*******гийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Т.Гандиймаа даргалж, шүүгч Ч.Мөнхцэцэг, Ерөнхий шүүгч Д.Нямбазар нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 сарын 17-ны өдрийн 192/ШШ2025/10869 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******гийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Г****** ХХК, *******, О*******ХХК-д холбогдох,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлтэй,

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууцыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай Г****** ХХК, ******* нарын сөрөг нэхэмжлэлтэй,

 

иргэний хэргийг хариуцагч талын гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн Ерөнхий шүүгч Д.Нямбазар илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагч О*******ХХК-ийн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.   Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн агуулга: Г****** ХХК болон О*******ХХК нь 2019 оны 05 сарын 07-ны өдөр Үйлдвэрийн барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ, 2021 оны 04 сарын 08-ны өдөр Барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ тус тус байгуулсан. Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрт тооцохоор тохиролцсон байдаг. Улмаар Г****** ХХК нь 2020 онд уг орон сууцыг О*******ХХК-ийн эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлж өгсөн. О*******ХХК нь тус орон сууцны эзэмших эрхийг шилжүүлж авсны дараа ******* надтай 2020 оны 05 сарын 30-ны өдөр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, уг орон сууцыг миний эзэмшилд шилжүүлж өгсөн. Тухайн үед Г****** ХХК-ийн захирал ******* өөрийн биеэр орон сууцыг суллаж, надад хүлээлгэн өгсөн ба би өнөөдрийг хүртэл уг орон сууцанд амьдарч байна. Би худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу О*******ХХК-д орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан. Тус компани нь Г****** ХХК-тай ажил гүйцэтгэх гэрээгээ дуусгавар болгосны дараа орон сууцны бичиг баримтыг шилжүүлж өгөхөөр тохирсон байсан. Учир нь Г****** ХХК нь уг орон сууцыг банкны барьцаанд тавьсан байсан ба зээлээ чөлөөлөхөөр надад шилжүүлж өгнө гэж хэлсэн. Гэтэл Г****** ХХК-ийн захирал ******* нь удаа дараа намайг тус байрыг чөлөөлөхийг шаардаж, дарамталсаар байгаа тул арга буюу шүүхэд хандаж байна. Хэрвээ О*******ХХК болон Г****** ХХК-ийн хооронд маргаан үүссэн тохиолдолд хоорондоо асуудлаа шийдэх ёстой байтал надад хамаатуулж, миний худалдаж авсан орон сууцнаас намайг гаргахыг шаардаж байгаад гомдолтой байна.

Иймд Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэжээ.

 

2.   Хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын хариу тайлбарын агуулга: Маргаан бүхий Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг талууд анх 2020 онд Үйлдвэрийн барилга байгууламжийн гэрээ байгуулагдах үед О*******ХХК-д гэрээний дагуу шилжүүлж өгөхөөр аман байдлаар хэлэлцэж байсан. Гэтэл О*******ХХК-аас бартерын уг байрыг биш бэлэн мөнгө авахыг хүссэний дагуу бид бэлэн мөнгө шилжүүлж байсан боловч О*******ХХК дахин орон сууц авах хүсэлтээ аман байдлаар илэрхийлсэн. 2023 оны 10 сард сүүлийн байдлаар тооцоо нийлэхэд Г****** ХХК нь хоёр гэрээний нийт төлбөрөөс давсан, илүү төлөлттэй болсон байсан. Талууд үүнийг хүлээн зөвшөөрөөд гарын үсэг зурж баримт үйлдсэн. Иймээс маргаан бүхий орон сууцыг тооцоонд оруулах боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн. Ингээд 2020 оноос хойш оршин сууж байгаа *******д 2023 оны 11 сараас эхлэн *******гийн өмчлөлийн орон сууцыг чөлөөлөхийг удаа дараа сануулсан боловч өнөөдрийг хүртэл чөлөөлөөгүй байна. Нэхэмжлэгч ******* нь О*******ХХК-тай худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж орон сууцыг худалдаж авсан байх боловч уг гэрээ нь хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл байна. Учир нь, үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулж, нотариатаар гэрчлүүлэн, улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх шаардлагатай. Хэрэв энэ шаардлагыг хангаагүй бол тухайн гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх талаар хуульд тусгайлан заасан. Уг орон сууцны өмчлөгчөөр ******* бүртгэгдсэн байгаа ба тэрээр орон сууцыг бусдад худалдах эрхийг О*******ХХК-д олгоогүй. О*******ХХК нь тухайн орон сууцны өмчлөгч *******гийн зөвшөөрөлгүйгээр түүний өмчлөлийн хөрөнгийг *******д худалдахаар гэрээ байгуулж шилжүүлсэн нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасны дагуу зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийгдсэн гэрээ байх тул хүчин төгөлдөр бус байна.

Иймд хүчин төгөлдөр бус хэлцлээс үүдсэн шаардах эрхийг хэрэгжүүлэх боломжгүй тул *******гийн нэхэмжлэл үндэслэлгүй гэжээ.

 

3.   Хариуцагч О*******ХХК-ийн хариу тайлбарын агуулга: Нэхэмжлэгч *******гийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч байна. 2019 оны 05 сарын 07-ны өдөр манай компани Г****** ХХК-тай Орон сууцны барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ, Үйлдвэрийн барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ тус тус байгуулж, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлж, барилгуудыг хүлээлгэн өгсөн. Нэхэмжлэлд дурдагдсан орон сууцыг Үйлдвэрийн барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ-ний төлбөрт тооцон өгөхөөр Г****** ХХК-тай 2019 оны 09 сард харилцан тохиролцсон. Улмаар уг орон сууцыг 2020 онд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж *******д худалдсан ба төлбөрийг бүрэн авсан. Улсын бүртгэлийн гэрчилгээг Г****** ХХК-ийн ажлыг хийж дууссаны дараа шилжүүлэхээр тохиролцсон. Г****** ХХК-ийн захирал ******* өөрийн биеэр тус орон сууцыг *******д суллаж хүлээлгэн өгсөн байдаг. Манай компани ажил гүйцэтгэх гэрээнд тусгагдаагүй нэмэлт ажлыг зөвшилцсөний үндсэн дээр гүйцэтгэсэн ба уг ажлын хөлс, санхүүжилт нь 100 хувь манай байгууллагаас гарч, ажил дууссаны дараа тооцоо нийлж, манай байгууллагад нөхөж төлөхөөр тохиролцсон. 2023 оны 10 сарын 13-ны өдөр талууд тооцоо нийлж гарын үсэг зурсан ба Г****** ХХК нь уг нэмэлт ажлын дүн 681,953,871 төгрөгөөс 73,430,512 төгрөгийг эс зөвшөөрсөн ч энэ талаараа ямар нэг баримт ирүүлээгүй. Харин уг төлбөрийг төлөхөөс зайлсхийх зорилгоор удаа дараа ёс зүйгүй үйлдэл гаргасны нэг нь гэрээний дагуу төлбөрт тооцож манайд өгсөн орон сууцыг буцаан гаргуулах шаардлагыг шүүхэд гаргасан явдал юм. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн авч шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

4.   Хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын сөрөг нэхэмжлэлийн агуулга: Манай компани О*******ХХК-тай байгуулсан гэрээний төлбөрийн талаар 2023 оны 10 сард тооцоо нийлж үзэхэд манайх илүү төлөлттэй байсан. Иймд маргаан бүхий орон сууцыг төлбөр тооцоонд оруулах боломжгүй нөхцөл байдал бүрдсэн тул 2023 оны 10 сард маргаан бүхий орон сууцанд оршин суух нэхэмжлэгч *******д орон сууцыг чөлөөлөх шаардлага тавьж эхэлсэн. Улмаар 2024 оны 08 сарын 29-ний өдөр Г****** ХХК-аас Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргасан боловч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.7, 117 дугаар зүйлийн 117.1-д заасны дагуу хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон.

Иймд нэхэмжлэгч *******г маргаан бүхий орон сууцнаас албадан гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байна гэжээ.

 

5.   Сөрөг нэхэмжлэлд нэхэмжлэгчийн гаргасан хариу тайлбарын агуулга: Миний бие орон сууцны төлбөр тооцооны үлдэгдэлгүй бөгөөд Г****** ХХК-ийн захирал ******* өөрийн биеэр уг байрыг суллаж, хүлээлгэн өгсөн ба түүнээс хойш бид амьдарч байгаа. Байрныхаа урсгал зардлыг цаг тухайд нь төлсөөр байгаа. Г****** ХХК, захирал ******* нар хамтран ажиллаж байсан О*******ХХК-тай тооцоо нийлж чадаагүйн улмаас тус байр руу халдаж байгааг эсэргүүцэж байна.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

6.   Анхан шатны шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 106 дугаар зүйлийн 106.4, 106.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******г Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, уг орон сууцыг *******гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,457,950 төгрөг, хариуцагч нараас сөрөг нэхэмжлэлийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч нараас 1,457,950 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

 

7.   Хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч гомдол гаргаж байна.

7.1.  Г****** ХХК болон Оюут констракшн-ууд 2019 оны 05 сарын 07-ны өдөр ББ/19-01 тоот Үйлдвэрийн барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ, ББ/19-02 тоот Орон сууцны барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ-г тус тус байгуулсан ба талуудын байгуулсан гэрээнд маргаан бүхий орон сууцыг шилжүүлэн өгөх талаар дурдаагүй, төлбөр тооцоонд оруулах талаар тохиролцсон зүйл огтоос байгаагүй.

7.2.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 4.1-т маргаан бүхий орон сууцны эд хөрөнгийн өмчлөгч болох талаар тогтоосон ба мөн хэргийн 47, 73 дахь талд нотлох баримтаар авагдсан. Иргэний хуулийн 91 дүгээр зүйлийн 91.2.1 -т эд хөрөнгийг өмчлөх эрх улсын бүртгэлд үндэслэсэн бол гэж заасан ба Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууц нь иргэн *******гийн өмч болох тогтоогдож байна.

7.3.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 4.3-т маргаан бүхий орон сууцыг 260,000,000 сая төгрөгөөр тооцон О*******ХХК-д хүлээлгэн өгсөн гэж дурджээ. Гэвч хэргийн 87-p талын Одоогоор О*******ХХК-д төлсөн өгсөн дүн гэсний ардаас /300 саяын байрны бартер ороогүй дүн/ гэсэн хэсэг байгаа ба талууд маргаан бүхий орон сууцны үнэ хэд байх тал дээр тогтоогүй байсан нь харагдаж байх ба үнийг талууд эцсийн байдлаар тооцоо нийлэх үед төлбөр тооцоонд оруулах байсан нь харагдаж байна. Гэвч энэ талаар анхан шатны шүүх дүгнэлт өгөөгүй хэргийн 87-p талд байх баримтыг огтоос үнэлээгүй.

7.4.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 4.4-т О*******ХХК болон ******* нарын хооронд байгуулсан гэрээг ******* мэдсэн мэтээр үнэлж дүгнэлт өгсөн ба ******* нь маргаан бүхий орон сууцанд ******* гэдэг хүн амьдарч байсан талаар мэдэх боловч төлбөр төлж худалдан авсан талаар огтоос мэдээгүй. Хэрэв мэдэж байсан бол хэргийн 5-7-р талд нотлох баримтаар авагдсан 2020 оны 05 сарын 30-ны өдрийн Орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ-нд гарын үсэг зурах ёстой байсан. Мөн нэхэмжлэгч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2019 онд маргаан бүхий орон сууцанд амьдарч эхэлсэн гэдгээ хүлээн зөвшөөрдөг ба гэрээг Оюут констрашн ХХК болон ******* нар 2020 оны 05 сарын 30-ны өдөр байгуулсан байгаа нь ******* уг гэрээг байгуулагдсан талаар мэдээгүй байгаа нотолгоо юм. Энэ талаар анхан шатны шүүх дүгнэлт өгөөгүй. Хэргийн 5-7-р талд авагдсан гэрээнд маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч ******* гарын үсэг зураагүй нь Иргэний хуулийн 56.1.8-д заасан хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл юм.

7.5.  Талууд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад маргаан бүхий орон сууцыг анх 2019 онд банкны барьцаанд байсан эсэх тал дээр маргаагүй буюу мэдэж байсан бөгөөд О*******ХХК нь эрхийн доголтой, зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүйгээр маргаан бүхий орон сууцыг *******д худалдсан байсан. ******* ч мөн адил эрхийн доголдолтой, *******гийн орон сууц гэдгийг мэдсээр байж гэрээ байгуулсан.

7.6.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 4.5, 4.6-т 2019 оны 12 сарын 31-ний өдөр талууд тооцоо нийлж нийт 9,9 тэрбум төгрөг төлөхөөс 3,4 тэрбум төгрөг төлсөн байсан талаар дурджээ. 4.5-д маргаан бүхийн орон сууцны үнэ 260,000,000 төгрөг, 4.6-т 300,000,000 төгрөг буюу ******* болон О*******ХХК маргаан бүхий орон сууцны үнэ хэдэн төгрөг байхаар харилцан тохироогүй байсан нь хавтаст хэрэгт авагдсан баримтууд дээр байгаа талаар шүүгч дурдсан боловч уг баримтууд дээр үнэлэлт дүгнэлт өгөөгүй нотлох баримтаар тооцоогүй.

7.7.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 5-д *******д худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу шилжүүлсэн үйл баримт дээр маргаагүй гэж дүгнэжээ. Гэвч ******* нь дээр дурдсанчлан О*******ХХК болон ******* нарын хооронд гэрээ байгуулагдсан талаар мэдээгүй ба худалдсан гэж мэдсэн даруй 2024 онд Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байдаг, мөн энэ баримт хэрэгт авагдсан. Энэ баримтуудыг анхан шатны шүүх үнэлээгүй.

7.8.  Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 6, 6.1, 6.3-т ******* болон О*******ХХК-ийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй эд хөрөнгийн гэрээ хийгдсэн гэж анхан шатны шүүх үнэлэлт дүгнэлт өгчээ. Гэвч маргаан бүхий орон сууц нь *******гийн өмч, мөн банкны барьцаанд байгаа талаар мэдсээр байж уг гэрээг байгуулсан байгаа нь хууль зөрсөн үйлдэл гэдгийг талууд мэдсээр байж өөрсдөө хүсэж үйлдсэн гэдгийг нотолж байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээтэй эд хөрөнгийн хувьд талууд гэрээг нотариатаар гэрчлүүлж улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөр болдог байтал хэргийн 5-7-д байгуулсан гэрээг хүчин төгөлдөр гэрээ гэж үзэх нь хууль зүйн хувьд илтэд учир дутагдалтай, мөн үнийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч *******д бус О*******ХХК-д төлсөн нь Иргэний хуулийн 112.1-д заасныг хэрэглэх боломжгүй юм.

7.9.  ******* болон ******* нарын хооронд ямар нэгэн гэрээ, хэлцэл байгуулагдаагүй байхад гэрээ хэлцэл байгуулсан мэтээр байхгүй зүйлийг бий болгож хийсвэр дүгнэлт гаргасан.

7.10.  ******* нь Иргэний хуулийн 106.1-д зааснаар хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй буюу *******г өөрийн өмчлөлийн орон сууцнаас чөлөөлүүлэх эрхтэй. ******* болон ******* нарын хооронд аливаа гэрээний болон гэрээний бус үүргийн харилцаа үүсээгүй. Нэхэмжлэгч *******д үл хөдлөх эд хөрөнгийн эзэмшихийг шаардах эдийн баялагийн эрх үүсээгүй. ******* нь маргаан бүхий орон сууцыг гагцхүү О*******ХХК-ийн эзэмшилд шилжүүлэн өгсөн ба О*******ХХК-д цааш худалдан борлуулах талаар итгэмжлэл, эрх бүхий зөвшөөрлийг огт олгоогүй.

7.11.  Маргаан бүхий орон сууц өнөөдрийн байдлаар Хаан банкны 417,520,000 төгрөгийн барьцаанд бүртгэлтэй байгаа бөгөөд хэрэв өмчлөх эрх шүүгчийн захирамжаар *******д шилжсэн тохиолдолд ******* маргаан бүхий орон сууцыг барьцааны төлбөр болох 417,520,000 төгрөгийг төлөхгүй гэх байр суурьтай байгаа. Энэ тохиолдолд хэрхэн шийдвэрлэх талаар анхан шатны шүүх дээр үнэлэлт дүгнэлт өгөөгүй. Эрх ашиг сонирхол нь шууд хөндөгдөж байгаа Хаан банк ХК-ийг хэрэгт гуравдагч этгээдээр татаагүй зэрэг хууль зүйн хувьд илтэд алдаатай шийдвэрийг гаргасан. ******* зээлийн төлбөрийг төлөхөө зогсоож барьцаа хөрөнгөд маргаан бүхий орон сууцыг хураалгах тохиолдолд ахин Хаан банк ХК-ийг хамруулан маргаан гарна.

7.12.  Г****** ХХК өнөөдрийн байдлаар О*******ХХК-аас гэрээт ажлын нийт дүн болох 9,9 тэрбум төгрөг төлөхөөс 10,9 тэрбум төгрөг төлсөн, 2023 оны 12 сарын 31-ний өдрийн байдлаар 2,7 тэрбум төгрөгийн НӨАТ-ийн баримтын авлага авах ёстой зэрэг баримтууд хэрэгт авагдсан. Г****** ХХК нь авлагатай бодит нөхцөл байдал үүссэн байхад анхан шатны шүүх *******д 260,000,000-300,000,000 төгрөгийн өртөг бүхий орон сууцыг шилжүүлэн өгнө гэх шийдвэрийг гаргаснаар О*******ХХК төлбөр дутагдалтай байсаар байтал уг төлбөрийг улам нэмэгдүүлэн шийдвэр гаргасан. Энэ нь ахин Г****** ХХК болон О*******ХХК-ийн хооронд маргаан гарвал уг орон сууцны өмчлөлийн асуудал ахин үүсэх бодит нөхцөл болно.

Иймд дээрх үндэслэлүүдийн дагуу орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

8.   Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга: 2019 оны 12 сарын 31-ний өдөр талууд тооцоо нийлж, *******гийн орон сууцыг 260,000,000 төгрөгөөр үнэлж, шилжүүлэв гэсэн гүйлгээ хийсэн. Өөрөөр хэлбэл, тооцооны задаргааны 26 дахь талд 2019 оны 09 сарын 30-ны өдрийн огноотой, захирлын байр 260,000,000 төгрөгөөр О*******ХХК-д зарсан гэж бичигдсэн. *******гийн байрыг худалдах талаар талууд тохиролцож, тооцоондоо оруулсан ба үүнээс хойш ******* нь О*******ХХК-д орон сууцыг хүлээлгэх өгөх үүрэг хүлээсэн. Үүний дагуу О*******ХХК нь *******д 260,000,000 төгрөгөөр орон сууцыг худалдан борлуулсан ба тус мөнгийг төсөлд зарцуулсан. Маргаан бүхий орон сууцыг шаардах эрх *******д үүссэн ба банкны барьцаа чөлөөлөгдсөн тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохиролцсон. Маргаан үүссэнээс хойш ******* яагаад *******г 4 жилийн хугацаанд орон сууцанд амьдруулж байсан нь ойлгомжгүй. ******* нь орон сууцыг хүлээн авснаас хойш 4 жилийн хугацаанд ашиглалтын зардлыг төлж байсантай ******* маргадаггүй. Төлбөр тооцооны зөрүү үүссэнтэй холбоотой маргааныг өөр байдлаар шийдвэрлүүлэх боломжтой байхад *******д худалдан борлуулсан орон сууцыг барьцаалж, зөрүүг арилгуулахаар шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй гарсан тул хэвээр үлдээж, хариуцагчийн гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1.   Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээ болон найруулгын өөрчлөлт оруулж, хариуцагч Г****** ХХК болон *******гийн гаргасан гомдлыг хангахгүй орхив.

 

2.   Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч Г****** ХХК, ******* болон О*******ХХК-д холбогдуулан Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэл гаргажээ.

Хариуцагч О*******ХХК нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрсөн агуулгатай тайлбар гаргасан.

Харин хариуцагч Г****** ХХК, ******* нар ...О*******ХХК-д орон сууцны эзэмшлийг шилжүүлэн өгсөн боловч бусдад худалдах эрхийг олгоогүй, О*******ХХК-тай тооцоо нийлэхэд илүү төлбөр төлсөн байсан тул орон сууцыг шилжүүлэн өгөхөөргүй болсон, О*******ХХК болон *******гийн байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээ нь Иргэний хуулийн 56.1.8-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус... гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, маргаан бүхий орон сууцыг *******гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай сөрөг нэхэмжлэл гарган маргасан.

 

3.   Хэргийн баримт, зохигчийн тайлбарыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т заасан журмын дагуу үнэлбэл дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

3.1.  Г****** ХХК, О*******ХХК-ууд 2019 оны 05 сарын 07-ны өдөр ББ/19-01 тоот Үйлдвэрийн барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ, ББ/19-02 тоот Орон сууцны барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ тус тус байгуулж, эдгээр гэрээгээр О*******ХХК нь нийт 4,135.2 м.кв талбайтай үйлдвэрийн барилга болон нийт 6,732.9 м.кв талбайтай орон сууцны барилгыг барьж ашиглалтад оруулах, Г****** ХХК нь гэрээний үнэ нийт 9,249,543,000 (2,853,288,000 + 6,396,255,000) төгрөгийг төлөх нөхцөлийг тохирсон;

3.2.  Г****** ХХК нь дээрх гэрээнүүдийн төлбөрт тооцон Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг О*******ХХК-д шилжүүлэн өгөхөөр амаар тохирсон;

3.3.  О*******ХХК нь *******тэй 2020 оны 05 сарын 30-ны өдөр Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг нийт 260,000,000 төгрөгөөр худалдсан, уг гэрээний төлбөр бүрэн төлөгдсөн;

3.4.  Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2023 оны 09 сарын 04-ний өдрийн БА-150/2023 тоот дүгнэлтээр Г****** ХХК-ийн захиалгатай, үйлчилгээтэй 85 айлын орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулахаар шийдвэрлэсэн, уг дүгнэлтэд барилгын ажлын гүйцэтгэгчээр О*******ХХК бичигдсэн.

 

4.   Анхан шатны шүүх дээрх үйл баримтыг зөв тогтоож, нэхэмжлэгч ******* нь О*******ХХК-тай байгуулсан Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ-ний дагуу Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны өмчлөлийг хариуцагч нараас шаардах эрхтэй гэж дүгнэсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 53 дугаар зүйлийн 53.1-д тус тус заасантай нийцжээ.

 

5.   Маргаан бүхий орон сууц нь хариуцагч *******гийн нэр дээр бүртгэлтэй болох нь 2014 оны 12 сарын 10-ны өдрийн 000372052 дугаартай гэрчилгээгээр тогтоогдож байх боловч хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын гаргасан ...маргаан бүхий орон сууцыг төлбөр тооцоонд оруулах талаар тохиролцсон зүйл байхгүй, уг орон сууцны үнийг хэд байх талаар тогтоогүй, уг орон сууцыг *******д худалдсан гэж мэдээгүй, уг орон сууцыг бусдад худалдахыг О*******ХХК-д зөвшөөрөөгүй... гэх гомдлыг хангах үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй. Учир нь:

5.1.  Маргаан бүхий орон сууцыг О*******ХХК-д гэрээний төлбөрт тооцон шилжүүлэн өгөхөөр амаар тохиролцож байсан тухай хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын хариу тайлбарт дурдагдсан;

5.2.  Маргаан бүхий орон сууцыг ******* нь суллаж, *******д хүлээлгэн өгсөн үйл баримтын талаарх нэхэмжлэгч ******* болон хариуцагч О*******ХХК-ийн тайлбарыг хариуцагч Г****** ХХК, ******* нар үгүйсгээгүй, баримтаар няцаагаагүй.

 

6.   Иргэний хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1-д Эрх олгогдоогүй этгээдийн хийсэн үйлдлийг бүрэн эрх бүхий этгээд хожим дэмжин зөвшөөрсөн бол уг үйлдлийг хүчин төгөлдөр гэж үзнэ гэж заасан.

Өмнө дурдсанчлан, хариуцагч О*******ХХК-ийн бусадтай хийсэн худалдах, худалдан авах гэрээг маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч хожим дэмжин зөвшөөрч, уг орон сууцыг суллаж, *******гийн эзэмшилд шилжүүлэн өгсөн байх тул уг худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр гэж үзнэ.

Иймд хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын гаргасан ...О*******ХХК болон *******гийн байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээ нь Иргэний хуулийн 56.1.8-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус... гэх гомдол үндэслэлгүй.

 

7.   Г****** ХХК болон О*******ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2019 оны 05 сарын 07-ны өдөр ББ/19-01 тоот Үйлдвэрийн барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ, ББ/19-02 тоот Орон сууцны барилга байгууламжийн ажил гүйцэтгэх гэрээ-ний төлбөр тооцооны маргаан нь тэдгээр компаниудын хоорондын асуудал буюу нэхэмжлэгч *******д хамааралгүй.

Иймд хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын гаргасан ...талууд тооцоо нийлж, Г****** ХХК нь О*******ХХК-д 9,9 тэрбум төгрөг төлөхөөс 10,9 тэрбум төгрөгийг төлж, илүү төлөлттэй байгаа... гэх гомдол үндэслэлгүй, компаниудын хоорондын өглөг авлага хэд байгаа талаар давж заалдах шатны шүүхээс дүгнэлт өгөх шаардлагагүй.

8.   Маргаан бүхий орон сууц нь *******, Г.Дэлгэрбат болон Хаан банк ХК-ийн хооронд байгуулагдсан ЗГ/202559628655 тоот Зээлийн гэрээ-ний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан болох нь хэрэгт авагдсан Хаан банк ХХК болон Г****** ХХК, *******, Г.Дэлгэрбатын хооронд байгуулагдсан 2025 оны 03 сарын 20-ны өдрийн БГҮ/202559628655 тоот Барьцааны гэрээ-гээр тогтоогдож байх боловч энэ нь барьцааны зүйлээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шаардах барьцаалагч буюу Хаан банк ХК-ийн эрхэд сөргөөр нөлөөлөхгүй тул хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын гаргасан ...хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд Хаан банк ХК-ийг гуравдагч этгээдээр оролцуулаагүй... гэх гомдол үндэслэлгүй.

Учир нь, Иргэний хуулийн 154 дүгээр зүйлийн 154.3-т Барьцааны зүйл нь бусдын өмчлөлийн хөрөнгө байж болно гэж зохицуулсан.  

 

9.   Нэхэмжлэгч *******гийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй тул хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдэл Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д нийцжээ.

 

10.   Анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлд хамаарахгүй хуулийн зохицуулалтыг удирдлага болгосон алдаа гаргасныг давж заалдах шатны шүүх залруулна.

Анхан шатны шүүх үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг нэг заалтаар шийдвэрлэсэн нь найруулгын хувьд оновчгүй болсон, тогтоох хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарыг орхигдуулж бичсэн, улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуульд заасан хувь хэмжээгээр хуваарилаагүй зэрэг алдаа гаргасныг давж заалдах шатны шүүх мөн залруулна.

 

11.   Дээрхийг нэгтгэн дүгнээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээ болон найруулгын өөрчлөлт оруулж, хариуцагч Г****** ХХК болон *******гийн гаргасан гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.   Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 сарын 17-ны өдрийн 192/ШШ2025/10869 дугаар шийдвэрийн

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар нэхэмжлэгч *******г эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206010832 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 1-р хороо, ******* гудамж, ******* байр, 5 тоот хаягт байршилтай, 153.5 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосугай гэж өөрчилж,

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын дараа Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар орон сууцыг нэхэмжлэгч *******гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай гэсэн 2 дахь заалтыг нэмж,

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг 3 гэж дугаарлалтыг өөрчилж, уг заалтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т тус тус зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 1,457,950 төгрөг, хариуцагч нараас төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын төсөвт хэвээр үлдээж, улсын төсвөөс 1,387,750 төгрөг, хариуцагч нараас 70,200 төгрөгийг тус тус гаргуулан нэхэмжлэгч *******д буцаан олгосугай гэж өөрчилж,

тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтыг 4 гэж дугаарлалтыг өөрчилж,

шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хариуцагч Г****** ХХК, ******* нарын гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.1, 162 дугаар зүйлийн 162.4-т тус тус зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагч Г****** ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 2026 оны 01 сарын 27-ны өдөр урьдчилан төлсөн нийт 1,528,150 төгрөгийг улсын төсөвт үлдээж, улсын төсвөөс 1,387,750 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч Г****** ХХК-д буцаан олгосугай.

 

3.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1-т зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг мэдэгдсүгэй.

 

4.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Т.ГАНДИЙМАА

 

 

ШҮҮГЧ Ч.МӨНХЦЭЦЭГ

 

 

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ Д.НЯМБАЗАР