*******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Д.Нямбазар даргалж, шүүгч Э.Энэбиш, Б.Ууганбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 191/ШШ2025/11670 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******, ******* нарын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: ******* ХХК-д холбогдох,

 

Орон сууц захиалгын гэрээний алдангид 10,977,120 төгрөг, 2.79 м.кв талбайн зөрүү 7,533,000 төгрөг, нийт 18,510,120 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Ууганбаярын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Халиунаа нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. *******, ******* нар 2022 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр ******* ХХК-тай №******* тоот Орон сууц захиалгын гэрээ-г байгуулж, ******* аймаг, ******* сум, ******* баг, ******* хороолол, ******* хотхоны 3 дугаар блок, ******* тоот, 2 өрөө, 53 м.кв орон сууцыг, 1 м.кв талбайн нэгж үнийг 2,700,000 төгрөгөөр тооцож, 143,100,000 төгрөгөөр захиалсан. Уг гэрээний 3.2-т гүйцэтгэгч нь захиалагчид орон сууцыг 2022 оны 3 дугаар улиралд багтаан баримталж улсын комисст хүлээлгэн өгсний дараа хүлээлгэн өгөх-өөр тохирсон. Гэрээний дагуу захиалагч урьдчилгаа 42,930,000 төгрөгийг гэрээ байгуулсан 2022 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдрөө төлсөн. Үлдэгдэл төлбөрийг орон сууц ашиглалтад орох өдөр төлөхөөр гэрээгээр тохирсон.

1.2. 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдрийн байдлаар орон сууц ашиглалтад орох ёстой байтал эхлээгүй байсан тул цаашид барилга баригдах эсэх хэрэв баригдахгүй бол гэрээгээ цуцлах талаар шаардлага тавихад ******* ХХК-аас уг хотхоны 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрийн дотор ашиглалтад оруулах 4 дүгээр блокийн ******* тоот, 2 өрөө, 56 м.кв орон сууцаар солих саналыг тавьж, уг саналыг хүлээн зөвшөөрч, 2022 оны 09 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 4/******* тоот гэрээг байгуулсан. Орон сууцны урьдчилгааны зөрүү төгрөгийг 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний дотор төлсөн. Үлдэгдэл төлбөр болох 105,840,000 төгрөгийг орон сууц ашиглалтад орох өдөр өгөхөөр гэрээгээр тохирсон.

1.3. Гүйцэтгэгч тал гэрээгээр тохирсон хугацаандаа байрыг ашиглалтад оруулаагүй. 2023 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийн огноотойгоор ******* ХХК нь *******той байр хүлээлцсэн протокол, гэрээ дүгнэсэн акт үйлдэхдээ огноог урагшлуулж бичсэн. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ 2023 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр гарсан.

1.4. Гэрээний 4.4-т орон сууц ашиглалтад оруулах хугацаа буюу 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 0,2 хувиар алданги төлөхөөр тохирсон тул орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн 2023 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдөр хүртэлх 121 хоногт гэрээний үнийн дүнгээс тооцож 36,590,400 төгрөгийн алданги гаргуулахаар шаардсан. Алданги гаргуулах шаардлагыг захиалагч талын бодитоор төлсөн үнийн дүн болох 45,360,000 төгрөгөөс тооцон 10,977,120 төгрөгийг гаргуулахаар багасган нэхэмжилж байна.

1.5. Талуудын хоорондын гэрээний зүйл болох ******* тоот орон сууц нь 56 м.кв талбайтай байхаар гэрээнд тохирсон боловч бодитоор 53.21 м.кв хэмжээтэй болох нь ******* ХХК-ийн хийсэн хэмжилтийн тайлангаар тогтоогдсон. Гүйцэтгэгч талын хүлээлгэн өгсөн орон сууцны талбайн хэмжээ гэрээгээр тохирсон талбайн хэмжээнээс 2.79 м.кв хэмжээгээр дутуу байх тул 2.79 м.кв талбайн зөрүү үнэ 7,533,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү.

Дээрхийг нэгтгээд орон сууц захиалгын гэрээний алданги 10,977,120 төгрөг, талбайн м.кв дутуугийн зөрүү 7,533,000 төгрөг, нийт 18,510,120 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1. Талууд 2022 оны 09 дүгээр сарын 10-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээг дахин байгуулж уг гэрээгээр ******* хотхоны 4 дүгээр блок, ******* тоот, 56 м.кв талбайн хэмжээтэй, 2 өрөө байрны 1 м.кв-ыг 2,700,000 төгрөгөөр тооцон нийт 151,200,000 төгрөгийн гэрээ байгуулсан. 2022 оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдөр 42,930,000 төгрөг, 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр 2,430,000 төгрөгийг төлсөн. Үлдэгдэл 105,840,000 төгрөгийг 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс өмнө төлөхөөр тохирсон.

2.2. Нэхэмжлэгч нь байр ашиглалтад ороогүй гэх шалтгаанаар төлбөр төлөлтийг хойшлуулж, үлдэгдэл төлбөрийг 2023 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдөр 20,000,000 төгрөг, 06 дугаар сарын 01-ний өдөр 20,000,000 төгрөг, 06 дугаар сарын 02-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 06 дугаар сарын 03-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 06 дугаар сарын 05-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 06 дугаар сарын 07-ны өдөр 5,840,000 төгрөг тус тус төлж барагдуулсан, 2023 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдөр байрандаа орсон.

2.3. Нэхэмжлэгч нь 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах ёстой байсан үлдэгдэл төлбөрийг 2023 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдрийг хүртэл 6 сараар хэтрүүлэн төлсөн тул мөнгөн төлбөрийн үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүй, хуульд заасны дагуу алданги авах эрхээ алдсан гэж үзэж байна.

2.4. Талбайн зөрүүний тухайд 56 м.кв талбайтай орон сууцны Ү-*******дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ 2023 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр *******, ******* нарын нэр дээр гарсан. Гэрчилгээнд 56 м.кв гэж тодорхой заасан байгаа. *******, ******* нар нь энэ үл хөдлөх хөрөнгөө бусдад худалдах, захиран зарцуулах эрх нь нээлттэй байгаа учраас м.кв дутсан гэдэг нь тогтоогдохгүй байна.

2.5. Талууд 2023 оны 06 дугаар сарынн 02-ны өдөр гэрээ дүгнэсэн акт үйлдсэн, актын 2.4.3-т захиалагч тал орон сууцыг хүлээлцэхдээ бодитой м.кв-ыг хөндлөнгийн мэргэжлийн байгууллагаар хэмжилт хийлгэж болох ба м.кв-ын талаар ямар нэгэн маргаан гаргахгүйгээр харилцан тохиролцож байраа хүлээн авсан болно гэж тохиролцсон.

Гэрээ дүгнэсэн актад хэмжүүлэх бүрэн боломжтой гэж тохирсноос хойш 18 сарын дараа мэдээгүй гэж байгаа нь үндэслэлгүй. Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан бол 6 сарын дотор гомдол гаргах эрхээ алдсан гэж үзэж байна. Ийм учраас нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1, 255.1.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК-аас 10,217,340 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******, ******* нарт олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 8,292,780 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 378,567 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК-аас 178,427 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч нарт олгож шийдвэрлэжээ.

 

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

4.1. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 11 дэх талд талуудын байгуулсан гэрээний 4.2-т Захиалагч нь гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох 105,840,000 төгрөгийг орон сууц ашиглалтад орох өдөр буюу 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс өмнө гүйцэтгэгчийн ******* банк дахь ******* тоот дансанд шилжүүлнэ гэсэн хэсэг нь ойлгомжгүй хоорондоо зөрчилтэй буюу олон утга санааг агуулжээ гэжээ.

4.2. Гэвч талууд орон сууц ашиглалтад орох хугацааг шүүх хуралдаан дээр 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр байсан гэдэг дээр маргаагүй хүлээн зөвшөөрдөг. Гэтэл талуудын маргаагүй хугацаанд дээр шүүгч ойлгомжгүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй төдийгүй орон сууцанд орсон өдрийг улсын комисс хүлээн авсан өдөр гэж дүгнэн шийдвэрлэсэн нь мөн үндэслэлгүй байна.

4.3. Тухайлбал, барилгыг хэзээ улсын комисс хүлээн авсан талаар улсын комиссын акт иргэний хэрэгт байхгүй байхад барилгыг яг хэзээ ашиглалтад орсон гэдгийг тогтоохгүйгээр тааж Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-д заасан үүргийн ялимгүй зөрчилд тооцно гэж үзсэн нь мөн үндэслэлгүй юм. Мөн хэзээ улсын комисс авснаас хэдэн хоног хэтэрснийг үүргийн ялимгүй зөрчил гэж үзсэн нь ойлгомжгүй.

4.4. Иргэний хуулийн 215 дугаар зүйлд зааснаар мөнгөн төлбөрийн үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулж болохгүй бөгөөд саатуулсан тохиолдолд мөн хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2 дахь хэсэгт зааснаар мөнгөн төлбөрийн үүрэг ёсоор хүү, анз авах эрхээ алдана. Нэхэмжлэгч нь 2025 оны 01 дугээр сарын 30-ны өдрөөс 2025 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдрийг хүртэл хугацаанд мөнгөн төлбөрийн үүргээ биелүүлээгүй хугацаа хэтрүүлэн төлсөн тул алданги авах эрхээ алдсан байхад анхан шатны шүүх энэхүү хуулийн заалтыг хэрэглэхгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй байна.

4.5. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн ******* ХХК-аас алданги 10,217,340 төгрөгийг гаргуулахаар шийдвэрлэсэн хэсгийг хүчингүй болгож нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

5. Давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

5.1. Хариуцагч 2022 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр гэрээ байгуулсан гэж худлаа хэлж байна. Би хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******тай гэрээ байгуулсан. Анхны гэрээ 2022 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр байгуулагдсан. Монгол улсад ковид-19 цар тахал 2021 онд гарсан бөгөөд Монгол улсын хил хэсэгчилж нээсэн буюу 2022 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр анх гэрээ байгуулсан.

5.2. 2022 оны 09 дүгээр сарын 30-ны өдөр орон сууцыг хүлээлгэж өгнө гэж хэлсэн. Орон сууцны барилгын ажлын үйл явцын талаар асуухад хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс бүх компаниуд хэсэгчилж, зуны 3 сард барьдаг орон сууц гэж тайлбарладаг. Гэтэл орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтад оруулж чадаагүй учир хариуцагч тал дараагийн орон сууцыг надад санал болгосон бөгөөд тухайн орон сууц бүгд 9 давхар хүртэл баригдсан байсан. Түүнчлэн, хариуцагч тал захиалагч гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох 105,840,000 төгрөгийг 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр буюу орон сууцыг ашиглалтад орох өдөр төлж, орон сууцны түлхүүрээ гардаж авна гэж хэлж надтай гэрээ байгуулсан.

5.3. Үүнд итгээгүй учир хариуцагч талтай байгуулсан гэрээний ард хэрэв гүйцэтгэгч тал орон сууцыг ашиглалтад оруулах хугацааг 01 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс хойш буюу хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд хариуцагч тал надад хоног тутамд гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 0,2 хувиар тооцож алданги төлнө, 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр орон сууцны түлхүүрийг гардуулж өгөхөд би орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд би хариуцагч талд алданги төлнө гэх талаар гэрээний 4.3, 4.4-д талууд хамт байх үедээ тусгаж, уг гэрээг байгуулсан. Гэтэл 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр болоход орон сууц бэлэн болоогүй байсан. Би гэрээнд заасны дагуу шаардах эрхээ хэрэгжүүлж байгаа тул хууль зөрчөөгүй.

5.4. Хариуцагч тал гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцыг надад хүлээлгэж өгөөгүй учир би хариуцагч талтай маргасан. Хариуцагч тал 2023 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр над руу утсаар залгаж, орон сууц ашиглалтад орлоо гэж хэлсэн. Орон сууцны бүх төлбөрөө 20,000,000 төгрөгөөр хэсэгчлэн төлсөн. Мөн ******* банк ХК-ийн данснаас өдөрт 20,000,000 төгрөгөөс илүү мөнгө гарах боломжгүй гэх баримтыг хэрэгт хавсаргасан тул би гэрээний үүргээ зөрчөөгүй гэв.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг бүхэлд нь хянаад хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

 

2. Нэхэмжлэгч *******, ******* нар нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан орон сууц захиалгын гэрээний алдангид 36,590,400 төгрөг, 2.79 м.кв талбайн зөрүү 7,533,000 төгрөг, нийт 44,123,400 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагын хэмжээг багасгаж орон сууц захиалгын гэрээний алдангид 10,977,120 төгрөг, 2.79 м.кв талбайн зөрүү 7,533,000 төгрөг, нийт 18,510,120 төгрөг гаргуулахаар шаардсан байна.

Хариуцагч нь нэхэмжлэгч үлдэгдэл төлбөрийг 6 сараар хугацаа хэтрүүлэн төлсөн, мөнгөн төлбөрийн үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүй тул хуульд заасны дагуу алданги авах эрхээ алдсан, талууд 2023 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдөр гэрээ дүгнэсэн акт үйлдсэн, үүнээс хойш 18 сарын дараа нэхэмжлэл гаргасан нь Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар гомдол гаргах эрхээ алдсан гэх үндэслэлээр нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримт болон талуудын тайлбараар дараах үйл баримт тогтоогдсон байна. Үүнд:

3.1. *******, ******* болон ******* ХХК-ийн хооронд 2022 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр *******, ******* нар нь ******* аймаг, ******* сум, ******* баг, ******* хороолол, ******* хотхоны 3 дугаар блок, ******* тоот хаягт байрлах 53 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны 1 м.кв-ыг нь 2,700,000 төгрөгөөр буюу нийт 143,100,000 төгрөгөөр захиалан бариулах, ******* ХХК нь орон сууцыг 2022 оны 3 дугаар улиралд багтаан барьж, ашиглалтад оруулан хүлээлгэн өгөхөөр харилцан тохиролцсон, *******, ******* нар урьдчилгаа төлбөр болох 42,930,000 төгрөгийг төлсөн;

3.2. *******, ******* болон ******* ХХК-ийн хооронд 2022 оны 09 дүгээр сарын 10-ны өдөр №4/******* дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр *******, ******* нар нь ******* аймаг, ******* сум, ******* баг, ******* хороолол, ******* хотхоны 4 дүгээр блок, ******* тоот хаягт байрлах 56 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны 1 м.кв-ыг нь 2,700,000 төгрөгөөр буюу нийт 151,200,000 төгрөгөөр захиалан бариулах, ******* ХХК нь орон сууцыг 2023 оны 1 дүгээр улиралд багтаан барьж, ашиглалтад оруулан хүлээлгэн өгөх, *******, ******* нар нь өмнө төлсөн урьдчилгаа төлбөр дээр нэмж 2,430,000 төгрөгийг 2029 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн дотор төлөх, үлдэгдэл төлбөр 105,840,000 төгрөгийг орон сууц ашиглалтад орох өдөр буюу 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс өмнө төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон;

3.3. *******, ******* нар өмнө байгуулсан гэрээний дагуу төлсөн урьдчилгаа төлбөр болох 42,930,000 төгрөгийг 2022 оны 09 дүгээр сарын 10-ны өдөр №4/******* дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ-ний урьдчилгаа төлбөрт тооцсон, урьдчилгаа төлбөрийн зөрүүд 2,430,000 төгрөгийг төлсөн, үлдэгдэл 105,840,000 төгрөгийг 2023 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдөр 10,000,000 төгрөгөөр 2 удаа буюу 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр 2,300,000 төгрөг, 3,540,000 төгрөг буюу нийт 5,840,000 төгрөг төлөх байдлаар төлж барагдуулсан;

3.4. ******* аймгийн ******* сумын 2 дугаар баг, ******* ******* хороолол, ******* гудамж 10-1 байр ******* тоот хаягт байршилтай 56 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр *******, ******* нарыг 2023 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-*******дугаарт бүртгэж үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгогдсон;

 

4. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн харилцааг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа гэж зөв тодорхойлсон, гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар хийсэн дүгнэлт нь үндэслэл бүхий болсон байна.

 

5. Зохигчид дээр дурдсан үйл баримтын талаар маргаангүй боловч нэхэмжлэгч нар нь гэрээний дагуу төлөх төлбөрийн үлдэгдлийг хугацаа хэтрүүлж төлсөн эсэх, төлбөр төлөх үүргийн зөрчилтэй холбоотой алданги шаардах эрхээ алдсан эсэх, хариуцагч нь орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөх үүргээ зөрчсөн эсэх, орон сууцыг хугацаанд нь хүлээлгэн өгөх үүргийн зөрчилтэй холбоотой алданги төлөх үүрэгтэй эсэх нь талуудын маргааны зүйл болжээ.

5.1. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.2, 4.2 дахь заалтуудыг Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлд нийцүүлэн зөв тайлбарлаж, орон сууцыг 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр ашиглалтад оруулах талаар талууд тохиролцсон гэж дүгнэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт нийцсэн байна.

5.2. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.2-т орон сууцыг 2023 оны 1 дүгээр улиралд багтаан барьж ашиглалтад оруулахаар, мөн зүйлийн 3.3-т гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас болон гэрээнд заасан хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас дээрх хугацааг 1-2 сараар сунгаж болохоор тус тус заасан тул орон сууцыг ашиглалтад оруулах хугацааг 2023 оны 1 дүгээр улирал буюу 03 дугаар сарын 31-ний өдрөөс хойш гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас 2 сар сунгагдсан гэж үзэх боломжтой, энэ тохиолдолд хариуцагчийг орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд барьж ашиглалтад оруулан хүлээлгэн өгөх үүргээ зөрчсөн гэж үзэхгүй гэсэн тайлбарыг гаргаж маргасан байна.

5.3. Хэдийгээр гэрээний 3.2-т Гүйцэтгэгч нь захиалагчид орон сууцыг 2023 оны 1 дүгээр улиралд багтаан барьж улсын комисст хүлээлгэн өгсний дараа ашиглалтад оруулахыг зөвшөөрсөн улсын комиссын актыг үндэслэн орон сууцыг акт үйлдэн хүлээлгэн өгнө гэж заасан байх боловч гэрээний 4.2-т Захиалагч нь гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох нийт 105,840,000 төгрөгийг орон сууц ашиглалтад орох өдөр буюу 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс өмнө ... шилжүүлнэ гэж зааснаас үзэхэд талууд орон сууцыг ашиглалтад орох хугацааг 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр байхаар харилцан тохиролцсон гэж үзэх үндэслэлтэй, анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.2 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээний 3.2 дахь заалтыг болон 4.2 дахь заалттай харьцуулах замаар орон сууцыг ашиглалтад оруулах хугацааны талаарх талуудын тохиролцоог үндэслэл бүхий тогтоосон.

5.4. Гэрээний 3.3 дахь хэсэгт заасан гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйл эсхүл гэрээнд заасан хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас ажил гүйцэтгэх гэрээний хугацааг 1-2 сараар сунгах зохицуулалт нь гэрээний 8 дугаар зүйлийн дагуу хэрэгжих бөгөөд уг зүйлд гэнэтийн давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй бол нөгөө талдаа ажлын 5 хоногийн дотор бичгээр мэдэгдэх, гэнэтийн давагдашгүй хүчин зүйлийн хугацаа нэг сараас дээш хугацаагаар үргэлжлэх тохиолдолд талууд тохиролцон гэрээнд өөрчлөлт оруулахаар заасан байна.

5.5. Хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгч нарт гэрээний хэрэгжилт гэнэтийн давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас хойшлох болсон талаар гэрээний 8 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу мэдэгдсэн, улмаар түүнтэй холбоотойгоор талууд гэрээний хугацааг сунгасан нөхцөл байдал тогтоогдоогүй тул анхан шатны шүүх хариуцагчийг гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцыг ашиглалтад оруулах үүргээ зөрчиж хугацаа хэтрүүлсэн гэж дүгнэн хариуцагчаас алданги гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгохоор шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт нийцсэн.

5.6. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь нэхэмжлэгч *******той үйлдсэн гэрээ дүгнэсэн актын 2.4.1-д ******* ХХК нь орон сууц захиалгын гэрээний 6.1.5-д заасны дагуу хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд хүлээх алданги чөлөөлөгдөнө гэж тохиролцсон талаар тайлбарласан боловч нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь хариуцагч компанитай зөвхөн байр хүлээлцсэн протокол гэсэн баримтыг үйлдэж гарын үсэг зурсан, гэрээ дүгнэсэн акт гэх баримтад гарын үсэг зураагүй гэж маргасан, хэрэгт авагдсан гэрээ дүгнэсэн акт гэх баримт нь талуудын гарын үсэг тамга тэмдгээр баталгаажаагүй байх тул гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас хариуцагчийг алдангиас чөлөөлөхөөр талууд харилцан тохиролцсон гэх татгалзал үндэслэлгүй, хариуцагч талаас гаргаж өгсөн 2022 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 02/298 дугаартай гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээ нь ******* ХХК болон ******* ХХК-ийн хооронд 2021 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдөр байгуулагдсан гэрээний хэрэгжилттэй холбоотой үүссэн нөхцөл байдалтай холбоотой бөгөөд талуудын хооронд гэрээ байгуулагдахаас өмнө олгогдсон гэрчилгээ байна.

5.7. Анхан шатны шүүх орон сууц ашиглалтад орсон хугацааг 2023 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдөр гэж үзэн нэхэмжлэгч нь орон сууц ашиглалтад орсон хугацаанаас хойш 2023 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр 20,000,000 төгрөг, 2023 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр 3,540,000 төгрөг болон 2,300,000 төгрөг төлөх байдлаар үлдэгдэл төлбөр болох 105,840,000 төгрөгийг төлж барагдуулсан нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.1-д заасан үүргийн ялимгүй зөрчилд хамаарна гэж дүгнэж, хариуцагчаас алдангид 10,217,340 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгож шийдвэрлэжээ.

5.8. Орон сууц ашиглалтад орсон хугацааг анхан шатны шүүх 2023 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдөр гэж дүгнэсэн үндэслэлээ зохигчид орон сууц ашиглалтад орсон хугацааны талаар маргаагүй гэж тайлбарласан байх боловч шүүх хуралдааны тэмдэглэл, талуудын гаргасан тайлбараас үзэхэд зохигчид орон сууц ашиглалтад орсон хугацааны талаар өөр өөр тайлбар гаргасан, зохигчид орон сууц ашиглалтад орсон хугацааны талаар маргаж байгаа тохиолдолд уг хугацаатай холбоотой өөрийн татгалзлыг нотлох үүрэг нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2-т зааснаар хариуцагчийн үүрэг байна. Хариуцагч орон сууцыг хэзээ ашиглалтад оруулсан болохоо шүүхэд баримтаар нотлоогүй тохиолдолд нэхэмжлэгчийг үлдэгдэл төлбөр төлөх хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй.

5.9. Хариуцагч нь орон сууцыг хэзээ ашиглалтад оруулснаа шүүхэд баримтаар нотлоогүй байхад хариуцагчийн тайлбарт үндэслэн орон сууцыг 2023 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдөр ашиглалтад орсон гэж үзэн нэхэмжлэгчийг үлдэгдэл төлбөр төлөх хугацааг хэтрүүлсэн ялимгүй зөрчил гаргасан гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй болсон байх тул энэ талаар хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг дээрх байдлаар залруулна.

5.10. Хариуцагч нь нэхэмжлэгч гэрээний дагуу төлөх үлдэгдэл төлбөрийг хугацаа хэтрүүлэн төлсөн, Иргэний хуулийн 215 дугаар зүйлд зааснаар мөнгөн төлбөрийн үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулж болохгүй бөгөөд саатуулсан тохиолдолд мөн хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2 дахь хэсэгт зааснаар мөнгөн төлбөрийн үүрэг ёсоор хүү, анз авах эрхээ алдах тул алданги шаардах эрхгүй, анхан шатны шүүх дээрх хуулийн зохицуулалтыг анхааралгүй нэхэмжлэгчийн алданги шаардсан шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй гэж давж заалдах гомдол гаргасан.

Нэхэмжлэгч гэрээний дагуу төлөх үлдэгдэл төлбөрийг хугацаа хэтрүүлэн төлсөн гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй, нэхэмжлэгчийг үлдэгдэл төлбөр төлөх хугацааг хэтрүүлсэн ялимгүй зөрчил гаргасан гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй байхын зэрэгцээ Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2 дахь заалтад заасан үүрэг гүйцэтгүүлэгч хугацаа хэтрүүлэх гэдэгт хугацаанд нь гүйцэтгэсэн үүргийн гүйцэтгэлийг үүрэг гүйцэтгүүлэгч хүлээн аваагүй, үүрэг гүйцэтгэх нөхцөл бүрдүүлэхийн тулд үүрэг гүйцэтгүүлэгч ямар нэг үйлдэл хийх ёстой байсан боловч түүнийг гүйцэтгээгүйгээс үүргийг гүйцэтгэх боломжгүй болох эсхүл үүргийн гүйцэтгэл удаашрах нөхцөл байдлуудыг ойлгох бөгөөд талууд гэрээгээр орон сууцыг ашиглалтад орсны дараа үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөөр тохиролцсон байх тул орон сууцыг ашиглалтад оруулах хариуцагчийн үүрэг нь нэхэмжлэгчийн үлдэгдэл төлбөрийн үүргийн гүйцэтгэлээс үл хамаарах байдлаар хэрэгжихээр талууд тохиролцсон гэж үзнэ. Иймд энэ талаар гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, хариуцагчаас алдангид 10,217,340 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдлийг хэвээр үлдээнэ.

 

6. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас орон сууцны 2.79 м.кв талбайн зөрүү 7,533,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэнд нэхэмжлэгч тал давж заалдах гомдол гаргаагүй тул давж заалдах шатны шүүхээс энэ талаар тусгайлан дүгнэлт хийх шаардлагагүй байна.

 

Дээр дурдсан үндэслэлүүдээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 191/ШШ2025/11670 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 178,427 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ Д.НЯМБАЗАР

 

 

ШҮҮГЧИД Э.ЭНЭБИШ

 

 

Б.УУГАНБАЯР