*******ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Мөнхцэцэг даргалж, шүүгч Т.Гандиймаа, Ж.Лхагвасүрэн нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

*******, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 сарын 08-ны өдрийн 191/ШШ2025/11352 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ******* ХХК, ******* ХХК-д тус тус холбогдох,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: ******* дүүргийн ******* тоот орон сууцыг барьж дуусган хүлээлгэж өгөхийг ******* ХХК, ******* ХХК-д тус тус даалгах, орон сууц захиалгын гэрээний алдангид 1,577,133.8 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагч ******* ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Ж.Лхагвасүрэн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч ******* /цахимаар/, хариуцагч ******* ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, түүний өмгөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга:

******* нь ******* ХХК-тай 2022 оны 05 сарын 17-ны өдөр ОСЗБГ21-78/2 тоот орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан. Уг гэрээгээр ******* ХХК нь ******* дүүргийн, *******, ******* давхрын *******.31 м.кв талбайтай, 2 өрөө, ******* тоот орон сууцыг чанартай барих, захиалагч ажлын үр дүнг хүлээн авах, хэлэлцэн тохирсон төлбөрийг төлөх үүрэг хүлээсэн.

Захиалагч *******ийн хувьд гэрээ байгуулах үедээ буюу тухайн өдрөө төлбөрийн үүргээ 100 хувь бүрэн биелүүлсэн бөгөөд гэрээний 2.4, 2.5-д зааснаар өмнөх захиалагчаас эрх шилжүүлэн авсан. Тодруулбал өмнөх захиалагч нь гэрээний 2.3-т заасны дагуу орон сууцны үнэ 55,572,000 төгрөгийг бүрэн төлсөн байсан ба төлбөр тооцооны үлдэгдэлгүй болохыг баталгаажуулж 2022 оны 05 сарын 17-ны өдөр эрх шилжүүлэх гэрээг байгуулсан. Гэтэл ******* ХХК болон ******* орон сууцны барилгын төслийг хэрэгжүүлэгч ******* ХХК нар өнөөдрийг хүртэл гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй байгаа бөгөөд гэрээний 3.2-т заасны дагуу орон сууцыг 2022 оны 03-р улиралд багтаан батлагдсан зургийн дагуу барьж захиалагч *******д хүлээлгэн өгөх үүргээ ноцтой зөрчиж, захиалагчийг хохироосоор байна.

Түүнчлэн гүйцэтгэгч нь гэрээний 3.5-д төсөл хэрэгжүүлэгч нь гэрээг байгуулснаас хойш орон сууцыг хүлээлгэн өгөх хугацаанд гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулахгүй байх үүрэгтэй гэж заасан атлаа гэрээний үнийг ямар ч үндэслэл, нотлох баримтгүй нэмж, 1 м.кв талбайн үнийг 1,200,000 төгрөг байсныг 2,500,000 төгрөг болгон гэрээг шинэчлэх, гэрээг шинэчлэхгүй бол цуцална гэж захиалагч иргэдийг айлгаж, дарамталж, иргэнд хохиролтой хууль бус шаардлага тавьж байна.

******* хороолол төслийг хэрэгжүүлэгч нь ******* ХХК бөгөөд ******* ХХК-ийн хувьд тус компанийн гүйцэтгэгчээр оролцож арилжааны журмаар тодорхой тооны орон сууцыг өмчлөх эрхийг авч, түүнийхээ хүрээнд иргэд, олон нийттэй орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан.

Тиймээс ******* ХХК нь *******тай 2022 оны 03 сарын 17-ны өдөр байгуулсан ОСЗБГ21-78/2 дугаартай орон сууц захиалан бариулах гэрээний 2.5-д ... орон сууцны байр нь ямар нэгэн өр төлбөрийн тооцоогүй нь үнэн болно, мөн өмнөх захиалагч М.Ганзориг болон ******* ХХК, ******* нарын хооронд байгуулсан 3 талт эрх шилжүүлэх гэрээний 1.1-т ...эрх шилжүүлэн авагч нь орон сууц захиалан бариулах гэрээний эрх, үүргийг эрх шилжүүлэгчээс авч, төсөл хэрэгжүүлэгчтэй орон сууц захиалан бариулах гэрээг шинэчлэн байгуулах гэж гэрээний гол нөхцөлийг тодорхой тохиролцон баталгаажуулсан. Дээрхээс үзвэл орон сууцны барилгыг барьж ашиглалтад оруулж, улсын комисст хүлээлгэн өгөх нь ******* ХХК-ийн үүрэг юм.

Мөн гүйцэтгэгч нь орон сууцыг захиалагч талд хүлээлгэн өгөх хугацааг хэтрүүлэн 2 жил өнгөрсөн бөгөөд гэрээний 5.6-д заасны дагуу хугацаа хэтрүүлсэн 91 дэх хоногоос эхлэн хоног тутамд 0,003 хувиар алданги тооцон захиалагч талд төлөх үүрэгтэй. Энэ нь 2023 оны 01 сарын 01-ний өдрөөс эхлэн 2024 оны 12 сарын 31-ний өдрийг хүртэл 730 хоног, 1,667.16*730 хоног нийт 1,217,026.8 төгрөг болж байгаа бөгөөд үүнийг захиалагч ******* шаардах эрхтэй.

....Иймд шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилсөн бөгөөд ******* дүүргийн *******ны нутаг дэвсгэрт байрлах ******* давхрын *******.31 м.кв талбайтай, 2 өрөө ******* тоот орон сууцыг барьж дуусган, албан ёсоор хүлээлгэн өгөхийг хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК нарт даалгаж, орон сууц захиалгын гэрээний дагуу 2025 оны 01 сарын 01-ний өдрөөс 2025 оны 08 сарын 04-ний өдрийг хүртэл хугацааны алданги 1,667.16 төгрөг*216 хоног, нийт 360,107 төгрөгөөр нэмэгдүүлж, алдангид нийт 1,577,133.8 төгрөгийг нэхэмжилж байна гэжээ.

 

2. Хариуцагч ******* ХХК-ийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

******* ХХК нь ******* дүүргийн ******* хорооны нутаг дэвсгэрт Батлан хамгаалахын их сургуулийн орчмын А хэсэгчилсэн талбайд хэрэгжиж буй Гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөлд төсөл хэрэгжүүлэгчээр шалгаран ******* хороолол төслийг 2013 оноос хойш өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд амжилттай хэрэгжүүлэн ажиллаж байна. Төслийн хүрээнд 4500 орчим айлын орон сууц, худалдаа үйлчилгээний төв, 1500 хүүхдийн сургууль, 3 ширхэг 240 хүүхдийн цэцэрлэг бүхий ******* орон сууцны цогцолбор хорооллыг бүтээн босгохоор хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөө гарган батлуулж өнөөдрийн байдлаар 5-16 давхартай, 21 блок барилга буюу 2000 орчим айлын орон сууц болон 240 хүүхдийн цэцэрлэгийн барилгыг барьж ашиглалтад оруулаад байна.

Уг төслийн хүрээнд батлагдсан ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу дотоодын хөрөнгө оруулагч нарыг дэмжих, төслийн ажиллагааг хурдасгах, хорооллын өнгө үзэмж, чанарыг сайжруулах зорилготойгоор Хот суурин газрын дахин хөгжүүлэх тухай хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.3.4-т заасны дагуу ******* ХХК-ийн хүсэлтээр 2021 оны 01 сарын 28-ны өдөр 02/2021 дугаартай хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээг байгуулсан. Энэхүү гэрээний дагуу ******* ХХК нь ******* хорооллын ******* давхар үйлчилгээтэй орон сууцны барилгыг 100 хувь өөрийн хөрөнгөөр барьж худалдан борлуулсан. Тус 02/2021 дугаартай хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээнд зааснаар ******* ХХК дахин төлөвлөлтийн хүрээнд газраа чөлөөлсөн иргэдэд олгох орон сууцнаас бусад орон сууцыг ******* ХХК нь худалдан борлуулах эрхтэй.

Гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.1-т Б тал буюу ******* ХХК нь төслийг хэрэгжүүлэх явцад төсөлтэй холбоотой гуравдагч этгээдтэй хийх аливаа гэрээ, хэлцлийг бие даан шийдвэрлэж, төслийн үйл ажиллагааны явцад удирдлагыг хэрэгжүүлнэ, 5 дугаар зүйлийн 5.2-т Төслийн үр дүнд бий болсон орон сууцны хорооллын 5.1-т заагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгөөс бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь Б тал байна гэж заасны дагуу нэхэмжлэгчийн нэхэмжилж буй орон сууц нь ******* ХХК-ийн худалдан борлуулах эрхтэй орон сууц юм.

Тиймээс орон сууцыг барих, ашиглалтад оруулах, нэхэмжлэгчид шилжүүлэх үүргийг ******* ХХК нь хариуцна. Мөн ******* нь орон сууц захиалан бариулах гэрээг ******* ХХК-тай байгуулан гэрээний төлбөрийг төлсөн байх бөгөөд тухайн гэрээний үүргийг хариуцах ёстой этгээд нь ******* ХХК юм.

Иймд ******* ХХК нь *******ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцах ёстой этгээд тул ******* ХХК-д холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Хариуцагч ******* ХХК-ийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

******* ХХК нь *******тай 2022 оны 05 сарын 17-ны өдөр ОСЗБГ21/-78/2 дугаартай ******* дүүргийн *******ны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй *******-р байрны ******* *******.31 м.кв талбай бүхий ******* тоот орон сууцыг захиалан бариулах гэрээг 1 м.кв талбайг 1,200,000 төгрөгөөр тооцон нийт 55,572,000 төгрөгөөр байгуулсан. ******* ХХК нь 2020 оноос ******* байр орон сууцны барилгуудад анхны захиалгаа авч барилгын ажлыг явуулж эхэлсэн ч 2021 оны сүүлээс 2022 оны 2-р улирал хүртэл үргэлжилсэн ковид-19 цар тахлын нөлөөгөөр барилгын материалын хомсдол үүсэж, бараа материалын үнэ өдрөөс өдөрт нэмэгдсэн. Хэт үнийн нэмэгдэл нь барилгын ажлын төсөвт өртгийг нэмэгдүүлж анхны төсвөөр барилгыг ашиглалтад оруулах боломжгүй болсон. Энэ байдлын талаар 2022 оны 08 сараас удаа дараа захиалагч нартай уулзалт хийж, орон сууц захиалан бариулах гэрээний үнийн дүнд өөрчлөлт оруулах үйл ажиллагаа явуулж одоогийн байдлаар захиалагчдын 85 хувь нь хүлээн зөвшөөрч гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулсан. Барилгын удаашрал, санхүүжилт хүрэлцэхгүй байдлыг үндэслэн ******* байрны захиалагч нар хуралдан нийт 220 захиалагчдын олонхын саналаар ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо төрийн бус байгууллагыг байгуулан одоог хүртэл тус барилгын ажлын явц болон санхүүг хянаж үйл ажиллагаа явуулж байна.

Захиалагч *******тай уулзан барилгын төсөв өссөн болон тулгарсан асуудлын талаар мэдэгдэхэд тэрээр хүлээж аваагүй. Үүнээс үүдэн захиалгын гэрээг шинэчлэн 1 м.кв талбайн төлбөрийг 2,500,000 төгрөг болгон өсгөж нэмж төлбөр төлсөн захиалагч нар энэхүү байдлыг шударга бус гэж үзэж байгаа.

Мөн үнэ нэмэх асуудлын талаар *******тай байгуулсан орон сууц захиалан бариулах гэрээний 5.1-т заасан давагдашгүй хүчин зүйл буюу эрх бүхий байгууллагаас онцгой байдал зарласан, олон нийтийг хамарсан өвчний улмаас хөл хорио тогтоосон, экспорт, импортыг ерөнхийд нь хориглосон шийдвэр гаргасан, Засгийн газрын тогтвортой бус байдал үүсэж эдийн засгийн хувьд өөрчлөлт гарах, мөнгөний үнэ унах, инфляцын түвшин илт нэмэгдэх заалттай бүрэн хамааралтай болно. *******тай гэрээ шинэчилсэн үнэ буюу 1 м.кв нь 3,500,000 төгрөгөөр ******* тоот орон сууцыг борлуулан ОСЗБГ21-78/2 дугаартай орон сууц захиалан бариулах гэрээний нийт үнэ болох 55,572,000 төгрөгийг *******д өгөх, эсвэл үнийн нэмэгдлийн төлбөрийг төсөл хэрэгжүүлэгчид төлж ОСЗБГ21-78/2 дугаартай орон сууц захиалан бариулах гэрээний ******* тоот орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг хүлээн авах гэсэн байдлаар тохиролцож болно.

Иймд нэхэмжлэгч *******ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэжээ.

 

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******д ******* дүүргийн *******нд байрлах, ******* давхрын *******,31 м.кв талбай бүхий 2 өрөөтэй, ******* тоот орон сууцыг барьж дуусган хүлээлгэж өгөхийг хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК нарт даалгаж, хариуцагч ******* ХХК-аас 1,577,133.8 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч *******д олгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгч *******ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 453,395 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч *******аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 27,673 төгрөг нөхөн гаргуулж улсын орлогод оруулж, хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК нараас нийт 435,180 төгрөгийг, хариуцагч ******* ХХК-аас 40,184 төгрөгийг тус тус гаргуулан нэхэмжлэгч *******д олгож шийдвэрлэжээ.

5. Хариуцагч ******* ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлын агуулга:

5.1. Анхан шатны шүүх Хариуцагч ******* ХХК нь маргаан бүхий ******* дүүргийн *******нд байрлах ******* давхрын *******.31 м.кв талбай бүхий 2 өрөөтэй, ******* тоот орон сууцыг захиран зарцуулах эрх үүссэн хэдий ч талууд уг төслийг хамтран хэрэгжүүлж хамтран ажиллах гэрээ байгуулан ажиллаж байгаа тул барилгыг барьж ашиглалтад оруулахад гэрээний хариуцлагыг хамтран хүлээнэ гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй бөгөөд анхан шатны шүүх хууль хэрэглээний ноцтой алдаа гаргасан тул шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчмыг зөрчсөн гэж үзэж байна.

...Нэхэмжлэгчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд орон сууцыг барьж дуусган хүлээлгэн өгөх үүргийг нэхэмжлэгч болон ******* ХХК-ийн хооронд байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний 4.1-т заасны дагуу ******* ХХК хариуцахаар атал ******* ХХК-д үүрэг хүлээлгэн шийдвэрлэсэн үндэслэлгүй бөгөөд Иргэний хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.3 дахь хэсэгт заасныг ноцтой зөрчсөн. Тодруулбал, ******* ХХК нь нэхэмжлэгчийн эрх, эрх чөлөө, хуулиар хамгаалагдсан ашиг сонирхолд хохирол учруулаагүй буюу гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй үйлдэл байхгүй байхад анхан шатны шүүх үүнийг харгалзан үзэхгүйгээр үүрэг хүлээлгэж байгаад гомдолтой байна.

Хариуцагч нарын хооронд байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний дагуу маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч нь ******* ХХК юм. Зөвхөн үүргийн хэлцэл хийснээр хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх боломжгүй юм. Өмчийн хэлцлийг үүргийн хэлцлээс тусгаарлах зарчмын дагуу хөрөнгө/орон сууц/-ийг ашиглалт оруулан хүлээлгэн өгөх өмчлөлд шилжүүлэх хэлцлийг ******* ХХК хийж, бодитоор хүлээлгэн өгөх үүргийг өөр этгээд хүлээж болдог. Гэвч энэхүү хэргийн тухайд орон сууцыг барьж хүлээлгэн өгөх, өмчлөх эрхийг бодитоор шилжүүлэн өгөх үүргийг хариуцагч ******* ХХК хүлээсэн атал шүүхийн зүгээс Иргэний хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэж нэхэмжлэгчийн өмнө үүрэг хүлээгээгүй, хэлцэлд оролцоогүй этгээд болох ******* ХХК-ийг нэхэмжлэгчид орон сууцыг барьж хүлээлгэн өгөх үүргийг хүлээлгэхээр даалгаж шийдвэрлэж байгаа нь хууль хэрэглээний ноцтой зөрчил гэж үзэж байна.

5.2. Шүүхийн зүгээс хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны зөрчсөн.

Маргаан бүхий 40 орон сууцны барилга нь 12 давхар үйлчилгээтэй 90 айлын орон сууц бөгөөд тухайн барилга нь тус бүрдээ ашиглалтад орох боломжгүй буюу барилгыг бүхэлд нь бүрэн гүйцэтгэж улсын комисст хүлээлгэн өгснөөр иргэд ашиглах бүрэн боломж үүсэх хууль зүйн зохицуулалттай. Өөрөөр хэлбэл *******ийн захиалсан ******* давхрын ******* тоот, 2 өрөө, *******.31 м.кв талбай бүхий орон сууц дангаар баригдаж ашиглалтад оруулна гэсэн ойлголт байхгүй юм. Тиймээс одоогийн нөхцөл байдалд барилгын ажлыг 2022 оны үнэ ханшаар гүйцэтгэх боломжгүй болсон тул энэ нөхцөл байдлыг захиалагч иргэд бүрэн ухамсарлан 145 иргэн нэгдэж ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо ТББ-ыг үүсгэн байгуулан өөрсдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хамгаалан ******* ХХК-тай хамтран барилгын ажлыг цааш үргэлжлүүлэн явуулахаар тохиролцоонд хүрсэн. Өөрөөр хэлбэл ТББ-ын гишүүд одоогийн нөхцөл байдалд өөрийн захиалгын гэрээний үнийн дүнгээр барилга байгууламж барих боломжгүй гэдгийг бүрэн ухамсарлан санаа бодлыг нэгтгэж, судалгаа хийсний үндсэн дээр орон сууц захиалгын гэрээний үнийг нэмэгдүүлэн бид барилгын ажлыг цааш үргэлжлүүлж байна.

******* ХХК-ийн зүгээс 2025 оны 09 сарын 29-ний өдөр тус маргаанд гуравдагч этгээдээр ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо ТББ-ыг оролцуулахаар хүсэлт гаргасан боловч анхан шатны шүүхээс хүсэлтийг хүлээн авахаас татгалзаж шийдвэрлэсэн. Хариуцагч ******* ХХК-ийн ирүүлсэн тайлбар болон оршин суугч нарт хүргүүлсэн албан бичгээс үзэхэд 40-р барилгад захиалга өгч Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан иргэдээс ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо ТББ-ыг байгуулан өөрсдийн эрх ашгийг хамгаалахаар нэгдэн барилгын ажлын явц болон санхүүгийн хяналтыг хэрэгжүүлж эхэлсэн.

Энэхүү төрийн бус байгууллага байгуулагдсантай холбоотойгоор захиалагч иргэдтэй байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээнд заасан давагдашгүй хүчин зүйлийн нөхцөл байдал үүссэн хэмээн үзэж ******* ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулан орон сууцны 1 м.кв-ыг 2,500,000 төгрөг хүртэл нэмэгдүүлэн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулж барилгын ажлыг цааш үргэлжлүүлж байгаа.

Гэвч нэхэмжлэгчийн зүгээс гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах саналыг хүлээн авахаас татгалзаж гэрээ байгуулах үеийн буюу 2022 оны зах зээлийн үнэ болох 1 м.кв 1,200,000 төгрөгийн үнээр орон сууцыг авахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа нь тухайн барилгад шаардлагатай хөрөнгө оруулалт буюу 1,300,000********,31=60,203,000 төгрөгийн хөрөнгө оруулалт шууд дутахаар байна. Өөрөөр хэлбэл, барилгын ажлын цааш үргэлжлүүлэх гэсэн 40, 41-р барилгаас орон сууц захиалсан 2021, 2022 онд Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан иргэд гэрээндээ нэмэлт өөрчлөлт оруулан 1 м.кв-ийг 2,500,000 төгрөг болгосон иргэдийн эрх зөрчигдөж байна.

Гэтэл шүүхээс энэхүү нөхцөл байдлыг харгалзан үзэлгүй эрх ашиг нь хөндөгдөж буй ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо ТББ-ыг гуравдагч этгээдээр оролцож тайлбарыг авахгүйгээр хэрэг хянан шийдвэрлэж байгаа нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гэж үзэхээр байна.

Мөн хариуцагч ******* ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс 2025 оны 12 сарын 08-ны өдөр тус хэрэг маргаанд оролцож эхэлсэн бөгөөд шүүх хуралдаанд хэргийн материалтай танилцах хүсэлт гаргасан боловч шүүхээс хэргийн материалтай танилцах 10 минутын хугацаа өгч хэргийг шийдвэрлэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийг ноцтой зөрчсөн. Мөн шүүгч шүүх хуралдаанд орж ирэхдээ урьдчилсан дүгнэлт хийсэн гэдгийг шууд илтгэж байна.

Иймд, анхан шатны шүүхээс хэргийг шийдвэрлэхдээ хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг талуудын шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартай нэг бүрчлэн харьцуулан үзэлгүйгээр хэт нэг талыг барьж, хуулийг буруу тайлбарлаж, хэрэглэсэн, хэргийг нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд шийдвэрлээгүй нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцээгүй тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн ...******* ХХК ... даалгаж гэх хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

6. Хариуцагч талын гаргасан давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

6.1. Хариуцагч ******* ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцах ёсгүй хэмээн маргадаг. Гэтэл маргаан бүхий ******* дүүргийн *******нд байрлах, *******-р орон сууцны барилгын ажил буюу гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлэгч нь ******* ХХК бөгөөд тус компани нь барилгын ажил эхлүүлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл болон техникийн нөхцөлүүдийг хариуцдаг, мөн барилгын ажлыг үргэлжлүүлэх ажилд идэвхтэй оролцож буй нь хариуцагчийн шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбар болон анхан шатны шүүх хуралдааны хэлэлцүүлгийн явцад өгсөн тайлбаруудаар тогтоогддог бөгөөд хариуцагч энэ талаар маргадаггүй. Тиймээс нэхэмжлэгч нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.3 дахь хэсэгт заасныг үндэслэн тус хэрэгт ******* ХХК-ийг хариуцагчаар тодорхойлсон.

Тодруулбал, маргаан бүхий барилгын ажил бүрэн дуусгавар болсны дараагаар уг барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгөх, цаашлаад үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг холбогдох төрийн байгууллагад хүргүүлэх эрх бүхий этгээд нь ******* ХХК юм. Ийнхүү анхан шатны шүүхээс хэргийн үйл баримт, талуудын тайлбар, хэрэгт цугларсан нотлох баримтын хүрээнд нэхэмжлэгчийн зөрчигдсөн эрхийг сэргээх зорилгоор өөрийн эрх хэмжээний хүрээнд шийдвэрлэсэн.

6.2. Хариуцагч ******* ХХК нь тус иргэний хэрэгт ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо ТББ-ыг гуравдагч этгээдээр оролцуулах хүсэлтийг гаргасан бөгөөд анхан шатны шүүхээс тус хүсэлтийг хангахаас татгалзсан.

Тодруулбал, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбогдуулан гуравдагч этгээдийн эрх, үүрэгт сөргөөр нөлөөлөх нөхцөл байдал тогтоогдсон байх шаардлагатай. Гэтэл нэхэмжлэлийн шаардлага нь гуравдагч этгээдийн эрх, үүрэгт сөргөөр нөлөөлөх нөхцөл байдалд байгаа талаарх нотлох баримт байхгүй бөгөөд хариуцагч түүнийгээ нотлоогүй байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй байна.

Мөн хариуцагч ******* ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******ийн 2025 оны 12 сарын 08-ны өдөр гаргасан ...хэргийн материалтай танилцаж, шүүх хуралдааныг хойшлуулах... хүсэлтийг анхан шатны шүүхээс хангахаас татгалзсан нь үндэслэлтэй. Тус иргэний хэрэг нь 2024 оны 11 сарын 14-ний өдөр үүссэн бөгөөд хариуцагч ******* ХХК-аас 2025 оны 10 сарын 31-ний өдөр *******ийг итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр томилж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцож байсан.

Анхан шатны шүүх хуралдааны тов тус шүүхийн шүүгчийн 2025 оны 11 сарын 03-ны өдрийн 191/Ш32025/*******663 дугаар захирамжаар товлосон бөгөөд хариуцагч ******* ХХК нь энэ хугацаанд итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөө солих, хэргийн материалтай танилцах, шүүх хуралдаанд бэлтгэх боломжтой байсан атал шүүх хуралдааны өдөр дахин шинээр төлөөлөгч оролцуулан хэргийн материалтай танилцуулж, шүүх хуралдааныг хойшлуулах гэсэн үйлдэл нь шүүхийг үл хүндэтгэсэн, хэрэг маргааны удаашруулах гэсэн санаа сэдэлтэй байх нөхцөлийг харуулж буй юм.

Мөн хариуцагч ******* ХХК нь урьд томилогдсон төлөөлөгчөөс татгалзсан талаарх баримт эсхүл тус урьд томилогдсон төлөөлөгч нь хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас шүүх хуралдаанд хүрэлцэн ирж чадаагүй талаарх баримтыг өөрөө гаргаж өгөх үүрэгтэй. Гэтэл энэ талаарх баримтууд хэрэгт авагдаагүй байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй байна.

Дээрхээс үзвэл хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК нар нь ******* дүүргийн ******* тоот орон сууцыг барьж дуусган нэхэмжлэгч *******д хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй юм. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэлтэй байх тул хариуцагч ******* ХХК-ийн гомдлыг хангахгүй орхиж анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх хариуцагчийн гомдолд дурдсан үндэслэлд хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаав.

 

2. Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК, ******* ХХК-д тус тус холбогдуулан ******* дүүргийн, *******ны нутаг дэвсгэрт байрлах, ******* давхрын *******.31 м.кв талбайтай, 2 өрөө, ******* тоот орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг ******* ХХК, ******* ХХК-д тус тус даалгаж, алданги 1,217,026.8 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргаснаа хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад ******* дүүргийн ******* тоот орон сууцыг барьж дуусган хүлээлгэж өгөхийг ******* ХХК, ******* ХХК-д тус тус даалгах, орон сууц захиалгын гэрээний алдангид 1,577,133.8 төгрөг гаргуулах гэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилжээ.

 

3. Хариуцагч ******* ХХК нь төслийн хүрээнд батлагдсан ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу ******* ХХК-ийн хүсэлтээр 2021 оны 01 сарын 28-ны өдөр 02/2021 дугаартай хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээг байгуулсан, гэрээний дагуу ******* ХХК нь ******* хорооллын ******* давхар үйлчилгээтэй орон сууцны барилгыг 100 хувь өөрийн хөрөнгөөр барьж худалдан борлуулсан, 02/2021 дугаартай гэрээнд зааснаар ******* ХХК дахин төлөвлөлтийн хүрээнд газраа чөлөөлсөн иргэдэд олгох орон сууцнаас бусад орон сууцыг ******* ХХК нь худалдан борлуулах эрхтэй, тиймээс орон сууцыг барих, ашиглалтад оруулах, нэхэмжлэгчид шилжүүлэх үүргийг ******* ХХК нь хариуцна, ******* нь орон сууц захиалан бариулах гэрээг ******* ХХК-тай байгуулан гэрээний төлбөрийг төлсөн тул тухайн гэрээний үүргийг хариуцах ёстой этгээд нь ******* ХХК гэж,

Хариуцагч ******* ХХК нь анхны төсвөөр барилгыг ашиглалтад оруулах боломжгүй болсон, энэ талаар 2022 оны 08 сараас удаа дараа захиалагч нартай уулзалт хийж, орон сууц захиалан бариулах гэрээний үнийн дүнд өөрчлөлт оруулах үйл ажиллагаа явуулж захиалагчдын 85 хувь нь хүлээн зөвшөөрч гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулсан, ******* байрны захиалагч нар хуралдан нийт 220 захиалагчдын олонхын саналаар ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо төрийн бус байгууллагыг байгуулан тус барилгын ажлын явц болон санхүүг хянаж байгаа, *******тай уулзан барилгын төсөв өссөн болон тулгарсан асуудлын талаар мэдэгдэхэд тэрээр хүлээж аваагүй гэж тус тус тайлбарлан, эс зөвшөөрч маргажээ.

 

4. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэхдээ нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэл тодорхой бус, маргааны үйл баримт бүрэн тогтоогдоогүй байхад хэргийг хянан шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагад нийцээгүй гэж үзлээ.

 

5. Хэрэгт авагдсан баримтаар нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч ******* ХХК-тай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан, тэдгээрийн хооронд гэрээний харилцаа үүссэн. Харин нэхэмжлэгч *******, хариуцагч ******* ХХК-ийн хооронд гэрээ, хэлцэл байгуулагдаагүй боловч тус компанид холбогдуулан нэхэмжлэл гаргасан үндэслэлээ ******* хороолол төслийг хэрэгжүүлэгч бөгөөд орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулж, улсын комисст оруулах үүрэг хүлээсэн этгээд гэж тодорхойлсон байна.

Тодруулбал нэхэмжлэгч орон сууцны барилгыг барьж дуусган хүлээлгэж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хоёр өөр этгээдэд холбогдуулж нэгэн зэрэг шаардах боломжгүй бөгөөд гэрээний оролцогч биш этгээдэд холбогдуулж шаардлага гаргасан нь үүргийн харилцаанд үндэслэсэн, эсхүл орон сууцны барилгын өмчлөгчийн хувьд шаардлага гаргасан эсэх нь тодорхойгүй байна.

 

6. Үүнтэй холбоотойгоор маргаан бүхий ******* дүүргийн *******нд байрлах, *******-р орон сууцны барилга нь одоо хэдэн хувийн гүйцэтгэлтэй баригдаж байгаа, тухайн барилга нь улсын бүртгэлд хэний өмчлөлд бүртгэгдсэн, өмчлөгч нь хэн болох нь уг маргааныг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой байхад дээрх нөхцөл байдлыг анхан шатны шүүх тодруулахгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн нь учир дутагдалтай болжээ.

 

7. Иргэний эрх зүйн хамгаалалт нь зөрчигдсөн эрхийг сэргээх зорилготой байдаг бөгөөд Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4 дэх хэсэгт заасан аргаар шүүх иргэний эрхийг хамгаална.

Нэхэмжлэгч нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийг хариуцагчаас шаардаж байгаа боловч баригдаж дуусаагүй байгаа орон сууцны барилгаас 1 орон сууцыг барьж дуусган хүлээлгэн өгөхийг даалгах шаардлага гаргасан нь ойлгомжгүй болжээ. Өөрөөр хэлбэл, шүүхийн шийдвэр гарснаар иргэний зөрчигдсөн эрх нь сэргэх учиртай. Гэтэл орон сууцны барилга нь хэдэн хувийн гүйцэтгэлтэй эсэх, баригдаж байгаа эсэх нь тодорхой бус, мөн талуудын хооронд байгуулагдсан гэх гэрээний зүйл нь ....орон сууц, уг орон сууцыг өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн агуулгатай байх ба энэ тохиолдолд орон сууцыг барьж дуусган хүлээлгэж өгөхийг даалгах нь шаардлага болох эсэхийг шүүх тодруулах байжээ.

 

8. Нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргээ биелүүлж орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн гэж тайлбарлан маргасан.

Харин хариуцагч ******* ХХК нь ...2020 оноос ******* байр орон сууцны барилгуудад анхны захиалгаа авч барилгын ажлыг явуулж эхэлсэн ч 2021 оны сүүлээс 2022 оны 2-р улирал хүртэл үргэлжилсэн ковид-19 цар тахлын нөлөөгөөр барилгын материалын хомсдол үүсэж, бараа материалын үнэ өдрөөс өдөрт нэмэгдсэн, хэт үнийн нэмэгдэл нь барилгын ажлын төсөвт өртгийг нэмэгдүүлж анхны төсвөөр барилгыг ашиглалтад оруулах боломжгүй болсон, энэ талаар 2022 оны 8 сараас удаа дараа захиалагч нартай уулзалт хийж, орон сууц захиалан бариулах гэрээний үнийн дүнд өөрчлөлт оруулах үйл ажиллагаа явуулж захиалагчдын 85 хувь нь хүлээн зөвшөөрч гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулсан, ******* байрны захиалагч нар хуралдан нийт 220 захиалагчдын олонхын саналаар ******* төслийн захиалагчдын эрхийг хамгаалах холбоо төрийн бус байгууллагыг байгуулан тус барилгын ажлын явц болон санхүүг хянаж байгаа ...*******тай уулзан барилгын төсөв өссөн болон тулгарсан асуудлын талаар мэдэгдэхэд тэрээр хүлээж аваагүй гэж тайлбарлажээ.

Мөн хариуцагч ******* ХХК давж заалдах гомдолдоо Төрийн бус байгууллага байгуулагдаж гуравласан гэрээ байгуулж гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулж м.кв-ын үнийг анх тохиролцсоноос өөрөөр нэмж, тохиролцоонд хүрсэн хэсгийн барилга баригдаж байгаа гэж дурдаж, талууд давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд дээрх байдлаар тайлбар гаргасан.

Ийнхүү гэрээнд заасан үнэ өөрчлөгдсөн буюу үнийн өөрчлөлттэй холбоотой талууд маргаж байгаа тохиолдолд талууд гэрээний үүргээ хэн нь хэрхэн биелүүлсэн талаар дүгнэлт хийж хэргийг шийдвэрлэх учиртай. Гэтэл дээрх нөхцөл байдал тодорхойгүй байхад анхан шатны шүүх тодруулж, талуудыг мэтгэлцүүлэхгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн байна.

 

9. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.1.4-т зааснаар нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ нэхэмжлэгч өөрөө тодорхойлох үүрэгтэй ч тодорхой бус нэхэмжлэлийг шүүх хүлээн авсан бол нэхэмжлэлийг тодруулсны эцэст хэргийг хянан шийдвэрлэх нь мөн хуулийн 116 дугаар зүйлд зааснаар шүүхийн чиг үүрэгт хамаарна. Шүүх энэ чиг үүргээ хэрэгжүүлээгүйг шүүхийн шийдвэр хууль ёсны байх шаардлагад нийцээгүй гэж үзнэ.

 

Иймд давж заалдах шатны шүүх дээрх ажиллагааг нөхөн гүйцэтгэж, маргааны үйл баримтыг тогтоон, хэргийг шийдвэрлэх боломжгүй байх тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д заасан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр буцаах нь зүйтэй гэж үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.5, 168 дугаар зүйлийн 168.1.1-д тус тус заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. *******, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 сарын 08-ны өдрийн 191/ШШ2025/11352 дугаар шийдвэрийг хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр мөн шүүхэд буцаасугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагч ******* ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 435,810 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.  

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Ч.МӨНХЦЭЦЭГ

 

 

ШҮҮГЧИД Т.ГАНДИЙМАА

 

 

Ж.ЛХАГВАСҮРЭН