******* ХК-ийн ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Батчимэг даргалж, шүүгч Н.Гэрэлтуяа, Б.Мандалбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 192/ШШ2026/01329 дугаар шийдвэртэй,

 

******* ХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

*******, *******, ******* нарт холбогдох,

 

Орон сууц хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мандалбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, өмгөөлөгч *******, хариуцагч, хариуцагч *******, ******* нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Халиунаа нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

Манай банк 2023 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдөр *******, ******* нартай ЗТТБХШГ-1, ЗТТБХШГ-2 дугаар бүхий зээлийн төлбөрт тооцож барьцааны хөрөнгийг шилжүүлэх гэрээ байгуулж, доорх хөрөнгүүдийг өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авсан. Үүнд:

Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй,дүүрэг,дүгээр хороо, //, гудамж,байр,тоот 202 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө,

Ү- дугаарт бүртгэлтэй,дүүрэг,дугаар хороо, //, гудамж, байр,тоот 39.82 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө

Ү- дугаарт бүртгэлтэй,дүүрэг,дугаар хороо, // гудамж,байр,тоот 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө,

Дээрх хөрөнгө банкны өмчлөлд шилжиж ирсэн өдрөөс хойш хариуцагч нар гэрээний дагуу 2024 оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдөр 100,000,000 төгрөг, 2024 оны 09 дүгээр сарын 27-ны өдөр 16,700,000 төгрөг төлсөн. Гэвч талууд энэхүү гэрээгээр төлбөрийг буцаан төлөх хугацааг 2024 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдрийг хүртэл нийт 9 сар байхаар харилцан тохиролцсон байсан хэдий ч гэрээний үүрэг бүрэн биелэгдээгүй өнөөдрийг хүрээд байна. Иймд, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасны дагуу манай банкны өмчлөлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй,дүүрэг,дүгээр хороо, , гудамж,байр,тоот 202 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө,дүүрэг,дугаар хороо, гудамж,байр,тоот 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг хариуцагч нарын хууль эзэмшлээс чөлөөлүүлж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагч нарын татгалзал, тайлбарын агуулга:

...Худалдах худалдан авах гэрээ байгуулахдаа банктай ярилцаад тус банк эдгээрүл хөдлөх эд хөрөнгийг нэр дээр шилжүүлээд авъя, та нар буцааж худалдаж авах нөхцөлтэй зээлээ төлөөд яв гэсэн тохиролцоотой байсан. Түүнээс барьцаа хөрөнгийг маань хураана гэж тохироогүй. Тухайн үед тухайн орон сууцуудыг үнэлээд зарчихъя гэсэн саналыгдүүргийн байран дээр ажилладаг хүнд хэлж байсан. Ингээд 116,700,000 төгрөгийг 2024 онд төлөөд уг орон сууцныхаа гэрчилгээг гаргуулж авъя гээд хэлсэн. Уг нь цаасан дээр бичиж аваад энэ орон сууцыг чинь даргатай ярьж байгаад шилжүүлээд өгнө, та зарах юм уу, нөгөө 116,700,000 төгрөгийг орон сууцаа зараад авчих уу гэхээр нь тэгье гэсэн. ҮҮний дараа мөнгөө төлчхөөд орон сууцаа буцаагаад шилжүүлээд авчихъя гэсэн чинь суллаж өгөх боломжгүй, нөгөө хоёр орон сууцыг чөлөөлөхгүй бол шилжүүлж өгөх боломжгүй гэсэн хариу өгсөн гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч ******* ХК-ийн хариуцагч Г.Болд-Эрдэнэ, *******, ******* нарт холбогдуулан гаргасан Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй,дүүрэг,дүгээр хороо, //, гудамж,байр,тоот 202 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууц, Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй,дүүрэг,дугаар хороо, // гудамж,байр,тоот 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцыг тус тус хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140 400 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

...Банк, санхүүгийн байгууллагууд Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлд заасан эд хөрөнгө буцаан худалдан авах болзолтойгоор худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулах эрхтэй буюу энэхүү төрлийн гэрээг байгуулахыг тэдэнд хориглоогүй. Харин ч эсрэгээр, зөвшөөрөгдсөн болохыг Банкны тухай хуулиас харж болох бөгөөд угтаа буцаан худалдан авах болзолтой худалдах, худалдан авах гэрээний механизмыг хамгийн өргөнөөр хэрэглэдэг зах зээлийн оролцогч нь банк, санхүүгийн үйлчилгээ үзүүлэгчид байдаг.

Тийм ч учир энэ нөхцөл байдлыг хууль тогтоогч хүлээн зөвшөөрч, хууль зүйн хувьд эргэлзээгүй байдлыг бий болгосон нь Банкны тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д Банк, энэ хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1, 6.2.1-6.2.6-д зааснаас бусад үйл ажиллагаа эрхлэхийг хориглох бөгөөд зээлийн барьцаалсан эд хөрөнгийг зээлийн төлбөр төлүүлэх, өр барагдуулах зорилгоор түр эзэмших болон өмчлөх, үйл ажиллагааны зардлаа нөхөх зориулалтаар хөлслүүлэх, түрээслүүлэх, худалдах үйл ажиллагаа үүнд хамаарахгүй гэх зохицуулалт юм.

Энэ эрх хэмжээний хүрээнд буюу Иргэний хуульд заасан барьцааны эрх, мөн хуулийн 265-268 дугаар зүйлд заасан эд хөрөнгө буцаан худалдан авах болзолтойгоор худалдах, худалдан авах гэрээ болон Банкны тухай хуулийн 7.1-д заасан эрхийн хүрээнд ******* ХК-ийн өмчлөх эрх үүссэн.

...Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болгосон Иргэний хуулийн 153.1 дэх заалт нь барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах ээлж, дарааллыг зохицуулсныг шүүх зориуд явцууруулан мөн гуйвуулж барьцаалагч зөвхөн худалдан борлуулснаас олсон орлого буюу үнээс" л шаардлагаа хангуулах эрхтэй мэтээр тайлбарлаж буй алдаа тодорхой харагдана.

Талуудын хооронд байгуулсан буцаан худалдан авах нөхцөлтэйгөөр зээлийн төлбөрт тооцож барьцааны хөрөнгийг шилжүүлэх гэрээнүүд Иргэний хуулийн 265-268 дугаар зүйлүүдэд заасан тэрхүү мөн бөгөөд энэ төрлийн гэрээг зах зээлийн оролцогчдын хэн нь ч чөлөөтэйгөөр байгуулах эрхтэй. Талуудын хэн аль нь ухамсартайгаар, хүсэл зоригоо чөлөөтэй илэрхийлсний үндсэн дээр байгуулсан гэрээ хэлцэл мөн.

Талуудын хооронд байгуулсан Буцаан худалдан авах нөхцөлтэйгөөр Зээлийн төлбөрт тооцож барьцааны хөрөнгийг шилжүүлэх гэрээнүүд нь Банкны тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1 дэх заалтаар арилжааны банкнуудын тухайд зөвшөөрөгдсөн үйл ажиллагаа болно. Тиймээс чөлөөлүүлэх шаардлагад хамаарч буй орон сууцуудыг өмчлөх ******* ХК-ийн эрх хууль ёсны дагуу үүссэн, өмчлөгчийн хувиар Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлд заасан шаардлагуудын алиныг нь ч гаргах эрхтэй.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг ханган шийдвэрлэнэ үү гэв.

 

5. Хариуцагч, хариуцагч *******, ******* нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч ******* нарын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарын агуулга:

...Нэхэмжлэгчийн зүгээс Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйл болон Банкны тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д заасныг баримталж хууль ёсны дагуу өмчлөх эрх шилжсэн гэж үздэг. Харин хариуцагчийн зүгээс зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлээ манай тал хангамаар байна гэх хүсэлтийг удаа дараа тавьсан.

...Банкны тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1 дэх заалтад зээлийн барьцаалсан эд хөрөнгийг зээлийн төлбөр төлүүлэх, өр барагдуулах зорилгоор түр эзэмших болон өмчилнө гэж заасан болохоос бүр мөсөн өөрийн өмчлөлд шилжүүлж зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар өмчлөгч мэтээр иргэний хэргийн шүүх дээр хууль бус өмчлөлөөс чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргах эрх олгосон зохицуулалт биш.

Нэхэмжлэгч тал буцаан төлүүлэх нөхцөлтэй буюу Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлд заасан гэрээ байгуулсан гэж тайлбарладаг. Хэрэв зээлдэгч төлбөрийн чадамжтай болоод тухайн эд хөрөнгийг буцаан худалдан авах хүсэлтээ худалдагч талд тавьсан тохиолдолд худалдагч тал тухайн эд хөрөнгийг буцаан шилжүүлэх үүрэгтэй байдаг. Гэтэл хариуцагч 116,700,000 төгрөгийн зээлийг төлсний дараа түүний барьцаанд байсан ийн өмчлөлийн орон сууцыг өнөөдрийг хүртэл гаргаж өгөөгүй. Банк ийм хууль бус үйлдлийг хийж болох уу гэх тайлбарыг гаргаж байна

******* ХК-тай анхнаасаа тохиролцож өөрийн авсан зээлээ бага багаар ч хамаагүй төлье гэжбарьцааны хөрөнгийг тус бүрд нь үнэлж,өөр гэрээ байгуулсан. Зээлээ төлөөд эд хөрөнгөө авъя гэх зарчмаар явж байсан бөгөөд би 2024 онд эхний зээлийн төлөлтөө 100 хувь төлсөн атлаа тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварыг өнөөдрийг хүртэл өөрөө төлж байгаа. Гэтэл ******* ХК-ийн зүгээс та бүх өрөө төлөхгүй болбарьцааны эд хөрөнгийн алийг нь ч чөлөөлж болохгүй гэж хэлсэн гэв.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* ХК нь хариуцагч *******, *******, ******* нарт холбогдуулан орон сууц хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Тодруулбал,

 

нэхэмжлэгч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: ...2023 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдөр ******* ХК болон *******, ******* нарын хооронд байгуулсан гэрээгээр манай компани хариуцагч нарын өмчлөлийн орон сууцыг зээлийн төлбөрт тооцож шилжүүлж авсан бөгөөд хариуцагч нар 2024 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд зээлийг төлж буцаан худалдан авахаар тохирсон боловч үүргээ биелүүлээгүй тулдүүрэг,дүгээр хороо, , гудамж,дугаар байр,тоот хаягт байрлах 202 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууц, мөндүүрэг,дугаар хороо, гудамж,дугаар байр,тоот хаягт байрлах 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцыг хариуцагч нарын хууль эзэмшлээс чөлөөлүүлж өгнө үү... гэсэн бол,

 

хариуцагч нар ..худалдах, худалдан авах гэрээ хийхдээ банктай ярилцаад тусүл хөдлөх эд хөрөнгийг өөрийн нэр дээрээ шилжүүлээд авъя, та нар буцааж худалдаж авах нөхцөлтэй зээлээ төлөөд яв гэсэн тохиролцоотой байсан. Түүнээс барьцаа хөрөнгийг маань хураана гэж тохиролцоогүй... гэж маргажээ.

 

Анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т зааснаар нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй, хууль болон талуудын байгуулсан гэрээг зөв тайлбарлан хэрэглээгүйгээс шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй байх тул давж заалдах шатны шүүхээс үүнийг залруулна.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогдов. Үүнд:

 

3.1. Нэхэмжлэгч ******* ХК нь 2017 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр *******тэй кредит карт эзэмших гэрээ байгуулж, 59,756,249 төгрөгийн зээлийн эрхтэй картыг 2 жилийн хугацаатайгаар эзэмшүүлэхээр тохиролцож, /х.х-ийн 55/

 

уг зээлийн гэрээний үүргийг гүйцэтгэлийг хангуулахаардүүрэг,дугаар хороо, дугаар байр,тоот хаягт байрлах 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцыг 149,526,000 төгрөгөөр үнэлж барьцаалсан, /х.х-ийн 56-58/

 

3.2. Мөн ******* ХК болон хариуцагч *******, ******* нар 2018 оныдүгээр сарын 06-ны өдөр орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулж, 500,000,000 төгрөгийг жилийн 15.6 хувийн хүүтэй, 120 сарын хугацаатай зээлдүүлж, /х.х-ийн 42-45/

 

тус өдөр энэхүү зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаардүүрэг,дүгээр хороо,дугаар байр,тоот хаягт байрлах 202 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцыг 626,200,000 төгрөгөөр үнэлж барьцаалсан, /х.х-ийн 46-47/

 

3.3. ******* ХК нь 2019 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр ХХК /хувьтай эзэмшигч *******, *******/-тай зээлийн гэрээ байгуулж, 400,000,000 төгрөгийг жилийн 20.4 хувийн хүүтэй, 21 сарын хугацаатай зээлдүүлж, /х.х-ийн 48-50/

 

мөн өдөр тус зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаардүүрэг,дугаар хороо, дүгээр байр,тоот хаягт байрлах 39.82 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц 87,600,000 төгрөгөөр, /х.х-ийн 51-52/

 

Хан-Уул дүүрэг,дугаар хороо, дугаар байр,тоот хаягт байрлах 18 м.кв талбайтай автозогсоолыг 15,000,000 төгрөгөөр тус тус үнэлж барьцаалсан байна. /х.х-ийн 53-54/

 

3.4. Түүнчлэн нэхэмжлэгч ******* ХК нь 2017 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр 9,500,000 төгрөгийн зээлийн эрхтэй кредит картын гэрээг *******тай, /х.х-ийн 66/

 

2018 оны 10 дугаар сарын 04-ний өдөр 15,000,000 төгрөгийн зээлийн эрхтэй кредит картын гэрээг *******тэй, /х.х-ийн 59-61/

 

2019 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдөр 15,000,000 төгрөгийн зээлийн эрхтэй кредит картын гэрээг *******тэй /х.х-ийн 61-62/

 

2019 оны 03 дүгээр сарын 30-ны өдөр 15,000,000 төгрөгийн зээлийн эрхтэй кредит картын гэрээг *******тай тус тус байгуулжээ. /х.х-ийн 64-65/

 

Тодруулбал, талууд эдгээр зээлийн гэрээний хүрээнд нийт 1,014,256,219 төгрөгийг ашиглах эрх олгох, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар 878,326,000 төгрөгийн үнэлгээтэй 4 /дөрөв/-н үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан байна.

 

4. Зохигч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа зээлийн гэрээний зүйлийг авсан эсэх талаар маргаагүй байх тул тэдгээрийн хооронд Иргэний хуулийн 451 дүгээр зүйлийн 451.1-д заасан банк, зээлийн үйл ажиллагаа эрхлэх эрх бүхий хуулийн этгээдээс зээл олгох гэрээний харилцаа үүссэн, мөн талууд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн учир Иргэний хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр гэж үзнэ.

 

Банк, зээлийн үйл ажиллагаа эрхлэх эрх бүхий хуулийн этгээдээс зээл олгох гэрээгээр банк, зээлийн үйл ажиллагаа эрхлэх эрх бүхий хуулийн этгээд мөнгөн хөрөнгийг тодорхой хугацаатайгаар зээлдэгчид шилжүүлэх, зээлдэгч нь гэрээнд заасан хугацаанд уг мөнгөн хөрөнгө, гэрээнд заасан бол түүний хүүг буцаан төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ.

 

5. Гэтэл зохигчийн тайлбар болон хэргийн баримтаар хариуцагч буюу зээлдэгч нар дээрх зээлийн гэрээнүүдийн дагуу төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүйгээс нийт 1,107,734,739 төгрөгийн өр төлбөр үүссэн, улмаар 2023 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдөр харилцан тохиролцож,

 

5.1. *******, ******* нар ЗТТБХШГ-1 дугаартай зээлийн гэрээний өр төлбөрт тооцохоордүүрэг,дүгээр хороо,дугаар байр,тоот хаягт байрлах 202 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцыг 658,100,000 төгрөгөөр нэхэмжлэгч ******* ХК-д шилжүүлэх, /х.х-ийн 15-16/

 

5.2. Мөн өдөр *******, *******, ******* нар ЗТТБХШГ-2 дугаартай зээлийн гэрээний өр төлбөрт тооцохоордүүрэг,дугаар хороо, дугаар байр,тоот хаягт байрлах 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцыг,

 

Баянгол дүүрэг,дугаар хороо, дүгээр байр,тоот хаягт байрлах 39.82 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцуудыг нийт 449,634,739.30 төгрөгт тооцож нэхэмжлэгч ******* ХК-д шилжүүлэхээр тус тус тохирч, /х.х-ийн 17-18/

 

5.3 Хариуцагч нар дээрхүл хөдлөх эд хөрөнгийг зээлийн гэрээний үүрэг болох 973,500,000 төгрөг /658,100,000 + 116,700,000 + 198,700,000/-т тооцон нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэхээр үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, нэхэмжлэгч нь 2023 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдөр өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн байна. /х.х-ийн 4, 5, 69-71/

 

6. Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж заасан.

 

Хэдийгээр нэхэмжлэгч ******* ХК нь маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгүүдийн өмчлөгч болсон боловч талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар тухайн орон сууцуудыг хариуцагч *******, *******, ******* нар эзэмшиж байгаа ажээ.

 

7. Хэргийн баримтаар зохигч зээлийн төлбөрт барьцаа хөрөнгийг шилжүүлэх болон худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулснаар зээлдэгч нарын зээлийг төлөгдөж дууссан гэж бүртгэжээ. /х.х-ийн 74-98/

 

Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасан.

 

Тодруулбал, барьцааны эрхээр хязгаарлагдсан ипотекийн зүйлийг гагцхүү албадан дуудлага худалдааны журмаар худалдан борлуулж үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг тэргүүн ээлжид хангах ба харин шууд өр төлбөрт тооцож авах тохиролцоо хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус болно.

 

Энэ талаар Иргэний хуулийн 174 дүгээр зүйлийн 174.1-д Ипотекийн шаардлагыг хангах хугацааг үүрэг гүйцэтгэгч хэтрүүлсэн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахыг шаардах эрхтэй гэж заажээ.

 

8. Хэргийн баримтаар ******* ХК болон хариуцагч *******, *******, ******* нар анхнаасаа зээлийн гэрээ байгуулах цаг хугацаанд зээлийг зохих ёсоор төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгүүдийг банкны өмчлөлд шилжүүлэх талаар тохиролцоогүй байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, талууд зээлийн болон барьцааны гэрээг байгуулсан, хожим зээлдэгч нар зээлийг төлөх үүргээ биелүүлээгүй учир ипотекийн зүйлийг зээлийн өр төлбөрт тооцож үүрэг гүйцэтгүүлэгч болох банканд шилжүүлэхээр тохирсон байгааг хууль зөрчсөн гэж буруутгах боломжгүй.

 

9. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй гэж, мөн 236 дугаар зүйлийн 236.1-д Үүрэг дараахь үндэслэлээр дуусгавар болно гээд 236.1.3-т талууд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон гэж тус тус заасан.

 

Тайлбарлавал, зохигч зээлийн гэрээний хугацаанд зохих ёсоор төлөгдөөгүйгээс үүссэн байсан өр төлбөрт ийнхүү барьцаа хөрөнгийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид шилжүүлэн өгөхөөр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулснаар тэдгээрийн зээлийн гэрээний эрх, үүрэг дуусгавар болж, улмаар талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна.

 

Анхан шатны шүүх талууд зээлийн гэрээний үүргийг сольж, үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байхад үүнийг анхаарахгүйгээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй.

 

10. Талуудын байгуулсан зээлийн төлбөрт барьцаа хөрөнгийг шилжүүлэх болон худалдах, худалдан авах гэрээг үзвэл маргааны зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгүүдийг хариуцагч нар буцаан худалдан авах эрхтэй байна.

 

Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д Худалдах-худалдан авах гэрээнд заасан бол худалдагч нь худалдсан эд хөрөнгөө худалдан авагчаас буцаан худалдан авах эрхтэй бөгөөд худалдагчийн энэ эрх нь түүний хүсэл зоригоос хамааран хэрэгжинэ гэж, 266 дугаар зүйлийн 266.1-д Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол тухайн эд хөрөнгийг анх худалдсан үнээр буцаан худалдаж авна гэж тус тус заажээ.

 

Хариуцагч нар 658,100,000 төгрөгийн өр төлбөртдүүрэг,дүгээр хороо,дугаар байр,тоот хаягт байрлах 202 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцыг 658,100,000 төгрөгөөр, мөн 449,634,739.30 төгрөгийн өр төлбөртдүүрэг,дугаар хороо, дугаар байр,тоот хаягт байрлах 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцыг 198,700,000 төгрөгөөр,дүүрэг,дугаар хороо, дүгээр байр,тоот хаягт байрлах 39.82 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 116,700,000 төгрөгөөр тус тус тооцож нэхэмжлэгч ******* ХК-д худалдах, 2024 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор 1,107,734,739 төгрөг /658,100,000 + 449,634,739.30/ -ийг төлсөн тохиолдолд эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэн авах эрхтэй болох нь тогтоогдсон.

11. Иргэний хуулийн 268 дугаар зүйлийн 268.1-д Эд хөрөнгийг буцаан худалдан авах эрх хэрэгжүүлэх хугацааг талууд тохиролцон тогтоох боловч энэ хугацаа нь таван жилээс хэтрэхгүй гэж заасан.

 

Гэвч зохигчийн тайлбараар хариуцагч *******, *******, ******* нар буцаан худалдах, худалдан авах нөхцөлтэй гэрээнд зааснаар нийт 1,107,734,739 төгрөг 2024 оны 07 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлж, маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгүүдийг буцаан худалдан авах эрхээ хэрэгжүүлээгүй байна.

 

Тиймээс нэхэмжлэгч нь /худалдан авагч тал/ энэ тохиолдолд хариуцагч нар /худалдагч/-ыг буцаан худалдах авах эрх хэрэгжүүлэх хугацаа дуусгавар болсон гэсэн үндэслэлээр худалдах, худалдан авах гэрээний зүйлийн эзэмшлийг шаардаж байгааг буруутгахгүй.

 

12. Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д Өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй гэж, 106 дугаар зүйлийн 106.1-д Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж тус тус заасан.

 

Тодруулбал, нэхэмжлэгч ******* ХК нь эдгээр үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн өмчлөгч болохын хувьд өөрийн өмч хөрөнгөө чөлөөтэй эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах, аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй бөгөөд хариуцагч *******, *******, ******* нарын эзэмшил нь хууль бус байх тохиолдолд буцаан шаардах эрхтэй.

 

Хэдийгээр хариуцагч нар нэхэмжлэгчтэй 2023 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө буцаан худалдах, худалдан авах нөхцөлтэй гэрээний дагуу тохирсон хугацаанд тийнхүү буцаан худалдан авах эрхээ хэрэгжүүлээгүй учир гэрээний зүйлийг өмчлөх эрхийн бичиг баримтын хамт нэхэмжлэгчид шилжүүлэн өгөх үүрэг хүлээх бөгөөд хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагч нар тухайн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг үндэслэлгүйгээр чөлөөлөхгүй байгаа тэдгээрийн үйлдлийг бусдын өмчийн зүйлийг хууль бусаар эзэмшсэнд тооцно.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 192/ШШ2026/01329 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

 

1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасныг баримтлан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэйдүүрэг,дүгээр хороо, //, Их монгол гудамж,дугаар байр,тоот хаягт байрлах 202 м.кв талбайтай, 5 өрөө орон сууц, мөн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206023525 дугаарт бүртгэлтэйдүүрэг,дугаар хороо, //, гудамж,дугаар байр,тоот хаягт байрлах, 83.07 м.кв талбайтайөрөө орон сууцыг хариуцагч *******, *******, ******* нарын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлсүгэй гэж,

 

2 дахь заалтад ...үлдээсүгэй гэснийг үлдээж, хариуцагч нараас 140,400 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3-т заасныг үндэслэн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч ******* ХК-иас төлсөн 140,400 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан, аль эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд Шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын жураар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ч.БАТЧИМЭГ

 

ШҮҮГЧИД  Н.ГЭРЭЛТУЯА

 

Б.МАНДАЛБАЯР