2026 01 26 210/МА2026/00229

 

 

*******-ы нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч С.Энхбаяр даргалж, шүүгч Ц.Алтанцэцэг, Н.Оюунтуяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдрийн 197/ШШ2025/17134 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******-ы нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: Н*******-т холбогдох,

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Б.Ч******* оролцож,

 

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Н.Оюунтуяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н*******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.О*******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.М*******, Б.О*******, гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч Б.М*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4-т зааснаар зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч Н*******т холбогдуулан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, маргажээ.

 

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлээ ... М******* ХХК нь Б******* ХХК-ийн эзэмшлийн Баянзүрх дүүргийн 10 хороо, *******-ын урд байрлах 5881 м.кв талбай бүхий аж ахуйн зориулалтай газрыг 4,752,495,800 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн үнээс доогуур үнэлсэн, тухайн газарт байрлах 2304 м.кв талбайтай цутгамал төмөр бетон суурьтай, 12 метрийн өндөртэй, дулаан агуулахын зориулалтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг хөрөнгийн үнэлгээнд оруулаагүй нь үндэслэлгүй гэж, мөн Ф******* ХХК нь Б******* ХХК-ийн өмчлөлийн Сүхбаатар дүүргийн 1 хороо, С******* тоот хаягт байрлах 1458 м.кв талбайтай газар эзэмших эрх, 544 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг нийт 15,315,800,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн үнээс багаар үнэлсэн, 544 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэдэн төгрөгөөр үнэлсэн нь тодорхойгүй гэж тодорхойлсон.

Хариуцагч нь ...шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан, үнэлгээний компаниудын үнэлгээ нь хууль, дүрэм, журамд нийцсэн, зах зээлийн ханшаар үнэлгээ тогтоосон гэж маргажээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нь хариуцагч Н*******-ын тайлбар, татгалзлыг дэмжин оролцож байгаа талаарх байр суурийг шүүхэд илэрхийлсэн байна.

 

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т заасан журмаар үнэлж дараах үйл баримт зөв тогтоогджээ. Үүнд:

 

3.1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 181/ШШ2024/01328 дугаар шийдвэрээр Хонгконг улсын Олон улсын Арбитрын шүүхийн 2016 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдрийн HK/AC/A15106 шийдвэрийн дагуу төлбөр төлөгч *******-ы төлбөрийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Б******* ХХК-ийн өмчлөлийн Сүхбаатар дүүргийн 1 хороо, *******байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 544 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлах Б******* ХХК-ийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, нэгж талбарын ******* дугаартай, 1458 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай газар эзэмших эрх, Баянзүрх дүүргийн 36 хороо, ******* дугаар гэрчилгээтэй, нэгж талбарын ******* дугаартай аж ахуйн зориулалтай газар эзэмших эрх зэрэг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг албадан худалдан борлуулж, зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг Н******* болон Б******* ХХК, Б.Ж******* нарт тус тус даалгаж шийдвэрлэсэн. /1хх 103-116х/

 

3.2. Н******* нь Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 12-ны өдрийн 181/ШЗ2024/12141 дугаар Албадан гүйцэтгэх тухай захирамж болон мөн өдрийн 181/ГХ2024/00721 дугаар Гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэж, шүүхийн шийдвэрт заасан барьцаа хөрөнгүүдийг хураан авч, талууд албадан дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнийг харилцан тохиролцоогүй тул 2024 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдрийн 10/307 дугаар тогтоолоор Х******* ХХК-ийн үнэлгээчин Д.Г*******-г шинжээчээр томилж, Х******* ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар барьцаа хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэлгээг нийт 18,343,755,000 төгрөг болохыг тогтоожээ.

 

Тус үнэлгээг Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн 197/ШШ2025/00626 дугаар шийдвэрээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 28-ны 210/МА2025/00525 дугаар магадлалаар шийдвэрт өөрчлөлт оруулан үнэлгээг хүчингүй болгожээ. /1хх 128-129х, 135-136х, 151х, 164-202х, 221-228х/

 

3.3. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 2025 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн 05/111 дугаар тогтоолоор М******* ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Э*******-ыг шинжээчээр томилж, М******* ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар Б******* ХХК-ийн эзэмшлийн Баянзүрх дүүргийн 36 хороо, ******* м.кв талбай бүхий аж ахуйн зориулалтай газар эзэмших эрхийн зах зээлийн үнэлгээ 4,752,495,800 төгрөг болохыг тогтоожээ. /2хх 2х, 7-44х/

 

Мөн 2025 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн 05/112 дугаар тогтоолоор Ф******* ХХК-ийн үнэлгээчин Н.Ц*******-ийг шинжээчээр томилж, Ф******* ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар Сүхбаатар дүүргийн 1 хороо, ******* тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 544 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлах Б******* ХХК-ийн 1******* дугаарт бүртгэлтэй, нэгж талбарын ******* дугаартай, 1458 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай газар эзэмших эрх зэргийн зах зээлийн үнэлгээ 15,315,800,000 төгрөг болохыг тогтоожээ. /2хх 45х, 48-80х/

 

4. Хариуцагч  нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т заасны дагуу төлбөр төлөгч *******-д 2025 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдрийн 04-227/12659, 04-227/12660 дугаар хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдлүүдийг хүргүүлж, үнэлгээг танилцуулснаар, ******* нь шүүхэд 2025 оны 06 дугаар сарын 10-ны өдөр нэхэмжлэлээ гаргасан нь мөн хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан хугацааг хэтрүүлээгүй байна.

 

5. Шинжээч Ф******* ХХК-ийн 2025 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийн үнэлгээний тайланд Сүхбаатар дүүргийн 1 хороо, ******* хаягт байрлах, 544 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилга, 1458 м.кв газар эзэмших эрхийг нийт 15,315,800,000 төгрөгөөр үнэлсэн бөгөөд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохдоо зах зээлийн жишиг үнийн судалгаа хийж, зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын арилжааны харьцуулалтын аргаар тодорхойлсон байна.

 

Үнэлгээний тайланд барилгын хийц, бүтээцийг нарийвчлан гаргаж, ашиглалтын өнөөгийн байдлыг тодорхойлж, үйлчилгээний зориулалтаар ашиглагдаж байгаа, ойролцоох байршилд байгаа, ижил хийц бүтээцээр баригдсан жишигдэхүйц барилгын зах зээлийн үнийг судалж, жишиж харьцуулах байдлаар шууд харьцуулалтын аргаар үнэлсэн, мөн 1458 м.кв газар эзэмших эрхийг ойролцоо жишигдэхүйц газрын зах зээлийн үнийг судалж, зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын аргаар үнэлжээ.

 

Анхан шатны шүүх энэхүү үнэлгээг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасан хөрөнгийн үнэлгээ бодитой байх, мөн хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан хөрөнгийн үнэлгээний тайланд энэ хуулиар болон олон улсын стандартаар тавигдах шаардлагад нийцсэн гэж үндэслэл бүхий дүгнэсэн, 1458 м.кв газар эзэмших эрхийн үнэлгээг тогтоосон байх тул нэхэмжлэгчийн ...544 м.кв барилгын үнэлгээ тодорхойгүй, түүний үндэслэл, нийцтэй байдал нь ойлгомжгүй, барилгын доорх суурьд хамаарах газрыг үнэлгээнд оруулаагүй гэх давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

 

Түүнчлэн, нэхэмжлэгч нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт багаар үнэлсэн үйл баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д тус тус зааснаар баримтаар нотлоогүй тул энэ талаар гаргасан гомдол үндэслэлгүй.

6. М******* ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар Баянзүрх дүүргийн 36 хороо, ******* м.кв талбай бүхий аж ахуйн зориулалтай газар эзэмших эрхийг 4,752,495,800 төгрөгөөр үнэлсэн боловч уг газарт баригдсан 2304 м.кв талбайтай, цутгамал төмөр бетон суурьтай, 12 метрийн өндөртэй, дулаан агуулахын зориулалтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлгээнд оруулаагүй байна.

 

Хариуцагч  нь уг 2304 м.кв талбай бүхий агуулахын зориулалтай барилгыг барьцааны зүйл биш, сендвичин барилга тул газраас салгаж авах боломжтой гэж тайлбарлаж байна.

 

6.1. Тухайн газарт баригдсан агуулахын зориулалттай барилга нь 2014 онд ашиглалтад орсон, сууриараа 1440 м.кв, цутгамал төмөр бетон суурьтай, ган металл карказтай, сендвичин ханатай, төмөр дээвэртэй, 12 метрийн өндөртэй, дотроо 2 давхар хэсэгтэй, цахилгааны болон бохирын төвлөрсөн шугам сүлжээнд холбогдсон, цахилгаан халаалттай, бүрэн ашиглалтай, 2023 оны 75 хувийн гүйцэтгэлтэй өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээтэй, суурийн зарим хэсэг нь эзэмшлийн газраас илүү гарсан байна. /1хх-9, 2хх-8-44х/

 

Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2-т Түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор бус байнгын зориулалттай, газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна гэж заасны дагуу Б******* ХХК-ийн 5881 м.кв талбай бүхий эзэмшил газарт баригдсан агуулахын зориулалттай барилга нь газрын бүрдэл хэсэгт хамаарч байхад хариуцагч нь ...агуулахын барилгыг барьцааны зүйл биш гэж газартай хамт үнэлүүлээгүй нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т зааснаар үнэлгээ бодитой байх зарчимд нийцэхгүй байна.

 

6.2. Хариуцагч нь ...агуулахын барилгыг газраас салгах боломжтой гэж тайлбарлах боловч уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлийн байгууллага бүртгэж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон, мөн уг агуулах нь цутгамал төмөр бетон суурьтай, ган металл карказтай байх тул энэ талаар тайлбар үндэслэлгүй.

 

Иймд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын агуулахын барилга нь газрын бүрдэл хэсэг бөгөөд газраас салгаж авах боломжгүй тул үнэлэхгүй орхисноор газрын үнэ цэнийг бууруулж өмчлөгчийн эрхийг зөрчих үр дагавартай, газрын үнэлгээ хуульд нийцээгүй гэх давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлтэй байна.

 

7. Анхан шатны шүүх шинжээч Б.Э*******-ыг ирээгүй үндэслэлээр шүүх хуралдаанд оролцуулаагүй нь хэргийн оролцогчийн мэтгэлцэх эрхийг болон нэхэмжлэгчийн шаардлага үндэслэлээ нотлох боломжийг хязгаарласан гэж үзэх үндэлэлгүй тул нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын ...хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан гэх гомдлыг хангахгүй.

 

8. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлтийг оруулах үндэслэлтэй байна гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдрийн 197/ШШ2025/17134 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар нэхэмжлэгч *******-ы хариуцагч Н*******-т холбогдуулан гаргасан Ф******* ХХК-ийн 2025 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийн Сүхбаатар дүүргийн 1 хороо, ******* тоот хаягт байрлах, 544 м.кв үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлах 1458 м.кв үйлчилгээний зориулалттай газар эзэмших эрх зэргийг 15,315,800,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, М******* ХХК-ийн 2025 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдрийн Баянзүрх дүүргийн 36 хороо, ******* газар эзэмших эрхийг 4,752,495,800 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгосугай. гэж өөрчилж, бусад заалтыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангасугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч *******-с давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75¹¹ дугаар зүйлийн 75¹¹.2-т зааснаар магадлалд хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхгүй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ С.ЭНХБАЯР

 

ШҮҮГЧИД Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

Н.ОЮУНТУЯА