******* ХХК, ******* нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Батчимэг даргалж, шүүгч Н.Гэрэлтуяа, Б.Мандалбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрийн 192/ШШ2025/10901 дугаар шийдвэртэй,

 

******* ХХК, ******* нарын нэхэмжлэлтэй,

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

 

2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410348/05 дугаартай эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолыг хүчингүй болгож,*******дүүрэг,*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 4 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, 355 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоолыг үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэгдсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасуулах тухай,

2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22410348/06, 22410348/07, 22410348/08 дугаартай эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолыг хүчингүй болгож,*******дүүрэг,*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 1 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, 345.5 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоол, мөн тус байр, 2 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, 345.5 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоол болон 4 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй, 355 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоолыг эд хөрөнгө хураах жагсаалтаас хасуулах тухай,

Дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нийт 4,423,260,714 төгрөгөөр үнэлсэн Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн 2024 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Б.Мандалбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч ******* ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч , нэхэмжлэгч *******гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч , бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч а шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Анулан нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатын шүүхийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 183/ШШ2022/00165 дугаар зохигчийн эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай шүүгчийн захирамжаар ХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлага 4,498,502,450.63 төгрөгийг хариуцагч ******* ХХК нь төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, эвлэрлийн гэрээнд заасан хугацаанд хэсэгчлэн төлөх, тодорхой төлөлт хийгдсэний дараа барьцаа хөрөнгүүдийг ээлжлэн чөлөөлөхөөр харилцан тохиролцсон. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар шүүгчийн захирамжийн дагуу 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдөр эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагааг хууль бусаар явуулсан.

...шийдвэр гүйцэтгэгчийн зүгээс төлбөр төлөгчид урьдчилан мэдэгдэлгүй, түүнийг байлцуулахгүйгээр 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдөр 24410348/5 дугаар бүхий эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор*******дүүргийн*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 4 тоот хаягт байрлах, 355 м.кв талбайтай, Ү-******* улсын бүртгэлийн дугаартай, орон сууц, хоёр автомашины зогсоолыг битүүмжилсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахдаа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1, 33 дугаар зүйлийн 33.1.1, 44 дүгээр зүйлийн 44.2.8 дахь хэсэгт заасныг тус тус зөрчиж, төлбөр төлөгчид эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагааг урьдчилан мэдэгдээгүй, түүнийг оролцуулалгүйгээр эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагаа явуулсан нь төлбөр төлөгчийн эрхийг хязгаарласан үйлдэл гэж үзэж байна. Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1 дэх хэсэгт заасны дагуу төлбөр төлөгчийн орон байр, эд хөрөнгө байгаа газарт нэвтрэх, эд хөрөнгөд үзлэг, нэгжлэг хийх, түүнийг хураан авах ажиллагааг хөндлөнгийн 2-оос доошгүй гэрчийн оролцоотой явуулна гэж заасан байтал эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагаа явуулахдаа хөндлөнгийн нэг ч гэрч оролцуулаагүй, төлбөр төлөгч ******* ХХК-ийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд д урьдчилан мэдэгдээгүй, түүнд мэдэгдэх хуудас явуулаагүй, түүнийг оролцуулаагүй, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогч биш *******г байлцуулан хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагаа явуулсан нь хууль зөрчсөн үйлдэл юм. Иймд, 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410348/5 дугаартай эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолыг хүчингүй болгож, тухайн орон сууц, хоёр автомашины зогсоолыг битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасаж өгнө үү.

Мөн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн /06, /07, /08 дугаартай тогтоолоор 87-1, 87-2, 87-4 тоот хаягт байрлах, эд хөрөнгийг битүүмжилсэн, хураасан тогтоолыг эс зөвшөөрч байна.

Нэгдүгээрт, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 24-ний өдрийн шийдвэрээр 87-1 тоот хаягт байрлах, орон сууцыг битүүмжлэх тогтоолыг хүчингүй болгож, битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасаж шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа эхлээд хөрөнгийг битүүмжилж, хурааж, дараа нь үнэлээд, дуудлага худалдаанд оруулдаг. Эд хөрөнгө хураах ажиллагааны үндэслэл болсон битүүмжлэх тогтоол хүчингүй болсон тул 87-1 тоот орон сууцыг хураасан тогтоолыг хүчингүй болгох нь зүйтэй.

Хоёрдугаарт, эд хөрөнгө хураах тогтоолыг эзэмшигч н.д утсаар танилцуулав гэх агуулгатай шийдвэр гүйцэтгэлийн баримт байдаг. Эзэмшигчид битүүмжлэх, хураах ажиллагаанд оролцуулах талаар утсаар ярьж танилцуулна гэсэн ойлголт байхгүй. 87-1 тоотын хувьд н.тай утсаар яриад насанд хүрээгүй хүүхдийг байлцуулж эд хөрөнгийг хураасан. 87-2 болон 87-4 тоот орон сууцыг хураах ажиллагаа хийхдээ төлбөр төлөгч ******* ХХК-ийн төлөөлөгч г оролцуулаагүй, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд төлөөлж байсан итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид ч мэдэгдэлгүйгээр хураасан. Хөндлөнгийн 2 гэрчээр дадлага хийж байсан хоёр оюутныг оролцуулсан нь үндэслэлгүй тул хууль зөрчсөн ажиллагааг хүчингүй болгож өгнө үү.

Гуравдугаарт, хөрөнгийн үнэлгээ нь бодит үнэтэй нийцээгүй тул үнэлгээг хүчингүй болгох нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Учир нь, нэгдүгээрт, 87-1, 87-2, 87-4 тоот орон сууц нь тус бүр 3 давхар, 355 м.кв, хоёр автомашины зогсоолтой, төвийн шугамд холбогдсон, Удирдлагын академийн урд буюу хамгийн үнэтэй бүсэд байрладаг хотхоныг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн. Хоёрдугаарт, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхгүй, даатгалын хохирлын үнэлгээ гаргадаг Сүлд үнэлгээ ХХК-иар үнэлгээг хийлгэсэн байна. Даатгалын мэргэжлийн оролцогчийн тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.2.4 дэх хэсэгт даатгалын хохирол үнэлэгч гэж даатгагч болон даатгуулагчийн нэрийн өмнөөс даатгалын гэрээтэй холбоотой нэхэмжлэлийг хянан шалгах, бодит хохирлыг тогтоох, талуудын хооронд хэлэлцээ хийх чиг үүргийг бие даан хэрэгжүүлэх, ийнхүү хэрэгжүүлсний төлөө цалин хөлс болон бусад төлбөр авах эрх бүхий этгээдийг ойлгоно, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.10 дахь хэсэгт үнэлгээний хуулийн этгээд гэж хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл авсан компанийг ойлгоно гэж тус тус заасан. Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн хувьд даатгалын мэргэжлийн оролцогч, даатгалын хохирол үнэлэгч гэсэн тусгай зөвшөөрөлтэй байгаа юм. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхгүй компаниар хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэсэн нь хууль зөрчсөн учраас хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох шаардлагатай. Гуравдугаарт, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалын 2.2 дахь хэсэгт нийтийн орон сууц, амины хашаа байшингаас бусад хөрөнгийн үнэлгээг тэргүүлэх зэргийн үнэлгээчнээр хийлгэнэ гэж заасан байдаг ч тухайн төвийн шугамд холбогдсон, бие даасан объект буюу 3 ширхэг хаусыг тэргүүлэх зэргийн мэргэшсэн үнэлгээчнээр үнэлүүлээгүй. Мөн аргачлалд үнэлгээний зүйлтэй биечлэн танилцана гэж заасан ч Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээнээс харахад 87-4 тоот үл хөдлөх хөрөнгийн зургийг давхар давхраар нь дарж авсан, 87-2 тоотын ерөнхий зураг авагдсан, 87-1 тоотын хувьд зураг байхгүй байна. Тиймээс тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн нөхцөл байдалтай биечлэн танилцаагүй, орж үзээгүй, орсон талаар баримт байхгүй хууль зөрчиж хийсэн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. Бид өөрсдөө хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхтэй Мөнх-Оргил трейд ХХК-иар тухайн 3 үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэхэд 6,100,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн бол тусгай зөвшөөрөлгүй Сүлд үнэлгээ ХХК 4,100,000,000 төгрөг буюу 2,000,000,000 төгрөгийн зөрүүтэй үнэлсэн байна гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Шүүхийн шийдвэрээр ******* ХХК-иас 4,498,502,450 төгрөгийг гаргуулж, ХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн шийдвэрийн дагуу гүйцэтгэх бичиг баримтыг үндэслэн, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2022 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлсэн. Улмаар төлөөлөгч нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх талаар хугацаатай мэдэгдлийг хүргүүлсэн ч тогтоосон хугацаанд биелүүлээгүй учраас үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Ү-*******, Ү-******* улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдөр, Ү-22030404334 улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2023 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр тус тус битүүмжилсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1 дэх хэсэгт үзлэг, нэгжлэг хийх, түүнийг хураан авах ажиллагааг хөндлөнгийн хоёроос доошгүй гэрчийн оролцоотой явуулна гэж заасан байдаг. Бусад ажиллагаанд шийдвэр гүйцэтгэгч бүрэн эрхийнхээ хүрээнд оролцуулж болно гэж заасан болохоос заавал оролцуулах үүрэгтэй гэсэн зүйл байхгүй. Мөн хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1 дэх хэсэгт эд хөрөнгө битүүмжлэх үед шийдвэр гүйцэтгэгч шаардлагатай бол оролцуулж болно гэж заасан. Харин эд хөрөнгө хураах тохиолдолд хөндлөнгийн гэрчийг заавал байлцуулна. Хураах ажиллагааны хувьд 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр 87-1, 87-2, 87-4 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураах үед хөндлөнгийн гэрчээр , нарыг байлцуулсан. Нэхэмжлэгч нь дадлагын хоёр оюутан оролцуулсан гэж тайлбарлаж байгаа ч үүнийг нотолсон баримт байхгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тухайд Сүлд үнэлгээ ХХК-иас хөрөнгийн үнэлгээчинг томилсон ба үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээ хийх мэргэшсэн үнэлгээчний гэрчилгээтэй бөгөөд тэрээр 3 үл хөдлөх эд хөрөнгийг 4,423,260,714 төгрөгөөр үнэлснийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2024 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдөр талуудад баталгаат шуудангаар явуулж төлбөр төлөгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид гардуулсан талаар баримт хэрэгт авагдсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд нийцүүлэн хийсэн тул нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд -ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

ХК нь хариуцагч Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газрыг дэмжиж шүүх хуралдаанд оролцож байна. 2022 оны*******дүгээр сард шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа эхлүүлснээс хойш өнөөдрийг хүртэл ******* ХХК нь ХК-д төлбөр төлөөгүй. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад хийсэн 2023 оны 09 дүгээр сарын 23, 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө битүүмжлэх, хураах тогтоолыг хүчингүй болгох тухай асуудалд хариуцагч талтай адилхан байр суурьтай байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар ажиллагаа хийхдээ холбогдох хууль тогтоомжийг зөв ашигласан, хууль зөрчөөгүй гэж үзэж байна. Гурав дахь нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд нэгдүгээрт, ХК жил бүр барьцаа хөрөнгүүдээ үнэлдэг, 2024 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн үнэлгээгээр 380 м.кв талбайтай, үл хөдлөх эд хөрөнгийг хоёр автомашины зогсоолын хамтаар 1,280,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн гаргасан үнэлгээ ХК-ийн үнэлгээнээс өндөр учраас тухайн үеийн зах зээлийн үнэлгээ зөв байсан гэж үзэж байна. Миний хувьд хөрөнгийн үнэлгээ, зах зээлийн судалгааны чиглэлээр судалгаа хийдэг. Даатгалын үнэлгээний үнэлгээчид цэвэр мэргэшсэн үнэлгээчид байдаг. Өөрөөр хэлбэл, хуульч болгон шүүгч биш гэдэгтэй адил үнэлгээчин болгон даатгалын үнэлгээ хийдэггүй, даатгалын үнэлгээ хийх эрхтэй хүн хийдэг, 2 дахь шатны мэргэшсэн ажиллагаа юм. Даатгалын үнэлгээ хийдэг үнэлгээчин бол мэргэшсэн сайн үнэлгээчин мөн. Үүнээс гадна ХК нь санхүүгийн зуучлалын үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага бөгөөд зээл олгосноос 8-9 жил, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд 3 орчим жил болж, төлбөрөө авч чадахгүй байгаа нь санхүүгийн эрсдэл үүсгэж байна. Иймд, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үргэлжлүүлж өгнө үү гэжээ.

 

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.4, 122 дугаар зүйлийн 122.1, 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч *******гийн өмчлөлийн Хан-Уул дүүргийн*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 01 тоот хаягт байрлах, 345.5 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, орон сууц, хоёр ширхэг автомашины зогсоолтой, үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураасан хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн эд хөрөнгө хураах тухай 22410348/92 дугаар тогтоолыг хүчингүй болгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураах эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасаж, Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн шинжээчийн тайлангаас 87-1 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн хэсгийг хүчингүй болгож,

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.4, 122 дугаар зүйлийн 122.1, 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч *******гийн өмчлөлийн*******дүүргийн*******дүгээр хороо, *******, 87-04 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн 2022 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410348/05 дугаар тогтоолыг,*******дүүргийн*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 02,04 тоот хаягт байрлах, 345.5 м.кв талбайтай, орон сууц, хоёр ширхэг автомашины зогсоолтой, үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураасан хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн эд хөрөнгө хураах тухай 22410348/07 дугаар, мөн өдрийн 22410348/06 дугаар тогтоолыг тус тус хүчингүй болгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг хураах эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасах, Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн шинжээчийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч ******* ХХК, ******* нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-т зааснаар нэхэмжлэгч *******гийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөг, ******* ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 351,000 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн дансанд хэвээр үлдээж, хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 175,500 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******д 35,100 төгрөг, ******* ХХК-д 140,400 төгрөгийг олгож шийдвэрлэжээ.

 

5. Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын давж заалдах гомдлын агуулга:

... Нэг. Хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох шаардлагын тухайд:

2024 оны 03 дугаар сарын 14-ны өдөр Сүлд үнэлгээ" ХХК нь*******дүүргийн 11-р хороо, Стадион Оргил,*******байр 01,02 болон 04 тоот хаягт байрлах орон сууцуудыг гараашийн хамт үнэлгээ хийсэн байдаг.

87 байрны 02 тоот хувийн сууцыг, гараашийн хамт 1,434,963,922 төгрөгөөр, 04 тоот хувийн сууцыг, гараашийн хамт 1,474,420,238 төгрөгөөр үнэлсэн байдаг.

1. Монгол Улсын хүчин төгөлдөр үйлчилж буй Даатгалын мэргэжлийн оролцогчийн тухай хуулийн 3 дугаар зүйл 3.2.4-т ...даатгалын хохирол үнэлэгч гэж даатгагч болон даатгуулагчийн нэрийн өмнөөс даатгалын гэрээтэй холбоотой нэхэмжлэлийг хянан шалгах, бодит хохирлыг тогтоох, талуудын хооронд хэлэлцээ хийх чиг үүргийг бие даан хэрэгжүүлэх, ийнхүү хэрэгжүүлсний төлөө цалин хөлс болон бусад төлбөр авах эрх бүхий этгээдийг; ойлгоно гэж, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.10-т ...үнэлгээний хуулийн этгээд гэж хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл авсан компанийг гэж, Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалын 2 дугаар зүйлийн 2.2-т ...нийтийн орон сууц, амины хашаа байшингаас бусад хөрөнгийн үнэлгээг мэргэшсэн, тэргүүлэх зэрэгтэй үнэлгээчин хийнэ. гэж тус тус заасан байдаг.

Гэтэл Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээчин нь хөрөнгийн үнэлгээний тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд биш бөгөөд даатгалын хохирол үнэлэгчийн тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд болох нь хэрэгт авагдсан баримтаас тодорхой харагддаг.

2. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд 2024 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн 3/85 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоолыг шинжээчид танилцуулаагүй, шинжээчид хууль сануулаагүй байна.

3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалын 3 дугаар зүйл 3.1.2-т ...үнэлгээний зүйлтэй биечлэн танилцах үүргийг үнэлгээчин хүлээх талаар тодорхой заасан байдаг. Гэвч Сүлд үнэлгээ ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ бүх үл хөдлөх хөрөнгүүдийг биечлэн үзэлгүй үнэлгээ хийсэн байдаг.

4. Шүүх анхан шатны шийдвэрийнхээ үндэслэх хэсэгт ...Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээгээр*******дүүргийн 11-р хороо, Стадион Оргил,*******байр, 02 тоот орон сууц, хоёр авто зогсоолыг 1,434,963,922 төгрөгөөр, 87-04 тоот орон сууц, хоёр авто машины зогсоолыг 1,474,420,238 төгрөгөөр, харин Мөнх-Оргил трейд ХХК-ийн үнэлгээ /2024 оны 3 сарын байдлаар/-ээр ...02 тоот орон сууц, хоёр авто машины зогсоолыг 1,537,557,700 төгрөгөөр, 87-04 тоот орон сууц, хоёр авто машины зогсоолыг 1,537,557,700 төгрөгөөр үнэлснээс харахад үнэлгээг хэт зөрүүтэй үнэлсэн, үндэслэлгүй гэж үзэх нөхцөл байдал хэргийн баримтаар тогтоогдохгүй байна гэжээ.

Гэвч Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн 2024 оны 03 дугаар сарын 14-ны өдрийн үнэлгээгээр*******дүүргийн 11-р хороо, Стадион Оргил,*******байр, 01, 02 болон 04 тоот хаягт байрлах орон сууцуудыг, зогсоолын хамт нийт 4,344,348,082 төгрөгөөр үнэлсэн байдаг. Харин Мөнх Оргил трейд ХХК-ийн үнэлгээгээр 2024 оны 03 дугаар сарын байдлаар дээрх үл хөдлөх хөрөнгүүдийн нийт үнэлгээг 6,150,230,800 төгрөгөөр үнэлсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл, нэг цаг хугацаанд адил хөрөнгүүдийг үнэлсэн үнэлгээний зөрүү бүхэл бүтэн 1,805,882,718 төгрөгийн үлэмж зөрүүтэй байхад анхан шатны шүүхээс хэт зөрүүтэй үнэлсэн байдал тогтоогдохгүй байна гэж байгаа нь үндэслэлгүй юм.

Хоёр. Эд хөрөнгө хураасан тогтоолуудыг хүчингүй болгож, хураагдсан эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

Хариуцагч нь эд хөрөнгө хураах ажиллагаа хийхдээ төлбөр төлөгч ******* ХХК-г итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд г оролцуулаагүй, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд төлөөлж байсан итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид ч мэдэгдэлгүйгээр хураасан байдаг.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 33 дугаар зүйл 33.1.1 -т шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцогч талууд иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийг баталгаажуулах арга хэмжээ гүйцэтгэхэд байлцах эрхтэй талаар зохицуулсан байдаг. Гэтэл төлбөр төлөгчийг энэхүү эрхээр хангаагүй, түүнд уг ажиллагааг гүйцэтгэж байгаа талаар мэдэгдээгүй нь хууль зөрчсөн үйлдэл гэж үзэж байна.

Үүнээс гадна хөндлөнгийн 2 гэрчээр дадлага хийж байсан хоёр оюутныг оролцуулсан нь үндэслэлгүй. Тухайн байгууллагад дадлага хийж байгаа оюутныг албаны сонирхолгүй гэж үзэх үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Иймд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

6. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч а шүүх хуралдаанд гаргах тайлбаргүй гэсэн.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* ХХК, ******* нар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410348/05 дугаартай эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолыг хүчингүй болгож,*******дүүрэг,*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 4 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, 355 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоолыг үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэгдсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасуулах тухай,

2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22410348/06, 22410348/07, 22410348/08 дугаартай эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолыг хүчингүй болгож,*******дүүрэг,*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 1 тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, 345.5 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоол, мөн тус байр, 2 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, 345.5 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоол болон 4 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй, 355 м.кв талбайтай орон сууц, гараашийн зориулалттай 2 автомашины зогсоолыг эд хөрөнгө хураах жагсаалтаас хасуулах тухай,

Дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нийт 4,423,260,714 төгрөгөөр үнэлсэн Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн 2024 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Тодруулбал,

 

нэхэмжлэгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: ...шийдвэр гүйцэтгэгчийн зүгээс төлбөр төлөгчид эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагааг урьдчилан мэдэгдээгүй, түүнийг оролцуулалгүйгээр эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагаа явуулсан, мөн тухайн ажиллагаанд хөндлөнгийн гэрч оролцуулаагүй нь хууль зөрчсөн үйлдэл тул 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410348/5 дугаартай эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолыг хүчингүй болгож, тухайн орон сууц, хоёр автомашины зогсоолыг битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасаж өгнө үү,

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 24-ний өдрийн шийдвэрээр*******дугаар байр, 1 тоот хаягт байрлах, орон сууцыг битүүмжлэх тогтоолыг хүчингүй болгож, битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасаж шийдвэрлэсэн тул тухайн орон сууцыг хураасан тогтоолыг хүчингүй болгох нь зүйтэй,

үүнээс гадна*******дугаар байр, 2 болон 4 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах ажиллагаа явуулахдаа төлбөр төлөгчид мэдэгдээгүй, хөндлөнгийн гэрчээр дадлагын оюутан оролцуулсан нь үндэслэлгүй,

Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээ нь бодит үнэтэй нийцээгүй, зэх зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн, хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхгүй этгээд үнэлгээг хийсэн тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү... гэсэн бол,

 

хариуцагч нь ...төлбөр төлөгчид шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх талаар хугацаатай мэдэгдлийг хүргүүлсэн ч тогтоосон хугацаанд биелүүлээгүй учраас үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 2023 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр битүүмжилсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1 дэх хэсэгт үзлэг, нэгжлэг хийх, түүнийг хураан авах ажиллагааг хөндлөнгийн хоёроос доошгүй гэрчийн оролцоотой явуулна гэж заасан байдаг. Бусад ажиллагаанд шийдвэр гүйцэтгэгч бүрэн эрхийнхээ хүрээнд оролцуулж болно гэж заасан болохоос заавал оролцуулах үүрэгтэй гэсэн зүйл байхгүй. Хураах ажиллагааны хувьд 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр 87-1, 87-2, 87-4 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураах үед хөндлөнгийн гэрчээр , нарыг байлцуулсан. Нэхэмжлэгч нь дадлагын хоёр оюутан оролцуулсан гэж тайлбарлаж байгаа ч үүнийг нотолсон баримт байхгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тухайд Сүлд үнэлгээ ХХК-иас хөрөнгийн үнэлгээчинг томилсон ба үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээ хийх мэргэшсэн үнэлгээчний гэрчилгээтэй, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд нийцүүлэн хийсэн тул нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү... гэжээ.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд ХК нь хариуцагч талыг дэмжиж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцсон байна

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасан журмаар үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогджээ. Үүнд:

 

3.1.*******дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 183/ШШ2022/00165 дугаартай зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамжаар ХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлага болох 4,498,502,450.63 төгрөгийг ******* ХХК нь 2022 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрөөс 2022 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдөр дотор тохирсон графикийн дагуу төлөх, тийнхүү төлснөөр барьцаа хөрөнгийг үе шаттайгаар барьцаанаас чөлөөлөх, төлбөрийг графикийн дагуу төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар тохиролцож эвлэрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж, /2.х.х-ийн 51-60/

 

3.2. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 2022 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 183/ШЗ2022/06085 дугаар шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай захирамж, мөн өдрийн 183/ГХ2022/00580 тоот гүйцэтгэх хуудсыг тус тус үндэслэн 2022 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, барьцаа хөрөнгө болох, /х.х-ийн 49-50, 60-61/

 

А/ Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй,*******дүүрэг*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 1 тоот хаягт байрлах, 345.5 м.кв талбайтай, орон сууц, гараашийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 22410348/92 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22410348/08 дугаартай тогтоолоор хураан авч, /2.х.х-ийн 74-75, 83-84/

 

Б/ Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй,*******дүүрэг*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 2 тоот хаягт байрлах, 345.5 м.кв талбайтай, орон сууц, гараашийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 22410348/92-1 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22410348/07 дугаартай тогтоолоор хураан авч, /2.х.х-ийн 76-77, 81-82/

 

В/ Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй,*******дүүрэг*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 4 тоот хаягт байрлах, 355 м.кв талбайтай, орон сууц, гараашийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410348/05 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22410348/06 дугаартай тогтоолоор тус тус хураан авч, /2.х.х-ийн 65-66, 79-80/

 

3.3. Улмаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад хариуцагч нь төлбөр төлөгч, төлбөр авагч болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нарт дуудлага худалдааны үнийн санал ирүүлэх мэдэгдэл хүргүүлэхэд төлбөр төлөгч ******* ХХК-ийн зүгээс дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгө тус бүрийг 5,000,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн бол төлбөр авагч ХК-иас үл хөдлөх эд хөрөнгө тус бүрийг 625,000,000 төгрөгөөр үнэлжээ. /2.х.х-ийн 86-90

 

Ингээд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд барьцаа хөрөнгийн үнийн талаар харилцан тохироогүй учир хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн 3/85 тоот тогтоолоор Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчинг шинжээчээр томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт тус тус нийцсэн байна. /х.х-ийн 91/

 

3.4. Шинжээчээр томилогдсон шинжээч Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин Г.Энхтайван эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй 1 тоот хаягт байрлах орон сууц болон 2 автомашины гараашийг 1,434,963,922 төгрөгөөр,

 

эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй 2 тоот хаягт байрлах орон сууц болон 2 автомашины гараашийг 1,434,963,922 төгрөгөөр,

 

эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй 4 тоот хаягт байрлах орон сууц болон 2 автомашины гараашийг 1,474,420,238 төгрөгөөр тус тус үнэлжээ. /2.х.х-ийн 92-98/

 

4. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 03 дугаар сарын 24-ний өдрийн 192/ШШ2025/02251 дугаар шийдвэрээр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй,*******дүүрэг*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 1 тоот хаягт байрлах, 345.5 м.кв талбайтай, орон сууц, гараашийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 22410348/92 дугаартай эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолыг хүчингүй болгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэх эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасаж шийдвэрлэжээ. /2.х.х-ийн 155-158/

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрээр нэгэнт тогтоогдсон буюу нийтэд илэрхий үйл баримт хэрэг хянан шийдвэрлэхэд холбогдолтой байвал түүнийг дахин нотлохгүй гэж зааснаар зохигч энэ талаар маргах эрхгүй.

 

Иймд,*******дүүрэг*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 1 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн тогтоолыг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэр хуулийн хүчин төгөлдөр болсон тул уг битүүмжилсэн тогтоолыг үндэслэн явагдсан 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний эд хөрөнгө хураах ажиллагаа, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий болсон байх бөгөөд зохигч энэ талаар гомдол гаргаагүй тул талуудын зарчмын хүрээнд дэлгэрэнгүй дүгнэлт өгөхгүй.

 

5. Хэрэгт цугларсан баримтаар нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

5.1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49.1-т Хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах гэж тухайн хөрөнгийг захиран зарцуулах, түүнчлэн эзэмших, ашиглах эрхийг хязгаарлах ажиллагааг ойлгоно гээд 49.2-т Энэ хуулийн 49.1-д заасан эрхийг хязгаарлах хүрээ болон хугацааг тухайн хөрөнгийн шинж чанар, гүйцэтгэх үүрэг, түүнийг эзэмшиж, ашиглаж байгаа хэлбэр, гүйцэтгэх баримт бичигт заасан шаардлагыг биелүүлэхэд эзлэх хувийг харгалзан шийдвэр гүйцэтгэгч бие даан тогтооно гэж тус тус заасан.

 

Тодруулбал, хуульд шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөр барагдуулах зорилгоор эд хөрөнгийг битүүмжлэх үйл ажиллагааг явуулахдаа тухайн хөрөнгийн эрхийг хязгаарлах хүрээ болон хугацааг бие даан тогтоох бөгөөд үүнд хөндлөнгийн гэрчийг заавал оролцуулахаар зохицуулаагүй.

 

5.2. Мөн энэ хуулийн 48.1-д Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгийн хэмжээ, тэдгээрийн үнэлгээ, үнэлгээнд нөлөөлөхүйц шинж чанарыг тогтоох зорилгоор өөрт нь болон бусдын эзэмшилд байгаа түүний өмчлөлийн эд хөрөнгөд нэг бүрчлэн үзлэг хийх, тээврийн хэрэгсэл, ажлын байр, агуулах сав, эзэмшил газарт нэвтрэн орж иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд ач холбогдол бүхий баримт, мэдээллийг гаргуулан авах, ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн зөвшөөрснөөр бусдын орон байранд нэвтрэн орох эрхтэй гэж заажээ.

 

Шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөр төлөгчийн болон мөн бусдын эзэмшилд байгаа түүний өмчлөлийн эд хөрөнгөд нэвтрэх үйл ажиллагааг явуулах нь эд хөрөнгө битүүмжлэхээс өөр агуулгатай буюу анхнаасаа тодорхой зорилгыг хэрэгжүүлэхээр нэвтэрдэг байх тул үүнийг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч зөвшөөрөхөөс гадна мөн хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.4-т Төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгөд үзлэг, нэгжлэг хийх ажиллагааг явуулахад энэ хуулийн 41.1-д заасны дагуу хөндлөнгийн гэрчийг оролцуулна гэж зааснаар хөндлөнгийн гэрч оролцуулах зохицуулалттай.

 

Тэгэхээр битүүмжлэх ажиллагаа нь орон байр, эд хөрөнгө байгаа газарт нэвтрэх, эд хөрөнгөд үзлэг, нэгжлэг хийх, түүнийг хураан авах ажиллагаанаас өөр тул хөндлөнгийн гэрч байлцуулах шаардлагагүй.

 

5.3. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49.1-т Хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах гэж тухайн хөрөнгийг захиран зарцуулах, түүнчлэн эзэмших, ашиглах эрхийг хязгаарлах ажиллагааг ойлгоно гэж, 54.1-д Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн хөрөнгийг худалдан борлуулах, эсхүл гүйцэтгэх баримт бичигт заасан тохиолдолд төлбөр авагчид шилжүүлэх зорилгоор төлбөр төлөгчийн хөрөнгийг хураан авна гэж заасан.

 

Үүнээс үзвэл хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах нь өмчлөгчийн эрхийг хязгаарлах, албадан захиран зарцуулах шийдвэр гүйцэтгэх үйл ажиллагаа бөгөөд төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгийг бус харин гуравдагч этгээдийн эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах тохиолдолд заавал төлбөр төлөгчийг байлцуулах шаардлагагүй.

 

Хэргийн баримтаар 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 2 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэх ажиллагаанд тухайн хөрөнгийн эзэмшигч н. оролцсон бол, /2.х.х-ийн 76-77/

 

2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 4 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэх ажиллагаанд тухайн хөрөнгийн өмчлөгч ******* оролцсон бөгөөд тэрээр гарын үсэг зурахаас татгалзсан байна. /2.х.х-ийн 33/

 

5.4. Түүнчлэн дээр дурдсан хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.1-д Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд дараахь эрхтэй гээд, 33.1.1-д Иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийг баталгаажуулах арга хэмжээ гүйцэтгэхэд байлцах гэж заажээ.

 

Төлбөр төлөгч ******* ХХК нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогч болохын хувьд шийдвэр гүйцэтгэлийг баталгаажуулах арга хэмжээ гүйцэтгэхэд байлцах эрхтэй хэдий ч битүүмжлэгдсэн, хураагдсан эд хөрөнгийн өмчлөгч биш бол заавал оролцуулахыг үүрэг болгоогүй.

 

Нөгөө талаар хэргийн баримтаар хариуцагч байгууллагын зүгээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд /төлбөр төлөгч/ -ын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцох эрхийг хязгаарласан гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй.

 

Иймд, нэхэмжлэгч нарын ...төлбөр төлөгчид эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагааг урьдчилан мэдэгдээгүй, түүнийг оролцуулалгүйгээр эд хөрөнгө битүүмжлэх ажиллагаа явуулсан нь төлбөр төлөгчийн эрхийг хязгаарласан... гэх тайлбар үндэслэлгүй.

 

5.5. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1-т Төлбөр төлөгчийн орон байр, эд хөрөнгө байгаа газарт нэвтрэх, эд хөрөнгөд үзлэг, нэгжлэг хийх, түүнийг хураан авах ажиллагааг хөндлөнгийн хоёроос доошгүй гэрчийн оролцоотой явуулна гэж, 41.3-т Хөндлөнгийн гэрчээр иргэний эрх зүйн бүрэн чадамжтай, тухайн иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар хувийн ашиг сонирхолгүй, өөр хоорондоо, эсхүл иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны бусад оролцогчтой төрөл, садангийн, эсхүл ажил үүргийн холбоогүй хүнийг оролцуулна гэж тус тус заасан.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22410348/07 дугаартай эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор 2 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг, мөн өдрийн 22410348/06 дугаартай эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор 4 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг тус тус хураах ажиллагаанд хөндлөнгийн гэрчээр , нар оролцож гарын үсэг зурсан байна. /2.х.х-ийн 79-82/

 

Нэхэмжлэгч нар эд хөрөнгө хураах ажиллагаанд оролцсон хөндлөнгийн гэрч , нарыг хариуцагч байгууллагад дадлага хийж байсан оюутан тул ашиг сонирхлын зөрчилтэй, гэрчээр оролцож болохгүй этгээдэд хамаарна гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-т тус тус зааснаар баримтаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй байх тул энэ талаарх гомдлыг хүлээн авахгүй.

 

5.6. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.3-т Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд шийдвэр гүйцэтгэгчийн явуулсан арга хэмжээ, түүний гаргасан шийдвэрийг зөвшөөрөөгүй тохиолдолд тухайн арга хэмжээг гүйцэтгэсэн өдрөөс хойш, энэ тухай мэдээгүй бол олж мэдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид гомдол гаргаж болно гэж, 44.4-т Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч гомдлыг 14 хоногийн дотор шийдвэрлэж, тогтоол гаргана. Тогтоолыг зөвшөөрөөгүй тохиолдолд хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчид, ерөнхий шийдвэр гүйцэтгэгчийн шийдвэрийг хүлээн авснаас хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргаж болно гэж тус тус заасан.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар нэхэмжлэгч нар 4 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн тогтоолыг хүчингүй болгуулж, битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг шүүх хүлээн авч, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тэдгээрийг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр шүүх хуралдаанд ирээгүй гэх үндэслэлээр 2023 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 183/ШЗ2023/12678 дугаар захирамжаар нэхэмжлэлийг буцаажээ. /2.х.х-ийн 19/

 

Үүний дараагаар нэхэмжлэгч нараас 2024 оны 03 дугаар сарын 04-ний өдөр 4 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн тогтоолыг хүчингүй болгуулж, битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг дахин гаргажээ. /2.х.х-ийн 1-4/

 

Өөрөөр хэлбэл, эд хөрөнгийг битүүмжилсэн тогтоолыг хүчингүй болгуулж, битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасуулах тухай нэхэмжлэлийг дээрх 183/ШЗ2023/12678 дугаар захирамж гарснаас хойш 14 хоногийн дотор буюу 2023 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдөр гаргах ёстой байтал 2024 оны 03 дугаар сарын 04-ний өдөр гаргасан нь хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлсэн гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

 

Иргэний хуулийн 79 дүгээр зүйлийн 79.6-д Эрх бүхий этгээд зургаан сарын дотор шинэ нэхэмжлэл гаргавал анхны шаардлага гаргасан өдрөөс эхлэн хөөн хэлэлцэх хугацааг тасалдсанд тооцно. Энэ хугацаанд энэ хуулийн 78.1.3, 78.4-т заасан журам нэгэн адил үйлчилнэ гэж зааснаар нэхэмжлэгч нар хугацааг хэтрүүлсэн нь хүндэтгэх үзэх шалтгаантай болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй.

 

5.7. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээчээр томилогдсон Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээчингийн 2024 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдрийн үнэлгээний тайланд өртгийн хандлагын аргаар 2 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,069,664,401 төгрөгөөр, 4 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,099,076,302 төгрөгөөр, зээх зээлийн хандлагын аргаар 2 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,434,963,922 төгрөгөөр, 4 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1,474,420,238 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн ба хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохдоо тухайн хөрөнгөтэй ижил төрлийн хийгээд байршлын хувьд ойролцоо худалдахаар нийтэд саналын дуудлага гаргасан 3 объектыг зохих шалгуураар сонгон авч харьцуулалт хийх замаар зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлж тогтоосон үнийн дүнг бодитой гэж үзсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасныг зөрчөөгүй гэж үзнэ. /х.х-ийн 3.х.х-ийн 96-121/

 

Энэ талаар Үнэлгээний олон улсын стандарт 105-ын 10 дугаар зүйлийн 10.4-т Хөрөнгийн үнэлгээний хувьд, ялангуяа үнэлгээчин нь гэрээт ажлын бодит байдал, нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзсэнээр нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшиний итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон аргыг ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй... гэж зааснаар бүх аргачлалыг заавал нэгэн зэрэг хамтад нь хэрэглэх талаар тухайлан заагаагүй, харин үнэлгээчин нөхцөл байдлаас хамаарч эдгээр аргуудаас сонгон хэрэглэж болохыг зөвшөөрсөн байна.

 

Тодруулбал, хөрөнгийн үнэлгээний шинжээч зохигчийн маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө оршин буй газарт ойролцоо байршилд худалдахаар санал болгосон 3 үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнийг харьцуулан судалж, хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосныг буруутгахгүй учир энэ талаарх гомдлыг хүлээн авахгүй.

 

Мөн шинжээч нь хөрөнгийн үнэлгээний тайланд 2 болон 4 тоот орон сууцны гадна талын ерөнхий байдал, орцны байдал, өрөөнүүдийн ерөнхий байдал болон гараашийн ерөнхий байдлын фото зургийг хавсаргасан байх тул нэхэмжлэгч нарын ...хөрөнгийн үнэлгээчин биечлэн очиж үзээгүй... гэх тайлбар үндэслэлгүй.

 

5.8. Шинжээч нь Хан-Уул дүүрэг*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байрны 1, 2, 4 тоот хаягт байрлах 3 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нийт 4,344,348,175 төгрөгөөр үнэлсэн бол Мөнх-Оргил трейд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээгээр*******дугаар байрны 1, 2, 3, 4 тоот хаягт байрлах 4 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нийт 6,150,230,800 төгрөгөөр үнэлсэн байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад томилогдсон шинжээч 3 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн бол нэхэмжлэгчийн нотлох баримтаар гаргаж өгсөн шинжээчийн дүгнэлтээр 4 ширхэг үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн байх тул нийлбэр дүнгийн хувьд зөрүү гарна. /6,150,230,800 4,344,348,175 = 1,805,882,625/

 

Нөгөөтэйгөөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээчээр томилогдсон Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээчин нь 2024 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдөр үнэлгээ гаргасан бол, Мөнх-Оргил трейд үнэлгээ ХХК нь 2025 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр болон 2025 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдөр тус тус дүгнэлт гаргасан байгаагаас үзвэл эдгээр үнэлгээнүүд нэг цаг хугацаанд зэрэг гараагүй байгаа учир анхнаасаа дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн үнээс багаар үнэлсэн байна гэж шууд буруутгах боломжгүй.

 

Тодруулбал, хэдийгээр Мөнх-Оргил трейд үнэлгээ ХХК нь үл хөдлөх хөрөнгүүдийг 2024 оны 03 дугаар сарын байдлаар үнэлсэн байгаа боловч энэ тохиолдолд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад томилогдсон шинжээчийн гаргасан үнэлгээг зах зээлийн ханшаас хэтэрхий багаар үнэлсэн гэж үзэх боломжгүй бөгөөд цаг хугацааны хувьд хожим гарсан үнэлгээг илүү давуу болоод бодит байдалд нийцнэ гэж үзэж шууд дүгнэх нь учир дутагдалтай болно.

 

Түүнчлэн шүүх гагцхүү шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа /үнэлгээ хийх ажиллагаа/ хуульд хуульд заасан журмын дагуу явагдаж байгаа эсэх асуудлыг хянан шийдвэрлэх бөгөөд хэрэгт авагдсан баримтаар тухайн ажиллагаа нь хууль зөрчсөн гэх үндэслэл тогтоогдсонгүй.

 

5.9. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 15 дугаар зүйлийн 15.8-д Хөрөнгийн үнэлгээчний эрхийг сунгаснаас хойш энэ хуулийн 12.1-д заасан үүргээ биелүүлсэн тохиолдолд үнэлгээчинд хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхийг хугацаагүй олгоно гэж заажээ.

 

Монголын мэргэшсэн үнэлгээчдийн институтийн удирдах зөвлөлийн 2023 оны 05 дугаар сарын 12-ны өдрийн 10 тоот тогтоолоорд хөрөнгийн үнэлгээчний эрхийг хугацаагүйгээр олгосон ба тэрээр хөрөнгийн үнэлгээний тайланд гарын үсэг зурж, хугацаагүй эрхтэй үнэлгээчний гэрчилгээг хавсаргасан байх тул нэхэмжлэгч нарын ...Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээчин нь хөрөнгийн үнэлгээний тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд биш даатгалын хохирол үнэлгээчний тусгай зөвшөөрөлтэй болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсон... гэх гомдол үндэслэлгүй. /3.х.х-ийн 121/

 

6. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг бүхэлд нь хянах эрх хэмжээний хүрээнд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 болон 2 дахь заалтыг нэгтгэсэн найруулгын өөрчлөлт оруулна.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрийн 192/ШШ2025/10901 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

 

1 болон 2 дахь заалтыг нэгтгэн 1 гэж, 3 дахь заалтыг 2 гэж, 4 дэх заалтыг 3 гэж тус тус дугаарлалтыг өөрчилж,

 

1 дэх заалтыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.4, 122 дугаар зүйлийн 122.1, 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгч ******* ХХК, ******* нарын хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан гаргасан*******дүүрэг,*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 01 тоот хаягт байрлах, 345.5 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэлтэй, орон сууц, хоёр ширхэг гараашийг хураасан тогтоолыг хүчингүй болгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураах эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасаж, Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээний тайлангаас тухайн эд хөрөнгийг үнэлсэн хэсгийг хүчингүй болгож,

 

нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх*******дүүрэг,*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 04 тоот хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн 2022 оны 09 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 22410348/05 дугаар тогтоолыг,*******дүүрэг,*******дүгээр хороо, *******,*******дугаар байр, 02 болон 04 тоот хаягт байрлах, тус бүр 345.5 м.кв талбайтай, орон сууц, хоёр ширхэг гараашийг хураасан 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22410348/06, 22410348/07 дугаартай тогтоолыг тус тус хүчингүй болгуулах, уг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг хураах эд хөрөнгийн жагсаалтаас хасуулах, мөн Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай гэж өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т заасныг үндэслэн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэг ******* ХХК-аас төлсөн 421,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан, аль эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд Шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын жураар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ч.БАТЧИМЭГ

 

ШҮҮГЧИД  Н.ГЭРЭЛТУЯА

 

Б.МАНДАЛБАЯР