*******, *******, ******* нарын

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Н.Гэрэлтуяа даргалж, шүүгч Б.Азбаяр, Б.Мандалбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн 192/ШШ2026/00131 дугаар шийдвэртэй,

 

*******, *******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй,

******* ХХК-д холбогдох,

 

Түрээсийн урамшуулал 17,600,000 төгрөг гаргуулах, шинэ байрнаас давхар, байршил эхний ээлжинд сонгох эрхийг эдлүүлж захиалгын гэрээ байгуулахыг даалгах тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мандалбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Ариунзул нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

Бид хариуцагч компанитай 2024 оны 02 дугаар сарын 02, 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрүүдэд Хот суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ, Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр дахин төлөвлөх, өмчлөгчдөд нөхцөл сайжруулан шинэ орон сууц олгох гэрээ-г тус тус байгуулсан. Уг гэрээний дагуу хариуцагч компани нь сар бүр төлөх түрээсийн урамшууллыг улирал тутам олгох, зохих хэмжээний орон сууцыг эхний ээлжинд сууц өмчлөгчдөд шилжүүлэх, өмчлөгчид шилжүүлснээс бусад орон сууцыг бусдад худалдах, орон сууцны давхар, тоотыг тодорхой тусгасан нэмэлт дараа нь хийхээр тохиролцсон. Гэтэл хариуцагч компани нь 2024 оны 11 дүгээр сараас 2025 оны 06 дугаар сарыг дуусталх хугацааны түрээсийн урамшууллыг олгоогүй, бидний сонгох эрхийг эдлүүлэхгүйгээр бусдад орон сууцыг худалдаж байна. Иймд, *******, *******, ******* нарт төлбөл зохих түрээсийн урамшуулал 9,600,000 төгрөг, нэхэмжлэгч *******т төлбөл зохих түрээсийн урамшуулал 8,000,000 төгрөг, нийт 17,600,000 төгрөгийг хариуцагч компаниас гаргуулж, шинэ байрнаас давхар, байршил эхний ээлжинд сонгох эрхийг эдлүүлж, захиалгын гэрээ байгуулахыг даалгуулахаар шаардаж байна гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Хариуцагч компани ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон нийтийн зориулалттай *******ний 31 дүгээр байрыг буулгаж, дахин төлөвлөн барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэгчээр шалгарч, нэхэмжлэгч нартай Хот суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ болон Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр дахин төлөвлөх, өмчлөгчдөд нөхцөл сайжруулан шинэ орон сууц олгох гэрээ-г тус тус байгуулсан. Гурван талт гэрээний 2.5-д ...орон сууц өмчлөгчид төсөл хэрэгжүүлэх хугацаанд сар бүр төлөх түрээсийн урамшууллыг... улиралд нэг удаа олгоно... гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч нартай 1,000,000 болон 1,200,000 төгрөгийн түрээсийн урамшуулал олгох гэрээ байгуулж, *******ад нийт 55,000,000 төгрөг төлөх байснаас 2023 оны 08 дугаар сараас 2025 оны 09 дүгээр сар хүртэл 80,000,000 төгрөг, *******, *******, ******* нарт нийт 217,504,145 төгрөг төлсөн. Иймд, 2024 оны 11 дүгээр сараас 2025 оны 06 дугаар сар хүртэлх хугацааны түрээсийн урамшуулал олгоогүй гэдэг нь үндэслэлгүй. Түүнчлэн түрээсийн урамшуулал гэдэг нь тухайн орон сууцнаас өөр орон сууцгүй иргэдийн орон сууц нь дахин төлөвлөлтөд хамрагдаж нураагдаад тэр орон сууцаасаа гараад шууд гудамжинд гарч байгаа иргэдэд олгож байгаа мөнгөн төлбөрийг хэлнэ гээд 2018 оны 222 дугаар Хот суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөн олговор олгох журамд заасан байгаа. Энэ журамд зааснаар нөхөн олговрын асуудал яригдах ёстой болохоос биш эндээ амьдардаггүй, үүнийгээ ямар нэгэн байдлаар түрээсийн журмаар ашиглаж ашиг олдог байсан этгээдүүдэд орон сууц ашиглалтад орох хүртэл хугацаагаар түрээсийн төлбөр төлж, эдгээр хүмүүсийг ямар нэгэн байдлаар хөрөнгөжүүлэх асуудлыг зохицуулсан харилцаа биш. Гэтэл нэхэмжлэгч нар тухайн *******ний 31 дүгээр байранд оршин суудаггүй хүмүүс.

Нэхэмжлэгч нар гурван талт гэрээний нэг талын оролцогч болох Нийслэлийн Засаг даргад гомдол гаргасан буюу давхар, байрлал тэргүүн ээлжинд сонгох шаардлагатай холбоотой асуудал нь Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газрын Хуулийн хэлтэст хянагдаж, шийдвэрлэгдэх шатанд байгаа тул шүүхийн журмаар шийдвэрлэх боломжгүй. Мөн гурван талт гэрээний 4.1.3-т ...гэрээгээр тохирсон хэмжээний орон сууцыг эхний ээлжид сууц өмчлөгчийн өмчлөлд шилжүүлнэ... гэдэг нь сонгох эрх биш, зөвхөн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх буюу улсын бүртгэлийн гэрчилгээг тэргүүн ээлжинд гаргуулж өгнө гэсэн агуулгатай гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Хот суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1, Иргэний хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1, 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч ******* ХХК-аас 17,600,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******т 8,000,000 төгрөг, нэхэмжлэгч *******, *******, ******* нарт 9,600,000 төгрөг олгож, нэхэмжлэгч *******, *******, ******* нарын өмчлөлд 66.38 м.кв талбай бүхий орон сууцыг эхний ээлжид шилжүүлэх захиалгын гэрээг нэхэмжлэгч *******, *******, ******* нартай, нэхэмжлэгч *******ийн өмчлөлд 52.16 м.кв талбай бүхий орон сууц эхний ээлжид шилжүүлэх захиалгын гэрээг нэхэмжлэгч *******тай тус тус байгуулахыг хариуцагч ******* ХХК-нд даалгаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч *******, *******, ******* нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 3,264,562 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК-аас 3,264,562 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******т 1,347,198 төгрөг, нэхэмжлэгч *******, *******, ******* нарт 1,917,364 төгрөгийг тус тус олгож шийдвэрлэжээ.

 

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

...Анхан шатны шүүх нь эрх зүйн дүгнэлт хийхдээ ******* ХХК-ийг шийдвэрийнхээ 5 дугаар хуудасны 7.1 гэсэн хэсэгтээ Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс татгалзлын нэг үндэслэлээ түрээсийн урамшууллыг бүрэн олгосон гэж тайлбарласан гээд гаргаж өгсөн баримтуудаар тогтоогдохгүй байна гэж дүгнэсэн нь хуулийн дараах шаардлагыг хангахгүй байна. Үүнд:

******* ХХК нь нэхэмжлэгч нарт нийт 217 сая гаруй төгрөг төлсөн байдаг. Энэ төлбөр нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага дахь 12 болон 4 тоот орон сууцуудад олгогдох түрээсийн төлбөрөөс хэд дахин их төлбөр төлөгдсөн байгааг нотолж байгаа баримтуудыг хэрэгт хангалттай хавсаргаж өгсөн байна. Арилжааны банкны шилжүүлгийн баримтуудыг нотлох баримтын шаардлага хангасан хэлбэрээр өгсөөр атал түүнийг тогтоогдохгүй гэж дүгнэх нь хуулийн зөрчил мөн гэж үзэж байна. Мөн 7.3-т хариуцагч нь Үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ гэж заасныг зөрчсөн байна гэж дүгнээд нэхэмжлэгч нарт өмнө илүү төлсөн төлбөрийг огт авч хэлэлцэхгүй байгаагаараа тэднийг үндэслэлгүй хөрөнгөжүүлж буй хэлбэр мөн.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн 2 дахь шаардлагыг тайлбарлахдаа АШ3112, АШ3104 дугаартай гэрээнүүдийн холбогдох заалтуудыг агуулгаас нь зөрүүтэйгээр тайлбарлаж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь хууль ёсны байх хуулийн шаардлагыг хангахгүй юм.

Нэхэмжлэгч нартай байгуулсан дээрх дугаарлалт бүхий 3 талт гэрээний 4.1.3-т заасан Шинээр баригдсан орон сууцны барилгаас энэ гэрээгээр тохирсон хэмжээний орон сууцыг эхний ээлжинд сууц өмчлөгчийн өмчлөлд шилжүүлнэ гэж заасан өгүүлбэрийн үгийн утгыг тайлбарлахдаа захиалгын гэрээ байгуулна гэж шууд тайлбарласныг хуульч хүнийхээ хувьд хүлээн зөвшөөрөх ямар ч боломжгүй нөхцөл байдлыг үүсгэж байна.

******* ХХК ба нэхэмжлэгч нэр бүхий этгээдүүд хоорондын харилцааг шүүх эхлээд тодорхойлох ёстой юм. Эдгээрийн хоорондын харилцаа нь Иргэний хуулиар тодорхойлсон Худалдах, худалдан авах, Арилжаа", Захиалгаар ажил гүйцэтгэх гүйцэтгүүлэх гэх мэт харилцаанууд огтоос биш.

Хуучирч муудаад ашиглах, хүн амьдрах аргагүй болсон барилгын өмчлөгч нь өөрөө дахин төлөвлөж чадахгүй тохиолдолд төрийн хяналт дор хувийн хэвшил өөрийнхөө 100 хувийн хөрөнгөөр барилгажуулж, анх буулгагдсан орон сууцных нь талбайгаас багагүй орон сууцыг л өмчлөгчид олгох буюу төр хувийн хэвшлийн түншлэлийн хүрээнд бүх хөрөнгийг нь хувийн хэвшил гаргаж *******, *******, ******* нарыг шинэ орон сууцаар хангах өвөрмөц харилцаа бөгөөд тусдаа бие даасан хуультай билээ.

Энэхүү харилцааныхаа хүрээнд гэрээнд заасан үүргийг ******* ХХК бүрэн биелүүлж ажилласаар өнөөдрийг хүрч ирсэн билээ. Гэтэл үл хөдлөх эд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбоотой Иргэний хуулийн холбогдох заалтыг баригдаж дуусаагүй барилгад захиалгын гэрээ нэмж хийлгэхийг даалгах замаар шийдвэрлэх хууль зүйн боломжгүй билээ.

Захиалгын гэрээ хийснээр орон сууц шилжүүлсэнд тооцогдохгүй, 3 талт гэрээний 4.1.3-т заасан заалт бол баригдаад дуусаж, улсын комисс хүлээж авсны дараа улсын бүртгэлд бүртгүүлэх эрх үүссэний дараах процесс ажиллагаа гэдгийг энэ өгүүлбэрийг уншихад хэн хүнгүй ойлгоно. Гэтэл барилга баригдаж байх үйл явцад шал өөр хуулийн зохицуулалтаар харилцаанд орсон 2 талын дундуур шүүх хөндлөнгөөс орж, дахин Иргэний хуулийн харилцааг үүсгэхийг даалгах нь шүүхийн шийдвэр хууль бус гэж үзэх үндэслэл мөн.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5. Нэхэмжлэгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарын агуулга:

...Хариуцагч талын тайлбарлаж буй 217,000,000 төгрөгийн төлбөр нь зөвхөн 2024 оны 11 дүгээр сараас өмнөх хугацаанд хамаарах төлбөр бөгөөд түүнээс хойших хугацааны төлбөр хамраагүй. Анхан шатны шүүх 217,000,000 төгрөг төлсөн гэх төлбөр нь яг хэдэн оны хэдэн сараас хэдэн оны хэдэн сар хүртэлх түрээсийн төлбөрт хамаарах нь тодорхойгүй, нотлох баримт хангалтгүй байна гэж үзсэн. Өөрөөр хэлбэл, төлсөн мөнгөний шилжилтийн огноо 2023 он болон 2024 оны 11 дүгээр сараас өмнөх төлбөрүүдэд хамаарч байгаа болохоос 2024 оны 11 дүгээр сараас хойших хугацааны төлбөрт тооцогдохыг нотлох баримт байхгүй гэж дүгнэсэн. Иймээс нэхэмжлэлдээ дурдсан хугацааны төлбөрийг шаардах эрхтэй гэж үзэж байна.

...Түүнчлэн 2023 оны 08 дугаар сард ******* ХХК надад хандан дахин төлөвлөлтөд хамрагдах талаар санал тавьсан. Үүний дагуу бид орон сууцны сонголтоо хийж, барилгын баруун жигүүрт байрлах 5, 6, 16 давхрын хэсгээс нийт 6 орон сууц сонгон авна, үлдсэн орон сууцыг тухайн үеийн нөхцөл, сонголтоор шийдье гэх тохиролцоотойгоор гэрээ байгуулсан. ...Гэвч гэрээг үзүүлж гарын үсэг зуруулсан атлаа баталгаажсан хувийг бидэнд өгөөгүй. ...Талуудын хооронд байгуулсан гуравласан гэрээний 4.1.5-д шинээр баригдсан орон сууцнаас энэхүү гэрээний дагуу сууц өмчлөгчид шилжүүлснээс бусад орон сууцыг зах зээлийн үнээр бусдад худалдах эрхтэй гэж заасан. Гэтэл бодит байдал дээр бидний сонгон авсан, наран талдаа байршилтай, гэрээгээр тохирсон орон сууцуудыг компанийн зүгээс бусдад худалдан борлуулж эхэлсэн. Өмчлөх эрх шилжүүлэх асуудлыг Иргэний хуулиар зохицуулалдаг. Өмчлөх эрх шилжихийн тулд холбогдох гэрээ, баримт бичгүүд бүрдэж, улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байх шаардлагатай гэж заасан тул анхан шатны шүүх үндэслэлтэй шийдвэрлэсэн. ...Анхан шатны шүүх хариуцагч талыг гэрээний үүргээ биелүүлээгүй буюу нэхэмжлэгчийн өмчлөгчид шилжүүлэх ёстой орон сууцыг бусдад худалдан борлуулж, үлдэгдлээс шилжүүлэх нөхцөл рүү оруулж байгаа нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 4.1.5-д заасан агуулгатай эсрэгцэж байна гэж үндэслэлтэй дүгнэсэн.

...Бид орон сууцаа чөлөөлж, өөрсдийн үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Тиймээс нөгөө тал гэрээний дагуу тодорхой давхар, тодорхой тоот бүхий орон сууцыг шилжүүлэн олгох үүргээ гүйцэтгэх ёстой. Мөн хоёрдмол гэрээний 11.2.3-д энэхүү гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол шинэ орон сууцнаас давхар, байршил сонгон сунгах давуу эрх эдэлнэ гэж заасан. Давуу эрх гэдэг нь анхдагч өмчлөгчид эхэлж сонгох эрх олгоно гэх утгатай. Хариуцагч талын барьж буй 104 орон сууцнаас миний бие 20 орон сууц авах эрхтэй бөгөөд 6 орон сууц сонгохоор тохиролцсон. Гэтэл уг тохиролцоогоо гэнэт өөрчилж, гэрээний хавсралтыг нууж, өгөхөөс татгалзсан. Үүнтэй холбоотойгоор миний бие Хотын захиргаанд хоёр удаа гомдол гаргасан. Хотын захиргаанаас шүүхийн журмаар шийдэгдэж буй асуудлыг шүүхийн журмаар явуул, харин шүүхэд хандаагүй хэсгийг захиргааны журмаар шийдвэрлэ гэх хариу өгсөн. Миний бие авах ёстой 2 орон сууцны асуудлаар анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд үлдэх 12 орон сууцны асуудлаар анхан шатны шүүхэд хандаагүй тул хотын даргад дахин гомдол гаргасан. ...Талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд орон сууц шилжүүлэх, захиалгын гэрээ байгуулах ёстой гэж заасан. ...Хариуцагч тал гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэхгүй байгаа нь бидний эрхийг зөрчиж буй үйлдэл гэж үзэж байна. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, давж заалдах гомдлыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч *******, Б.Дашзэвэг, ******* нар хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан түрээсийн урамшуулал 17,600,000 төгрөг гаргуулах, шинэ байрнаас давхар, байршил эхний ээлжинд сонгох эрхийг эдлүүлж захиалгын гэрээ байгуулахыг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Анхан шатны шүүх нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т хэрэгт зааснаар тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлж хэргийг шийдвэрлэсэн боловч шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт нэхэмжлэгчийн шаардах эрхэнд хамааралгүй хуулийн заалтыг баримталсан байгааг давж заалдах шатны шүүхээс залруулна.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогджээ. Үүнд:

 

3.1. *******, *******, ******* болон ******* ХХК, Нийслэлийн Засаг дарга нар 2024 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр АШ31/12 дугаартай,

 

мөн *******, ******* ХХК, Нийслэлийн Засаг дарга нар 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр АШ31/04 дугаартай Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ байгуулж, ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон Хан-Уул дүүрэг, 3 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах нийтийн зориулалттай орон сууцны *******ний 31 дүгээр байрыг буулгаж, 2026 оны 2 дугаар улиралд багтааж үйлчилгээтэй орон сууц барьж, хуучин сууц өмчлөгчийг шинэ орон сууцаар хангах төслийг хэрэгжүүлэхээр тус тус тохиролцож, /х.х-ийн 4-6, 10-12/

 

3.2. Дээрх гэрээг үндэслэн *******, *******, ******* нар 2024 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр ******* ХХК-тай АШ31/12 дугаартай,

 

******* болон ******* ХХК нар 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр АШ31/04 дугаартай Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр дахин төлөвлөх, өмчлөгчдөд нөхцөл сайжруулан шинэ орон сууц олгох гэрээ тухай байгуулжээ. /х.х-ийн 7-9, 13-15/

 

3.3 Мөн талууд *******ний 31 дүгээр байрны 12 тоот хаягт байрлах орон сууцны өмчлөгч *******, *******, ******* нарт төсөл хэрэгжүүлэх хугацаанд сар бүр төлөх түрээсийн урамшуулалд 1,200,000 төгрөг, 4 тоот хаягт байрлах орон сууцны өмчлөгч *******т төсөл хэрэгжүүлэх хугацаанд сар бүр төлөх түрээсийн урамшуулалд 1,000,000 төгрөгийг улиралд нэг удаа тооцож олгохоор тохиролцсон байна.

 

4. Хот суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.1-д ашиглалтын шаардлага хангахгүй барилга байгууламж гэж барилга, хот байгуулалтын хяналт хэрэгжүүлэх эрх бүхий байгууллагын дүгнэлтээр ашиглахыг хориглосон барилга байгууламжийг гэж, 4.1.10-т хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх гэж архитектур, хот байгуулалт, төлөвлөлт, барилга байгууламжид тавигдах шаардлагад нийцүүлэн хот, суурин газрын барилгажсан хэсэг, нийтийн эдэлбэрийн газрыг дахин төлөвлөн байгуулах, ашиглалтын шаардлага хангахгүй барилга байгууламжийг буулган шинээр барих, гэр хорооллын газрыг дахин зохион байгуулах, дахин төлөвлөн барилгажуулах цогцолбор үйл ажиллагааг хэлнэ гэж тус тус заасан.

 

Тодруулбал, зохигч тус хуулийн 16 дугаар зүйлийн 16.1-д зааснаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй *******ний 31 дүгээр байрыг буулгаж, шинээр орон сууц барих төсөл хэрэгжиж байгаатай холбоотойгоор гурван талт гэрээ болон шинээр барих орон сууцыг хүлээлгэн өгөх тухай гэрээг тус тус байгуулсан үйл баримтын талаар маргаагүй, харин түрээсийн урамшууллыг бүрэн олгосон эсэх, шинэ орон сууцыг өмчлөгчид хүлээлгэн өгөхөд захиалгын гэрээ байгуулах эсэх талаар маргажээ.

 

5. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй гэж, 198 дугаар зүйлийн 198.1-д Гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарна гэж тус тус заасан.

 

Өөрөөр хэлбэл, талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, гэрээний агуулга /гол нөхцөл/-ыг чөлөөтэй тодорхойлох эрхтэй боловч энэ нь гагцхүү хуулийн хүрээнд байх учиртай.

 

Зохигчийн байгуулсан Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр дахин төлөвлөх, өмчлөгчдөд нөхцөл сайжруулан шинэ орон сууц олгох тухай гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.3-т ...энэ гэрээгээр хүлээлгэн өгөх талбайн сонголт, давхрыг захиалгын гэрээний харилцаагаар зохицуулна... гэж, 11 дүгээр зүйлийн 11.2-т Төсөлд оролцогч буюу өмчлөгчийн эрх үүрэг гээд 11.2.3-т Энэхүү гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол шинэ орон сууцны байрнаас давхар, байрлал сонгох давуу эрх эдэлнэ гэж тус тус тохиролцсон байна.

 

Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-т Төсөл хэрэгжүүлэхэд аймаг, сум, нийслэл, дүүргийн Засаг дарга, газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, эзэмшигч, төсөл хэрэгжүүлэгч оролцсон гурван талт гэрээ байгуулна гэж, 25 дугаар зүйлийн 25.1-д Төсөл хэрэгжүүлэгч нь сонгосон талбай дахь газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч, эзэмшигчтэй харилцан тохиролцож, гэрээ байгуулсны үндсэн дээр дараах аргаар шилжүүлж авна гээд 25.1.1-д газрыг газраар солих, 25.1.2-т газрыг орон сууцаар солих, 25.1.3-т газрыг худалдах, худалдан авах, 25.1.4-т орон сууцыг орон сууцаар солих, 25.1.5-д орон сууцыг худалдах- худалдан авах, 25.1.6 бусад гэж тус тус заажээ.

 

Тодруулбал, төсөл хэрэгжүүлэгч /******* ХХК/ нь Нийслэлийн Засаг дарга болон өмчлөгч / *******, *******, *******/-тэй гурван талт гэрээ байгуулахаас гадна дээрх 6 төрлийн гэрээний аль нэгийг сонгож байгуулах бөгөөд зохигчийн байгуулсан гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.3-т нэхэмжлэгч нар /хуучин орон сууц өмчлөгч/-т хүлээлгэн өгөх талбайн сонголт, давхрыг захиалгын гэрээний харилцаагаар зохицуулахаар тохиролцсон нь хуульд нийцсэн байх тул хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн ...үгийн утгыг тайлбарлахдаа захиалгын гэрээ байгуулна гэж шууд тайлбарласныг хүлээн зөвшөөрөх ямар ч боломжгүй... гэх гомдол үндэслэлгүй байна.

 

6. Иргэний хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1-д Хууль буюу гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нь ямар нэгэн үйлдэл хийх, эсхүл тодорхой үйлдэл хийхээс татгалзах үүргийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө хүлээх бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүнээс уг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй гэж заажээ.

 

Нэхэмжлэгч *******, *******, ******* нар болон ******* ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр дахин төлөвлөх, өмчлөгчдөд нөхцөл сайжруулан шинэ орон сууц олгох гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.3-т зааснаар хүлээлгэн өгөх талбайн сонголт, давхрыг захиалгын гэрээний харилцаагаар зохицуулахаар заасан тул мөн гэрээний 11 дүгээр зүйлийн 11.2.3-т зааснаар нэхэмжлэгч нар шинэ байрнаас давхар, байршил эхний ээлжинд сонгох эрхийг эдлүүлж захиалгын гэрээ байгуулахыг даалгахаар шаардах эрхтэй.

 

Иймд, анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч нарын давхар, байршлыг эхний ээлжинд сонгох эрхийг эдлүүлж захиалгын гэрээ байгуулахыг даалгаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй байх тул хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн ... шүүх хөндлөнгөөс орж, дахин иргэний эрх зүйн харилцааг үүсгэхийг даалгах нь шүүхийн шийдвэр хууль бус гэж үзэх үндэслэлтэй... гэх гомдлыг хүлээн авахгүй.

 

7. Хэдийгээр Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.2-т зааснаар шүүхийн шийдвэрийн дагуу иргэний эрх зүйн харилцаа үүсэж болох ч энэ тохиолдолд талууд анхнаасаа хуучин орон сууцыг буулгаж, шинэ орон сууц хүлээлгэн өгөх талаар гэрээгээр тохирсон байх тул шүүхийн шийдвэрээр иргэний эрх зүйн харилцаа үүсгэсэн гэж үзэхгүй.

 

Үүнээс гадна зохигч орон сууцыг тийнхүү хүлээлгэн өгөхдөө Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлд заасан аргын аль нэгээс сонгож гэрээ байгуулах тул талуудын байгуулах захиалгын гэрээг энэ маргааны хүрээ /тус маргаанд хамааралгүй/- нд урьдчилан ажил гүйцэтгэх гэрээ, аль эсхүл арилжаа болон худалдах, худалдан авах гэрээ гэж шууд дүгнэхгүй.

 

8. Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөх олговор олгох журмын 3 дугаар зүйлийн 3.1-д Нөхөн олговрын үнэлгээний зүйлд дараах зүйлүүд хамаарна гээд 3.1.4-т түр суурьшуулах зардал гэж, 3.3-т Энэхүү журмын 3.1.4-т заасан түр суурьшуулах зардалд газраа чөлөөлсөн үл хөдлөх эд хөрөнгө (газар) өмчлөгч, эзэмшигч иргэн, хуулийн этгээдийг нүүлгэх, төсөл хэрэгжих хугацаанд түр байрлуулах буюу газар, байр, сууц түрээслэхтэй холбогдон гарах зардал тус тус хамаарна гэж тус тус заажээ.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар *******, *******, ******* болон ******* ХХК, Нийслэлийн Засаг дарга нар 2024 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр АШ31/12 дугаартай,

 

*******, ******* ХХК, Нийслэлийн Засаг дарга нар 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр АШ31/04 дугаартай Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр *******ний 31 дүгээр байрны 12 тоот хаягт байрлах орон сууц өмчлөгчид төсөл хэрэгжүүлэх хугацаанд сар бүр төлөх түрээсийн урамшуулалд 1,200,000 төгрөг, 4 тоот хаягт байрлах орон сууц өмчлөгчид төсөл хэрэгжүүлэх хугацаанд сар бүр төлөх түрээсийн урамшуулалд 1,000,000 төгрөгөөр тус тус тооцож улиралд нэг удаа олгохоор тохиролцсон байгаа нь дээрх журамд нийцсэн байна.

 

9. Хариуцагчийн ...нэхэмжлэгч нарт нийт 217,000,000 төгрөгийн нөхөх олговор олгосон нь нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдагдсан нөхөх олговроос хэд дахин илүү төлбөр төлөгдсөн байгаа талаарх шилжүүлгийн баримтыг гаргаж өгсөн боловч нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь нэхэмжлэгч нарыг үндэслэлгүй хөрөнгөжүүлж буй хэлбэр юм... гэх гомдлыг хүлээн авах үндэслэл тогтоогдсонгүй. Учир нь,

 

9.1. Нэхэмжлэгч нар *******ний 31 дүгээр байрны 12 болон 4 тоот орон сууцны 2024 оны 11 дүгээр сараас 2025 оны 06 сар хүртэл 8 сарын хугацааны нөхөх олговорт 17,600,000 төгрөг /1,200,000 + 1,000,000= 2,200,000 х 8/-ийг нэхэмжилсэн.

 

Хэрэгт авагдсан баримт болон талуудын тайлбараар дахин төлөвлөлтөд орсон *******ний 31 дүгээр байрны 18 айлын орон сууцнаас 14 орон сууц нь нэхэмжлэгч ******* болон түүний хамаарал бүхий иргэн, хуулийн этгээдийн өмчлөлийнх бөгөөд талууд тухайн орон сууцуудын нөхөх олговорт сард нийт 14,000,000 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон болон нэхэмжлэгч нар 2023 оны 07 дугаар сард орон сууцуудыг чөлөөлж, улмаар мөн оны 08 дугаар сараас нөхөх олговрыг олгож эхэлсэн талаар зохигч маргаангүй.

 

Гэвч хариуцагч нь 2023 оны 08 дугаар сараас 2024 оны 11 дүгээр сар хүртэл 15 сарын хугацааны нөхөх олговорт 210,000,000 төгрөг /14,000,000 х 15/ олгох ёстойгоос 110,000,000 төгрөгийг олгож, үлдэх 100,000,000 төгрөгийг олгоогүй тул нэхэмжлэгч нар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч хүлээн зөвшөөрсөн учир Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 20-ны өдрийн 192/ШШ2025/02125 дугаар захирамжаар хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ. /х.х-ийн 19/

 

9.2. Хавтаст хэргийн 83-97 дугаар талд авагдсан шилжүүлгийн баримтаар хариуцагч нь 2024 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрөөс 2024 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдрийн хооронд нөхөх олговорт нийт 117,000,000 төгрөг, мөн дээрх шүүхийн шийдвэрийн дагуу 100,504,145 төгрөгийг тус тус төлсөн байгаа нь өмнөх хугацааны төлбөрт хамаарч байх тул үүнийг нэхэмжлэгч нарын шаардаж буй хугацаа /2024 оны 11 дүгээр сараас 2025 оны 06 сар/ -ны төлбөр гэж үзэх боломжгүй.

 

10. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн 192/ШЗ2025/43887 дугаар захирамжаар *******, ******* БСБ нарын нэхэмжлэлтэй ******* ХХК-д холбогдох 42,000,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг ******* БСБ, ******* нарын нэхэмжлэлтэй ******* ХХК-д холбогдох 54,400,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэрэгт нэгтгэжээ. /х.х-ийн 99-102/

 

Мөн анхан шатны шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн 192/ШЗ2026/00693 дугаар захирамжаар энэхүү хэргийг *******, ******* БСБ нарын нэхэмжлэлтэй ******* ХХК-д холбогдох 42,000,000 төгрөг гаргуулах тухай, ******* БСБ, ******* нарын нэхэмжлэлтэй ******* ХХК-д холбогдох 54,400,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэрэгт тус тус нэгтгэх тухай хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хүсэлтийг хангахаас татгалзаж шийдвэрлэсэн байна. /х.х-ийн 122-123/

 

Дээрхээс дүгнэвэл энэ хэргээс гадна нэхэмжлэгч нарын болон тэдгээрийн хамаарал бүхий этгээдүүдээс хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан нөхөх олговор гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байх тул нөхөх олговор төлөгдөөгүй 2024 оны 11 дүгээр сараас 2025 оны 06 дугаар сар хүртэл 8 сарын хугацааны 14 орон сууцны нөхөх олговрыг тооцоход нийт 112,000,000 төгрөг /14,000,000 х 8/ болж байна.

 

Үүнээс нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан 12 болон 4 тоот орон сууцны нөхөх олговор 17,600,000 төгрөг /1,200,000 + 1,000,000= 2,200,000 х 8/ болох бөгөөд үлдэх 94,400,000 төгрөг /112,000,000 - 17,600,000/-ийн маргаан тусдаа шийдвэрлэгдэж байх тул хариуцагчаас 17,600,000 төгрөг гаргуулж шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдэл үндэслэл бүхий болжээ.

 

11. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг бүхэлд нь хянах эрх хэмжээний хүрээнд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт доорх өөрчлөлтийг оруулна.

 

Зохигч Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ болон Ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр дахин төлөвлөх, өмчлөгчдөд нөхцөл сайжруулан шинэ орон сууц олгох гэрээний үүрэг шаардаж маргасан байхад анхан шатны шүүх талуудын маргаанд хамааралгүй зохицуулалт болох Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1, Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх заалтыг шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт баримталсныг хасна.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийн 192/ШШ2026/00131 дугаар шийдвэрийн

 

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1, ...189 дүгээр зүйлийн 189.1 гэснийг хасаж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 3,264,562 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан, аль эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд Шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын жураар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

   

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Н.ГЭРЭЛТУЯА

 

ШҮҮГЧИД  Б.АЗБАЯР

 

Б.МАНДАЛБАЯР