*******-ийн

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Т.Бадрах даргалж, шүүгч О.Одгэрэл, Н.Гэрэлтуяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 02 дугаар сарын 24-ний өдрийн 191/ШШ2026/02753 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч *******-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч *******т холбогдох,

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******,

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Н.Гэрэлтуяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч *******, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Халиунаа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь: 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

1.1. Нийслэлийн *******аас тус банкнаас 49,000,000,000 төгрөгийн өр төлбөр гаргуулах 6 гүйцэтгэх баримт бичигт шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байгаа ба одоогийн байдлаар 2 төлбөр авагчийн 2,000,000,000 төгрөгийг барагдуулаад байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад тус банкны өмчлөлийн Улаанбаатар хот, ******* /Б, В, Г корпус/ тоотод байрлах 4729.27 м.кв талбай бүхий оффис, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжлэн, хурааж, улмаар үнэлгээ тогтоолгохоор шинжээч томилсон ба шинжээч нь хөрөнгийг 57,254,063,276 төгрөгөөр үнэлсэн.

1.2. *******-ийн дээрх үнэлгээ нь Иргэний хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийг тус тус зөрчсөн гэж үзэж байгаа тул уг үнэлгээг дараах үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Зах зээлийн хандлага /Market comparison approach/-ыг буруу хэрэглэсэн. Үнэлгээний тайлангийн 22 дугаар хуудаст тусгагдсан үнэлгээний дүгнэлт"-ээс үзэхэд зах зээлийн хандлагыг баримталж дүгнэлтээ гаргасан байна. Тодруулбал, өртгийн хандлагаар 13,048,543,991 төгрөг, орлогын хандлагаар 23,294,850,203 төгрөг, зах зээлийн хандлагаар 57,254,063,276 төгрөг гээд зах зээлийн хандлагын аргаар тогтоогдсон 57,254,063,276 төгрөгийг 100 хувь ач холбогдолтойд тооцож, уг үнийн дүнгээр дүгнэлт гаргажээ.

1.3. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1 дэх хэсэгт Хөрөнгийн үнэлгээг хийхэд үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандарт, энэ хуулийн 7.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний журам, аргачлалыг баримтална гэж заасан. 2020 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрөөс хүчин төгөлдөр мөрдөж буй Үнэлгээний олон улсын стандартад Зах зээлийн хандлага гэж хөрөнгийн үнэ цэнийг тухайн үнэлэх гэж буй хөрөнгийг яг адил, эсвэл ижил төстэй хөрөнгүүдэд санал болгож буй үнэтэй харьцуулах замаар тогтоодог үнэлгээний хандлага юм хэмээн заасан. Тодруулбал, тус үнэлгээний тайланд харьцуулсан 5 үл хөдлөх эд хөрөнгө нь үнэлүүлж буй тус банкны үл хөдлөх хөрөнгөтэй яг адил биш, ижил төстэй ч биш буюу харьцуулалтыг буруу хийсэн, харьцуулж буй хөрөнгийг буруу сонгосон. Үүнд:

*******-ын 5,6 давхар, *******-ын 1, 2 давхар, *******-ын 1 давхарт тус тус байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй харьцуулсан байх боловч тус хөрөнгүүд нь бие даасан барилга биш, өргөтгөх, өөр байдлаар ашиглах, сайжруулах боломжгүй, тухайн байрлалд буй бусад үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөгчдөөс хамааралтай. Бусад давхрууд нь өөр өмчлөгчтэй тул бие даасан үйл ажиллагаа явуулах, аливаа том төсөл хэрэгжүүлэх, барилгын цогцолбор барьж байгуулах, бүтээн байгуулах боломжгүй, барилга доторх талбай учраас өөрийн эзэмшлийн газаргүй, барилгад нэвтрэх орц, гарц хязгаарлагдмал, тусдаа авто зогсоолгүй, хүрэлцээ муутай, үйлчилгээний оффис зориулалтаар ашиглахад тохиромжгүй, барилгын хийц чанарын хувьд өөр, урлаг, соёлын түүхэн биш энгийн барилга бөгөөд зоорийн В1 давхаргүй байна. Үлдэх үл хөдлөх эд хөрөнгө болох Хүнсний 1 дүгээр дэлгүүрийн урд байрны дунд баригдсан барилга, Цэцэг төвийн зүүн урд талын байрны барилга дундах үл хөдлөх эд хөрөнгө нь хэдий бие даасан барилга хэдий ч байрлалын хувьд харьцуулах боломжгүй, орон сууцны дунд баригдсан учраас өндөр давхартай барилга барих боломжгүй, авто зогсоолгүй, өргөтгөх боломжгүй, зам дагуу байрласан байдал, явган хүний урсгалаас шалтгаалан манай өмчлөлийн барилгатай харьцуулахад бизнесийн хувьд ашиггүй байршилтай, бага метр квадрат талбайтай, зоорийн В1 давхаргүй, урлаг, соёлын түүхэн биш энгийн барилга байна.

1.4. Харин тус банкны барилгын онцлог нь Улаанбаатар хотын А бүс, хамгийн том авто зогсоолтой, урлаг, соёлын түүхэн барилга, мөн бие даасан хөрөнгө буюу энэхүү барилга нь цаашлаад олон давхар барилга болох боломжтой, өөрийн эзэмших эрхийн газартай, зай талбай том буюу 4729.27 м.кв талбайтай үнэ цэнэтэй барилга юм. Түүнчлэн Улаанбаатар хотын замын үндсэн 2 урсгал болох төв зам, Нарны замын аль аль талаас чөлөөтэй нэвтрэх боломжтой, урлаг, соёлын үйлчилгээ, циркийн хажууд байрлалтай, цаашид нэгдсэн цогц үйлчилгээний төв байгууламж болох, нийслэлийн хэмжээнд буй бүтээн байгуулалт хийх боломжит газруудтай харьцуулахад ирээдүйд бизнесийн үнэ цэнэ нь хэд дахин өсөх хөрөнгө гэж үзэж байна. Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээчин нь харьцуулж буй хөрөнгийг сонгохдоо хийц чанар ижил, үйл ажиллагааны зориулалт адил, хэмжээ талбай болон ойролцоо байршилтай, цаашид зах зээлийн үнэ цэнэ нь өсөх боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийг зориулж сонгож аваагүй байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 8, 24 дүгээр хуудаст тусгагдсанаар "харьцуулсан хөрөнгүүдийн мэдээллийн эх үүсвэр нь: www.unegui.mn, Facebook, Centery21 гэх мэт зарын сайтуудаас эх үүсвэрээ хийсэн буюу бодит бус мэдээллийн эх үүсвэрийг ашиглаж үнэлгээний үндэслэлээ авсан нь буруу байна. Өөрөөр хэлбэл, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1-д Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд дараах зарчмыг баримтална гэж, 4.1.4 дэх заалт Бодитой байх зарчимтай нийцэхгүй байна.

1.5. Хөрөнгийн үнэлгээний шинжээч нь дараах алдаатай ажиллагааг явуулж холбогдох хууль тогтоомж зөрчсөн гэж үзэж байна. Үүнд: Үнэлгээ хийж буй тус банкны барилгад огт хэмжилт хийгээгүй ба зөвхөн барилгын гадна фото зургийг авч үнэлгээ тогтоосон. Үнэлгээ хийж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь А, Б, В, Г гэсэн 4 корпусаас бүрдэх ба *******аас Б, В, Г корпус дээр ажиллагаа явуулж байгаа болно. Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээчин нь зөвхөн А корпустай маш богино хугацаанд танилцаад үнэлгээ хийсэн ба хөрөнгийн үнэлгээний гол зүйл болох Б, В, Г корпусын бодит байдал дээр үзээгүй буюу танилцаагүйгээр үнэлгээ хийсэн. Үнэлгээний тайлангийн 14 дүгээр хуудасны 3:3-т харьцуулж буй газар нь сумын төв дотроо байрлалтай тул итгэлцүүрийг 0,8-р буулгаж тохируулав гэж илт худал тохируулга хийж итгэлцүүрийг буулгасан. Иймд дээр дурдсан үндэслэлүүдээр тус банкны хөрөнгийг илт доогуур, үндэслэлгүйгээр үнэлж банкны эрх ашгийг хохироож байх тул Нийслэлийн *******ын шинжээч томилж *******-иар үнэлүүлсэн 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэл гаргасан.

1.6. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3, 8.3.1-д үнэлгээчний нэр, тусгай зөвшөөрөлтэй эсэхийг заавал тусгана гэж заасан. ******* тусгай зөвшөөрөлгүй байсан гэдэг нь Сангийн яамнаас ирүүлсэн албан бичгээр тогтоогдсон. Мөн ******* нь шинжээчээр томилогдсон этгээд биш бөгөөд ******* шинжээчээр томилогдсон, компани өөрөө тусгай зөвшөөрөлтэй байх ёстой. Зөвшөөрлийн тухай хуулийн 2 дугаар зүйлийн 2.1-д тусгай зөвшөөрөл гэдгийг тодорхойлсон байгаа. ******* гэдэг хүн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны бүх баримтууд дээр итгэмжлэл аваагүй байхдаа гарын үсэг зурсан байдаг.

1.7. Манай үл хөдлөх хөрөнгө болон газар нь 2021 оны үнэлгээгээр 81 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй байсан. Гэтэл ******* үнэлгээ хийхдээ газрын үнэлгээг хийгээгүй. Үүнээс болж нэхэмжлэгчийн хууль ёсны эрх ашиг хөндөгдөж байгаа. Хөрөнгийн үнэлгээ сүүлийн 3 жил өссөн байхад хөрөнгийн үнэлгээ бодит бус гарсан байна. Иймд тус банкны өмчлөлийн Улаанбаатар хот, ******* /Б, В, Г корпус/ тоотод байрлах 4729.27 м.кв талбай бүхий оффис, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 57,254,063,276 төгрөгөөр үнэлсэн *******-ийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн хариу тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 181/ШШ2022/00886 дугаар захирамжаар *******-аас 44.469.689.474 төгрөгийг гаргуулж *******-т олгохоор шийдвэрлэсэн. Төлбөр төлөгч ******* нь төлбөрөө сайн дураар төлж барагдуулаагүй тул *******Усны гудамж 1 /Б, В, Г корпус/ тоотод байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэн хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу албадан дуудлага худалдааны дуудах доод үнийг тогтоох ажиллагаа явуулсан боловч төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талууд үнэлгээг харилцан тохиролцоогүй, шинжээч томилох хүсэлт ирүүлсэн тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу *******-ийн өмчлөлийн дээр дурдсан үл хөдлөх хөрөнгийг Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд зааснаар шинжээч томилон хөрөнгийн үнэлгээний ******* /шинжээч *******, туслах үнэлгээчин *******/ нараар үнэлгээ тогтоолгоход дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг 57.254.063.276 төгрөгөөр үнэлсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээг 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн ******* дугаар албан бичгээр мэдэгдсэн. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг үзвэл нотлох баримтгүй, үндэслэлгүй, тодорхой бус нэхэмжлэл гаргаад байгаа нь зөвхөн төрийн байгууллагын үйл ажиллагааг зогсоогоод байгаа асуудал биш, төлбөр авагч *******-т эдийн засгийн асар их хохирол учирч байгаа. Хэт доогуур үнэлсэн гэж үзээд байгаа хэр нь нотлох баримт шинжлэн судлахад нэг хөрөнгийн үнэлгээний тайлан өгсөн байсан. Үүнд 53 тэрбум төгрөгөөр үнэлэгдсэн байна. Гэхдээ зөвхөн Б, В, Г корпус биш, А корпусыг мөн оруулсан байна. Нэхэмжлэгч талын үйлдэл нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд саад учруулах, төлбөр төлөхгүй байх зорилготой санаатай үйлдэл гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

3.1. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа 2022 оны 08 дугаар сард эхэлсэн. Тэгээд 2024 оны 03 сар хүртэл буюу 1 жил гаруй орчим хугацаанд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үргэлжилсэн удаашралтай байсан гэж үзэж байна. Энэ хугацаанд 2 өөр шийдвэр гүйцэтгэгч ажилласан бөгөөд энэхүү өөрчлөлт нь *******-аас төрийн албан хаагчдад нөлөөлөх, дарамт шахалт үзүүлсэн байж болзошгүй нөхцөл байдал ажиглагдсан. Шүүх энэ асуудлыг уг хуралдаанаар шийдвэрлэхгүй ч гэсэн хэрэгт нөлөөлөх хүчин зүйлүүдийг бүрэн дүгнэж, бодит шийдвэр гаргах нь зүйтэй. Нэхэмжлэгч нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны бусад асуудалд гомдол гаргаагүй, зөвхөн хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой гомдол гаргасан. Битүүмжлэл, хураалт, дуудлага худалдааны процесс хуулийн дагуу явагдсан гэж үзээд нэхэмжлэгч талаас эдгээрт гомдол гаргаагүй гэж ойлгож байна. Төлбөр төлөгч болох банкны зүгээс хөрөнгийн үнийн санал өгөөгүй тул шинжээч томилсон. Шинжээчийн үнэлгээгээр 4729 м.кв талбай бүхий объектын нийт үнийг 57 тэрбум төгрөг гэж тогтоосон. Энэ нь 1 м.кв нь ойролцоогоор 12 сая төгрөгөөр үнэлэгдсэн гэсэн үг. Гэтэл 2024 оны 02 дугаар сарын байдлаар тус дүүрэгт шинээр баригдаж буй барилгын 1 м.кв талбайн зах зээлийн үнэ 4,280,000 төгрөг байсан. Ингээд шинжээчийн үнэлгээ нь зах зээлийн үнээс даруй 3 дахин өндөр гарсан нь харагдаж байна. Төлбөр авагч тал энэ өндөр үнэлгээнд гомдол гаргаагүй.

3.2.Харин нэхэмжлэгч тал барилгын үнийг хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэж байгаа. Тус барилга нь циркийн захиргааны зориулалтаар социализмын үед, 1970-аад онд баригдсан. 2007 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдрийн Төрийн өмчийн хорооны тогтоолоор хувьчлагдаж байсан. Нэхэмжлэгч тал хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэж байгаа ч өнөөдрийг хүртэл үүнийгээ нотлох баримт, бодит дүн мэдээг шүүхэд ирүүлээгүй. Ямар ч тооцоо, эсвэл энэ барилга 60 тэрбум, 70 тэрбум байх ёстой гэх мэт баримт бүхий дүгнэлт байхгүй. Харин нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр шинжээч дахин томилогдсон бөгөөд 2024 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдөр шинжээчийн гаргасан үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон холбогдох аргачлалуудын хүрээнд зохих үндэслэлтэй хийгдсэн. Тайлангийн дунд зарим техник дутагдал байж болох ч энэ нь эцсийн үнэлгээний дүгнэлтэд нөлөөлөхөөргүй гэж дүгнэсэн байна. Иймд шинжээчийн дүгнэлтэд талууд маргаагүй, уг үнэлгээ үнэн зөв, бодитой байсан гэж үзэж болно. Нэхэмжлэгч тал харьцуулсан барилгуудаа зөв сонгоогүй, ижил төстэй барилга харьцуулаагүй, огт өөр барилгуудыг харьцуулсан гэж тайлбарласан. Гэвч Монгол Улсад циркийн захиргааны зориулалттай, ижил хэмжээ, зориулалт, байршил бүхий өөр барилга байхгүй. Хэрвээ тухайн барилга нь ердийн угсармал орон сууц байсан бол ойролцоох барилгуудтай харьцуулах боломжтой байх байв. Барилга нь хуучирсан, засвар хийгдээгүй, банкны санхүүгийн хүндрэлээс шалтгаалан урсгал засвар хийгдээгүй байдал ажиглагдсан. Шинжээч нь мэргэжлийн үнэлгээ хийсэн. Түүнчлэн Монгол Улсад шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш хүү тооцох боломжгүй, мөнгөн төлбөрийн үнэ цэнэ хадгалагддаггүй. Өнөөдөр инфляц 7-10 хувиас дээш хувьтай байгаа. Гэтэл нэхэмжлэгч жил гаруйн хугацаанд шүүх хурал бүрт 5-6 хүсэлт гаргаж, шүүх хуралдааныг удаашруулсан. Энэ нь гагцхүү хугацаа хожиж, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг саатуулах замаар төлбөрөөс зайлсхийж буй хэлбэр юм.

3.3. 2024 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдөр ******* нь зөвшөөрлөө авах хүсэлтээ өгснийг Сангийн яам 2024 оны 06 дугаар сарын 12-ны өдөр буюу 5 сарын дараа шийдвэрлэсэн байна. Хэрэв хугацаандаа шийдвэрлэсэн бол энэ байгууллага тусгай зөвшөөрөлтэй байх байсан. Улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд хөрөнгийн үнэлгээ гээд үйл ажиллагааны чиглэл нь байх бөгөөд улсын бүртгэл үнэн зөв гэдэг хуулийн зохицуулалттай. 2018 онд гаргаж өгсөн баримтуудаас үзвэл үнэлгээчин ******* нь тухайн компанид ажилладаг, өөрөө үнэлгээний эрхтэй талаарх баримт хэрэгт авагдсан. Бид нар нэхэмжлэгчид олгосон 44 тэрбум төгрөгийн зээлээс жилд 10 тэрбум орчим төгрөгийн алдагдал хүлээж байна. Сангийн яам 2023 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдрийг хүртэл ямар ч компанид эрх олгоогүй, тус хугацаанд хөрөнгийн үнэлгээний компаниуд тусгай зөвшөөрөлгүй байсан. Сангийн яамнаас зөвшөөрөл өгөөгүй гэдгээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явахгүй, зогсоно гэж байхгүй гэжээ.

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

4.1.Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 16 дугаар зүйлийн 16.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан *******-ийн 2024.02.16-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож,

4.2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 зүйлийн 7.1.4, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-т зааснаар нэхэмжлэгч *******-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч Нийслэлийн *******аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******-д олгож,

4.3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1, 54 дүгээр зүйлийн 54.1-т зааснаар хариуцагч Нийслэлийн *******аас 4,000,000 төгрөг гаргуулж, шинжээч *******т олгож шийдвэрлэжээ.

5. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

5.1. Анхан шатны шүүх нь хэргийг шийдвэрлэхдээ хэргийг нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд шийдвэрлээгүй, хэрэгт авагдсан нотлох баримт, хэргийн нөхцөл байдалд бүрэн үнэлэлт дүгнэлт хийлгээгүй, холбогдох хуулийг буруу бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******-ын хууль ёсны эрх ашигт ноцтой хохирол учруулж байна. 2022 оны 09 дүгээр сараас шийдвэр гүйцэтгэх албадан ажиллагааг *******т эхлүүлж, 2024 оны 02 дугаар сард төлбөр төлөгч *******-ийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн ******* дугаартай *******, Усны гудамж 1 /Б, В, Г корпус/ тоотод байршилтай үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хуульд заасан журмын дагуу шинжээч томилуулан гүйцэтгүүлсэн. 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр *******, үнэлгээчин *******гийн гүйцэтгэсэн үнэлгээгээр тухайн хөрөнгийг 57,2 тэрбум төгрөгөөр тогтоогдсон.

5.2. Нэхэмжлэгч ******* нь энэхүү үнэлгээ нь бодит байх зарчимд нийцэхгүй, харьцуулж буй хөрөнгийг буруу сонгосон, ил худал тохируулга хийж, хөрөнгийг доогуур үнэлсэн гэж маргаж, нэхэмжлэл гаргасан. Шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 6 дугаарт 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Үнэлгээний олон улсын стандарт, арга хандлагуудын хүрээнд зохих үндэслэлтэй хийгдсэн болох нь тогтоогдсон гэж зөв дүгнэсэн атлаа Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.1-д Үнэлгээчний нэр, тусгай зөвшөөрөлтэй эсэхийг заавал тусгана гэх шаардлагыг хангаагүй, ******* тусгай зөвшөөрөлгүй байсан нь... тогтоогдсон гэж шийдвэрлэж байгаа нь алдаатай дүгнэлт юм. Учир нь хөрөнгийн үнэлгээг гүйцэтгэх тухай ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолд үнэлгээчин *******г нэр заан дурдсан бөгөөд түүний хүчин төгөлдөр тусгай зөвшөөрлийн хувь хавсаргагдсан. Түүнчлэн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 2 дугаар хуудаст гүйцэтгэгч *******, Мэргэшсэн үнэлгээчин: ******* нь ******* тоот Сангийн яамны хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрхийн тусгай зөвшөөрөлтэй. Хөрөнгийн үнэлгээчнээр 5 жил гэх мэдээлэл тусгагдсан байхад шүүхээс Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.1-д Үнэлгээчний нэр, тусгай зөвшөөрөлтэй эсэхийг заавал тусгана гэх шаардлагыг хангаагүй гэж илт алдаатай шийдвэр гаргажээ.

5.3. Түүнчлэн тус хэргийг өмнө нь шийдвэрлэсэн Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрийн 210/МА2025/01737 тоот магадлалаар ******* нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх үйл ажиллагаа явуулах чиглэлээр улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байх тул 2024 оны 06 дугаар сарын 12-ны өдрөөс өмнө хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагааг хэрхэн, ямар зөвшөөрлийн үндсэн дээр эрхэлж байсан нь талуудын маргаанд хамааралтай, хэрэг хянан шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой байхад холбогдох үйл баримтын бүрэн тогтоогоогүй гэж дүгнэн хэргийг анхан шатны шүүхээр дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаасан. Улсын бүртгэлийн газраас ирүүлсэн лавлагаа тодорхойлолтоор ******* нь 2018 оны 01 дүгээр сарын 03 өдрөөс хөрөнгийн үнэлгээний чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулна гэж заасан байх бөгөөд тухайн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь өнөөдрийг хүртэл хүчин төгөлдөр хэвээр байна.

Тухайлбал, ******* нь хуулийн дагуу хөрөнгийн үнэлгээ гүйцэтгэх гэрчилгээтэй бөгөөд 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс хэрэгжиж эхэлсэн шинэчилсэн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль-иар өмнө нь гэрчилгээ олгогдсон аж ахуйн нэгжийн үйл ажиллагааг хориглосон, хүчингүй болгосон, түдгэлзүүлсэн зохицуулалт байхгүй болно. Түүнчлэн Сангийн яамнаас 2023 оны 09 дүгээр сар хүртэл 1 ч аж ахуйн нэгжид тусгай зөвшөөрөл олгоогүй нь тухайн хугацаанд Монгол Улсад гүйцэтгэгдсэн бүх хөрөнгийн үнэлгээг үгүйсгэх нөхцөл байдлыг бий болгож байна. /Сангийн яамны вэб хуудас болон нийтэд нээлттэй мэдээлэл болно/

5.4. Мөн ******* нь маргаан бүхий хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргахаас 1 сарын өмнө буюу 2024 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр Сангийн яаманд ******* тоот албан бичгээр Хөрөнгийн үнэлгээний тусгай зөвшөөрөл авахаар хандсан боловч Сангийн яам эс үйлдэхүй гаргаж, тусгай зөвшөөрлийг 2024 оны 06 дугаар сарын 12-ны өдөр олгосон болох нь Сангийн яамны 2024 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдөр ирүүлсэн ******* тоот албан бичгээр нотлогдож байна. Ийнхүү нэхэмжлэгч тал нь улсын бүртгэлийн ******* дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлгээ нь бодит байх зарчимд нийцэхгүй, харьцуулж буй хөрөнгийг буруу сонгосон, ил худал тохируулга хийж, хөрөнгийг доогуур үнэлсэн гэж маргаснаас үнэлгээг гүйцэтгэсэн *******-ийн тусгай зөвшөөрөлтэй холбоотой маргаагүй болно. *******, үнэлгээчин *******гийн 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр гаргасан хөрөнгийн үнэлгээ нь үнэн бодит гэдгийг шүүхээс шинжээчээр томилогдсон Монголын Мэргэшсэн Үнэлгээчдийн 2025 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн №0111125 тоот дүгнэлтээр батлагдсан.

5.5. Иймд Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 02 дугаар сарын 24-ний өдрийн 191/ШШ2026/02753 тоот шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгч *******-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

6. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

6.1. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд чухам ямар үндэслэлээр давж заалдах гомдол гаргаж байгаа нь ойлгомжгүй байна. Хэрэгт ******* 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2024 оны 06 дугаар сар хүртэлх хугацаанд хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлгүй байсан гэх лавлагаа 2 удаа авагдсан. Тиймээс анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд тусгай зөвшөөрөлгүй байна гэх үндэслэлээр хэргийг шийдвэрлэсэн. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн ярьж байгаачлан хэрэгт авагдаагүй болон хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг буруу үнэлж, дүгнэсэн зүйл огт анхан шатны шүүхийн шийдвэрт тусгагдаагүй. Бид анх үнэлгээ болон тусгай зөвшөөрлийн талаар маргасан буюу хэд хэдэн үндэслэлээр нэхэмжлэл гаргасан болохоос зөвхөн үнэлгээнд тулгуурлаж нэхэмжлэл гаргаагүй. Хариуцагч тусгай зөвшөөрлийн хүрээнд, эсвэл үнэлгээний хүрээнд үнэн зөв гэх баримт гаргаж өгөөгүй талаар анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн 11 дүгээр талд дүгнэлт хийсэн байгаа. Тиймээс бид анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэх байр суурьтайгаар өнөөдрийн шүүх хуралдаанд оролцож байна.

6.2. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 28 дугаар зүйлд өмнө хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл авсан тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч нь энэ хууль хүчин төгөлдөр болсон өдрөөс хойш зургаан сарын дотор энэ хуульд нийцүүлэн үнэлгээчний эрхээ сунгуулах, шинэчлэх тухай хүсэлт гаргана гэж заасан байхад ******* 2024 оны 01 дүгээр сард буюу хууль хэрэгжиж эхэлснээс хойш 6 сарын дотор биш, 1 жилийн дараа хүсэлтээ гаргасан. Энд үүргийн дараалал буюу хэн нь эхлээд үүргээ биелүүлэх ёстой вэ гэх зүйл яригдана. Хэрэв ******* хуульд заасан хугацаанд буюу 2023 оны 06 дугаар сард хүсэлтээ гаргасан байхад Сангийн яам тухайн компанийн гаргасан хүсэлтийг хуульд заасан хугацаанд шийдвэрлэж өгөөгүй бол Сангийн яамны буруу. Хэрэв ******* хуульд заасан хугацаанд хүсэлтээ гаргаагүй бол энэ нь Сангийн яамны буруу болох уу гэх асуудал шийдвэрлэгдэх байсан.

6.3. Мөн шинжээчээр тусгай зөвшөөрөлтэй үнэлгээчин буюу иргэнийг томилоогүй ба ******* гэх компанийг томилсон. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.1-д хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин болон үнэлгээний хуулийн этгээдийн нэр, хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх, зөвшөөрлийн дугаар, тусгай зөвшөөрлийн хугацаа, мэргэжлийн хариуцлагын даатгалын талаарх мэдээлэл байна гэж заасан. Бид үнэлгээг хийсэн үнэлгээчин тусгай зөвшөөрөлтэй байна, гэхдээ үнэлгээний хуулийн этгээд тусгай зөвшөөрөлгүй байна гэх талаар ярьсан. Учир нь шинжээчээр үнэлгээчнийг томилоогүй, үнэлгээний хуулийн этгээдийг томилсон бөгөөд хуульд аль аль нь тусгай зөвшөөрөлтэй байна гэж заасан байдаг. Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг анх үнэлгээний тайлангийн агуулга алдаатай байна гэх байдлаар гаргасан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцож, хэрэгт авагдсан баримтуудтай танилцаж байх явцад үнэлгээчин тусгай зөвшөөрөлгүй хуулийн этгээд байна гэх мэдээлэл гарч ирсэн. Тиймээс бид өөрийн эрх хэмжээний хүрээнд нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ тодорхой үндэслэлүүдийг тусгаж өгсөн. Мөн энэ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа нэхэмжлэлээр үүсээгүй, гомдлоор үүссэн учир хариуцагч тал тухайн компани тусгай зөвшөөрөлтэй эсэх нотлох баримтыг гаргаж өгөх ёстой. Гэтэл зөвхөн нэхэмжлэгч тал тухайн компанийг тусгай зөвшөөрөлгүй болохыг нотлох гэж байгаа мэт харагддаг.

6.4. Маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө нь 1970 онд баригдсан, тоосгон барилга ба тухайн эд хөрөнгөтэй харьцуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь шилэн фасад болон цутгамал хийцтэй барилгууд байдаг. Үнэлгээ хийх дүрэм журмыг харахад хэрэв тухайн эд хөрөнгийг харьцуулах боломжгүй бол итгэлцүүрийн үндсэн дээр уг эд хөрөнгийн үнийн дүнг ихэсгэж, багасгах боломжтой байхад үүнийг хэрэглээгүй гэжээ.

ХЯНАВАЛ: 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгов.

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч *******т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, маргажээ. Тодруулбал,

2.1. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлээ: Үнэлгээний тайланд харьцуулсан 5 үл хөдлөх эд хөрөнгө нь оновчтой бус, бодит бус мэдээллийн эх үүсвэрийг ашиглаж үнэлгээний үндэслэлээ тодорхойлсон, илт худал тохируулга хийж итгэлцүүрийг буулгасан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасан Бодитой байх зарчимтай нийцээгүй. Үнэлгээ хийж буй тус банкны барилгад огт хэмжилт хийгээгүй ба зөвхөн барилгын гадна фото зургийг авч үнэлгээ тогтоосон. Мөн ******* тусгай зөвшөөрөлгүй этгээд байсан. Манай үл хөдлөх хөрөнгө болон газар нь 2021 оны үнэлгээгээр 81 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй байхад ******* үнэлгээ хийхдээ газрын үнэлгээг хийгээгүй гэсэн бол, /хх-1-4, 3хх-195-198/

Хариуцагч ******* болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******-ын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон Олон Улсын Үнэлгээний Стандартыг зөрчөөгүй, нэхэмжлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хэт багаар тогтоогдсон гэх үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй. Хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн *******-ийн үнэлгээчин ******* хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх зөвшөөрөлтэй этгээд байна гэж тус тус тайлбар гаргасан. /1хх-245, 3хх-198-200/

3. Анхан шатны шүүх хэргийн үйл баримтыг зөв тогтоогоогүй, хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэснээс Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчимд нийцээгүй байх тул давж заалдах шатны шүүхээс залруулна.

4. Хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар үнэлэхэд дараах үйл баримт тогтоогдсон. Үүнд:

4.1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 181/ШШ2022/00886 дугаар захирамжаар хариуцагч ******* нь 44,358,713,714 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч *******-ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрч, 2021 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрөөс 2022 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд 8 хуваан төлөхөөр тохиролцсон зохигчийн эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч *******-аас улсын тэмдэгтийн хураамж 110,975,760 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч *******-д олгож шийдвэрлэсэн ба уг шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай тус шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 181/ШЗ2022/10699 дугаар захирамж, мөн өдрийн ******* дугаар гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн. /1хх-80-88/

4.2. Нийслэлийн *******ын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2022 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдрийн ******* дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн. /1хх-93/

4.3. 2024 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн *******/152 дугаар Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол-оор нэхэмжлэгч *******-ийн өмчлөлийн, С******* /Б, В, Г корпус/-д байрлах, 4729,27 м.кв талбай бүхий оффис, үйлчилгээний зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн *******6 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг хурааж, 2024 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрийн ******* дугаар албан бичгээр үнийн санал ирүүлэхийг мэдэгдэхэд төлбөр төлөгчөөс үнийн санал ирүүлээгүй, төлбөр авагч *******-ын 2024 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрийн ******* дугаар албан бичгээр үнэлгээ тогтоолгох хүсэлт гаргасан. /1хх-141-142, 144, 147/

4.4. Нийслэлийн *******ын 152 дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрийн 2/55 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор *******-ийг шинжээчээр томилж, шинжээч *******д Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 8-10, 35, 49 дүгээр зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг тус тус танилцуулж, мөн шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэхийг тодруулж, шинжээчийн дүгнэлтийг 2024 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн дотор ирүүлэхийг даалгасан. /1хх-149, 153-154/

4.5. ******* нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг 57,254,063,276 төгрөгөөр үнэлж, 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн ******* дугаар албан бичгээр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүргүүлж, *******т хүлээлгэн өгсөн. /1хх-156, 158-184/

4.6. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг нэхэмжлэгч *******-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр танилцуулж, нэхэмжлэгч нь 2024 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр шүүхэд уг үнэлгээний талаарх гомдол гаргасан. /1хх-1-4, 185/

5. Талууд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шинжээч ******* нь хөрөнгийн үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй эсэх талаар маргасан байх ба анхан шатны шүүх Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.10, 16 дугаар зүйлийн 16.1 дэх хэсэгт заасныг зөрчиж, хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагааг эрхлэх тусгай зөвшөөрөлгүй этгээд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан гэж дүгнэж, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй.

5.1. Учир нь, 3 дугаар хавтасны 148-149 дүгээр талд авагдсан Монгол Улсын Сангийн яамны Төрийн нарийн бичгийн даргын албан үүргийг түр орлон гүйцэтгэгчийн 2026 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдрийн ******* дугаар албан бичигт Зөвшөөрлийн тухай хууль болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /шинэчилсэн найруулга/ 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс мөрдөгдөж эхэлснээс хойш хуулийн этгээдэд тус яамнаас хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрлийг олгодог болсон. ******* нь 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2024 оны 06 дугаар сарын 11-ний өдрийн хооронд хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлгүй байсан байна. Мөн тус компанийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн ******* тоот Бүртгүүлэх хүсэлт гаргах тухай албан бичгийг тусгай зөвшөөрлийн цахим систем https://licecse.mn-ээс татан авч хүргүүлэв гээд тус компанийн хүсэлтийг хавсарган ирүүлжээ.

2010 оны 01 дүгээр сарын 21-ний өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.1-д зааснаар үнэлгээчин гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл эзэмшигч нь Монгол Улсын иргэн, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүн байхаар заасан бөгөөд 2022 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /шинэчилсэн найруулга/ болон Зөвшөөрлийн тухай хууль /шинэчилсэн найруулга/ тус тус батлагдаж, 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс дагаж мөрдөгдсөнөөр уг хуульд зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрлийг хуулийн этгээдэд Санхүү, төсвийн асуудал эрхэлсэн Засгийн газрын гишүүн, харин үнэлгээчинд эрх олгох энгийн зөвшөөрлийг хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллага олгохоор заасан.

Дээрх хуулийн шинэчлэлтэй холбоотой ******* нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн ******* дугаар албан бичгээр хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрлийг хүсэж, эрх бүхий төрийн байгууллагад хандсан боловч хүсэлт гаргаснаас хойш 5 сарын дараа Монгол Улсын Сангийн сайдын 2024 оны 06 дугаар сарын 12-ны өдрийн 111 дугаар тушаалаар түүнд тусгай зөвшөөрлийг 5 жилийн хугацаагаар олгосон байна. /2хх-244/

Нийслэлийн *******ын 2024 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрийн 2/55 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор *******-ийн үнэлгээчин *******г томилсон. ******* нь хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөрөлтэй ба тэрээр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасан тул нэхэмжлэгчийн маргаж буйгаар үнэлгээг тусгай зөвшөөрөлгүй этгээд гаргасан гэж тооцохгүй тул энэ талаарх бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангана.

5.2. Нэхэмжлэгч ******* нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлсэн гэх нэхэмжлэлийн үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасны дагуу өөрөө нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна.

Нэхэмжлэгчээс Манай үл хөдлөх хөрөнгө болон газар нь 2021 оны үнэлгээгээр 81 тэрбум төгрөгийн үнэлгээтэй байсан гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тодорхойлж, үүнийгээ нотлохоор ******* ХХК-ийн 2021 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан-г /2хх-161-183/ ирүүлсэн боловч уг нотлох баримт нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2 дахь хэсэгт заасан нотлох баримтын шаардлага хангаагүй тул мөн хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.5 дахь хэсэгт зааснаар шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болохгүй.

Төлбөр авагч болон төлбөр төлөгч нар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1 дэх хэсэгт заасан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд эсрэг ашиг сонирхолтой оролцож буй этгээд болохын хувьд шүүхийн шийдвэрийг албадан биелүүлж байгаа эрх бүхий байгууллагын үйл ажиллагааны явцад томилогдсон хөрөнгийн үнэлгээний компанийн хийсэн тайланг үндэслэлгүй гэж маргаж буй тохиолдолд үүнийгээ нэхэмжлэгч баримтаар нотлох үүрэгтэй.

Харин шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч байгууллага нь шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэж байгаа буюу ашиг сонирхлын зөрчилтэй этгээд биш бөгөөд хөрөнгийн үнэлгээ хэт өндөр, эсхүл бага тогтоогдсон эсэхийг хариуцагч байгууллага нотлох үүргийг хүлээхгүй тул Хөрөнгийг хэт багаар үнэлсэн гэх нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй.

5.3. Мөн нэхэмжлэгч ******* үнэлгээ хийхдээ газрын үнэлгээг хийгээгүй гэх боловч үнэлгээг зөвхөн С******* /Б, В, Г корпус/-д байрлах, 4729,27 м.кв талбай бүхий оффис, үйлчилгээний зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн *******6 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг гаргахыг шинжээчид даалгасан тул энэ объектын үнэлгээг шинжээч тогтоосныг буруутгахгүй ба шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад ямар нэгэн газар битүүмжлэн хураагаагүй.

5.4. *******-ийн үнэлгээний тайлангийн 14 дүгээр талд Харьцуулсан хөрөнгүүдийн мэдээлэл хэсгийн 2 дахь хөрөнгийн байршил хэсэгт Харьцуулж буй газар нь сумын төвийн дотроо байрлалтай тул итгэлцүүрийг 0,8-р буулгаж тохируулав гэсэн нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээнд нөлөөлөхгүй болохыг *******ын шинжээч *******ийн 2025 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 01Ш/25 дугаар дүгнэлтэд дурдсан. /3хх-4-8/

Тодруулбал, дээрх дүгнэлтэд Үнэлгээний объекттой байршил, зориулалт, ашиглалт зэрэг шинж чанараараа ойролцоо, ижил төсөөтэй хөрөнгүүдийг зах зээлд арилжаалахаар нийтэд нээлттэй зарласан, арилжсан мэдээллийг цуглуулж, холбогдох тохируулгыг зөв тодорхойлсон хэдий ч ач холбогдлын хувийг ижилхэн 20 хувиар авсан нь зарим талаараа учир дутагдалтай боловч энэ нь үнэлгээний эцсийн дүгнэлтэд хүчтэй нөлөө үзүүлэхгүй. Үнэлгээчин үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд тусгагдсан 4729,27 м.кв талбай бүхий хөрөнгийн үнэлгээг гаргасан бөгөөд улсын бүртгэлийг үнэн зөв гэж үзнэ. Сити тауэрын 1 дүгээр давхрын Бизнес лаунжийг сумын төвийн дотроо байрлалтай тул итгэлцлүүрийг 0,8-аар буулгаж тохируулав гэх мэтийн үг орсон нь хайнга хандлагын алдаа байх боловч бие даасан объект бус ижил төсөөтэй объектын доторхи талбай тул 0,8-аар бууруулж тооцсон гэж ойлгогдож байна. ... Үнэлгээний тайлан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Үнэлгээний олон улсын стандарт, арга хандлагуудын хүрээнд зохих үндэслэлтэй хийгдсэн гэж дүгнэсэн.

Энэ талаар Үнэлгээний олон улсын стандарт 105-ын 10 дугаар зүйлийн 10.4-т Хөрөнгийн үнэлгээний хувьд, ялангуяа үнэлгээчин нь гэрээт ажлын бодит байдал, нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзсэнээр нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшний итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон аргыг ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй... гэж зааснаар бүх аргачлалыг заавал нэгэн зэрэг хамтад нь хэрэглэх талаар тухайлан заагаагүй, харин үнэлгээчин нөхцөл байдлаас хамаарч эдгээр аргуудаас сонгон хэрэглэж болохыг зөвшөөрсөн байна. /2хх-16/

Өөрөөр хэлбэл, үнэлгээний тайланд үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй ижил төрлийн хийгээд, байршлын хувьд ойролцоо худалдахаар нийтэд саналын дуудлага гаргасан 5 объектыг зохих шалгуураар сонгон авч, харьцуулалт хийх замаар үнэлгээг тогтоосон байх ба нэхэмжлэлийн үндэслэлд дурдсан харьцуулах боломжгүй хөрөнгүүдтэй үнэлэгдэж буй хөрөнгийг жишээгүй, харин техникийн шинжтэй алдаа гаргасан байх тул Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.3, 4.1.4, 7 дугаар зүйлийн 7.1, 7.2 дахь хэсэгт заасныг тус тус зөрчөөгүй байна.

Иймээс нэхэмжлэгчийн Үнэлгээний тайланд харьцуулсан 5 үл хөдлөх эд хөрөнгө нь оновчтой бус, бодит бус мэдээллийн эх үүсвэрийг ашиглаж үнэлгээний үндэслэлээ тодорхойлсон, илт худал тохируулга хийж итгэлцүүрийг буулгасан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасан Бодитой байх зарчимтай нийцээгүй гэх гомдлыг хангах үндэслэлгүй.

5.5. Үнэлгээ хийж буй тус банкны барилгад огт хэмжилт хийгээгүй ба зөвхөн барилгын гадна фото зургийг авч үнэлгээ тогтоосон. Үнэлгээ хийж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь А, Б, В, Г гэсэн 4 корпусаас бүрдэх ба *******аас Б, В, Г корпус дээр ажиллагаа явуулж байгаа болно. Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээчин нь зөвхөн А корпустай маш богино хугацаанд танилцаад үнэлгээ хийсэн ба хөрөнгийн үнэлгээний гол зүйл болох Б, В, Г корпусын бодит байдал дээр үзээгүй буюу танилцаагүйгээр үнэлгээ хийсэн гэх нэхэмжлэлийн үндэслэлийн тухайд

Анхан шатны шүүхийн 2025 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрийн шүүх хуралдааны тэмдэглэлийн 10 дугаар талд *******гийн гэрчээр шүүхэд өгсөн мэдүүлэгт Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн хамт бүх байруудыг явж үзсэн. Шийдвэр гүйцэтгэгч явсны дараа хэмжилт хийгээд, нарийн ширийн зүйлийг харах гэсэн боловч тэдний 3-4 төлөөлөгч үзүүлээгүй. Сүүлдээ захирал нь коридорт таараад үзүүлэхгүй байх шаардлагыг ажилчиддаа тавьсан. ... Дээр үеийн барилга байсан ба яг тийм хийцлэлтэй барилга байхгүй. Үнэ цэнийг тодорхойлохдоо байршил, ойролцоох үнэ цэнэтэй хөрөнгүүдтэй харьцуулж судлаад гаргасан. 3 бүсчлэлд тодорхойлсон гэж, /3хх-40/

Мөн гэрч ******* Хөрөнгийн үнэлгээний залуу ирэх үед барилгын туслах генератор, дохио хамгаалалт, галын хамгаалалт зэрэг мэдээллийг өгсөн. А корпус руу орсон, Б корпус руу ороогүй. Б корпусын 2 давхар нь түрээс, 3 давхар нь кодтой шилэн өрөөнүүдтэй, тийш орохдоо надаас болон тэнд ажилладаг хүмүүсээс зөвшөөрөл авдаг. Г корпуст Автотээврийн төв үйл ажиллагаа явуулдаг бөгөөд 1 давхарт орж үзэж болно. 2, 3, 4 давхраар гадны хүн оруулахгүй гэж мэдүүлсэн. /3хх-42-43/

Үүнээс дүгнэхэд Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.2.1-д заасан хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд шаардлагатай үнэн зөв баримт, мэдээллээр үнэлгээчнийг хангах, 10.2.2-т заасан үнэлгээний үйл ажиллагаа явуулах нөхцөл бололцоогоор хангах, 10.2.3-т заасан хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд дарамт шахалт үзүүлэхгүй, хөндлөнгөөс оролцохгүй, саад учруулахгүй байх үүргээ нэхэмжлэгч ******* биелүүлээгүй байх ба үүнд шинжээчийг буруутгах үндэслэлгүй.

Нөгөө талаар, хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 6 дугаар талд Үзлэгийн өдөр: Бид үнэлж буй хөрөнгийн шинж байдлыг тодорхойлох зорилгоор биет үзлэг хэмжилтийг 2024 оны 02 дугаар сарын 09-ний өдөр хийж гүйцэтгэсэн гэж, 8-10 дугаар талд Үнэлгээний зүйл хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил болон үндсэн барилгын 14 ширхэг гэрэл зургийг хавсаргасан тул хөрөнгийн үнэлгээчин үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй биечлэн танилцсан гэж үзнэ. Иймд энэ талаарх гаргасан нэхэмжлэгчийн гомдлыг хангахгүй.

6. Дээрх үндэслэлээр бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хариуцагч *******т холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэгч *******-ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

Мөн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгч талын гаргасан хүсэлтээр шинжээч томилж, улмаар шинжээчийн ажлын хөлсөнд 4,000,000 төгрөгийн зардал гарсан /3хх-1/ байх тул уг зардлыг нэхэмжлэгч *******-аар нөхөн төлүүлэх нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1-д заасанд нийцнэ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 02 дугаар сарын 24-ний өдрийн 191/ШШ2026/02753 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож,

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч *******т холбогдох Эрхийн улсын бүртгэлийн *******6 дугаартай, Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, Усны гудамж-1 /Б, В, Г корпус/ тоотод байрлах, 4729.27 м.кв талбай бүхий оффис, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 57,254,063,276 төгрөгөөр үнэлсэн *******-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч *******-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэгч *******-иас ажлын хөлс 4,000,000 төгрөгийг гаргуулж шинжээч *******ын Тэргүүлэх үнэлгээчин *******т олгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд *******-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Т.БАДРАХ

ШҮҮГЧИД О.ОДГЭРЭЛ

Н.ГЭРЭЛТУЯА