2026          01            26                                        210/МА2026/00221                  

 

 

 

*******гийн нэхэмжлэлтэй

 иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, шүүгч С.Энхбаяр, Г.Нямсүрэн нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдрийн 192/ШШ2025/08792 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: *******гийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: *******-д холбогдох

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: *******

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Г.Нямсүрэнгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Золжаргал нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

1.1. ******* нь 2020 оны 07 дугаар сард ******* газарт нярваар ажиллаж байсан ба 2020 оны 08 дугаар сарын 31-ний өдөр ******* нь *******-тай барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх тухай хамтран ажиллах гэрээ байгуулан ажилтан, албан хаагчдын нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх хүрээнд хөнгөлөлттэй үнээр орон сууц захиалан бариулах төсөл хэрэгжүүлсэн. *******-тай 2020 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах ******* дугаартай гэрээг байгуулж, 1 м.кв талбайн үнийг 1,100,000 төгрөг байхаар тохиролцсон. 2020 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр ******* дугаартай гэрээгээр орон сууц ашиглалтад орох хугацааг хойшлуулж, алданги төлөхгүй байхаар өөрчлөлт оруулахдаа 1 м.кв үнэлгээг 1,000,000 төгрөг байхаар тохиролцон гэрээнд өөрчлөлт оруулсан. Гэрээний дагуу нийт 72,630,000 төгрөг төлж, үүргээ биелүүлсэн. Гэтэл гүйцэтгэгч компани гэрээний 3.1-д заасан 2021 оны 4 дүгээр улиралд ашиглалтад оруулах үүргээ гүйцэтгээгүй өнөөдрийг хүрсэн ба 2024 оны 03 дугаар сард барилгыг ашиглалтад оруулж, улсын комисс ажиллаж эхэлсэнтэй зэрэгцээд 1 м.кв талбайн үнийг 2,209,000 төгрөгөөр тооцохоор албан бичиг, шаардлага ирүүлсэн. Гэрээнд өөрчлөлт оруулахыг зөвшөөр, зөвшөөрөхгүй бол гэрээг цуцална гэж дарамт шахалт үзүүлж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Иймд ******* дүүргийн ******* дугаар хороо, *******-ын барилгын баруун талын ******* айлын орон сууцны барилгын ******* дүгээр байр, *******давхар, *******тоот, ******* м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1. Нэхэмжлэлийн шаардлагаа орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай гэж тодорхойлсон ба ийнхүү шаардах эрхийн үндэслэлээ Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасны дагуу буюу ажил гүйцэтгэх гэрээний үүрэг шаардсан. Талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний агуулгаас үзвэл шинээр баригдаж буй ******* хотхоны ******* дүгээр байр, ******* давхрын ******* тоот ******* м.кв талбай бүхий орон сууцыг 1 м.кв-ыг нь 1,000,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт 71,000,000 төгрөгөөр худалдах, худалдаж авахаар харилцан тохиролцсон. ******* ХХК нь захиалагчид зориулж тухайлсан нэг орон сууц барих, хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээгээгүй харин төрлийн шинжээр тодорхойлогдох нэг барилгын ижил загвар, стандартаар баригдаж буй олон орон сууцнаас нэгийг нь худалдаж, захиалагчид хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээснээс үзэхэд зохигчийн хооронд худалдах, худалдан авах гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж үзэх үндэслэлтэй.

Нэхэмжлэгч нь орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохыг шаардаж байгаа тохиолдолд мөнгөн төлбөрийн үүргийг бүрэн гүйцэтгэсэн байхыг шаардана.

2.2. Үнэ нэмэгдсэн тухайд талууд гэрээ байгуулах үед буюу 2020 онд барилгын материал, ханшийн өсөлт хамгийн ихдээ 10 хувь хүртэл өсөх байх гэж найдаж, барилгын 1 м.кв талбай тутмын өртөг үнийг 1,000,000 төгрөгөөр тооцож байсан ч санаанд оромгүй байдлаар барилгыг барьж дуусгахаас өмнө 2024 оны байдлаар төгрөгийн гадаад валюттай харилцах ханш 22,4 хувиар өссөн болох нь нийтэд илэрхий үйл баримт болох Монгол банкны албан ёсны веб сайтаас харагдана.

2.3. Мөн барилгын материал, ажиллах хүчний зардлын үнэ ковид 19 цар тахлаас шалтгаалан өссөн. Энэ нь нотлох баримтаар гаргаж өгсөн үнийн өсөлтийн харьцуулсан тайлан буюу мэргэшсэн төсөвчний гаргасан тайлангаар тогтоодох ба 1 м.кв тутам барилгын өртөг 1,163,737 төгрөгөөр өсөж, 2,163,737 төгрөг буюу 116,37 хувиар өссөн. Тухайн үед *******-тай гэрээ байгуулахдаа албан хаагч нарт барилгын төсөвт өртөг буюу үндсэн үнээр худалдахаар тооцоолж, 1 м.кв тутмыг 1,000,000 төгрөгөөр тооцсон ба сүүлд 1 м.кв тутмыг 1,100,000 төгрөг болгон өөрчилсөн.

...Ковид-19 цар тахал нь барилгын материал, ажиллах хүчний үнэд нөлөөлж барилгын нийт төсөвт өртөгт өөрчлөлт оруулсан нь бодит байдал бөгөөд талууд цар тахлын нөлөөллийн цар хүрээг урьдчилан таамаглах боломжгүй, мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байсан бол орон сууцын м.кв-ын үнийг 1,100,000 төгрөгөөр тохирохгүй байх байсан. Энэхүү өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал нь барилгын төсвийг 16,286,781,991 төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн тул энэ эрсдэлийг талууд зохих үндэслэлээр, хэмжээгээр хуваан хариуцах учиртай.

2.4. Улмаар энэ гэрээнд өөрчлөлт оруулах талаар нэхэмжлэгчид 2023 оны 10 дугаар сарын 16, 2024 оны 03 дугаар сарын 05, 2024 оны 03 дугаар сарын 22-ны өдөр тус тус албан бичгээр мэдэгдсэн боловч хүлээн зөвшөөрөөгүй тул Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзаж, тус орон сууцыг ******* худалдсан тул анхны нөхцөлөөр гэрээ хэрэгжих боломжгүй нөхцөл үүссэн. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй гэжээ.

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

3.1.******* нь ******* тоот, 3 өрөө орон сууцыг худалдаж авахаар гэрээ байгуулсан. Өмнөх өмчлөгчийн асуудлыг мэдэхгүй. Хэргээс үзэхэд өмнөх гэрээг цуцалсан гэж ойлгож байгаа. Гэрээг цуцалсан гэдэг нь гэрээ хэрэгжихгүй, биелэлтийг шаардах боломжгүй. Иймд гуравдагч этгээдийн нөхцөл байдлыг хангаж шийдвэрлэх боломжтой гэж үзэж байна гэжээ.

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

4.1. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******г Хан-Уул дүүргийн ******* дугаар хороо, ******* газрын барилгын баруун талын ******* айлын орон сууцны барилгын ******* дүгээр байр, ******* давхар, ******* тоот хаягт байрлах, ******* м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн нэхэмжлэгчийн 512,950 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, хариуцагчаас 512,950 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

5.1. Тус шийдвэрт талуудын хооронд байгуулсан гэрээг Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж дүгнээд, шүүх хуралдаанд шийдвэрийн уншиж танилцуулахдаа Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйл болон 343 дугаар зүйлд заасан холимог гэрээ гэж үзэж шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэр болон шүүх хуралдааны тэмдэглэл зөрүүтэй болох нь шүүх хуралдааны бичлэгээр тогтоогдох ба энэ талаар шүүгчээс асууж тодруулахад шийдвэрт 243 болон 343 дугаар зүйлийг аль алийг баримтлан шийдвэрлэсэн тул энэ талаар тусгана хэмээсэн. Гэвч шүүхийн шийдвэрт энэ талаар огт тусгаагүй ба хариуцагч талаас талуудын хооронд байгуулсан гэрээг худалдах, худалдан авах гэрээ гэж маргасан боловч энэ талаар дүгнэлт өгөлгүй шийдвэрлэсэн байна.

Тодруулбал, хариуцагч талаас тус гэрээ нь ажил гүйцэтгэх гэрээ бус худалдах, худалдан авах гэрээ гэж маргааны эхний үндэслэлээ тодорхойлон улмаар Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар буюу нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас гэрээнд өөрчлөлт оруулах санал гаргасан, үүнийг нэхэмжлэгч зөвшөөрөөгүй тул гэрээнээс татгалзсан тухай тайлбарлаж маргасан боловч шүүхээс мөн дүгнэлт хийгээгүй.

...Талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний агуулгаас үзвэл шинээр баригдаж буй ******* 2 хотхоны ******* дүгээр байр, ******* давхрын ******* тоот ******* м.кв талбай бүхий орон сууцыг 1 м.кв-ыг нь 1,100,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт 78,100,000 төгрөгөөр худалдах, худалдаж авахаар харилцан тохиролцож, нэхэмжлэгч нь үүнээс 72,630,000 төгрөгийг төлсөн буюу орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй болох нь тогтоогддог.

Ийнхүү иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээний тухайд нэхэмжлэгч нь дээр дурдсан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохыг шаардаж байгаа тохиолдолд энэ хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт зааснаар эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлсөн байхыг хуулиар шаардана. Гэтэл эд хөрөнгийн үнийг төлөөгүй, гэрээнд өөрчлөлт оруулах саналыг эрх ашиг зөрчигдсөн тал буюу хариуцагч тал гаргахад мөн хариу өгөөгүй атал шүүх өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчимд үл нийцнэ.

5.2. ...Өөрөөр хэлбэл, нөхцөл байдал ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан харах боломжгүй байсан ба урьдчилан харсан бол одоогийн нөхцөлөөр гэрээг байгуулахгүй байх, өөрөөр тохиролцох байсан явдлыг “нөхцөл байдал өөрчлөгдөх” нөхцөлд хамруулан үзэхээр заасан. Гэтэл гэрээнд заасан үнэ өөрчлөхгүй гэх заалтыг үндэслэн Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.4 дэх хэсэгт заасан нөхцөл тогтоогдоогүй гэж дүгнэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчимд нийцээгүй.

Хариуцагчийн зүгээс энэхүү өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал нь барилгын төсвийг 16,286,781,991 төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн тул энэ эрсдэлийг талууд зохих үндэслэлээр, зохих хэмжээгээр хуваан хариуцах нь гэрээний тэгш байдлын зарчимд нийцнэ гэж үзэх ба барилгын үндсэн өртөг буюу барилга боссон нэгж м.кв талбай тутмын үнээр гэрээнд өөрчлөлт оруулахыг нэхэмжлэгчээс хүссэн, энэ талаар удаа дараа мэдэгдэн улмаар нэхэмжлэгч зөвшөөрөөгүй тул Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзсан.

5.3. Хариуцагч талаас гэрээнд өөрчлөлт оруулах талаар нэхэмжлэгчид удаа дараа мэдэгдсэн ба үүнтэй нэхэмжлэгч маргаагүй, мөн шүүхийн шийдвэрийн 5-р талд “талууд гэрээнд өөрчлөлт оруулах санал гаргаж, саналыг хэлэлцэж тохиролцож чадаагүй ...тохиолдолд гэрээ цуцлах эрхтэй байхаар тохирсон байх ба хариуцагчийн хэргийн 16 дугаар талд авагдсан 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн мэдэгдлээс үзэхэд нэхэмжлэгч төлбөр төлөх хуваарь, үлдэгдлээ төлөх үүргээ биелүүлээгүй, 2024 оны 03 дугаар сарын 05, 2024 оны 03 дугаар сарын 22-ны өдрийн мэдэгдлээс үзэхэд талбайн үнэ өөрчлөгдсөн... нэмэлт гэрээ байгуулахаар тохиролцох, хариу өгөөгүй тохиолдолд орон сууц захилгын гэрээг цуцлахаар мэдэгджээ” гэж дүгнэсэн атал “эдгээрийг дүгнэн үзэхэд гэрээ цуцлагдаагүй, хүчин төгөлдөр байна” гэх байдлаар зөрүүтэй дүгнэлт хийсэн.

5.4. Тус шүүхийн шийдвэрийн 6 дугаар талд гуравдагч этгээд болох *******г “орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн хэдий ч түүнийг шударга эзэмшигч гэж үзэх, хариуцагчийн нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээ цуцалсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна” гэж дүгнэхдээ хэрхэн яагаад, ямар баримтаар няцаагдаж байгаа талаар огт дүгнээгүй.

Гэтэл шүүх хуралдаанд гуравдагч этгээд ******* “...орон сууцны үнийг бүрэн төлж, улмаар өнөөдрийг хүртэл маргаан бүхий орон сууцанд амьдарч байгаа, уг орон сууцтай холбоотой маргаан буй талаар мэдээгүй, шүүхэд ирээд мэдсэн, *******тай байгуулсан гэрээг цуцалсан тул уг орон сууцанд амьдарч байгаа гуравдагч этгээдийн эрх ашгийг хамгаалж өгнө үү гэж шүүхэд тайлбар гаргасан.

Үүнээс үзвэл ******* нь хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа учир түүнээс шаардах үндэслэлгүй. Хариуцагч нь *******тай байгуулсан гэрээг цуцалж *******д худалдаж улмаар ******* амьдарч байгаа тул түүний эрх ашгийг мөн хамгаалж шүүх хуралдаанд оролцсон. Гэвч шүүхээс гуравдагч этгээд *******гийн дээрх нөхцөл байдлыг огт үнэлэлт дүгнэлт өгөөгүй нь шударга эзэмшигчийн эрх ашгийг ноцтой зөрчсөн.

Иймд анхан шатны шүүхийн өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, гуравдагч этгээд *******гийн хууль ёсны эрх ашгийг хамгаалж өгнө үү.

5.5. Түүнчлэн хэрэгт давж заалдах гомдол гаргах өдрийг хүртэл шүүх хуралдааны тэмдэглэл авагдаагүй, миний бие тухайлан тэмдэглэл танилцах хүсэлт гаргасан боловч үүнийг шийдвэрлээгүй учир шүүх хуралдааны видео бичлэгийг анхан шатны шүүхээс нотлох баримтаар хэрэгт хавсаргуулах хүсэлтэй байна гэжээ.

6. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

6.1. Нэхэмжлэгч ******* орон сууцны төлбөрийг бүрэн, гэрээнд заасны дагуу төлсөн. 2020 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн гэрээний дагуу үнийн дүн болох 71,000,000 төгрөгийг давуулан 72,630,000 төгрөг төлсөн. Зохигчид 2 удаа гэрээ байгуулсан байдаг. Эхний гэрээг 2020 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдрийн 38/07-8 тоот гэрээ хавтаст хэргийн 5 дахь талд авагдсан. Уг гэрээний 6.7-д “Гүйцэтгэгч тал гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахгүй” гэж заасан. Сүүлд байгуулагдсан гэрээ болох 2020 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн гэрээний 6.7-д гүйцэтгэгч тал валютын өөрчлөлт, материалын үнийн огцом өсөлтөөс үл хамааран гэрээний үнийн дүнд өөрчлөлт оруулахгүй байхаар заасан. Нэхэмжлэгч тал гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахгүйгээр, тохиролцсон үнийн дүнд орон сууцыг худалдахаар тохирсон атлаа үүний дараагаар давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас үнийн дүнг өөрчлөхөөр тайлбарлаж буй нь үндэслэлгүй. 2019 он болон 2020 онд ковид-19 цар тахал дэгдсэн. Тухайн үед нэхэмжлэгч ******* хариуцагч талын адил хүнд нөхцөл байдалд орсон. Давагдашгүй хүчин зүйл нь зөвхөн барилгын компанид хамааралтай мэтээр тайлбарлаж буй нь үндэслэлгүй.

6.2. Гуравдагч этгээдийг орон сууцны хууль ёсны эзэмшигч мөн гэж тайлбарладаг. Гуравдагч этгээд ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу хариуцагч талд ажил хийж гүйцэтгэсэн. Гэвч гуравдагч этгээд болон хариуцагч талын хооронд байгуулагдсан гэрээнд хийж гүйцэтгэх ажил, ажлын хөлс зэрэг тодорхойгүй байдаг. Тухайн ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу ажлыг хийж гүйцэтгэсэн болохыг нотлох акт байдаггүй. Гуравдагч этгээд орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж дууссан эсэх талаар баримт байдаггүй. Иймд гуравдагч этгээд орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлсөн эсэх, түүний ашиг сонирхол хөндөгдөж буй эсэх талаарх асуудал тодорхой бус байх тул уг асуудлыг гуравдагч этгээд болон хариуцагч байгууллага хоорондоо шийдвэрлэх боломжтой.

6.3. Нэхэмжлэгч ******* тухайн орон сууцыг захиалж, улсын бүртгэлийн байгууллагад урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэсэн байсан. Энэ талаарх баримт хавтаст хэрэгт авагдсан. Орон сууц худалдан авч буй этгээд уг нөхцөл байдлыг мэдэх боломжтой байсан. Нэхэмжлэгч нэр дээр бүртгэгдсэн, төлбөрийг бүрэн төлж худалдан авсан орон сууцыг гуравдагч этгээдэд худалдан борлуулсан хариуцагч талын үйлдэл зохисгүй. Тус орон сууцыг өөр этгээдэд худалдан борлуулах гэж буй тохиолдолд эхний захиалагчтай хийсэн тооцоог эцэслэх ёстой байсан. Шүүх хуралдааны өмнө эвлэрэх санал тавьдаг боловч шүүх хуралдаанаас гадуур огт уулздаггүй. Нэхэмжлэгчийн мөнгийг хуваан буцааж өгнө хариуцагч тал гэж тайлбарладаг. Бусад этгээдийн мөнгийг авч ашигласан атлаа хэзээ мөнгийг буцаан гаргаж өгөх нь тодорхойгүй байсан тул эвлэрэх саналыг хүлээн авалгүйгээр анхан шатны шүүхээр хэргийг шийдвэрлүүлсэн. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

   ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч ******* ХХК нь “... Монгол Улсад дэлхий нийтийг хамарсан цар тахлын нөхцөл байдал бий болж, 2024 оны байдлаар төгрөгийн гадаад валюттай харилцах ханш 22.4%-аар өсөн, барилгын өртөг 1 м.кв тутамд 1,163,737 төгрөгөөр өсөж 2,163,737 төгрөг болсны улмаас орон сууцны 1 м.кв-ийн үнийг 2,209,000 төгрөгөөр тооцож гэрээ байгуулах саналыг худалдан авагч хүлээн зөвшөөрөөгүй тул Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзаж, тус орон сууцыг *******д худалдсан” гэсэн үндэслэлээр эс зөвшөөрч маргажээ.

            3. ******* болон ******* ХХК-ийн хооронд 2020 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр ******* дугаартай Улаанбаатар хотын Хан-Уул дүүргийн ******* дугаар хороонд баригдах ******* газрын ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулагдаж, гэрээгээр ******* ХХК Хан-Уул дүүргийн ******* дугаар хороо, ******* газрын барилгын баруун талын ******* айлын орон сууцны барилга, ******* дүгээр байрны ******* давхар, ******* тоот, ******* м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг барьж гүйцэтгэн 2021 оны 4-р улиралд ашиглалтад оруулах, ******* 78,100,000 төгрөг төлөх, хугацаандаа үүрэг гүйцэтгээгүй тал нь алданги төлөхөөр харилцан тохиролцсон. /хх-5-9/

Мөн талууд 2020 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр ******* дугаартай орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр дээрх ******* дугаартай гэрээний үнийг 71,000,000 төгрөг буюу 1 м.кв талбайн үнийг 1,000,000 төгрөг болгон бууруулж, алдангийн тохиролцоог хасаж өөрчлөхөөр харилцан тохиролцжээ. /хх-10-15/

4. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэсэн алдааг залруулна.

4.1. Нийтийн орон сууцны зориулалттай барилга барих харилцаа нь томоохон төслийн чанартай, олон этгээд оролцсон цогц үйл ажиллагаа болохын хувьд барилгыг тодорхой стандарт, шаардлагын дагуу барих тул худалдан авагч гэрээний зүйлийн зураг төсөл, загвар, бүтцийг өөрийн үзэмжээр бүтээлгэх боломж хязгаарлагдмал байдаг. Үүгээрээ хувийн сууц, түүнтэй төстэй хөрөнгийг ажил гүйцэтгэгчээр захиалан бариулах харилцаанаас ялгаатай тул нийтийн зориулалттай орон сууцнаас сууц сонгон авах харилцаа нь ажил гүйцэтгэх гэрээнд хамаарахгүй. Харин орон сууц сонгон өмчлөхийг зорьсон иргэний оролцоогүйгээр төсөл хэрэгжүүлэгч, ажил гүйцэтгэгчийн мэдэлд бүтээгдсэн гэрээний зүйлийг бэлэн болмогц өмчлөлдөө шилжүүлэн авах туйлын зорилготой тул төсөл хэрэгжүүлэгч, ирээдүйд өмчлөх эрх бүхий этгээд хоёрын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг худалдах-худалдан авах гэрээ гэж тодорхойлно.

4.2. Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээх худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ.

5. Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмаар үнэлээгүйгээс шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна.

5.1. Хариуцагч ******* ХХК нь нэхэмжлэгч *******д орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ нэмэгдэж байгаа тухай 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн ******* тоот, 1 м.кв-ын үнэ 2,209,000 төгрөг болсонтой холбоотой нэмэлт гэрээ байгуулах тухай 2024 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдрийн ******* тоот, нэмэлт гэрээ байгуулах хугацаа тогтоож, гэрээ байгуулаагүй тохиолдолд гэрээ цуцлах талаар 2024 оны 03 дугаар сарын 22-ны өдрийн ******* тоот албан бичгээр тус тус мэдэгдсэн байна.

Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт заасан өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал гэдэг нь талууд урьдчилан мэдэх боломжгүй байсан, хэрэв мэдсэн тохиолдолд одоогийн нөхцөлөөр гэрээ байгуулахгүй, өөрөөр тохиролцох үйл явдлыг ойлгоно.

Талууд гэрээг 2020 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр, 2020 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр байгуулсан нь Монгол улсад Ковид-19 халдвар зөөвөрлөгдсөн үеэс хойшхи цаг хугацаанд хамаарах боловч өвчин 2020 оны 11 дүгээр сараас дотоодод тархаж, Засгийн газраас цар тахлын тархалтыг хязгаарлах, сөрөг нөлөөг бууруулах зорилгоор 2020 оны 11 дүгээр сар, 2021 оны 2 дугаар сар, 4 дүгээр саруудад хатуу хөл хорио тогтоон, 2021 оны үлдсэн хугацаанд өндөржүүлсэн бэлэн байдалтай байсан нь талууд энэхүү нөхцөл байдлыг урьдчилан таамаглах боломжгүй юм.

5.2. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэл бүрдсэнээр гэрээний тал гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхийг шаардах эрхтэй. Тодруулбал, өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэлгүйгээр гэрээг даган биелүүлснээр эрх ашиг нь хохирч байгаа гэрээний тал гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхөөр шаардлага гаргах эрхтэй этгээд гэж үзнэ. Гэвч уг этгээдийн шаардах эрх нь бодитой, үндэслэл бүхий байх учиртай. Гэрээний нөхцөлийг өөрчлөхдөө бодит байдалд үндэслэлгүй шаардлага тавих боломжгүй.

5.3. Хэрэгт авагдсан баримтаар барилга барих үеийн төсөвт өртөг 16,286,781,991 төгрөгөөр буюу нэгж талбайн үнэ 1,163,737 төгрөгөөр өссөн болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон, Монголбанкнаас зарласан ам долларын ханш гэрээ байгуулах үед /2020.08.28/ 2,852.83 төгрөг байсан бол гэрээнд өөрчлөлт оруулах мэдэгдэл өгөх үе /2024.03.05/-ийн байдлаар 3,375.68 төгрөг болсон нь 18,32%-аар өссөн байна. Эдгээр үнийн өсөлт нь өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй. /хх-162, 2-р хх, 98-141/

5.4. Хариуцагч өөрчлөгдсөн нөхцөлд байдалд гэрээг зохицуулах арга хэмжээ авахыг нөгөө талд мэдэгдсэн, хугацаа тогтоосон, гэрээ цуцлах мэдэгдэл өгч байсан нь үүнтэй холбоотойгоор үүрэг гүйцэтгэх боломжгүйн улмаас гэрээнээс татгалзах журмын зохицуулалт болох Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.3 дахь хэсэгт заасантай нийцсэн тул мөн хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч гэрээнээс татгалзсан нь үндэслэлтэй. Хариуцагч гэрээнээс татгалзсанаар талуудын гэрээний үүрэг дуусгавар болсон тул нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардах эрхгүй.

Дээрх үндэслэлээр хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хангаж шийдвэрлэв.

6. Талууд “маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө нь гуравдагч этгээд *******гийн эзэмшилд шилжсэн” үйл баримтын талаар маргаагүй. ******* ХХК болон ******* нарын байгуулсан гэрээний харилцаа дуусгавар болсон тохиолдолд орон сууцыг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх хэлцэл хийх худалдагчийн эрхийг хязгаарлахгүй учир энэ талаарх хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдол үндэслэлтэй байна.

7. Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хариуцагч ******* ХХК-д холбогдох Хан-Уул дүүргийн ******* дугаар хороо, ******* газрын барилгын баруун талын ******* айлын орон сууцны барилгын ******* дүгээр байр, ******* давхар, ******* тоот, ******* м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдрийн 192/ШШ2025/08792 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК-д холбогдох Хан-Уул дүүргийн ******* дугаар хороо, ******* газрын барилгын баруун талын ******* айлын орон сууцны барилгын ******* дүгээр байр, ******* давхар, ******* тоот, ******* м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дах хэсэгт зааснаар хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******лаас давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 512,950 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус заасны дагуу магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

              ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                        Д.ХУЛАН

 

 

                                ШҮҮГЧИД                                       С.ЭНХБАЯР  

 

 

                                                                                      Г.НЯМСҮРЭН