*******ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Мөнхцэцэг даргалж, шүүгч Т.Гандиймаа, шүүгч Ж.Лхагвасүрэн нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, *******, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 сарын 03-ны өдрийн 192/ШШ2025/08884 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: *******-д холбогдох,

бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: *******, *******, ******* нар,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Ж.Лхагвасүрэн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газар нь өөрийн албан хаагчдынхаа орон сууцны нөхцөл, хангамжийг сайжруулах, нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор ******* дүүргийн ******* хорооны нутагт орших өөрийн эзэмшлийн 3000 м.кв газар дээрээ *******-тай хамтран орон сууцны барилга барихаар 2020 оны 08 сарын 31-ний өдрийн 2020/253 дугаартай Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх тухай хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан. Энэхүү хамтран ажиллах гэрээгээр нийт 209 айлын орон сууцны барилгыг ******* барьж, үүнээс 84 айлын орон сууцанд ******* албан хаагчдаас хөнгөлөлттэй үнээр захиалга авч, орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн байдаг. Тодруулбал, 2020/253 дугаар гэрээний 2.2-т 84 албан хаагчийн сонгосон орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,000,000 төгрөгөөр орон сууц захиалан бариулах, 40 автомашины дулаан зогсоолыг 14,000,000 төгрөгөөр худалдан авах гэрээ байгуулна гэж заасан.

Үүнийг үндэслэн ******* 2020 онд ******* ажилчдын орон сууцны хотхонд Орон сууц захиалан бариулах гэрээг *******-тай байгуулж, орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг 1,000,000 төгрөг гэж тохиролцсон.

******* нь орон сууц захиалан бариулах гэрээнд заасан төлбөрийн нөхцөл, хуваарийн дагуу төлбөр төлөх үүргээ биелүүлж, гүйцэтгэгч *******-д гэрээний төлбөрийг тухай бүр шилжүүлж байсан ба ямар нэгэн зөрчилгүй болно. Орон сууц захиалан бариулах гэрээний 2.2.1-д ...урьдчилгаа төлбөр 30%", 2.2.2-т байр ашиглалтад орж, байнгын ашиглалтад хүлээн авах комиссын дүгнэлт гарсны дараа үлдэгдэл 70%-ийн төлбөрийг төлнө гэж тохиролцсон байдаг.

Гэрээний төлбөрийг хугацаанд нь төлөх үүргээ биелүүлж байсан учраас захиалсан орон сууцандаа орохоор хэдэн жил хүлээж байсан боловч 2024 оноос эхлэн орон сууцны босох өртгийн өсөлтийн улмаас орон сууцны м.кв-ын үнэд өөрчлөлт орсон, 1 м.кв-ын босох өртөг 2,209,000 төгрөгөөр нэмэгдсэнтэй холбогдуулан гэрээг шинэчлэн байгуулах, байгуулаагүй тохиолдолд гэрээ цуцлах мэдэгдлийг өгч эхэлсэн. Орон сууц захиалан бариулах гэрээ болон ГЗБГЗЗГ-тай байгуулсан хамтран ажиллах гэрээнд гүйцэтгэгч нь гэрээ байгуулсан өдрөөс тооцож орон сууцыг батлагдсан зураг, төслийн дагуу Барилгын тухай хууль болон холбогдох бусад хууль тогтоомж, барилгын норм ба дүрэм, чанар стандартад нийцүүлэн, 2021 оны 4-р улиралд багтаан барьж, Улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтад оруулна гэж тохиролцсон байдаг. Гэтэл ******* нь өөрөө хүсэлт гаргаж, Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газартай уулзаж тохиролцон, хамтран ажиллах гэрээнд 2021 оны 09 сарын 13-ны өдөр нэмэлт өөрчлөлт оруулж, 2021 оны 4-р улиралд гэснийг 2022 оны 3-р улиралд гэж өөрчилсөн. Гэвч барилгыг 2022 оны 3-р улиралд барьж дуусгана гэдэг үүргээ биелүүлж чадаагүй, мөн Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газарт хүсэлт гаргаж, хамтран ажиллах гэрээнд 2024 оны 02 сарын 26-ны өдөр өөрчлөлт оруулж, барилгыг ашиглалтад хүлээлгэн өгөх хугацааг "2024 оны 2-р улиралд" гэж дахин өөрчилсөн. Ийнхүү барилгыг барьж дуусган ашиглалтад хүлээлгэн өгөх хугацааг удаа дараа өөрчлөхдөө *******тай байгуулсан орон сууц захиалан бариулах гэрээнд өөрчлөлт оруулж байгаагүй төдийгүй энэ талаар хэлэлцэж тохиролцсон зүйл байхгүй.

Гэрээнд заасны дагуу төлбөрөө төлж байсан хэдий ч орон сууц ашиглалтад ороход захиалагч надаас гэрээнд заасан төлбөрөө 2,2 дахин нугалж нэхсэнээс үүдэн захиалсан орон сууцандаа орох боломжгүй болж эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол ноцтойгоор зөрчигдсөн. ...Мөн маргаан бүхий барилгыг хэзээ улсын комисст хүлээлгэн өгснөө нэхэмжлэгчид мэдэгдээгүй, хариуцагчаас шалтгаалж нэхэмжлэгч би төлбөрөө төлж чадаагүй.

Иймд ******* ******* дүүргийн нутаг дэвсгэрт *******-ийн барьж байгаа ******* ажилчдын орон сууцны хотхоны ******* тоот, 51 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Талууд гэрээ байгуулах үед буюу 2020 онд барилгын материал, ханшийн өсөлт хамгийн ихдээ 10 хувь хүртэл өсөх байх гэж найдаж, барилгын 1 м.кв талбай тутмын өртөг үнийг 1,000,000 төгрөгөөр тооцож байсан ч санаанд оромгүй байдлаар барилгыг барьж дуусгахаас өмнө 2024 оны байдлаар төгрөгийн гадаад валюттай харилцах ханш 22,4 хувиар өссөн болох нь нийтэд илэрхий үйл баримт болох Монгол банкны албан ёсны веб сайтаас харагдана.

Түүнчлэн барилгын материал, ажиллах хүчний зардлын үнэ ковид 19 цар тахлаас шалтгаалан өссөн. Энэ нь нотлох баримтаар гаргаж өгсөн үнийн өсөлтийн харьцуулсан тайлан буюу мэргэшсэн төсөвчний гарсан тайлангаар тогтоогдох ба 1 м.кв тутам барилгын өртөг 1,163,737 төгрөгөөр өсөж 2,163,737 төгрөг буюу 116,37 хувиар өссөн.

Тухайн үед Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газартай гэрээ байгуулахдаа албан хаагч нарт барилгын төсөвт өртөг буюу үндсэн үнээр худалдахаар тооцоолж, 1 м.кв тутмыг 1,000,000 төгрөгөөр тооцсон. 2020 оны эхэн үеэс Монгол Улсад дэлхий нийтийг хамарсан цар тахлын нөхцөл байдал бий болж, иргэн, хуулийн этгээдийн өдөр тутмын болон бизнесийн хэвийн байдал алдагдсан, урьдчилан тооцоолох боломжгүй эдийн засгийн алдагдал үүсгэсэн тухайд нэгэнт нийтэд илэрхий үйл баримт.

Нөхцөл байдал ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан харах боломжгүй байсан ба урьдчилан харсан бол одоогийн нөхцөлөөр гэрээг байгуулахгүй байх, өөрөөр тохиролцох байсан явдлыг нөхцөл байдал өөрчлөгдөх нөхцөлд хамруулан үзнэ. Ковид-19 цар тахал нь барилгын материал, ажиллах хүчний үнэд нөлөөлж барилгын нийт төсөвт өртөгт өөрчлөлт оруулсан нь бодит байдал бөгөөд талууд цар тахлын нөлөөллийн цар хүрээг урьдчилан таамаглах боломжгүй, мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байсан бол орон сууцны м.кв-ын үнийг 1,000,000 төгрөгөөр тохирохгүй байх байсан. Энэхүү өөрчлөгдсөн нөхцөл байдал нь барилгын төсвийг 16,286,781,991 төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн тул энэ эрсдэлийг талууд зохих хэмжээгээр хуваан хариуцах учиртай бөгөөд аль нэг талд дангаар үүрүүлж болохгүй.

Улмаар гэрээнд өөрчлөлт оруулах талаар *******д удаа дараа мэдэгдсэн боловч хүлээн зөвшөөрөөгүй тул 2024 оны 01 сарын 17-ны өдрөөр гэрээг цуцалсан ба энэ талаар нэхэмжлэлд мөн дурдсан байдаг. ******* нь дээрх өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлыг эс зөвшөөрсөн тул ******* нь Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзаж, тус орон сууцыг бусдад худалдсан тул анхны нөхцөлөөр гэрээ хэрэгжих боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн тул ******* талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг 2024 оны 01 сарын 17-ны өдрөөр цуцалсан. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч байна гэжээ.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ******* шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

******* нь уг орон сууцанд амьдардаггүй, уг орон сууцыг худалдаж аваагүй, түлхүүрийг хүлээн авч *******д дамжуулан өгсөн болохоос биш уг орон сууцыг ******* худалдан авсан ба өнөөдрийг хүртэл ******* амьдарч байгаа тул уг хэрэг маргаанд *******ын эрх, ашиг сонирхол хөндөгдөхгүй гэж үзэж байна. Иймд цаашид хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцуулалгүй шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

4. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ******* шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

*******-ийн зүгээс эрх ашиг хөндөгдөөгүй учраас тайлбар гаргах шаардлагагүй гэж үзэж байгаа гэжээ.

 

5. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа:

*******ийн нэхэмжлэлийг хууль зүйн хувьд ч боломжгүй, бодит байдлын хувьд ч боломжгүй гэж үзэж байна. Уг маргааны зүйл болж байгаа ******* тоот орон сууц 2024 оны 10 сараас хойш *******ий эзэмшилд байна. Эзэмшилдээ түрүүлж авсан бол худалдан авах ийм давуу эрхтэй байхаар нь хууль зохицуулсан. Мөн хууль зүйн үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн хариуцагчтай байгуулсан гэрээ цуцлагдсан гэж ойлгож байна. Өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 204, 205 дугаар зүйлд зааснаар гэрээг цуцалсан. Нэхэмжлэгч ******* хэрвээ төлбөр төлсөн бол тэр төлбөрөө буцаан шаардах эрх үлдэж байна. Төлбөрөө гүйцэт төлөөгүй байсан. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нь 2024 оны 10 сараас хойш уг орон сууцанд амьдарч тодорхой хэмжээний зардал гаргасан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

6. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч ******* ******* дүүргийн нутаг дэвсгэрт баригдсан ******* ажилчдын орон сууцны хотхоны ******* тоот, 51 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, тус орон сууцны өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч *******д шилжүүлэхийг хариуцагч *******-д даалгаж, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 414,150 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 414,150 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******д олгож шийдвэрлэжээ.

 

7. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

Анхан шатны шүүх гэрээнд өөрчлөлт оруулах саналыг нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн гэж тайлбарлаж байгаа боловч энэхүү байдал нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсонгүй гэж дурдсан атал тогтоох хэсэгт Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт заасныг баримлан шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй, ойлгомжгүйн зэрэгцээ хэрэгт авагдсан баримтыг бүрэн дүүрэн, эргэлзээгүй, үнэн зөв талаас нь үнэлсэн гэж үзэхгүй. Нэгэнт нэхэмжлэгч нэхэмжлэлдээ болон шүүх хуралдааны хэлэлцүүлгийн шатанд гэрээнд өөрчлөлт оруулах, үнэ нэмэх, эс зөвшөөрвөл гэрээ цуцлах талаар мэдэгдсэн гэж тайлбарлаж байгаа тохиолдолд талуудын маргаагүй үйл баримтыг дахин нотлохгүй ба зохигчийн тайлбар Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.2 дахь хэсэгт зааснаар нотлох баримт гэж үзнэ.

Мөн анхан шатны шүүх хариуцагч нь уг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлыг нэхэмжлэгч тал хүлээн зөвшөөрөөгүй тул 2024 оны 01 сарын 17-ны өдөр мэдэгдэл өгч, гэрээ цуцалсан гэж тайлбарлаж байгаа боловч хариуцагчийн гэрээний үнэ өөчлөгдсөн болохыг нотолсон гэх төсөв нь хариуцагчийн гэрээ цуцалсан гэх хугацаанаас хойш буюу 2024 оны 02 сарын 28-ний өдөр гарчээ гэж дүгнэн, хариуцагчийн татгалзал үндэслэлгүй гэж үзсэн нь нотлох баримтыг үнэлэх журмыг зөрчсөн. Тухайлбал, хариуцагч нь барилгын нийт төсөвт өртгийг дүгнэсэн төсөв нь 2024 оны 02 сарын 28-ны өдрийн байдлаар бус харин барилгыг барьж эхлэх үеэс дуусах хүртэл хугацааны үнийн өөрчлөлтийг мэргэжлийн төсвийн байгууллага гаргаж, улмаар дүгнэлтээ 2024 оны 02 сарын 28-ны өдрөөр огноолсон байтал шүүх гэрээ цуцалснаас хойш огноотой гэх үндэслэлээр хариуцагчийн тайлбарыг няцаасан нь хэт нэг талыг барьсан шийдвэр юм.

Дээрх шүүхийн шийдвэрээр талуудын хооронд байгуулсан гэрээг ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж дүгнэн шийдвэрлэсэн атал үндэслэх хэсэгт Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр тухайн эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжинэ гэж тохиролцсон бол ийнхүү үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч ******* нь гэрээгээр тохирсон төлбөр төлөх үүргээ биелүүлсэн тул түүнийг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоох нь зүйтэй гэж дурджээ.

Гэтэл хавтаст хэргийн 15-29-р талд авагдсан Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газар, *******-ийн хооронд байгуулсан барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх тухай хамтран ажиллах гэрээ болон уг гэрээний нэмэлт өөрчлөлтөөс үзвэл барилгын 1 м.кв тутмыг 1,000,000 төгрөг байсныг өөрчлөн 1,100,000 төгрөг болгосон байдаг. Гэвч шүүх ийнхүү нэмэлт өөрчлөлтөөр *******ийн орон сууцны үнэ нийт үнэ 56,100,000 төгрөг ба нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй болох нь уг гэрээгээр тогтоогдож байхад үүнийг анхаарч үзэлгүй төлбөрийг бүрэн төлсөн гэж үзсэн.

Тус шүүхийн шийдвэрийн 9, ******* талд гуравдагч этгээд болох ******* өөрт хохирол учирсан гэж үзвэл энэ талаарх шаардах эрхтэй талаар дурдсан боловч *******, ******* нарын хооронд байгуулсан гэрээний талаар огт дүгнээгүй. ******* нь шүүх хуралдаанд ...орон сууцны үнийг бүрэн төлж, улмаар орон сууцыг ашиглалтад орсон цагаас өнөөдрийг хүртэл маргаан бүхий орон сууцанд амьдарч байгаа, уг орон сууцтай холбоотой маргаан буй талаар мэдээгүй, шүүхэд ирээд мэдсэн, *******тай байгуулсан гэрээг цуцалсан тул уг орон сууцанд амьдарч байгаа гуравдагч этгээд миний эрх ашгийг хамгаалж өгнө үү гэж шүүхэд тайлбар гаргасан.

Үүнээс үзвэл ******* нь хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа учир түүнээс шаардах үндэслэлгүй. Хариуцагч нь *******тай байгуулсан гэрээг цуцлан, *******д худалдаж улмаар өнөөдрийг хүртэл ******* нь тус орон сууцанд амьдарч байгаа тул түүний эрх ашгийг мөн хамгаалж шүүх хуралдаанд оролцсон. Гэвч шүүхээс гуравдагч этгээд *******гийн дээрх нөхцөл байдлыг огт үнэлэлт дүгнэлт өгөөгүй нь шударга эзэмшигчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг ноцтой зөрчсөн. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******гийн хууль ёсны эрх ашгийг хамгаалж өгнө үү гэжээ.

 

8. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

Хариуцагчийн гаргасан гомдлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. 2020 онд байгуулагдсан үндсэн ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан. Гэрээ байгуулах үед 30 хувийн урьдчилгаа төлбөр төлж, орон сууц ашиглалтад орсны дараа үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг өгнө гэж харилцан тохиролцсон. Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газар нь ажилчдаа дэмжих зорилгоор хариуцагч байгууллагаар орон сууц бариулахаар тохиролцсон. ******* албан хаагчид 2020 онд орон сууцыг барихад зориулж, 1,800,000,000 төгрөгийг хариуцагч компанид өгсөн. Барилга барихад хүндрэл гарсан, ажлыг эхлүүлэхэд дэмжлэг үзүүлж өгөх хүсэлтийг бидэнд тавьсан. Тухайн үед барилгын каркасаа босгоогүй хэр нь биднээс төлбөр нэхсэн. Үүний дагуу ******* албан хаагчид 2021 онд 1,000,000,000 төгрөг буюу төлбөрийн 50 хувийг шилжүүлсэн. Барилга барьж дуусмагц, үлдэгдэл төлбөр 2,300,000,000 төгрөг төлөх ёстой байсан. Нийт 5,400,000,000 төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийсэн. Мөн техникийн бүх нөхцөлүүдийг хөөцөлдөж, ойр газраас татуулахад манай байгууллагад туслалцаа үзүүлсэн тул хариуцагч байгууллага хөрөнгө мөнгөний хэмнэлттэй ажилласан. Хариуцагч байгууллага орон сууцыг гуравдагч этгээдэд худалдан борлуулсан гэж тайлбарладаг. Гэвч тухайн этгээд хэдэн төгрөг төлж, маргаан бүхий орон сууцыг худалдаж авсан нь тодорхойгүй буюу хэрэгт үүнтэй холбоотой баримт авагдаагүй тул *******г гуравдагч этгээд гэж үзэх боломжгүй гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******-д холбогдуулан ******* дүүргийн нутаг дэвсгэрт *******-ийн барьж байгаа ******* ажилчдын орон сууцны хотхоны ******* тоот, 51 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

2.1. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ******* нь хариуцагч талыг дэмжиж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцсон байна.

 

3. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг үндэслэн дараах үйл баримтуудыг зөв тогтоосон байна. Үүнд:

 

3.1. *******нь *******-тай 2020 оны 08 сарын 31-ний өдрийн 2020/253 дугаартай Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх тухай хамтран ажиллах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр захиалагч буюу Газар зохион байгуулалт, геодези, зураг зүйн газар нь өөрийн эзэмших эрхийн улсын бүртгэлийн ******* тоот гэрчилгээтэй, нэгж талбарын ******* дугаар бүхий ******* дүүргийн ******* хороо, Архивын ерөнхий газрын баруун талд байрлах 3000 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газарт 209 айлын орон сууцны барилгыг барих боломжийг гүйцэтгэгч талд олгох, гүйцэтгэгч ******* нь тус орон сууцны 40 хувь буюу 84 орон сууцыг захиалагч талын албан хаагчдад хөнгөлөлттэй үнээр барьж түлхүүр гардуулах нөхцөлтэйгөөр хүлээлгэн өгөхөөр талууд харилцан тохиролцсон. /хх-15-27/

Гэрээний 1.2-т барилгыг ашиглалтад оруулах хугацааг 2021 оны 04 дүгээр улиралд гэж, 2.4-т талууд зайлшгүй шаардлагаар буюу валютын ханшны өөрчлөлт болон барилгын материалын хомсдол, үнийн огцом өөрчлөлтийн үед орон сууцны болон дулаан зогсоолын үнэд өөрчлөлт оруулахгүй гэж заасан байна.

Улмаар талууд 2021 оны 09 сарын 13-ны өдөр, 2024 оны 02 сарын 26-ны өдөр тус тус барилгыг ашиглалтад оруулах хугацааг хойшлуулж, сүүлийн байдлаар 2024 оны 2 дугаар улиралд ашиглалтад оруулах гэж гэрээнд өөрчлөлт оруулсан. /хх-28-29/

 

3.2. Гэрээний зүйл болох орон сууцыг хариуцагч тал барьж дуусган, Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2024 оны 04 сарын 02-ны өдрийн БА-064/2024 дугаартай дүгнэлтээр ашиглалтад оруулсан. /хх-67-68/

 

3.3. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******-тай 2020 оны 09 сарын 22-ны өдөр 09/22/01/ дугаар *******-ийн ******* хороонд баригдах газар зохион байгуулалт, геодези зураг зүйн газрын ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр ******* нь ******* ажилчдын орон сууцны хотхоны ******* тоот, 51 м.кв, 2 өрөө орон сууцыг 2021 оны 04 дүгээр улиралд багтаан барьж, ашиглалтад оруулах, ******* нь тус орон сууцыг 1 м.кв-ын үнийг 1,000,000 төгрөгөөр тооцон нийт 51,000,000 төгрөгийг төлөхөөр талууд харилцан тохиролцсон байна. /хх-4-9/

 

4. Анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт зааснаар нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлсэн боловч талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг зөв тодорхойлж чадаагүй байх тул давж заалдах шатны шүүхээс залруулна.

 

5. Учир нь анхан шатны шүүх хэргийн үйл баримтыг зөв тогтоосон боловч талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж буруу дүгнэсэн байна.

 

6. Нийтийн зориулалт бүхий орон сууц барих харилцаанд гүйцэтгэгч /хариуцагч компани/ эрх бүхий байгууллагаас тогтоосон стандартыг хангах замаар орон сууцыг барих бөгөөд үүнд захиалагч /нэхэмжлэгч/ гэрээний зүйлийн зураг төсөл, загвар, бүтэц, материал, түүний чанар, хийц гэх зэргийг өөрийн үзэмжээр сонгох, бүтээлгэх, өөрчлөх, ажлын явцад тухай бүр хяналт тавих боломж хязгаарлагдмал байдаг.

Энэ утгаараа нийтийн зориулалт бүхий орон сууцыг барих болон хувийн сууц, түүнтэй төстэй хөрөнгийг барьж байгуулахад эдгээр нь нэгэн адил биш байдаг тул орон сууцнаас сууц сонгон авах харилцаа нь ажил гүйцэтгэх гэрээнд хамаарахгүй.

 

7. Талуудын байгуулсан гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.1-д Гүйцэтгэгч нь гэрээ байгуулагдсан өдрөөс тооцож орон сууцыг батлагдсан зураг төслийн дагуу Монгол Улсын Барилгын тухай хууль болон холбогдох бусад хууль тогтоомж, барилгын норм ба дүрэм, чанар стандартад нийцүүлэн 2021 оны 4 дүгээр улиралд Улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтад оруулна гэж тохиролцсоноос үзэхэд талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүсжээ.

 

8. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасан.

Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь гэрээнд заасан зүйлийг эрхийн болон биет байдлын доголдолгүй худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн, худалдан авагч нь гэрээний үнийг төлсөн тохиолдолд тэдгээрийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэнд тооцдог.

 

9. Гэрээний 2.2-т зааснаар талууд гэрээ байгуулж гарын үсэг зурснаас хойш урьдчилгаа төлбөр нийт үнийн дүнгийн 30 хувь буюу 15,300,000 төгрөгийг 2020 оны 09 сарын 22-ны өдөр, байр ашиглалтад орж байнгын ашиглалтад хүлээн авах комиссын дүгнэлт гарсны дараа үлдэгдэл 70 хувийн төлбөр 35,700,000 төгрөгийг төлнө гэж тохиролцсон ба нэхэмжлэгч ******* нь орон сууцны төлбөрт 2020 оны 09 сарын 22-ны өдөр 15,300,000 төгрөг, 2025 оны 02 сарын 16-ны өдөр 10,000,000 төгрөг, 2025 оны 07 сарын 24-ний өдөр 25,700,000 төгрөг, нийт 51,000,000 төгрөгийг хариуцагч *******-д төлсөн болох нь тогтоогдож байна. /хх-12-14, 80/

 

10. Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1, 220.4 дэх хэсгийг маргааны тохиолдолд зөв тайлбарлан хэрэглэж, гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэх, гэрээнд өөрчлөлт оруулах саналыг *******аар дамжуулан нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн, гэрээг уг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах арга хэмжээг авах талаар нэхэмжлэгчтэй хэлэлцээ хийсэн гэх нөхцөл байдлууд хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдоогүй гэж зөв дүгнэсэн.

Өөрөөр хэлбэл, гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал зохигч нараас үл хамаарах шалтгаанаар өөрчлөгдсөн бөгөөд энэ нь талуудад сөрөг үр дагавар үүсгэхээр бол огт өөр нөхцөл байдалд байгуулагдсан тэрхүү гэрээг хүнд хэцүү нөхцөл байдлын үед дагаж мөрдөх /заавал гэрээний үүрэгт үнэнч шударга байх/-ийг шаардахгүйгээр гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлж болно.

 

11. Хариуцагч ******* нь нэхэмжлэгч *******д чухам ямар шалтгаан, үндэслэлээр худалдахаар тохирсон орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг өөрчлөх шаардлагатай болсон, ийнхүү өөрчилснөөр орон сууцны үнэ ямар хэмжээгээр нэмэгдэж байгаа талаар тодорхой үндэслэл бүхий тайлбар, тооцоолол гаргаж танилцуулаагүй байх ба гэрээний үнэ өөрчлөгдсөн болохыг нотолсон гэх төсөв нь гэрээг цуцалсан гэх хугацаанаас хойш буюу 2024 оны 02 сарын 28-ны өдөр гарсан гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгах үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул энэ талаарх нотлох баримтыг үнэлэх журам зөрчсөн, хэт нэг талыг барьсан шийдвэр гаргасан гэх агуулга бүхий хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлгүй.

 

12. Иймээс хариуцагчийн гэрээнд өөрчлөлт оруулах талаар *******д удаа дараа мэдэгдсэн боловч хүлээн зөвшөөрөөгүй тул 2024 оны 01 сарын 17-ны өдрөөр гэрээг цуцалсан гэсэн татгалзал үндэслэлгүй байна.

 

13. Талуудын хооронд байгуулагдсан худалдах, худалдан авах гэрээг 2024 оны 01 сарын 17-ны өдрөөс цуцлагдсан гэж үзэх үндэслэлгүй, гэрээний үнэд өөрчлөлт орсон талаар талууд тохиролцоогүй тул нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******-аас гэрээний үүргийг шаардах эрхтэй гэж анхан шатны шүүх зөв дүгнэж нэхэмжлэгч ******* ******* дүүргийн нутаг дэвсгэрт баригдсан ******* ажилчдын орон сууцны хотхоны ******* тоот, 51 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, тус орон сууцны өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч *******д шилжүүлэхийг хариуцагч *******-д даалгаж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасанд нийцжээ.

 

14. Хэргийн баримтаар нэхэмжлэлийн зүйл болох 41 тоот орон сууцыг ******* нь 2024 оны 01 сарын 19-ний өдрийн ******* дүүргийн ******* хороонд баригдаж буй ******* орон сууцны хотхонд орон сууц захиалах гэрээ-ээр *******-д шилжүүлж, ******* нь 2024 оны 10 сарын 14-ний өдрийн орон сууц захиалгаар бариулах тухай 2024/332 дугаартай гэрээгээр гуравдагч этгээд *******д худалдахаар тохиролцож, гэрээгээр төлбөр төлөх нөхцөлийг тохиролцсон байна. /хх-81-84, 120-121/

 

15. Хариуцагч тал гуравдагч этгээдийн эзэмшил хууль ёсны гэж маргаж байгаа боловч гуравдагч этгээд ******* орон сууцны үнийг гэрээнд зааснаар бүрэн төлсөн болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдоогүйгээс гадна түүний хувьд тухайн орон сууцанд түр оршин сууж байгаа нь шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэл болохгүй.

Өөрөөр хэлбэл, маргааны зүйл болох орон сууц бусдын барьцаанд байгаа үндэслэлээр орон сууцны өмчлөх эрх энэ хугацаанд худалдах, худалдан авах гэрээ хийсэн нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдийн хэн алинд нь улсын бүртгэлээр шилжээгүй тохиолдолд түрүүлж гэрээ хийж, төлбөрийг төлсөн нэхэмжлэгч ******* тухайн орон сууцыг эзэмшилдээ авах давуу эрхтэй гэж дүгнэх нь Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт заасанд нийцнэ.

 

16. Тиймээс анхан шатны шүүхийн хариуцагч ******* нь маргааны зүйл болох орон сууцыг бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******-д, ******* нь *******д тус тус худалдахаар гэрээ байгуулсан нь нэхэмжлэгчийн хариуцагчаас гэрээний үүрэг шаардах эрхийг хязгаарлах үндэслэл болохгүй гэж зөв дүгнэсэн, энэ талаарх хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдол үндэслэлгүй байна.

Түүнчлэн анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэнд гуравдагч этгээд ******* давж заалдах журмаар гомдол гаргаагүй байна.

 

17. Нэхэмжлэгч нь худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байхад анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагад хамааралгүй заалт болох Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсгийг шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт баримталсан байгааг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 гэж шийдвэрт өөрчлөлт оруулах байдлаар залруулна.

 

18. Нэхэмжлэгч *******ийн худалдан авсан орон сууцны 1 м.кв-ын үнийг 1,000,000 төгрөг байсныг 1,100,000 төгрөг болгож талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд өөрчлөлт оруулсан болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй, анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийг орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн гэж дүгнэсэн нь зөв байх тул хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн Шүүх ийнхүү нэмэлт өөрчлөлтөөр *******ийн орон сууцны үнэ нийт үнэ 56,100,000 төгрөг ба нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй болох нь уг гэрээгээр тогтоогдож байхад үүнийг анхаарч үзэлгүй төлбөрийг бүрэн төлсөн гэж үзсэн гэх агуулгаар гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй.

 

19. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч ******* нь өөрт учирсан хохирлоо гэм буруутай этгээдээс шаардахад энэ шийдвэр, магадлал саад болохгүйг дурдав.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхихоор шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, *******, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 11 сарын 03-ны өдрийн 192/ШШ2025/08884 дугаар шийдвэрийн

Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын 343 дугаар зүйлийн 343.1, 220 дугаар зүйлийн 220.4 гэснийг 243 дугаар зүйлийн 243.1 гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчаас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 414,150 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг мэдэгдсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус заасны дагуу магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ч.МӨНХЦЭЦЭГ

 

 

ШҮҮГЧИД Т.ГАНДИЙМАА

 

 

Ж.ЛХАГВАСҮРЭН