*******ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Цэрэндулам даргалж, шүүгч Б.Мандалбаяр, Ч.Батчимэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 192/ШШ2025/10746 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ******* ХХК, ******* ХК нарт холбогдох,

 

Барьцааны гэрээнээс ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, *******, ******* давхар, ******* тоотод хамаарах хэсгийг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагч ******* ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Ч.Батчимэг илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, хариуцагч ******* ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга И.Эрдэнэжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. ******* би ******* ХХК-тай 2019 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдөр Орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулж тус компанийн барьж буй ******* дүүргийн ******* дугаар хороо ******* ******* айлын орон сууцны барилгын ******* давхарт ******* тоот хаягт байрлах, ******* м.кв талбай бүхий ******* өрөө байрыг 74,160,900 төгрөгөөр 100 хувь төлбөрийг төлж гэрээ баталсан.

1.2. Нөгөө талаар ******* ХК нь барьцааны зүйлээ бусдад урьдчилж захиалга авах замаар худалдсан нөхцөл байдлыг бүрэн судлаагүй нь захиалагч намайг хохироох үндэслэл болох ёсгүй. Иймд ******* ХХК, ******* ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн №БГҮ******* тоот гэрээний зарим хэсэг буюу ******* миний ******* ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалах №******* тоот 74,160,900 төгрөгийн үнэ бүхий ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, ******* ******* давхар *******тоотод хамаарах хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагч ******* ХХК-ийн тайлбарын агуулга:

2.1. ...******* ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал ******* миний бие *******ийн нэхэмжлэлтэй танилцлаа. Банкнаас зөвшөөрсөн тохиолдолд хэсэгчлэн чөлөөлөлт хийхэд татгалзах зүйлгүй. Шүүх хуралд оролцохгүй тул эзгүйд шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

3. Хариуцагч ******* ХК-ийн тайлбарын агуулга:

3.1. Барьцааны гэрээний зарим хэсгийг хүчингүй болгуулах тухай" шаардлагыг гаргасан боловч уг барьцааны гэрээ нь ******* ХК болон ******* ХХК-ийн хооронд хийгдсэн гэрээ байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь барьцааны гэрээний зарим хэсгийг ямар хуулийн заалт, үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах гэж байгаа талаар нэхэмжлэлд тодорхой дурдаагүй байна. Зээлдэгч ******* ХХК, иргэн *******, ******* нар нь ******* ХХК-тай 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр ******* дугаартай зээлийн гэрээ, ******* тоот барьцааны гэрээ байгуулан 2,900,000,000 төгрөгийг ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо ******* *******, ******* айлын "*******-1" төслийн орон сууцны барилгын санхүүжилтэд" зориулж зээлж авсан бөгөөд энэхүү зээлийн барьцаанд: ******* ХХК-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй ******* дүүргийн ******* дугаар хороо, ******* дүгээр гудамж, ******* тоот хаягт байршилтай 8.398 м.кв талбайтай орон сууц үйлчилгээний зориулалттай барилга, Эрхийн улсын бүртгэлийн ******* дугаарт бүртгэлтэй нэгж талбарын ******* тоот дугаартай ******* дүүргийн ******* дугаар хороо, *******-1 дүгээр гудамж, ******* тоот хаягт байрших 1.054 м.кв талбайтай үйлчилгээтэй орон сууцны зориулалттай эзэмших эрхтэй газар зэргийг барьцаалуулсан байдаг. Иргэний хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.2 дахь хэсэгт "Иргэний хууль тогтоомж нь иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогчдын эрх тэгш, бие даасан байдал, өмчийн халдашгүй байдал, гэрээний эрх чөлөө, хувийн хэрэгт хөндлөнгөөс оролцохгүй байх, иргэний эрх үүргийг ямар нэг хязгаарлалтгүйгээр хэрэгжүүлэх, зөрчигдсөн эрхийг сэргээлгэх, шүүхээр хамгаалуулах зарчимд үндэслэнэ" гэж хуулиар тодорхойлсон бөгөөд дээр нэр дурдсан гэрээний оролцогч аль нэг талаас уг гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар маргаагүй, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хуулиар олгогдсон эрх, үүрэг хуулийн хүчин төгөлдөр хэвээр байгаа энэхүү нөхцөлд барьцааны гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулахаар бусад этгээд маргах эрхгүй гэж үзэж байна.

 

3.2. Банкнаас зээлдэгч ******* ХХК-д ******* дүүргийн ******* дугаар хороо *******-1, ******* айлын "*******-1" төслийн орон сууцны барилгын санхүүжилтэд ашиглах" зориулалтаар зээлийг олгосон бөгөөд зээлийн гэрээний үүргийг хангуулах зорилгоор тайлбарт дурдсан үл хөдлөх хөрөнгө, эзэмших эрхтэй газрыг барьцаалуулсан барьцааны гэрээ нь Иргэний хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.1 дэх хэсэгт заасан хуулийн шаардлагыг хангасан хүчин төгөлдөр гэрээ юм. ******* ХК нь барьцааны эрхийг хууль ёсоор олж авсан шударга барьцаалагч тул зээлдэгч ******* ХХК-ийн дээрх зээлийн гэрээний үүрэг дуусгавар болж зээлийн төлбөр төлөгдөж дуусах хүртэл барьцааны гэрээний зарим хэсгийг нь хүчингүй болгох, банкны барьцаанаас чөлөөлөх ямар ч үндэслэлгүй бөгөөд хууль ёсоор барьцааны эрхийг олж авсан ******* ХК-ийн хууль ёсны эрх ашиг ямар ч нөхцөлд зөрчигдөх ёсгүй болохыг шүүхээс харгалзан үзэхийг хүсэж байна. ******* ХК нь орон сууцны өмчлөх эрх, газрын эзэмших эрх нь ******* ХХК-ийн нэр дээр бүртгэлтэй байх үед нь тус банкнаас авч байгаа зээлийн гэрээний үүргийг хангуулахаар барьцаалуулсан бөгөөд банкны хувьд барьцааны эрхийг Зээлийн гэрээний үндсэн дэр шударгааp барьцаалсан. Иргэний хуулийн 172 дугаар зүйлийн зүйлийн 172.6 дахь хэсэгт заасан хуулийн зохицуулалтаас үзэхэд барьцааны эрх нь эд хөрөнгөнд ногдуулсан үүрэг байдаг бөгөөд барьцааны зүйлийн өмчлөгч өөрчлөгдсөн явдал нь ямар ч нөхцөлд барьцаалагчийн хууль ёсны эрхийг хөндөх ёсгүй. Хариуцагч ******* ХХК-ийн ******* ХК-аас авсан зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс барьцааны зүйлийг худалдан борлуулж энэ гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар болсон нөхцөлд барьцааны зүйлийн зарим хэсгийн шинэ өмчлөгч буюу нэхэмжлэгч ******* нь ******* ХК-ийн зээлийн төлбөрийг бүрэн төлөөд өөрийн орон сууцыг шилжүүлж авах бүрэн боломжтой бөгөөд өөрт учирсан хохирлоо жич хариуцагч ******* ХХК-аас шаардаж авах эрх нь нээлттэй. ******* ХК-ийн хувьд барьцааны эрхийг хууль ёсоор олж авсан тул зээлийн гэрээний төлбөр дуусах хүртэл маргаан бүхий ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо *******-1" хотхоны ******* тоот орон сууцны барьцааны хэсгийг хүчингүй болгуулж орон сууцыг банкны барьцаанаас чөлөөлөх боломжгүй болохыг анхаарч үзэхийг хүсье.

Иймд нэхэмжлэлийн шаардлага хууль зүйн үндэслэлгүй байх тул бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК болон ******* ХХК нарын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 10 сарын 19-ний өдрийн ******* дугаартай Барьцааны гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.2 дахь хэсэг хүснэгтийн *******-р баганаас нэхэмжлэгч *******ийн өмчлөлийн ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, ******* /*******/, ******* зам ******* байр буюу ******* хотхоны ******* давхрын ******* тоот ******* м.кв талбайтай орон сууцанд холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 528,754 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК, ******* ХК нараас тус тус 264,377 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******т олгож шийдвэрлэжээ.

 

5. Хариуцагч ******* ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

5.1. Нэхэмжлэгч нь барьцааны гэрээний зарим хэсгийг хүчингүй болгуулах тухай шаардлагыг шүүхэд гаргасан байтал анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальж, хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах шаардлага гаргаагүй, энэ талаар нэхэмжлэлдээ огт дурдаагүй байхад шүүх орон сууцанд холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоож шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй. Шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт ...Иймд дуусаагүй барилгад хөрөнгө оруулж, орон сууц захиалсан нэхэмжлэгчийн гэрээг барьцааны гэрээнд дурдаж бичих байсан, гэтэл байхгүй хэмээн барьцааны гэрээнд дурдсан нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 11.1, 11.1.8-д хуулиар шаардсан заавал тусгах зүйлийн шаардлагыг хангаагүй хэмээн буруутгасан нь үндэслэлгүй бөгөөд хэт нэг талыг барьсан, хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн гэж үзэхээр байна. Барьцааны гэрээ нь Иргэний хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.1 дэх хэсэгт заасан хуулийн шаардлагыг хангасан хүчин төгөлдөр гэрээ бөгөөд барьцааны эрхийг хууль ёсоор олж авсан шударга барьцаалагч тул зээлдэгч ******* ХХК-ийн зээлийн гэрээний үүрэг дуусгавар болж зээлийн төлбөр төлөгдөж дуусах хүртэл барьцааны гэрээний зарим хэсгийг хүчингүй болгох, хүчин төгөлдөр бусд тооцох үндэслэлгүй юм.

5.2. Хэргийн оролцогч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгч нь ямар үндэслэлээр, ямар нотлох баримтыг үндэслэн барьцааны хэсгийг хүчингүй болгуулах гэж байгаа талаараа огт дурдаагүй, баримт гаргаагүй байтал шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальж шийдвэрлэсэн нь буруу. Нэхэмжлэгч нь тус банкийг орон сууцны барилга нь бусдад худалдагдсан эсэхийг бүрэн судлаагүй нь хууль зөрчсөн гэж үзэж байгаа тохиолдолд нэхэмжлэгч нь өөрөө тухайн барилгын хэсгээс худалдан авч байгаа бол өөрийн хууль ёсны эрх ашгаа хангуулахаар улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх боломжтой байсан. Гэвч энэ талаар бүртгэл хийлгээгүй нь барьцааны эрхээр хязгаарлагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны хувьд уг орон сууцанд холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоох хууль зүйн үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл, банк 2021 онд зээлийг олгох болон барьцаалах үед уг үл хөдлөх эд хөрөнгөнд зөвхөн ******* ХХК нь улсын бүртгэлд өмчлөгч, эзэмшигчээр бүртгэгдсэн байсан тул барьцааны гэрээ байгуулах үед ийнхүү өмчлөх эрх олж аваагүй байсан этгээдийг судлах, захиалгын гэрээг нь шалгах хууль зүйн үндэслэл байхгүй. Нэхэмжлэгч тухайн үед орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоогдоогүй байсан нөхцөл байдал, мөн өөрөө эрхээ хэрэгжүүлж Улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэлээ хийлгээгүй нь Иргэний хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.7 дахь хэсэгт зааснаар хуульд заасан хариуцлагаас чөлөөлөх үндэслэл болохгүй.

5.3. Нэхэмжлэгч *******ийг ******* дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдрийн 183/ШШ2023/02044 тоот шийдвэрээр дээрх орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосон нь ******* ХХК болон ******* ХХК-ийн хооронд хийгдсэн зээлийн гэрээ, барьцааны гэрээний хуулийн хүчин төгөлдөр байдалд болон тус гэрээний талуудын эрх, ашигт сөргөөр нөлөөлөх байдал үүсгэхгүй бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэлцлийн үндсэн дээр барьцаалж буй ******* ХК нь барьцааны эрхээр хязгаарлагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсныхаа хувьд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн этгээдээс өөр этгээд тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй эсэхийг шалгах, судлах үүрэггүй тул үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалж буй этгээд түүнд хэлцлийн талаар мэдэгдээгүй байх эс үйлдэхүйн эрх зүйн үр дагаврыг хариуцах үндэслэлгүй.

 

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

6. Давж заалдах гомдолд гаргасан нэхэмжлэгч талын тайлбарын агуулга:

6.1. ******* ХХК-ийн барьсан ******* айлын орон сууцнаас нэхэмжлэгч 2019 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдөр *******хувийн төлбөрөөр орон сууц худалдан авах гэрээ байгуулсан бөгөөд гэрээнд орон сууцыг 2020 оны 2 дугаар улиралд бүрэн хүлээлгэн өгөхөөр тохирсон. Гэвч хариуцагч гэрээний үүргээ биелүүлэлгүй, барилгыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулахгүй 3-4 жилээр удаашруулсан. Хариуцагч талын анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальж шийдвэр гаргасан гэх тайлбарыг үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Учир нь нийтийн орон сууцны төслийг олон нийтэд сурталчилж, захиалга авч, иргэдээс их хэмжээний төлбөр төвлөрүүлж хэрэгжүүлдэг нь нийтэд ил тод үйл ажиллагаа байдаг. Захиалагчид үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд тэмдэглэгээ хийлгэхээр удаа дараа очиход ******* ХХК-аас тамгатай бичиг шаарддаг байсан бөгөөд компанийн төлөөлөгч удахгүй өмчлөл шилжүүлж өгнө гэж тайлбарласаар ирсэн. Гэтэл *******гэрчилгээ авч, орон сууцны гэрчилгээнүүдийг ******* ХХК-д барьцаалсан болохыг нэхэмжлэгч 2025 оны 09 дүгээр сард шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэдсэн. Улмаар шүүхийн шийдвэрээр өмчлөгчөөр тогтоолгосон захирамжаа авч очиход шийдвэр гүйцэтгэгч танай байрыг ******* ХХК-д барьцаалсан, эхлээд талуудтайгаа асуудлаа шийдвэрлэ гэж мэдэгдсэн тул нэхэмжлэл гаргасан.

 

6.2. Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасныг үндэслэн барьцааны гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэсэн. Энэ нь нэхэмжлэлийн шаардлагаас хальсан асуудал биш бөгөөд харин хуульд заасан гуравдагч этгээдийн эрхийг зөрчсөнтэй холбоотой гэж үзэж байна. Иргэний хуулийн 157 дугаар зүйлийн 157.6.2-т барьцааны гэрээ байгуулах үед тухайн хөрөнгийн талаар гуравдагч этгээдийн шаардлага байгаа бол түүнд мэдэгдэх үүрэгтэй гэж заасан.

Мөн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1 дэх хэсэгт зааснаар гуравдагч этгээдийн эрхийг хязгаарлах нөхцөлийг бичгээр буюу цахимаар мэдэгдэхийг шаардсан байдаг. Энэ тохиолдолд гуравдагч этгээд нь захиалагч буюу нэхэмжлэгч бөгөөд тэдэнд огт мэдэгдээгүй. Иймээс барьцааны гэрээ нь хууль зөрчсөн хэлцэл болж, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн.

Нэхэмжлэгч барьцааны гэрээний нийт 5.368 м.кв талбайг бүхэлд нь бус, зөвхөн өөрт хамаарах ******* м.кв талбайн өмчлөх эрхээ тогтоолгох шаардлага гаргасан. Учир нь бүхэлд нь маргах тохиолдолд барьцааг үнэлсэн 4 тэрбум төгрөгийн үнийн дүнгээр тэмдэгтийн хураамж төлөх боломжгүй байсан. Иймд зөвхөн өөрийн эрх ашигт хамаарах хэсэгт барьцааны гэрээг хүчингүй болгуулах, өмчлөгчөөр тогтоолгох, мөн өмнөх шүүхийн шийдвэрийг хэрэгжүүлэхэд саад болж буй барьцааг цуцлуулж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулах агуулгаар нэхэмжлэл гаргасан.

 

6.3. Мөн ******* ХХК-ийг хамтран хариуцагчаар татсан. ******* ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрсөн тайлбар гаргасан боловч шүүх хуралдаанд оролцоогүй. Харин ******* ХХК нь төсөл олон жил үргэлжилсэн байхад нөхцөл байдлыг мэдэх боломжтой атлаа гуравдагч этгээдийн эрх байгаа эсэхийг шалгах үүргээ хэрэгжүүлээгүй. ******* ХХК барьцааны гэрээг Иргэний хуулийн 166 дугаар зүйлд нийцсэн тул хүчинтэй гэж тайлбарласан боловч нэхэмжлэгчийн зүгээс барьцааны гэрээг зөвхөн энэ зохицуулалтаар хязгаарлаж үзэх боломжгүй, бусад холбогдох хуулийн шаардлагыг мөн хангах ёстой. Нэхэмжлэгч орон сууцтай холбоотой бүх нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн бөгөөд тухайн үед барьцаанд байсныг мэдэх бодит боломжгүй байсан. Учир нь Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлийн 31.3 дахь хэсэгт зааснаар тухайн мэдээллийг хязгаарлагдмал хүрээнд авах боломжтой байсан. Иймээс хууль мэдэхгүй гэж буруутгах нь үндэслэлгүй. Иймд нэхэмжлэгч болон түүний өмгөөлөгч анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэлийн шаардлагаа хангалттай тайлбарласан, шүүх хэрэгт авагдсан баримтад үндэслэн хуульд нийцсэн шийдвэр гаргасан тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж өгнө үү гэжээ.

 

7. Давж заалдах гомдолд хариуцагч ******* ХХК-ийн тайлбар гаргаагүй болно.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК болон ******* ХК-д холбогдуулан 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн ******* дугаартай барьцааны гэрээнээс ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, ******* хотхоны ******* давхрын ******* тоот ******* м.кв талбайтай орон сууцанд холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгохоор нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч ******* ХХК нь бүхэлд нь эс зөвшөөрч, хариуцагч ******* ХХК нь банкнаас зөвшөөрсөн тохиолдолд татгалзахгүй гэсэн тайлбар гаргажээ.

 

3. Хэрэгт авагдсан баримтаар дараах үйл баримт тогтоогджээ.

3.1. ******* болон ******* ХХК-ийн хооронд 2019 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, ******* ХХК-аас ******* дүүргийн ******* дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах, ******* хотхоны ******* давхарт ******* тоот, ******* м.кв талбайтай ******* өрөө орон сууцыг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, ******* нь хариу төлбөрт 74,160,900 төгрөг шилжүүлэхээр харилцан тохиролцож, мөн өдрөө гэрээний үнэ 74,160,900 төгрөгийг төлж барагдуулжээ. /хх-63/

 

3.2. ******* ХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдөр ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, *******ын ******* дүгээр гудамж, ******* тоот ******* м.кв талбайтай дуусаагүй барилгад Ү-******* дугаартай гэрчилгээ авч, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн. /хх-52, 57, 58/

 

Тухайн орон сууцны хаяг ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* /*******/, ******* зам ******* дугаар байр болж өөрчлөгдсөнтэй холбоотойгоор хариуцагч ******* ХХК нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг шинэчилж авсан байна. /хх-56/

 

3.3. ******* ХХК нь ******* ХХК-тай 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр зээлийн гэрээ байгуулж, ******* ХХК-аас 2,900,000,000 төгрөгийг ******* дүүргийн ******* дугаар хороо, *******-1, ******* айлын *******-1 төслийн орон сууцны барилгын санхүүжилтэд ашиглах зориулалтаар зээлэхээр тохиролцсон. Энэ зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд талууд мөн өдөр барьцааны гэрээ байгуулж, ******* дүүргийн ******* дугаар хороо, *******  гудамж, ******* тоот хаягт байрлалтай, ******* м.кв талбайтай, орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай, ******* хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлах ******* м.кв талбайтай, үйлчилгээний орон сууцны зориулалттай газрыг тус тус барьцаалж, гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн. /хх41-47, 56/

 

4. Анхан шатны шүүх барьцааны гэрээний холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэн нэхэмжлэлийг хангаж, орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөхдөө нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь хэсэгт заасан журмын дагуу үнэлээгүй, холбогдох хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэснийг давж заалдах шатны шүүх залруулна.

 

5. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлээ ******* ХК барьцааны зүйлийг бусдад худалдсан нөхцөл байдлыг бүрэн судлаагүй гэж тодорхойлсон байна.

 

6. Нэхэмжлэгч нь хариуцагч ******* ХХК-тай байгуулсан худалдах худалдан авах гэрээний дагуу дээрх орон сууцыг худалдан авсан, Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 06 дугаар сарын 19-ний өдрийн 183/ШШ2023/02044 дугаар шийдвэрээр нэхэмжлэгч *******ийг ******* дүүрэг ******* дугаар хороо, ******* хотхоны ******* давхарт ******* тоот, ******* м.кв талбайтай ******* өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхийг хариуцагч ******* ХХК-д даалгаж шийдвэрлэжээ. /хх23-24/

7. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д хууль зөрчсөн, эсхүл нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээг зөрчсөн, 56.1.8-д зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүйгээр хийсэн хэлцэл тус тус хүчин төгөлдөр бус болно.

 

7.1. Хэргийн баримтаас үзвэл, ******* ХХК нь ******* ХХК-тай 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр ******* тоот барьцааны гэрээ байгуулах үед барьцааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр ******* ХХК улсын бүртгэлд бүртгэгдэж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан байжээ.

 

7.2. Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж, мөн хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэгт эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно гэж тус тус заасан.

 

7.3. Нэхэмжлэгч нь 2019 оны 09 дүгээр сарын 06-ны өдөр орон сууцны үнийг төлсөн гэх боловч урьдчилан бүртгэл хийлгэхгүй, гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байх тул хариуцагч ******* ХХК-ийн хувьд барьцааны гэрээ байгуулахдаа улсын бүртгэлийг үнэн зөв гэж тооцон улсын бүртгэлд ******* ХХК өмчлөгчөөр бүртгэгдсэнийг үндэслэн барьцааны эрхийг олж авсныг хууль зөрчсөн гэж үзэхгүй юм.

 

Тодруулбал, барьцаалуулагч нь өөрөө өмчлөгч хэвээр бөгөөд үүргийн хэлцлийн нэг тал болох худалдан авагч нь өмчлөгч болоогүй учир түүнээс зөвшөөрөл авах шаардлагагүй, мөн хариуцагч ******* ХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх олж аваагүй байсан нэхэмжлэгчээс зөвшөөрөл авах үндэслэл байгаагүй тул барьцааны гэрээний холбогдох хэсгийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх боломжгүй.

 

8. Нөгөө талаас, Иргэний хуулийн 157 дугаар зүйлийн 157.6.2-т заасныг зөрчсөн нь мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл гэж маргаан бүхий барьцааны гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болохгүй.

Учир нь хууль зөрчсөн гэж хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчсөн, эсхүл хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл хамаарах ба энэ зөрчил нь хэлцлийн эрх зүйн үндэслэлтэй байх зарчимд нийцэхгүй байхыг хэлнэ гэж Улсын Дээд шүүхийн 2010 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдрийн 17 дугаар тогтоолын 5.1 дэх хэсэгт тайлбарлажээ.

 

Дээрх хуулиар тогтоосон барьцаалуулагчийн үүрэг нь хуулиар хориглосон, хязгаарласан эрх зүйн зохицуулалт, эсхүл гэрээ хүчин төгөлдөр байх хуульд заасан шаардлагад хамаарахгүй.

 

Иймээс хариуцагч ******* ХХК нь барьцааны гэрээ байгуулах үед барьцаалах хөрөнгийн хувьд гуравдагч этгээдийн шаардлага байгаа бол түүнд барьцааны эрх үүссэн тухай мэдэгдэх Иргэний хуулийн 157 дугаар зүйлийн 157.6.2-т заасан үүргийг биелүүлээгүй явдалд хариуцагч ******* ХК-ийг буруутгах, улмаар тэдгээрийн хооронд байгуулсан барьцааны гэрээний хүчин төгөлдөр байдалд нөлөөлөх үндэслэл болохгүй.

 

9. Мөн анхан шатны шүүх маргаан бүхий барьцааны гэрээний зүйл нь үл хөдлөх эд хөрөнгө байхад маргааны үйл баримтад хамаарахгүй үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой эрхийн барьцааны тухайн хуулийн зохицуулалтыг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1.8-д заасан зохицуулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийг нь барьцаалах тухай бус, харин түүнтэй холбоотой эрх барьцаалах тохиолдолд тухайн эрхийг олж авсан талаарх мэдээллийг тусгах агуулгатай гэж үзнэ.

10. Иймд ******* ХХК болон ******* ХХК-ийн хооронд 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр байгуулагдсан ******* тоот барьцааны гэрээний ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, ******* хотхоны ******* давхрын ******* тоот ******* м.кв талбайтай орон сууцанд холбогдох хэсгийг зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй, хууль зөрчсөн хэлцэл гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагч ******* ХК-ийн давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хариуцагч ******* ХХК, ******* ХК-д холбогдох барьцааны гэрээнээс ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, ******* хотхоны ******* давхрын ******* тоот ******* м.кв талбайтай орон сууцанд холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 192/ШШ2025/10746 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.5, 61 дүгээр зүйлийн 61.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК-д холбогдуулан барьцааны гэрээнээс ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, ******* хотхоны ******* давхрын ******* тоот ******* м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөд холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагч ******* ХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 528,755 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ц.ЦЭРЭНДУЛАМ

 

ШҮҮГЧИД Б.МАНДАЛБАЯР

 

Ч.БАТЧИМЭГ