*******ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Мөнхцэцэг даргалж, шүүгч Ж.Лхагвасүрэн, Т.Гандиймаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн 192/ШШ2026/01666 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: *******ын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: *******, ******* нарт холбогдох,

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд: *******

******* тоотын 62.27 м.кв талбай бүхий орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг шилжүүлэхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

******* тоот орон сууцны шударга эзэмшигчээр тогтоолгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөхийг хариуцагч *******ад даалгах тухай гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлага бүхий иргэний хэргийг бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Т.Гандиймаа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* /цахимаар/, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Ариунзул нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. *******-тай 2012 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр “Орон сууц захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээ” байгуулж, ******* тоотын 62.27 м.кв талбай бүхий орон сууцыг 112,086,000 төгрөгөөр бариулахаар болж төлбөрийг бүрэн төлсөн боловч өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд уг орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөөгүй байна.

1.2. Иймд дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрх үүссэн болохыг тогтоолгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг *******ын нэр дээр гаргуулж өгөхийг хариуцагч нарт даалгаж өгнө үү.

 

2. Хариуцагч *******-ийн тайлбарын агуулга:

2.1. *******тай 2012 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр ******* тоот 62.27 м.кв талбай бүхий орон сууцыг барьж гүйцэтгэж өгөхөөр болж, “Орон сууц захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-г 112,086,000 төгрөгөөр байгуулсан. Нэхэмжлэгч нь 2012 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр төлбөрөө бүрэн төлсөн.

2.2. Эрүүгийн журмаар шалгагдаж байсан тодорхой хэрэг маргааны улмаас ******* дүгээр байр ашиглалтад орохгүй удах, ашиглалтад орсноос хойш өмчлөх эрхийг нь түдгэлзүүлж байсан учир захиалагч нарын өмчлөлд шилжүүлж чадаагүй. Манай компанийн хувьд хариуцагч *******тай гэрээ байгуулж, ******* байрыг үргэлжлүүлэн барьж ашиглалтад оруулан захиалагч нарт хүлээлгэж өгөх нөхцөлөөр өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлтэй гэж үзэж байна.

 

3. Хариуцагч *******ын тайлбар, татгалзлын агуулга:

3.1. *******-аас дуусаагүй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2014 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр шилжүүлэн авч, барьж дуусган улсын комисст хүлээлгэн өгсөн. Дуусаагүй барилгыг хүлээж авах үед барилгын суурийн ажил, өрлөгийн ажил эхэлсэн байсан тул байрны хаяг, хаалганы дугаар тодорхой бус байсан. Энэ үед ******* нь тодорхой тооны иргэдэд орон сууцны борлуулалтыг хийсэн талаарх жагсаалт, мэдээллийг ******* банканд гаргаж өгч байсан нь тухайн хэргийн материалд байдаг. Уг жагсаалтад дурдсан захиалагч нарын хувьд орон сууцандаа орох, орон сууцны өмчлөх эрхийг баталгаажуулах маргаанууд үргэлжилсээр байгаагийн нэг нь энэхүү маргаан юм.

3.2. Миний хувьд нэхэмжлэгчтэй ямар нэг хэлцэл байгуулаагүй, орон сууц худалдаагүй. Бидний хооронд Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан иргэний эрх зүйн харилцаа үүсээгүй. Мөн дуусаагүй барилгыг хүлээж авахдаа *******-ийн эрх, үүргийг шилжүүлж аваагүй буюу нэхэмжлэгч болон *******-ийн хооронд байгуулагдсан гэрээний үүргийг надад шилжүүлээгүй. Иймд нэхэмжлэгч орон сууцны өмчлөх эрхийг шаардах эрхгүй.

3.3. Хэрэв нэхэмжлэгч нь *******-тай захиалгын гэрээ байгуулж, төлбөрийг бүрэн төлсөн бол маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрх тухайн үед үүссэн байх магадлалтай учир хэрэгт байгаа баримтын хүрээнд үнэн, зөвөөр шийдвэрлэж өгнө үү.

 

4. Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн нэхэмжлэл шаардлагын агуулга, үндэслэл:

4.1. ******* тоотын 62.27 м.кв үл хөдлөх хөрөнгийг *******-тай гэрээ байгуулж, гадна фасадын ажил гүйцэтгэсэн *******-аас 2015 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж худалдаж авсан. Гэрээ байгуулах үед тухайн байрыг ******* гэж дугаарлаж байсан бөгөөд *******-ийн ажилтан ******* нь орон сууцыг *******-д шилжүүлсэн болохыг баталж тодорхойлолт бичиж өгсөн.

4.2. 2015 оны 11 дүгээр сараас хойших хугацаанд уг орон сууцанд амьдарч байгаа бөгөөд нэхэмжлэгч нь өнөөдрийг хүртэл орон сууцны өмчлөлтэй холбоотойгоор надад холбогдуулж шаардлага гаргаж байгаагүй учир нэхэмжлэгчийн хувьд шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа дуусгавар болсон, мөн нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий орон сууцыг худалдаж авсан болох нь баримтаар тогтоогдохгүй байх тул уг орон сууцны шударга эзэмшигч болохыг тогтоож, хариуцагч *******ад өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөхийг даалгаж өгнө үү.

 

5. Бие даасан шаардлагад нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

5.1. Гуравдагч этгээд нь 2015 оны 1 дүгээр сарын 05-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээг үндэслэн шударга эзэмшигч гэжээ. Тухайн гэрээ нь *******, ******* нарын хооронд байгуулагдсан. ******* нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч биш.

5.2. ******* нь 2008 оноос хойш ******* гэх ******* гэсэн 3 блок барилгыг барьсан. ******* дүгээр блок гэж байхгүй. Иймд гаргаж байгаа шаардлага нь огт үндэслэлгүй. Гуравдагч этгээд өөрөө хууль ёсны эзэмшигч биш тул шаардах эрхгүй.

 

6. Бие даасан шаардлагад хариуцагч *******-ийн гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

6.1. Гуравдагч этгээд *******-тай 2015 онд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсны үндсэн дээр тухайн орон сууцны өмчлөгч болсон гэжээ. Тухайн үед үл хөдлөхийн гэрчилгээ нь *******ын нэр дээр шилжсэн байсан. 2012 оны 4 дүгээр сард *******тай байгуулсан орон сууц захиалагчдын хөрөнгө оруулалтын гэрээ хүчин төгөлдөр байсан. 2015 онд маргаан бүхий орон сууц ашиглалтад ороогүй. ******* болон ******* нарын хооронд байгуулсан гэрээ үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шаардах эрх үүсэхгүй.

 

7. Бие даасан шаардлагад хариуцагч *******ын гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

7.1. Миний бие *******-тай ямар нэг эрх зүйн харилцаанд ороогүй, аливаа гэрээ хэлцэл байгуулж байгаагүй.

 

8. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч ******* нь ******* тоот 62.27 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрх үүссэн болохыг тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг *******ын нэр дээр гаргуулж өгөхийг хариуцагч *******ад даалгаж, хариуцагч *******-д холбогдох нэхэмжлэл болон гуравдагч этгээд *******гийн ******* тоотын шударга эзэмшигчээр тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөхийг хариуцагч *******ад даалгах тухай бие даасан шаардлагыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч *******ын урьдчилан төлсөн 788,580 төгрөг, гуравдагч этгээд *******гийн урьдчилан төлсөн 786,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч *******аас 788,580 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******т олгож шийдвэрлэжээ.

 

9. Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

9.1. Шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 10-т Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.5 дахь заалтыг илтэд буруу тайлбарласан. ******* нь нэхэмжлэгчийн орон сууцыг барьж ашиглалтанд оруулж, хүлээлгэж өгөх үүргийг гэрээгээр хүлээсэн боловч уг үүргээ хэрэгжүүлээгүй байх тул түүний гүйцэтгэх үүргийн хүрээнд ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцааг зохицуулсан хуулийн хэм хэмжээг хэрэглэх нь зүйтэй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй байна. Учир нь нэхэмжлэгч, хариуцагч нарын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээ үүссэн гэж үзсэн атлаа хариуцагч *******, нэхэмжлэгч нарын хооронд үүссэн үүргийн харилцаа байгаа эсэхийг дүгнээгүй.

9.2. Үндэслэх хэсгийн 11.2-т Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т заасан нөхцөл буюу дахин нотлохгүй байх баримт байна гэж дүгнэхдээ Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 8 дугаар сарын 27-ны өдрийн 192/ШШ2025/06507 дугаар шийдвэрт орон сууцны хаяг байршлыг тогтоосон учир дахин нотлохгүй гэсэн анхан шатны шүүхийн тайлбар нь бие даасан шаардлагыг бусад хариуцагчийн татгалзлыг хүчингүй болгох үндэслэлд хамаарахгүй. Учир нь тухайн шийдвэрт гуравдагч этгээдийн эрх ашгийг хөндөгдсөн, мөн *******, нэхэмжлэгч нарын хооронд үүсээгүй үүргийг үүссэн гэж дүгнэсэн үйл баримт авагдаагүй байхад шүүх хэрэгт хамааралгүй шүүхийн шийдвэрээр хэргийг дахин нотлох шаардлагагүй гэж үзсэн нь үндэслэлгүй. Энэ шийдвэрээр *******-ийн бусад этгээдийн өмнө хүлээсэн үүрэг *******ад шилжсэн гэж үзэх үндэслэлтэй байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах нь зүйтэй гэж үзэж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Иргэний хуульд үүрэг үүсэх нөхцлийг тодорхой хуульчилсан ба талуудын сайн дурын үндсэн дээрх хэлцлээр үүсдэг тул маргаан бүхий барилгын хууль ёсны өмчлөгчийн татгалзлыг ******* нэхэмжлэгч нарын хооронд хэзээ, ямар хэлбэрээр үүpэг үүссэн талаар огт дүгнэхгүй орхиж байгаа нь шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцэхгүй байна.

9.3. Үндэслэх хэсгийн 13-т Иргэний хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацаа тасалдах үндэслэлийг илэрхий буруу тайлбарласан. Нэхэмжлэгчийн шаардлагыг нэг хариуцагч хүлээн зөвшөөрсөн тул хөөн хэлэлцэх хугацаа тасалдсан гэж дүгнэхдээ *******ын татгалзлыг хэрхэн дүгнэсэн нь тодорхойгүй. Зарим хариуцагч шаардлагыг зөвшөөрөөгүй байхад шүүх шаардлагыг хариуцагч зөвшөөрсөн гэж дүгнэж байгаа нь хуульд нийцэхгүй бусад хариуцагчийн зөвшөөрөл нь нөгөө хариуцагчийн татгалзлыг үгүйсгэх үндэслэлтэй гэж дүгнэсэн нь зөрчилтэй бөгөөд хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн гэж үзэхээр байна.

******* нь иргэний хэрэг үүсгэх үед тухайн маргаан бүхий барилгын өмчлөгч, эзэмшигч биш байсан нь баримт болон талуудын тайлбараар тогтоогдсон байхад анхан шатны шүүх хариуцагч мөн гэж үзэж *******ын хууль ёсны өмчлөх эрхэнд халдаж байгааг зөвтгөж өгнө үү. Тиймээс хөөн хэлэлцэх хугацаа хэтрүүлсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

9.4. Нэхэмжлэгчийн шаардлага дахь орон сууцны барилгын хэмжээ, өрөөний тоо, гуравдагч этгээдийн эзэмшилд байгаа орон сууцныхтай илэрхий зөрүүтэй байгаа нь маргааны зүйлийн биет байдлын зөрүүтэй нөхцөл байдалд анхан шатны шүүх дүгнэлт өгөөгүйг харуулж байна. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлд дурдсан өрөөний тоо, гуравдагч этгээдийнхээс огт өөр байгаад мөн дүгнэлт хийж өгнө үү.

Нэхэмжлэгч нь эзэмшиж ашигласан, өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлсэн нөхцөл байдал огт тогтоогдоогүй болно. Нэхэмжлэгч нь хуульд заасан хугацаанд өөрийн өмчлөх эрхийг бодитоор хэрэгжүүлээгүй, харин гуравдагч этгээдийн эзэмшилд нь нээлттэй, тасралтгүй үргэлжилсэн, хууль бус шинжгүйгээр байсныг холбогдох баримтууд нотолж байна.

Маргаанаас дүгнэхэд нэхэмжлэгч нь яг ******* байранд орон сууц худалдан авсан нотлох баримт байхгүй байна. Нөгөөтэйгүүр нэхэмжлэгчийн гэрээ нь худалдах, худалдан авах гэрээний хүсэл зориг биш байх ба нэрлэсэн буюу хөрөнгө оруулалтын гэрээ байгаа нь нэхэмжлэгч орон сууц худалдан авсан гэрээг хийсэн гэж үзэхээргүй байна.

Иймд анхан шатны шүүх гэрээг буруу тайлбарласан, гэрээнд заасан үл хөдлөх хөрөнгийн шинж, хэмжээг бүрэн нотлоогүй, өөрөөр хэлбэл өрөөний ялгаатай байдал нь шүүхийн шийдвэрт тусгагдаагүй зэргээс хэргийг дахин анхан шатны шүүхээр хэлэлцүүлэх шалтгааныг бий болгож байна. Анхан шатны шүүх *******ыг хариуцагч гэж үзсэн эсэх нь эргэлзээтэй байгаа нь анхан шатны шүүх зохигч нэг бүрийн байр суурийг, хуулиар олгосон эрхийг хангаагүй гэж үзэхээр байгаа ба хариуцагчийг буруу тодорхойлж, өмчийн эзэн биш этгээдийн зөвшөөрлийг хүлээн авсан шүүхийн шийдвэр хууль ёсны байх шинжийг хангаагүй гэж үзэж байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хууль буруу хэрэглэж тайлбарласан үндэслэлээр бүхэлд нь хүчингүй болгож, хөөн хэлэлцэх хугацаа хэтрүүлсэн үндэслэлээр хэргийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

10. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

10.1. Гуравдагч этгээдийн гаргасан давж заалдах гомдол нь үндэслэлгүй. Анхан шатны шүүх гуравдагч этгээдийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцуулахдаа түүний эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдсөн гэж үзсэн. Гэвч гомдлын агуулгаас харахад гуравдагч этгээд нь өөрийн шаардлага, үндэслэлээ дэмжиж, хангуулах зорилгоор бус, харин нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгуулах өөр зорилгоор гомдол гаргасан нь ажиглагдаж байна. Хэрэв үнэхээр өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн гэж үзэж байгаа бол өмчлөгчөөр тогтоолгох, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулах шаардлагаа дэмжих байсан. Гэтэл эдгээр шаардлагаа орхиж, харин хариуцагч *******ын байр суурийг дэмжсэн мэт агуулгатай гомдол гаргасан.

Гуравдагч этгээдийн гомдолд хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан тухай дурдсан боловч уг асуудлыг анхан шатны шүүхээс үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн. Тодруулбал, 2012 онд ******* нь нэхэмжлэгч *******тай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулснаас хойш хариуцагч тал гэрээний үүргээ биелүүлээгүй учраас удаа дараа шаардаж ирсэн. Үүнийг ******* хүлээн зөвшөөрч, биелүүлэхээ илэрхийлж байсан тул хөөн хэлэлцэх хугацаа тасалдсан гэж үзэх үндэслэлтэй. Мөн маргаан бүхий эрх, үүрэг *******ад шилжсэн талаар нэхэмжлэгч нь шүүхэд хандсаны дараа мэдсэн тул түүнийг хариуцагчаар татан оролцуулсан. Иймээс уг тохиолдолд хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан гэж үзэх үндэслэлгүй.

Нөгөө талаар гуравдагч этгээдийн гомдолд ******* нь нэхэмжлэгчтэй эрх зүйн харилцаанд ороогүй гэж дурдсан боловч *******-ийн барьсан маргаан бүхий ******* байр нь олон захиалагчтай орон сууц бөгөөд бусад захиалагчид мөн адил шаардлага гарган шүүхээр асуудлаа шийдвэрлүүлж ирсэн. 2014 онд ******* нь *******тай гэрээ байгуулсны дараа тухайн барилгыг *******ад бэлэглэлийн гэрээгээр шилжүүлсэн. ******* захиалагч нарын өмнө хүлээсэн эрх, үүргээ *******ад шилжүүлсэн болохоо тайлбарласан бөгөөд уг нөхцөл байдал нь өмнөх шүүхийн шийдвэрүүдээр мөн тогтоогдсон.

******* нь 2012 онд гэрээ байгуулж, тухайн орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн тул өмчлөх эрх тухайн үед үүссэн гэж үзэх үндэслэлтэй. Тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө *******-ийн нэр дээр байна уу эсхүл *******ад шилжсэн байна уу гэдгээс үл хамааран нэхэмжлэгч нь уг хөрөнгийг хууль ёсны эзэмшигчээс шаардах бүрэн эрх зүйн үндэслэлтэй. Энэ хүрээнд анхан шатны шүүх холбогдох нөхцөл байдлыг иж бүрэн үнэлж, үндэслэл бүхий дүгнэлт хийсэн.

Хариуцагч тал маргаан бүхий орон сууц нь тухайн байр мөн эсэх талаар маргаж байгаа боловч уг асуудал нь өмнөх шүүхийн шийдвэрүүдээр нэгэнт тогтоогдсон. Тухайлбал, *******ын нэхэмжлэлтэй, ******* болон *******-д холбогдох хэрэгт “Б блок” нь ******* байр мөн болохыг шүүх тогтоосон. Иймээс нэгэнт тогтоогдсон үйл баримтыг дахин үгүйсгэх замаар маргах нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг үндэслэлгүйгээр удаашруулах зорилготой гэж үзэхээр байна.

Гуравдагч этгээдийн гаргасан гомдол өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилгоор гаргаагүй, уг шаардлагаа дэмжээгүй, хариуцагчийн байр суурийг давтан илэрхийлсэн шинжтэй, мөн анхан шатны шүүхийн хууль ёсны, үндэслэл бүхий дүгнэлтийг үгүйсгэх бодит үндэслэл агуулаагүй байна.

 

11. Давж заалдах гомдолд хариуцагч *******-ийн гаргасан тайлбарын агуулга:

11.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий гарсан. Хариуцагч нарын хэн аль нь шүүхийн шийдвэрийг хүлээн зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаагүй. Гэтэл бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд нь өөрийн эрх ашиг зөрчигдөж байна гэж үзэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд шаардлага гаргаж оролцсон атлаа давж заалдах гомдол гаргахдаа өөрийн эрх ашиг сонирхлоо хамгаалж, гаргасан бие даасан шаардлагаа хангуулах зорилгоор бус зөвхөн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгуулах зорилгоор давж заалдах гомдол гаргаж байгаа нь түүний эрх ашиг сонирхол хөндөгдөөгүй болохыг харуулж байна.

11.2. Гуравдагч этгээдийн хувьд нэгэнт өөрийн эрх ашиг сонирхлыг хамгаалж гаргасан шаардлагаа хамгаалж оролцохгүй байгаа тохиолдолд гэрээний тал биш этгээдэд гэрээний хөөн хэлэлцэх хугацаа хамааралгүй болно гэж үзэж байна.

Гэтэл гуравдагч этгээд гомдолдоо хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан гэсэн гомдол гаргасан байна. *******-ийн хувьд гэрээний нөгөө тал болох *******т орон сууцыг ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгнө гэж удаа дараа хүлээн зөвшөөрч тайлбарлаж байсан тул хөөн хэлэлцэх хугацааг тасалдсан гэж үзэх хуулийн үндэслэлтэй болохыг шүүх зөв дүгнэсэн.

11.3. Мөн маргаан бүхий Б блок нь ******* байр мөн болохыг өмнө нь шүүхийн шийдвэрээр нэгэнт тогтоосон тул маргаан бүхий байрыг өөр байр гэж маргах нь үндэслэлгүй. Нөгөө талаас Б блок нь ******* байр болохыг хариуцагч нарын зүгээс мөн адил баталж байгаа болно. Хариуцагч нарын хувьд гэрээний үүргээ биелүүлж *******т орон сууцыг хүлээлгэж өгөх ёстой болохоос хариуцагч нартай хамааралгүй гуравдагч этгээдэд орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үндэслэл байхгүй болно.

 

12. Давж заалдах гомдолд хариуцагч ******* тайлбар гаргаагүй болно.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний болон найруулгын өөрчлөлт оруулав.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******, ******* нарт холбогдуулан ******* тоотын 62.27 м.кв талбай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх үүссэн болохыг тогтоолгох, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргаж өгөхийг даалгах нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч ******* зөвшөөрч, хариуцагч ******* эс зөвшөөрч, маргажээ.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд ******* нь хариуцагч *******ад холбогдуулан ******* тоот орон сууцны шударга эзэмшигчээр тогтоолгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөхийг даалгах тухай бие даасан шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргасан.

 

4. Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар үнэлээд дараах үйл баримтыг зөв тогтоосон байна. Үүнд:

4.1. ******* болон *******-ийн хооронд 2012 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдөр 2012/03 тоот “Орон сууц захиалагчтай хийх хөрөнгө оруулалтын гэрээ” байгуулагдаж, уг гэрээгээр ******* нь ******* дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдах ******* орон сууцны хорооллын Б блокын 8 давхарт 62.27 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг шилжүүлэх, ******* нь гэрээний үнэ болох 112,086,000 төгрөгийг төлөх үүргийг тус тус хүлээжээ. /1хх-ийн 8-9 дүгээр тал/

4.2. Улмаар, ******* нь 2014 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн “Бэлэглэлийн гэрээ”-гээр ******* тоот хаягт байршилтай эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 652.76 м.кв талбайтай, 2,000,000,000 төгрөгийн үнэ бүхий 30 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй орон сууцны барилгыг *******ад хариу төлбөргүйгээр шилжүүлсэн. /1хх-ийн 19-20 дугаар тал/

4.3. Мөн ******* нь 2014 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн “Бэлэглэлийн гэрээ”-гээр ******* тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 650 м.кв талбайтай, 2,000,000,000 төгрөгийн үнэ бүхий 20 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй орон сууцны барилгыг *******ад хариу төлбөргүйгээр шилжүүлж, уг барилгын өмчлөгчөөр *******ыг 2023 оны 12 дугаар сарын 04-ний өдөр бүртгэж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон. /1хх-ийн 48-50 дугаар тал/

 

5. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцаа болон нэхэмжлэлийн шаардлагыг буруу тодорхойлсон алдааг давж заалдах шатны шүүхээс залруулан дүгнэж, хууль хэрэглээний болон найруулгын өөрчлөлт оруулж, шийдлийг хэвээр үлдээнэ.

5.1. ******* нь *******-тай гэрээ байгуулах үед орон сууц бий болоогүй, тодорхой хугацаанд барьж, хүлээлгэн өгөхөөр тохирсон нь ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг агуулсан байж болох боловч нэхэмжлэгчийн хүсэл зоригийн хувьд нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингаас давхар, талбайн хэмжээ, өрөөний тоо зэргийг сонгож, ирээдүйд бий болох орон сууцны өмчлөгч болох зорилготой байх тул худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг илүү агуулсан гэж үзэхээр байна.

Иймд талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байх ба анхан шатны шүүх ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэсэн нь хууль зүйн хувьд алдаатай болжээ.

 

6. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг.

6.1. Дээрх гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нь гэрээний үнэ 112,086,000 төгрөгийг төлж, гэрээний үүргээ биелүүлсэн болох нь *******-ийн 2012 оны 4 дүгээр сарын 05-ны өдрийн бэлэн мөнгөний орлогын баримт, 2024 оны 1 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 24/145 дугаартай тодорхойлолт зэрэг баримтаар тогтоогдсон байх тул ******* дугаар хороо ******* орон сууцны хорооллын Б блокын 8 давхарт 62.27 м.кв талбай бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг нэхэмжлэгч шаардах эрхтэй, энэ талаарх шүүхийн дүгнэлт зөв болсон. /1хх-9-10/

6.2. Мөн гэрээнд заасан ******* дугаар хороо ******* орон сууцны хорооллын Б блокын 8 давхарт байршилтай 62.27 м.кв талбай бүхий орон сууц нь одоогийн ******* тоот барилгад байршилтай орон сууц болох нь нэхэмжлэгч, хариуцагчийн тайлбараар тогтоогдсон, тэд энэ асуудлаар маргаагүйгээс гадна *******-ийн “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиалагчийн нэрсийн жагсаалт” гэх ******* байрны захиалагчид гэрээний дагуу захиалсан орон сууцаа баталгаажуулсан баримтад /1хх-215-217/ ******* тоотын 2 өрөө 62.27 мкв талбай бүхий орон сууцны захиалагчаар ******* гарын үсэг зуржээ. Иймд барилгыг барих явцад ******* тоотын орон сууц 2 өрөө болсон талаарх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлтэй, мөн талуудын байгуулсан гэрээний 1.1-д заасан “Б” блокийн барилга нь одоогийн ******* байр мөн болох талаар шүүх зөв дүгнэсэн. Шүүх энэ талаар дүгнэхдээ хэрэгт авагдаагүй баримтыг үндэслэсэн боловч хэргийн бусад баримтаар тогтоогдсон нөхцөлд давж заалдах шатны шүүхээс залруулан дүгнэх боломжтой. Иймд энэ талаар гаргасан гуравдагч этгээдийн төлөөлөгчийн гомдлыг хангахгүй орхино.    

6.3. Хариуцагч ******* нь *******-иас 2014 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн “Бэлэглэлийн гэрээ”-гээр ******* тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй, 650 м.кв талбай бүхий 20 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй орон сууцны барилгыг шилжүүлж авч, өмчлөгч болсноор түүнд ******* болон ******* нарын байгуулсан гэрээний эрх, үүрэг шилжсэн. Энэ талаарх шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.2, 124 дүгээр зүйлийн 124.1 дэх хэсэгт нийцжээ.

Түүнчлэн, хариуцагч *******ын ******* нь тодорхой тооны иргэдэд орон сууцны борлуулалт хийсэн талаарх жагсаалтыг тухайн үед “******* банк” ХХК-д гаргаж өгч байсан нь хэргийн материалд байдаг гэх агуулга бүхий тайлбараар орон сууцны барилгын өмчлөл түүнд шилжихээс өмнө зарим орон сууц худалдан борлуулагдсан байсан үйл баримтыг тогтоогдсон гэж дүгнэнэ. 

 

7. Иймд хариуцагч ******* нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгчид шилжүүлэх үүрэгтэй гэж шүүх дүгнэж, нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт нийцсэн, энэ шийдэлд хариуцагч гомдол гаргаагүй. Нэхэмжлэгч болон хариуцагч ******* нарын хооронд үүргийн харилцаа үүссэн эсэх талаар шүүх дүгнээгүй гэх гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдол хангагдахгүй.

7.1. Харин нэхэмжлэлийн шаардлагын хувьд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх үүссэн болохыг тогтоолгох нь худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийн хүрээнд бие даасан шаардлага болохгүй, уг гэрээний дагуу шаардах эрхийн үндэслэл болох тул шүүх бие даасан шаардлагаар тодорхойлж, шийдвэрлэсэн нь буруу болжээ. Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгох нь эрх бүхий байгууллагын чиг үүрэгт хамаарах бөгөөд уг шаардлагыг худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт нийцүүлэн холбогдох баримт бичгийг шилжүүлэхийг даалгах гэж тодорхойлох нь зүйтэй. Энэ агуулгаар шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт найруулгын өөрчлөлт оруулна. 

7.2. Мөн хариуцагч ******* нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгчид шилжүүлэх шаардлагын хүрээнд хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудлаар маргаагүй тул тэдгээрийн хооронд гаргах шаардлагад хөөн хэлэлцэх хугацааны талаар дүгнэх шаардлагагүй. Энэ талаар шүүх дүгнэсэн нь буруу боловч шийдэлд нөлөөлөхгүй тул хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн үндэслэлээр нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох агуулга бүхий гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хүлээн авахгүй.

 

8. Бие даасан шаардлагын тухайд

8.1. Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд ******* нь *******-тай 2015 оны 11 дүгээр сарын 05-ны өдөр “Худалдах худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээгээр ******* нь ******* тоотын 62 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг шилжүүлэх, ******* нь гэрээний үнэ болох 111,600,000 төгрөгийг төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн байх ба уг гэрээний дагуу 75,000,000 төгрөг төлсөн гэж тайлбарласан. /1хх-ийн 235-2******* дугаар тал/

8.2. 1хх-ийн 240 дүгээр талд авагдсан баримтаар ******* нь 2015 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр бартераар ******* тоотын 62.27 мкв орон сууцыг хүлээн авч, 2015 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдөр *******д ******* тоотын орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн байх ба ******* нь одоогийн ******* байрны 8 давхрын ******* тоотын 62.27 мкв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцанд амьдарч байгаа үйл баримт тогтоогдсон.  

 

9. Дээрх баримтуудаас үзэхэд ******* нь *******-тай орон сууцыг худалдан авах гэрээ байгуулж, тус компанид төлбөр төлж, орон сууцны өмчлөх эрхийг мөн компаниас шаардах эрхийг хэрэгжүүлэхээр байна.

9.1. Энэ тохиолдолд ******* тоот хаягт байршилтай орон сууцны барилгын өмчлөгч нь хариуцагч ******* байгаа нь дээрх гэрээний үүргийг гүйцэтгэх үүрэг бүхий этгээд гэж дүгнэх үндэслэл болохгүй. 

9.2. Түүнчлэн, Иргэний хуулийн 89 дүгээр зүйлийн 89.1 дэх хэсэгт зааснаар хүсэл зоригийн дагуу эрх, эд юмсыг хууль ёсоор мэдэлдээ авах замаар эзэмшил үүснэ. Энэхүү эзэмшил нь хууль болон гэрээний дагуу үүссэн нөхцөлд хууль ёсны гэж үзэх үндэслэл болно.

Гэтэл ******* нь маргаан бүхий орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээг *******-тай байгуулсан тул хариуцагч *******ын хувьд түүний өмчлөлийн орон сууцыг хууль болон гэрээний дагуу хууль ёсоор эзэмших эрх үүссэн гэж үзэхгүй юм.

 

10. Иймд анхан шатны шүүх гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг хуульд заасан журмын дагуу үнэлж, маргааны үйл баримтыг зөв тогтоосон байх тул шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг зөрчөөгүй байхаас гадна Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт нийцжээ. 

 

11. Дээр дурдсан үндэслэлээр бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулахаар давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн 192/ШШ2026/01666 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

 

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан ******* тоотын 62.27 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг нэхэмжлэгч *******т шилжүүлж өгөхийг хариуцагч *******ад даалгаж, хариуцагч *******-д холбогдох нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

Тогтоох хэсэгт 2 дахь заалт нэмж, “Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч *******ад холбогдох ******* тоот орон сууцны шударга эзэмшигчээр тогтоолгож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөхийг даалгах тухай гуравдагч этгээд *******гийн бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

Тогтоох хэсгийн дугаарлалтын “2” гэснийг “3” гэж, “3” гэснийг “4” гэж тус тус өөрчилж, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдээс давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 786,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

              ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                           Ч.МӨНХЦЭЦЭГ

 

                                                ШҮҮГЧИД                                            Ж.ЛХАГВАСҮРЭН

 

                                                                                                             Т.ГАНДИЙМАА