2026         03            23                                     210/МА2026/00630                                          

 

 

*******нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Батчимэг даргалж, шүүгч Н.Гэрэлтуяа, Ц.Цэрэндулам нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 191/ШШ2025/11600 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******, *******, *******, *******нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: “*******” ХХК-д холбогдох,

 

154,322,298 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******нарын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Ц.Цэрэндулам илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч *******, *******, *******нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. “*******2021 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн дугаартай Төсөл хэрэгжүүлэгчээр батламжилж, гэрээ байгуулах эрх олгох тухай захирамжаар *******хорооны ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай 21, 22 дугаар байрыг буулган, дахин барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэгчээр “*******” ХХК шалгарсныг батламжилж, газар, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигчтэй гэрээ байгуулах эрхийг олгосон. Улмаар *******хороо, хуучнаар Их сургуулийн гудамжны 22 дугаар байрны 36Б хаягт байх 1 өрөө орон сууцны өмчлөгч *******, бусад хамтран өмчлөгч, ээж *******, эгч *******, *******нарын хамтаар “*******" ХХК болон *******тамгын газартай 2022 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр СБД-75 дугаартай 3 болон 2 талт гэрээг тус тус байгуулсан.

Манай орон сууц нь “*******” ХХК-ийн УП-ХТ-СБД-75 дугаартай хэмжилтийн тайлангаар бодит хэмжээг 32,83 м.кв талбайтай болохыг тогтоосон. Төсөл хэрэгжүүлэгчээс нэмж 7 м.кв талбайг шинээр барих барилгаас үнэ төлбөргүй олгохоор гэрээгээр тохиролцож, нийт 39,83 м.кв талбайтай орон сууц захиалах боломжтойг гэрээгээр тус тус баталгаажуулсан. Тус гэрээгээр 1 м.кв талбайг 2,700,000 төгрөгөөр тооцож 41,29 м.кв талбайг нэмж захиалсан. Ийнхүү нийт 81,12 м.кв талбайтай 2 тусдаа шинэ орон сууц захиалсан. Ингэхдээ нэхэмжлэгч *******, *******нар шинэ байрны A блокийн 7 давхарт, 706 тоотын 45,08 талбайтай орон сууцыг, нэхэмжлэгч *******, ээж *******ийн хамтаар В блокийн 6 давхарт 601 тоотын 36,04 м.кв талбайтай орон сууцыг тус тус захиалж, төсөл хэрэгжүүлэгч “*******” ХХК уг шинэ орон сууцуудыг 20 сарын хугацаанд барьж ашиглалтанд оруулах, мөн төсөл хэрэгжүүлэх хугацаанд түрээсийн урамшуулал cap бүр 702,000 төгрөгийг олгохоор тохирсон. Энэхүү 20 сараар тооцсон түрээсийн урамшуулал 14,040,000 төгрөгийг шинээр захиалсан байр тус бүрийн м.кв-ын үнийн зөрүүгээс тэнцүү 7,020,000 төгрөгөөр хасаж тооцохоор гэрээ байгуулсан. Ингээд төсөл хэрэгжсэнээс хойш нэхэмжлэгч нарт холбогдох мөнгө төгрөг олгогдоогүй. *******-аас “*******” ХХК-тай дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлэх захирамжаа цуцалсан. Ингээд цаашдаа төсөл хэрэгжих боломжгүй болсон. Иймд орон сууц захиалгын төлбөрт шилжүүлсэн 16,600,000 төгрөг, эд хөрөнгөнд учруулсан гэм хорын хохиролд 41,039,798 төгрөг, түрээсийн урамшууллын хохирол 25,974,000 төгрөг, түрээсийн урамшууллын алданги 12,987,000 төгрөг, 3 талт гэрээний 1.1, 2 талт гэрээний 2.4 заалтыг үндэслэн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн 97,443,000 төгрөгийн 50 хувиас хэтрэхгүй алданги 48,721,500 төгрөг, өнгөрсөн хугацаанд өөрийн байраа бусдад түрээслүүлсэн бол олох байсан орлого 25,900,000 төгрөг, нотариатын зардал 74,000 төгрөг, нийт 171,296,298 төгрөгийг хариуцагч “*******” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Нийтийн зориулалттай 21, 22 дугаар байрууд нь нийт 90 айл өрхтэй бөгөөд 76 өмчлөгч айлууд буюу 84,5 хувь нь төсөл хэрэгжүүлэхийг дэмжиж, хоёр болон гурван талт гэрээг байгуулсан. Гэрээ байгуулсан 76 өмчлөгч айлуудын 1 болох 22 дугаар байрны 366 тоотын өмчлөгч *******, ******* болон бусад хамтран өмчлөгч *******, *******, “*******” ХХК, *******тамгын газрын хооронд 2022 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр СБД-75 дугаартай Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ болон гурван талт гэрээний хавсралт “*******” ХХК, *******, ******* *******, *******нарын хооронд байгуулсан хоёр талт гэрээнүүдийг байгуулсан. Тус хоёр талт гэрээний 2.5 дах заалтын дагуу 21,843,000 төгрөг төлөхөөс өмчлөгч *******, ******* нар 2022 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 2023 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн хугацаанд 16,600,000 төгрөгийг төлсөн. Хоёр талт гэрээний 2.4 дэх заалтын дагуу өмчлөгч *******, ******* нарт ногдох 20 сарын түрээсийн урамшууллын 7,020,000 төгрөгийг нэмж захиалсан 10,69 м.кв талбайн төлбөрт суутгуулахаар гэрээнд тусгагдсан. *******2024 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдөр А/649 дугаар Төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцлах тухай захирамж гарч цаашид барилга угсралтын ажлыг үргэлжлүүлэх боломжгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагаас 23,620,000 төгрөгийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, үлдэх шаардлагыг төлөхийг зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 497 дугаар зүйлийн 497.1, 274 дугаар зүйлийн 274.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д заасныг баримтлан хариуцагч “*******” ХХК-иас 23,620,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******, ******* *******, *******олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 105,102,298 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар “*******” ХХК-иас 25,900,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа *******, ******* *******, *******нар татгалзсаныг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,172,381 төгрөгийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “*******” ХХК-иас 276,050 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******, ******* *******, *******нарт олгохоор шийдвэрлэжээ.

           

4. Нэхэмжлэгч, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдолын агуулга:

4.1. Түрээсийн урамшууллын хохирол 25,974,000 төгрөгийг, алданги 12,987,000 төгрөг гаргуулах тухайд;

Гэрээний 2.2-д зааснаар “төсөл хэрэгжиж барилга, баригдаж, ашиглалтад орох хүртэлх хугацаанд захиалагчид нэг сарын 720,000 төгрөгийн түрээсийн урамшууллыг 20 сараар тооцож 14,040,000 төгрөг олгох тохиролцсон, уг мөнгийг гар дээрээ авахгүй захиалсан байрны төлбөрөөс хасаж тооцохоор тохирсон боловч гэрээ цуцлагдсан тул өнгөрсөн бүх хугацааны түрээсийн урамшууллыг мөнгөн хэлбэрээр хариуцагчаас шаардана. Гэрээний 4.2.2-д зааснаар “төсөл хэрэгжих хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд төсөл хэрэгжүүлэгч нь захиалагчид түрээсийн төлбөрийг орон сууц ашиглалтад орох хүртэлх хугацаанд сар бүр 702,000 төгрөг төлнө” гэсний дагуу орон сууц суллаж өгснөөс хойш 2025 оны 07 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэл 37 сарын түрээсийн урамшуулал 25,974,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгох байсан. Мөн гэрээний 2.2.-т зааснаар түрээсийн урамшууллаа хугацаандаа төлөөгүй тохиолдолд гүйцэтгээгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.2 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг хоног тутамд тооцно гэсний дагуу зөв тооцоогүй. Шүүхийн шийдвэрт ямар үндэслэлээр түрээсийн урамшууллыг 10 сараар тооцон 7,020,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэж байгаа нь үндэслэлгүй тул 37 сарын түрээсийн урамшуулал 25,974,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгох байснаас 0.2 хувийн алданги 12,987,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгох ёстой гэж үзэж байна.

4.2. Гурван талт гэрээний 1.1, Хоёр талт гэрээний 2.4 заалтыг үндэслэн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн 97,443,000 төгрөгийн 50 хувиас хэтрэхгүй үнэ болох 48,721,500 төгрөгийг гаргуулах тухайд;

Энэхүү нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд анхан шатны шүүхээс ямар ч үнэлэлт дүгнэлт хийлгүй, орхигдуулсан. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож байгаа тохиолдолд шалтгаан үндэслэлийг шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт нотлох баримтад тулгуурлан дүгнэх ёстой байсан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс 3 болон 2 талт гэрээнд заасан тодорхой үндэслэлүүдээр хариуцагч тал алданги төлөх ёстой талаар нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ тайлбарласан хэдий ч анхан шатны шүүх дүгнэлт хийгээгүй буюу шийдвэрлээгүй орхигдуулсан гэж үзэж байна.

4.3. Анхан шатны шүүхээс гаргасан шийдвэрийн хүрээнд анх нэхэмжлэгч талын 2 иргэн *******, *******нарын 2024 онд гаргасан анхны нэхэмжлэлд дурдсан хариуцагчид 11 сарын хугацаанд төлсөн 16,600,000 төгрөгийг буцаан олгох ба тухайн 2 нэхэмжлэгчийн гэрээний дагуу нэхэмжилсэн 20 сарын түрээсийн урамшууллын тал хувь буюу 7,020,000 төгрөгийг зөвхөн шийдвэрлэсэн нь 2025 оны 07 дугаар сарын 25-ны өдөр нэхэмжлэлийн шаардлагыг нэмэгдүүлсэн бусад хохирол, ялангуяа үлдэх 2 өмчлөгч *******, ******* нарын гомдол хохирлыг ямар нэгэн үндэслэлгүй огт шийдвэрлээгүй орхигдуулсан гэж үзэж байна. 

Иймд дээрх үндэслэлүүдээр Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.12.15-ны өдрийн 191/ШШ2025/11600 дугаартай Шийдвэрийг хүчингүй болгож шийдвэрлэж өгнө γγ.” гэжээ.

 

            5. Давж заалдах шатны шүүхэд хариуцагч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

5.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан. Талууд метр квадратын зөрүү төлбөрийг түрээсийн төлбөрт тооцуулахаар харилцан тохиролцож, нэмэлт талбай захиалах байдлаар гэрээ байгуулсан. Талууд харилцан тохиролцсон тул 16,600,000 төгрөг болон нэг жилийн түрээсийн төлбөр 7,020,000 төгрөг, нийт 23,620,000 төгрөгийн үнийн дүнг хүлээн зөвшөөрсөн. Үүний дагуу давж заалдах гомдлын нэг дэх шаардлага үндэслэлгүй.

5.2. Нэхэмжлэгч нар 97,443,000 төгрөгийг “*******” ХХК-д төлөх үүрэг хүлээсэн. Гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй. Төлөх ёстой төлбөрөөсөө алданги тооцож, биднээс гаргуулахаар шаардаж байгаа нь хуульд нийцэхгүй. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4 дэх хэсэгт “гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй” гэж заасан. Нэхэмжлэгч төлөөгүй төлбөрөөс алданги тооцож, гаргуулахаар шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй бөгөөд анхан шатны шүүх үүнийг зөв шийдвэрлэсэн.

5.3. Мөн 32 метр квадрат талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн үндсэн өмчлөгч *******ийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн байхад хамтран өмчлөгч нар төлбөр гаргуулахаар шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй. Нэхэмжлэгч нар тус тусдаа 2, 3 үл хөдлөх эд хөрөнгө аваагүй бөгөөд 1 үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой асуудлыг шийдвэрлэсэн байхад бусад өмчлөгч нар гомдол гаргаж байгаа нь хуульд нийцэхгүй. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч *******, *******, *******, *******нар нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан орон сууц захиалгын төлбөр, эд хөрөнгөнд учруулсан гэм хорын хохирол, түрээсийн урамшууллын хохирол, алданги, олох байсан орлого, нотариатын зардал нийт 171,296,298 төгрөгийг гаргуулах тухай шаардлага гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд олох байсан орлого 25,900,000 төгрөг гаргуулах шаардлагаасаа нэхэмжлэгч нар татгалзсан. 

Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагаас нэхэмжлэгчээс гэрээний төлбөр, түрээсийн урамшуулал нийт 23,620,000 төгрөгийг төлөхийг зөвшөөрч, үлдэх хэсгийг эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж, хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасны дагуу үнэлж маргааны үйл баримтыг зөв тогтоосон байна.

 

4. *******2021 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн А/346 дугаар захирамжаар *******хорооны нутаг дэвсгэр дэх ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон, нийтийн зориулалттай орон сууцны 21, 22 дугаар байрыг буулган дахин барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэгчээр “*******” ХХК шалгарсан байна.

 

5. Нэхэмжлэгч нар нь 2022 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр хариуцагч “*******” ХХК болон *******-75 дугаартай “Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ” /цаашид гурван талт гэрээ гэх/,

Нэхэмжлэгч, хариуцагч нар мөн өдөр “Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах хоёр талт гэрээ” /цаашид хоёр талт гэрээ гэх/-г тус тус байгуулсан. /1хх-7-18/

 

6. Гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нар өөрсдийн өмчлөлийн орон сууцыг чөлөөлж, хариуцагчид хүлээлгэн өгсөн ба гэрээний төлбөрт 16,600,000 төгрөгийг төлсөн. Талууд гэрээнд барилга баригдах хүртэл түрээсийн урамшуулал олгохоор, уг мөнгийг бодитоор хүлээн авахгүй, нэмж захиалсан талбайн үнэд тооцуулан төлөхөөр тохиролцсон.

 

7. Гэвч хариуцагч “*******” ХХК ашиглалтын шаардлага хангахгүй орон сууцыг буулгаж, шинээр барих барилгын ажлыг эхлүүлэх зөвшөөрөл авсан боловч *******2024 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдрийн А/349 дүгээр захирамжаар “*******” ХХК-ийг хоёр болон гурван талт гэрээний гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, төслийн үе шатны ажлуудыг хэрэгжүүлэх нарийвчилсан төлөвлөгөөгөөр тогтоосон хугацаанд ажлыг гүйцэтгээгүй үндэслэлээр төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцалсан.

 

8. Талууд дээрх үйл баримтын талаар талууд маргаагүй ба харин эд хөрөнгөд учруулсан гэм хорын хохирол, түрээсийн урамшууллын хохирол, түрээсийн урамшууллын алданги шаардах эрхтэй эсэх, хариуцагч орон сууцыг ашиглалтад оруулах үүргээ гүйцэтгээгүй үүргийн 50 хувиас хэтрэхгүй төлбөр шаардах үндэслэлтэй эсэх нь маргааны зүйл болжээ.

  

9. Дээрх 2 гэрээгээр нэхэмжлэгч нарын өмчлөлийн ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон орон сууцыг буулган шинээр барих төслийн хүрээнд гэрээнд оролцогч талуудын хоорондын газар, орон сууц, нөхөн олговор, түр болон шинэ орон сууцанд оруулах нөхцөл зэрэг эрх, үүргийг зохицуулсан ба гэрээний агуулга арилжааны гэрээний шинжийг агуулж байгаа тул Анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1-т заасан Арилжааны гэрээ байгуулагдсан гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй.

 

10. Нэхэмжлэгч, хариуцагч нарын хооронд байгуулсан 2 талт гэрээний 4.2.13-т зааснаар захиалагч нь орон сууц чөлөөлөх мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш 10 хоногийн дотор орон сууцаа чөлөөлнө, 4.1.4-т зааснаар төсөл хэрэгжүүлэгч нь барилгын суурийн ажил эхэлснээс хойш 20 сарын хугацаанд төслийг хэрэгжүүлж, шинээр баригдах орон сууцны барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгөх үүрэг тус тус хүлээсэн.

Гэрээний үүргийн дагуу нэхэмжлэгч нар орон сууцыг чөлөөлж, нэмж захиалсан талбайн үнэд 16,600,000 төгрөгийг төлсөн нь тогтоогдсон, харин хариуцагч “*******” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулж захиалагчид хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлээгүйгээс Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар гэрээ цуцлагдсан.

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар талууд үүргийн гүйцэтгэлийг харилцан буцаах үүрэгтэй тул хариуцагчаас 16,600,000 төгрөгийг буцаан гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй ба хариуцагч энэ талаар давж заалдах гомдол гаргаагүй.

 

11. Харин дээрх үндэслэлээр гэрээ цуцлагдсан бөгөөд нэхэмжлэгч нар нь орон сууцаа чөлөөлж өгсөн өдрөөс ашиглалтад орох хүртэл 20 сарын хугацаанд сар бүр түрээсийн урамшуулал авах байсныг аваагүй тул 37 сарын хугацаагаар тооцож хохирол 25,974,000 төгрөг шаардсан.

 

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д заасны дагуу гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөнөөс нөгөө тал гэрээг цуцалж, гэрээнээс татгалзаж буй тохиолдолд нөгөө тал учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй юм.

 

Нэхэмжлэгч нар гэрээний дагуу өөрсдийн өмчлөлийн орон сууцыг чөлөөлж, шинээр баригдах орон сууц ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд өөр газарт амьдрах бодит шаардлага үүссэн. Барилга баригдах хугацаанд нэхэмжлэгч нарыг түр орон сууцаар хангах боломжгүй тул мөнгөн хэлбэрээр 20 сарын хугацаанд түрээсийн урамшууллыг олгохоор талууд гурван талт гэрээний 2.5, хоёр талт гэрээний 2.2-т тус тус заасан.

 

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нар түрээсийн урамшууллын мөнгийг бодитоор авахгүй, нэмж захиалсан орон сууцны төлбөрөөс хасаж тооцуулахаар хоёр талт гэрээгээр тохиролцсон боловч гэрээ цуцлагдсан тул Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д зааснаар гэрээний нэг тал үүргээ биелүүлээгүйгээс нөгөө талд учруулсан хохирлыг нөхөн төлөх үүрэг үүснэ.

Хэрэгт нэхэмжлэгч нар бусдын орон сууцыг хөлсөлж зардал гарсан баримт авагдаагүй боловч хариуцагч гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс нэхэмжлэгч нар өөрсдийн орон сууцанд амьдрах боломжгүй болсон тул 2 талт гэрээний 2.2.-т зааснаар 1 сарын түрээсийн урамшууллын хэмжээгээр хохирол тооцож шаардсан Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т заасан зайлшгүй гарсан зардалд тооцогдоно гэж үзлээ.

 

Талуудын хооронд байгуулсан 2 талт гэрээнд барилга ашиглалтад ортол 20 сарын хугацаанд сар бүр 702,000 төгрөг, нийт 14,040,000 төгрөгийн түрээсийн урамшууллыг орон сууц захиалгын гэрээний 2 орон сууцны үнэ тус бүрээс 7,020,000 төгрөгөөр хасахаар тохиролцсон.

Гэвч гэрээнд заасан хугацаанд орон сууц ашиглалтад ороогүй тул нэхэмжлэгч нар орон сууц чөлөөлж өгсөн өдрөөс хойш “*******” ХХК-ийн төсөл хэрэгжүүлэх эрх цуцлагдаж, өмчлөгч нар дараагийн төсөл хэрэгжүүлэгчтэй гэрээ байгуулах хүртэл 37 сарын хугацаагаар түрээсийн урамшууллыг тооцон шаардсан нь үндэслэлтэй тул анхан шатны шүүх хариуцагчаас хохиролд 7,020,000 төгрөг гаргуулсныг 25,974,000 төгрөг болгон өөрчилж,  нэхэмжлэгч нарын давж заалдах гомдлын энэ хэсгийг хангана.

 

12. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн гэрээний үүрэг зөрчсөн үйлдэлтэй холбоотой эрхээ хамгаалахаар шүүхэд хандсантай холбоотой нотариатын үйлчилгээний хөлс 74,000 төгрөгийн зардал гарсан нь баримтаар тогтоогдсон. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.3-т заасны дагуу үүргээ зөрчсөн этгээд нөгөө талд учирсан бодит хохирлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй тул уг шаардлагыг хангаж шийдвэрлэнэ.

 

13. Харин нэхэмжлэгч нар хариуцагчаас эд хөрөнгөд учруулсан гэм хорын хохиролд 41,039,798 төгрөг гаргуулахаар шаардсаныг анхан шатны шүүх гэм хорын хохирол учирсан гэж үзэхгүй тул хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлтэй.

 

Талуудын хооронд байгуулсан Арилжааны гэрээний үүргийн дагуу хариуцагч “*******” ХХК нь барилгын ажлыг эхлүүлэх зөвшөөрлийн хүрээнд хуучин орон сууцыг буулгасан боловч хариуцагчийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцалж, улмаар гэрээг цааш үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн.

Иймд нэхэмжлэгчийн орон сууцыг нураасан үйлдлийг нь бусдын эд хөрөнгөд хууль бусаар гэм хор учруулсан үндэслэлд хамаарахгүй.

 

14. Нэхэмжлэгч нарын түрээсийн урамшууллын алданги 12,987,000 төгрөг, барилгыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулаагүйгээс алданги 48,721,500 төгрөгийг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон гомдлын тухайд;

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлээс алданги шаардсан хэсгийг хэрэгсэхгүй болгохдоо дүгнэлт хийгээгүйг дараах байдлаар нэмж дүгнэнэ. 

Талуудын хооронд байгуулсан хоёр талт гэрээний 4.1.10, 4.2.1-д төсөл хэрэгжүүлэгч нь барилгыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулаагүй болон урамшууллыг хугацаандаа төлөөгүй тохиолдолд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.2 хувиар алданги тус тус төлөхөөр тохиролцсон.

Гэвч талуудын хооронд байгуулсан гэрээ цуцлагдсанаар уг гэрээнээс үүсэх талуудын эрх, үүрэг мөн дуусгавар болох тул нэхэмжлэгчид алданги шаардах эрх үүсэхгүй. Нэхэмжлэгч нь алданги үүссэн хугацааг гэрээ хүчин төгөлдөр байсан үе болохыг нотлоогүй, мөн алданги тооцох хууль зүйн үндэслэл бүрдсэнийг баримтаар тогтоогоогүй тул дээрх 2 төрлийн алдангийг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлтэй, энэ талаарх давж заалдах гомдол хангагдахгүй. 

 

15. Мөн нэхэмжлэгч өнгөрсөн хугацаанд өөрийн байраа бусдад түрээсэлж олох ёстой байсан орлого 25,900,000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардлага гаргасан. Нэхэмжлэгч нар нэхэмжлэлээсээ татгалзсан хууль зөрчөөгүй, гуравдагч этгээдийн эрх ашиг зөрчигдөөгүй байх тул анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар нэхэмжлэгчийн татгалзлыг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь хуульд нийцнэ.

 

Нэхэмжлэгч нийт 171,296,298 төгрөг гаргуулахаар шаардаж, уг шаардлагад ногдох улсын тэмдэгтийн хураамжийг төлсөн байхад шийдвэрт нэхэмжлэлийн дүнг 154,322,298 төгрөг алдаатай тэмдэглэснийг дурдана. 

 

16. Иймд дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангасан өөрчлөлтийг нэмж оруулан, нэхэмжлэгч талын гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 191/ШШ2025/11600 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

 

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дах хэсэгт тус тус зааснаар хариуцагч “*******” ХХК-иас 42,648,000 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******, *******, *******, *******нарт олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 102,748,298 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж өөрчлөн найруулж,

 

3 дахь заалтын “276,050” гэснийг “371,190” гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дүгээр зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт тус тус зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчаас төлсөн 561,263 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      Ч.БАТЧИМЭГ

 

 

          ШҮҮГЧИД                                       Н.ГЭРЭЛТУЯА

 

 

                                                                                        Ц.ЦЭРЭНДУЛАМ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      2026         03            23                                     210/МА2026/00630                                          

 

 

*******нарын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Батчимэг даргалж, шүүгч Н.Гэрэлтуяа, Ц.Цэрэндулам нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 191/ШШ2025/11600 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: *******, *******, *******, *******нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: “*******” ХХК-д холбогдох,

 

154,322,298 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******нарын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Ц.Цэрэндулам илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч *******, *******, *******нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, нэхэмжлэгч *******, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. “*******2021 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн дугаартай Төсөл хэрэгжүүлэгчээр батламжилж, гэрээ байгуулах эрх олгох тухай захирамжаар *******хорооны ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай 21, 22 дугаар байрыг буулган, дахин барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэгчээр “*******” ХХК шалгарсныг батламжилж, газар, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигчтэй гэрээ байгуулах эрхийг олгосон. Улмаар *******хороо, хуучнаар Их сургуулийн гудамжны 22 дугаар байрны 36Б хаягт байх 1 өрөө орон сууцны өмчлөгч *******, бусад хамтран өмчлөгч, ээж *******, эгч *******, *******нарын хамтаар “*******" ХХК болон *******тамгын газартай 2022 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр СБД-75 дугаартай 3 болон 2 талт гэрээг тус тус байгуулсан.

Манай орон сууц нь “*******” ХХК-ийн УП-ХТ-СБД-75 дугаартай хэмжилтийн тайлангаар бодит хэмжээг 32,83 м.кв талбайтай болохыг тогтоосон. Төсөл хэрэгжүүлэгчээс нэмж 7 м.кв талбайг шинээр барих барилгаас үнэ төлбөргүй олгохоор гэрээгээр тохиролцож, нийт 39,83 м.кв талбайтай орон сууц захиалах боломжтойг гэрээгээр тус тус баталгаажуулсан. Тус гэрээгээр 1 м.кв талбайг 2,700,000 төгрөгөөр тооцож 41,29 м.кв талбайг нэмж захиалсан. Ийнхүү нийт 81,12 м.кв талбайтай 2 тусдаа шинэ орон сууц захиалсан. Ингэхдээ нэхэмжлэгч *******, *******нар шинэ байрны A блокийн 7 давхарт, 706 тоотын 45,08 талбайтай орон сууцыг, нэхэмжлэгч *******, ээж *******ийн хамтаар В блокийн 6 давхарт 601 тоотын 36,04 м.кв талбайтай орон сууцыг тус тус захиалж, төсөл хэрэгжүүлэгч “*******” ХХК уг шинэ орон сууцуудыг 20 сарын хугацаанд барьж ашиглалтанд оруулах, мөн төсөл хэрэгжүүлэх хугацаанд түрээсийн урамшуулал cap бүр 702,000 төгрөгийг олгохоор тохирсон. Энэхүү 20 сараар тооцсон түрээсийн урамшуулал 14,040,000 төгрөгийг шинээр захиалсан байр тус бүрийн м.кв-ын үнийн зөрүүгээс тэнцүү 7,020,000 төгрөгөөр хасаж тооцохоор гэрээ байгуулсан. Ингээд төсөл хэрэгжсэнээс хойш нэхэмжлэгч нарт холбогдох мөнгө төгрөг олгогдоогүй. *******-аас “*******” ХХК-тай дахин төлөвлөлтийн төсөл хэрэгжүүлэх захирамжаа цуцалсан. Ингээд цаашдаа төсөл хэрэгжих боломжгүй болсон. Иймд орон сууц захиалгын төлбөрт шилжүүлсэн 16,600,000 төгрөг, эд хөрөнгөнд учруулсан гэм хорын хохиролд 41,039,798 төгрөг, түрээсийн урамшууллын хохирол 25,974,000 төгрөг, түрээсийн урамшууллын алданги 12,987,000 төгрөг, 3 талт гэрээний 1.1, 2 талт гэрээний 2.4 заалтыг үндэслэн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн 97,443,000 төгрөгийн 50 хувиас хэтрэхгүй алданги 48,721,500 төгрөг, өнгөрсөн хугацаанд өөрийн байраа бусдад түрээслүүлсэн бол олох байсан орлого 25,900,000 төгрөг, нотариатын зардал 74,000 төгрөг, нийт 171,296,298 төгрөгийг хариуцагч “*******” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Нийтийн зориулалттай 21, 22 дугаар байрууд нь нийт 90 айл өрхтэй бөгөөд 76 өмчлөгч айлууд буюу 84,5 хувь нь төсөл хэрэгжүүлэхийг дэмжиж, хоёр болон гурван талт гэрээг байгуулсан. Гэрээ байгуулсан 76 өмчлөгч айлуудын 1 болох 22 дугаар байрны 366 тоотын өмчлөгч *******, ******* болон бусад хамтран өмчлөгч *******, *******, “*******” ХХК, *******тамгын газрын хооронд 2022 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр СБД-75 дугаартай Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ болон гурван талт гэрээний хавсралт “*******” ХХК, *******, ******* *******, *******нарын хооронд байгуулсан хоёр талт гэрээнүүдийг байгуулсан. Тус хоёр талт гэрээний 2.5 дах заалтын дагуу 21,843,000 төгрөг төлөхөөс өмчлөгч *******, ******* нар 2022 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 2023 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн хугацаанд 16,600,000 төгрөгийг төлсөн. Хоёр талт гэрээний 2.4 дэх заалтын дагуу өмчлөгч *******, ******* нарт ногдох 20 сарын түрээсийн урамшууллын 7,020,000 төгрөгийг нэмж захиалсан 10,69 м.кв талбайн төлбөрт суутгуулахаар гэрээнд тусгагдсан. *******2024 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдөр А/649 дугаар Төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцлах тухай захирамж гарч цаашид барилга угсралтын ажлыг үргэлжлүүлэх боломжгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагаас 23,620,000 төгрөгийг төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, үлдэх шаардлагыг төлөхийг зөвшөөрөхгүй гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 497 дугаар зүйлийн 497.1, 274 дугаар зүйлийн 274.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д заасныг баримтлан хариуцагч “*******” ХХК-иас 23,620,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч *******, ******* *******, *******олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 105,102,298 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар “*******” ХХК-иас 25,900,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа *******, ******* *******, *******нар татгалзсаныг баталж, холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,172,381 төгрөгийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “*******” ХХК-иас 276,050 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч *******, ******* *******, *******нарт олгохоор шийдвэрлэжээ.

           

4. Нэхэмжлэгч, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдолын агуулга:

4.1. Түрээсийн урамшууллын хохирол 25,974,000 төгрөгийг, алданги 12,987,000 төгрөг гаргуулах тухайд;

Гэрээний 2.2-д зааснаар “төсөл хэрэгжиж барилга, баригдаж, ашиглалтад орох хүртэлх хугацаанд захиалагчид нэг сарын 720,000 төгрөгийн түрээсийн урамшууллыг 20 сараар тооцож 14,040,000 төгрөг олгох тохиролцсон, уг мөнгийг гар дээрээ авахгүй захиалсан байрны төлбөрөөс хасаж тооцохоор тохирсон боловч гэрээ цуцлагдсан тул өнгөрсөн бүх хугацааны түрээсийн урамшууллыг мөнгөн хэлбэрээр хариуцагчаас шаардана. Гэрээний 4.2.2-д зааснаар “төсөл хэрэгжих хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд төсөл хэрэгжүүлэгч нь захиалагчид түрээсийн төлбөрийг орон сууц ашиглалтад орох хүртэлх хугацаанд сар бүр 702,000 төгрөг төлнө” гэсний дагуу орон сууц суллаж өгснөөс хойш 2025 оны 07 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэл 37 сарын түрээсийн урамшуулал 25,974,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгох байсан. Мөн гэрээний 2.2.-т зааснаар түрээсийн урамшууллаа хугацаандаа төлөөгүй тохиолдолд гүйцэтгээгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.2 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг хоног тутамд тооцно гэсний дагуу зөв тооцоогүй. Шүүхийн шийдвэрт ямар үндэслэлээр түрээсийн урамшууллыг 10 сараар тооцон 7,020,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэж байгаа нь үндэслэлгүй тул 37 сарын түрээсийн урамшуулал 25,974,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгох байснаас 0.2 хувийн алданги 12,987,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчид олгох ёстой гэж үзэж байна.

4.2. Гурван талт гэрээний 1.1, Хоёр талт гэрээний 2.4 заалтыг үндэслэн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн 97,443,000 төгрөгийн 50 хувиас хэтрэхгүй үнэ болох 48,721,500 төгрөгийг гаргуулах тухайд;

Энэхүү нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд анхан шатны шүүхээс ямар ч үнэлэлт дүгнэлт хийлгүй, орхигдуулсан. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож байгаа тохиолдолд шалтгаан үндэслэлийг шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт нотлох баримтад тулгуурлан дүгнэх ёстой байсан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс 3 болон 2 талт гэрээнд заасан тодорхой үндэслэлүүдээр хариуцагч тал алданги төлөх ёстой талаар нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ тайлбарласан хэдий ч анхан шатны шүүх дүгнэлт хийгээгүй буюу шийдвэрлээгүй орхигдуулсан гэж үзэж байна.

4.3. Анхан шатны шүүхээс гаргасан шийдвэрийн хүрээнд анх нэхэмжлэгч талын 2 иргэн *******, *******нарын 2024 онд гаргасан анхны нэхэмжлэлд дурдсан хариуцагчид 11 сарын хугацаанд төлсөн 16,600,000 төгрөгийг буцаан олгох ба тухайн 2 нэхэмжлэгчийн гэрээний дагуу нэхэмжилсэн 20 сарын түрээсийн урамшууллын тал хувь буюу 7,020,000 төгрөгийг зөвхөн шийдвэрлэсэн нь 2025 оны 07 дугаар сарын 25-ны өдөр нэхэмжлэлийн шаардлагыг нэмэгдүүлсэн бусад хохирол, ялангуяа үлдэх 2 өмчлөгч *******, ******* нарын гомдол хохирлыг ямар нэгэн үндэслэлгүй огт шийдвэрлээгүй орхигдуулсан гэж үзэж байна. 

Иймд дээрх үндэслэлүүдээр Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.12.15-ны өдрийн 191/ШШ2025/11600 дугаартай Шийдвэрийг хүчингүй болгож шийдвэрлэж өгнө γγ.” гэжээ.

 

            5. Давж заалдах шатны шүүхэд хариуцагч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

5.1. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан. Талууд метр квадратын зөрүү төлбөрийг түрээсийн төлбөрт тооцуулахаар харилцан тохиролцож, нэмэлт талбай захиалах байдлаар гэрээ байгуулсан. Талууд харилцан тохиролцсон тул 16,600,000 төгрөг болон нэг жилийн түрээсийн төлбөр 7,020,000 төгрөг, нийт 23,620,000 төгрөгийн үнийн дүнг хүлээн зөвшөөрсөн. Үүний дагуу давж заалдах гомдлын нэг дэх шаардлага үндэслэлгүй.

5.2. Нэхэмжлэгч нар 97,443,000 төгрөгийг “*******” ХХК-д төлөх үүрэг хүлээсэн. Гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй. Төлөх ёстой төлбөрөөсөө алданги тооцож, биднээс гаргуулахаар шаардаж байгаа нь хуульд нийцэхгүй. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4 дэх хэсэгт “гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй” гэж заасан. Нэхэмжлэгч төлөөгүй төлбөрөөс алданги тооцож, гаргуулахаар шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй бөгөөд анхан шатны шүүх үүнийг зөв шийдвэрлэсэн.

5.3. Мөн 32 метр квадрат талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн үндсэн өмчлөгч *******ийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн байхад хамтран өмчлөгч нар төлбөр гаргуулахаар шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй. Нэхэмжлэгч нар тус тусдаа 2, 3 үл хөдлөх эд хөрөнгө аваагүй бөгөөд 1 үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой асуудлыг шийдвэрлэсэн байхад бусад өмчлөгч нар гомдол гаргаж байгаа нь хуульд нийцэхгүй. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч *******, *******, *******, *******нар нь хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан орон сууц захиалгын төлбөр, эд хөрөнгөнд учруулсан гэм хорын хохирол, түрээсийн урамшууллын хохирол, алданги, олох байсан орлого, нотариатын зардал нийт 171,296,298 төгрөгийг гаргуулах тухай шаардлага гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд олох байсан орлого 25,900,000 төгрөг гаргуулах шаардлагаасаа нэхэмжлэгч нар татгалзсан. 

Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагаас нэхэмжлэгчээс гэрээний төлбөр, түрээсийн урамшуулал нийт 23,620,000 төгрөгийг төлөхийг зөвшөөрч, үлдэх хэсгийг эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж, хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасны дагуу үнэлж маргааны үйл баримтыг зөв тогтоосон байна.

 

4. *******2021 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн А/346 дугаар захирамжаар *******хорооны нутаг дэвсгэр дэх ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон, нийтийн зориулалттай орон сууцны 21, 22 дугаар байрыг буулган дахин барилгажуулах төсөл хэрэгжүүлэгчээр “*******” ХХК шалгарсан байна.

 

5. Нэхэмжлэгч нар нь 2022 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдөр хариуцагч “*******” ХХК болон *******-75 дугаартай “Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ” /цаашид гурван талт гэрээ гэх/,

Нэхэмжлэгч, хариуцагч нар мөн өдөр “Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах хоёр талт гэрээ” /цаашид хоёр талт гэрээ гэх/-г тус тус байгуулсан. /1хх-7-18/

 

6. Гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нар өөрсдийн өмчлөлийн орон сууцыг чөлөөлж, хариуцагчид хүлээлгэн өгсөн ба гэрээний төлбөрт 16,600,000 төгрөгийг төлсөн. Талууд гэрээнд барилга баригдах хүртэл түрээсийн урамшуулал олгохоор, уг мөнгийг бодитоор хүлээн авахгүй, нэмж захиалсан талбайн үнэд тооцуулан төлөхөөр тохиролцсон.

 

7. Гэвч хариуцагч “*******” ХХК ашиглалтын шаардлага хангахгүй орон сууцыг буулгаж, шинээр барих барилгын ажлыг эхлүүлэх зөвшөөрөл авсан боловч *******2024 оны 06 дугаар сарын 03-ны өдрийн А/349 дүгээр захирамжаар “*******” ХХК-ийг хоёр болон гурван талт гэрээний гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, төслийн үе шатны ажлуудыг хэрэгжүүлэх нарийвчилсан төлөвлөгөөгөөр тогтоосон хугацаанд ажлыг гүйцэтгээгүй үндэслэлээр төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцалсан.

 

8. Талууд дээрх үйл баримтын талаар талууд маргаагүй ба харин эд хөрөнгөд учруулсан гэм хорын хохирол, түрээсийн урамшууллын хохирол, түрээсийн урамшууллын алданги шаардах эрхтэй эсэх, хариуцагч орон сууцыг ашиглалтад оруулах үүргээ гүйцэтгээгүй үүргийн 50 хувиас хэтрэхгүй төлбөр шаардах үндэслэлтэй эсэх нь маргааны зүйл болжээ.

  

9. Дээрх 2 гэрээгээр нэхэмжлэгч нарын өмчлөлийн ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон орон сууцыг буулган шинээр барих төслийн хүрээнд гэрээнд оролцогч талуудын хоорондын газар, орон сууц, нөхөн олговор, түр болон шинэ орон сууцанд оруулах нөхцөл зэрэг эрх, үүргийг зохицуулсан ба гэрээний агуулга арилжааны гэрээний шинжийг агуулж байгаа тул Анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1-т заасан Арилжааны гэрээ байгуулагдсан гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй.

 

10. Нэхэмжлэгч, хариуцагч нарын хооронд байгуулсан 2 талт гэрээний 4.2.13-т зааснаар захиалагч нь орон сууц чөлөөлөх мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш 10 хоногийн дотор орон сууцаа чөлөөлнө, 4.1.4-т зааснаар төсөл хэрэгжүүлэгч нь барилгын суурийн ажил эхэлснээс хойш 20 сарын хугацаанд төслийг хэрэгжүүлж, шинээр баригдах орон сууцны барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгөх үүрэг тус тус хүлээсэн.

Гэрээний үүргийн дагуу нэхэмжлэгч нар орон сууцыг чөлөөлж, нэмж захиалсан талбайн үнэд 16,600,000 төгрөгийг төлсөн нь тогтоогдсон, харин хариуцагч “*******” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулж захиалагчид хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлээгүйгээс Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар гэрээ цуцлагдсан.

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар талууд үүргийн гүйцэтгэлийг харилцан буцаах үүрэгтэй тул хариуцагчаас 16,600,000 төгрөгийг буцаан гаргуулан нэхэмжлэгч нарт олгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй ба хариуцагч энэ талаар давж заалдах гомдол гаргаагүй.

 

11. Харин дээрх үндэслэлээр гэрээ цуцлагдсан бөгөөд нэхэмжлэгч нар нь орон сууцаа чөлөөлж өгсөн өдрөөс ашиглалтад орох хүртэл 20 сарын хугацаанд сар бүр түрээсийн урамшуулал авах байсныг аваагүй тул 37 сарын хугацаагаар тооцож хохирол 25,974,000 төгрөг шаардсан.

 

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д заасны дагуу гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөнөөс нөгөө тал гэрээг цуцалж, гэрээнээс татгалзаж буй тохиолдолд нөгөө тал учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй юм.

 

Нэхэмжлэгч нар гэрээний дагуу өөрсдийн өмчлөлийн орон сууцыг чөлөөлж, шинээр баригдах орон сууц ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд өөр газарт амьдрах бодит шаардлага үүссэн. Барилга баригдах хугацаанд нэхэмжлэгч нарыг түр орон сууцаар хангах боломжгүй тул мөнгөн хэлбэрээр 20 сарын хугацаанд түрээсийн урамшууллыг олгохоор талууд гурван талт гэрээний 2.5, хоёр талт гэрээний 2.2-т тус тус заасан.

 

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нар түрээсийн урамшууллын мөнгийг бодитоор авахгүй, нэмж захиалсан орон сууцны төлбөрөөс хасаж тооцуулахаар хоёр талт гэрээгээр тохиролцсон боловч гэрээ цуцлагдсан тул Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д зааснаар гэрээний нэг тал үүргээ биелүүлээгүйгээс нөгөө талд учруулсан хохирлыг нөхөн төлөх үүрэг үүснэ.

Хэрэгт нэхэмжлэгч нар бусдын орон сууцыг хөлсөлж зардал гарсан баримт авагдаагүй боловч хариуцагч гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс нэхэмжлэгч нар өөрсдийн орон сууцанд амьдрах боломжгүй болсон тул 2 талт гэрээний 2.2.-т зааснаар 1 сарын түрээсийн урамшууллын хэмжээгээр хохирол тооцож шаардсан Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т заасан зайлшгүй гарсан зардалд тооцогдоно гэж үзлээ.

 

Талуудын хооронд байгуулсан 2 талт гэрээнд барилга ашиглалтад ортол 20 сарын хугацаанд сар бүр 702,000 төгрөг, нийт 14,040,000 төгрөгийн түрээсийн урамшууллыг орон сууц захиалгын гэрээний 2 орон сууцны үнэ тус бүрээс 7,020,000 төгрөгөөр хасахаар тохиролцсон.

Гэвч гэрээнд заасан хугацаанд орон сууц ашиглалтад ороогүй тул нэхэмжлэгч нар орон сууц чөлөөлж өгсөн өдрөөс хойш “*******” ХХК-ийн төсөл хэрэгжүүлэх эрх цуцлагдаж, өмчлөгч нар дараагийн төсөл хэрэгжүүлэгчтэй гэрээ байгуулах хүртэл 37 сарын хугацаагаар түрээсийн урамшууллыг тооцон шаардсан нь үндэслэлтэй тул анхан шатны шүүх хариуцагчаас хохиролд 7,020,000 төгрөг гаргуулсныг 25,974,000 төгрөг болгон өөрчилж,  нэхэмжлэгч нарын давж заалдах гомдлын энэ хэсгийг хангана.

 

12. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн гэрээний үүрэг зөрчсөн үйлдэлтэй холбоотой эрхээ хамгаалахаар шүүхэд хандсантай холбоотой нотариатын үйлчилгээний хөлс 74,000 төгрөгийн зардал гарсан нь баримтаар тогтоогдсон. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.3-т заасны дагуу үүргээ зөрчсөн этгээд нөгөө талд учирсан бодит хохирлыг нөхөн төлөх үүрэгтэй тул уг шаардлагыг хангаж шийдвэрлэнэ.

 

13. Харин нэхэмжлэгч нар хариуцагчаас эд хөрөнгөд учруулсан гэм хорын хохиролд 41,039,798 төгрөг гаргуулахаар шаардсаныг анхан шатны шүүх гэм хорын хохирол учирсан гэж үзэхгүй тул хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлтэй.

 

Талуудын хооронд байгуулсан Арилжааны гэрээний үүргийн дагуу хариуцагч “*******” ХХК нь барилгын ажлыг эхлүүлэх зөвшөөрлийн хүрээнд хуучин орон сууцыг буулгасан боловч хариуцагчийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас төсөл хэрэгжүүлэх эрхийг цуцалж, улмаар гэрээг цааш үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн.

Иймд нэхэмжлэгчийн орон сууцыг нураасан үйлдлийг нь бусдын эд хөрөнгөд хууль бусаар гэм хор учруулсан үндэслэлд хамаарахгүй.

 

14. Нэхэмжлэгч нарын түрээсийн урамшууллын алданги 12,987,000 төгрөг, барилгыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулаагүйгээс алданги 48,721,500 төгрөгийг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон гомдлын тухайд;

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлээс алданги шаардсан хэсгийг хэрэгсэхгүй болгохдоо дүгнэлт хийгээгүйг дараах байдлаар нэмж дүгнэнэ. 

Талуудын хооронд байгуулсан хоёр талт гэрээний 4.1.10, 4.2.1-д төсөл хэрэгжүүлэгч нь барилгыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулаагүй болон урамшууллыг хугацаандаа төлөөгүй тохиолдолд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.2 хувиар алданги тус тус төлөхөөр тохиролцсон.

Гэвч талуудын хооронд байгуулсан гэрээ цуцлагдсанаар уг гэрээнээс үүсэх талуудын эрх, үүрэг мөн дуусгавар болох тул нэхэмжлэгчид алданги шаардах эрх үүсэхгүй. Нэхэмжлэгч нь алданги үүссэн хугацааг гэрээ хүчин төгөлдөр байсан үе болохыг нотлоогүй, мөн алданги тооцох хууль зүйн үндэслэл бүрдсэнийг баримтаар тогтоогоогүй тул дээрх 2 төрлийн алдангийг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлтэй, энэ талаарх давж заалдах гомдол хангагдахгүй. 

 

15. Мөн нэхэмжлэгч өнгөрсөн хугацаанд өөрийн байраа бусдад түрээсэлж олох ёстой байсан орлого 25,900,000 төгрөгийг гаргуулахаар шаардлага гаргасан. Нэхэмжлэгч нар нэхэмжлэлээсээ татгалзсан хууль зөрчөөгүй, гуравдагч этгээдийн эрх ашиг зөрчигдөөгүй байх тул анхан шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар нэхэмжлэгчийн татгалзлыг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь хуульд нийцнэ.

 

Нэхэмжлэгч нийт 171,296,298 төгрөг гаргуулахаар шаардаж, уг шаардлагад ногдох улсын тэмдэгтийн хураамжийг төлсөн байхад шийдвэрт нэхэмжлэлийн дүнг 154,322,298 төгрөг алдаатай тэмдэглэснийг дурдана. 

 

16. Иймд дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангасан өөрчлөлтийг нэмж оруулан, нэхэмжлэгч талын гаргасан давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 191/ШШ2025/11600 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

 

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дах хэсэгт тус тус зааснаар хариуцагч “*******” ХХК-иас 42,648,000 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч *******, *******, *******, *******нарт олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 102,748,298 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж өөрчлөн найруулж,

 

3 дахь заалтын “276,050” гэснийг “371,190” гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дүгээр зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт тус тус зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчаас төлсөн 561,263 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      Ч.БАТЧИМЭГ

 

 

          ШҮҮГЧИД                                       Н.ГЭРЭЛТУЯА

 

 

                                                                                        Ц.ЦЭРЭНДУЛАМ