******* нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч С.Энхбаяр даргалж, шүүгч Г.Нямсүрэн, Ц.Алтанцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн 192/ШШ2025/08224 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч ******* нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч *******, ******* нарт холбогдох,

432,288,959 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн,

166,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагч талын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Ц.Алтанцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, *******, хариуцагч ******* итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагч нарын өмгөөлөгч шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Анулан нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч талын нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбарын агуулга:

Би олон нийтийн сүлжээн дэх зар болон Ремакс үл хөдлөх хөрөнгийн зуучаар дамжуулан Баянгол дүүрэг хороо, хороолол, ЭТӨЧ гудамж 1,9 тоотод буюу хүмүүсийн мэддэгээр баруун 4 зам дахь Гранд плаза төвийн нэг давхарт байрлах 92.4 м.кв талбайтай гэх үйлчилгээний зориулалт бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг нэг м.кв талбайг 16,774,891.7 төгрөгөөр буюу нийт 1,550,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцсон. *******, ******* нартай хуулийн дагуу худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж урьдчилгаанд 550,000,000 төгрөгийг байршуулан, үлдэгдэл 1,000,000,000 төгрөгийг Хаан банкны зээлээр авч төлбөр тооцоог бүрэн дуусгасан. Энэ үед худалдагч тал болох *******, ******* нар худалдаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн талбайн хэмжээг 92.4 м.кв гэж итгүүлсэн байсан. Би БНХАУ руу бараандаа явж ирээд үйлчилгээний талбайд тохижилт зураг төсөв хийж байгаа хүмүүсээс худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн талбай 92.4 м.кв биш 66 м.кв талбайтай болохыг анх мэдсэн. Мэдсэн даруйдаа энэхүү биет байдлын доголдолтой хөрөнгийг яаралтай буцаах, өгсөн мөнгөө авах талаар худалдагч талд удаа дараа шаардлага тавьсан боловч мөнгийг маань буцаан өгч чадахгүй, танай мөнгөөр газар худалдан авсан гэж тайлбар хэлсэн. Мөн энэхүү талбай нь биет байдлын доголдолтой буюу талбай хэмжээг 66 м.кв болохыг Гранд плаза төвийн ашиглалт хариуцсан -д сар бүр төлдөг ашиглалтын зардал төлөх тухай 4, 5 дугаар саруудын нэхэмжлэхээр давхар мэдсэн.

Иймд, 2024 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээгээр 92.4 м.кв биш 66.63 м.кв талбайг хүлээн авсан тул илүү төлөлт хийсэн 1 м.кв-ын үнэ болох 16,774,891.7 төгрөгөөр тооцон, зөрүү 25.77 м.кв-ын үнэ болох 432,242349 төгрөгийн хохирлыг хариуцагч , ******* нараас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагч талын тайлбарын агуулга:

Баянгол дүүрэг, хороо, хороолол, ЭТӨЧ гудамж , үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ нь 1 тэрбум 700 сая үнэлгээтэй бөгөөд тухайн үед нэхэмжлэгч нь бидний зарын сайтад байршуулсан зарын дагуу холбогдон, уулзаж талбайн хэмжээг өөрийн нүдээр үзэн танилцан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг харсны үндсэн дээр худалдан авсан. Манай зүгээс талбайн хэмжээг нуун дарагдуулж, хууран мэхэлж нэхэмжлэгчид холбогдох баримт бичгийг огт харуулаагүй төөрөгдөлд оруулсан зүйл байхгүй. Тухайн үед тус үл хөдлөх хөрөнгийг авахаар сонирхсон гуравдагч этгээдтэй гэрээ хэлэлцээрийн шатанд явж байсан асуудлыг дундаас нь болиулж, асуудал гаргахгүй худалдан авах боломжтой гэсээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан хэр нь одоо эрх бүхий албан байгууллагын албан ёсны баримт бичгийг үгүйсгэж байгааг ойлгохгүй байна. Талууд хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулахад тус үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь 92.1 м.кв гэж бүртгэлтэй байгааг хэн аль нь харж хүлээн зөвшөөрсөн, нэхэмжлэгчийн гуйлтаар зах зээлийн үнээс хямдруулж 1 тэрбум 550 сая төгрөг хүртэл өгсөн. Хэрвээ бид энэ хугацаанд өөр этгээдэд худалдах эсвэл өөрсдөө үйл ажиллагаагаа явуулж байсан бол өнөөдрийнх шиг цаг хугацаа болон санхүүгийн хувьд алдагдал орохгүй, хууль хяналтын байгууллагаар данс битүүмжлүүлж хүндрэлд өртөхгүй байсан. Иймд, нэхэмжлэгч ******* нэхэмжлэлтэй, хариуцагч *******, ******* нарт холбогдох иргэний хэргийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Хариуцагч талаас сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбарын агуулга:

2024 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах 0538 тоот гэрээнээс татгалзаж, Нийслэлийн Баянгол дүүргийн хороолол, Энхтайваны өргөн чөлөө 46 байр *******хаягт байршилтай 92.1 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөө буцаан авч, олох ёстой байсан түрээсийн орлого 36,000,000 төгрөг, үйл ажиллагаанаас олох ёстой байсан орлого 90,000,000 төгрөг, өмгөөллийн хөлс 40,000,000 төгрөг, нийт 166,000,000 төгрөг гаргуулна. , бид анх 2000 онд тухайн 1 давхрын үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн барилгад ******* хаягт байршилтай 92.1 м.кв талбайг үйлчилгээний зориулалтаар ашиглахаар худалдан авч, тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг шударга эзэмших, өмчлөх эрхийг авсан. Үүнээс хойш 2024 онд буюу хариуцагчид худалдах тохиролцоо хийх хүртэлх хугацаанд бид уг талбайгаа 1 сард 4,500,000 төгрөгөөр түрээслэх, мөн нөгөө талбай дээр нь өөрсдөө гоо сайхны бараа хувиараа зарж худалдан орлого олдог байсан.

Тус үл хөдлөх эд хөрөнгө биет байдлын ямар нэгэн доголдол байхгүй гэдэг нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр тодорхой харагдахын зэрэгцээ бидний зүгээс м.кв-ын хэмжээг нуун дарагдуулж, хариуцагчид хохирол учруулсан зүйл байхгүй, хариуцагчаас гаргаж ирээд буй ашиглалтын зардлын баримтыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Харин ч бидний зүгээс ямар нэгэн асуудалгүй зарах байсан боломжоо алдаж хохирол амссан ба бид өөр этгээдэд түрээсэлсэн бол энэ 8 сарын хугацаанд зөвхөн түрээсээр 36,000,000 төгрөг олох байсан ба бүр цаашлаад өөрсдөө тус үл хөдлөх хөрөнгөдөө үйл ажиллагаа явуулж сар бүр 13,830,500 төгрөгийн орлого олдог байсан тул уг орлогоо авахаар нэхэмжилж байна. Иймд 2024 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 0538 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, Баянгол дүүргийн хороолол, Энхтайваны өргөн чөлөө 46 байр ******* хаягт байршилтай 92.1 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөөс олох ёстой байсан түрээсийн орлого 36,000,000 төгрөг, үйл ажиллагаанаас олох ёстой байсан орлого 90,000,000 төгрөг, өмгөөллийн хөлс 40,000,000 төгрөг, нийт 166,000,000 төгрөг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгч талаас хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбарын агуулга:

Гэрээнээс ямар нэгэн байдлаар татгалзана гэсэн ойлголт байхгүй. Татгалзах гэж байгаа хуульд заасан журам байгаа. Нэг банкны данс өгчхөөд орлого гээд байдаг. Хүн амын орлогын албан албан татварын тухай хуулийн 6 дугаар зүйл дээр заачихсан байгаа. Монгол Улсад эх үүсвэртэй орлого олсон бол албан татвар заавал ноогдох ёстой. Энэ бол үйл ажиллагааны орлого гэж байгаа. Хүн амын орлогын албан татварын тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.3.2 дахь хэсэгт заасан байгаа. Энд болохоор үйл ажиллагааны орлогод албан татвар ногдуулах орлогыг тодорхойлохдоо Аж ахуйн нэгжийн орлогын орлогын албан татварын тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1 дэх хэсэгт заасан шаардлагыг хангасан зардлыг хасаж, мөн хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.2 дахь хэсэгт заасан зарчмыг баримталж, дагаж мөрдөнө гэж байгаа. Үйл ажиллагаа явуулсан юм бол тайлагнасан байх ёстой. Орлого олсон бол зардлаа хасах ёстой. Тэгж байж нотлогдоно. Зүгээр нэг дэвтэрт үзлэг хийлгэчхээд, эсвэл банкны дэвтэр авчраад энэ хэмжээний би орлого олдог. Олсон орлогоосоо зардлаа хасчхаад тогтоогддог тийм томьёололтой. Тэгэхээр үүнийг хангаж шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэл байхгүй. Өмгөөлөгчийн хувьд ойлгомжтой байгаа. Үндсэн хуульд заасны дагуу өмгөөлөгчийг өөрөө сонгоно. Ямар өмгөөлөгч сонгох, өөрийгөө өмгөөлөх эрхтэй тул хангаж шийдвэрлэх боломжгүй юм. Худалдчихсан байхад гэрээ хүчин төгөлдөр байхад түрээсийн орлого яригдахгүй. Татгалзах асуудал яригдахгүй учраас сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь үндэслэлгүй. Иймд, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.2, 256 дугаар зүйлийн 256.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсгийг тус тус баримтлан хариуцагч *******, ******* нараас 432,288,959 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******д олгон, хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,320,901 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******, ******* нараас 2,320,901 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч *******д олгож, хариуцагч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,058,150 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

 

6. Хариуцагч талын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

6.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2, 116.3 дахь хэсэгт заасан заалтуудад нийцээгүй байх тул шийдвэрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаж байна.

6.2. Нэхэмжлэгч нь худалдан авахаар тохирохдоо зах зээлийн үнэлгээгээр 1,8 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдэн зарлагдсан байсан хөрөнгийн зарыг болиулж, 2024 оны 0 сарын 20-ны өдөр бусад этгээдэд нэгэнт түрээсэлсэн байхад түрээсийн гэрээг цуцлуулж худалдан авах болсон.

Анхны худалдахаар байршуулсан 1,8 тэрбум төгрөгөөс 300,000,000 төгрөгийг хасаж нийт талбайгаар нь 1,5 тэрбум төгрөгөөр худалдахыг гуйсаар хариуцагчийг талбайн бодит хэмжээ болон бусад зүйлд огт маргаагүй тул үзэж хараад гэрчилгээг холбогдох шилжилт хийсний улмаас худалдах, худалдан авах харилцаанд орж нэгэнт дууссан ба талууд хэн аль нь маргадаггүй.

Энэ Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд нийцсэн гэрээ байгуулсан, гэрээ хүчин төгөлдөр эсэх дээр огт маргаагүй, тэдгээрийн байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээний гол нөхцөл нь гэрээний зүйл, үнийг нэгэнт тохирсон байсан. Өөрөөр хэлбэл, талууд нийт талбайгаар нь 1,5 тэрбум төгрөг гэж маш тодорхой үнээр тохиролцож худалдах, худалдан авах гэрээнд худалдан авсан эд зүйлийн үнийг төлөх журам, хугацааг зааж гэрээний үндсэн шинж хангагдсан байна.

Худалдан авагч нь тухайн хөрөнгийг хүлээж авах үедээ хөрөнгийн талбайн хэмжээг нүдээр харж, тогтоох боломжгүй боловч хэрэв талбайн хэмжээг гол нөхцөлөө болгож байгаа бол мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэх, дутаж байгаа бол эд хөрөнгийг хүлээн авсанд тооцохгүй гэж татгалзах боломжтой тохиолдлыг хуульд адилхан зохицуулж өгсөн төдийгүй гэрээний зүйлийн шинж байдал, эд хөрөнгийг хүлээн авахад шаардагдах хугацаа, доголдлыг илрэхэд, мэдэх боломжит хугацаа зэрэг нөхцөл байдалд тулгуурлаж хэдийд хүлээн авсан гэж үзэхийг шүүх харгалзсангүй.

Гэрээний зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийг зөвхөн талбайн хэмжээгээр бус зай талбай, давхар ашигтай байрлалтай байдал, дэд бүтцийн хөгжил, гадаад орчин, үйлчилгээний зориулалтын нөхцөл, аль зүг рүү харсан зэрэг олон шалгуураар тодорхойлогддог тул эдгээрээс аль нь гол нөхцөл болохыг гэрээний талуудаас маргаагүй гэдгийг анхаараагүй. Талбайн хэмжээ дутуу байсан ч худалдан авагч уг эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу эзэмшиж ашиглаж байгаагаас үзэхэд хөрөнгийг байгаа байдлаар нь худалдаж авсан гэж үзэх үндэслэл байгаа, мөн нэгэнт байгаа байдлаар нь эд хөрөнгийг сонгож, худалдаж авсан бол гэрээний зүйлийг тэр байдлаар тодорхойлж, тохирсон гэж үзэх боломжтой байсан.

6.3. Шүүхээс гэрээний гол нөхцөлийг талбай гэж үзсэн бол орон сууцны талбайн хэмжээг мэргэжлийн эсвэл зохих байгууллагаар хэмжүүлж, шалгаж, эд хөрөнгөө хүлээн авах, энэ байдлаар эд хөрөнгөө аваагүй бол худалдан авагч Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар шаардах эрхээ алдана гэх үндэслэлийг харгалзан үзэж шийдвэрлэх нь хуульд нийцэх байсан.

Гэтэл шүүх талуудын маргааны зүйл болох эд хөрөнгийн доголдлыг хэн тодорхойлж тогтоосон, хуульд заасан маргааны зүйлийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмаар шинжээч томилж хэмжээг тодорхойлох зорилгоор мэргэжлийн байгууллагаар хандахыг амаар зөвлөсөн атлаа хурлын тэмдэглэлдээ тусгаагүй, шийдвэртээ өөрийн ойлголтоор шууд доголдолтой хөрөнгө гэж буруу дүгнэснийг дурдах нь зүйтэй.

Хэрвээ шүүх тус хөрөнгийг үнэхээр эд хөрөнгийн доголдолтой хөрөнгө гэж үзэж байгаа бол эд хөрөнгө нь зориулалтын дагуу ашиглах боломжтой, шаардлагыг хангасан байх Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.2 дахь хэсэгт заасан нөхцөл байдлыг харгалзан үзээгүй, нэхэмжлэгч тус үл хөдлөх эд хөрөнгөд гоёл чимэглэл, ээмэг зүйлтийн дэлгүүр нээн хэвийн ажиллаж байгааг анхаарч үзээгүй.

Өөрөөр хэлбэл, гэрээгээр тохирсон эд хөрөнгийн тоо хэмжээ дутсан, зарим хэсэг нь доголдолтой байх тохиолдол бүрийг биет байдлын доголдолтой гэж үздэггүй онцгой тохиолдлыг Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.3 дахь хэсэгт заасан байхад энэ заалтад нийцүүлээгүй байна. Энэхүү заалтад зааснаар эд хөрөнгийн доголдол нь ноцтой биш бөгөөд уг эд хөрөнгө нь худалдан авагчийн зорилгыг бүрэн хангаж байвал эд хөрөнгийг доголдолтойд тооцохгүй гэсэн санаа байдаг.

6.4. Хариуцагчийн зүгээс маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн м.кв-ын зөрүүг -ын баримтыг бус -ийн дүгнэлтийг үндэслэл болгон мэтгэлцэж, нотлох баримтаар шинжлэн судлуулж оролцсон. Гэвч тус дүгнэлт нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.5, 44 дүгээр зүйлийн 44.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагыг хангаагүй, бүрэн бус дутуу буюу нотлох баримтын шаардлага хангаагүй, эхлэл байхгүй ямар баримтын нэг хэсэг нь мэдэгдэхгүй хавсралт гэсэн хэсгээс оруулсан илтэд засвартай баримт болох нь харагдаж байсан.

Түүнчлэн, зөвхөн талбайн хэмжээгээр бус тохижилт, байрлал, загвар, өрөөний тоо зэрэг шинжүүдээр тодорхойлогддог, сууцны талбайг баримжаагаар бус хэмжих бололцоотой тул орон сууцны талбайн хэмжээг эд хөрөнгийг хүлээж авах үед мэдэх боломжтой гэж үзэж, шүүхээс Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1 дэх хэсэгт шаардах эрхээ алдсан нөхцөл байдлыг мөн харгалзан үзэх нөхцөл боловч шүүхээс тус хэсэгт үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж чадаагүй.

6.5. Шүүхээс хариуцагч нар Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт заасны дагуу татгалзах эрхгүй, худалдах, худалдан авах гэрээний хувьд Иргэний хуулийн 256 дугаар зүйлийн 256.1 дэх хэсэгт заасан тусгайлсан зохицуулалт үйлчилнэ гэж тайлбарласан нь Иргэний хуулийг буруу тайлбарласан хэрэглэсэн гэж үзэхээр байна. Учир нь, гэрээнээс татгалзах явдал зөвхөн хүчин төгөлдөр гэрээний хувьд байх ойлголт юм.

Тусгайлсан зарим зохицуулалтын хувьд тухайн гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах журмыг шууд зохицуулсан бол зарим тохиолдолд үүргийн нийтлэг үндэслэлийг хэрэглэх нөхцөлөөр зохицуулжээ.

Гэтэл шүүхээс Иргэний хуулийн 256 дугаар зүйлийн 256.1 дэх хэсгийг удирдлага болгон хөрөнгийн доголдолтой холбогдуулан татгалзах эрхгүй гэх нь өрөөсгөл бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг хэмжиж тогтоосон албан ёсны шинжээчийн дүгнэлт байхгүй гагцхүү нэхэмжлэгчийн зүгээс нотлох баримтын шаардлага хангаагүй бүрэн бус, ямар баримтын хавсралтаас татсан нь мэдэгдэхгүй баримтыг үнэлж доголдолтой эд хөрөнгө гэж дүгнэн хариуцагч нарын гэрээнээс татгалзах эрхийг үүсээгүй гэж буруу дүгнэсэн.

6.6. Мөн шүүхээс чухал баримтад дүгнэлт өгөлгүй үлдээсэн нь хэт нэг талыг баримтлан Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1 дэх хэсэгт заасан шинжид хэт төвлөрөн урдаас үнэн гэж бат итгэсэн итгэл үнэмшлээр хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг үнэлсэн гэж үзэхээр байна. Учир нь, хэргийн 10-13 дугаар талд 2024 оны 04 дүгээр сарын 17-ны өдрийн БГҮ/202455561023 тоот Барьцааны гэрээ авагдсан бөгөөд тус гэрээнд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 92.4 м.кв талбайг хэвээр улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр тухайн үнэлгээгээр үнэлж нийт үнийн дүнгийн 70 хувь буюу 1 тэрбум төгрөгөөр үнэлж барьцаа хөрөнгөөр үнэлүүлж зээл авсан.

Үүнээс үзэхэд үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль болон мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хууль, Улсын бүртгэлийн тухай хууль, холбоотой дүрэм журам бүрээр баталгаажуулан хөрөнгийн үнэлгээг тогтоож шалгаж барьцаалбар хийдэг атал шүүхээс үнэлээгүй орхигдуулсан.

Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4-т заасан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, хэргийг буюу нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

Хариуцагч тал хэрэгт авагдсан нотлох баримтад тулгуурлаж шийдээгүй гэж тайлбарлаж байгаа боловч маргааны үйл баримтын хувьд бодит нөхцөл байдал анхнаасаа тодорхой байсан. Тодруулбал, талбайд тохижилт, лангуу хийх зорилгоор эхний ээлжид мэргэжлийн хэмжилт хийдэг компанид захиалга өгч хэмжилт хийлгэхэд тухайн талбай нь 94 м.кв биш 66 м.кв болох нь тогтоогдсон. Үүний дараа ашиглалт хариуцсан цахилгаан, дулаан зэрэг тогтмол зардлыг төлдөг байсан -аас нэхэмжлэл ирэх үед мэдсэн. Мөн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад үндсэн нэхэмжлэлийг бататгах зорилгоор хөндлөнгийн байгууллагуудаар хэмжилт хийлгэж, тухайн талбай бодит байдалд 66 м.кв болох нь нотлогдсон. Анхан шатны шүүх эдгээр нотлох баримтад тулгуурлан шийдвэр гаргасан. Нөгөө талаас, худалдагчийн үндсэн үүрэг нь худалдан авагчид эрхийн болон бодит байдлын ямар нэгэн доголдолгүй эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгөх явдал боловч уг үүрэг биелэгдээгүй. Хуульд зааснаар эд хөрөнгийн тоо хэмжээ, чанар, хэмжигдэхүүнийг тодорхой илэрхийлэх боломжтой бөгөөд уг тохиолдолд талбайн хэмжээ 20, 30 м.кв-аар зөрсөн нь худалдан авагчид учрах хохирлыг мэдэгдэхүйц хэмжээнд хүргэсэн. Худалдах, худалдан авах гэрээний 4.3, 4.7-д зааснаар худалдагч тал нь доголдолтой эд хөрөнгийг шилжүүлсэн төдийгүй уг доголдлыг өөрөө мэдэж байсан, мэдэх бүрэн боломжтой байсан нь 2012 оноос хойш тухайн талбайд үйл ажиллагаа явуулж, яг ямар хэмжээтэй талбай ашиглаж ирснийг нь тогтоосон үйл баримтаар нотлогдож байна. Тиймээс худалдагч тал уг нөхцөл байдлыг мэдсээр байж эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгсөн бөгөөд худалдан авагчийг шаардлагатай мэдээллээр хангах үүргээ мөн биелүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй. Үүнийг харгалзан анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг бүрэн хангаж шийдвэрлэсэн тул шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээ болон найруулгын өөрчлөлт оруулав.

 

1. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******, ******* нарт холбогдуулан худалдан авсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн м.кв-ын зөрүүд 432,288,959 төгрөгийг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нараас эс зөвшөөрч, үл хөдлөх эд хөрөнгөөс олох ёстой байсан түрээсний орлого 36,000,000 төгрөг, үйл ажиллагаанаас олох байсан орлого 90,000,000 төгрөг, өмгөөллийн хөлс 40,000,000 төгрөг, нийт 166,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

2. *******, ******* нар нь ******* 2024 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ-гээр эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй, Баянгол дүүргийн хороо, хороолол Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж 46 дугаар байр, *******хаягт байршилтай, 92.4 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ бүхий хөрөнгийг 1,550,000,000 төгрөгөөр худалдан авсан, нэхэмжлэгч нь гэрээний үнэ 1,550,000,000 төгрөгийг хариуцагч нарт төлж үүргээ биелүүлсэн, нэхэмжлэгчийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгэгдэж, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ 2024 оны 04 дүгээр сарын 15-ны өдөр олгогдсон талаар үйл баримтыг анхан шатны шүүх зөв тогтоосон байна./хх5-6/

 

3. Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ хүчин төгөлдөр талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв.

 

4. Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ худалдан авсан үл хөдлөх эд хөрөнгө нь гэрээнд заасан 92.4 м.кв хэмжээнд хүрэхгүй 66.63 м.кв талбайтай байсныг эд хөрөнгийг хүлээж аваад засвар хийх үед болон тухайн талбайн ашиглалтын зардлын нэхэмжлэх ирсэн үед мэдсэн, хариуцагч нарын худалдсан эд хөрөнгө нь биет байдлын доголдолтой байгаа учраас гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс дутуу м.кв-ын үнийг буцаан төлүүлэх тухай шаардлага гаргажээ.

 

4.1. Зураг төслийн үйл ажиллагаа явуулах эрх бүхий -аас маргаан бүхий 1,9 тоот үйлчилгээний талбайн хэмжээг 65.89 м.кв гэж тодорхойлсон. /хх102-104/

 

4.2. Маргаан бүхий үйлчилгээний талбайн ашиглалтын төлбөрийн 2023 оны 05 дугаар сарын 23, 2024 оны 04 дүгээр сарын 23, 2024 оны 05 дугаар сарын 23, 2025 оны 0 сарын 24, 2025 оны 03 дугаар сарын 24-ний өдрийн -ийн нэхэмжлэхүүдээр уг талбайн хэмжээ нь 66.63 м.кв болох талаар тогтоогдсон байна. /хх16-18, 159-160/

 

4.3. Анхан шатны шүүх, дээрх баримтуудыг маргаан бүхий үйлчилгээний талбай нь эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдэн гэрчилгээнд заасан, болон талуудын худалдах, худалдан авах гэрээнд заасан 92.4 м.кв талбайн хэмжээнд хүрдэггүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй.

 

4.4. Хариуцагч нараас -ийн ирүүлсэн хэмжилтийн баримтыг нотлох баримтын шаардлага хангахгүй гэж тайлбарлах боловч уг баримт болон -ын ашиглалтын төлбөрийн нэхэмжлэхийг үгүйсгэж, няцаасан баримтуудыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлд заасны дагуу нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна.

 

Тодруулбал, хариуцагч нараас маргааны зүйл болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжээ нь 92.4 м.кв талбайтай, м.кв зөрүүгийн талаарх үйл баримтыг баримтаар няцаагаагүй тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 4 зүйлийн 42.4 дэх хэсэгт зааснаар дээрх баримтуудын үнэн зөв гэж үзнэ.

 

5. Хариуцагч талаас анхан шатны шүүхэд гомдлын шаардлага гаргах эрхээ алдсан эсэх талаар маргаагүй байх боловч давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардлага гаргах эрхээ алдсан нөхцөл байдлын талаар дүгнэлт хийгээгүй гэх гомдлыг хангахгүй. Учир нь, маргаан бүхий талбайн хэмжээ улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд заагдсанаас бага хэмжээтэй болохыг хариуцагч нар мэдсэн гэж үзэх үндэслэлтэй болох нь дээр дурдсан ашиглалтын төлбөрийн нэхэмжлэхүүд ирж байсан хугацааны баримтуудаас тодорхой харагддаг.

 

Тодруулбал, нэхэмжлэгчийг худалдан авахаас өмнө буюу 2023 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдрийн баримтаас үзэхэд 66.63 м.кв талбайн хэмжээгээр ашиглалтын зардлын тооцоог нэхэмжилдэг байснаас үзэхэд уг талбайн зөрүүтэй эсэх асуудлыг хариуцагч нар мэдсэн гэж үзнэ.

 

Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.2 дахь хэсэгт худалдагч эд хөрөнгийг шилжүүлэх үед түүний доголдлыг мэдсээр байж нуун дарагдуулсан бол энэ хуулийн 255.1 хамаарахгүй тул энэ талаарх гомдлыг хангахгүй.

 

6. Түүнчлэн хариуцагч талаас, талууд гэрээний чөлөөт байдлын хүрээнд нийт маргаан бүхий талбайг бүхэлд нь 1,500,000,000 төгрөг гэж маш тодорхой үнээр тохиролцож гэрээг байгуулсан гэж маргах боловч, талуудын байгуулсан гэрээний гол нөхцөлд уг гэрээний зүйлийн талбайн хэмжээ ач холбогдолтой байсан гэж үзэхээр байна. Өөрөөр хэлбэл гэрээнд 92.4 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авах талаар тохиролцсон нь гэрээний гол нөхцөлд тооцогдоно. Иймд энэ талаар гаргасан хариуцагчийн гомдол үндэслэлгүй.

 

7. Маргаан бүхий талбайн хэмжээг -ийн ирүүлсэн хэмжилтийн баримтаар 65.89 м.кв гэх ба -ын ашиглалтын төлбөр нэхэмжилсэн баримтуудаар 66.63 м.кв гэсэн зөрүүтэй байх боловч нэхэмжлэгч талаас уг худалдан авсан талбайн хэмжээг 66.63 м.кв-аар тооцож 25.77 м.кв талбайн зөрүүд 432,288,959 төгрөгийг нэхэмжилсэн.

 

7.1. Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт Худалдан авагч энэ хуулийн 254.3-т заасан эд хөрөнгийг хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлнө гэж зааснаар нэхэмжлэгч нь м.кв-ын зөрүү төлбөрийг хариуцагч нараас шаардах эрхтэй тул хариуцагч *******, ******* нараас 432,288,959 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******д олгож шийдвэрлэх нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт нийцнэ.

 

8. Хариуцагч талаас, ******* нь -тай байгуулсан 2024 оны 04 дүгээр сарын 17-ны өдрийн зээлийн болон барьцааны гэрээнд тухайн маргаан бүхий эд хөрөнгийг 92.4 м.кв талбай гэж барьцаалсан гэх давж заалдах гомдол гаргасныг хангах үндэслэлгүй. Учир нь, нэхэмжлэгчийн өөрийн өмчлөлийн эд хөрөнгийг зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үйлдэл нь талуудын хооронд байгуулагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах худалдан авах гэрээний эд хөрөнгийг доголдлын асуудлыг шийдвэрлэхэд хамааралгүй юм.

 

9. Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелсэнээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй, мөн хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй гэж тус тус заасан.

 

9.1. Талуудын хооронд хийгдсэн худалдах, худалдан авах гэрээнд нэхэмжлэгч буюу худалдан авагч талд гэрээний үүргийн зөрчил тогтоогдохгүй байх ба маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрээнд заасан үнийг төлж дуусгасан байна.

 

9.2. Мөн, худалдагч тал буюу хариуцагч нараас Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлд зааснаар тухайн гэрээг цуцлах талаар нэхэмжлэгч талд мэдэгдсэн баримтгүй ба нэхэмжлэгч талд ямар нэгэн үүргийн зөрчилгүй байх тул хариуцагч нар тухайн худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзах эрхгүй гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв байна.

 

9.3. Иймд, хариуцагч нар гэрээнээс татгалзах үндэслэлгүй тул түрээсийн орлогод 36,000,000 төгрөг, үйл ажиллагаанаас олох ёстой байсан орлогод 90,000,000 төгрөг, өмгөөллийн хөлсөнд 40,000,000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийг Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэнэ.

 

10. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт худалдан авагчийн шаардах эрхэд хамааралгүй Иргэний хуулийн 256 дүгээр зүйлийн 256.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.2 дахь хэсгийг баримталсан нь оновчгүй байх тул хууль хэрэглээг зөвтгөж, шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасныг баримталж, найруулгын өөрчлөлт оруулна.

 

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээ болон найруулгын өөрчлөлт оруулж, хариуцагч талын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн 192/ШШ2025/08224 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******, ******* нараас 432,288,959 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******д олгож, Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч *******, ******* нарын нэхэмжлэгч *******д холбогдуулан гаргасан 2024 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзах, 166,000,000 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай. гэж, өөрчлөн шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 16 зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагч *******ас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 2,319,395 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 17 зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ С.ЭНХБАЯР

 

ШҮҮГЧИД Г.НЯМСҮРЭН

 

Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ