2026 02 13 210/МА2026/00395

 

 

 

*******-ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, шүүгч С.Энхбаяр, Н.Оюунтуяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 192/ШШ2025/09935 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******-ын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: *******-д холбогдох,

 

Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, Чингисийн өргөн чөлөө гудамж,******* тоотод байрлах 1 өрөө орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай үндсэн, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, сургалтын төрийн сантай байгуулсан гэрээний дагуу төлбөл зохих 32,000 ам.долларыг төлж, барьцаа хөрөнгийг чөлөөлж өгөхийг Б.С*******-д даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Н.Оюунтуяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.А*******, хариуцагч Б.А*******, хариуцагчийн өмгөөлөгч Л.У*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Анулан нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

 

1.1. ******* нь Австралийн үндэсний их сургуулийг төгссөн. Тухайн үед сургалтын төлбөрийн нэг хэсэг болох 32,000 австрали долларыг Монгол Улсын Боловсролын зээлийн сангийн сургалтын тэтгэлгээр авахдаа өөрийн өмчлөлийн Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, ******* тоот 1 өрөө орон сууцыг сургалтын зээлийн барьцаанд тавьсан. ******* сургуулиа төгсч, сургалтын гэрээнд заасан нөхцлийн дагуу өнөөдрийг хүртэл тасралтгүй ажиллаж байгаа боловч өөрийн орон сууцаа сургалтын зээлийн барьцаанаас чөлөөлж чадаагүй байсан.

 

1.2. ******* нь 2023 онд Монгол улсад богино хугацаагаар ирэхдээ дээрх орон сууцыг төрсөн дүү *******-д 62,000,000 төгрөгөөр худалдахаар тохирч, барьцаанд байгаа учраас гэрээ хийхгүйгээр *******-д 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр 3 жилийн хугацаатай итгэмжлэл олгосон. Ингэснээр ******* нь орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх, ашиглалтын бүх зардлыг төлөх, мөн байрыг түрээслэх болон орлогыг өөрийн мэдэлд ашиглах эрхийг эдэлж, өнөөдрийг хүртэл тус орон сууц *******-н эзэмшилд байгаа юм.

 

1.3. ******* нь Монгол улсын Боловсролын Зээлийн сангийн үл ойлголцол, хүнд суртал зэргээс шалтгаалж өөрийн орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж чадаагүй. Үүнийг дүү ******* нь сайн мэдэж байгаа боловч 2025 оны 03 дугаар сард Австрали улсад очиж, *******-той байрны асуудлаар хэрүүл маргаан үүсгэсэн. *******-ын хувьд ах дүүгийн хооронд үүссэн маргаанд маш их эмзэглэж, дүү *******-аа өгсөн байраа буцаан авч, авсан 62,000,000 төгрөгийг буцаан өгөхөөр шийдэж, удаа дараа *******-д энэхүү байдлаа хэлэхэд хүлээн зөвшөөрөөгүй тул Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2-т тус тус зааснаар дээрх орон сууцыг *******-н хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга: Миний бие ******* нь *******-с маргаан бүхий 1 өрөө орон сууцыг 2023 онд худалдаж авсан. ******* нь орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхгүй миний эрх ашгийг ноцтой зөрчиж байна. ******* нь Боловсролын зээлийн санд төлөх ёстой 32,000 ам.долларын өрөө төлөөгүй учраас орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөөгүй. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэл, тайлбарын агуулга:

 

3.1. Нэхэмжлэгч ******* нь миний төрсөн эгч юм. 2015 онд Австрали улсад суралцахаар явж, тэндээ гэр бүлтэй болж ажиллаж, амьдардаг болсон. Дээрх маргааны зүйл болсон 1 өрөө орон сууц нь *******-ын өмчлөлд бүртгэлтэй бөгөөд 2023 оны 07 дугаар сард ******* Монгол улсад ирсэн ба бид ярилцаад 65,000,000 төгрөг дээр 10,500 ам.долларыг нэмж өгч, орон сууцны өмчлөл шилжүүлэхэд төлдөг татвар болон байр, СӨХ-ны хуримтлагдсан өрийг төлж тус орон сууцыг худалдан авахаар тохирсон. ******* нь Монголд байх хугацаандаа намайг банкны карт, мөнгөө хэрэглүүлж байхыг хүссэн бөгөөд ашигласан мөнгийг нь орон сууцны мөнгөнөөсөө хасч тооцохоор ярилцсан. Би түүний хэлснийг зөвшөөрч картаа ашиглуулж байсан.

 

3.2. 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр орон сууц худалдаж авч байгаа талаар албан ёсны гэрээ хэлцэл үйлдэхээр нотариат ороход орон сууц барьцаалбаргүй барьцаанд бүртгэлтэй байгаа талаар нотариат хэлсэн. Энэ тухай *******-с асуухад Боловсролын яамнаас авсан тэтгэлэг ингэж бүртгэгдсэн, надад өр зээл байхгүй, би очоод гарын үсэг зураад хасуулна, учрыг нь олоод өгнө гэж хэлсэн. Барьцаанд бүртгэлтэй байгаа учраас нотариат худалдах, худалдан авах гэрээ хийх боломжгүй гэсэн бөгөөд ******* нь надад итгэмжлэл олгосон. Энэ итгэмжлэлийн дагуу барьцаанаас чөлөөлүүлээд орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлж болох юм байна гэж ойлгосон.

 

3.3. Би орон сууцны урьдчилгаанд 10,500 ам.долларыг *******-д өгсөн. Тухайн үед орон сууцны түлхүүрийг хүлээн авсан. ******* үлдсэн мөнгийг дансаар авах хүсэлтэй байгаагаа хэлсэн. Тиймээс 2023 оны 08 дугаар сарын 04-ний өдөр 3,000,000 төгрөгийг, 2023 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдөр 62,000,000 төгрөгийг *******-ын Хас банкны ******* тоот данс руу тус тус шилжүүлсэн. ******* нь 2023 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдөр Австрали улс руу буцсан. Ийнхүү мөнгөө төлж дуусаад байрны өмчлөл шилжүүлэх талаар асуухад удахгүй шилжүүлнэ гэдэг хариу өгдөг байсан.

 

3.4. Би 2025 оны 07 дугаар сард Боловсролын зээлийн сан дээр очиж уулзсан бөгөөд ******* нь 2015 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр Сургалтын төрийн сантай "Гадаад орны дээд боловсролын сургалтын байгууллагад магистр, докторын хөтөлбөрт суралцагчид зээл олгох, эргэн төлүүлэх гэрээ" байгуулж, Австрали улсын үндэсний их сургуульд суралцахаар явахдаа 32.000 ам долларыг тус сангаар төлүүлж, барьцаанд нь маргаан бүхий байраа барьцаалсан байсан болохыг мэдсэн. Надад хэлж байсан бүхэн нь худлаа байсан ба тус зээлийг өгт төлөөгүй.

 

3.5. *******-с маргаан бүхий орон сууцыг 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр худалдаж авснаас хойш өнөөдрийг хүртэл миний эзэмшил, ашиглалтад байна. Орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөх талаар шаардаж байгаа боловч огт үр дүнд хүрсэнгүй. Энэ орон сууц миний худалдаж авсан өмч хөрөнгө байтал өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхгүй байх тул орон сууцны өмчлөгчөөр ******* намайг тогтоож, 2015 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн Сургалтын төрийн сантай байгуулсан гэрээний дагуу төлвөл зохих 32,000 ам.долларыг төлж, барьцаа хөрөнгийг чөлөөлж өгөхийг *******-д даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

4. Сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан нэхэмжлэгч талын тайлбарын агуулга: ******* болон ******* нарын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдаагүй буюу ийнхүү иргэний эрх зүйн харилцаа үүсээгүй нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар харагдана. Сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тул бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1, 93 дугаар зүйлийн 93.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсгүүдэд заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******-н ******* дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, ******* тоот, 1 өрөө орон сууцыг хариуцагч *******-ын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, тухайн орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь хариуцагч ******* болохыг тогтоож, сөрөг нэхэмжлэлээс Сургалтын төрийн сантай байгуулсан гэрээний дагуу төлбөл зохих 32,000 ам.долларыг *******-р төлүүлэх, барьцаа хөрөнгийг чөлөөлж өгөхийг даалгах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 467,950 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод үлдээж, нэхэмжлэгчээс 659,950 төгрөг гаргуулан хариуцагчид олгож шийдвэрлэжээ.

 

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

 

6.1. Үндсэн нэхэмжлэлийн талаар. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар өмчлөгч нь эзэмших эрхгүй этгээдээс өөрийн эд юмсыг буцаан шаардах эрхтэй. Энэхүү шаардах эрхийг хэрэгжүүлэх эрх бүхий этгээд нь зөвхөн өмчлөгч байх бөгөөд өмчлөгчөөс өөр этгээд хэрэгжүүлэх боломжгүй юм. Маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч нь *******, хариуцагч *******-д тус байрны өмчлөх, эзэмших талаар ямар нэг эрх, үүрэг үүсээгүй гэдэг нь хэрэгт авагдсан Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас ирсэн, ******* дугаартай хувийн хэрэг гэсэн баримтаас харагддаг. Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1, 93 дугаар зүйлийн 93.1-д зааснаар Б.Аянгыг тухайн орон сууцны хууль ёсны эзэмшигч гэж үзэх боломжгүй юм. Мөн "... нэхэмжлэгч ******* нь 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр итгэмжлэл үйлдэн хариуцагч *******-д ... зэрэг үйлдэл хийх бүрэн эрхийг олгожээ... гэснийг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээ хийгдсэн гэж үзэх боломжгүй бөгөөд Иргэний хуулийн 10 дугаар зүйлийн 110.1-д заасантай нийцэхгүй байна.

 

6.2. Сөрөг нэхэмжлэлийн талаар. Шийдвэрийн үндэслэх нь хэсэгт "... талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, хариуцагч хэлэлцэн тохиролцсон үнийг /65,000,000 төгрөг, 10,500 ам.доллар/ төлсөн байхад нэхэмжлэгч үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй..." гэсэн нь үндэслэлгүй юм. Маргааны зүйл болох орон сууцны өмчлөх эрх нь *******-с *******-д шилжсэн гэж үзвэл, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 109 дүгээр зүйлийн 109.1, 245 дугаар зүйлийн 245.2-т тус тус заасан процесс ажиллагаанууд заавал хийгдэж Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д заасны дагуу өмчлөх эрх нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэний үндсэн дээр шилжих гэсэн Иргэний хуульд заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг олж авах, үүсэх үндэслэлийн талаарх зохицуулалтыг хэрэглэнэ. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нь нэгээс нөгөөд шилжихдээ заавал улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлдэг онцлог зохицуулалттай нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1-д зааснаар улсын бүртгэл" гэж эрх, үүрэг үүсэх, өөрчлөгдөх, дуусгавар болохтой холбоотой хуульд заасан бүртгэлийн үйл ажиллагааг хэлнэ" гэсэнтэй нийцэх юм. Гэвч 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн итгэмжлэлийг үндэслэж, талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ хийгдсэн гэж үзэх боломжгүй юм.

Тухайн маргаан бүхий орон сууцны өмчлөлтэй холбогдох асуудлаар гуравдагч этгээдийн буюу Сургалтын төрийн сангийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөж болзошгүй нөхцөл байдалд дүгнэлт хийхгүйгээр *******-г өмчлөгч гэж үзсэн нь шүүхийн шийдвэр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2-д зааснаар "... хууль ёсны, үндэслэл бүхий..." байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй гэж үзнэ. Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, үндсэн нэхэмжлэлийн хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгохоор шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд хариуцагч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

 

7.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцсэн гэж үзэж байна. Маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр нэхэмжлэгч ******* бүртгэгдсэн талаар маргахгүй. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 бол хэрэв хариуцагч нь тухайн орон сууцыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа тохиолдолд хэрэгжих ёстой зохицуулалт. Гэтэл 2023 онд хариуцагч ******* нь *******-с маргаан бүхий орон сууцыг худалдан авснаа дурддаг. Мөн нэхэмжлэгч нь хариуцагч *******-д маргаан бүхий орон сууцыг 62,000,000 төгрөгөөр худалдан борлуулахаар тохиролцсон боловч барьцаанд байгаа учир худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулалгүйгээр итгэмжлэл олгосон бөгөөд *******-ын эзэмшилд тус орон сууц байгааг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдааны үеэр гаргасан тайлбартаа дурддаг. Нэхэмжлэгч болон хариуцагчийн тайлбар, гэрч н.А*******, нотариатч н.******* нарын шүүх хуралдааны явцад өгсөн мэдүүлэг зэргээр 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр ******* нь орон сууцаа *******-д худалдсан болох нь нотлогддог. Тухайн цаг үеэс хойш хариуцагч нь орон сууцыг эзэмшиж, ашиглаж байгаа.

 

7.2. Талуудын байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээ нь хүчин төгөлдөр тул маргаан бүхий орон сууцны хууль ёсны эзэмшигч нь ******* мөн. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасны дагуу худалдан авагч ******* нь гэрээний үүргээ биелүүлэн орон сууцны үнийг төлсөн боловч худалдагч ******* нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчид шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй. Худалдах, худалдан авах гэрээ нь үүргийн эрх зүйд хамаарах бөгөөд эд хөрөнгийг шууд өмчлөх эрх үүсэхгүй харин эд хөрөнгийг харилцан солилцох үүрэг үүсэж байдаг. Өмчлөх эрх шилжүүлэх хэлцэлд нотариатаар гэрчлүүлэх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх зэрэг хуульд заасан шаардлага тавигддаг. Аливаа хэлцэлд талуудын хүсэл зоригийн илэрхийллийг нэн тэргүүнд авч үздэг бөгөөд талууд 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр нотариат дээр гэрээ байгуулахаар очсон. Тус орон сууц барьцаанд байгаа тул итгэмжлэл хийлгэж өгсөн зэрэг нь худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах хүсэл зоригийн илэрхийлэл байсан гэдэг нь бодит үйлдлээр тогтоогдож байна. Нэхэмжлэгч  нь өмчлөх эрхээ шилжүүлж өгөхгүй байгаа нь орон сууцаа худалдан борлуулах хүсэл зоригийн илэрхийллийг нь үгүйсгэхгүй. Нэхэмжлэгч талаас үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдаагүй гэж тайлбарлаж байгаа хэдий ч тухайн үед гэрээ байгуулаагүй, улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй зэрэг нь хариуцагч талын буруутай үйлдлээс бус харин нэхэмжлэгч талаас орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөх боломжгүй байдлаас үүссэн нөхцөл байдал юм. Өмчлөгч өөрчлөгдсөнөөр барьцаалагчийн эрх зөрчигдөхгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 28 дугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч өөрчлөгдсөнөөр барьцаалагчийн барьцаалах эрх хэвээр хадгалагдана гэж заасан байдаг. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******-д холбогдуулан Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, ******* тоотод байрлах 1 өрөө орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан бөгөөд шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн баримтуудыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт тус тус заасан журмын дагуу үнэлж дараах үйл баримтыг зөв тогтоосон байна. Үүнд:

 

3.1. ******* нь Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, ******* тоотод байрлах 1 өрөө 34.58 м.кв талбай бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэлтэй байна. /хх-5х/

 

3.2. ******* нь Сургалтын төрийн сантай 2015 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр Гадаад орны дээд боловсролын сургалтын байгуулагад магистр, докторын хөтөлбөрт суралцагчдад зээл олгох, эргэн төлүүлэх гэрээ, уг гэрээний хавсралт үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээ зэргийг байгуулж, 32,000 ам.долларын зээлийн үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар дээрх маргаан бүхий орон сууцыг барьцаалжээ. /хх-107-113х/

 

3.3. ******* нь 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн 0789 дугаар итгэмжлэлээр Боловсролын зээлийн төрийн сангаас авсан зээлийн барьцааг чөлөөлүүлэх, чөлөөлсний дараа бусдад худалдахыг зөвшөөрөх, мэдүүлэг гаргах, албан бичгийг хүлээн авах, бүртгүүлэх, хөлслүүлэх, худалдах, бэлэглэх, холбогдох бичиг баримтад төлөөлж гарын үсэг зурах зэрэг үйлдэл хийх бүрэн эрхийг *******-д 3 жилийн хугацаатай олгожээ. /хх-18х/

 

4. Нэхэмжлэгч нь Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, ******* тоот, 1 өрөө 34.58 м.кв талбай бүхий орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс орон сууцаа чөлөөлүүлэхээр Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасан шаардлагыг гаргасан.

Уг шаардах эрхийн урьдчилсан нөхцөл нь нэхэмжлэгч өмчлөгч байх, хариуцагч орон сууцыг эзэмшиж байх төдийгүй эзэмшил нь хууль бус буюу эзэмших эрхгүй байх тохиолдол нэгэн зэрэг хангагдснаар хэрэгжүүлнэ.

 

4.1. Нэхэмжлэгч ******* нь 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр орон сууцаа төрсөн дүү *******-д худалдахаар тохиролцож, улмаар орон сууц зээлийн барьцаанд бүртгэлтэй байсан учраас гэрээ хийхгүйгээр, итгэмжлэл олгон, орон сууцыг *******-н эзэмшил ашиглалтад шилжүүлэн өгсөн талаар зохигч маргаагүй.

 

Худалдах, худалдан авах гэрээ нь бичгээр хийх хэлбэрийн шаардлага тавигдаагүй бөгөөд *******, ******* нар нь орон сууцыг худалдах, худалдан авахаар тохиролцсоноор Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт Хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болно гэж, мөн хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.5. дахь хэсэгт Нүүр тулан амаар гаргасан саналд тэр даруй зөвшөөрсөн хариу өгсөн-өөр гэрээ байгуулсанд тооцно гэж тус тус заасны дагуу талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан Худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан.

Иймд худалдах худалдан авах гэрээг хийгээгүй гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй.

 

Худалдах, худалдан авах гэрээг буюу үүргийн хэлцлийг байгуулснаар хийсвэрлэх зарчмын хүрээнд худалдагч нь тухайн хөрөнгө /орон сууц/-ийн өмчлөх эрхийг худалдан авагчид шилжүүлэх өмчийн хэлцэл давхар хийгдсэн байдаг.

Иймээс аман хэлбэрээр орон сууц худалдах, худалдан авах тохиролцоо хийгдсэнийг Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2, 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт заасан шаардлагыг хангаагүй гэх үндэслэлээр үүрэг үүсэхгүй гэж тайлбарлах боломжгүй тул анхан шатны шүүх хариуцагчийг маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт нийцжээ.

*******, ******* нар нь орон сууц Сургалтын төрийн сангийн зээлийн барьцаанд бүртгэлтэй байсны улмаас орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх боломжгүй болж, *******-с *******-д итгэмжлэл олгож, зээлийн барьцааг чөлөөлүүлэх, чөлөөлсний дараа бусдад худалдах, хөлслүүлэх, бэлэглэх болон холбогдох бичиг баримтад төлөөлж гарын үсэг зурах зэрэг үйлдэл хийх бүрэн эрхийг олгосон.

 

Улсын бүртгэлд нэхэмжлэгч маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэлтэй байгаа үйл баримт нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардах эрхийг шууд олгохгүй. Учир нь дээрх хуулийн зохицуулалтаар шаардах үндсэн нөхцөл нь өмчлөгч байх, хариуцагчийн эзэмшилд бодитой байх, мөн уг эзэмшил хууль бус байхыг шаарддаг. Гэтэл, хэргийн баримтаар хариуцагч нь өөрийн худалдан авахаар тохиролцож, үнийг төлсөн орон сууцанд амьдарч байх тул түүний эзэмшлийг хууль бус гэж үзэхгүй тул анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн зөв болжээ. Энэ талаар гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

4.2. Нэхэмжлэгч ******* нь орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж чадаагүйг дүү ******* сайн мэдэж байгаа боловч хэрүүл маргаан үүсгэсэн гэх үндэслэлээр орон сууцыг буцаан авч, үнэд төлсөн мөнгийг нь буцааж өгнө гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлд тодорхойлсон.

 

Гэрээ цуцлах болон гэрээнээс татгалзах эрхийг гэрээний үүргийн зөрчил гаргаагүй тал хэрэгжүүлдэг.

Нэхэмжлэгч ******* нь орон сууцыг зээлийн барьцаанаас чөлөөлөн орон сууцны өмчлөх эрхийг хариуцагч *******-д шилжүүлж өгөх үүрэгтэй. Хариуцагч *******-ыг худалдах, худалдан авах гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй байхад нэхэмжлэгч нь ...барьцаанаас чөлөөлж чадахгүй байхад хэрүүл маргаан үүсгэсэн гэсэн үндэслэл нь гэрээг цуцлах үндэслэл болохгүй тул нэхэмжлэгч ******* орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээг цуцлах, гэрээнээс татгалзах эрхгүй.

 

Хариуцагч ******* нь орон сууцыг нэхэмжлэгчээс худалдан авч эзэмшиж, ашиглаж байгаа тул Иргэний хуулийн 93 дугаар зүйлийн 93.1 дэх хэсэгт Эд хөрөнгийг хууль ёсны эзэмшигчээс шаардаж болохгүй гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч ******* нь орон сууцны эзэмшлийг хариуцагч *******-с шаардах эрхгүй байна.

 

5. Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд, Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч ******* болон хариуцагч ******* нарын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, хариуцагч ******* нь орон сууцны үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй, нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хариуцагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэл бүхий болжээ. Тодруулбал,

 

5.1. Талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан бөгөөд худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг.

 

Нэхэмжлэгч ******* нь 2023 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр орон сууцыг *******-н эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэн өгсөн, хариуцагч ******* нь орон сууцыг эзэмшиж ашиглаж, орон сууцтай холбоотой төлбөрүүдийг төлж байгаа талаар зохигч маргаагүй.

 

Хариуцагч ******* нь орон сууцны үнэд 65,000,000 төгрөгийг *******-н Хасбанкны ******* тоот дансанд, 10,500 ам.долларыг бэлнээр *******-д төлсөн болох нь хэрэгт авагдсан Т*******-ны харилцагчийн данснаас бусад банк руу шилжүүлэг хийх баримтууд, гэрч *******-гийн мэдүүлгээр тогтоогдсон байна. /хх-19-20, 123-129х/

5.2. Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт Талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрх шилжинэ гэж тохиролцсон бол ийнхүү үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж заасны дагуу хариуцагч ******* нь орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн, орон сууцаа хүлээн авсан, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй байх тул Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, ******* өрөө 34.58 м.кв талбай бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр *******-г тогтоож шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангасан байна.

 

5.3. Мөн Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.1 дэх хэсэгт Ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглахгүй, бусдын өмчлөлд шилжүүлэхгүй, өөр байдлаар гуравдагч этгээдэд эрх олгохгүй байх үүргийг өмчлөгчид хүлээлгэсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасны дагуу барьцааны зүйл болох орон сууц нь худалдах, худалдан авах гэрээний зүйл болж болох бөгөөд нэхэмжлэгчээс худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийг *******-д шилжүүлэхэд барьцаалагчийн эрхийг хөндөхгүй.

 

6. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй гэж заасны дагуу хариуцагч ******* нь орон сууцыг *******-с худалдан авах үедээ Сургалтын төрийн сангийн зээлийн барьцаанд байгааг мэдсэн.

 

Хариуцагч ******* нь Сургалтын төрийн сангийн 2015 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр байгуулсан Гадаад орны дээд боловсролын сургалтын байгуулагад магистр, докторын хөтөлбөрт суралцагчдад зээл олгох, эргэн төлүүлэх гэрээ-ний оролцогч биш, тухайн гэрээгээр тодорхой эрх, үүрэг хүлээгээгүй тул нэхэмжлэгч *******-с Сургалтын төрийн сантай байгуулсан гэрээний дагуу 32,000 ам.доллар төлүүлэхийг болон барьцаанаас чөлөөлөхийг шаардах эрхгүй байна.

 

Анхан шатны шүүхийн хариуцагч *******-н нэхэмжлэгч *******-д холбогдуулан гаргасан Боловсролын зээлийн санд гэрээний дагуу төлбөл зохих 32,000 ам.долларыг төлж, орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөхийг *******-д даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй. Энэ талаар хариуцагч эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаагүй тул талуудын зарчмын үүднээс дэлгэрэнгүй дүгнэлт өгөхгүй.

 

7. Анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардах эрхийн зохицуулалтад хамааралтай Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасан зохицуулалтыг нэмж баримтлан, тогтоох хэсэгт найруулгын шинжтэй өөрчлөлтийг оруулна.

 

8. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 192/ШШ2025/09935 дугаар шийдвэрийн

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, ******* тоот хаягт байрлах 1 өрөө орон сууцыг хариуцагч *******-н хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай *******-н нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай гэж,

тогтоох хэсэгт 2 дахь заалт нэмж, уг заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 106 дугаар зүйлийн 106.2 дахь хэсэгт зааснаар Хан-Уул дүүрэг, 15 хороо, ******* талбай бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр *******-г тогтоож, сөрөг нэхэмжлэлээс Боловсролын зээлийн санд 32,000 ам.долларыг төлж орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөхийг даалгах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай гэж,

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг 3 гэж, 3 дахь заалтыг 4 гэж тус тус өөрчлөн дугаарлаж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******-ын давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 659,950 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.5, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.ХУЛАН

 

 

ШҮҮГЧИД С.ЭНХБАЯР

 

 

Н.ОЮУНТУЯА