2026          03            23                                      210/МА2026/00631

 

 

“*******” ХХК-ийн

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ч.Батчимэг даргалж, шүүгч Н.Гэрэлтуяа, Ц.Цэрэндулам нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн 191/ШШ2026/00051 дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: “*******” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: “*******” ХК-д холбогдох,

Үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээний үлдэгдэл төлбөр 988,522,072 төгрөг, алданги 471,794,625 төгрөг, нийт 1,460,316,697 төгрөг гаргуулах үндсэн нэхэмжлэлтэй,

“*******” ХК болон “*******” ХХК-ийн хооронд 2022 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр байгуулагдсан 22/54 дугаартай гэрээний худалдан авагчийн төлбөрийн үүрэг дуусгавар болсныг буюу төлөх өр төлбөргүй болсныг тогтоолгох,

үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримт гаргаж өгөхийг даалгах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт даалгах,

алданги 119,820,857 төгрөг гаргуулах,

үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүйгээс учирсан хохирол 1,722,379,197 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Ц.Цэрэндулам илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, *******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагчийн өмгөөлөгч *******, *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Минжин нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

1.1. Талууд 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдөр 22/54 дугаартай “Үл хөдлөх эд хөрөнгө захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээгээр нь нэхэмжлэгч нь Сүхбаатар дүүрэг, 1 дүгээр хороо, *******22 давхар барилгын 1 давхрын 104,9 м.кв, 2 дугаар давхрын 196,2 м.кв, нийт 274,1 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, хариуцагч нь 4,193,730,000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Гэвч хариуцагч нь гэрээний үүргээ зөрчиж 2022 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдөр төлөх 239,641,714 төгрөг, 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр төлөх 479,283,430 төгрөгийн 50 хувь болох 359,462,572 төгрөгийг 2023 оны 08 дугаар сарын 31-ний өдөр төлж, үлдэгдэл 359,462,572 төгрөгийг төлөөгүй. Нэхэмжлэгч нь 2024 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргахад гэрээний зүйл болсон *******барилгыг улсын комисс хүлээн аваагүй байсан тул гэрээний 3.2.3-т заасан 1,258,119,000 төгрөг шаардах эрх үүсээгүй байсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2024 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт гарснаар хариуцагч нь гэрээний 3.2.3-т зааснаар 1,258,119,000 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй атал 2024 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдөр 629,059,500 төгрөг төлж, үлдэгдэл 629,059,500 төгрөгийг төлөөгүй. Иймд гэрээний үлдэгдэл төлбөр 988,522,072 төгрөг, гэрээний 6.2-т зааснаар алданги 471,794,625 төгрөг, нийт 1,460,316,697 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

2.1. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээгээр нэхэмжлэгч нь *******барилгын 1 дүгээр давхрын *******талбай, 2 дугаар давхрын 169,2 м.кв талбай, нийт 274,1 м.кв талбайг 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн дотор “дотор засал” хийх боломжтойгоор 2023 оны 1 дүгээр улиралд багтаан улсын комисст хүлээлгэж өгөх, хариуцагч нь 4,193,730,000 төгрөгийг гэрээний 3.2-т зааснаар нэхэмжлэгчийн гэрээний үүргээ гүйцэтгэсэн байдал, төлбөрийн хуваарьт тусгасан тодорхой нөхцөл хангагдсан тохиолдолд хэсэгчлэн төлөхөөр тохиролцсон.

2.2. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн үүргийн гүйцэтгэлийг үндэслэн 2022 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр урьдчилгаа 1,258,119,000 төгрөг, 2022 оны 05 дугаар сарын 15-ны өдрийн дундын төлбөр 239,641,714 төгрөгийг 2022 оны 05 дугаар сарын 17-ны өдөр, 2022 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийн дундын төлбөр 239,641,714 төгрөгийг 2022 оны 06 дугаар сарын 16-ны өдөр, 2022 оны 07 дугаар сарын 15-ны өдрийн дундын төлбөр 239,641,714 төгрөгийг 2022 оны 07 дугаар сарын 26-ны өдөр, 2022 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдрийн дундын төлбөр 239,641,714 төгрөгийг 2022 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдөр, 2022 оны 09 дүгээр сарын 15, 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн дундын төлбөрийг хамтад нь 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн “Барилгын гүйцэтгэлийг баталгаажуулсан акт”-ыг үндэслэн гэрээний 6.1-т заасан алдангийг тооцож суутгасан байдлаар 359,462,572 төгрөгийг тус тус төлж үүргээ бүрэн гүйцэтгэсэн.

2.3. Нэхэмжлэгч нь 2022 оны 08 дугаар сарын 15-нд Агааржуулалт, сангийн босоо шугамын ажлын 50 хувийн гүйцэтгэлийг актаар баталгаажуулж гүйцэтгэсэн байх, 2022 оны 09 дүгээр сарын 15-нд Гадна фасадын ажил хийгдэж дууссан байх, 2022 оны 10 дугаар сарын 01-нд "Сантехникийн цэвэр бохир шугам, дулааны шугам, радиатор угсрах, тусгаарлах шилэн хана, хар шал цутгалт, цахилгаан холбооны далд монтаж, агааржуулалтын хоолой, галын спинклер хийгдэж дууссаныг актаар баталгаажуулж гүйцэтгэсэн байх буюу дотор засал хийх боломжтойгоор хүлээлгэн өгөх үүргээ тус тус цаг хугацаандаа гүйцэтгээгүй байсан тул хариуцагчийн зүгээс гэрээний 3.4-т заасан эрхийн хүрээнд үүргийг хугацаандаа гүйцэтгэхийг шаардаж, төлбөрийг хойшлуулах, гэрээний 6.1-т заасан алданги суутгах зэрэг арга хэмжээг авсан.

2.4. Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасны дагуу хугацаандаа ажлаа бүрэн гүйцэтгээгүй ба ажлын явц илт дутуугаас үүдэн ажлуудыг банк хүлээж авах боломжгүй байсан. Хариуцагч нь гэрээний төлбөр төлөх үүргээ гэрээний 3.4-т заасан эрхийн хүрээнд нэхэмжлэгчийн үүрэг гүйцэтгэсэн хугацаа, үүрэг гүйцэтгэх хэлбэр, үүргийн зөрчил зэргийг үндэслэн гэрээний 6.1-д заасан хариуцлагыг хүлээлгэх замаар алдангийг гаргуулж төлснөөр аливаа зөрчил, доголдолгүй төлбөрийн үүргээ гүйцэтгэсэн тул алданги төлөх үндэслэлгүй.

Мөн нэхэмжлэгч нь хүнд нөхцөл байдалд орсон бол тус нөхцөл байдлаа тухай бүр нотлох замаар гэнэтийн буюу давагдашгүй гэх нөхцөл байдалд тааруулан гэрээний хугацааг сунгах тухай, ажил үүрэг гүйцэтгэн хүлээлгэх хугацаагаа сунгах тухай, төлбөр төлөлтийг сунгуулах тухай тохиролцоо хийх санал мэдэгдэл банканд ирүүлэх, хүндэтгэн үзэх шалтгаантай бол гэрээг тийнхүү өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэн өөрчилж, нөхцөл байдалдаа тааруулан нэмэлтээр харилцан тохиролцох хүсэл зоригоо илэрхийлэх гэх зэргээр холбогдох арга хэмжээг авах боломжтой байсан атлаа нэг ч удаа банканд хандан мэдэгдэж байгаагүй учир гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлс нэхэмжлэгчид тохиолдсон гэж тооцох бодит нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байгааг шүүхийн зүгээс анхаарч үзнэ үү.

Иймд нэхэмжлэгч нь сүүлийн төлбөрийн үлдэгдэл гэх, түүнээс алданги тооцсон гэх төлбөрийг шаардах эрхгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

3.1. Нэхэмжлэгч нь гэрээний 3.2-т заасан хүснэгтийн 2-т тусгасан гадна фасадны ажлыг 2022 оны 09 дүгээр сарын 15-ны өдөр актаар баталгаажуулан хүлээлгэн өгөх үүргийг 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр хүртэл 344 хоногоор хоцорч 119,820,857 төгрөг, мөн сантехникийн цэвэр бохир шугам, дулааны шугам, радиатор угсрах, тусгаарлах шилэн хана, хар шал цутгалт, цахилгаан холбооны далд монтаж, агааржуулалтын хоолой, галын спинклер хийх ажлыг 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр актаар баталгаажуулан хүлээлгэн өгөх үүргийг 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр хүртэл 328 хоногоор хоцорч 239,641,715 төгрөг, гэрээний 2.2, 3.2.3-т заасан 2023 оны 1 дүгээр улиралд барилгыг бүрэн барьж улсын комисст хүлээлгэн акт гаргуулах үүрэгт хугацааг 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр 453 хоног хоцорч гүйцэтгэн 629,059,500 төгрөг, нийт 988,522,072 төгрөгийн алдангийн үүрэг үүсгэсэн.

Хариуцагч нь төлбөрүүдийг тухай бүрийн алдангитай харилцан тооцож суутгасан байдлаар шилжүүлсэн нь гэрээний 6.1, Иргэний хуулийн 238 дугаар зүйлийн 238.1, 238.4 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн тул төлбөрийн үүргийг бүрэн гүйцэтгээгүй гэж үзэх үндэслэл болохгүй. Иймд хариуцагч нь төлбөрийн үүргийг гэрээнд заасан зохих журмын дагуу гүйцэтгэсэн тул Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.1-д зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан “Үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний “*******” ХК-ийн үүрэг дуусгавар болсон буюу гэрээний дагуу төлөх өр төлбөргүй болсныг тогтоож өгнө үү.

3.2. Мөн гэрээний 2 дугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2023 оны 1 дүгээр улиралд багтаан улсын комисст хүлээлгэн өгөхөөр заасан бөгөөд 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр улсын комисст хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг банкны нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлэн гаргуулж өгөх буюу эрхийн доголдолгүйгээр бүрэн хүлээлгэж өгөх үүргээ нэхэмжлэгч гүйцэтгээгүй байгаа билээ. Үүнтэй холбоотойгоор хариуцагчаас 2024 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн 01/2-610, 2024 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдрийн 01/2-628 дугаар албан бичгээр тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг банкны нэр дээр гаргуулж, үл хөдлөх хөрөнгийг эрхийн доголдолгүй бүрэн шилжүүлэн өгч хүлээлцэх шаардлагыг хүргүүлж байсан. Иймд Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.4, 343 дугаар зүйлийн 343.1, 343.3, 350 дугаар зүйлийн 350.1.6, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 106 дугаар зүйлийн 106.2-т заасныг тус тус баримтлан маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр хариуцагчийг тогтоож, үл хөдлөх хөрөнгийг эрхийн доголдолгүй хүлээлгэн өгөх нэхэмжлэгчийн үүргийг гүйцэтгүүлэх буюу өмчлөх эрхээ саадгүй шилжүүлэн авч хэрэгжүүлэхтэй холбоотойгоор үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг “*******” ХК-ийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг нэхэмжлэгчээс гаргаж өгөхийг даалгаж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт даалгаж өгнө үү.

3.3. Түүнчлэн гэрээнд заасан хуваариар нэхэмжлэгч нь агааржуулалт, сангийн босоо шугамын үүрэгт ажлаа 376 хоногоор хоцроож гүйцэтгэсэн нь 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн актаар нотлогдоно. Гэтэл хариуцагч нь 239,641,714 төгрөгийг бүрэн төлсөн. Иймд хугацаандаа гүйцэтгээгүй 2022 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдрийн хэсэгчилсэн үүргийн алданги 119,820,857 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү.

3.4. Нэхэмжлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийг 16 сарын хугацаа хоцроож хариуцагчид хүлээлгэн өгсөн ба гэрээний 6.7-д зааснаар нэхэмжлэгч гэрээнд заасан хугацаанд үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын комисст хүлээлгэн өгөх үүргээ зөрчсөн тул хариуцагчид учирсан хохирлыг төлөх үндэслэлтэй байна.

Иймд Иргэний хуулийн 261 дүгээр зүйлийн 261.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 227 дугаар 227.3 дахь хэсэгт зааснаар “Мөнх-Оргил трейд үнэлгээ” ХХК-ийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 32 дугаартай “Хохирлын үнэлгээний тайлан”-гийн дагуу хариуцагчид учирсан үйл ажиллагааны алдагдсан боломжийн хохирол 960,926,015 төгрөг, санхүүгийн алдагдсан боломж 761,453,182 төгрөг, нийт 1,722,379,197 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж өгнө үү гэжээ.

4. Сөрөг нэхэмжлэлд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбар, татгалзлын агуулга:

4.1. Талууд гэрээний агуулга, графикт хугацаа, талуудын хүсэл зоригийн талаар маргадаггүй. Харин талуудын маргааны зүйл нь үүргийн зөрчил бий болсон эсэх, тухайн үүргийн зөрчилд талууд гэм буруутай эсэх, гэрээний 6.3, 7.3-т заасан нөхцөл бий болсон эсэх, алданги тооцох урьдчилсан нөхцөлүүд хангагдсан эсэх талаар маргадаг.

Хариуцагч нь худалдан авагчийн төлбөрийн үүрэг дуусгавар болсныг буюу төлөх өр төлбөргүй болсныг тогтоолгох шаардлагын үндэслэлээ нэхэмжлэгчийн ажлыг хэсэгчлэн гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлснээс дундын төлбөрөөс хугацаа хэтрүүлсэн алдангийг үл маргах журмаар төлнө гэсний дагуу алданги суутгасан байдлаар төлж дуусгасан тул банкны үүрэг дуусгавар болсон буюу өр төлбөргүй гэжээ.

Гэвч гэрээний 6.1 дэх заалтыг хэрэгжүүлэхдээ гэрээний 6.3, 7.4-т урьдчилсан нөхцөл заасан. Хэрэгт авагдсан баримтууд болон хариуцагчаас сөрөг нэхэмжлэл гаргасан үндэслэлдээ эдгээр урьдчилсан нөхцөлийг шалгасан буюу маргаан бүхий 2022, 2023 онуудад хил гааль хаагдсан эсэх, бараа материалын хомсдол бий болсон эсэхийг шалгаагүй, гэнэтийн болон давагдашгүй хүчний нөхцөл үүссэн эсэхийг шалгаагүй атлаа талуудын тохиролцоонд байхгүй алданги суутгах аргыг ашигласан нь хууль зүйн үндэслэлгүй.

Нэхэмжлэгч нь өөрөөс үл шалтгаалах нөхцөл байдлын улмаас хугацаа хоцорсон ч, үүргээ биелүүлсэн бөгөөд дундын ажлуудыг 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр “Барилгын гүйцэтгэлийг баталгаажуулсан акт”-аар хүлээлгэн өгч, улмаар 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр улсын комиссын актыг хүлээлгэн өгсөн талаар талууд маргаагүй.

Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.1-д заасан үндэслэлээр гэрээ дуусгавар болох үндэслэл нь гэрээний 3.1.1-д заасан 4,193,730,000 төгрөгийг саадгүй төлсөн, түүний хариуд худалдагч нь гэрээний зүйлийг худалдан авагч шилжүүлж дуусгавар болох явдал юм. Иймд хариуцагчийн гэрээний үүрэг дуусгавар болсныг тогтоолгох тайлбар үндэслэлгүй бөгөөд өр төлбөргүй болохыг тогтоох боломжгүй.

4.2. Хариуцагч нь гэрээнд заасан төлбөрийг бүрэн төлөөгүй атлаа алданги суутгасан дүнгээр бүрэн төлсөн гэх үндэслэлээр өмчлөгчөөр тогтоолгох, шаардлагатай бичиг баримтыг гаргуулахыг даалгах сөрөг нэхэмжлэл гаргасан нь хууль зүйн үндэслэлгүй, нотлох баримтгүй тул хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Тодруулбал, хариуцагч нь гэрээний 1.1.2-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүрэн хүлээн авсан атлаа 4,193,730,000 төгрөгийг бүрэн төлөөгүй буюу 988,522,072 төгрөгийн үлдэгдэлтэй байхад Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.4, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 343 дугаар зүйлийн 343.1, 343.3, 106 дугаар зүйлийн 106.2, 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт зааснаар эд зүйлийг шилжүүлэх буюу өмчлөх эрхийг шаардах эрх нь үүсээгүй байна. Мөн нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас төлбөрөө бүрэн хүлээн аваагүй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг баталгаажуулах буюу холбогдох баримт бичгийг гарган өгөхгүй байх эрхтэй тул хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Түүнчлэн Сүхбаатар дүүрэг, 1 дүгээр хороо, *******22 давхар барилгын 1 давхрын 104,9 м.кв, 2 давхрын 169 м.кв үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн өмчлөгчөөр “*******” ХК-ийг бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газарт даалгах шаардлагыг нэхэмжлэгч биелүүлэхгүй боломжгүй. Тодруулбал, нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоох, бүртгэх эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтан биш тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

4.3. Дундын төлөлтийг төлөх үндэслэл нь гэрээний 3.2-т заасан графикийн дагуу ажил гүйцэтгэх байсан бөгөөд нэхэмжлэгч нь өөрөөс үл шалтгаалах буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн нөхцөл байдлын улмаас хугацаа хоцорч, 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр гүйцэтгэн хүлээлгэн өгсөн.

Гэрээний 6.3, 7.4-т гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйл нөлөөлсөн эсэх, худалдагч талаас үл шалтгаалах нөхцөл байдал буюу хил гааль хаагдсан эсэх талаар шалгах буюу урьдчилсан нөхцөл зааж талууд харилцан тохиролцсон. Гэтэл энэ тохиролцооны  урьдчилсан нөхцөлүүд хангагдаагүй буюу үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй болох нь баримтаар нотлогддог.

Иймд гэрээнд үндэслэлгүйгээр, алдангийн талаар тооцоо нийлсэн баримтгүйгээр саадгүй төлөх төлбөрөөс хариуцагч нь дур мэдэн, урьдчилсан нөхцлүүдийг шалган тогтоохгүйгээр нэхэмжлэгчид алданги оногдуулан түүнийгээ үндсэн төлбөрөөс суутган буюу хасаж төлснийг төлбөрийн үүргээ бүрэн гүйцэтгэсэн гэж үзэх үндэслэлгүй тул хүлээн зөвшөөрөхгүй

4.4. Мөн Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т заасан буюу хугацаа хэтэрсэн гэм буруу нь үүрэг гүйцэтгэгч болох нэхэмжлэгчээс шалтгаалаагүй, гэм буруугүй болох нь хэрэгт авагдсан *******гэрчилгээгээр нотлогдох тул хугацаа хэтрүүлсэн үндэслэлээр хохирол 1,722,379,197 төгрөгийг төлөх үндэслэлгүй. Иймд хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

5. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 343 дугаар зүйлийн 343.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсгийг баримтлан хариуцагч “*******” ХХК-иас нийт 1,460,316,697 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгож, хариуцагч “*******” ХХК-иас нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д холбогдуулан гаргасан гэрээний дагуу төлөх төлбөрийн үүрэг дуусгавар болсныг тогтоолгох, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримт гаргаж өгөхийг нэхэмжлэгчид даалгах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт даалгах, алданги 119,820,857 төгрөг, хохирол 1,722,379,197 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 7,891,600 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 9,737,501 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 7,891,600 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

6. Хариуцагчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:

6.1. Шүүх гэрээг зуучлагч “*******” ХХК-ийн зуучлалтайгаар байгуулсан гэж зөв дүгнэсэн боловч уг гэрээний үр дагаврын шаардах эрх нэхэмжлэгчид хэрхэн үүссэн талаар огт дүгнэлт хийгээгүй, энэ талаар хэрэгт холбогдох нотлох баримтууд авагдаагүй тул шүүх нэхэмжлэгчийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эрхийн талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй нь Иргэний хуулийн 410 дугаар зүйлийн 410.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.5-д заасан хэм хэмжээг тус тус зөрчиж, хуулийг буруу хэрэглэх нөхцөлийг бий болгожээ.

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний зорилго нь худалдагч тал гэрээний 1.2-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийг чанар, стандартын шаардлагад нийцүүлэн, гэрээний 2.1-т заасан хугацаа буюу 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр худалдан авагчийн эзэмшилд шилжүүлэн өгөхөөр тохиролцсон. Мөн 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдөр гэрээ байгуулж байх цаг хугацаанд тухайн барилгын каркас боссон, барилгын үндсэн хийц, загвар, тодорхой давхруудын өрөөний тоо, талбайн хэмжээ зэрэг нь нэгэнт батлагдсан зураг төслийн хүрээнд хийгдсэн. Энэ тохиолдолд худалдан авагч тал нэгэнт бий болсон үл хөдлөх эд хөрөнгөөс үйлчилгээний талбай авахаар тохирч, түүний үнийг төлөхөөр гэрээ байгуулсан нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг хангана. Гэтэл анхан шатны шүүх зөвхөн талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 3.2-т заасан гэрээний төлбөр төлөх нөхцөлд үндэслэн дүгнэлт хийж, талуудын хооронд байгуулсан гэрээг Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж дүгнэснийг хууль буруу хэрэглэсэн гэж үзнэ. Иймд зохигчийн хооронд үүссэн гэрээний эрх зүйн харилцаа, түүнээс үүсч буй үр дагаварт үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

6.2. Нэхэмжлэгч нь 471,794,625 төгрөгийн алдангийн тооцооллыг шүүхэд гаргаж өгөөгүй. Энэ талаар шүүх дүгнэхдээ шийдвэрийн 32 дахь заалтад ... гэрээний 6.2-т заасан алданги төлөх үндэслэлтэй гэж дүгнэжээ.

Гэрээний 3.2-т “Үлдэгдэл төлбөр /Нийт үнийн дүнгийн 30%/ 1,258,119,000 төгрөгийг гэрээний 2 дугаар зүйлд заасны дагуу улсын комисс хүлээн авснаас хойш ажлын 7 хоногийн дотор төлнө” гэж, 2.2-т “хөрөнгийг 2023 оны 01 дүгээр улиралд улсын комисст хүлээлгэн өгнө” гэж заажээ. Гэтэл нэхэмжлэгч 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт”-ээр хүлээлгэн өгсөн бөгөөд уг дүгнэлтийн хуулбарыг 2024 оны 07 дугаар сарын 31-ний өдөр хариуцагч руу явуулж, хариуцагч 2024 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдөр хүлээн авсан.

Үүний дараа хариуцагч нь 2024 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдрөөс хойш ажлын 7 хоногт багтаан 2024 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдөр гэрээний төлбөрт 629,059,500 төгрөг шилжүүлж гэрээний үүргээ гэрээнд заасан хугацаанд биелүүлсэн. Энэ тохиолдолд шүүх хариуцагч барилга байгууламж ашиглалтад орсон өдрөөс төлбөрийг төлөх үүрэгтэй гэж дүгнэж, алданги гаргуулахаар шийдвэрлэсэн нь шүүх хууль болон гэрээгээр алданги тооцох үүргийн гүйцэтгэлийн хугацааг буруу хэрэглэсэн гэж үзнэ. Харин хариуцагч нь үндсэн төлбөр 1,258,119,000 төгрөгөөс 629,059,500 төгрөгийг төлж, үлдэх 629,059,500 төгрөгийг гэрээнд заасан алдангид тооцож үл маргах журмаар суутган, үндсэн төлбөрөөс төлөхөөс татгалзсан нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээний зохицуулалтад бүрэн нийцэж байна. Гэтэл шүүх гэрээний эрх, үүрэг, суутгал хийх зохицуулалт болон хугацаа хэтэрсэн хариуцлагын асуудлыг үнэлэхдээ гэрээний эрх тэгш байдлын зарчмыг алдагдуулсан.

Мөн гэрээний 3.4, 6.1 дэх заалтууд нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д заасан алданги тооцох нь хууль ёсны эрх гэдгийг анхаараагүй, гэрээ болон хуулийн дээрх зохицуулалтыг хариуцагч талын тайлбар, татгалзалд холбогдуулан хэрэглээгүй нь шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх үйл ажиллагаанд тэнцвэрт байдлыг хангасан гэж үзэх боломжгүй нөхцөл үүсгэж байна.

6.3. Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн нөхцөл байдал /*******/ нь “*******” ХХК, “П.Гэндэнгийн нэрэмжит сан” ТББ, “*******” ХХК нарын хооронд 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр байгуулагдсан 001 дугаартай “Хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээ”, 2023 оны 05 дугаар сарын 10-ны өдрийн “Хөрөнгө оруулалт хийж, хамтран ажиллах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээ”-г дурдаж, харин талуудын хооронд байгуулагдсан 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 22/54 дугаартай гэрээний биелэлтэд нөлөөлсөн хүчин зүйлийн талаар огт дурдаагүй. Энэ тохиолдолд шүүх маргаан бүхий иргэний хэрэгт хамааралгүй нотлох баримт буюу гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн болон хүнд нөхцөл байдлын гэрчилгээнүүдийг нотлох баримтаар үнэлсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1 дэх заалтыг зөрчсөн гэж үзнэ.

Мөн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 23, 25 дах заалтуудад “Барилгын гадна шилэн фасадын тээвэрлэлт нэхэмжлэгчийн хүсэл зориг, хараа хяналтаас гадуур буюу Ковид-19 цар тахал болон ОХУ, Украйн улсын дайны улмаас саатаж, нэхэмжлэгч барилгын гадна шилэн фасадыг гэрээнд заасан хугацаанд гүйцэтгэх боломжгүй болсон нь хэргийн баримтаар тогтоогдож байна” гэж дүгнэжээ.

Гэтэл анхан шатны шүүх 2023 оны 05 дугаар 23-ны өдрийн 02/176 дугаартай “Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйл /*******/”-ийн гэрчилгээнд дурдсан нөхцөл байдлыг нотлох баримтын бодит хэрэглээ, хэрэгт хамааралтай эсэхийг шалгалгүйгээр дүгнэлт хийсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2, 44 дүгээр зүйлийн 44.1-т заасан хуулийн хэм хэмжээг илт зөрчсөн.

Мөн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад “*******” ХХК, Гаалийн ерөнхий газраас *******барилгад хэрэглэсэн гадна шилэн фасадын материалыг хэзээ хилээр нэвтрүүлсэн талаарх ачааны мэдээлэл, гаалийн мэдүүлгийн хуулбарыг хариуцагчаас  гаргуулахаар 2 удаа хүсэлт гаргасан боловч шүүх хангаагүй. Энэ нь шүүх талуудын эрх тэгш оролцоог хангах, иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх ажиллагааны үндсэн зарчмыг зөрчихөөс гадна шүүх хэрэгт хамааралгүй нотлох баримтыг маргааны үйл баримтад үндэслэсэн нь шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчмыг хангаж чадаагүй болно.

6.4. Хариуцагч нь “*******” ХК нь гэрээний төлбөрийг зохих ёсоор нь бүрэн төлсөн тул гэрээний зүйл болох “*******, *******болон 2 давхрын 169 м.кв буюу нийт 274.1 м.кв үйлчилгээний зориулалттай талбайн өмчлөгчөөр тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

Үүнийг анхан шатны шүүх хариуцагч эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлөөгүй тул өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авах шаардах эрх үүсээгүй гэж дүгнэж, сөрөг нэхэмжлэлийн хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй. Гэрээгээр тохиролцсон хугацаанд худалдагч гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрээний 2.1-т заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй тохиолдолд худалдан авагч тал гэрээний дагуу төлөх ёстой төлбөрөөс алданги тооцож, уг алдангийн төлбөрийг гэрээний дагуу төлөх төлбөрөөс үл маргах журмаар суутган төлөхөөр талууд гэрээний 6.1 дах заалтад тохиролцсон.

Нэхэмжлэгчийн зүгээс хариуцагч гэрээний 2.1 болон 3.2-т гэрээгээр тусгайлан тогтоосон хугацаанд гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авагчийн эзэмшилд шилжүүлэн өгөөгүй, гэрээний үүргийн зөрчил үүсгэсэн тул гэрээний үүргийн зөрчил үүсгэсэн 344 хоногт гэрээний 6.1-т заасан алданги тооцож, уг алдангийн төлбөрийг үндсэн төлбөрөөс хасаж, үлдэх төлбөрийг худалдагч талд бүрэн шилжүүлсэн тул “*******” ХК-ийг “*******” ХХК-д төлөх төлбөргүй гэж үзнэ.

Гэрээний 2.1-т зааснаар “*******” ХХК нь гэрээний төлбөр хэрхэн төлөгдсөнөөс үл хамаарч, гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй, зөрчилгүй, бүрэн стандарт шаардлагад нийцүүлэн хүлээлгэн өгөх үүргийг хүлээсэн бөгөөд энэ үүргээ хариуцагч мөн биелүүлэхгүй байгаа.

Иймд “Сүхбаатар дүүргийн 1-р хороо, *******болон 2 давхрын 169 м.кв буюу нийт 274.1 м.кв үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү.

7. Давж заалдах гомдолд нэхэмжлэгч талын гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Алданги суутгах эрхтэй эсэх асуудлаар талууд маргасан. Төлбөр төлөгдсөнийг тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад хариуцагч тал гомдол гаргаагүй, уг шаардлагыг анхан шатны шүүхээс хэрэгсэхгүй болгосон. Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгүүлэх болон алданги 119,820,857 төгрөг гаргуулах шаардлагад мөн гомдол гаргаагүй. Үүнээс үзвэл, тухайн хугацаанд нь алдангийг суутгах ёсгүй байсан гэдгийг хариуцагч хүлээн зөвшөөрсөн.

Хугацаа хэтрүүлсэн нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй, бусад этгээдийн буруугаас буюу гүйцэтгэгч компани болон хөрөнгө оруулагч нар хил гаальтай холбоотой шалтгааны улмаас үүрэг гүйцэтгэх боломжгүй болсон учраас  хугацаа хэтрүүлсэн нь буруугүй гэх байдлаар анхан шатны шүүх дүгнэсэн нь үндэслэлтэй.

2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр тухайн барилгад улсын комисс ажилласан. Гэрээний 3.2.3-д “үлдэгдэл төлбөрийг улсын комиссын акт хүлээж авснаас хойш ажлын 7 хоногийн дотор төлнө” гэж заасан, төлбөрийн нэхэмжлэх илгээснээр төлбөр төлөгдөнө гэх үг, өгүүлбэр байхгүй. Бид гэрээний үүргийн гүйцэтгэлтэй холбоотой асуудлаар итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч буюу захиралд нь мэдэгдсэнээр хугацаа тоолж эхэлсэн. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.2.3-д заасан төлбөрийг суутгасан, мөн суутган төлөхдөө дутуу төлсөн учраас алдангийн шаардлага үндэслэлтэй бөгөөд мэдэгдээгүй гэдэг нь тухайн тайлбараар үгүйсгэгддэг.

Хариуцагчаас нэхэмжлэгчид 1,219,000,000 төгрөг, 239,000,000 төгрөг төлж, төлбөр хүлээн авсантай маргадаггүй. Биднийг төлбөр шаардах эрхгүй гэж үзэж байгаа бол манай байгууллагад төлбөр төлөхгүй байх байсан.

Зуучлалын гэрээний хугацаа нь 3 болон 6 жилээр сунгагдаж дараагийн гэрээ нь байгуулагдсан. Тухайн гэрээний 2.1.6-д “...төлөөлж гарын үсэг зурах, төлбөр хүлээн авах бүрэн эрхийг олгож байна...” гэж заасны дагуу эрх шилжүүлсэн асуудалд маргаагүй. Шалтгаант холбоотой гэж үзвэл, сөрөг нэхэмжлэл ямар учиртай болох нь ойлгомжгүй. Манай байгууллагыг худалдагч биш гэж үзэж байгаа бол өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагатай холбоотой асуудал үүснэ. “*******” ХХК нь “*******” ХК-тай гэрээ байгуулаагүй учраас өмчлөгчөөр тогтоолгох боломжгүй. Манай байгууллага зуучлагч гэх үүднээс хариуцлагаас зугтаасан зүйл байхгүй. Бид төлбөр хүлээн авсан асуудлаар маргаангүй, харин үлдэгдэл төлбөрөө төлөх шаардлага гаргасан.

Давхар алданги тооцсон гэх асуудлын талаар дурдсан. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6 дахь хэсэгт зааснаар алданги тооцохдоо гэрээний үндсэн төлбөрийн үүргээс суутгах эрх хэмжээ хуулиар олгогдоогүй. Суутгах гэдэг нь Татварын ерөнхий хуульд заасан хатуу зохицуулалт юм. Гэм буруутай эсэхийг тогтоогоогүй байхад нэг тал дур мэдэж, саадгүй төлөгдөх төлбөрөөс суутгах нь үүрэг гүйцэтгэж байгаа талд хүндрэл үүсгэдэг. Өндөр үнийн дүнтэй хотын төвд баригдаж буй барилгын хамгийн үнэ цэнтэй хэсэг буюу 1, 2 дугаар давхрын нүүрний эгнээний байршлыг өгсөн учраас нэхэмжлэгч байгууллагын хувьд бүрэн төлбөр хүлээн авах нь ус, агаар шиг хэрэгтэй зүйл байсан. Гэрээгээр суутгах асуудлын талаар тохиролцоогүй тул алдангийг давхардуулан шаардсан нь үндэслэлгүй. Бид төлөгдөөгүй төлбөр болох 988,000,000 төгрөг тодорхой. Гэрээний үнийн дүн 1,494,000,000 төгрөг бөгөөд хариуцагч байгууллага үүнээс 3,200,000,000 төлсөн асуудлаар маргадаггүй. Хугацаа хэтрүүлсэн нөхцөл байдалд манай гэм буруу байхгүй ч хугацаа хэтэрсэн нөхцөл байдал үүссэн учраас талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.4-д заасны дагуу төлбөр хойшлуулах эрхийг “*******” ХК-д олгосон нөхцөл байдлыг шүүх бүрэлдэхүүн анхаарч үзэхийг хүсэж байна. Төлбөр хойшлуулах талаар бид улсын комиссын акт гарах үед мөн харгалзаж үзсэн. Улсын комиссын актыг 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр авч, мэдэгдсэнээс хойш 07 дугаар сарын 09-ний өдөр төлбөр гаргуулахаар шаардсан нь үндэслэлтэй. Хариуцагчийн өмгөөлөгч нар маргаагүй үйл баримт буюу 629,000,000 төгрөгийг төлнө гэх агуулгаар тайлбарласан. Гэрээний 3.2.3-д заасан 1,258,119,000 төгрөгийн 50 хувийг суутгаж, үлдэх хэсгийг нь төлнө гэж тайлбарласан. Үүнийг маргаагүй гэх агуулгаар тэмдэглэх байх.

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заагдсан гэрээ байсан гэж байна. Шүүх 243 болон 343 дугаар зүйлд заагдсан гэрээний шинжийг агуулсан гэх байдлаар дүгнэсэн. Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.5 дахь хэсэгт заасны дагуу тайлбарлавал, 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан хуулийн зохицуулалтыг хэрэглэх нь ач холбогдолтой. Учир нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 2.1-д “хөрөнгийг биет байдлын эрхийн доголдолгүй, стандартын шаардлагад нийцүүлэн 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн дотор дотор засал хийх боломжтойгоор худалдан авагч талд шилжүүлнэ” гэж заасан. Манай байгууллага хар ханаар хийж өгөх буюу “*******” ХК нь өөрсдийн үйл ажиллагааны чиглэлд нийцүүлэн дотор заслыг хийж гүйцэтгэхээр тохиролцсон. Талуудын үүрэг нийлж, нэг үр дүн бий болгож байгаа учраас Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасны дагуу худалдагч тал дангаараа эд хөрөнгийг бий болгодог. Харин манай компани нь дангаар эд хөрөнгө бий болгоогүй. “*******” ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* нь 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр маргаан бүхий оффисын талбайг хүлээн авснаас хойш нэг жилийн хугацаанд дотор засал хийсэн гэж шүүх хуралдааны үед тайлбарласан. Дотор засал хийж, хүлээлгэж өгсөнтэй холбоотой баримтыг хариуцагч тал шүүхэд гаргаж өгөөгүй. Улсын комисс ажиллах хүртэлх хугацааны гэм буруутай үйлдэл нь хариуцагчийн буруутай үйлдлээс болсон болох нь харагдаж байна гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг бүхэлд нь хянаад хариуцагчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

2. Нэхэмжлэгч “*******" ХХК нь “*******” ХК-д холбогдуулан “Үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээний үлдэгдэл төлбөр 988,522,072 төгрөг, алданги 471,794,625 төгрөг, нийт 1,460,316,697 төгрөг гаргуулах” нэхэмжлэл гаргаж,

үндэслэлээ “...Гэрээнд заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийг хугацаа хэтрүүлж хүлээлгэн өгөхөд хүргэсэн нөхцөл байдал нэхэмжлэгчийн гэм буруугаас болоогүй тул хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй, гэрээнд заасан ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, хүлээлгэн өгсөн боловч ажлын хөлснөөс алданги тооцож суутгасан нь үндэслэлгүй. Иймд гэрээний үлдэгдэл төлбөр төлөх үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүй тул үлдэгдэл төлбөр, алданги шаардах эрхтэй гэж тайлбарлан,

Хариуцагч “*******” ХК нь нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, “*******” ХК болон “*******” ХХК-ийн хооронд 2022 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр байгуулагдсан 22/54 дугаартай гэрээний худалдан авагчийн төлбөрийн үүрэг дуусгавар болсныг буюу төлөх өр төлбөргүй болсныг тогтоолгох, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримт гаргаж өгөхийг даалгах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт даалгах, алданги 119,820,857 төгрөг гаргуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүйгээс учирсан хохирол 1,722,379,197 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргаж,

үндэслэлээ “...Гэрээгээр тохирсон 2022 оны 09 дүгээр сарын 15, 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр хүлээлгэн өгөх ажлыг хугацаанд нь өгөөгүй, мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2023 оны 1-р улиралд багтаан ашиглалтад өгөх байсан боловч өгөөгүй тул гэрээнд заасны дагуу алданги суутгасан. Төлбөрийн үүрэг дуусгавар болсон тул үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгож, гэрчилгээ авах эрх үүссэн. Нэхэмжлэгч гэрээний үүрэг биелүүлэх боломжгүй болсон нөхцөл байдлаа мэдэгдэж байгаагүй, хугацаа хэтрүүлсэн алданги, хохирол шаардах эрхтэй...гэж” тайлбарласныг нэхэмжлэгч эс зөвшөөрч, “... алданги суутган тооцох тохиролцоо гэрээнд байхгүй, ...үндсэн нэхэмжлэлийг шийдвэрлэх хүрээнд захиалагч үүргээ биелүүлсэн эсэхэд дүгнэлт хийх тул сөрөг нэхэмжлэл гаргах шаардлагагүй байсан” гэж тус тус маргажээ.

3. Анхан шатны шүүх нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлсэн ба уг шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болсон.

4. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад дараах үйл баримт тогтоогдсон. Үүнд:

4.1. 2019 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 001 дугаар Хөрөнгө оруулалт хийж, хамтран ажиллах гэрээгээр, П.Гэндэнгийн нэрэмжит сан ТББ-ын эзэмшлийн *******хаягт байршилтай *******талбай бүхий газар дээр ******* ХХК нь 100 хувь хөрөнгө оруулалт хийж, 16-22 давхар музей, конторын зориулалттай барилгыг барьж ашиглалтад оруулах, талууд гэрээнд заасан хэмжээгээр ашиг хүртэх буюу талбайг хуваан өмчлөх нөхцөлтэйгөөр харилцан тохиролцсон. /1хх-108/

4.2. Улмаар 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр №01/2021052002 дугаартай байгуулсан Зуучлалын гэрээгээр, зуучлуулагч ******* ХХК-ийн захиалгаар бариулсан Сүхбаатар дүүрэг 1 хорооны нутаг дэвсгэрт баригдах *******барилгын үйлчилгээ, оффис 104 айлын орон сууц, 8 агуулах, 46 авто зогсоолыг худалдан авагчид санал болгон танилцуулж, улмаар зуучлуулагч талын өмнөөс худалдан авагч талтай гэрээ хэлцэл байгуулж эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргаж өгөх, зуучлуулагч ******* ХХК зуучлагч ******* ХХК талд зуучлалын хөлс төлөхөөр харилцан тохиролцсон. /2хх-94/

4.3. Дээрх гэрээг үндэслэн нэхэмжлэгч ******* ХХК (захиалагч), нөгөө талаас ******* ХХК (гүйцэтгэгч) нарын хооронд 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдөр Үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээ (цаашид Гэрээ гэх) байгуулагдсан.

Үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу гүйцэтгэгч тал нь *******болон 2 давхрын 169.2 м.кв буюу нийт 274.1 м.кв үйлчилгээний зориулалттай талбайг дотор засал хийх боломжтойгоор 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн дотор захиалагчид хүлээлгэн өгөх, барилгыг улсын комисст 2023 оны 1 дүгээр улиралд хүлээлгэн өгөх, захиалагч нь 1 м.кв талбайн үнэ 15,300,000 төгрөг, нийт 4,193,730,000 төгрөгийг гэрээнд заасны дагуу төлөхөөр харилцан тохиролцсон. /1-р хх 7/

4.4. Хариуцагчаас гэрээний төлбөрт 3,205,207,928 төгрөг төлсөн, нэхэмжлэгч гэрээнд заасан талбайг дотор засал хийх боломжтой байдлаар 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдөр Барилгын гүйцэтгэлийг баталгаажуулах актаар хүлээлгэн өгч, 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн 2024/10 дугаартай Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлтээр барилгыг байнгын ашиглалтад хүлээлгэн өгсөн үйл баримтын тухайд талууд маргаагүй. /1-р хх 21, 222/

5. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн гэрээний харилцааг тэдгээрийн тохиролцооны агуулгаар нь худалдах-худалдан авах гэрээ, ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг аль алиныг нь агуулсан холимог гэрээ гэж үзэж, талуудын хооронд үүссэн маргаан нь гэрээний 3.2-т заасан ажлын гүйцэтгэл, түүний үр дүнг хүлээлгэн өгөх үүргийн биелэлттэй илүүтэй холбоотой тул ажил гүйцэтгэх гэрээний зохицуулалтыг баримталсан нь Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.5-д нийцсэн байна.

5.1. Хэргийн үйл баримтын хувьд, нэхэмжлэгч “*******” ХХК болон “*******” ХХК-ийн хооронд “Зуучлалын гэрээ” нэртэй гэрээ нь байгуулсан боловч Иргэний хуулийн 410 дугаар зүйлийн 410.1 дэх хэсэгт зааснаар зуучлагч нь зуучлуулагчаас олгосон бүрэн эрхийн дагуу хэлцэл хийх этгээдтэй холбож өгөх харилцаа үүсээгүй, харин өөрийн нэрийн өмнөөс гуравдагч этгээдтэй гэрээ байгуулж, төлбөр шаардах эрхийг гэрээнд зааснаар хэрэгжүүлж байгааг эрх зүйн харилцааг тусгаарлах зарчмын хүрээнд энэ маргаанд “Зуучлалын гэрээ”-нд эрх зүйн дүгнэлт өгөхгүй бөгөөд энэ талаар гаргасан хариуцагчийн төлөөлөгчийн гомдол үндэслэлгүй.

5.2. Талуудын хооронд байгуулсан “Үл хөдлөх эд хөрөнгө, захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээ”-гээр тодорхой байршил, талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг тодорхой үнээр худалдан авагчид шилжүүлэх, худалдан авагч төлбөрийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээ гэж дүгнэнэ.

5.3. Нөгөөтэйгүүр талууд барилгын агааржуулалт, сантехник, гадна фасадны тодорхой ажлуудыг үе шаттайгаар хийж гүйцэтгэж, 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн дотор хүлээлгэн өгөх, мөн барилгын нэхэмжлэгчид хамаарах хэсгийг 2023 оны 1 дүгээр улиралд багтаан Барилга, байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комисст хүлээлгэн өгөх, ажлын гүйцэтгэлийн явцад дундын төлбөр болон үлдэгдэл төлбөрийг гүйцэтгэлийн үе шат, үр дүнтэй уялдуулан төлөхөөр талууд тохиролцоо нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний шинжийг агуулсан байна.

5.4 Иймд талуудын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээ болон ажил гүйцэтгэх гэрээний аль алины шинжийг агуулагдсан холимог гэрээ байгуулагдсан гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт хуульд нийцсэн.

5.5. Мөн хоёр талын үүрэг бүхий гэрээнд талууд ажлын гүйцэтгэл, төлбөр төлөх үүрэгт хугацаа хэтрүүлсэн эсэх нь маргаантай байгаа тул шүүх маргаанд ажил гүйцэтгэх гэрээний зохицуулалтыг баримталсныг буруутгахгүй.

6. Нэхэмжлэгч гэрээний үлдэгдэл төлбөрт 988,522,072 төгрөг, алданги 471,794,625 төгрөг, нийт 1,460,316,697 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шаардсаныг анхан шатны шүүх хангаж шийдвэрлэснийг хариуцагч эс зөвшөөрч, нэхэмжлэгч гэрээнд заасан барилгын явцын ажил, барилгыг хүлээлгэн өгөх хугацааг хэтрүүлсэн тул хариуцагч төлбөр төлөх хугацааг хойшлуулж, ийнхүү хойшлуулсан хугацаанд биелүүлээгүйгээс гэрээнд зааснаар алданги суутган авсан тул 988,522,072 төгрөгийг төлөх үндэслэлгүй гэх гомдол гаргасан.

6.1. Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1-д “Үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ” гэж, мөн 208 дугаар зүйлийн 208.1-д “Үүргийг хууль буюу гэрээнд заасан хугацаанд гүйцэтгэнэ” гэж тус тус зааснаар гэрээний талууд гэрээнд заасан үүргээ зохих ёсоор биелүүлэх үүрэгтэй.

6.2. “Үл хөдлөх эд хөрөнгө, захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 3.2-т зааснаар нэхэмжлэгч нь Агааржуулалт, сангийн босоо шугамын ажлын 50%-ийг хийж актаар хүлээлгэн өгөх хугацааг 2022 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдөр, Гадна фасадны ажлыг хийж актаар хүлээлгэн өгөх хугацааг 2022 оны 09 дүгээр сарын 15-ны өдөр, Сантехникийн шугамын ажил, тусгаарлах шилэн хана, хар шал цутгалт, цахилгаан холболтын далд ажил, агааржуулалтын хоолой, галын спинклер хийж актаар хүлээлгэн өгөх хугацааг 2022 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр, Барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгөх хугацааг 2023 оны 1 дүгээр улиралд гэж тус тус тогтоосон.

6.3. Гэвч хэрэгт авагдсан баримтаар, гэрээнд заасан барилгын явцын ажлыг 2023 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн Барилгын гүйцэтгэлийг баталгаажуулах актаар хүлээлгэн өгч, 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн 2024/10 дугаартай Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт гарсан байна. /1хх-21, 73, 128-131/

6.4. Дээрх үйл баримтаас үзэхэд талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 3.2.-т заасан барилгын явцын ажлыг актаар хүлээлгэн өгөх хугацаа болон тухайн ажлыг бүрэн гүйцэтгэж хүлээлгэн өгөх хугацаа тус тус хэтэрсэн боловч Ковид-19 цар тахал болон ОХУ, Украйны дайны нөхцөл байдлаас үүдсэн гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн нөлөөллөөр барилгын материалын тээвэрлэлтэд саад учруулсан нь Монголын Худалдаа, Аж Үйлдвэрийн Танхимын 02/45, 02/176 дугаар гэрчилгээгээр тус тус тогтоогдсон. /2хх-96-97/

Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2 дахь хэсэгт зааснаар хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж заасан ба нэхэмжлэгчийг гэрээний хугацааг хэтрүүлсэн гэж дүгнэхгүй.

Нэгэнт нэхэмжлэгч хугацаа хэтрэхэд буруугүй тул хариуцагч төлбөрийг шилжүүлэхдээ гэрээний 6.1., 6.2.-т “...алдангийг үл маргах журмаар төлнө” гэсний дагуу алдангид 988,522,072 төгрөгийг суутгаж, үлдэх төлбөрийг нэхэмжлэгчид шилжүүлсэн гэх татгалзал болон давж заалдах гомдол үндэслэлгүй. 

6.5. Иймд анхан шатны шүүх хариуцагчаас 988,522,072 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгохоор шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн.

6.6. Алданги гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд

Гэрээний 3.2.3-т “үлдэгдэл төлбөр 1,258,119,000 төгрөгийг барилгыг улсын комисс хүлээн авснаас хойш ажлын 7 хоногийн дотор төлөх”-өөр тохирсон ба 2024 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдөр барилгыг улсын комисс хүлээн авсан байх тул 1,258,119,000 төгрөгөөс 2024 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдөр 629,059,500 төгрөгийг төлж, үлдэх мөнгийг төлөөгүй тул 1,258,119,000 төгрөгөөс 29 хоногийн алданги 182,427,255 төгрөг, үлдэх 629,059,500 төгрөгөөс 92 хоногийн алданги 289,367,370 төгрөг, нийт 471,794,625 төгрөгийн алданги гаргуулсан нь гэрээний тохиролцоо болон Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д нийцсэн тул алданги төлөх үндэслэлгүй гэх хариуцагчийн төлөөлөгчийн гомдол хангагдахгүй.

7. Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд талуудын хооронд байгуулсан “Үл хөдлөх эд хөрөнгө, захиалгаар худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 3.1-т заасан 4,193,730,000 төгрөгийг хариуцагч бүрэн төлөөгүй талаар үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагад дүгнэгдсэн.  

Мөн талууд гэрээнд үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын комисс хүлээн авсны дараа сүүлийн төлбөр төлөхөөр тохиролцсон боловч өмчлөх эрх хэзээ шилжих нөхцөлийг гэрээнд тодорхой заагаагүй байна.

Талуудын хүсэл зориг, гэрээний агуулгаас дүгнэхэд өмчлөх эрхийг төлбөр бүрэн төлөгдсөний дараа шилжүүлэх агуулгатай гэж үзэх тул шүүх Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1-т зааснаар гэрээний үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авах эрхтэй гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэл үндэслэлтэй.

Түүнчлэн маргаан бүхий гэрээний үүрэгт төлөх төлбөргүй болсныг тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь бие даасан нэхэмжлэлийн шаардлага бус, харин үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагыг үндэслэл гэж үзнэ.

Нэхэмжлэгч барилгын явцын ажил болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагчид бүрэн хүлээлгэн өгсөн, хугацаа хэтрэхэд хүрсэн нөхцөл байдалд нэхэмжлэгч буруугүй гэж үзсэн тул хариуцагчид Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д заасан алданги, хохирол шаардах эрх үүсэхгүй, алданги 119,820,857 төгрөг, хугацаа хэтрүүлснээс учирсан хохирол 1,722,379,197 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэл хангагдах үндэслэлгүй.

            Иймд нэхэмжлэгч гэрээний зүйл үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрээний 2.1-т заасан хугацаанд хүлээлгэн өгөөгүй тул гэрээний дагуу төлөх төлбөрөөс үл маргах журмаар алданги тооцож, үлдэх төлбөрийг нэхэмжлэгчид бүрэн шилжүүлсэн тул хариуцагч гэрээний төлбөрт төлөх төлбөргүй тул үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэх гомдолд хангагдахгүй.

Анхан шатны шүүх, хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлээс “...үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримт гаргаж өгөхийг даалгах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт даалгах” шаардлагад Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дах хэсэгт заасан эд хөрөнгийн бус, түүнчлэн үнэлэх боломжгүй нэхэмжлэлд хамааруулан 70,200 төгрөгөөр тооцсоныг буруутгахгүй.

Учир нь хариуцагч үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшил, ашиглалтдаа шилжүүлсэн авсан ба өмчлөх эрхээ улсын бүртгэлд бүртгүүлэх агуулгаар нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлага тодорхойлогдож байгаа нь эд хөрөнгө гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарахгүй тул өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагад гэрээний үнийн дүнгээр улсын тэмдэгтийн хураамж төлөөгүй гэх агуулгаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хүсэлт үндэслэлгүйг дурдана.

8. Дээр дурдсан үндэслэлүүдээр хариуцагчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээхээр давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн 191/ШШ2026/00051 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчаас давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 7,529,733 төгрөгийг улсын орлогод үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба магадлалыг гардуулснаар хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                 Ч.БАТЧИМЭГ

 

                 ШҮҮГЧИД                                 Н.ГЭРЭЛТУЯА

 

                                                                                     Ц.ЦЭРЭНДУЛАМ