*******ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Г.Нямсүрэн даргалж, шүүгч Н.Оюунтуяа, Э.Энэбиш нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 191/ШШ2025/11338 дугаар шийдвэртэй

Нэхэмжлэгч: *******ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: ******* ХХК-д холбогдох

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Гэрээнээс татгалзсантай холбоотой учирсан хохиролд 26,655,041 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгч талын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Э.Энэбиш илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Анулан нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга: талуудын хооронд 2022.05.08-ны өдөр байгуулсан ******* дугаартай Орон сууц захиалан бариулах гэрээгээр нэхэмжлэгч нь ******* дүүргийн ******* хороо, ******* хороолол, ******* блок байрны ******* давхрын ******* тоот хаягтай ******* м.кв талбайтай ******* өрөө орон сууцыг 67,189,500 төгрөгөөр хариуцагчаас худалдан авахаар тохиролцож, 67,189,500 төгрөгийг бүрэн төлсөн. Гэвч хариуцагч барилгыг ашиглалтад оруулах үүргээ биелүүлээгүй тул нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан ба хариуцагч 2024.09.23-ны өдөр 45,000,000 төгрөг, 24-ний өдөр 22,189,500 төгрөгийг тус тус буцаан төлсөн.

Харин нэхэмжлэгчид учирсан хохирлыг төлөөгүй. Нэхэмжлэгч ******* улсад ажиллаж амьдардаг бөгөөд хөдөлмөрлөж олсон мөнгөө ******* банкнаас Монгол Улсад амьдардаг эцэг *******, эх ******* нарын нэр дээрх Төрийн банкны хугацаатай хадгаламжийн дансанд хадгалдаг байсан. Байр авахаар хадгаламжаа цуцлан хариуцагчид орон сууцны үнийг төлсөн. Хэрэв мөнгө хадгаламжид байсан бол хүүгийн үр өгөөжийг өгөх байсан. Монгол банкнаас гаргуулан авсан Арилжааны банкнуудын төгрөгийн хадгаламжийн хүүний лавлагаа-аар төгрөгийн хадгаламжийн жилийн жигнэсэн дундаж хүү 2022 онд 9.3 хувь, 2023 онд 11.8 хувь, 2024 онд 11.6 хувь, 2025.01 сарынх 12.8 хувь байсныг тогтоосон байна. Хадгаламжийн жигнэсэн дундаж хүүгээр дараах тооцооллыг гаргав.

 

2022 онд
№	Үндсэн хөрөнгө	Огноо	Хоног	Хүү	Дүн
1.	67,189,500 төгрөг	2022.5.08-2022.5.31	23	9.0%	4,564,6807 төгрөг
2.	67,189,500 төгрөг	2022.6.01-2022.6.30	30	9.1%	6,029,976 төгрөг
3.	67,189,500 төгрөг	2022.7.01-2022.7.31	31	9.2%	6,300,695 төгрөг
4.	67,189,500 төгрөг	2022.8.01-2022.8.31	31	9.3%	6,370,4157 төгрөг
5.	67,189,500 төгрөг	2022.9.01-2022.9.30	30	9.4%	6,217,872 төгрөг
6.	67,189,500 төгрөг	2022.10.01-2022.10.31	31	10%	6,847,789 төгрөг
7.	67,189,500 төгрөг	2022.11.01-2022.11.30	30	10.3%	6,823,155 төгрөг
8.	67,189,500 төгрөг	2022.12.01-2022.12.31	31	10.6%	7,249,697 төгрөг
	Нийт: 50,404,279 төгрөг		8 сар	6,300,534 төгрөг

 

2023 онд
№	Үндсэн хөрөнгө	Огноо				Хоног		Хүү			Дүн
1	67,189,500 төгрөг	2023.1.01-2023.1.31				31		11%			7,529,426 төгрөг
2	67,189,500 төгрөг	2023.2.01-2023.2.28				28		11.2%			6,917,579 төгрөг
3	67,189,500 төгрөг	2023.3.01-2023.3.31				31		11.4%			7,796,202 төгрөг
4	67,189,500 төгрөг	2023.4.01-2023.4.30				30		11.5%			7,614,699 төгрөг
5	67,189,500 төгрөг	2023.5.01-2023.5.31				31		11.7%			7,992,130 төгрөг
6	67,189,500 төгрөг	2023.6.01-2023.6.30				30		11,9%			7,885,674 төгрөг
7	67,189,500 төгрөг	2023.7.01-2023.7.31				31		12.0%			8,211,268 төгрөг
8	67,189,500 төгрөг	2023.8.01-2023.8.31				31		12.1%			8,282,614 төгрөг
9	67,189,500 төгрөг	2023.9.01-2023.9.30				30		12.2%			8,081,037 төгрөг
10	67,189,500 төгрөг	2023.10.01-2023.10.31				31		12.3%			8,418,177 төгрөг
11	67,189,500 төгрөг	2023.11.01-2023.11 .30				30		12.3%			8,146,623 төгрөг
12	67,189,500 төгрөг	2023.12.01-2023.12.31				31		12.4%			8,487,171 төгрөг
	Нийт 95,362,600 төгрөг					12 сар		7,946,883 төгрөг
2024 онд
№	Үндсэн хөрөнгө		Огноо		Хоног				Хүү			Дүн
1	67,189,500 төгрөг		2024.1.01-2024.1.31		31				12.5%			8,556,749 төгрөг
2	67,189,500 төгрөг		2024.2.01-2024.2.29		29				12.5%			7,996,631 төгрөг
3	67,189,500 төгрөг		2024.3.01-2024.3.31		31				12.6%			8,636,928 төгрөг
4	67,189,500 төгрөг		2024.4.01-2024.4.30		30				12.7%			8,406,440 төгрөг
5	67,189,500 төгрөг		2024.5.01-2024.5.31		31				12.7%			8,678,385 төгрөг
6	67,189,500 төгрөг		2024.6.01-2024.6.30		30				12.7%			8,406,440 төгрөг
7	67,189,500 төгрөг		2024.7.01-2024.7.31		31				12.7%			8,678,385 төгрөг
8	67,189,500 төгрөг		2024.8.01-2024.8.31		31				12.8%			8,753,898 төгрөг
9	67,189,500 төгрөг		2024.09.01-2024.09.30		30				12.8%			8,753,898 төгрөг
10	67,189,500 төгрөг		2024.10.01-2024.10.31		31				12.8%			8,753,898 төгрөг
11	67,189,500 төгрөг		2024.11.01-2024.11.30		30				12.8%			8,474,921 төгрөг
12	67,189,500 төгрөг		2024.12.01-2024.12.31		31				12.8%			8,753,898 төгрөг
	Нийт: 102,571,494				12 сар				8,547,624 төгрөг
2025 онд
№	Үндсэн хөрөнгө			Огноо			Хоног			Хүү			Дүн
1	67,189,500 төгрөг			2025.1.01-2025.1.14			14			12.8%			3,860,000 төгрөг

 

Хариуцагч гэрээний үүргээ биелүүлээгүй ба хэрэв нэхэмжлэгч тус 67,189,500 төгрөгийг хугацаатай хадгаламжид үргэлжлүүлэн хадгалуулсан бол 26,655,041 төгрөгийн хүүгийн орлого олох боломжтой байсан тул хариуцагчаас гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг Монгол банкаас тогтоосон төгрөгийн хадгаламжийн жигнэсэн дундаж хүүгээр тооцсон хохиролд 26,655,041 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2.Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга: *******той 2022.05.08-ны өдөр байгуулсан ******* дугаартай орон сууц захиалгын гэрээгээр ******* хороолол төслийн ******* блок ******* давхрын ******* тоот, ******* м.кв талбай бүхий ******* өрөө орон сууцыг 67,189,500 төгрөгөөр худалдах, орон сууцыг 2023.03-р улиралд багтаан барьж, улсын комисст хүлээлгэн өгөхөөр тохиролцсон. Хариуцагч гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцны барилгын ажлыг гүйцэтгэж чадаагүй ба барилгыг хэвийн үргэлжлүүлэх санхүүгийн боломжгүй болсон. Энэ тухай орон сууцны барилгын захиалагч нарт мэдэгдэж, захиалагчидтай харилцан тохиролцож, орон сууцны барилгыг 2024.03-р улирал буюу 2024.09.30-ны өдрийн дотор барьж, ашиглалтад оруулахаар мэдэгдэж нэхэмжлэгчтэй 2023.08.23-ны өдөр ******* дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээний нэмэлт, өөрчлөлтийн гэрээг байгуулсан.

Гэвч нэхэмжлэгч нь 2024.09.16-ны өдөр гэрээг цуцлах тухай хүсэлт гаргасан. Хариуцагч гэрээнд заасан төлбөрийг 7 хоногийн дотор төлбөл гэрээг дуусгавар болгосонд тооцохоор талууд харилцан тохиролцож, 2024.09.23-ны өдөр 45,000,000 төгрөг, 24-ний өдөр 22,189,500 төгрөгийг тус тус шилжүүлж, талуудын хооронд байгуулсан гэрээ дуусгавар болсон тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

3.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.3 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч ******* ХХК-аас 26,655,041 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.3, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн нийт 388,861 төгрөг /253,700+135,161/-ийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 41 төгрөгийг улсын орлогоос буцаан гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

 

4.Нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдлын агуулга:

1.Гэрээнээс татгалзах болсон үндэслэлийн талаар;

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1-д заасан үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэх зарчмыг зөрчсөн нь гэрээний үүргийн зөрчил болно. Улмаар гэрээний үүргийн зөрчил ба хохирлын шалтгаант холбоотой байж, хариуцагчийн гэм буруу тогтоогдсон нөхцөлд хохирлыг арилгах нөхөн төлүүлэх учиртай гэжээ. Талуудын байгуулсан Орон сууц захиалан бариулах гэрээгээр гүйцэтгэгч нь орон сууцыг 2023.03-р улиралд ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн. Хариуцагч анхан шатны шүүх хуралдаанд 2023.03-р улиралд багтаан барьж, улсын комисст хүлээлгэн өгөхөөр тохиролцсон ч гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцны барилгын ажлыг гүйцэтгэж чадаагүй гэсэн тайлбарыг гаргасан. Тус шүүх хуралдаанд хариуцагч нь Нэхэмжлэгчтэй 2023.08.23-ны өдөр Орон сууц захиалан бариулах гэрээний нэмэлт, өөрчлөлтийн гэрээг байгуулан орон сууцыг 2024.09.30-ны өдрийн дотор ашиглалтад оруулахаар тохиролцсон. Гэвч нэхэмжлэгч 2024.09.16-ны өдөр гэрээний дагуу төлсөн 67,189,500 төгрөгийг 7 хоногийн хугацаанд буцаан авсны дараа гэрээг цуцлахыг хүсэж, төлбөрийг шилжүүлэх утга бүхий хүсэлтийг гаргасан гэсэн тайлбарыг гаргасан.

Үүнээс үзэхэд хариуцагч нь Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1-д заасан зарчмыг зөрчсөнөө зөвшөөрсөн гэж үзэхээр байна. Хариуцагч нь орон сууцыг ашиглалтад оруулах хугацааг нэхэмжлэгчтэй дахин тохирч 2024.09.30-ны өдөр ашиглалтад оруулахаар тохиролцсон. Нэхэмжлэгчээс орон сууцыг ашиглалтад оруулах нэмэлт хугацаа олгосон буюу нэмэлт өөрчлөлтийн гэрээг байгуулсан ч тохирсон хугацаанд ашиглалтад оруулаагүй. Иймд нэхэмжлэгчийн зүгээс цаашид ямар нэгэн үр дүн гарахгүй нөхцөл байдал үүссэн тул гэрээнээс татгалзах мэдэгдэл хүргүүлсэн. Мэдэгдлийн дагуу хариуцагч 2024.09.23-ны өдөр гэрээний үүргийн дагуу төлсөн төлбөрийг буцааснаар орон сууц ашиглалтад орох ёстой байсан 2024.09.30-ны өдрөөс 7 хоногийн өмнө гэрээ цуцлагдсан байдаг.

Дээрх үйл баримтаас үзэхэд Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар нэхэмжлэгч талд гэрээнээс татгалзах эрх үүссэн байна. Иймд хэргийн баримт, хариуцагчийн тайлбараар хариуцагч гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс үүдэж учирсан хохирлыг арилгах үүрэг үүссэн нь тогтоогдож байна. Гэвч анхан шатны шүүх тус үйл баримтуудыг тал бүрээс нь шинжлэн судлалгүй үүсээд байгаа бодит нөхцөл байдлыг тогтоохгүйгээр нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

2.Хариуцагчийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй улмаас үүссэн хохирлын талаар;

Шүүхийн шийдвэрт Тухайн тохиолдолд орон сууцыг барьж гүйцэтгэх хугацаанд нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан явдалд хариуцагчийг шууд буруутгах үндэслэл тогтоогдоогүй бөгөөд орон сууцны төлбөрийг хугацаатай хадгаламжид хэвээр байршуулсан тохиолдолд олох байсан хүүгийн орлого 26,655,041 төгрөг нь нэхэмжлэгчийн хувьд бодит алдагдсан ашиг гэж тооцогдох үндэслэлгүй байна гэж дүгнэсэн. Хэрэгт авагдсан баримт болон хариуцагчийн тайлбараас үзвэл орон сууцыг барьж гүйцэтгэх хугацаанд гэрээнээс татгалзсан бус нэмэлт хугацаа тогтоосон ч хариуцагч тогтоосон хугацаанд үүргээ биелүүлээгүй, цаашид биелэгдэхгүй нөхцөл үүссэний улмаас гэрээг цуцалсан. 2025.12.05-ны өдөр болсон анхан шатны шүүх хуралдаанд хариуцагч 3 сарын өмнө ашиглалтад орсон гэсэн хариултыг өгснөөр орон сууцыг 2025.09 сард ашиглалтад оруулсан нь тогтоогдсон. Энэ үйл баримтыг шүүх дутуу дүгнэсэн гэж үзэж байна.

Гэрээнээс татгалзсантай холбогдон хохирол учирсан эсэх талаар Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлд заасан ба хуулийн 227.3-д Үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно гэсэн байдаг. Үүнээс зайлшгүй орох байсан орлого буюу ирээдүйд орж ирэх мөнгөн хөрөнгө хамаарна. Ийнхүү хариуцагч ******* ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээгээр нэхэмжлэгч ******* нь тухайн орон сууцыг худалдаж авна гэсэн итгэл бий болсон. Гэвч ажил гүйцэтгэгч гэрээний үүргийн зөрчил гаргасны улмаас орон сууцтай болох байсан орлогоор хохирсон. Иймд ******* ХХК нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүй ба хэрэв ******* тус 67,189,500 төгрөгийг хугацаатай хадгаламжид үргэлжлүүлэн хадгалуулсан бол 26,655,041 төгрөг олох боломжтой байсан ба орлогоор хохирол учирсан гэж үзэж байна.

Иймд анхан шатны тойргийн шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

5.Нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдолд хариуцагч талын гаргасан тайлбарын агуулга: Талуудын хооронд 2 удаа гэрээ байгуулагдсан. Эхний гэрээг 2022.05.08-ны өдөр байгуулсан. Уг гэрээгээр орон сууцыг 2023.03-р улиралд ашиглалтад оруулна гэж тохиролцсон. Гүйцэтгэгч компани гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцыг ашиглалтад оруулаагүйн улмаас 2023.08.23-ны өдөр өмнө байгуулсан гэрээний 8.1, 8.2-ийг үндэслэж орон сууц ашиглалтад оруулах хугацаа, график өөрчлөгдөх тохиолдолд бичгээр үйлдэнэ гэж зааснаар нэмэлт өөрчлөлтийн гэрээг байгуулан 2024.03-р улиралд орон сууцыг ашиглалтад оруулах хугацааг 1 жилээр сунгасан. Захиалагч орон сууц ашиглалтад орох хугацааг цаашид хүлээж чадахгүй гэсэн үндэслэлээр гүйцэтгэгч компанид мөнгөө буцааж авах хүсэлт гаргасан. Тус хүсэлтийг гүйцэтгэгч компани хүлээн авч төлбөрийг буцаан төлсөн. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээг *******ийн гаргасан хүсэлтийн дагуу дуусгавар болгож, хариуцагч компани гэрээний дагуу нэхэмжлэгчийн шилжүүлсэн төлбөрийг буцаан олгосон. Нэхэмжлэгч хариуцагч компани 2024.03-р улиралд ашиглалтад оруулах орон сууцыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулаагүй гэсэн агуулгаар тайлбарладаг. Хариуцагч компани тус орон сууцыг өмнө жил ашиглалтад оруулсан. Хариуцагч компанийн зүгээс талуудын хооронд байгуулсан гэрээний хугацаанд нэхэмжлэгчийн гаргасан хүсэлтийн дагуу тус гэрээг цуцалсан гэж үзэж байна гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1.Давж заалдах шатны шүүх хэргийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4-т зааснаар хянаад, нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2.Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан гэрээнээс татгалзсаны улмаас учирсан хохиролд 26,655,041 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, нэхэмжлэгчийн орон сууцны төлбөрт шилжүүлсэн 67,189,500 төгрөгийг буцаан шилжүүлснээр гэрээ дуусгавар болсон гэж тайлбарлан маргажээ.

 

3.Хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогджээ. Үүнд:

3.1.******* ХХК, ******* нарын хооронд 2022.05.08-ны өдөр байгуулсан ******* дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-гээр ******* нь ******* дүүргийн ******* хороо, ******* хороолол ******* блок ******* давхрын ******* м.кв талбайтай, ******* өрөө бүхий ******* тоот орон сууцыг 67,189,500 төгрөг худалдан авах, ******* ХХК нь тус орон сууцыг 2023.03-р улиралд багтаан барьж, ашиглалтад оруулахаар тохиролцсон.

3.2.******* нь эцэг *******, эх ******* нарын Төрийн банкин дахь иргэдийн хугацаатай хадгаламжаас 2022.04.22-ны өдөр 62,225,000 төгрөгийг Хаан банкин дахь өөрийн ******* тоот дансанд шилжүүлэн авч, улмаар 2022.05.08-ны өдөр ******* ХХК-д гэрээний үнэ 67,189,500 төгрөгийг бүрэн төлсөн.

3.3.******* ХХК орон сууцыг дээрх хугацаанд ашиглалтад оруулаагүй үндэслэлээр талууд 2023.08.23-ны өдөр ******* дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээний нэмэлт, өөрчлөлтийн гэрээ-гээр орон сууцыг 2024.03-р улиралд багтаан ашиглалтад оруулахаар гэрээний хугацааг сунгасан.

3.4.******* ХХК орон сууцыг 2024.03-р улиралд байнгын ашиглалт оруулаагүйн улмаас ******* 2024.09.16-ны өдөр гэрээнээс татгалзсаныг ******* ХХК хүлээн авч гэрээний үнэ 67,189,500 төгрөгийг 2024.09.23-ны өдөр 45,000,000 төгрөг, 24-ний өдөр 22,189,500 төгрөгийг тус тус буцаан төлсөн.

 

4.Анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан гэж эрх зүйн харилцааны төрлийг буруу тодорхойлсон байна. Нэхэмжлэгч нь хариуцагч барьж буй 2023.03-р улиралд ашиглалтад оруулахаар төлөвлөгдсөн ******* хороолол орон сууцны барилгаас ******* м.кв талбайтай,******* өрөө орон сууцыг худалдан авах гэрээг байгуулсан нь ажил гүйцэтгэх гэрээний агуулга, шинжид хамаарахгүй юм.

Бэлэн болоогүй буюу ирээдүйд бий болох нийтийн зориулалттай орон сууцыг худалдан авах гэрээ нь барилгын ажил дууссан эсэхээс үл хамаарч Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээнд хамаарна. Худалдагчийн хувьд барилгын зураг төсөл, барилгын ажлын зөвшөөрөл, төсөв зэргийг өөрөө шийдвэрлэж, ирээдүйд баригдаж бэлэн болох орон сууцыг худалдахаар сонирхогч этгээдтэй гэрээ байгуулсан нь Барилгын тухай хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.1-д зааснаар барилгын ажлын захиалагчийн чиг үүргийг хэрэгжүүлэх эрх худалдан авагчид үүсэхгүй юм.

Учир нь худалдан авагч тухайн барилга байгууламжийн зураг төслийг боловсруулах, техникийн нөхцөл, барилгын ажлын зөвшөөрлийг авах, барилгын ажлыг эхлүүлэх, хөрөнгө оруулалтыг шийдвэрлэх болон барилгын үйл ажиллагаатай холбоотой аливаа эрсдэл, хохирлыг хариуцах зэрэг барилга захиалагчийн үүргийг хүлээхгүй, харин тодорхой хэмжээ, тоот бүхий орон сууц худалдан авагчийн хувьд гэрээний хяналтыг хэрэгжүүлэх нийтлэг эрх нь худалдан авагчийг ажил гүйцэтгэх гэрээний захиалагч гэж дүгнэх үндэслэлийг бий болгохгүй. Мөн анхан шатны шүүх шийдвэрийн тогтоох хэсэгт нэхэмжлэгчийн шаардах эрхийн үндэслэлд хамаарах Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т заасан зохицуулалтыг баримталсныг хасна. Энэ үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний зохих өөрчлөлт оруулна.

 

5.Иргэний хуулийн 208 дугаар зүйлийн 208.1-д Үүргийг хууль буюу гэрээнд заасан хугацаанд гүйцэтгэнэ гэж заасны дагуу хариуцагч ******* ХХК нь орон сууцыг талуудын анх байгуулсан 2022 оны ******* дугаартай гэрээний 1.3-т 2023.03-р улирал гэж, 2023 оны ******* дугаартай Гэрээний нэмэлт, өөрчлөлтийн 1-д 2024.03-р улиралд багтаан ашиглалтад оруулах үүргийг хүлээсэн байжээ. Хариуцагч энэ үүргээ биелүүлээгүй байх тул нэхэмжлэгч мөн хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар гэрээнээс татгалзаж, хариуцагч мөн хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д заасны дагуу нэхэмжлэгчийн төлсөн 67,189,500 төгрөгийг 2024.09.23-ны өдөр буцаан өгснөөр гэрээ дуусгавар болжээ.

Мөн нэхэмжлэгчийг гэрээнээс татгалзах үед хариуцагч гэрээний хугацааг 12 сараар хэтрүүлсэн байсан нь үүргээ ялимгүй зөрчсөн буюу гэрээнээс татгалзаж болохгүй нөхцөлд байдалд хамаарахгүй байна.

Хариуцагч орон сууцыг гэрээний хугацаанд ашиглалтад оруулаагүй, үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон ч үр дүн гараагүй нь зохигчийн тайлбар, хэрэгт цугларсан нотлох баримтаар тогтоогдсон байхад анхан шатны шүүх гэрээ дуусгавар болсонд хариуцагч буруугүй гэж дүгнэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т нийцээгүй байна.

 

6.Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д зааснаар гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн нөхцөлд нөгөө тал гэрээнээс татгалзсантай холбоотой учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй. Нэхэмжлэгч орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 2.1, 2.4-т заасны дагуу эцэг *******, эх ******* нарын хугацаатай хадгаламжаас 67,189,500 төгрөгийг авч 2022.05.08-ны өдөр хариуцагчид төлж гэрээний үүргээ биелүүлсэн бөгөөд уг мөнгө хугацаатай хадгаламжид байсан бол 26,655,041 төгрөгийн хүүгийн орлого олох байсан гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тодорхойлжээ.

Хэрэгт *******, ******* нарын Төрийн банкин дахь Иргэдийн хугацаатай хадгаламжаас нэхэмжлэгч *******ийн Хаан банкны ******* тоот дансанд 2022.04.22-ны өдөр 62,225,000 төгрөг шилжүүлсэн, уг данснаас нэхэмжлэгч 2022.05.08-ны өдөр 61,189,500 төгрөгийг хариуцагчид төлсөн үйл баримт тогтоогдсоныг нэхэмжлэгчид учирсан хохирол буюу Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т заасан эд хөрөнгийн алдагдалд тооцно. Нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан нь хариуцагч гэрээний үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүйтэй холбоотойг өмнө дүгнэсэн учир мөн хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.2-т зааснаар хариуцагчийг гэрээнээс татгалзсаны үр дагаврыг арилгах үүргээс чөлөөлөх үндэслэлгүй байна.

 

7.Иймд нэхэмжлэгчийн гомдлын зарим хэсгийг хангаж, нэхэмжлэгч худалдах-худалдан авах гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохиролд хариуцагч ******* ХХК-аас 22,561,325 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******д олгохоор давж заалдах шатны шүүх шийдвэрлэхдээ тооцооллыг дараах байдлаар тодорхойлов.

Хэрэгт Монгол банкны 2025.11.13-ны өдрийн ******* тоот албан бичгийн хавсралтаар Иргэдийн төгрөгийн хадгаламжийн үлдэгдэлд жигнэсэн дундаж хүү (ЖДХ) жилийн хүү, хуваарь, мөн Иргэдийн төгрөгийн шинээр татсан хадгаламжийн жигнэсэн дундаж хүү (ЖДХ) жилийн хүү, хуваарь гэсэн 2 баримт авагдсан ба нэхэмжлэгч хадгаламжаа цуцалж гэрээний үнийг төлсөн байх тул хугацаатай хадгаламжийн үлдэгдэл дэх жигнэсэн дундаж хүүг баримтлах нь хэргийн байдалд тохирно.

Энэхүү тооцооллыг үндэслэн нэхэмжлэгч 67,189,500 төгрөгийн хүүг 2022.05.08-ны өдрөөс 2025.01.14-ний өдрийг хүртэлх хугацаагаар тооцож, 2022 онд 6,300,534 төгрөг, 2023 онд 7,946,883 төгрөг, 2024 онд 8,547,624 төгрөг, 2025.01.01-14-ий өдөр хүртэл 3,860,000 төгрөг гэж тооцон шаардсан. Гэвч хариуцагч гэрээний үнийг 2024.09.23-24-ний өдөр буцаан төлсөн байхад нэхэмжлэгчээс хүүгийн орлогыг 2025.01.14-ний өдрийг хүртэлх хугацаагаар тооцсон тухай нэхэмжлэлийн үндэслэл тодорхой бус, нэхэмжлэгч тал энэ талаар анхан болон давж заалдах шатны шүүхэд үндэслэл бүхий тайлбарлаагүй байх тул уг хугацааг 2024.09.23-ны өдрөөр тооцно.

Нэхэмжлэгч 67,189,500 төгрөгийн хүүгийн жилийн орлогыг 2022 онд /ЖДХ-9.3/ 6,300,534 төгрөг, 2023 онд /ЖДХ-11.8/ 7,946,883 төгрөг гэж тооцсон нь Монгол банкны төгрөгийн хадгаламжийн үлдэгдэл дэх жигнэсэн дундаж хүүгийн жилийн хүүгийн хуваарьт нийцжээ. Харин 2024 онд /ЖДХ-11.6/ жилийн 8,547,624 төгрөг гэж тооцсоныг 2024.01.01-2024.09.23-ны өдрөөр /2024.09.01-23-ны өдрийн 6,711,321/ тооцоход 74,825,177 төгрөг ба үүнийг 9 сард хуваахад жигнэсэн дундаж хүү 8,313,908 төгрөг болж байна.

Эдгээр жилийн жигнэсэн дундаж хүүг нэгтгэн тооцоход 2022.05.08-ны өдрөөс 2024.09.23-ны өдрийн хугацаан дахь 67,189,500 төгрөгийн хүүгийн жилийн орлого /6,300,534+7,946,883+8,313,908/ 22,561,325 төгрөг байгааг хариуцагчаас гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэх нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д заасанд нийцнэ. Харин нэхэмжлэгч хүүгийн орлогыг илүү хугацаагаар тооцон нэхэмжилсэн хэсгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

8.Нэхэмжлэгчийн 2025.01.16-ны өдөр гаргасан /19,141,828 төгрөг гаргуулах/ нэхэмжлэлд хариуцагч 2025.11.12-ны өдөр тайлбар гаргасан, мөн нэхэмжлэгч 2025.11.17-ны өдөр нэхэмжлэлийн шаардлагаа 7,513,213 төгрөгөөр ихэсгэсэн бөгөөд хариуцагч 2025.12.05-ны өдрийн шүүх хуралдаанд нэхэмжлэлээс татгалзсан агуулгатай тайлбарыг гаргажээ.

Шүүхийн шийдвэр бүтцийн хувьд хэргийн оролцогчид ойлгомжтой байх, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, хариуцагчийн тайлбарын үндсэн, гол санаа давхардаагүй, цэгцтэй байх шаардлагатай. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тодорхойлох хэсэг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 118 дугаар зүйлийн 118.3 дахь хэсэгт заасан шаардлагыг хангаагүй буюу зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч нарын тайлбарын агуулгыг логик дэс дараалалгүй, тухайн тайлбар тус бүрийг цэгцгүй байдлаар тусгаснаас шийдвэр нь бүтцийн хувьд хэргийн оролцогч, сонирхогч бусад этгээдэд ойлгомжгүй болсон байна.

Улсын дээд шүүхийн нийт шүүгчийн хуралдааны 2021 оны 09 сарын 20-ны өдрийн 29 дугаар тогтоолоор Шүүхийн шийдвэр боловсруулах журам, аргачлалыг баталсан. Тус тогтоолын 1-р хавсралтын 3.3-т дээрх байдлын талаар тодорхой дурдсаныг тэмдэглэж байна. Мөн тогтоолын 5-р хавсралт Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэр боловсруулах аргачлал-ын 2.3-т зохигчийн тайлбарыг товч, ойлгомжтой, логик дараалалд оруулж агуулгыг тусгана гэж заасны дагуу шийдвэрийн тодорхойлох хэсгийг боловсруулаагүй байна. Энэ талаар дүгнэх, анхаарах асуудлын шалтгаан, үндэслэлийг тэмдэглэх нь анхан шатны шүүхийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа, шийдвэр хуульд нийцсэн эсэхийг хянах давж заалдах шатны шүүхийн үндсэн чиг үүрэгт хамаарахыг дурдав.

 

9.Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн гомдлын зарим хэсгийг хангаж, хариуцагч ******* ХХК-аас 22,561,325 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******ид олгож, нэхэмжлэлээс 4,093,716 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон болон хууль хэрэглээний өөрчлөлтийг шийдвэрт оруулж, улсын тэмдэгтийн хураамжийн хуваарилалтыг өөрчилж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 191/ШШ2025/11338 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК-аас 22,561,325 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******ид олгож, нэхэмжлэлээс 4,093,716 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай гэж өөрчлөн найруулж,

2 дахь заалтын ...56.1... гэснийг 56.2 гэж, олгосугай гэснийг олгож, хариуцагч ******* ХХК-аас 270,757 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******ид олгосугай гэж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн гомдлын зарим хэсгийг хангасугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч *******ийн төлсөн 388,861 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Г.НЯМСҮРЭН

 

ШҮҮГЧИД Н.ОЮУНТУЯА

 

Э.ЭНЭБИШ