******* нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Б.Ууганбаяр даргалж, шүүгч Э.Энэбиш, Д.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 192/ШШ2025/09926 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч ******* нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч *******ХХК-д холбогдох

Орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Золзаяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Нинжбадгар нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

*******нь *******ХХК-тай байгуулсан 2023.10.18-ны өдрийн 23/18 тоот 75,250,000 төгрөгийн үнийн дүнтэй гэрээгээр Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, *******хороолол *******байрны 6 дугаар давхрын урд талын 30.1 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууц, мөн өдрийн 23/19 тоот 109,500,000 төгрөгийн үнийн дүнтэй гэрээгээр тус байрны 6 дугаар давхрын урд талын 43.8 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг тус тус худалдаж авахаар тохиролцсон.

Гэтэл *******ХХК-ийн зүгээс дээрх 2 гэрээтэй холбоотойгоор 2025.06.18-ны өдөр 25102 тоот мэдэгдлийг ирүүлсэн бөгөөд мэдэгдэлд 2023.10.18-ны өдрийн 23/18, 23/19 тоот гэрээнүүдийг нэг талын санаачилгаар үндэслэлгүйгээр цуцалж, гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй болохоо дурдсан нь миний хууль ёсны эрх, ашиг сонирхлыг зөрчиж байна.

Иймд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасны дагуу дээр дурдсан орон сууцны өмчлөх эрхийг тус тус шилжүүлэхийг даалгаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

2.Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1.*******ХХК нь *******ХХК-тай 2023.07.01-ний өдөр Хамтран ажиллах гэрээг байгуулан Улаанбаатар хот, Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороонд баригдаж буй *******хороолол *******блокийн барилгын ажлыг хамтран гүйцэтгэхээр болсон. Харин *******ХХК нь 2021.05.18-ны өдөр *******ХХК (Ерөнхий төсөл хэрэгжүүлэгч)-тай хамтран ажиллах гэрээ байгуулан *******хорооллын *******блокийн барилгын ажлыг гүйцэтгэхээр болсон байдаг.

Хамтран ажиллах гэрээнд заасан ажлыг гүйцэтгэхээр компани нь *******ХХК-тай 2023.10.04-ний өдөр Барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэх гэрээг байгуулж, *******ХХК нь *******блокийн 8-16 дугаар давхрын угсралтын ажил болон сан, салхивчны ажлыг гүйцэтгэх, компани нь гүйцэтгэсэн ажлын хөлсийг тус барилгын орон сууцаар төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Гэвч *******ХХК нь 2023 онд огт ажил гүйцэтгээгүй, 2024 онд нэг давхрын буюу 8 дугаар давхрын барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэсэн, 2025 онд ажлаа хаян зугтаасан тул компани гэрээг цуцалсан. Компани нь *******ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал *******д ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу ажлаа гүйцэтгэх шаардлага, гэрээг цуцлах мэдэгдэл, гэрээний дагуу төлбөр тооцоо нийлэх тухай мэдэгдлийг удаа дараа хүргүүлж, ирж уулзахыг утсаар болон мессежээр шаардсан боловч уг этгээд нь одоог хүртэл ирээгүй.

Ийнхүү *******ХХК нь 2025.04.15-ны өдөр ажил гүйцэтгэх гэрээ болон *******ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт өгөхөөр тохиролцсон байсан бартерын байрны гэрээнүүдийг цуцлан *******ХХК болон холбогдох хүмүүс рүү нь мэдэгдэл хүргүүлсэн. *******ХХК нь барилга угсралтын ажлыг *******ХХК-аар гүйцэтгүүлсэн бөгөөд тус компанитай төлбөр тооцоогоо хийсэн.

2.2.*******нь *******ХХК-тай 2023.10.18-ны өдөр 23/18, 23/19 тоот Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулан *******хорооллын *******блокийн барилгаас 6 давхрын 30.1 м.кв талбайтай 75,250,000 төгрөгийн 36 тоот, 43.8 мк.в талбайтай 109,500,000 төгрөгийн 37 тоот, нийт 184,750,000 төгрөгийн орон сууцуудыг захиалсан. Тус гэрээг *******ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал *******гийн хүсэлтийн дагуу байгуулсан бөгөөд захиалгын хөлсийг *******ХХК болон Компани нарын хооронд байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээний ажил гүйцэтгэсэн төлбөрөөс 100 хувь суутган тооцохоор тохиролцсон. Энэ талаар гэрээний 1.5 дахь заалт болон хавсралтад тодорхой тусгасан.

Ажил гүйцэтгэх гэрээг цуцалсан тул *******ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт өгөхөөр тохиролцсон байсан бартерын байрны гэрээнүүдийг цуцлан *******өд мэдэгдэл хүргүүлсэн. *******хорооллын *******блокийн 6 давхрын 36, 37 тоот орон сууцуудыг барилга угсралтын ажлын төлбөрт *******ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал *******ад орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулан шилжүүлж өгөхөөр болсон. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******ХХК-д Баянгол дүүргийн 10 дугаар хороо, *******хорооллын *******байрын 6 дугаар давхрын урд талын 30.1 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууц, мөн давхрын урд талын 43.8 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийг тус тус нэхэмжлэгч *******өд шилжүүлэхийг даалгаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,081,700 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч *******ХХК-аас 1,081,700 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч *******өд олгож шийдвэрлэжээ.

 

4.Хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

4.1.Эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж байгаа этгээдийг гуравдагч этгээдээр оролцуулаагүй. Нийслэлээс зарласан Баянгол дүүргийн 10 дугаар хороонд гэр хорооллыг дахин төлөвлөх төсөлд *******ХХК шалгаран гэр хорооллыг дахин төлөвлөх ажлыг хэрэгжүүлж байгаа ба маргаан бүхий барилга нь уг төслийн хүрээнд баригдаж байгаа билээ. *******" ХХК нь 2021.05.18-ны өдөр "*******" ХХК-тай Хамтран ажиллах гэрээ байгуулан *******блокийн барилгыг барих, борлуулах эрх олж авсан. Харин хариуцагч нь "*******" ХХК-тай 2023.07.01-ний өдөр Хамтран ажиллах гэрээ байгуулан *******блокийн барилгын ажлыг хамтран гүйцэтгэхээр болсон бөгөөд маргаан бүхий барилгын ажлыг гүйцэтгэх, борлуулах эрхийг уг гэрээгээр олж авсан. Гэрээний 3 дугаар зүйлд бий болсон хөрөнгө нь дундын өмч байхаар заасан. Үүний дагуу орон сууц захиалгын гэрээг манай 2 компани хамтран байгуулж гэрээний гүйцэтгэгчээр оролцож байгаа билээ. Иймд маргаан бүхий орон сууцуудын аливаа нэг этгээдэд өмчлүүлэхийг даалгасан шүүхийн шийдвэр нь "*******" ХХК-ийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд шууд нөлөөлнө.

4.2.Мөн маргаан бүхий орон сууцуудыг *******блокийн барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэж байгаа "*******" ХХК-ийн захирал *******ад шилжүүлж өгөхөөр "*******" ХХК болон "*******" ХХК нар нь 2025.10.04-ний өдөр 25/25 тоот Орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулсан.

Хариуцагч нь "*******" ХХК-тай 2023.10.04-ний өдөр *******хотхоны *******блокийн Барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэх гэрээг байгуулсан. Гэрээгээр "*******" ХХК нь *******блокийн 8-16 дугаар давхрын угсралтын болон сан, салхивчны ажлыг гүйцэтгэж, хариуцагч нь гүйцэтгэсэн ажлын хөлсийг тус барилгын орон сууцаар төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Гэвч "*******" ХХК нь 2023 онд огт ажил гүйцэтгээгүй, 2024 онд ганцхан давхрын буюу 8 дугаар давхрын барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэсэн, 2025 онд ажлаа хаян зугтаасан тул гэрээг цуцалсан. Ийнхүү манай компани нь 2025.04.15-ны өдөр тус гэрээ болон "*******" ХХК-д гэрээний хөлсөөр төлбөрийг нь төлөхөөр тохиролцсон байсан орон сууц захиалгын гэрээнүүдийг цуцлан "*******" ХХК болон холбогдох хүмүүст мэдэгдэл хүргүүлсэн. Манай байгууллага нь барилга угсралтын ажлыг *******ХХК-аар гүйцэтгүүлэн ажлын хөлсөнд маргаан бүхий орон сууцуудыг 25/25 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулан шилжүүлж өгсөн.

4.3.Талууд 2023.10.18-ны өдөр 23/18, 23/19 тоот Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. Шүүхээс талуудын байгуулсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ байна гэж зөв дүгнэсэн. Иймд уг гэрээ нь үнэ төлбөргүй биш, ажил гүйцэтгэх гэрээний үндсэн шинж нь хариу төлбөртэй байдаг. Гэрээний хөлсийг талууд м.кв тутам нь 2,500,000 төгрөг байхаар тохиролцон нийт хөлс 184,750,000 төгрөг болж байна. Иргэний хуулийн 346 дугаар зүйлийн 346.1-д талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, ажлын үр дүнг хүлээлгэн өгөх үед хөлс төлөхөөр зохицуулсан байх ба хөлс төлөх хугацаа, журмыг өөрөөр тохирч болох диспозитив зохицуулалт юм. Гэрээний 3.2.4-т "Төлбөрөө бүрэн төлсөн захиалагч нь бэлтгэгчийг гэрээгээр тогтоосон хугацаанд орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг шаардах эрхтэй", 3.2.5-д "Захиалагч нь орон сууцны хөрөнгө оруулалтыг гэрээгээр тогтоосон хугацаанд бүрэн төлж, орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэн, түлхүүр хүлээн авснаар орон сууцны өмчлөх эрхээ баталгаажуулах эрхтэй болно", 3.2.9-д "Захиалагч нь барилгын ажил гүйцэтгэлийн үе шатнаас хамаарч, гэрээгээр тохиролцсоны дагуу гэрээний хавсралт №1-д заасан хуваарийн дагуу хугацаанд нь хөрөнгө оруулах үүрэгтэй", 4.2-т Захиалагч нь гэрээнд заасан нийт төлбөрийг төлж, талууд орон сууц хүлээлгэн өгөх акт үйлдэж, түлхүүр хүлээлцсэнээр захиалагчийн эзэмшил, ашиглалтад орон сууц шилжинэ" гэх зохицуулалтаас үзэхэд захиалагч нь орон сууцыг өөрийн эзэмшил, ашиглалтдаа шилжүүлэн авах, орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлж авахын өмнө хөлсийг бүрэн төлсөн байх шаардлага тавигдсан. Хөлс төлөх хугацааг гэрээнд нарийвчлан тусгаагүй боловч дээрх зохицуулалтаас харахад захиалагч нь ажлын хөлсийг ажлын гүйцэтгэлийг хүлээн авахаас өмнө төлөх ёстой гэдэг нь илэрхий байна. Гэрээ байгуулах үед талуудын хэн хэн нь "*******" ХХК гэрээний дагуу ажил гүйцэтгэн гэрээний хөлсийг ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрөөс суутгагдан тооцогдоно гэсэн итгэл үнэмшилтэй байсан тул хөлс төлөх хугацааг гэрээнд нарийвчлан тусгаагүй. Мөн гэрээ байгуулах үед *******ХХК нь барилга угсралтын ажлаа гүйцэтгээгүй байхад орон сууцыг захиалагчид шилжүүлж өгөх тухай ойлголт байхгүй гэж ойлгож байсан. Гэрээний хавсралтын Төлбөрийн мэдээлэл хэсэгт "*******" ХХК бартер, 100 хувь гэж тэмдэглэсэн байгаагаас харахад илэрхий байна.

Иймд талууд гэрээний хөлсийг ажлын үр дүнг хүлээн авахаас өмнө төлөхөөр тохиролцсон бөгөөд ажлын хөлсийг төлөөгүй байхад гүйцэтгэл шаардах боломжгүй юм.

4.4.Нэхэмжлэгч нь гэрээний төлбөрийг *******ХХК-аас авах авлагадаа тооцохоор тохирсон гэж тайлбарласан боловч энэ талаар баримт өгөөгүй. Хэрэгт *******нь "*******" ХХК-аас авлагатай эсэх, тухайн орон сууцны хөлсийг хоорондоо хэрхэн яаж төлөхөөр тохиролцсон талаарх баримт огт байхгүй. Хуулиар тухайн үйл баримтыг нотлох үүрэг нь нэхэмжлэгчид байна.

Анхан шатны шүүх нь шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 5.1-д "... төлбөрийг *******ХХК бартер 100 хувь гэж тодорхойлж, *******ХХК-тай байгуулсан бартерын гэрээнд тусгагдсан байр бөгөөд захирал *******гийн зөвшөөрлөөр хийсэн болно гэж тусгасан байна гэж зөв дүгнэсэн. Харин үндэслэх хэсгийн 5.3 дахь заалтад "... гэрээний 1.5-д "энэхүү гэрээ нь *******ХХК-тай байгуулсан бартерын гэрээнд тусгагдсан байр бөгөөд захирал *******гийн зөвшөөрлөөр уг гэрээг хийсэн болно".... төлбөр төлөх нөхцөлийг "100 хувь бартер", үлдэгдэл төлбөр "0" гэж тодорхойлсон нь Иргэний хуулийн 211 дүгээр зүйлийн 211.1-д заасанд нийцэх бөгөөд нэхэмжлэгч *******хэлэлцэн тохиролцсон хөлс төлөх үүргээ биелүүлсэн гэж үзнэ" гэж дүгнэсэн нь буруу байна. Учир нь уг зохицуулалт нь үүргийн гүйцэтгэлийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид, эсхүл хууль, гэрээ, шүүх, арбитрын шийдвэрт заасан өөр этгээдэд буюу түүний ажилтан, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, эсхүл шүүхийн шийдвэрт заасан бусад этгээдэд шилжүүлэн өгөх талаар зохицуулсан байна. Шүүх уг зохицуулалтыг шийдвэрийнхээ үндэслэл болгон "Захиалагчийг хэлэлцэн тохиролцсон хөлс төлөх үүргээ биелүүлсэн гэж үзнэ" гэж дүгнэсэн нь хууль буруу хэрэглэсэн, нотлох баримтыг буруу үнэлсэн хэрэг болжээ. Харин ажлын хөлсийг Захиалагчийн өмнөөс "*******" ХХК төлөхөөр гэрээнд тусгасан нь Иргэний хуулийн 210 дугаар зүйлийн 210.1-д "Хууль буюу гэрээнд үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ заавал биечлэн гүйцэтгэхээр заагаагүй буюу үүргийн шинж чанарт харшлахгүй бол үүргийг гуравдагч этгээдээр гүйцэтгүүлж болно" гэсэнтэй нийцэж байна. Харин гуравдагч этгээд буюу "*******" ХХК нь нэхэмжлэгчийн өмнөөс үүрэг гүйцэтгэхэд түүнд үндсэн үүрэг гүйцэтгэгчид үйлчлэх журмууд нэгэн адил үйлчилнэ. Тодруулбал үүргийг тогтоосон газар, тогтоосон хугацаанд нь, мөн тогтоосон хэмжээ, чанартайгаар гүйцэтгэнэ. Харин "*******" ХХК нь уг үүргийг биелүүлээгүй, биелүүлэх сонирхолгүй гэдэг нь илт болсон. Иргэний хуулийн 210.3-т "Гуравдагч этгээд хариуцлага хүлээхээр хуульд заагаагүй бол түүнийг гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй үүргийн хариуцлагыг үндсэн үүрэг гүйцэтгэгч хариуцна" гэж заажээ. Энэ зохицуулалтад гуравдагч этгээд хариуцлага хүлээхээр хуульд заагаагүй л бол дээр заасан үндсэн үүрэг гүйцэтгэгч үүргийг гүйцэтгэлд ямар нэгэн доголдолд гарвал ямар ч тохиолдолд хариуцахаар заажээ. Гуравдагч этгээд хариуцлага хүлээхээр хуульд заагаагүй л бол түүний гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй үүргийн хариуцлагыг гуравдагч этгээд өөрөө бус, харин үндсэн үүрэг гүйцэтгэгч нь хариуцна гэсэн үг юм. Иймд гэрээний хөлсийг төлөх үүрэг нь нэхэмжлэгчид шилжиж байгаа боловч нэхэмжлэгч нь гэрээний хөлс төлөх сонирхолгүй гэдэг нь илт байна. Иргэний хууль болон гэрээнд заасны дагуу нэгэнт "*******" ХХК нь нэхэмжлэгчийн үүргийг биелүүлэхээргүй болсон тул нэхэмжлэгч нь гэрээний зүйлийг авах хүсэл сонирхолтой тохиолдолд гэрээний үүргийг өөрөө биелүүлэн гуравдагч этгээд болох "*******" ХХК-тай хоорондын тооцоотой тохиолдолд асуудлаа хоорондоо шийдвэрлэх ёстой байна. Хуулийн дээрх зохицуулалт байсаар байтал анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийг гэрээнд заасан үүргээ биелүүлсэн, гэрээний зүйлийг шаардах эрхтэй гэж дүгнэсэн нь хуулийг буруу хэрэглэсэн мөн нотлох баримтыг буруу үнэлж дүгнэсэн хэрэг болжээ.

Мөн шүүх нь шийдвэрийнхээ үндэслэх хэсгийн 5.4-т "Хариуцагч болон "*******" ХХК нарын хооронд байгуулагдсан гэрээний харилцаа тусдаа бөгөөд уг гэрээ цуцлагдсан явдал нь нэхэмжлэгчийн гэрээний үүнийг төлсөн гэх үзэх үндэслэлийг үгүйсгэхгүй" гэж дүгнэжээ. Шүүхийн энэ дүгнэлт үндэслэлгүй байна. Учир нь талуудын байгуулсан гэрээний хөлсийг "*******" ХХК ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу ажил гүйцэтгэн төлнө. Харин "*******" ХХК нь гэрээнд заасан ажлаа гүйцэтгээгүй, тус компани болон хариуцагч нарын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь цуцлагдсан тул талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний хөлсийг "*******" ХХК нь төлөхгүй нь илэрхий нөхцөл байдал үүсч байгаа юм. Харин шүүхээс нэхэмжлэгч ямар нэгэн төлбөр төлсөн баримт огт өгөөгүй байхад нэхэмжлэгч нь гэрээний хөлсийг төлсөн, тухайн үйл баримтыг үгүйсгэх боломжгүй мэтээр дүгнээд байгаа нь ойлгомжгүй байна. Харин хэрэгт авагдсан баримтаас харахад анхан шатны шүүхээс хийсэн дүгнэлтийн эсрэг буюу нэхэмжлэгч нь ажлын хөлсийг огт төлөөгүй гэдэг нь илэрхий байна. Энэ талаар шүүх хуралдаан дээр асуухад нэхэмжлэгч нь төлбөр төлөөгүй гэдгээ хэлсэн байдаг.

4.5.Анхан шатны шүүх хариуцагчийг гэрээнээс татгалзах журам зөрчсөн гэж дүгнэсэн. Ингэхдээ шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 5.5-д "Хариуцагч нь 2025.06.18-ны өдөр гэрээг цуцлах мэдэгдлийг нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн. Ийнхүү татгалзсан нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 225.2-т заасан гэрээнээс татгалзах журамд нийцэхгүй байх тул гэрээнээс татгалзсан нь үндэслэлгүй" гэж дүгнэжээ. Харин Иргэний хуулийн 226 дугаар зүйлийн 226.1 дэх хэсгийн 226.1.1-т ямар нэгэн үр дүн гарахгүй болох нь илт бол талууд нэмэлт хугацаа тогтоох, урьдчилан сануулахгүйгээр гэрээнээс татгалзаж болохоор зохицуулсан байна. Учир нь үүрэг гүйцэтгэгчид нэмэлт хугацаа тогтоож байгаа зохицуулалтын зорилго нь үүрэг гүйцэтгэгчид үүргээ биелүүлэх сүүлчийн боломж олгож байгаа хэрэг бөгөөд нэгэнт үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэх ямар ч сонирхолгүй гэдэг нь илт байвал нэмэлт хугацаа тогтоосон үг хуулийн зорилго хангагдахгүй билээ. Манай тохиолдлын хувьд үүрэг гүйцэтгэгч нь ажлын хөлсийг төлөхгүй гэдэг нь илэрхий байсан тул бид нэгэнт үр дүн гарахгүй нь илт байгаа тохиолдолд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоох, урьдчилан мэдэгдэх шаардлагагүй.

Анхан шатны шүүх шийдвэрийнхээ үндэслэх хэсгийн 5.6-д "Нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д зааснаар маргаан бүхий орон сууцуудыг өмчлөх эрхтэй, маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг Нэхэмжлэгчид шилжүүлэх нь Иргэний хуулийн 350 дугаар зүйлийн 350.1.6-д нийцнэ" гэж дүгнэжээ. Харин уг зохицуулалт нь гүйцэтгэгч доголдолгүй ажлын гүйцэтгэлийг хүлээлгэн өгөх, захиалагч нь доголдолгүй ажлын гүйцэтгэлийг хүлээн авахад чиглэсэн зохицуулалт байх бөгөөд гүйцэтгэсэн ажлын доголдлын талаар зохицуулсан зохицуулалт байна. Мөн Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэг нь аливаа хөрөнгийн өмчлөгч нь өөрийн өмчлөлийн зүйлийг чөлөөтэй өмчилж ашиглахад чиглэсэн зохицуулалт байна. Шүүх нэг бол хариуцагч нэхэмжлэгчид доголдолтой хөрөнгө шилжүүлсэн мэт, эсхүл нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхэд халдаад байгаа мэт дээрх зохицуулалтуудыг хэрэглэсэн нь ойлгомжгүй байна. Учир нь нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий хөрөнгүүдийг хүлээж аваагүй байгаа бөгөөд одоогоор эдгээр хөрөнгүүдийг өмчлөх эрхгүй байна.

4.6.Анхан шатны шүүх шийдвэрийнхээ үндэслэх хэсгийн 5.6, 5.7-д "Хариуцагч нь маргаан бүхий орон сууцуудыг *******ХХК-тай байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу ажлын хөлсөнд тооцож өгөхөөр тохиролцсон гэж тайлбарласан. Энэхүү тайлбар нь нэхэмжлэгчийн шаардах эрхийг хязгаарлахгүй бөгөөд хариуцагч нэхэмжлэгчтэй гэрээ байгуулсан атлаа давхардуулан бусдад шилжүүлэхээр тохиролцсон явдал нь гэрээ заавал хэрэгжих зарчимд нийцэхгүй байна" гэж дүгнэжээ. Хэрэв тийм зарчим байдаг бол энэ зарчим нь талуудын байгуулсан гэрээний дагуу ажлын хөлс төлөхөд, мөн хариуцагч болон *******ХХК нарын *******тай байгуулсан 2025.10.04-ний өдрийн 25/25 тоот Орон сууц захиалгаар барих гэрээний дагуу *******ад орон сууц хүлээлгэн өгөхөд мөн адил үйлчлэх учиртай. Харин шүүх тус асуудлыг огт дүгнээгүй атлаа "Гэрээ заавал хэрэгжих зарчим үйлчилнэ, энэ зарчмын дагуу хариуцагч нь нэхэмжлэгчид маргаан бүхий орон сууцуудыг шилжүүлэн өгөх үүрэгтэй" гэж дүгнэж байгаа нь үндэслэлгүй байна.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5.Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

5.1.Хариуцагчийн гомдолд гуравдагч этгээдийг оролцуулаагүй гэж дурдсан. Хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан учраас тухайн эд хөрөнгийг дундын эд хөрөнгө гэх байдлаар маргасан. Анхан шатны шүүх хуралдааны явцад гэрээний хүчин төгөлдөр байдалтай холбогдуулан маргаан байгаа эсэх талаар шүүгчийн зүгээс тодруулан асуусан. Уг гэрээ нь хүчин төгөлдөр, цаашид хэрэгжих боломжтой учраас энэ талаарх маргаан байхгүй тайлбарыг хариуцагч тал өгсөн. Үүнтэй холбоотойгоор гуравдагч этгээдийг оролцуулах шаардлагагүй буюу өмчлөлийн зүйлийг дангаар шилжүүлэх боломжтой. Нэхэмжлэгчийн зүгээс анхан шатны шүүх хуралдааны явцад тодруулсан. Хариуцагч нь өмчлөлийн зүйлийг дангаар шилжүүлэх эрхтэй гэх байдлаар тайлбарласан. Үүнээс харахад дундын өмчлөлийн зүйл буюу дээрх компанийг гуравдагч этгээдээр оролцуулах шаардлагагүй гэж үзэж байгаа. *******ХХК-ийн захирал *******ыг оролцуулах шаардлагатай гэх зүйлийг ярьсан. Гэтэл анхан шатны шүүхэд гэрээнээс өөр баримтыг өгөөгүй. *******ын гуравдагч этгээдээр оролцуулах эсэх нь эргэлзээтэй байсан учраас шүүх хүсэлтийг хангаагүй. Энэ нь хууль зүйн үндэслэлтэй.

5.2.Гэрээний хөлс төлөөгүй байхад нэхэмжлэгч ажлын гүйцэтгэлийг шаардах эрхтэй гэж дүгнэсэн нь буруу гэх агуулгаар давж заалдах гомдолдоо дурдсан. *******ХХК-тай байгуулсан гэрээний гүйцэтгэлээр төлбөрийг тооцсон. Гэрээний хавсралтаар үлдэгдэл 0 төгрөг гэсэн. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний үнийн дүнтэй холбогдуулан маргаагүй. *******ХХК нь хариуцагч компанид гэрээний үүргээ биелүүлээгүй маргаантай зүйл байгаа тохиолдолд хариуцагч болон *******ХХК-ийн хооронд маргаан үүснэ. Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д заасан зохицуулалтыг хэрэглэх урьдчилсан нөхцөл нь талуудын аль нэг нь гэрээний үүргийг зөрчсөн байх тохиолдол байна. Гэтэл нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан үүргээ зөрчөөгүй. Мөн бартерын орон сууцыг оролцуулж гэрээний төлбөрийг 100 хувь төлсөн.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

1.Давж заалдах шатны шүүх хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж дүгнэв.

 

2.Нэхэмжлэгч *******нь хариуцагч *******ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3.Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа хариуцагчтай байгуулсан 2023.10.18-ны өдрийн 23/18, 23/19 тоот Орон сууц захиалгын гэрээнүүдэд үндэслэсэн ба эдгээр гэрээгээр хариуцагч нь Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, *******хороолол *******байрны 6 дугаар давхрын урд талын 30.1 м.кв болон 43.8 м.кв талбайтай, хоёр орон сууцыг барьж нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх, гэрээний төлбөрийг "*******" ХХК-ийн бартераар тооцох нөхцөлийг талууд харилцан тохиролцжээ.

Хариуцагч нь "*******" ХХК 2023.10.04-ний өдрийн Барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэх гэрээнд заасан *******блокийн 8-16 дугаар давхрын угсралтын ажил болон сан, салхивчны ажлыг гүйцэтгэх үүргээ биелүүлээгүйгээс түүнтэй байгуулсан гэрээг цуцалсан учир нэхэмжлэгч орон сууц шаардах эрхгүй гэж тайлбарласан.

 

4.Талуудын маргааны зүйл нь нэхэмжлэгч Орон сууц захиалгын гэрээнүүдийн дагуу орон сууц шилжүүлэхийг хариуцагчаас шаардах эрхтэй эсэх, уг шаардах эрхээ хэрэгжүүлэхэд хариуцагч болон *******" ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2023.10.04-ний өдрийн Барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэх гэрээ дуусгавар болсон үйл баримт саад болох эсэх байна.

4.1.Хэргийн баримтаар *******" ХХК ажил гүйцэтгэх гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн эсэх, тухайн гэрээ цуцлагдсан эсэх нөхцөл байдал тодорхой бус буюу маргааны үйл баримт бүрэн тогтоогдоогүй байна.

Өөрөөр хэлбэл шүүгч нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 67 дугаар зүйлийн 67.1.1-д зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгчид шаардлага ба татгалзлаа үндэслэж буй нотлох баримтаа өөрөө гаргаж нотлох үүрэгтэйг танилцуулж, эдлэх эрхийг нь тайлбарлан өгөх ажиллагааг зохих ёсоор явуулаагүй, дээрх тодорхой бус үйл баримтын талаар зохигчоос тодруулах, тэднийг маргаанд чиглүүлэх арга хэмжээг аваагүй байна. Түүнчлэн шүүхээс гарах шийдвэр эрх, үүрэгт нь сөргөөр нөлөөлөх этгээд байвал уг этгээдийн талаар зохигчоос тодруулах учиртай бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд *******" ХХК-ийг оролцуулах эсэх талаар талуудаас тодруулаагүй нь буруу болжээ.

4.2.Үүнээс гадна хариуцагч нь маргаан бүхий орон сууцуудыг *******ХХК-тай байгуулсан 2025.05.21-ний өдрийн Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт тооцон, захирал *******ад 2025.10.04-ний өдрийн 25/25 тоот Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулан шилжүүлж өгөх болсон талаар тайлбарлаж, уг этгээдийг гуравдагч этгээдээр оролцуулах хүсэлт гаргажээ. Хэрэгт Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх гэрээ, Орон сууц захиалгын гэрээ зэрэг авагдсанаас үзвэл шүүхээс гарах шийдвэр *******ын эрх, үүрэгт сөргөөр нөлөөлөхөөр байх ба анхан шатны шүүх уг хүсэлтийг хангахаас татгалзсан нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.3 дахь хэсэгт заасанд нийцээгүй. Энэ талаар гаргасан хариуцагч талын давж заалдах гомдол үндэслэлтэй.

4.3.Мөн нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах гэж тодорхойлсноос үзвэл Баянгол дүүрэг, 10 дугаар хороо, *******хороолол *******байрны 6 дугаар давхрын урд талын 30.1 м.кв болон 43.8 м.кв талбайтай орон сууцуудын өмчлөх эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эсэх нь хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой байна.

 

5.Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны дээрх зөрчлийг давж заалдах шатны шүүхэд залруулах боломжгүй, маргааны үйл баримт бүрэн тогтоогдоогүйгээс нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд зохигчийг мэтгэлцсэн гэж дүгнэх боломжгүй тул хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д зааснаар анхан шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв. Хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаасан тул шүүхийн нотлох баримтын үнэлгээний талаар гаргасан гомдолд дүгнэлт өгөөгүй болохыг дурдах нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д тус тус заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 192/ШШ2025/09926 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагч *******ХХК-аас 2025 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр төлсөн 1,081,700 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Б.УУГАНБАЯР

 

ШҮҮГЧИД  Э.ЭНЭБИШ

 

Д.ЗОЛЗАЯА