Т.***********н нэхэмжлэлтэй, хариуцагч

***********ХХК-нд холбогдох

иргэний хэргийн тухай

 

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх хуралдааныг, Ерөнхий шүүгч Б.Баттөр даргалж, шүүгч Р.Үүрийнтуяа, Б.Оюунцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн 107 дугаар танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 312/ШШ2025/02402 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: Т.***********н нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ***********ХХК-нд холбогдох,

Худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт 83,400,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг,

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждуламын шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлыг үндэслэн 2026 оны 01 дүгээр сарын сарын 05-ны өдөр хүлээн авч, шүүгч Б.Оюунцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэж шийдвэрлэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждулам, нарийн бичгийн дарга М.Энхтуяа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч Т.*********** нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

Т.*********** би “***********” ХХК-тай 2024.10.03-ны өдөр “Орон сууц захиалгын гэрээ” хийж “***********” орон сууцны зориулалттай барилгад ***********тоот 2 өрөө байрыг авахаар тохиролцсон. Би гэрээ байгуулахдаа байрны урьдчилгаанд 55,400,000 төгрөг төлсөн. Орон сууц захиалгын гэрээний 3.1-д зааснаар гүйцэтгэгч “***********” ХХК уг барилгыг 2024 оны 4-р улиралд ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн. Гэвч гүйцэтгэгч гэрээний үүргээ хугацаанд нь, зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас барилгыг 2025 оны 2-р улиралд ашиглалтад оруулсан. Би уг байрны үлдэгдэл төлбөрийг банкнаас ипотекийн зээл авч төлөхөөр төлөвлөж байсан. Гэтэл ипотекийн зээл авах боломжгүй нөхцөл байдал үүсэж би үлдэгдэл төлбөрөө гэрээний хугацаандаа төлөх боломжгүй болсон. Иймээс би 2025 оны 07 дугаа сарын 31-ний өдөр “Орон сууц захиалгын гэрээ”-нээс татгалзах саналыг “***********” ХХК-д бичгээр мэдэгдэж, тус компанид тушаасан 55,400,000 төгрөгийг надад буцаан олгохыг хүссэн. Гэтэл “***********” ХХК-ийн зүгээс энэ мөнгийг надад бүрэн өгөхгүй, үүнээс орон сууц захиалгын гэрээний 2.5-д зааснаар гэрээний үнийн дүнгийн 10 хувийн торгууль буюу 18,480,000 төгрөгийг суутган тооцож, үлдэгдэл мөнгийг өгнө гэснийг би хүлээн зөвшөөрөхгүй. “***********” ХХК-тай 2024.10.03-ны өдөр гэрээ байгуулахдаа тушаасан миний 55,400,000 төгрөгийг гүйцэтгэгч тал барилгын ажилдаа зарцуулж ашигласан учир хариуцагч компанид ямар нэгэн хохирол бодитой учраагүй. Харин би захиалсан орон сууцаа авч чадаагүй тул олон сарын хугацаанд өөрийн 55,4 сая төгрөгөө ашиглаж, захиран зарцуулах боломжгүй байснаар надад мөнгө санхүүгийн хувьд хохиролтой нөхцөл байдал үүссэн нь үнэн. Хариуцагч тал намайг дахин давхар хохироох нь хууль ёсны бөгөөд шударга ёсны зарчимтай зөрчилдөж байна. Иймд би ***********ХХК-аас 55,400,000 төгрөгийг шүүхийн журмаар гаргуулахаар энэхүү нэхэмжлэлийг гаргаж байгаа учир зохих ёсоор шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждулам нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагадаа:

Т.*********** би “***********” ХХК-тай 2024.10.03-ны өдөр “Орон сууц захиалгын гэрээ” хийж “***********” орон сууцны зориулалттай барилгад ***********тоот 2 өрөө байрыг 184,800,000 төгрөгөөр авахаар тохиролцож, байрны урьдчилгаанд 55,400,000 төгрөг төлсөн. Тухайн үед би банкнаас ипотекийн зээл авахаар төлөвлөж байсан тул гэрээний 2.1-д үлдэгдэл төлбөрийг /129,360,000/, ипотекийн зээлээр төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Орон сууц захиалгын гэрээний 3.1-д зааснаар гүйцэтгэгч уг барилгыг 2024 оны 4-р улиралд ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн. Гэвч гүйцэтгэгч гэрээний энэ үүргээ хугацаанд нь, зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас надад ипотекийн зээл авах боломжгүй нөхцөл байдал үүсэж би гэрээнээс татгалзсан. “***********” ХХК уг барилгыг 2025.04.01-ний өдөр буюу гэрээний 3.1-д заасан хугацаанаас 90 хоногийн дараа ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт гаргуулжээ. Миний 2024.10.03-ны өдөр гэрээ байгуулахдаа тушаасан 55,400,000 төгрөгийг гүйцэтгэгч тал барилгын ажилдаа зарцуулж ашигласан, өөрөөр хэлбэл би “***********” ХХК-ийн барилгад бодит байдлаар 55,4 сая төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийсэн. Уг барилгыг ашиглалтад оруулсны дараа 2025.08.11-ний өдөр хариуцагч нь 708 тоот 2 өрөө байрыг 212,800,000 төгрөгөөр бусдад худалдан борлуулжээ. Ийнхүү “***********” ХХК надтай байгуулсан гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй хэрнээ, барилга ашиглалтад орсны дараа 708 тоот орон сууцыг илүү үнээр зарж 28,000,000 төгрөгийн ашиг олсон. Орон сууц захиалгын гэрээг анхнаасаа “***********” ХХК өөрийн санал санаачилгаар хийж гэрээний агуулгыг дангаараа тодорхойлж, гүйцэтгэгч тал өөртөө хууль бусаар давуу байдал олгосон. Уг гэрээнд захиалагч тал ямар нэгэн санал оруулж гэрээний чөлөөт байдал, стандарт нөхцөлийг хангах, захиалагчийн хууль ёсны эрх, ашиг сонирхлыг гэрээгээр хамгаалах сонголт, боломжгүйгээр бэлэн хэвлэгдсэн гэрээнд би тулгамдсан нөхцөл байдлаар гарын үсэг зурсан. Гэтэл гэрээний 2.2-т захиалагч төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй бол хоног тутамд төлөгдөөгүй нийт үнийн 0,3 хувийн алданги төлөх, харин гэрээний 3.2-т гүйцэтгэгч барилгыг гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтад оруулаагүй бол ...4 дэх сараас эхлэн гүйцэтгэгч гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцон хоног тутамд 0,1 хувийн алданги төлнө гэжээ. Түүнчлэн гэрээний 2.5-д захиалагч тал ...гэрээг цуцалсан тохиолдолд гэрээний үнийн дүнгийн 10 хувийн торгуулийг гүйцэтгэгчид төлөх, 5.1-д захиалагч гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэхгүй 14-өөс дээш хоногоор хэтрүүлсэн тохиолдолд гүйцэтгэгч дангаараа гэрээ цуцлах, гүйцэтгэгч орон сууц захиалгын үнэд дангаараа өөрчлөлт оруулах гэх мэтээр захиалагчид хохиролтой, гүйцэтгэгчийн ашиг сонирхлыг зүй бусаар хамгаалсан заалт гэрээнд олон байдаг. Дээр дурдсан нөхцөл байдлаар орон сууц захиалгын гэрээний зарим заалт харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой байсан. Иймээс Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д зааснаар уг гэрээний 2.5 заалт хүчин төгөлдөр бус байна. Мөн гэрээний 3.2 заалт нь Үндсэн хуульд заасан хүн бүр хууль, шүүхийн өмнө эрх тэгш байх зарчимтай зөрчилдөж байна. Алдангийн хэмжээ гэрээний 2.2 заалттай адил хоног тутамд 0,3 хувийн байснаар шударга ёс, тэгш байдлын зарчим хангагдана. Орон сууц захиалагч гэрээнээс татгалзсанаар хариуцагчид ямар нэгэн хохирол бодитой учраагүй. Би захиалсан орон сууцаа авч чадаагүй тул удаан хугацаанд өөрийн 55,4 сая төгрөгөө ашиглаж, захиран зарцуулах боломжгүй байснаар надад мөнгө санхүүгийн хохиролтой нөхцөл байдал үүссэн нь үнэн. Иргэний хуулийн 205.1 Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй. Мөн хуулийн 219.1 Үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй. 222.7 Үүрэг гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлснээс учирсан хохирлыг арилгуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардах эрхтэй, 227.1 Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй гэж тус тус заажээ. Иймд дээр дурдсан үндэслэлүүдээр “***********” ХХК-аас 55,400,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаа 28,000,000 төгрөгөөр ихэсгэж байгаа тул хариуцагчаас нийт 83,400,000 төгрөг гаргуулах шийдвэр гаргаж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждулам шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч Т.*********** нь “***********” ХХК-тай 2024 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ хийж, “***********” орон сууцны зориулалттай барилгад ***********тоот 2 өрөө байрыг авахаар тохиролцсон. Нэхэмжлэгч гэрээ байгуулахдаа байрны урьдчилгаанд 55,400,000 төгрөг төлсөн. Орон сууц захиалгын гэрээний 3.1-д зааснаар гүйцэтгэгч “***********” ХХК уг барилгыг 2024 оны 4-р улиралд ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн. Гэвч гүйцэтгэгч гэрээний үүргээ хугацаанд нь, зохих ёсоор биелүүлээгүйн улмаас барилгыг 2025 оны 2-р улиралд ашиглалтад оруулсан. Уг байрны үлдэгдэл төлбөрийг банкнаас ипотекийн зээл авч төлөхөөр төлөвлөж байсан. Гэтэл ипотекийн зээл авах боломжгүй нөхцөл байдал үүсэж үлдэгдэл төлбөрөө гэрээний хугацаандаа төлөх боломжгүй болсон. Иймээс 2025 оны 07 дугаар сарын 31-ний өдөр Орон сууц захиалгын гэрээнээс татгалзах саналыг “***********” ХХК-д бичгээр мэдэгдэж, тус компанид тушаасан 55,400,000 төгрөгийг буцаан олгохыг хүссэн. Гэтэл “***********” ХХК-ийн зүгээс энэ мөнгийг бүрэн өгөхгүй, үүнээс орон сууц захиалгын гэрээний 2.5-д зааснаар гэрээний үнийн дүнгийн 10 хувийн торгууль буюу 18,480,000 төгрөгийг суутган тооцож, үлдэгдэл мөнгийг өгнө гэснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Энэ байрыг “***********” ХХК нь өөр этгээдэд худалдсан байсан. Надад орон сууцны м²-ыг нь 3,300,000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцсон байсан бөгөөд өөр этгээдэд 1 м²-ыг нь 3,800,000 төгрөгөөр худалдсан байсан. Ингэж зарснаар “***********” ХХК нь 28,000,000 төгрөгийн ашиг олсон байна. Зүгээр гэрээн дээр гарын үсэг зуруулдаг, гэрээний стандарт шаардлагыг хангаагүй заалтыг оруулсан байдаг. Гэрээнд алдангийн хэмжээ гэрээний 2.2 заалттай адил хоног тутамд 0,3 хувиар тооцохоор, мөн 4 дэх сараас эхлэн гүйцэтгэгч гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцон хоног тутамд 0,1 хувийн алданги төлнө гэжээ. Түүнчлэн гэрээний 2.5-д захиалагч тал гэрээг цуцалсан тохиолдолд гэрээний үнийн дүнгийн 10 хувийн торгуулийг гүйцэтгэгчид төлөх, 5.1-д захиалагч гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэхгүй 14-өөс дээш хоногоор хэтрүүлсэн тохиолдолд гүйцэтгэгч дангаараа гэрээ цуцлах, гүйцэтгэгч орон сууц захиалгын үнэд дангаараа өөрчлөлт оруулах гэх мэтээр захиалагчид хохиролтой, гүйцэтгэгчийн ашиг сонирхлыг зүй бусаар хамгаалсан заалт гэрээнд олон байдаг. Ийм гэрээнд нэхэмжлэгч гарын үсэг зурсан байсан. Иргэний хуулийн 205.1-д хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй гэснийг үндэслэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа 28,000,000 төгрөгөөр ихэсгэж байгаа тул хариуцагчаас нийт 83,400,000 төгрөг гаргуулах шийдвэр гаргаж өгнө үү. Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1-д Үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй гэж, 222.7-д Үүрэг гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлснээс учирсан хохирлыг арилгуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардах эрхтэй, 227 дугаар зүйлийн 227.1-д Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй гэж тус тус заасан учир “***********” ХХК-аас нийт 83,400,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч “***********” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Төмөрчулуун шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

Иргэн Т.***********гаас “***********” ХХК-д холбогдуулан 55,400,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагатай танилцаад нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хүлээн зөвшөөрөхгүйгээ илэрхийлж дараах хариу тайлбарыг гаргаж байна. Үүнд манай байгууллага Т.***********тай 2024 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдөр 23 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ хийсэн бөгөөд захиалгын нийт үнийн дүн 184,800,000 төгрөг байсан. “***********” ХХК 2025 оны эхний улиралд тухайн орон сууцыг бүрэн ашиглалтад оруулсан бөгөөд 2025 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр гэхэд захиалагчид орон сууцандаа орж эхэлсэн. Энэ хугацаанд нэхэмжлэгч Т.***********гийн зүгээс гэрээг цуцлах талаар ямар нэгэн санал ирүүлээгүй бөгөөд манай компанийн зүгээс 2025 оны 07 сарын 18-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээний 2.22-т заасны дагуу хугацаа хэтэрсэн тул мөнхүү гэрээний 5.1 дэх хэсгийг үндэслэн гэрээг албан ёсоор цуцлах, төлбөр хүлээн авах, өөрийн нэр дээрх дансны дугаарыг мэдэгдэх талаархи мэдэгдлийг 2025 оны 07 сарын 25-ны өдөр 250718/01 дугаартай мэдэгдлийг хүргүүлсэн бөгөөд хүлээн авсан, мөн 2025 оны 08 сарын 20-ны өдөр 250820/02 дугаартай мэдэгдлийг тус тус хүргүүлсэн болно. Гэрээний 2.5-д гэрээг 2.3, 2.4-т зааснаар цуцалсан тохиолдолд гэрээний нийт дүнгийн 10 хувийн торгуулийг төлөхөөр заасан бөгөөд талууд танилцаж гарын үсгээ зурсан. Иймд гэрээний дагуу бид Т.***********д 36,920,000 төгрөгийг төлөх ёстой тул нэхэмжлэлийн шаардлагаас 18,480,000 төгрөгийг хасч маргааныг шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Төмөрчулуун нь нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагад гаргасан хариу тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч Т.***********н итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шаардлагатай танилцаад дараах хариу тайлбарыг гаргаж байна. Үүнд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс 28 сая төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн бөгөөд энэ нь үндэслэлгүй байна. Учир нь Т.*********** нь гэрээний дагуу хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд үүнийг үндэслэн “***********” ХХК-аас гэрээг цуцалсан ба гэрээнд заагдсан үндэслэлийн зохих хувийг суутган авна гэж нэхэмжлэгчид өөрт нь танилцуулсан. Иймд нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй болно гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Төмөрчулуун шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“***********” ХХК нэхэмжлэгч Т.***********тай 2024 оны 10 сарын 23-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан бөгөөд захиалгын нийт үнийн дүн 184,800,000 төгрөг байсан. “***********” ХХК 2025 оны эхний улиралд тухайн орон сууцыг бүрэн ашиглалтад оруулсан бөгөөд 2025 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр гэхэд захиалагчид орон сууцандаа орж эхэлсэн. Энэ хугацаанд нэхэмжлэгч Т.***********н зүгээс гэрээг цуцлах талаар ямар нэгэн санал ирүүлээгүй бөгөөд манай компанийн зүгээс 2025 оны 07 дугаар сарын 18-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээний 2.22-т заасны дагуу хугацаа хэтэрсэн тул гэрээний 5.1 дэх хэсгийг үндэслэн гэрээг албан ёсоор цуцлах, төлбөр хүлээн авах, өөрийн нэр дээрх дансны дугаарыг мэдэгдэх талаарх мэдэгдлийг 2025 оны 07 дугаар сарын 25-ны өдөр 25718-01 дугаартай мэдэгдэл болон 2025 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр 250820/02 дугаартай мэдэгдлийг тус тус хүргүүлсэн боловч хариу ирүүлээгүй. Гэрээний 2.5-д гэрээг 2.3, 2.4-т зааснаар цуцалсан тохиолдолд гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувийг торгуулийг төлөхөөр заасан бөгөөд талууд танилцаж гарын үсгээ зурсан. Иймд гэрээний дагуу бид Т.***********д 18,480,000 төгрөгийг хасч, 36,920,000 төгрөгийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрч байна. Сүүлд нэмэгдүүлсэн нэхэмжлэлийн шаардлага 28,000,000 төгрөгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа. Энэ талаарх тайлбараа бичгээр гаргасан байгаа. Тухайн үед улсын комисс барилгыг хүлээж авахгүй байсан учир 1-3 сараар айлуудыг байранд нь оруулах хугацаа хойшилсон. Гэрээний 30 хувь болох 55,400,000 төгрөгийг захиалагч төлж баталгаажуулсан. Ипотекийн зээлийг нэг удаа олгох ёстой байдаг. Нэхэмжлэгчид ямар шалтгааны улмаас уг зээлийг олгоогүй юм бэ гэдгээ нотолж чадаагүй. Байраа ашиглалтад оруулсан учир нэхэмжлэгчид байрандаа нүүж орохыг мэдэгдсэн. Үүнээс хойш ямар ч холбоогүй байж байгаад 2025 оны 07 дугаар сард гэрээнээс татгалзах саналыг гаргасан бөгөөд гэрээний талууд зэрэг гэрээнээс татгалзах санал гаргасан. Гэрээ бүхэн хэлцэл болдог тэгэхээр талууд гэрээг байгуулах үедээ аль нэг тал нь ноцтой төөрөгдөлд орж, хүч хэрэглэж хийсэн гэрээ биш, талуудын хүсэл зоригийн үндсэн дээр байгуулсан гэрээ байгаа. Хариуцагч талаас бичгээр гаргасан тайлбараа дэмжиж байна, өөр нэмж хэлэх зүйл байхгүй гэжээ.

 

Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 312/ШШ2025/02402 дугаар шийдвэрээр:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1-д тус тус заасныг баримтлан хариуцагч “***********” ХХК-аас 55,400,000 /тавин таван сая дөрвөн зуун мянга/ төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Т.***********д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 28,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.4-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2025 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн 312/ШЗ2025/05973 дугаар болон 2025 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдрийн 312/ШЗ2025/08304 дугаар захирамжуудаар нэхэмжлэгч Т.***********н улсын тэмдэгтийн хураамжид нийт 692,900 төгрөгийг төлөх хугацааг тус иргэний хэргийг хянан шийдвэрлэх хүртэл хугацаагаар хойшлуулж шийдвэрлэсэн болохыг дурдаж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 40,000 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч Т.***********гаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 297,950 /хоёр зуун ерэн долоон мянга есөн зуун тавь/ төгрөгийг гаргуулж улсын орлогод оруулж, хариуцагч “***********” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 434,950 төгрөгийг гаргуулан үүнээс 40,000 /дөчин мянга/ төгрөгийг нэхэмжлэгч Т.***********д олгож, үлдэх 394,950 /гурван зуун ерэн дөрвөн мянга есөн зуун тавь/ төгрөгийг улсын орлогод оруулж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар хариуцагч “***********” ХХК /РД: 6717861, утас: 88110952/-ийн Богд банкин дахь 8200000508 тоот харилцах дансны зарлагын хөдөлгөөнийг нэхэмжлэлийн үнийн дүн /55,400,000 төгрөг/-гийн хэмжээнд зогсоож, шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ авсан тус шүүхийн шүүгчийн 2025 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 312/ШЗ2025/06465 дугаартай захирамж нь энэхүү шийдвэр хүчин төгөлдөр болох хүртэл хугацаанд хэвээр байхыг дурдаж шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждулам шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдолдоо:

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 243.1., 205.1., 219.1.-д тус тус заасныг баримтлан “***********” ХХК-аас 55,400,000 гаргуулж, нэхэмжпэгч Т.***********д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 28,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгожээ.Т.***********н нэхэмжлэлийн шаардлагаа 28,000,000 төгрөгөөр нэмэгдүүлэхдээ тэрээр “***********” ХХК-ийн барилгад 55,400,000 төгрөгийн бодит хөрөнгө оруулалт хийсэн, талууд гэрээнээс татгалзсан учир Иргэний хуулийн 205.1.-д зааснаар хариуцагчийн олсон ашгийг буцаан авахыг шаардсан. Т.***********н “***********” ХХК-тай байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 243.1.-д заасан шаардлагад нийцсэн, хүчин төгөлдөр Худалдах, худалдан авах гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж дүгнэжээ. Т.*********** хариуцагчаас барьж ашиглалтад оруулсан бэлэн орон сууц авахаар төгөлдөр Худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулаагүй. Энэ нь зохигчдын хооронд 2024 онд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ” гэж нэрлэсэн гэрээний агуулга болон шүүх хуралдаан дээр талуудын гаргасан тайлбар, үйл баримтуудаар нотлогдож байна. Ийнхүү зохигчдын хооронд нэрлэн зааж байгуулсан гэрээг шүүх өөрийн үзэмжээр төгөлдөр Худалдах, худалдан авах гэрээ гэж үзсэн нь хууль зүйн хувьд үндэслэлгүй байна. Харин талуудын хооронд үүссэн харилцаа нь Иргэний хуульд заасан хамтран ажиллах гэрээ, уг хуульд нэрлэн заагаагүй “хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний шинжийг илүү агуулсан харилцаа гэж үзэх боломжтой. Иргэн Т.***********, “***********” ХХК нар хуулийн этгээд байгуулахгүйгээр, орон сууц барих тодорхой зорилгыг хэрэгжүүлэхийн тулд хамтран ажиллаж, Т.*********** барилгад хөрөнгө оруулалт хийж, “***********” ХХК уг барилгыг барихаар харилцан тохиролцож “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г бичгээр байгуулжээ. Уг гэрээнд Иргэний хуулийн 476 дугаар зүйлийн 476.3-т заасан зүйлүүдийн дийлэнх хэсгийг тусгасан. “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ээр Т.***********н төлсөн 55,400,000 төгрөгийг Иргэний хуулийн 476 дугаар зүйлд заасан хамтран ажиллах хураамж, эсхүл нэрлэгдээгүй “Хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний хөрөнгө оруулалт гэж үзэж болно. Анхан шатны шүүх нэхэмжпэгчийн нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон үндэслэлээ Т.*********** гэрээнээс татгалзсан “захиалсан байр гэрээнд заасан хугацаандаа ашиглалтад ороогүй учир ипотекийн зээл авч чадаагүй” гэдгээ нотлох баримт гаргаж өгөөгүй гэж тайлбарлажээ. Иргэний хуулийн 204 ба 205 дугаар зүйлүүдэд гэрээнээс татгалзах, татгалзсанаас үүсэх үр дагаврыг зохицуулсан. Эдгээрт татгалзлын шалтгаанаас хамааруулж, гэрээний аль нэг тал гэрээний гүйцэтгэл, гэрээнээс олсон ашгийг нөгөө талдаа буцаан өгөхгүй байх нөхцөл шаардлагыг хуульд зааж тогтоогоогүй. Хуулийн эдгээр зүйлд гэрээнээс татгалзсаны улмаас гэрээний зүйл, гэрээнээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөхөд аль нэг талд хохирол учирсан байх урьдчилсан нөхцөл хуульчлагдаагүй. Мөн хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.4.-т үүрэг гүйцэтгэгч нөхөн төлбөр төлөхгүй байх нөхцөл шалтгааныг тусгасан бөгөөд энэ хэсэгт заасан үйл баримт болоогүй. Түүнчлэн Т.***********н нэхэмжпэлийн шаардлагаас 28,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгохдоо шүүхийн шийдвэрт ...Т.*********** үлдэгдэл төлбөрөө төлөх үүргээ биелүүлээгүй үндэслэлээр “Орон сууц захилгын гэрээ”-г цуцалсан, хариуцагч гэрээнээс татгалзсанаас Т.***********д хохирол учраагүй... тул нэхэмжпэгч нь хариуцагчаас хохирол шаардах эрхгүй гэжээ. “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний талууд гэрээнээс татгалзсанаар хэргийн зохигчдын хэнд нь ч хохирол учраагүй нь үнэн. “***********” ХХК гэрээнээс татгалзсанаар 28 сая төгрөгийн нэмэгдэл ашиг олсныг нотлох баримт нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр хавтаст хэрэгт авагдсан. Энэ нотлох баримтыг шүүхийн журмаар бүрдүүлсний дараа Т.*********** нэхэмжпэлийн шаардлагаа 28,000,000 төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас хохирол шаардаагүй, харин Иргэний хуулийн 205.1.-д заасны дагуу “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний татгалзлын улмаас олсон ашиг болох 28,000,000 төгрөгийг нэхэмжилсэн. Гэтэл шүүх нэмэгдүүлсэн нэхэмжпэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна. “***********” ХХК орон сууц захиалагч Т.***********н урьдчилан төлсөн 55,400,000 төгрөгийн хөрөнгө оруулалтыг ашиглаж орон сууцны барилга барьсан нь аксиом буюу нотлох шаардлагагүй үнэн. “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний талууд гэрээнээс татгалзсаны дараа “***********” ХХК нь уг барилгад хөрөнгө оруулалт хийгээгүй гуравдагч этгээдэд, Т.***********н захиалсан бэлэн орон сууцыг илүү үнээр худалдан борлуулж 28,000,000 төгрөгийн ашиг олсон үйл баримтыг хариуцагч үгүйсгэж маргаагүй. Би хуульч, өмгөөлөгчийн хувиар энэхүү 28,000,000 төгрөгийн ашгийг “Орон сууц захиалгын гэрээ”-ний талууд буюу хэргийн зохигчдод адил тэнцүү хувааж өгөхөөр шүүх шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзэж байна. Ингэвээс шүүхийн үйл ажиллагаа Монгол улсын Үндсэн хууль болон Шүүхийн тухай хуульд заасан шударга ёс, тэгш эрхийн зарчимд бүрэн нийцэж, улмаар зохигчдын шударга шүүхээр шүүлгэх эрх хангагдана. Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2.-т заасны дагуу Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025.11.20-ны өдрийн 312|ШШ2025|02402 дугаартай шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1-д Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1.-д заасныг баримтлан хариуцагч “***********” ХХК-аас 69,400,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Т.***********д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 14,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгох өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгчийн хууль, эрх зүйн байдлыг дээрдүүлж улмаар зохигчдын хууль, шүүхийн өмнө эрх тэгш байх Үндсэн хуулиар олгогдсон эрхийг ханган шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1.Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4.-т “...зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзнэ” гэж зааснаар хянан шийдвэрлэв.

2.Нэхэмжлэгч Т.*********** шүүхэд “Худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт 55,400,000 төгрөг гаргуулах” тухай нэхэмжлэл,  хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад алданги 28,000,000 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлсэн, хариуцагч “***********” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Төмөрчулуун нь шүүхэд “...гэрээний дагуу бид Т.***********д 36,920,000 төгрөгийг төлөх ёстой тул нэхэмжлэлийн шаардлагаас 46,480,000 төгрөгийг хасч өгнө үү...”  гэх тайлбар гаргаж, мэтгэлцсэн байна.

3. Шүүх хариуцагч “***********” ХХК-иас 55,400,000  төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Т.***********д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 28,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

 4. Хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд талуудын хооронд “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулагдсан, баригдаж буй орон сууцны зориулалт бүхий барилгаас нэхэмжлэгч Т.*********** нь 56 м/кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг худалдан авах, нэхэмжлэгч  байрны төлбөрт урьдчилгаа төлбөр  55,400,000 төгрөг төлсөн,  гэрээнд заасны дагуу үлдэгдэл төлбөрийг төлөөгүй тул хариуцагч ***********ХХК нь уг байрыг бусдад худалдсан үйл баримт тогтоогдсон ба шүүх талуудын хооронд Худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэсэн дүгнэлт хийсэн нь зөв  байна.

5.Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн  зөв эргэлзээгүй талаас нь үнэлж, хариуцагч компанийг гэрээнд заасан орон сууцыг хугацаанд нь хүлээлгэж өгөх хугацааг хэтрүүлээгүй,  нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээг цуцалсны дараа тухайн орон сууцыг бусдад худалдаж 28,000,000 төгрөгийн ашиг олсон байгааг нэхэмжлэгч Т.***********д учирсан хохирол гэж үзэхгүй, гэрээнээс татгалзсан, алданги 28,000,000 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжилсэн нь үндэслэлгүй гэсэн дүгнэлт хийж, байрны төлбөрт төлсөн 55,400,000 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж,  үлдэх алданги 28,000,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь  Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1., 205 дугаар зүйлийн 205.1.-д заасантай нийцсэн байна.

6. Давж заалдах гомдлын тухайд: Талуудын хооронд байгуулагдсан “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г Хөрөнгө оруулалтын гэрээ гэж үзэхгүй.

7.Хөрөнгө оруулалтын гэрээний гол шинж нь талууд хамтын ажиллагаанд тодорхой хөрөнгө оруулж, ашиг олох зорилготой байх ба Иргэний хуулийн 477 дугаар зүйлийн 477.1.-д зааснаар талууд гэрээний дагуу хураамж төлөх бөгөөд хураамж төлөөгүй бол тэнцүү хэмжээгээр хариуцна гэж, мөн хуулийн 477.2.-т  хураамжийг мөнгөн эсхүл хөрөнгийн, түүнчлэн үйлчилгээ  үзүүлэх хэлбэрээр төлж болно, 477.3.-т талуудын төлсөн хураамж нь тэдгээрийн дундаа өмчлөх хөрөнгө байна гэж зохицуулагдсан. Талууд өөрсдөө гэрээний агуулгыг тодорхойлсон байдал,  гэрээний нөхцөл байдлаас үзэхэд нэхэмжлэгч Т.*********** нь нийтийн орон сууцны зориулалттай, баригдаж буй  тодорхой хугацааны  дараа ашиглалтанд орох барилгаас  өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авахаар тохиролцож улмаар өөрийн ашиг сонирхолд нийцүүлэн 2 өрөө, 56 м/кв талбайтай, 184,800,000 төгрөгийн үнэ өртөгтэй   орон сууцыг сонгож, байрны урьдчилгаа төлбөрөөс зохих хэмжээгээр төлж, үлдэгдэл төлбөрийг хэрхэн төлөх талаар гэрээгээр харилцан тохиролцсон байх тул  талуудын  хооронд байгуулсан гэрээг Хөрөнгө оруулалтын гэрээ гэж тодорхойлж дүгнэх үндэслэл байхгүй юм.

8. Хариуцагч ***********ХХК нь нэхэмжлэгч Т.***********н захиалсан орон сууцыг бусдад зарж, уг байрны зөрүү үнэ 28,000,000 төгрөгийг тухайн  2 өрөө орон сууцнаас олсон ашиг гэж үзэхээр байх боловч уг ашгийг талуудад тэнцүү хуваах эсхүл нэхэмжлэгчийн олох ёстой байсан ашиг гэж үзэх боломжгүй юм. Тухайлбал талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээ” нь Худалдах, худалдах авах гэрээний нийтлэг шинжийг илүү агуулсан байх тул  нэхэмжлэгчийн худалдан авахаар тохирсон  байрны урьдчилгаа төлбөрт төлсөн төлбөрийг  түүний   оруулсан хөрөнгө гэж  үзэх  хууль зүйн үндэслэл байхгүй.

9.Дээрх байдлаас үзэхэд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждуламын  гаргасан “...Иргэний хуулийн 476 дугаар зүйлийн 476.3.-т заасан зүйлүүдийн дийлэнх хэсгийг тусгасан, Т.***********н төлсөн 55,400,000 төгрөгийг Иргэний хуулийн 476 дугаар зүйлд заасан хамтран ажиллах хураамж, эсхүл нэрлэгдээгүй “Хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний хөрөнгө оруулалт гэж үзэж байгаа тул хариуцагч “***********” ХХК-иас 69,400,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч Т.***********д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 14,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгох өөрчлөлт оруулж өгнө үү...” гэх шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлын үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байх тул уг гомдлыг хүлээн авах үндэслэлгүй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1. дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Орхон аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 312/ШШ2025/02402 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждуламын шүүхэд гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4.-т зааснаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Дорждуламын давж заалдсан гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 227,950 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.  

        3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.5., 172 дугаар зүйлийн 172.2.-т зааснаар шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн, шүүх хуулийг Улсын дээд шүүхийн тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн, эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой гэж үзвэл зохигч,  тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч, гуравдагч этгээд магадлалыг гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4., 119.7.-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг мэдэгдсүгэй.

 

 

            ДАРГАЛАГЧ, ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                      Б.БАТТӨР               

                                                   ШҮҮГЧИД                      Р.ҮҮРИЙНТУЯА  

                                                                                            Б.ОЮУНЦЭЦЭГ