон сууцыг худалдан авах нь нэхэмжлэгчийн өөрийн эрхийн асуудал.

8.2.*******ХХК нь ажлыг хийж чадаагүйн улмаас бартерт авах ёстой байсан 5 орон сууцыг буцаасан гэх агуулгаар маргадаг. Тухайн орон сууцанд маргаан бүхий орон сууц байхгүй. Маргаан бүхий орон сууц нь 68.32 м.кв талбайтай. Албан бичигт тусгагдсан орон сууц нь 69.39 м.кв талбайтай байсан. Эдгээр нь үнийн дүн зөрүүтэй. *******ХХК нь бартерт авсан орон сууцыг буцаасан зүйл байхгүй. Захиалга хийгдэх үед орон сууц нь 4 давхар хүртэл баригдсан байсан. Тухайн ажлын хөлсөнд маргаан бүхий орон сууцыг шилжүүлэн авч төлбөр, тооцоо нь дууссан.

8.3.Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 2.1.1-т бартерын тооцоо дууссан болохыг дурдаж санхүүгийн тамга, тэмдгийг дарж баталгаажуулсан. Нэхэмжлэгчтэй хамтарч үйл ажиллагаа явуулдаг *******, ******* нарын дансны хуулга хавтаст хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан. Нийт 554,000,000 төгрөгийн гүйлгээ хийсэн. Уг мөнгийг *******ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал *******гийн дансанд шилжүүлсэн байдаг. Тухайн мөнгөний оронд бартераар авсан маргаан бүхий орон сууцыг *******т шилжүүлэн өгсөн. *******ХХК-ийн орон сууцыг борлуулах эрх, үүрэг бүхий гэрээ байгуулсан гэж үндэслэлгүй гүтгэсэн.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1.Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, гомдлыг хангахгүй орхив.

 

2.Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч "*******" ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******" ХХК, "*******ХХК, ******* нар хариуцагч талын байр суурийг дэмжсэн агуулгаар тайлбар гаргасан байна.

 

3.Хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар дор дурдсан үйл баримт тогтоогджээ. Үүнд:

 

3.1.*******ХХК, ******* нарын хооронд 2022.04.15-ны өдөр 28 тоот Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр гүйцэтгэгч *******ХХК нь Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******хотхон ************** тоот хаягт байрлах, 68.32 м.кв талбайтай орон сууцыг барьж захиалагч *******т хүлээлгэн өгөх, орон сууцны үнэ 266,448,000 төгрөгийг бартераар тооцох нөхцөлийг харилцан тохиролцсон байна. (1хх 5-7)

 

3.2.Үүнээс өмнө *******ХХК нь Хан-Уул дүүрэг, Богдхан уулын ДЦГ, Арцатын аманд байрлах, 11435 м.кв газарт зоорь бүхий 16 давхар барилгын 102 блокыг барих талаар хамтран ажиллахаар *******ХХК-тай 2022.02.23-ны өдрийн Хөрөнгө оруулж  хамтран ажиллах гэрээг байгуулжээ. (1хх 89-92)

Мөн *******ХХК нь 2022.01.28-ны өдөр *******ХХК-тай ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулж, уг компаниар Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт 16 давхар бүхий 2 блок барилгын карказ угсралтын ажлыг гүйцэтгүүлэх, ажлын хөлсөнд орон сууц шилжүүлэхээр тохиролцсон болох нь зохигчдын тайлбараар тогтоогдсон.

 

3.3.Улмаар *******ХХК-д дараах хүсэлтүүд ирсэн нь *******тай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулах үндэслэл болжээ. Үүнд:

-*******ХХК-ийн 2022.04.12-ны өдрийн 036 тоот албан бичигт *******ХХК 13, 14 тоот ажил гүйцэтгэх гэрээний үнийн дүнгээс 935,000,000 төгрөгийн ажлыг гүйцэтгэсэн, үүнээс 50 хувь нь төслөөс, үлдсэн 50 хувь буюу 467,500,000 төгрөгийн ажлыг хийж гүйцэтгэсний төлбөрт орон сууцны захиалгын 11 тоот гэрээний Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******хотхонд байрлалтай ************** тоотын 69.39 м.кв болох нийт 266,448,000 төгрөгийн орон сууцыг ажлын гүйцэтгэл хангагдсан тул шилжүүлэн өгч байгаа болно, цаашид тус орон сууцны захиран зарцуулах эрхийг *******ХХК-д олгож байна гэж,

-*******ХХК-ийн 2022.04.12-ны өдрийн 22/10 тоот албан бичигт *******ХХК-аас ажил гүйцэтгэлийн хөлсөнд авсан Хан-Уул дүүргийн 4-р хороо, Хаппи ресидэнс хотхоны ************** тоот 3 өрөө орон сууцыг иргэн *******д худалдаж төлбөр тооцоо дууссан тул түүнд захиран зарцуулах эрх өгч гуравдагч этгээдэд худалдах, бэлэглэх, арилжих эрхийг өгч байна гэж тус тус дурджээ. (1хх 8, 9)

 

3.4.******* нь маргаан бүхий орон сууцыг *******ХХК-ийн захирал *******гаас *******т хоорондын тооцоогоор, *******аас түүнд өглөгт тооцон шилжүүлсэн гэж тайлбарласан ба хэрэгт Хаан банкин дахь *******ын ******* тоот, *******ын дүү гэх *******ийн ******* тоот, *******гийн ******* тоот дансуудын хуулга тус тус авагдаж, *******гэрчийн мэдүүлэг өгсөн. (1хх 194-201, 229-250, 2хх 1-4, 12-16)

Гэрч *******нь ...Одоогоос 3 жилийн өмнө ******* бид хоёрт урьдчилж өгсөн төлбөр тооцоо байдаг, хамгийн сүүлийн 53,000,000 төгрөгийг өгч, төлбөр тооцоо дууссаны үндсэн дээр *******хотхоны гэрээг *******ХХК-тай эхэлж уулзаад хийсэн. *******ХХК нь *******ХХК-ийн ерөнхий гүйцэтгэгч гэдэг утгаараа албан бичиг болон захиран зарцуулах эрхээрээ, дараа нь *******ХХК дээр ерөнхий захиалгын гэрээг хийсэн. Төлбөр тооцоо дууссан гэх албан бичгийг *******ХХК надад гаргаж өгөөд би ******* гэх хүнд захиалгын гэрээг хийж өгсөн ... Миний болон дүүгийн данснаас *******гийн данс руу төлбөр орсон байгаа ... *******, ******* хоёртой би тооцоондоо байрыг шилжүүлчихэж байгаа. Бидний хооронд ямар нэгэн төлбөр тооцоо байхгүй. Маргаан бүхий байр *******ын байр ... гэж мэдүүлсэн.

 

3.5.Мөн *******ХХК-аас 2022.03.07-ны өдрийн 5 тоот албан бичгийг *******д, 2022.04.15-ны өдрийн 25 тоот албан бичгийг *******т тус тус хүргүүлж тус орон сууц шилжүүлэхийг зөвшөөрсөн байна. (1хх 10, 163)

 

3.6.*******ХХК нь 2022.08.27-ны өдрийн АТ 22/20 тоот албан бичгээр *******ХХК-д хүсэлт гаргаж, ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу бэлэн мөнгө, бартер хэлбэрээр нийт 4,025,046,240 төгрөг хүлээн авсан боловч 3,329,955,000 төгрөгийн ажил үүрэг гүйцэтгэсэн, зөрүү 695,091,240 төгрөгийн өглөгт жагсаалтын дагуу орон сууцууд буцаан өгөх талаар мэдэгдсэн, жагсаалтад ХУД, *******хотхон, 69,39 м.кв, нэгж үнэ 3,800,000, нийт үнэ 259,882,000₮ гэж тусгасан байх ба *******ХХК-аас уг хүсэлтийг *******ХХК-д 2022.09.02-ны өдрийн 125 тоот албан бичгээр хүргүүлсэн. (1хх 98, 96-97)

 

3.7.Маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй болох нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 2024.04.01-ний өдрийн 5/4115 тоот албан бичгээр нотлогдсон байна. Мөн орон сууц нэхэмжлэгч *******ын эзэмшилд байгаа болох нь түүний тайлбар, сууц өмчлөгчдийн холбооны болон ашиглалтын зардалтай холбоотой баримтуудаар тогтоогдсон. (1хх 120, 185, 187-193)

 

4.Дээрх баримтууд, зохигчийн тайлбараас үзэхэд, 2022.01.28-ны өдөр *******ХХК болон *******ХХК-ийн хооронд Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт 16 давхар бүхий 2 блок барилгын карказ угсралтын ажлыг гүйцэтгүүлэхээр Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагджээ.

Уг гэрээт ажлын хөлсөнд маргааны зүйл болсон Хан-Уул дүүрэг, 4 дүгээр хороо, *******хотхон ************** тоот хаягтай орон сууцыг шилжүүлэхээр тохиролцсон байх ба тус орон сууц нь *******ХХК-тай байгуулсан 2022.02.23-ны өдрийн Хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээний дагуу *******ХХК-ийн захиран зарцуулах эрхэд шилжихээр тохиролцсон орон сууц байна.

Улмаар *******ХХК нь *******ХХК, *******ХХК-ийн хүсэлтүүдийг үндэслэн 2022.04.15-ны өдөр *******тай Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулжээ.

Анхан шатны шүүх дээрх үйл баримтыг зөв тогтоосон ба талууд энэ талаар маргаагүй байна.

 

5.Харин ******* нь Орон сууц захиалгын гэрээний дагуу *******ХХК-аас орон сууц шаардах эрхтэй эсэх, уг шаардах эрхээ хэрэгжүүлэхэд *******ХХК болон *******ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан ажил гүйцэтгэх гэрээ дуусгавар болсон явдал саад болох эсэх талаар зохигч маргажээ.

5.1.*******ХХК нь *******ХХК болон *******ХХК-ийн байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээнд заасан барилгын карказ угсралтын ажлыг бүрэн гүйцэтгэхээс өмнө ажлын хөлсөнд тооцон шилжүүлэхээр тохиролцсон орон сууцыг бусдад шилжүүлэхийг хүлээн зөвшөөрсөн байна.

 

5.2.Түүнчлэн уг орон сууцны үнийг *******ХХК-д төлсөн талаарх гэрч *******ын мэдүүлэг, *******, *******, ******* нарын дансны хуулгуудыг үгүйсгэсэн баримт хэрэгт авагдаагүй тул орон сууцны үнийг төлсөн гэж үзэх үндэслэлтэй. *******ХХК нь орон сууцыг *******ХХК-аас *******ХХК-д, *******ХХК-аас *******д, *******гаас *******т тус тус шилжүүлэхийг хүлээн зөвшөөрч, тэдгээртэй Орон сууц захиалгын гэрээг дангаараа байгуулсан болохоо маргаагүй.

Энэ нөхцөлд орон сууцны өмчлөгч *******ХХК болон орон сууцыг гэрээний дагуу хөрөнгө оруулалтад шилжүүлэн авсан *******ХХК-д орон сууцны төлбөр төлөгдөөгүй, *******ХХК болон ******* нарын хоорондын өглөг, авлагатай холбоотой баримт хэрэгт ирээгүй гэх хариуцагч *******ХХК-ийн татгалзал үндэслэлгүй.

6.Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт Шаардах эрх шилжих тухай үүрэг гүйцэтгэгчид мэдэгдэх хүртэл үүрэг гүйцэтгэгч анхны үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэнэ, 123.2 дахь хэсэгт Хууль, гэрээ буюу үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол шаардах эрх эзэмшигч нь гуравдагч этгээдтэй байгуулсан гэрээний үндсэн дээр үүрэг гүйцэтгэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр шаардах эрхээ шилжүүлж болно, 123.3 дахь хэсэгт Үүрэг гүйцэтгэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдөхөөр бол шаардах эрх шилжүүлэхийг гэрээгээр хязгаарлаж болно гэж тус тус заасан.

*******ХХК болон *******ХХК-ийн хооронд байгуулсан Хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээгээр барилгын карказ угсралтын ажил бүрэн хийгдэхээс өмнө ажлын хөлсөнд орон сууц шилжүүлэхийг, мөн орон сууц шаардах эрхийг бусдад шилжүүлэхийг тус тус *******ХХК-д хязгаарлаагүй байх бөгөөд уг ажил бүрэн хийгдэхээс өмнө ажлын хөлсөнд орон сууц шилжүүлэхийг *******ХХК зөвшөөрч, *******ХХК-ийн заасан этгээд болох *******тай гэрээ байгуулсан тул Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт зааснаар уг гэрээ хүчин төгөлдөр байна.

 

7.*******ХХК нь *******ХХК-ийн 2022.09.02-ны өдрийн хүсэлтийг үндэслэн тус орон сууцыг *******д, *******гаас *******д шилжүүлэхээр Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. (1хх 82-87)

Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.7 дахь хэсэгт Шаардах эрх бүхий этгээд уг эрхээ шилжүүлэхээр хэд хэдэн этгээдтэй хэлэлцэн тохирсон бол шаардах эрх эзэмшигчтэй хамгийн түрүүнд хэлэлцэн тохирсон этгээд үүрэг гүйцэтгэгчийн өмнө шаардах бүрэн эрхтэй байна гэж заасан.

*******ХХК-аас 2022.04.12-ны өдрийн 036 тоот албан бичгээр Орон сууц захиалгын гэрээг *******ын нэр дээр шилжүүлэх хүсэлтийг *******ХХК-д хүргүүлж, улмаар 2022.04.15-ны өдөр *******тай гэрээ байгуулагдсан буюу ******* нь шаардах эрх шилжүүлэн авахаар *******ХХК-тай хамгийн түрүүнд хэлэлцэн тохиролцсон этгээд тул тэрээр *******ХХК-д холбогдуулан шаардлага гаргах эрхтэй.

 

8.Дээрхийг нэгтгэн дүгнэхэд, Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохыг шаардах эрхтэй. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгуулах агуулгаар гаргасан хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдоогүй тул анхан шатны шүүхийн шийдлийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй.

Шүүх зохигчийн хооронд шаардах эрх шилжүүлэх харилцаа үүссэн талаар зөв дүгнэсэн боловч уг харилцаанаас нэхэмжлэгчид ямар шаардах эрх хэрхэн үүссэн талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт өгч чадаагүй, хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлаж хэрэглээгүй алдааг дээрх байдлаар залруулж зохих өөрчлөлтийг шийдвэрт оруулж, түүнчлэн маргаанд үл хамаарах Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.3 дахь хэсгийн зохицуулалт баримталсныг хасахаар шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 192/ШШ2025/08870 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт... гэснийг Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт гэж өөрчилж,

2 дахь заалтыг хасаж, дугаарлалт 3 гэснийг 2 гэж, 4 гэснийг 3 гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч *******ХХК-аас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдөр төлсөн 1,490,190 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Б.УУГАНБАЯР

 

ШҮҮГЧИД  Э.ЭНЭБИШ

 

Д.ЗОЛЗАЯА